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房產(chǎn)評(píng)論師
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大王叫我來(lái)巡山 點(diǎn)評(píng) 金橋西棠
2023-08-28 17:05
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金橋西棠,高新區(qū)科學(xué)大道于長(zhǎng)椿路交匯處。
經(jīng)過(guò)一系列的波折,西棠已無(wú)永威,想起了一首詩(shī)“解怨釋結(jié),更莫相憎;一別兩寬,各生歡喜”,大家從此各走各的路。
這個(gè)項(xiàng)目還是非常值得說(shuō)一說(shuō)的:首先地塊方正,位置好的不得了,位于科學(xué)大道于長(zhǎng)椿路,高新區(qū)的核心位置,旁邊就是地鐵一號(hào)線鄭州大學(xué)站,再旁邊就是鄭州大學(xué);其次是地塊的先天屬性也不錯(cuò),占地面積133畝,容積率是4,總建筑面積46萬(wàn)平方米,一共規(guī)劃14棟住宅;最后就是戶型,戶型面積區(qū)間設(shè)計(jì)95-175平,其中90-130平兩梯四戶占比較大,130-175平兩梯三及兩梯兩戶占比略小,定位的剛需和剛改。
本來(lái)想著項(xiàng)目是天作之和,誰(shuí)知道后來(lái)
鬧出來(lái)了不愉快?,F(xiàn)在正在銷售的6號(hào)樓、13號(hào)樓、14號(hào)樓,可能還有幾百套房源,價(jià)格17500左右。
可能會(huì)有的問(wèn)題?
1、能準(zhǔn)時(shí)交房嗎?
預(yù)計(jì)最晚交房是2024年8月39日,實(shí)際來(lái)看準(zhǔn)時(shí)交房的概率還是非常大的。
2、17500的價(jià)格貴不貴?
這個(gè)價(jià)格應(yīng)該是高新區(qū)的天花板了,如果有永威的品質(zhì)加上這個(gè)位置,還算說(shuō)的過(guò)去,如果沒(méi)有永威,一平方米得少1500-2000塊,這是永威兩字的溢價(jià),但是金橋比較硬氣,現(xiàn)在的價(jià)格賣(mài)的和永威賣(mài)的差不多,俗話說(shuō)的好畫(huà)虎畫(huà)皮難畫(huà)骨,高端樓盤(pán)對(duì)物業(yè)有很高的要求,不是幾年時(shí)間就能培養(yǎng)出來(lái)。
3、最重要的教訓(xùn)。
合作的樓盤(pán)一定要小心,小心,再小心,一不小心可能真的著道了,其次就是和一個(gè)壞人做不成一筆好生意。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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厚德載物 點(diǎn)評(píng) 保利縵城和頌
2023-08-27 07:08
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一直在維權(quán)路上的保利海德公園終于迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性的好消息,緯五路一小+八中雙名校落地,鑒于海德公園早已無(wú)房可售,對(duì)于這個(gè)消息最嗨的當(dāng)屬保利縵城和頌了,盡管跟其有花園路之隔,但縵城和頌畢竟也是杓袁的其中一個(gè)地塊,縵城和頌光明正大的蹭這個(gè)福利,只是距離上不占優(yōu)勢(shì)。
實(shí)地探盤(pán),不禁感慨地產(chǎn)現(xiàn)在都卷成這個(gè)樣了嗎,保利大手筆打造的山體公園、體育公園、兒童樂(lè)園全已建成投入使用,面積很大,完美的把連霍高速帶來(lái)的視覺(jué)影響降到最低,加上賈魯河的無(wú)敵景觀,確實(shí)是眼前一亮的感覺(jué),與其說(shuō)縵城和頌是孤盤(pán),倒也可以理解為自成體系的世外桃源,景色確實(shí)還不錯(cuò)。
項(xiàng)目再往西有個(gè)待開(kāi)發(fā)的地塊為高皇寨城改地塊,原為康橋,現(xiàn)
已被信達(dá)接手,再往西為金水灣,所以意味著文化路東、連霍北、賈魯河南、花園路西這個(gè)區(qū)域別看現(xiàn)在的環(huán)境一般,以后發(fā)展起來(lái)還是非常不錯(cuò)的。
分三期開(kāi)發(fā),保利的速度也非???,產(chǎn)品確實(shí)海德公園的升級(jí)版,公建化外立面,超高窗墻比,妥妥的高顏值,面積98-168平,大面積占比較大,眾所周知143平的面積再鄭州是個(gè)分界線,除了某些大平層的純改善盤(pán),鄭州樓盤(pán)大部分最大面積也只有143平,地塊指標(biāo)本身受限也占很大一部分原因,168平的大四房在改善這個(gè)群體是非常受歡迎的面積段。
如果非要說(shuō)稀缺資源,那就是洋房了。
現(xiàn)在的交通還只能依靠花園路,未來(lái)還有麗水路包括香山路,地鐵2號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)都有段距離,未來(lái)也沒(méi)有規(guī)劃路線。
保利在把這個(gè)邊角料位置打造成高攀不起的改善區(qū)域,價(jià)格不便宜,剛需遠(yuǎn)離。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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海天 發(fā)表話題 [綜合] 成都的產(chǎn)業(yè)值得鄭州學(xué)習(xí)
2021-04-07 19:46
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成都=西安+鄭州。
西安有科教優(yōu)勢(shì),沒(méi)有人口優(yōu)勢(shì),
鄭州有人口優(yōu)勢(shì),沒(méi)有科教優(yōu)勢(shì)。
成都有人口優(yōu)勢(shì),也有科教優(yōu)勢(shì)。
因此,成都在電子信息產(chǎn)業(yè)上發(fā)展很快,上游的芯片封測(cè)、顯示屏、組裝、軟件、系統(tǒng)優(yōu)化等等都很有優(yōu)勢(shì)。
