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管城一哥——鳳凰悅府東苑交付了，整體還是不錯的，大體符合預(yù)期中的樣子，但也有些許不足。

最引人注目的還是外立面，超高的窗墻比，陽臺已經(jīng)封好，超大落地窗，都是三層中空的系統(tǒng)窗，窗戶結(jié)構(gòu)和寫字樓相似， 但個人感覺這窗戶還是不夠通透，框架太多了，可能出于安全考慮吧。

入戶方面，地下室單元入口做了“泛大堂”設(shè)計，延伸了地下入戶的空間，懸浮吊頂，電動平移門，儀式感滿滿，很多開發(fā)商輕視地下，其實現(xiàn)在地上入戶真不一定有地下入戶次數(shù)多。
當然，地上的入戶體驗也不錯，消火栓、水井、電井等部位全部采用隱蔽設(shè)計，墻面平滑，美觀實用，關(guān)鍵是樓棟大堂有中央空調(diào)，真的有點浪費了，大堂出出進進的，這耗能不小。
9號樓一層還做了泛會所空間，兒童娛樂區(qū)，書房，健身區(qū)，就是不知道以后能保持多久，會不會收費？

園林景觀方面比較中庸，倒是外面鳳凰路街邊的工業(yè)文化長廊挺有意思，估計是參考了萬科世玠，有一些做舊的元素，比如鄭州客車廠大門，時間坐標浮雕圍墻、報刊亭、休閑座椅，廊架等，還是挺吸引人駐足的。
目前還是有158平和188平房源在售，均價18000-21000元一平，反正就是這么個價格，這么個現(xiàn)房，實地看看覺得值就買。個人感覺，不管買不買，想改善的都應(yīng)該去看看，起碼能心里有個比較。(展開全部)

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會處往西300米路南。

人生總有很多的事情，突如其來，要么忙著活，要么忙著死。

簡單說一下項目的情況：該項目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬平方米，分為五期開發(fā)，一期已經(jīng)交房，二號院是延期交付了，現(xiàn)在在銷售的6號院。

項目的開發(fā)商是河南萬林置業(yè)有限公司，在楊金一眾大佬當中，實力算是墊底的存在，河南萬林置業(yè)背后是河南東方宇億置業(yè)有限公司，東方宇億置業(yè)背后有兩個自然人股東，分別是景東方和牛愛菊，這個公司有幾個風(fēng)險：

1、萬林置業(yè)的部分股權(quán)是屬于出質(zhì)狀態(tài)，出質(zhì)的股權(quán)數(shù)額是兩億元。

2、被起訴的開庭公告有125條。

現(xiàn)在這個項目開始放大招，6號院5號樓的房源，兩個戶型，一個是105平方米，一個是118平方米，退出特價房源，1058平方米，的是148XX起步，118平方米是145XX起步，首付可以先付50%，剩余首付可分兩年四次付清，在之前更是爆出過11XXX的價格。

遇到這樣的開發(fā)商，這樣的價格，有兩種思考方式：

第一種：真是天上掉下來的餡餅，真便宜，趕緊買，其實便宜背后有很大的風(fēng)險，越是賣的便宜的開發(fā)商，越是謹慎，這種開發(fā)商越是有崩潰的可能，因為沒有錢，所以才低價賣房子，回籠資金。很多房企崩潰之前，就是大力促銷，直到自身崩盤。

第二種：遠離，遠離，遠離，這種便宜占不得，你想要的是他的房子，他想要的確實你的本金。

在楊金買房，優(yōu)先建議二手房，其次是國企、央企，其他的房企建議統(tǒng)統(tǒng)回避。(展開全部)

