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呼聲很高得中原華曦府終于揭開(kāi)了神秘面紗。

產(chǎn)品首次曝光，規(guī)劃14棟30-33層高層住宅、1棟25層高層住宅、1棟17層高層住宅及1個(gè)九班制幼兒園，1777戶，其中套內(nèi)面積小于130平的1410戶，大于130平的367戶。

確實(shí)是奔著改善來(lái)的:

三個(gè)面積段，143平、168平和192平，其中143平占比最大，但主要分布于臨街樓棟，戶型設(shè)計(jì)也非常普通，可以說(shuō)是整個(gè)社區(qū)的點(diǎn)綴戶型，但分量又非常足沒(méi)有這個(gè)還真的不行，要知道主城區(qū)的地緣客戶從剛需社區(qū)到純改善社區(qū)的過(guò)渡，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是那么土豪的，143平是首選戶型面積段。

其次是168平，以兩個(gè)單元的樓棟為主，均不臨路，168平是近兩年純改善社區(qū)賣的非常好的一個(gè)面積段，標(biāo)準(zhǔn)大四房，空間感十足，非常受中產(chǎn)的喜愛(ài)。

最后就是192的王炸了，全是獨(dú)棟樓王位置，四房?jī)蓮d三衛(wèi)，拐角橫廳設(shè)計(jì)，客廳做到了5.6米的開(kāi)間，這個(gè)面積一般只會(huì)出現(xiàn)在北龍湖，放在老金水、老中原，一個(gè)區(qū)域能有兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品可以做到190都已經(jīng)算是稀缺資源了，當(dāng)年的恒大云璽的熱銷，一是市場(chǎng)還算是巔峰二就主要是大面積的稀缺資源了，每一個(gè)主城區(qū)都隱藏著這樣一部分地緣土豪，不差錢，喜歡居住在主城區(qū)，尤其是家門口兩公里內(nèi)的煙火氣。

電建中原華曦府三個(gè)面積段完美覆蓋了三種不同人群的改善需求，確實(shí)是非常純粹的一個(gè)社區(qū)。

3.1米的層高，地上規(guī)劃1600平的架空層，設(shè)計(jì)有下沉庭院，加上高顏值的外立面，標(biāo)新立異，辨識(shí)度強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)如果全部落地這絕對(duì)是周邊的天花板項(xiàng)目，包括以后的二手房。

這個(gè)盤縱使周邊環(huán)境一般，但勝在交通方便產(chǎn)品給力，也可以說(shuō)是一家獨(dú)大。

樓市最近的救市政策還在不斷的加碼，該來(lái)的行情依舊沒(méi)有來(lái)，建議18000走一波。(展開(kāi)全部)

底商開(kāi)在小區(qū)或者園區(qū)，小區(qū)附近的底商為什么藥店、餐飲那么多而且穩(wěn)定。
1,藥店：張仲景大藥房是一家總部位于鄭州的藥店連鎖店企業(yè)，19年的時(shí)候，就開(kāi)了1200家藥店，現(xiàn)在超1600家，其中一半在鄭州，有的店面離的也很近，幾百米遠(yuǎn)都有一家，有時(shí)候還促銷，買藥送雞蛋。即便張仲景大藥房在鄭州開(kāi)店這么多，藥店還是有多其他牌子的，說(shuō)明醫(yī)藥市場(chǎng)確實(shí)是很大，即便開(kāi)店密度這么高，藥店也能盈利。
一電商雖然有藥買，但是不能用醫(yī)社保，二是在實(shí)體店還有導(dǎo)購(gòu)員引導(dǎo)你買到正確的藥物。
2,餐飲
早餐店：包子胡辣湯之類，早上時(shí)間緊，上班族之類的吃點(diǎn)就走，還有咱河南的特色胡辣湯也受很多人的喜愛(ài)。
午餐店：黃燜雞米飯，沙縣小吃，蘭州拉面，店也比較多，都是普通的家常便飯，也不貴，加上現(xiàn)在很多年輕人生活節(jié)奏快，也沒(méi)時(shí)間做飯，或者休息時(shí)約約朋友聚餐。
其他的也有培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，便利店，美容機(jī)構(gòu)，理發(fā)店等等，都是人們?nèi)粘Ｉ钚枰臉I(yè)態(tài)。
不過(guò)像藥店這樣的大多是辦個(gè)會(huì)員送點(diǎn)積分，或者買藥送雞蛋這樣的促銷活動(dòng)，畢竟藥店不像餐飲那樣需要口碑，需要周邊居民的喜歡和認(rèn)可。能一直經(jīng)營(yíng)的應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，比如有的飯館都開(kāi)了十幾年了，客戶也比較穩(wěn)定，周邊上班族或者居民比較多，而且比較認(rèn)可，能有相對(duì)穩(wěn)定的收入也是很不錯(cuò)的。
不過(guò)底商比較多但周邊人不多的地方還是容易空租，以前有的“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在有的商鋪也不好出租。前些年健身房開(kāi)店很多，后來(lái)關(guān)掉跑路的也很多，商鋪空置也是一種損失，投資商鋪的也需要謹(jǐn)慎。(展開(kāi)全部)