鄭州在十四五規(guī)劃中把電子信息產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)打造,力爭(zhēng)五年把電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展成5000億規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群。而成都在2020年電子信息產(chǎn)業(yè)破萬(wàn)億元大關(guān)。
1.人口優(yōu)勢(shì)。成都的優(yōu)勢(shì)就是有鄭州的人口優(yōu)勢(shì),因此成都也有電子產(chǎn)品的組裝產(chǎn)業(yè)。全球70%的iPad和近20%的筆記本電腦產(chǎn)自成都?!冻啥既?qǐng)?bào)》報(bào)道稱,成渝地區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模目前達(dá)到全球規(guī)模的1/3。鄭州組裝iPhone,
成都組裝iPad,這樣比起來(lái),鄭州和成都差不多,但是成都的其他優(yōu)勢(shì)鄭州是比不了的。
2.高科技行業(yè)。軟件游戲類,誕生于成都的《王者榮耀》成為現(xiàn)象級(jí)手游,王者榮耀這么火,卻是騰訊成都的天美工作室開(kāi)發(fā)的。
2020年,成都市軟件產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入首次突破5000億元,其中,軟件業(yè)務(wù)收入4013.3億元,
芯片顯示產(chǎn)業(yè),成都工廠已經(jīng)是英特爾在全球最大的封裝生產(chǎn)基地,英特爾成都工廠是英特爾全球最大的芯片封裝測(cè)試中心之一,英特爾全球一半的移動(dòng)設(shè)備微處理器來(lái)自英特爾成都。
三星在西安建設(shè)有半導(dǎo)體芯片工廠,規(guī)模也是很大。
成都有個(gè)電子科技大學(xué),也是很出名的大學(xué),985,211院校,再加上成都人口多,成都發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)也有優(yōu)勢(shì)。
鄭州這在組裝上有優(yōu)勢(shì),但還需要向上游發(fā)展。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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guhfgvf 點(diǎn)評(píng) 瀚宇天悅城
2023-08-26 21:14
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個(gè)人一直覺(jué)得瀚宇天悅城有點(diǎn)小貴,但位于文化路沿線的瀚宇偏偏比位于花園路沿線的康橋、保利等項(xiàng)目賣(mài)的好賣(mài)快,在客戶的認(rèn)知中,瀚宇天悅城前期有口碑,有學(xué)校,而且怎么看也是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的金水核心成熟盤(pán),給人的印象很好。
但沖高必然回落,現(xiàn)在瀚宇價(jià)位在17000-18000左右,比巔峰時(shí)21000多下滑不少,前一段的交房表現(xiàn)也比前期差點(diǎn)意思,比如沿襲一期的新古典三段式風(fēng)格,已經(jīng)在日新月異的玻璃幕墻、太空鋁板等立面下略顯老土,對(duì)比下鳳凰悅府就能看出來(lái),還有一些名貴樹(shù)種、水景的減配,硬化路面過(guò)大,讓綠化略顯單調(diào)了。入戶大堂的材質(zhì)顯得低端,兒童游樂(lè)區(qū)沒(méi)有大型游樂(lè)設(shè)施,都是小玩意等等。
但整體而言,瀚宇天悅城還是保
持了及格線以上,最核心的大面積中央景觀水系還是保存了,單這點(diǎn)就花費(fèi)不少,景觀也比較茂密,連廊做好了防護(hù)網(wǎng),飄窗做了飄窗石,可以看出瀚宇沒(méi)有完全擺爛,比一些本土品牌房企還有用心的地方。
不過(guò)有一點(diǎn)比較介意的是瀚宇的不少窗戶是外開(kāi)的,雖然對(duì)業(yè)主室內(nèi)空間友好,但這么高的高層畢竟還是有一定安全隱患的。
現(xiàn)在也有瀚宇的二手房在賣(mài),16500元一平的有不少,就是付款略苛刻,綜合來(lái)看,前兩年買(mǎi)瀚宇的都小虧,好在房子沒(méi)啥問(wèn)題。接下來(lái)隨著越秀金悅、信達(dá)天樾、美盛教育港灣等新盤(pán)建成,破敗的金水北形象會(huì)提升一把。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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大王叫我來(lái)巡山 點(diǎn)評(píng) 信達(dá)天樾九章
2023-08-26 09:12
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信達(dá)天樾九章,高皇北路以東、魏河南路以南。
信達(dá)一來(lái)就殺瘋了,6號(hào)樓房子只要16XXXX元起步,咱們開(kāi)看金水北大致的房?jī)r(jià),美盛教育港灣啥滾學(xué)區(qū)加持,差不多2萬(wàn)左右;越秀金悅文華雙國(guó)企+學(xué)區(qū),也是難逢敵手,18500元左右,保利天匯也是央企,主打一個(gè)安全,價(jià)格也是在19000左右。
信達(dá)16XXX的價(jià)來(lái)勢(shì)洶洶,這個(gè)幾個(gè)不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò),去年3月份的時(shí)候天樾九章,就是16XXX起步,首付只需要25萬(wàn),剩余的可以全部貸款,康橋操盤(pán)的時(shí)候,從最早的20000元/平方米,到后來(lái)的19000元/平方米,又到18000元/平方米,然后過(guò)了可能半年還是多久,慢慢就傳出來(lái),康橋不行了。
所以遇到
首付幾萬(wàn)就能買(mǎi)房的開(kāi)發(fā)商,一定要慎重慎重再慎重。
現(xiàn)在信達(dá)天樾九章剩下了什么或者說(shuō)信達(dá)看上這個(gè)項(xiàng)目什么了?