今日鄭東新區(qū)金水東路南、圃田西路東部分地塊控規(guī)批前公示，標志寸土寸金的高鐵東廣場，再添優(yōu)質(zhì)住宅地塊，與剛出爐的中原超級總部基地為鄰，由金水東路、圃田西路、銀城路、匯金路圍合組成，占地面積約168.75畝，用地性質(zhì)為公園綠地、二類居住用地兼容商業(yè)、商務(wù)用地和服務(wù)設(shè)施用地，其中二類居住用地容積率為2.9.
位置不用多說，好，非常好，東區(qū)三環(huán)沿線，區(qū)位價值無敵，東側(cè)為待入市的銀河灣花園和瀚海晴宇，南側(cè)為高鐵東站東廣場中原超級總部基地項目，包括商業(yè)、辦公、酒店、公寓、住宅等，未來等同現(xiàn)有高鐵西廣場的價值甚至是超越；北臨金水東路，周邊有東三環(huán)、博學(xué)路，七里河路，地鐵1號線，交通也是非常便利，高鐵東廣場東四環(huán)、東三環(huán)、金水東路、商鼎路圍合區(qū)域，住宅地塊本身不多，可用于開發(fā)的地塊更是屈指可數(shù)，稀缺也是其一大特征，關(guān)鍵住宅容積率僅2.9，“位置+區(qū)位價值+稀缺”注定該地塊的不平凡。
除此以外，東廣場還有隨著中原超級總部基地浮出水面的沿七里河和東風(fēng)渠分布的9個住宅地塊，地塊指標容積率2.7-2.9左右，建筑高度65米和80米，且臨河生態(tài)資源豐富，同樣非常優(yōu)質(zhì)和稀缺，后期也必將是品質(zhì)住宅的集中地，傳言萬科將加入。
這個區(qū)域注定是繼北龍湖之后的又一高地，置業(yè)東站東廣場可以重點關(guān)注。(展開全部)

對于華南城來說，最近有個好消息，城郊鐵路小喬站、華南城東站已經(jīng)開通，小喬站、華南城東站均為城郊鐵路高架站，車站共三層設(shè)計。華南城東站位于華南城大道中部，共設(shè)A1、A2、B1、B2四個出入口，A1、B1口設(shè)有無障礙電梯，對于本來地鐵站就多的華南城來說，可謂如虎添翼。

前一段中園三組團27#、30#、31#也交付了，中規(guī)中矩，但勝在國資背景，單價只有6000多，離地鐵口只有600多米，加一萬還送個車位。對于華南城的商戶來說，還有優(yōu)惠的貸款，購房壓力不大。
目前在售的有中園88-133平房源，紫荊名都88-119平房源，商業(yè)方面，華南城盛世廣場產(chǎn)業(yè)園在售32-89平的小公寓，可能做網(wǎng)紅直播、美甲店、美發(fā)沙龍。此外還有167-506平的獨棟、雙拼、疊拼的商業(yè)別墅。
這兩年樓市下滑，但華南城由于有產(chǎn)業(yè)撐腰，一直受到外部強力支援。
2022年最難的事后，得到新鄭市zf的大力關(guān)懷，中園住宅項目申請到zf紓困專項借款政策，獲取了1.49億的zf借款及3億銀行配資額度；
此后，實力國企深圳特區(qū)建發(fā)集團正式成為華南城單一最大股東并啟動了首批華南城三城七項目的合作投資；
2023年，華南城簽訂60億元低息銀團貸款，不僅擴充了華南城集團的銀行合作網(wǎng)絡(luò)，更為華南城各業(yè)態(tài)發(fā)展提供了強有力的金融支持。
所以，買華南城問題不大，現(xiàn)在價格低，周邊交通便利，配套豐富。(展開全部)

萬科云萃苑，惠濟區(qū)天元路南、魯河路西。

萬科惠濟區(qū)繼續(xù)上新，萬科已經(jīng)很長時間沒有新項目入市，這一次上新了，今年年初鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下毛莊的合村并城項目，地塊位于惠濟區(qū)天元路南、魯河路西，占地面積約180畝，容積率小于3，建筑高度小于100米。

鄭州泰博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的背后是誰呢？它后面有兩個股東，一個是河南民泰置業(yè)有限公司（95%）和鄭州惠美城市建設(shè)有限公司（5%），河南民泰置業(yè)有限公司背后是民安和萬科，這也是萬科和民安的再度聯(lián)手。

整體的來說位置還是蠻不錯的，西側(cè)是藝茂國際倉，東側(cè)是毛莊安置區(qū)三號院，北側(cè)是錦藝四城蘇屯的5號院，周邊還有二十中學(xué)（英才校區(qū)），惠濟區(qū)外國語，往北1公里左右就是2號線毛莊站。

附近的旭輝開盤的時候1.5萬靠上，現(xiàn)在只有13000-14000元/平方米，旭輝規(guī)劃的是9棟高層，4棟洋房，高層面積98平方米、109平方米、115平方米和133平方米，洋房面積128平方米和143平方米，萬科云萃苑大概率會延續(xù)萬科民安云城的風(fēng)格，戶型面積區(qū)間會參考旭輝，高層98-133平方米，洋房面積是128平方米和143平方米。