天樾九章由信達(dá)接手后，先是花一大筆營(yíng)銷費(fèi)用造勢(shì)，然后給分銷高傭金帶客戶，雙管齊下，賣了一小波。

1號(hào)樓在康橋時(shí)期基本售完，2/5/6三棟樓是最近主推樓棟，2號(hào)樓中間戶109㎡基本售完，邊戶140㎡還可選。6號(hào)樓109㎡、127㎡、140㎡基本售完，170㎡大戶型剩余較多，這兩棟樓也是價(jià)格偏低的，單價(jià)16000就能買到房。

5號(hào)樓上推出了東單元，全部是170㎡，賣的很一般，其實(shí)也正常，300萬(wàn)總價(jià)購(gòu)房者還是求穩(wěn)的，很多都是二套改善。200萬(wàn)總價(jià)購(gòu)房者很多是首套剛需，比較在意價(jià)格。

雖然現(xiàn)在由信達(dá)接管了，但前期高皇寨投入大量資金，目前這個(gè)售價(jià)，鐵定是賠錢的，你指望能給你蓋多好？還有傳言這個(gè)項(xiàng)目背后還是康橋，信達(dá)只是一個(gè)商人而已。至于爛尾，應(yīng)該是不至于，但你讓商人賠錢給你蓋好產(chǎn)品，估計(jì)是沒(méi)人信。

目前在售的僅是一期東地塊，西地塊還有10棟高層，接下來(lái)還可能會(huì)有二期、三期、四期嗎？不知到何年何月。

樓盤本身還是不錯(cuò)的，如果能生在2017/2018年，妥妥2萬(wàn)單價(jià)，估計(jì)還得搶幾手，至于旁邊的保利、越秀、瀚宇統(tǒng)統(tǒng)不是康橋?qū)κ?，短短幾年，時(shí)過(guò)境遷。

另外項(xiàng)目宣傳的文化路一小高皇寨校區(qū)，還未開(kāi)建，需要注意，特別是著急入學(xué)的。
這個(gè)盤整體性價(jià)比還是有的，就是不確定性在這放著，難免有些不安。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科惠濟(jì)北再下一盤，同為毛莊城改，這也是繼萬(wàn)科民安云城項(xiàng)目之后的又一力作，案名云萃苑，已開(kāi)工。

位于天元路南、魯河路西，規(guī)劃11棟33層高層、12棟洋房，萬(wàn)科當(dāng)初沒(méi)有出手摘地多少人對(duì)此也是唏噓一片，如因萬(wàn)科再度與惠濟(jì)城投聯(lián)手，應(yīng)該也是所謂的幕后代建。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目：

1、180畝的地塊已經(jīng)非常大了，跟保利縵城和頌有得一拼，體量大，應(yīng)該也會(huì)分批次開(kāi)發(fā)，容積率3.0在惠濟(jì)區(qū)的優(yōu)勢(shì)也就那么一點(diǎn)點(diǎn)，畢竟賈魯河沿線好幾個(gè)2.5的項(xiàng)目在那排著隊(duì)等著開(kāi)發(fā)呢。

2、地塊指標(biāo)條件單套住宅建筑面積禁止超過(guò)144平方米，也意味這這個(gè)項(xiàng)目最大面積止步于144平，走高端純改善路線是不可能了，迎合大眾口味，也就是90-140平的剛需、剛改、偏改善一鍋端路線了。

3、惠濟(jì)北的開(kāi)發(fā)也在慢慢向西平移，萬(wàn)科這個(gè)位置還是不錯(cuò)的，西側(cè)長(zhǎng)興路，向東固城路，南有英才街，北有開(kāi)元路，周邊有藝茂國(guó)際倉(cāng)、天倫莊園、已交房的四季城項(xiàng)目，距離地鐵2號(hào)線毛莊站也非常近，成熟度和界面比英才街南賈魯河沿線一帶要好很多。

4、當(dāng)年的幾大宇宙房企，現(xiàn)在也就只剩萬(wàn)科了，萬(wàn)科的樓盤在鄭州市場(chǎng)依舊還是一張名片，交給萬(wàn)科來(lái)做這個(gè)項(xiàng)目還是非常靠譜的。

惠濟(jì)北天河路、賈魯河、開(kāi)元路、文化路這個(gè)區(qū)域繼四季城爛尾之后，現(xiàn)在的樓盤只有一江云著，靠著惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)+賈魯河，賣的也是很一般，上周招商剛就其隔壁兩個(gè)地塊進(jìn)行官宣開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目也已開(kāi)始啟動(dòng)，這樣一來(lái)，萬(wàn)科和招商也將開(kāi)啟正面交鋒，招商實(shí)力央企，又緊鄰賈魯河，可以說(shuō)是萬(wàn)科的勁敵了。

置業(yè)惠濟(jì)北能天河路東盡量天河路東，可以重點(diǎn)關(guān)注萬(wàn)科和招商這兩個(gè)項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