1、位置。
花園路這個(gè)位置確實(shí)值錢(qián),看修地鐵就知道,1號(hào)線是金水路,2號(hào)線是花園路,如果房子能在這兩條路上,確實(shí)有溢價(jià)。
2、康橋的殼
“昔人已乘黃鶴去,此地空余黃鶴樓。黃鶴一去不復(fù)返,白云千載空悠悠”,這個(gè)項(xiàng)目是高皇寨的城改,康橋拿地是2021年中旬,一共有兩塊地,一個(gè)是118畝,一個(gè)是37畝,首期是118畝的,容積率4.2,規(guī)劃15棟高層,主力戶型109平方米、127平方米三房,絕對(duì)是金水北少有的改善。
另外就是康橋花了不少錢(qián)運(yùn)作,這個(gè)項(xiàng)目也是“亞洲最佳城市地標(biāo)豪宅”,其他項(xiàng)目也是沒(méi)有的。
3、信達(dá)的鈔能力
李蓮英在《走向共和》里說(shuō)過(guò)這樣一段話:這么多年的風(fēng)風(fēng)雨雨,讓咱們慶王爺?shù)贸鲆粋€(gè)理,什么都是虛的,只有銀子是實(shí)的。
確確實(shí)實(shí)只有銀子才是真的,其他的一切都是虛的。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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大王叫我來(lái)巡山 點(diǎn)評(píng) 宏江溢彩年華
2023-08-26 08:50
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宏江溢彩年華,建設(shè)路與西三環(huán)交會(huì)處東200米路南。
新瓶子裝老酒,賣(mài)著賣(mài)著,這個(gè)項(xiàng)目還有一棟樓,咱們簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):
1、位置。
李嘉誠(chéng)說(shuō)位置、位置、還是位置,李嘉誠(chéng)北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)項(xiàng)目捂地22年,最早拿地的樓面價(jià)只有不到2000塊,現(xiàn)在樓面價(jià)都得六七萬(wàn)一平;咱們嘉里中心那個(gè)位置,也囤地差不多10年,樓面價(jià)也是2000塊,現(xiàn)在一平方米賣(mài)三萬(wàn)多,時(shí)間是地產(chǎn)商最好的朋友。
再回到宏江溢彩年華位于中原區(qū)的核心位置,建設(shè)路與協(xié)成路交匯處,距離地鐵一號(hào)線西三環(huán)站大概有200米,項(xiàng)目的北側(cè)就是五建新街坊和物華城上城。
目前正在銷售的5號(hào)樓,一共是兩個(gè)單元,戶型面積從86-11
4平方米,86平方米設(shè)計(jì)的是一個(gè)三面寬,而且戶型很方正,兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南,廚房和另一個(gè)次臥在北側(cè),而且是餐客一體;邊戶114平方米的也和86平方米,項(xiàng)目的成交均價(jià)是11000元/平方米,2萬(wàn)就能訂房,5萬(wàn)就能網(wǎng)簽。
整個(gè)小區(qū)占地面積是58畝,拿地時(shí)間是16年,總的建筑面積是20萬(wàn)平方米,一共規(guī)劃了7棟樓,但是是一個(gè)大雜燴有高層、洋房、公寓底商,之前的洋房一度賣(mài)到17500元/平方米,現(xiàn)在高層只要11000元/平方米,看一下周邊的二手房五建新街坊,一平方米大概是1.3萬(wàn)左右,小開(kāi)發(fā)商的房子一定要慎重慎重慎重再慎重,宏江之前就開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目宏江翰苑。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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guhfgvf 點(diǎn)評(píng) 新城時(shí)光印象
2023-08-26 00:10
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前段有個(gè)段子,是說(shuō)新城地產(chǎn)因?yàn)槟莻€(gè)案子的事,放緩了拿地節(jié)奏,從而躲過(guò)了房地產(chǎn)調(diào)控的資金絆索,是少有的未爆雷的民企。段子歸段子,新城其實(shí)也不好過(guò),鄭州的時(shí)光印象已經(jīng)停工很久了,一直是主體封頂?shù)臉幼?,按說(shuō)2024年6月就要精裝交房了,看這架勢(shì)守不住交房節(jié)點(diǎn),價(jià)格方面也守不住,直接喊出了12000多起價(jià)。
時(shí)光印象的后續(xù)地塊也不搞了,位于市場(chǎng)南街南、文興路東,地塊東的鄭政出[2023]18號(hào)(網(wǎng)),124畝凈地,容積率3.0,這么好的地,按說(shuō)原來(lái)都是搶的,結(jié)果最后由鄭州市旭凱置業(yè)有限公司以起始價(jià)104318.0萬(wàn)元成交,背后的公司股東為鄭州市管城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司。
不論是一期純高層還是二期天昱洋
房,時(shí)光印象的產(chǎn)品都沒(méi)啥問(wèn)題,三環(huán)邊不遠(yuǎn),容積率都不算高,產(chǎn)品非常純粹,沒(méi)有高低配,戶型結(jié)構(gòu)也基本是零缺陷,但偏偏一直賣(mài)不上價(jià),體現(xiàn)了市場(chǎng)的疲軟,經(jīng)常有人喜歡說(shuō),下行市場(chǎng)好產(chǎn)品不愁賣(mài),但這是錯(cuò)誤的觀點(diǎn),再好的產(chǎn)品,也無(wú)法解決信心問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商不要對(duì)自己的產(chǎn)品盲目自信,產(chǎn)品再好也大不過(guò)天。