項目的優(yōu)勢也很明顯：

1、萬科的品牌。

萬科的品牌是久經(jīng)考驗的，值得信賴，它可能不會做的超出你預(yù)期，但是也不會做的太差，另外最重要的是可以安全的把房子給交了，這是一個妥妥的定心丸。

2、無競品

這附近基本沒有啥競品，所以是蝎子拉屎獨一份，加上現(xiàn)在的行情，如果定價合理，應(yīng)該是比較好賣的。(展開全部)

高新和錦蓮序，高新區(qū)雙湖科技城意楊路西、蓮花街南！

高新和錦蓮序二期也開始了，永威加上高新建設(shè)真的是天作之合，一個是出錢，一個是出品牌，出錢的能保證項目安全交付，出品牌的能保證項目的溢價。

該項目拿地的時間是2021年12月份，拿地的企業(yè)是高新建設(shè)集團有限公司，成交總價是3.8醫(yī)院，單價是776萬/畝，樓面價是4600元/平方米，占地面積約50畝，規(guī)劃4棟高層，3棟洋房，內(nèi)部配置一個9班的幼兒園。

高新建設(shè)集團也看到永威的實力，西棠的賣的又貴又好，直接把高新區(qū)的房價給打了一個樣，成為天花板，永威的牌子一平方米比周邊得貴兩千塊。

首先他設(shè)計的是一個高低配，為啥開發(fā)商熱衷于高低配？

因為高低配開發(fā)商可以賺更多的錢：

A：一個20萬㎡的“高低配”樓盤，假設(shè)高層為15萬平方米，洋房為5萬平方米，高層成交均價4000元/平方米，洋房的成交均價為6000元/平方米，這個項目的總貨值為9億元。

B：20萬平方米做成純高層小區(qū)，那么它的總貨值為8億，和上面相差1億元。

對于這個項目的優(yōu)勢：

第一：背靠大樹好乘涼。

拿地的是高新建設(shè)集團有限公司，背后的股東是高新區(qū)管委會+省財政廳，穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)臎]有一點風(fēng)險，安安全的把房子交完沒有一點問題。

第二：永威的品質(zhì)。

可圈可點永威做的還是比一般的開發(fā)商要好一些，畢竟一平方米多掏了一兩千塊錢，但是貼牌項目具體能發(fā)揮出來幾成功力，這個不是很好說，而且房產(chǎn)圈有一個定律1+1＜2。(展開全部)

不管你是綠城還是藍城，在鄭州的口碑也就那樣了，而且沐春歌這項目的基因在之前已經(jīng)奠定了，主體結(jié)構(gòu)都封頂了，就這樣了，換個開發(fā)商也沒啥質(zhì)變。
翰林華庭這一片地段不錯，但一直有爛尾的詛咒，康橋天樾九章差點爛了，綠地云都會正爛著，翰林華庭都快爛10年了，一直沒人接盤的原因是內(nèi)購早，負擔大，可售房源幾乎沒啥了，想讓人家接盤，起碼得有利可圖吧。
沐春歌的底商很有意思，3棟5層高的框架商業(yè)，隱隱有點商業(yè)綜合體的意思，對于一個住宅項目底商來說，有點貪大了。北側(cè)的安置房倒是早就住人了，樓下還有夜市，和北側(cè)的海亮商業(yè)連成一片，倒是頗為熱鬧，說實話，這里由于有安泰新龍小區(qū)等安置小區(qū)，人不少，但整體城市形象品味不高，有點城中村升級版的感覺。
目前周邊信達天樾九章，越秀金悅?cè)A庭，保利等項目都比較新，規(guī)劃也好，現(xiàn)在價格也都不算高，可選的太多了，沐春歌的優(yōu)勢幾乎為零。
89平和129平的老舊戶型，除非價格很便宜，不然很難賣的。但即使價格便宜，也要面對周邊康橋和昌二手房的分流。

什么樣購房者會這個死而復(fù)生的盤呢？可能是原來在周邊安置房居住的，渴望有個自己的商品房，但對居住要求又不高的人。
綠城這塊，能做的就是調(diào)整外立面，優(yōu)化園林景觀，提升建造標準。(展開全部)