千味央廚即將上市，這是總部位于鄭州高新區(qū)的企業(yè)，也是思念李偉的一個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)招股說(shuō)明書也能看出來(lái)，千味央廚的生產(chǎn)基地在新鄉(xiāng)。
1.鄭州都市圈。千味央廚即將上市，公司擬募集4.09億元使用于投資"新鄉(xiāng)千味央廚食品有限公司食品加工建設(shè)項(xiàng)目"和"總部基地及研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目"，擴(kuò)大產(chǎn)能。新鄉(xiāng)基地就在平原新區(qū)，平原新區(qū)的兩大明星企業(yè)金水電纜、千味央廚原來(lái)都在高新區(qū)，金水電纜搬走后的土地開(kāi)發(fā)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目金蘭西景園，和永威西棠是鄰居。前幾年上市的天邁科技、光力科技也都把基地選在了鄭州航空港，當(dāng)然總部還在高新區(qū)，畢竟高新區(qū)依然面臨著土地的問(wèn)題。
最近很火的蜜雪冰城，倉(cāng)儲(chǔ)也建在焦作溫縣。
整體來(lái)講，鄭州都市圈還是很有實(shí)力的。鄭州可以是企業(yè)的研發(fā)中心、總部，新鄉(xiāng)、焦作可以承載一些鄭州外溢的產(chǎn)業(yè)集群，比如勞動(dòng)密集型的食品加工企業(yè)。
2.鄭州傳統(tǒng)企業(yè)比較多。
千味央廚也是思念李偉的項(xiàng)目，為了解決千味央廚與思念食品存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，李偉還退出了思念。如今千味央廚也即將上市。
三全食品還投資了鍋圈食匯，還和7-11便利店合作，在鄭州供應(yīng)食品。鍋圈食匯也很出名，發(fā)展也很快，未來(lái)也可能上市。
宇通集團(tuán)旗下的宇通重工也完成借殼上市。
鄭州的宇通系、思念系、三全系的企業(yè)很多，投資、孵化、上市，鄭州畢竟還是傳統(tǒng)企業(yè)多，不像互聯(lián)網(wǎng)公司的人員普遍年輕。
鄭州的食品企業(yè)還是很厲害的，畢竟河南也是農(nóng)業(yè)大省，不能只種植，還要有食品加工，形成品牌、產(chǎn)業(yè)鏈。(展開(kāi)全部)

最近公眾號(hào)跟抖音上都是萬(wàn)科的軟廣，圍繞萬(wàn)科品牌和社群一頓吹。
不過(guò)，實(shí)話實(shí)說(shuō)，從這么多年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷來(lái)看，萬(wàn)科還是靠譜的。雖然部分樓盤也有瑕疵，但無(wú)奈對(duì)手太差，襯托的萬(wàn)科更好。

萬(wàn)科這些年其實(shí)也很難，如果不是背后有深圳地鐵集團(tuán)（深圳國(guó)資委），現(xiàn)在境遇應(yīng)該跟龍湖差不多，還在努力證明自己的邊緣。但肯定比恒大、碧桂園、泰禾之流要強(qiáng)些，還是很穩(wěn)健的。

只是，最近一線城市放開(kāi)時(shí)，有件事看的不是很懂。廣深的萬(wàn)科兩項(xiàng)目率先發(fā)出“首付兩成”的海報(bào)，換來(lái)的就是一個(gè)“一日游”，一個(gè)“三日游”，素來(lái)很穩(wěn)的萬(wàn)科鬧了個(gè)激進(jìn)笑話。

鄭州的萬(wàn)科，也已經(jīng)11年，開(kāi)發(fā)了30個(gè)樓盤，交付6.6萬(wàn)套住宅，數(shù)量還是很龐大的。

翠灣中城在這30個(gè)樓盤里也算是不錯(cuò)的，產(chǎn)品定位也僅次于拾謐森語(yǔ)、古翠隱秀、世階等幾個(gè)，賣的也還算可以。只是樓棟起來(lái)后，這個(gè)樓間距確實(shí)堪憂。

一期基本售完，還有少部分128㎡，均價(jià)19500元/㎡，沒(méi)啥性價(jià)比，姜太公釣魚的節(jié)奏，預(yù)計(jì)明年7月份交付，精裝還是靠譜的，對(duì)于這個(gè)總價(jià)段的購(gòu)房者，也是改善了。

二期就是正常去化，時(shí)不時(shí)搞點(diǎn)特價(jià)房，力度也不大，97㎡均價(jià)16000元/㎡，115㎡均價(jià)16800元/㎡，126㎡均價(jià)17300㎡，跟一期一樣，戶型越大，單價(jià)越貴。目前周邊最大的競(jìng)品就是招商時(shí)代天宸，位置更好點(diǎn)，產(chǎn)品也不錯(cuò)，就是品牌不如萬(wàn)科，確實(shí)選擇起來(lái)蠻糾結(jié)。(展開(kāi)全部)

昨天蘭溪府的建筑方案征求意見(jiàn)出現(xiàn)在東區(qū)官網(wǎng)上，因?yàn)槭莾蓧K地，東側(cè)備案名是蘭溪欣苑，西側(cè)為蘭溪和苑。這種一分為二的情況過(guò)去在鄭州也不少發(fā)生，比如早已交付的綠地瀾庭，濱河在售的中交濱河春曉，中間部分做了市政公園，金水北最近火熱的信達(dá)天樾九章，中交做了商業(yè)街。