從目前情況來(lái)看,新城的情況還算好,但是新城也有自己的壓力,由于采用了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的模式,商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必要沉淀大量資金,這是新城的負(fù)擔(dān),現(xiàn)在各種利好政策在出,但效果一般,就看新城能不能撐過(guò)去了。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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guhfgvf 點(diǎn)評(píng) 大來(lái)鄭東壹號(hào)院
2023-08-25 23:09
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河南錦雍置業(yè)的法定代表人是李榮芳,河南大來(lái)置業(yè)的法定代表人也是李榮芳。
河南錦雍置業(yè)的唯一股東焦作錦隆建開(kāi)置業(yè)有限公司的法定代表人是翟四田,河南大來(lái)置業(yè)的監(jiān)事也是翟四田。
無(wú)疑,大來(lái)就是錦雍,錦雍就是大來(lái)。這塊地案名已定:大來(lái)國(guó)際。
目前圍繞著中原總部基地,有早期的暉達(dá)新新領(lǐng)地,瀚海晴宇、新盤(pán)有銀河灣和大來(lái)國(guó)際,總得來(lái)看,參差不齊,品質(zhì)差距較大,歸根結(jié)底還是沒(méi)有完全市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)。其實(shí)這里所有的住宅用地都有成為建業(yè)天筑、未來(lái)天奕、萬(wàn)科古翠隱秀的潛力,但可惜都被小開(kāi)發(fā)商占著,沒(méi)法發(fā)揮潛力。有好也有壞吧,拿暉達(dá)來(lái)說(shuō),雖然很一般,但勝在價(jià)格低,二手房一萬(wàn)五六,也算給周邊上班族留個(gè)口子,不然都是豪宅,打工
族租都租不起。
大來(lái)的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的,117畝地,容積率只有2.9,還限高80米,絕對(duì)秒殺容積率3.99,占地僅35畝的銀河灣,如果銀河灣都敢說(shuō)自己是大平層豪宅,那大來(lái)國(guó)際更是了。
不過(guò),畢竟是人家村里的地,要求地上建筑面積中,歸賈崗社區(qū)的占比31%,也就是57000平左右,如果參考銀河灣180平的戶型,大概就是335套房子,兩棟樓的樣子,影響不算大,不知道會(huì)不會(huì)搞軟隔離?
目前官方給的銷售參考價(jià)格是商品房毛坯價(jià)不超24300元一平,若加精裝,不得超過(guò)29200元一平,算是周邊的市場(chǎng)價(jià)吧,但現(xiàn)在這行情能不能夠到還是一回事。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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海天 發(fā)表話題 [綜合] 抖音直播說(shuō)房之類的節(jié)目
2021-04-03 21:40
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抖音上直播xx說(shuō)房的也很多,也有很多人看和提問(wèn)。好處就是及時(shí)回復(fù),一問(wèn)某某盤(pán)能不能買(mǎi),主播立馬就能回復(fù),然后就是加粉絲團(tuán)。不過(guò)整體來(lái)講,各個(gè)主播講的也差不多,誰(shuí)也沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。畢竟直播間那么多人,提問(wèn)題的也很多,主播回答的很簡(jiǎn)單,比如問(wèn)某某盤(pán)能不能買(mǎi),主播說(shuō)還行吧,不可能對(duì)一個(gè)問(wèn)題細(xì)談,只能一兩句話概括一下,畢竟要照顧好多人的提問(wèn)。
這和普通的直播帶貨還是不一樣,比如羅永浩、薇婭、李佳琦這些帶貨王,有一定的影響力,房地產(chǎn)方面還沒(méi)有這樣的主播。
這也主要是房子的特殊性,不和其他商品一樣。
1.沒(méi)有實(shí)物展示 ,直播間主播會(huì)回答問(wèn)題,但沒(méi)法想其他帶貨的一樣,又是實(shí)物展示,又是性能介紹的,說(shuō)房
的主播就是回答問(wèn)題,或者對(duì)著規(guī)劃圖講。
2.買(mǎi)房是個(gè)線下過(guò)程,交易流程也比較長(zhǎng)。線上的直播也好,終歸是要引流到線下門(mén)店或者售樓部的,線上也就是咨詢下。
3.錢(qián)是個(gè)大問(wèn)題。平常的直播帶貨,一看性價(jià)比高,就下單了,但房子不是,你要看看你的資金情況。
4.議價(jià)能力。帶貨主播經(jīng)常宣傳的全網(wǎng)最低價(jià)在直播賣(mài)房的時(shí)候不會(huì)存在。這點(diǎn)還不如貝殼專場(chǎng)這類有影響力。普通的帶貨可以量大從優(yōu),房子的直播說(shuō)房之類的效果沒(méi)那么明顯。
房子畢竟是不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)就是個(gè)很明顯的特點(diǎn),房子不會(huì)動(dòng),人可以動(dòng),平常都是人不動(dòng),貨物可以發(fā)物流、快遞,人們只要下單,就等著收貨。
這也就是人們說(shuō)的房子的區(qū)域性比較明顯,直播說(shuō)房之類的還是有很大優(yōu)勢(shì)的,不過(guò)買(mǎi)房不是一個(gè)容易的事,大多還是處在粉絲團(tuán)咨詢、帶看這樣的時(shí)期。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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獨(dú)孤九賤 點(diǎn)評(píng) 金茂如意府
2023-08-25 13:27