時隔四個月，鄭州第二次集中土拍的公告終于出爐，比之前傳的時間晚了兩三個月。

共計15塊，比之前傳的五六十塊也縮水七成。即使加上港區(qū)的8塊，總計23塊，數(shù)量大打折扣。

11月17日保證金截止，11月19日掛牌結(jié)束。

此次市里只有15號、18號、64號、65號這4塊公開地：

1.鄭東新區(qū)龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東，占地約85畝，容積率2.5，限高54米，熔斷價2695萬元/畝。
2.鄭東新區(qū)龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東，占地約175畝，容積率不超2.433，熔斷價1970萬元/畝。
這兩塊地都在中原科技城腹地，之前傳聞為復(fù)星的地，現(xiàn)在直接拿出來，估計是沒談攏。

3.管城區(qū)果園路北、魏莊西街西，占地約84畝，容積率2.5。距離金地鉑悅、鄭地新港華苑很近，周邊有地鐵5號線占地，位置不錯。

4.管城區(qū)童心路南、文德路西，占地約83畝，容積率3.5.周邊有新城時光印象、融創(chuàng)城、富田九鼎公館等新盤在售，地塊距離地鐵4號線姚莊站較近，只是周邊環(huán)境比較嘈雜，待拆建比較多，進展較慢。

其余11塊中包含亞星錦繡山河城改地塊、融創(chuàng)龍府后期地塊、瀚宇天悅城安置地塊、美盛教育港灣城改地塊，整體與之前網(wǎng)傳的二次土拍差異較大。

雖然其他城市出現(xiàn)多次流拍現(xiàn)象，但鄭州這十五塊大概率不會。

個人認為，減少供應(yīng)量對目前的市場是好事，如果再來五六十塊地，真是受不了。
近兩年鄭州市同時在售項目達到二三百個，樓盤名稱都記不全。

像港區(qū)這次再次推出8塊住宅用地，真是不能理解。周邊建業(yè)云境、招商公園與湖已經(jīng)賠錢在賣，無力回天。(展開全部)

今天北龍湖北岸樓市兩件小事，一件是中海云鼎湖居業(yè)主扯條幅維權(quán)，這個很正常，很多業(yè)主都是在2020-2021這兩年購買的，價格從28000-32000不等，整盤當時也是低開高走，越到后期越貴，甚至還綁定車位，妥妥的站高崗。

現(xiàn)如今要交房，外立面和精裝都不如在售的的華潤瑞府，待售的華曦府和蘭溪府看起來還更勝一籌。價格呢也沒漲，華潤瑞府均價3萬左右，便宜點還有2.8萬的，蘭溪府更狠，放風(fēng)價2.6萬，但是毛坯。云鼎湖居的交付也只能說是中規(guī)中矩，沒有絲毫驚艷，想翻身很難，除非清華附中靈機一動劃進去。說實話，也不是完全沒可能。高新區(qū)金科城就有過學(xué)位變學(xué)區(qū)，房價猛漲的經(jīng)歷。只是這個時間不好說，眼下還有很多業(yè)主著急出手，低于當初購買價也要賣，至于利息和持有成本絲毫不在意。

第二件事就是蘭溪府的戶型終于舍得出街，真能憋，方案是早就有了，但就是不釋放。134㎡三室兩廳兩衛(wèi)跟瑞府相差不大，變動就是廚房位置，北側(cè)多了個生活陽臺；143㎡四室兩廳兩衛(wèi)跟瑞府、華曦府幾乎一樣，這個戶型在瑞府賣的也一般；160㎡四室兩廳兩衛(wèi)可改造為三房寬廳，算是有點進步；185㎡四室兩廳兩衛(wèi)和196㎡四室兩廳兩衛(wèi)跟瑞府213㎡以及華曦府192㎡相似，都是270°拐角客廳，這個戶型自從萬科拾謐森語后越來越多，亞新星云灣也有。喜歡的人特別喜歡，不喜歡的就是接受不了，因為先經(jīng)過幾個臥室再到客廳總是不太舒服。

售樓部已經(jīng)裝好，龍源西二街西側(cè)的展廳里面，這兩天正在溝通把路先通上，中秋國慶雙節(jié)迎接客戶。

今天的任務(wù)就是東苑，全部毛坯交付，預(yù)計交房時間在2026年中，有點久。不過西苑也在施工中，等明年賣的時候交房時間會被拉進。(展開全部)