話說(shuō)，蘭溪府這個(gè)如果能做成一條商業(yè)街應(yīng)該很受歡迎，東側(cè)華潤(rùn)瑞府也沒(méi)有底商，雖然西側(cè)和南側(cè)產(chǎn)業(yè)園會(huì)配置商業(yè)，但畢竟會(huì)遠(yuǎn)點(diǎn)。

從效果圖可以看出，樓體正面大面積使用玻璃幕，背面大面積鋁板，建標(biāo)不低，比華曦府強(qiáng)點(diǎn)。最近旁邊的瑞府也在因?yàn)闇p配維權(quán)，什么假石材、窄陽(yáng)臺(tái)這些，只能說(shuō)正常哈。華曦府樣板間做的是不錯(cuò)，但你會(huì)出手嗎？

蘭溪東地塊有10棟16層小高層，西地塊有9棟16層小高層，看看戶型圖也沒(méi)特別大改變，未來(lái)北岸有點(diǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重。因?yàn)楝F(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，還有幾塊凈地在那放著，尤其是魯能公館東側(cè)地塊，容積率調(diào)到2.8，起拍價(jià)更低，開(kāi)發(fā)商肯定以低價(jià)走量為主，東側(cè)就是已交付安置房，再怎么包裝也出不來(lái)高級(jí)感，價(jià)格是王道，屆時(shí)300萬(wàn)買北龍湖，首付60萬(wàn)上車不是夢(mèng)。

蘭溪府這個(gè)因?yàn)橛忻鳎瑑r(jià)格也不會(huì)太高，肯定會(huì)跟旁邊兩個(gè)府形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，挺聰明的。因?yàn)檫^(guò)去精裝房交付都沒(méi)有盡如人意的，還有，期房的設(shè)計(jì)風(fēng)格都留在兩三年前，容易過(guò)時(shí)。精裝有一個(gè)最大的好處就是，小區(qū)入住率提升的快，也不會(huì)因?yàn)樽∵M(jìn)去三五年后，還經(jīng)常有人在叮叮咣咣。(展開(kāi)全部)

蘭溪府今天報(bào)規(guī)了，北岸再上新樓盤。

這個(gè)盤節(jié)奏算慢的，去年11月份拿的地，到現(xiàn)在售樓部還沒(méi)開(kāi)放，首開(kāi)預(yù)計(jì)在12月份前后，一年時(shí)間就過(guò)去了。好在當(dāng)初樓面價(jià)不高，利潤(rùn)空間還是不小的。

整體分東西兩塊地，總計(jì)19棟小高層，1092套房，一塊地精裝，一塊地毛坯，今年先開(kāi)毛坯地塊，釋放價(jià)格兩萬(wàn)六七，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備搞一批2.5-2.6的房源打前陣，還是很有吸引力的，以最小134平為例，總價(jià)340萬(wàn)就能買到，首付僅70萬(wàn)。

壓力瞬間來(lái)到了瑞府和華曦府身上，瑞府還好，剩余庫(kù)存不多，200套房左右，并且還有3個(gè)月空窗期。雖然最近在維權(quán)，但大部分呈現(xiàn)還是可以的，不信可以去即將交付的中海云鼎湖居看看，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。加上瑞府交房時(shí)間更近，對(duì)于著急入住的客戶有一定競(jìng)爭(zhēng)力。最大的壓力就是華曦府，忙活大半年了，一套房還沒(méi)賣出去，接下來(lái)就是和蘭溪府的正面硬剛。

蘭溪府開(kāi)發(fā)商鄭新科創(chuàng)，鄭新建投子公司，國(guó)企，安全性沒(méi)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面，目前在龍子湖還有一個(gè)新盤蘭溪書苑，過(guò)去在北龍湖南岸交付過(guò)蘭溪上苑，品質(zhì)還可以，尤其是物業(yè)，想進(jìn)去看個(gè)房難死了。

從效果圖可以看出，產(chǎn)品還可以，大面積采用金屬鋁板和玻璃幕墻，陽(yáng)臺(tái)是弧形，目前聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商還包封陽(yáng)臺(tái)。這樣，業(yè)主就不用像瀚海思念城業(yè)主那般苦惱了。(展開(kāi)全部)

蘭溪府加快了速度，規(guī)劃首次公示，分欣苑和和苑東西兩個(gè)院進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中西院欣苑規(guī)劃9棟16層小高層，595戶，東院和苑規(guī)劃10棟16層小高層，497戶，一梯一戶為主，層高3.05米，主流面積應(yīng)該依舊是北岸最暢銷的180平。

但從規(guī)劃公示的信息來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)放在龍湖北岸真的挺普通的，說(shuō)白了就是大眾戶型，沒(méi)有太多什么特色。

1、四房?jī)蓮d三衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，四面寬朝南，稍微一改動(dòng)，客廳就是標(biāo)準(zhǔn)大橫廳了。

2、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，三面寬朝南，客廳開(kāi)間做到4.2米，目測(cè)這個(gè)面積也就是165的四房了。

規(guī)劃公示的外立面顏值還可以，但是房地產(chǎn)迭代升級(jí)，北龍湖哪家外立面不是顏值高標(biāo)新立異，最主要還要看落地情況，北龍湖好多項(xiàng)目的維權(quán)也都是源自于宣傳的高顏值跟實(shí)際落地情況完全是兩個(gè)概念，差別實(shí)在是太大，北岸也就這幾個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)交過(guò)房的魯能公館徹底是落后了，品質(zhì)跟楊金差不多，隔壁的云鼎湖居也是剛要交房就屬于墊底項(xiàng)目了。