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如意府也是絕了,時(shí)不時(shí)地蹦出來(lái)一兩套房,整盤(pán)沒(méi)網(wǎng)簽的也只是個(gè)位數(shù)。
前一段那幾套賣(mài)完之后,現(xiàn)在又有一套184平二樓的房子,也賣(mài)了有一段時(shí)間,成交價(jià)不到4萬(wàn),總價(jià)730萬(wàn)左右。據(jù)售樓部講,接下來(lái)還可能會(huì)有165平的請(qǐng)退出來(lái),還可以繼續(xù)賣(mài)下去。
房子給的價(jià)格也都可以,疊加準(zhǔn)現(xiàn)房(預(yù)計(jì)兩個(gè)月左右交付),也吸引了不少北龍湖客戶。
但由于這幾年產(chǎn)品更新太快,如意府的產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)開(kāi)始落伍,很多客戶也都喜新厭舊。
這個(gè)盤(pán)當(dāng)初售賣(mài)時(shí)候,價(jià)格還是不低的,現(xiàn)在看來(lái)老業(yè)主肯定是虧錢(qián)的。并且業(yè)主里面也有能人,經(jīng)過(guò)一番維權(quán),外立面這種寫(xiě)到合同里的交標(biāo)都能升級(jí),堪稱鄭州維權(quán)史里面的代表作。當(dāng)然金茂也不傻,之所以大
出血,還是因?yàn)楸蛔プ↑c(diǎn)把柄。
在過(guò)去,金茂如意府一直是被嘲笑的對(duì)象,北龍湖安置房到現(xiàn)在還有很多人戲稱。目前已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn),整體還是可以的,細(xì)節(jié)地方略顯毛糙,在北龍湖應(yīng)該介于第二梯隊(duì)和第三梯隊(duì)之間。
配合上恒溫恒濕恒氧這套系統(tǒng),后期自住應(yīng)該過(guò)得去。
如果說(shuō)再能讓省實(shí)驗(yàn)小學(xué)北校區(qū)劃進(jìn)來(lái),那就得勁了。這小學(xué)去年第一年招生,今年已經(jīng)熱度大漲,總校也很重視,校長(zhǎng)時(shí)不時(shí)都會(huì)過(guò)來(lái)。只是劃片范圍太小了,今年僅有兩個(gè)小區(qū),未來(lái)應(yīng)該不會(huì)放過(guò)金茂如意府的生源吧。在當(dāng)時(shí)限價(jià)3.2萬(wàn)加上首付三成起的條件下,買(mǎi)如意府基本都得二三百萬(wàn)首付,實(shí)力還是可以的。不像現(xiàn)在,買(mǎi)套600萬(wàn)的房子,120萬(wàn)首付即可。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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厚德載物 點(diǎn)評(píng) 中原華曦府
2023-08-25 11:40
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東有金橋華曦府,西有中原華曦府,光聽(tīng)名字你就知道電建對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的定位了,二者不僅僅是名字雷同,連面積段也是一致,據(jù)悉中原華曦府的三個(gè)面積段分別為142平、168平和192平,行情蕭條之下,賣(mài)的好的項(xiàng)目不只是剛需也不是剛改,而是三環(huán)內(nèi)的純改善項(xiàng)目,中原華曦府的面世絕對(duì)是中原改善妥妥的福利,與北龍湖的華曦府屬于姊妹篇了,可參考其面積和外立面的設(shè)計(jì)。
關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目也是一波三折,盡管電建已跟進(jìn)多年,依舊是在經(jīng)歷過(guò)一次流拍之后,電建才將其囊入其中,周邊也全都是已建成項(xiàng)目,不過(guò)不是老破小就是高容積率的剛改盤(pán),電建選擇在此做改善,你就說(shuō)是有多稀缺吧。
位置不錯(cuò),南側(cè)是學(xué)校,東側(cè)是月季公園,再往
南還有地鐵5號(hào)線的月季公園站,生活起來(lái)真的非常方便,同時(shí)還有農(nóng)業(yè)路、桐柏路、嵩山路三條主干道環(huán)繞,但這個(gè)地塊在區(qū)域中間全不與其相鄰,沒(méi)有過(guò)多的噪音干擾,出行也非常方便,有人喜歡臨大路有人不喜歡臨大路,這點(diǎn)就全憑個(gè)人喜好了,還有一點(diǎn)劣勢(shì)就是116畝的地塊全建成高層住宅,體量不小加上周邊現(xiàn)有人群,對(duì)面還有學(xué)校,早晚高峰期勢(shì)必要堵城一鍋粥,生活在主城區(qū)也是利弊均衡。
中原主城的純改善只有一個(gè)山河道,靠南,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋農(nóng)業(yè)路沿線這一帶,這一帶真的數(shù)年沒(méi)有出過(guò)純改善項(xiàng)目,導(dǎo)致周邊的改善群體都跑云頂置業(yè)去了。
關(guān)注,關(guān)注,但電建也要識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰,合理定價(jià),畢竟現(xiàn)在再稀缺,購(gòu)買(mǎi)力也是有限的。(展開(kāi)全部)
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普通會(huì)員
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付玉凱 發(fā)表話題 [綜合] 經(jīng)開(kāi)區(qū)帝王項(xiàng)目華潤(rùn)紫云府綠化
2021-04-03 13:27
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春天到了,看看經(jīng)開(kāi)帝王華潤(rùn)紫云府的景色,雖然美中不足,只能自求安慰了!