作為中原科技城的產(chǎn)業(yè)配套用地，總有種鄭東科創(chuàng)對(duì)比不太上心的感覺(jué)，樓面價(jià)低，怎么開(kāi)發(fā)都是賺，也正是因?yàn)槿绱耍蠹乙捕嫉戎刺m溪府是如何拉低北龍湖均價(jià)的。

是華曦府怎么也躲不掉的最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了，沒(méi)學(xué)校，其他也都大差不差，買哪個(gè)，購(gòu)房者為主的時(shí)代，即要看價(jià)格又要看品質(zhì)。(展開(kāi)全部)

船小好調(diào)頭，盤小蓋的快?，F(xiàn)在洋房已經(jīng)全部封頂，高層也接近封頂，25年交付應(yīng)該問(wèn)題不大，就2棟高層4棟洋房，如果這都交不了房，那開(kāi)發(fā)商也不用干了。

從目前的態(tài)勢(shì)看，開(kāi)發(fā)商是朝著金水區(qū)的一線頂豪來(lái)做的，高層120-170平，洋房205-226平，尺度基本和萬(wàn)科美景世玠不差啥，放風(fēng)價(jià)也挺高，洋房3萬(wàn)起，高層2萬(wàn)+，但這盤總感覺(jué)除了戶型傻大，沒(méi)啥特別的了。

一方面，花園路三全路交叉口這位置是不錯(cuò)，但總感覺(jué)太暴露了，一般豪宅的位置不僅要好，還要夠隱私，像東潤(rùn)泰和、萬(wàn)科世階都是在又是好地段又不太顯眼的地方，畢竟中國(guó)講究個(gè)低調(diào)中庸。但逸瓏居這位置，從遠(yuǎn)處大馬路一眼就能看到，還緊挨著地鐵口，明顯就是個(gè)顯眼包。聽(tīng)說(shuō)最近在找金水區(qū)zf部門的人TG，誰(shuí)敢住這么顯眼的豪宅？

另一方面，戶型只是面積大，缺乏豪宅的享受，拿205平的大平層來(lái)看，除了三開(kāi)間朝南，多一個(gè)房間，和138平的也沒(méi)啥大的區(qū)別了，這一點(diǎn)和雅頌居一個(gè)毛病，拿上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)品來(lái)糊弄人。

好在只有277戶，如果低價(jià)內(nèi)購(gòu)掉一批，剩下的隨便賣賣也弄完了，也許這個(gè)盤的使命就是相關(guān)單位內(nèi)部房吧，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，如果能淘到120平的也是不錯(cuò)的選擇，畢竟交通在這放著，去東區(qū)是真方便，很多人擔(dān)心這盤會(huì)檔次低，個(gè)人認(rèn)為這盤的建標(biāo)，景觀用材用料應(yīng)該都不差，就是設(shè)計(jì)審美的問(wèn)題。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科民安云城后期地塊——萬(wàn)科云萃苑已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)了。

這塊地是2023年2月7日集中出讓的，鄭政出〔2022〕70號(hào)（網(wǎng)）地塊位于惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西，周邊還行，西邊有交房的錦藝四季城，南面有錦藝旭輝一江云著和融創(chuàng)瓏府，東邊有鄭州工程技術(shù)學(xué)院，這一片房子基本都差不多了，但人口還沒(méi)跟上，南側(cè)沾了賈魯河的光，整體生態(tài)環(huán)境不錯(cuò)，樓盤密度都不高，再加上人少，倒是很安靜，適合自住。其實(shí)個(gè)人認(rèn)為這是不如云城的，運(yùn)城算是惠濟(jì)核心，離碧源月湖和惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)近，但這里勝在商品房小區(qū)多，比較新，云城周邊太破。

地價(jià)方面，每畝地價(jià)859萬(wàn)元/畝，折合樓面價(jià)4300元一平，其實(shí)和旭輝一江云著的價(jià)格不差啥，畢竟城投托底，不敢搞的太便宜，雖然市場(chǎng)確實(shí)是不如旭輝那時(shí)候。
整個(gè)地塊素質(zhì)還不錯(cuò)，占地180畝，容積率2.99，從目前的規(guī)劃看，萬(wàn)科還是采取了穩(wěn)妥的高低配，西邊是洋房，東邊是高層，還是精裝修，比旭輝最好的一點(diǎn)在于純商品房，沒(méi)有一絲一毫的安置成分。

看樣子萬(wàn)科沒(méi)打算像老鴉陳一樣做創(chuàng)新性嘗試，效果圖顯示的規(guī)劃產(chǎn)品方面對(duì)標(biāo)萬(wàn)科民安云城，比較常規(guī)，大概率還是89-140的剛需產(chǎn)品線?？磥?lái)是吸取旭輝的前車之鑒了。

旭輝現(xiàn)在的售價(jià)也就13000-14000，遠(yuǎn)遠(yuǎn)匹配不上自稱的高端品質(zhì)。到時(shí)萬(wàn)科可能比這個(gè)高點(diǎn)，還是買萬(wàn)科放心點(diǎn)，至少工期不會(huì)延遲。(展開(kāi)全部)

最近發(fā)現(xiàn)小區(qū)廣告就像彈簧一樣，你弱他就強(qiáng)，不經(jīng)意見(jiàn)小區(qū)見(jiàn)縫插針的已經(jīng)全是廣告了。
最初只是零星的公益廣告，后來(lái)小區(qū)里所有的路燈都是，然后電梯里開(kāi)始小鏡框的，然后越來(lái)越大幾乎侵占整面墻，然后是電視廣告，開(kāi)始是電梯口，
然后電梯里也裝上了，然后電梯四面八方都成了廣告。擠壓業(yè)主的空間，收益分配卻是糊涂賬。物業(yè)權(quán)益不被制約，只靠自覺(jué)性，侵占業(yè)主的權(quán)益大概率是必然事件。

在國(guó)內(nèi)大眾沒(méi)有個(gè)人意識(shí)，也就沒(méi)有個(gè)人權(quán)益可以。
就隨手停在路邊的車，絕不會(huì)想我這樣是否對(duì)別人造成不便，是不是侵占了其他行人的路權(quán)，把電動(dòng)車擠到了機(jī)動(dòng)車道。
zf利用公權(quán)力限號(hào)，有沒(méi)有法理支撐，被限號(hào)的大眾被侵占的路權(quán)也只能麻木。有多少人仔細(xì)推敲ｚｆ有沒(méi)有權(quán)力這么做，路權(quán)是不是基本權(quán)益。

類似這些權(quán)益的侵占充斥蔓延在生活的各個(gè)角落，大家權(quán)益被侵占，不是割肉的那種痛，基本上也都是選擇忘記了計(jì)較，因?yàn)槊考露甲屑?xì)計(jì)較，日子還過(guò)不過(guò)了。
所以小區(qū)廣告蔓延業(yè)主也是木法，也沒(méi)有精力去計(jì)較。只能祈禱豐胸整容類惡心的廣告少一點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

水投常綠壹號(hào)院，國(guó)企水投與民企常綠的組合。安全性可以，常綠中規(guī)中矩吧，剛把金水區(qū)的東風(fēng)宸苑湊活交了。
旁邊的萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光去過(guò)很多次，但這個(gè)還是第一次，過(guò)去兩年也一直在關(guān)注，從拿地，到動(dòng)工開(kāi)建，一直都是無(wú)聲無(wú)息，最多出來(lái)點(diǎn)TG房的聲音。近期去正弘的時(shí)候，聽(tīng)售樓部人說(shuō)，很多客戶在對(duì)比水投壹號(hào)院，來(lái)了興趣，重新了解下。
整體占地面積約98畝，容積率2.34，包含16棟15-16層小高層和3棟配套用房。
戶型也不錯(cuò)，所有都是獨(dú)立電梯廳，127㎡三室兩廳兩衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，7.2米貫穿式陽(yáng)臺(tái)，主臥270°轉(zhuǎn)角落地窗；137㎡四室兩廳兩衛(wèi)，客廳開(kāi)間5.5米，整體南向面寬12.8米，北向書房帶小陽(yáng)臺(tái)；142㎡分為3＋1房和四房，都是大陽(yáng)臺(tái)，感覺(jué)很好。
外立面部分采用鋁板和玻璃幕墻，北側(cè)配套用房已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)，看著還不錯(cuò)，其余樓棟已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)明年底交房，時(shí)間周期也還可以，只不過(guò)是毛坯。小高層均價(jià)15500，比較坑的是還做了一樓帶院，均價(jià)18000，耍流氓。
地塊位置在整個(gè)楊金靠北一些，北側(cè)是惠城大道，東側(cè)是龍沄路，有生之年可以打通成主干道通向北龍湖。南側(cè)為安置房社區(qū)，入住率很高，下面底商也很豐富，基本的生活配套都有。
考慮楊金置業(yè)的話，這個(gè)盤也是可以考慮的。楊金現(xiàn)在確實(shí)很難，17-20年都是改善群體，現(xiàn)在直接跌成剛需價(jià)。(展開(kāi)全部)