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房產(chǎn)評(píng)論師
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厚德載物 點(diǎn)評(píng) 鄭政出〔2023〕18號(hào)(網(wǎng))
2023-08-25 09:30
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在地產(chǎn)黃昏時(shí)期才誕生的板塊注定是卷不動(dòng)了,比如金岱科創(chuàng)板塊,有概念,有規(guī)劃,但沒(méi)人氣,產(chǎn)業(yè)板塊發(fā)展也非常緩慢,住宅樓盤(pán)只有新城時(shí)光印象和龍湖熙上,對(duì)比別的片區(qū)金岱板塊的庫(kù)存真的不算大,還是可以補(bǔ)倉(cāng)的。
新拍的18號(hào)地塊位于片區(qū)市場(chǎng)南街南、文興路東,124.49畝,容積率3.0,折合樓面價(jià)4190元/㎡,由管城城投低價(jià)摘得。
一路之隔的東側(cè)就是新城時(shí)光印象了,西側(cè)緊鄰文治路,南臨鼎城街,距離南三環(huán)較近,而且完全可以享受地鐵4號(hào)線帶來(lái)的便利,周邊住宅項(xiàng)目主要有龍湖熙上、時(shí)光印象和九鼎公館,新片區(qū)雖然現(xiàn)在環(huán)境有點(diǎn)荒涼,但未來(lái)的城市界面絕對(duì)是煥然一新的。
整體位置和地塊本身都沒(méi)有太大
的問(wèn)題,壓力全在一是金岱板塊未來(lái)的發(fā)展情況,二是鄭州現(xiàn)在的行情,好位置、容積率低的地塊每個(gè)片區(qū)都有,賣(mài)不動(dòng)只能怪生不逢時(shí)。
這兩年的土拍統(tǒng)一由城投兜底,傳言的消息也多是代建為主,關(guān)鍵是現(xiàn)在大家紛紛選擇躺平,敢于出來(lái)做代建的開(kāi)發(fā)商也不多,多數(shù)地塊還是待字閨中的狀態(tài),高新城投倒是自成一派摸出了一條屬于自己的產(chǎn)品體系和錦系列,管城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少,自己開(kāi)發(fā)的概率很低,名下的幾個(gè)地塊大概率還是代建,18號(hào)地塊的最終歸宿孩何去何從還是一個(gè)等字。
每個(gè)區(qū)都有一個(gè)杠把子,管城的就是金岱板塊以及現(xiàn)在有熱度的南站板塊了,庫(kù)存主要有永威城、融創(chuàng)城后續(xù)兩個(gè)地塊以及沒(méi)被救活的未來(lái)公元項(xiàng)目,可以選擇的空間依舊很大,競(jìng)爭(zhēng)仍舊非常激烈。
現(xiàn)在買(mǎi)房一句話,買(mǎi)方市場(chǎng)安全第一,價(jià)格第二。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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大王叫我來(lái)巡山 點(diǎn)評(píng) 亞新星云灣
2023-08-25 00:22
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亞新·星云灣,鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。
8月18日的時(shí)候,亞新·星云灣開(kāi)盤(pán)了,一共推出了84套房源,去化的71套,去化率是85%,占地面積是45畝,容積率1.69,規(guī)劃13棟洋房,項(xiàng)目面積從168-238平方米,亞新做的是代建,國(guó)企背景加上南岸的稀缺住宅再加上一線河景房加上新一代產(chǎn)品,配置絕對(duì)是呱呱叫,這一次洋房168平方米成交的價(jià)格39500-42500元/平方米,186平方米的均價(jià)42000元/平方米,210平方米的均價(jià)43500元/平方米。
人生沒(méi)有白走的路,每一步都算數(shù)。亞新在成品房這方面還是有所建樹(shù)的,亞新是中原成品房的先行者和標(biāo)準(zhǔn)制定者,率先建立起領(lǐng)先中原的成
品房標(biāo)準(zhǔn)體系,一共是有6各方面——客戶研究、前置設(shè)計(jì)、匠心建造、嚴(yán)選材料、省心維保、個(gè)性選配,亞新做的幾個(gè)項(xiàng)目的二手房也比較有較好的反應(yīng)。
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1、北龍湖到底有多少房子?
目前洋房1.45萬(wàn)套左右,小高層有1萬(wàn)套左右,高層大概有2000套左右,加起來(lái)大概有2.65萬(wàn)套,加上后續(xù)的供應(yīng)妥妥的超過(guò)3萬(wàn)套。
河南人口有1億人,3萬(wàn)/1億=0.03%,也就萬(wàn)分之三。一萬(wàn)個(gè)人大概有三個(gè)人,在北龍湖有房子。
2、北龍湖二手房到底掛了多少套?