中建元熙府樓盤位于鄭州經(jīng)開(kāi)經(jīng)開(kāi)第十五大街與經(jīng)南十三路交會(huì)處西南角，由鄭州潤(rùn)熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于濱河國(guó)際新城，項(xiàng)目的建筑施工肯定沒(méi)問(wèn)題，畢竟中建七局也是建筑行業(yè)的。這段時(shí)間也開(kāi)通了有地鐵 3 號(hào)線，出行也比較便利，劣勢(shì)就是距離高鐵線路比較近，有噪音影響，周邊的也有在建設(shè)中的鄭州第七人民醫(yī)院，也有綠城明月濱河、華發(fā)峰景灣等項(xiàng)目。
地鐵： 3號(hào)線二期工程位于鄭州市經(jīng)開(kāi)區(qū)，全長(zhǎng)6.316公里，為一期工程向南延伸，北起營(yíng)崗站，沿經(jīng)開(kāi)第十七大街、經(jīng)開(kāi)第十五大街走行，南止于經(jīng)南十五路路口，設(shè)有潮河站、濱河新城站、司趙站、濱河新城南站4座車站?，F(xiàn)在開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，也是方便很多周邊居民出行。
配套：學(xué)校方面，濱河新城經(jīng)過(guò)11年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，教育配套已初見(jiàn)成效，區(qū)域規(guī)劃18所中小學(xué)，鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校經(jīng)開(kāi)校區(qū)、經(jīng)開(kāi)二中、濱河一小、濱河二小、蝶湖小學(xué)等學(xué)校均已投入使用。濱河三小、濱河外國(guó)語(yǔ)中學(xué)的順利開(kāi)工建設(shè)。
丹尼斯超市濱河國(guó)際店，面積約976㎡，位于經(jīng)開(kāi)十五大街濱河國(guó)際中心1樓。是目前濱河新城內(nèi)店面面積最大的丹尼斯超市，也是新升級(jí)的第八代店面。濱河國(guó)際中心位置挺好的，地鐵口，在濱河國(guó)際新城區(qū)域也是好的位置，周邊居民也很多，適合發(fā)展一些商業(yè)。畢竟濱河國(guó)際新城附近的鄭州第七人民醫(yī)院已經(jīng)在建，地鐵也開(kāi)通了，環(huán)境也比較好，學(xué)校方面也不缺，商業(yè)方面再有好的綜合體落地就更好了，畢竟隨著很多項(xiàng)目交付，濱河國(guó)際新城區(qū)域的人也很多了。(展開(kāi)全部)

金悅文華二期在路上了，一期小小34畝地，只是前菜試水，二期104畝，才是真正的主菜。
二期位于宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，從這個(gè)位置平行往東看去，有康橋朗城3號(hào)院、和昌悅瀾北苑，往西看去，有瀚宇天悅，都是不錯(cuò)的項(xiàng)目。但是，最大的硬傷還是北側(cè)離連霍高速太近，有朋友住在康橋朗城3號(hào)院，說(shuō)北側(cè)的樓棟二手房要比南側(cè)便宜不少，主要就是連霍噪音影響。所以對(duì)于二期，一定要買南不買北。

二期容積率還是3.5，限高80米，由8棟26層左右高層住宅構(gòu)成，這樣的規(guī)劃延續(xù)了一期的理念，主打低密寬樓間距，戶型大概率還是延續(xù)一期102-143平的剛改產(chǎn)品為主，整體來(lái)看，是一個(gè)均好型小區(qū)。
現(xiàn)在金水北連霍南這一塊是半熟的狀態(tài)，說(shuō)它地段好吧，周邊就幾個(gè)學(xué)校，剩下就是工地，還是有點(diǎn)荒的，說(shuō)它地段不好吧，東邊花園路，西邊文化路，交通便利，去哪都不遠(yuǎn)。個(gè)人感覺(jué)這邊賣17000-18000的價(jià)格還是有點(diǎn)超預(yù)期的，從最近信達(dá)天樾來(lái)看，便宜點(diǎn)走量才是王道。

相比天樾和教育港灣來(lái)說(shuō)，金悅二期容積率較低，面積總價(jià)好入手，相比保利大都會(huì)和縵城和頌來(lái)說(shuō)，金悅二期的位置要更干凈整潔些，相比瀚宇天悅來(lái)說(shuō)，金悅的品牌更優(yōu)質(zhì)，戶型更好。
就個(gè)人觀點(diǎn)，金悅二期是值得等待的一個(gè)盤，如果嫌一期地塊小，不妨坐等二期，但一定要注意連霍噪音問(wèn)題。說(shuō)句題外話，旁邊的綠都云都會(huì)爛在那真礙眼，不知道越秀考慮不考慮收掉。(展開(kāi)全部)

金茂未來(lái)府的價(jià)格倒是挺堅(jiān)挺的，價(jià)格16000多，一些4層以下的特價(jià)房15000多，不過(guò)這些房源都是臨南三環(huán)的前兩排，不值得入手。
近期，未來(lái)府主推14號(hào)樓，臨近東大門出行比較方便，不臨南三環(huán)前兩排可以阻隔南三環(huán)噪音，14號(hào)樓的89平戶型在中間戶和邊戶，128平在西側(cè)，靠近園區(qū)內(nèi)側(cè)，比較安靜，此外，14號(hào)樓下有公共健身區(qū)和兒童游樂(lè)區(qū)，整體還算不錯(cuò)。
未來(lái)府價(jià)格堅(jiān)挺的底氣在于經(jīng)開(kāi)區(qū)的競(jìng)品保利天珺、天匯、凱旋門、誠(chéng)園基本都賣的七七八八了，能大量供貨的只有未來(lái)府，所以，金茂也是一點(diǎn)一點(diǎn)賣，不慌不忙，畢竟這個(gè)150畝的好地塊，以后可是個(gè)大糧倉(cāng)。
未來(lái)府除了南三環(huán)這個(gè)大劣勢(shì)，基本沒(méi)有其他毛病了，距離經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)中心樂(lè)尚生活天地幾百米、周邊萬(wàn)錦盛華里購(gòu)物中心、丹尼斯航海天地、富田財(cái)富廣場(chǎng)等商業(yè)配套齊全，交通方面，地鐵5號(hào)線、12號(hào)線（預(yù)計(jì)2023年底開(kāi)通）、南三環(huán)、航海路、隴海路都比較方便。
其實(shí)個(gè)人很好奇金茂未來(lái)府的下沉庭院會(huì)怎么做，從效果圖看，會(huì)有一個(gè)下沉的瀑布水景，不知道會(huì)實(shí)現(xiàn)嗎？
未來(lái)府會(huì)和萬(wàn)科江山府一樣，做一個(gè)電梯入社區(qū)，主要是因?yàn)榈貕K高差大，最大高差超過(guò)5米，對(duì)于這一點(diǎn)，我是不太感冒的，進(jìn)小區(qū)還要再坐一次電梯，未免太麻煩太做作了。
綜合來(lái)看，金茂未來(lái)府是三環(huán)置業(yè)必看的一個(gè)項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