上一次看了一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),貝殼網(wǎng)上顯示掛了七百多套,再加上開(kāi)發(fā)商手里面的,估計(jì)1000套左右,1000/30000=3.3%,100套房子里面有3套房子要出售。
3、豪宅的交易周期。
豪宅的交易周期比較長(zhǎng),一般都需要在半年以上,實(shí)際的成交價(jià)格會(huì)比掛牌價(jià)格低幾千。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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大王叫我來(lái)巡山 點(diǎn)評(píng) 金茂越秀未來(lái)府
2023-08-25 00:14
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金茂未來(lái)府,南三環(huán)和五大街交匯處。
時(shí)來(lái)天地皆力,運(yùn)去英雄不自由,這一首說(shuō)的是:機(jī)遇好時(shí),辦事情各方面都來(lái)協(xié)助;時(shí)運(yùn)不佳時(shí),處處碰壁難以為力。
機(jī)遇對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要,往往幾年時(shí)間,就能完成一個(gè)的轉(zhuǎn)折!我記得非常清楚2016年華潤(rùn)拿下經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地,只有45畝,總價(jià)接近15億元,成交單價(jià)3576萬(wàn)元/畝,樓面價(jià)11920元/㎡,溢價(jià)率434%,光看這400%的溢價(jià)率,就知道搶手,在之后的市場(chǎng)的東風(fēng)下依舊去化完畢。
再看金茂未來(lái)府,拿地時(shí)間是2021年,樓面價(jià)是一萬(wàn)出頭,溢價(jià)率為30%,不過(guò)是賣(mài)的如此艱難,估計(jì)銷售部門(mén)一直在罵娘,誰(shuí)當(dāng)時(shí)拿的土地。
項(xiàng)目有很大的優(yōu)勢(shì):
1、經(jīng)開(kāi)老城區(qū)
金茂未來(lái)府是經(jīng)開(kāi)老城的少有的項(xiàng)目,老城區(qū)本身土地就少,供應(yīng)也少,土地放一塊在放一塊,所以老城區(qū)的土地稀缺。
2、金茂
金茂是央企,不折不扣的根正苗紅,交房是沒(méi)一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題,但是口碑一般般,逼格很高,卻沒(méi)有展現(xiàn)出相對(duì)應(yīng)的品質(zhì)。
項(xiàng)目也有很大的劣勢(shì),其一是大環(huán)境不友好,現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行情不好;其二是周邊的環(huán)境和住宅的調(diào)性,格格不入,也算是經(jīng)開(kāi)區(qū)少有的改善豪宅,但是你看周邊緊鄰南三環(huán),西側(cè)是交通技師學(xué)院,東側(cè)是中鐵裝備,北側(cè)是第五中學(xué),南側(cè)是黃金葉卷煙廠和東風(fēng)日產(chǎn)廠區(qū)。
現(xiàn)在正在銷售是的14號(hào)樓,稀缺的89平方米的戶型,89平方米是一個(gè)三面寬的戶型,南北通透,戶型也非常方正,生活動(dòng)線也很流暢,總之是設(shè)計(jì)的沒(méi)有啥硬傷。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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guhfgvf 點(diǎn)評(píng) 瀚海思念城
2023-08-25 00:01
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瀚海思念城的威爾公寓和商業(yè)地塊也開(kāi)始有人施工了,如果這些難啃的部分也能順利交房,那么金水北就沒(méi)啥遺憾了,屆時(shí)一定會(huì)再現(xiàn)繁華。
不過(guò),現(xiàn)在思念城住宅業(yè)主交房的喜悅已經(jīng)慢慢褪去,現(xiàn)在最頭疼的是封陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題買(mǎi)房時(shí)都沒(méi)啥感覺(jué),但現(xiàn)在真住進(jìn)來(lái)后,就面臨兩難,目前業(yè)主也分成兩派了:
美觀派主張不能封陽(yáng)臺(tái),畢竟炫酷前衛(wèi)的外立面是瀚海相比其他開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力,戶型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)什么的都挺一般,大家買(mǎi)它就是沖著顏值來(lái)的,一旦封了,肯定奇丑無(wú)比,小區(qū)掉價(jià)。
實(shí)用派主張必須要封,自己的家自己作主,綜合考慮小孩安全、鄭州的風(fēng)沙雨雪天氣、衣物晾曬等多方面,封了利大于弊。
目前折中方案是封不封是個(gè)人自由,但如
果封必須考慮美觀度,由于瀚海思念成的弧形結(jié)構(gòu)和半墻設(shè)計(jì),導(dǎo)致封陽(yáng)臺(tái)的成本大大增加,想封的業(yè)主也陷入了糾結(jié)。
有朋友在思念城住,說(shuō)看過(guò)有業(yè)主依據(jù)物業(yè)的圖紙標(biāo)準(zhǔn)封的,依然很丑,考慮了美觀度還是不行,還是原生的半開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)漂亮。
就我個(gè)人觀點(diǎn),也覺(jué)得不封為好,因?yàn)樗寄畛堑年?yáng)臺(tái)不是完美的弧形,封起來(lái)實(shí)用率并不高,而且封的丑話,小區(qū)真的會(huì)成為北環(huán)的一大奇葩笑話。
由此想到萬(wàn)科翠灣、建業(yè)松苑等樓盤(pán),如果都封陽(yáng)臺(tái),那原來(lái)苦心設(shè)計(jì)創(chuàng)新造型又何必呢?怎么說(shuō)呢,人有時(shí)不能太實(shí)用主義,還是要追一下夢(mèng)的。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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guhfgvf 點(diǎn)評(píng) 信達(dá)天樾九章
2023-08-24 23:10
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信達(dá)天樾九章,改名后不久,就直接把價(jià)格錨定在16000多,相比之前18000-19000算降了。大家都知道國(guó)央企輕易不降的,信達(dá)敢這么大幅度的玩,肯定是因?yàn)槭召?gòu)價(jià)談的不錯(cuò),成本可控,即使賣(mài)165000仍有的賺。
憑心而論,周邊金悅文華還賣(mài)18000-19000元一平,保利大都會(huì)也差不多這個(gè)價(jià)格,天樾九章本身素質(zhì)不錯(cuò),按說(shuō)也該這么賣(mài),但形勢(shì)比人強(qiáng),信達(dá)低價(jià)搶市場(chǎng)還是比較清醒的。
金水北說(shuō)白了,底色還是個(gè)剛需市場(chǎng),盡管單價(jià)高,但論客群還是產(chǎn)品,沒(méi)有比管南,二七新區(qū)、惠濟(jì)闊綽到哪。當(dāng)初天樾九章開(kāi)盤(pán),也就是109平和127平的賣(mài)的比較流暢,140及以上的堪稱滯銷,就這還是市場(chǎng)還行的時(shí)候,由此證明,
250萬(wàn)是金水北的天花板了。從保利大都會(huì)做成98平的戶型,金悅文華做成102-123平也可以反襯出來(lái)??粗苓叺拇涡露址?jī)r(jià)格,也是不高的水平,和昌悅瀾16000,位置差的康橋朗城14000-15000也大把在,都想出貨。
有人會(huì)說(shuō),為什么信達(dá)接手后不能來(lái)個(gè)品質(zhì)升級(jí),維持高品質(zhì)高價(jià)位的形象?因?yàn)椴恢档?,市?chǎng)上行期怎么搞都行,但市場(chǎng)下行期,不是你說(shuō)好產(chǎn)品就有人愿意高價(jià)要,歸根結(jié)底還是要看購(gòu)房者的荷包,你做的再好,超過(guò)人家承受能力還是不行。
目前天樾九章的價(jià)位相比他的地段還是比較劃算的,綜合考慮小區(qū)規(guī)模,戶型產(chǎn)品,央企品牌,現(xiàn)在入手倒是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。信達(dá)也比較給力,不玩那些虛的,沒(méi)白天沒(méi)黑夜的抓緊施工。(展開(kāi)全部)
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房產(chǎn)評(píng)論師
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厚德載物 點(diǎn)評(píng) 金岱李二號(hào)院 鄭州地產(chǎn)管城區(qū)尚莊儲(chǔ)備用地
2023-08-24 15:40
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信達(dá)在鄭州充當(dāng)白衣騎士先救泰禾再救康橋,反正就是好評(píng)先來(lái)一波,在此一直提到的還有即將籌備啟動(dòng)的管城區(qū)新項(xiàng)目,據(jù)說(shuō)是金尊府三期地塊。
這是去年7月份管城城投聯(lián)合鄭州地產(chǎn)摘得的地塊,樓面價(jià)4703元/㎡,一直都沒(méi)有什么動(dòng)靜,管城又沒(méi)有太多的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),只能是代建或者尋求別的開(kāi)發(fā)商合作再或者是轉(zhuǎn)賣(mài),信達(dá)介入開(kāi)發(fā)如果消息屬實(shí),算是好事一樁了。
管城的整體市場(chǎng)該怎么說(shuō)呢,主城區(qū)的老城區(qū)是城市界面差,主城區(qū)的新城區(qū)也就航海路那沿線的城市界面好一點(diǎn),城鄉(xiāng)結(jié)合部的地方多一些,唯一衍生出來(lái)的金岱板塊還沒(méi)有趕上好時(shí)候,管城就是一個(gè)字難,所以在管城一直都沒(méi)有純正的改善盤(pán),信達(dá)這個(gè)地塊處的這個(gè)位置也造就了其
剛需剛改的先天基因。
長(zhǎng)江東路北、七里河路西,地塊很大111畝,作為城改地塊容積率只有3.5,地塊的各項(xiàng)指標(biāo)還是不錯(cuò)的,介于經(jīng)開(kāi)和管城的交界處,是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi),但現(xiàn)在周邊的城市界面非常一般。
最大的優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是交通,距離地鐵4號(hào)線果樹(shù)所站非常近,向北航海東路還有地鐵5號(hào)線,緊鄰南側(cè)即為長(zhǎng)江東路貫穿東西,不過(guò)因?yàn)榭盏卮_(kāi)發(fā)的原因周邊還多是斷頭路,不過(guò)這個(gè)位置的交通好歹也是三環(huán)內(nèi),完全可以期待。
信達(dá)的實(shí)力就不用多說(shuō)了,來(lái)勢(shì)洶洶,實(shí)力非常強(qiáng)大而且不差錢(qián)。
具體怎么樣還要看產(chǎn)品和價(jià)格。(展開(kāi)全部)