和錦蓮序二期也在緊鑼密鼓籌備中，作為一期的雙生子，二期于2021年12月27日底價(jià)摘地，還是由鄭州高新建設(shè)集團(tuán)拿下，每畝地價(jià)776萬(wàn)元一畝，折合樓面價(jià)4656元/平，地價(jià)成本和一期一樣。從一期的售價(jià)來(lái)看，二期高昂限價(jià)顯得很可笑。

雖然地價(jià)一樣，但二期相比一期顯得很局促，占地49畝，地塊狹窄，規(guī)劃4棟18-19層小高，3棟8+1層洋房，不如一期那樣大盤大開(kāi)大合，開(kāi)闊面寬，采光通風(fēng)俱佳。
二期總共563戶，戶型偏剛改，以兩梯兩戶為主，四葉草的戶型稍顯常規(guī)，但沒(méi)有明顯硬傷，目前一期毛坯均價(jià)11000元一平，特價(jià)9000多，洋房均價(jià)13000元一平，二期估計(jì)也就這價(jià)位，甚至可能便宜點(diǎn)。

一期的賣點(diǎn)很清晰，就是大面寬，高新最牛89平三室，南向約9.3米大面寬，超大連通陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送9.2平，二期的賣點(diǎn)就不是很清晰了，可能會(huì)與保利等樓盤陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

和蓮錦序一二期與雙湖科技城其他盤相比，優(yōu)勢(shì)是本土國(guó)企加永威代建銷售，讓人感覺(jué)踏實(shí)，劣勢(shì)是距離天健湖遠(yuǎn)，算是邊緣位置。

雙湖科技城像是降階版的濱河，剛需版的北龍湖，整體密度地，規(guī)劃干凈，但位置太偏，具有明顯的地緣性，只適合高新區(qū)工作的剛需，剛改人群，價(jià)格實(shí)惠，沒(méi)有啥未來(lái)想象力。我個(gè)人感覺(jué)，長(zhǎng)期來(lái)看，如果人口減少的話，整個(gè)大西邊可能都會(huì)衰落，一如多年前的中原區(qū)。(展開(kāi)全部)

這個(gè)盤過(guò)去在南龍湖還是比較推薦的，最近了解了下，真是跌了不少。

猶記得2015年高層單價(jià)五千左右，2016年底一度沖至萬(wàn)元，最高賣到一萬(wàn)多點(diǎn)。2020年降到八千一平，都感覺(jué)是遠(yuǎn)郊崩塌，大降價(jià)，誰(shuí)知來(lái)到3年后，已經(jīng)降到六千多，哪有什么歲月靜好啊。

目前在售的高層準(zhǔn)現(xiàn)房，有10月底交還有12月底交的，正常樓層六千八就能買到，實(shí)景現(xiàn)房還是八千，洋房一樓帶院不到一萬(wàn)四，贈(zèng)送南向約70平花園和40平地下室，二樓帶北院一萬(wàn)左右，贈(zèng)送北向花園約40平和40平地下室。

戶型很豐富，高層有69平、88平、99平、108平、111平、118平、123平，洋房有131平、134平、137平、142平、162平等等。

地塊位置還是不錯(cuò)的，距離紫荊山南路、繞城高速都很近，去市區(qū)也方便，開(kāi)車10分鐘左右，但這個(gè)已經(jīng)算不上什么優(yōu)勢(shì)，四環(huán)邊上還有很多房子不過(guò)萬(wàn)。

開(kāi)發(fā)商永豐還是有點(diǎn)情懷的，過(guò)去實(shí)景交付的地塊確實(shí)可圈可點(diǎn)，前幾年在滎陽(yáng)布局的永豐樂(lè)境更是大師手筆，一度被坊間稱為小永威，無(wú)奈碰上這幾年的市場(chǎng)，真永威已經(jīng)無(wú)力回天。之前附近的富田也很有名氣，借助經(jīng)開(kāi)富田九鼎世家、南龍湖富田興龍灣起勢(shì)，在市場(chǎng)里頗有小而精美譽(yù)，然后就控制不住自己個(gè)，膨脹發(fā)展，兜不住了。其實(shí)，也挺可惜的，總比那些一開(kāi)始就蓋垃圾房的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)點(diǎn)。

永豐這個(gè)項(xiàng)目總占地約583畝，后續(xù)還有地塊未開(kāi)發(fā)，這在之前都是寶貝，現(xiàn)在跟個(gè)累贅?biāo)频摹?/cite>(展開(kāi)全部)