二批集中供地，雖遲但必到，終于姍姍來遲。
1、鄭政出（2021）53號，金沙江路南、安泰路西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.5，建筑高度100米，城改項目。
2、鄭政出（2021）54號，隴海中路北、太和路西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.71，建筑高度100米，舊城改造項目。
3、鄭政出（2021）55號，開元路南、新西街西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.0，建筑高度100米，城改項目。
4、鄭政出（2021）56號，香苑路南、金杯北路（固城路）東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.0，建筑高度100米，固城城改用地。
5、鄭政出（2021）57號，紀元路（蘇屯路）南、金杯北路（固城路）東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.5，建筑高度100米，同樣為固城城改地塊。
6、鄭政出（2021）58號，金冠路北、金杯路東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率4.0，建筑高度100米，老鴉陳城改用地。
7、鄭政出（2021）59號，水委路北、河鼓路東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率4.2，建筑高度100米，老鴉陳城改項目。
8、鄭政出（2021）60號，豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率4.5，建筑高度100米，舊城城改項目。
9、鄭政出（2021）61號，黃河路南、花園路東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.9，建筑高度100米，鄭州市軌道交通2號線一期工程黃河路站安置項目。
10、鄭政出（2021）62號，宏泰路（新村路）南、中方園路西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率4.8，建筑高度100米。城改項目用地。
11、鄭政出（2021）63號，國基路南、陳寨街西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率6.0，建筑高度100米，陳砦城改項目。
12、鄭政出（2021）64號，果園路北、魏莊西街西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.0，建筑高度100米，zf儲備地塊。
13、鄭政出（2021）65號，童心路南、文德路西，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.5，建筑高度100米，zf儲備用地。
14、鄭政東出(2021)15號，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.5，建筑高度54米，zf儲備用地，商品房住宅毛坯綜合銷售限價31300元，商品住房裝修價格限價5000元/平。
15、鄭政東出）（2021）18號，龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東，城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、旅館用地，zf儲備地塊，商品房住宅毛坯綜合銷售限價31300元，商品住房裝修價格限價5000元/平。
此次土拍非同以往，從報名到最后成交條件都非?？量蹋?
1、所有宗地競買保證金比例均按50%收取。
2、此次出讓地塊采用網(wǎng)上無底價掛牌出讓，熔斷后轉(zhuǎn)為搖號方式確定競得人。
3、申請人可以單獨申請也可以聯(lián)合申請，同一企業(yè)及控股公司，不得參加同一宗地的競買，一公司多馬甲競買同一地塊的現(xiàn)象被禁止。
4、參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)的各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控股的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。
5、后期審核嚴格，即經(jīng)審查競得企業(yè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，競得結(jié)果無效，競買保證金不予退還，競得人2年內(nèi)不得參加我市土地出讓活動；經(jīng)審查存在同一企業(yè)及控股公司參與同一宗地競買，競得結(jié)果無效，按照土地掛牌成交價的20%繳納競買違約金，競得人及參與該宗地競買的控股公司2年內(nèi)不得參加我市土地出讓活動；經(jīng)審查競得企業(yè)購地資金不符合國家“五不得”要求的，競得結(jié)果無效，按照土地掛牌成交價的20%繳納競買違約金，競得人2年內(nèi)不得參加我市土地出讓活動。
鄭州市場低迷，大批新盤涌入，接下來兩年的主要任務(wù)依然還是消化去庫存，從8月份網(wǎng)傳的65塊地到10月份的15塊地，供應(yīng)量在減少，極大可能不想流拍現(xiàn)象出現(xiàn)在鄭州市場。
15宗土地，大部分名花有主，僅有15號北龍湖、管南64號和65號留有懸念，原流傳的二砂和路砦越秀均不在列。
土拍如何，拭目以待。(展開全部)

鄭軌云麓，高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東。

高新區(qū)又又上新了，該項目是位于五龍口片區(qū)，拿地時間是2022年6月，鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價115944.0萬元拿下高新區(qū)2號地塊，單價是805萬/畝，折合樓面價是4025元/平方米，鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為鄭州興龍城市發(fā)展有限公司和鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司合資子公司，鄭州興龍城市發(fā)展有限公司為鄭州地鐵集團有限公司全資子公司。

另外該宗地所建可售商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過12875元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2575元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售單價，不得分拆為獨立合同。

該項目為五龍口地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，占地面積是144畝，容積率是3.0，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅及1個9班制幼兒園，戶型面積101平方米-144平方米，這個項目最大的問題就是旁邊的編組站，不過迎來了好消息：

河南省發(fā)改委已經(jīng)作出批復(fù)公告：2024年12月，“鄭州北編組站搬遷工程”將正式“開工建設(shè)”，工程總投資433億元。

說是一回事，但是啥時間搬走又是另外一回事，有好消息總比沒有消息強，這個項目定位的是一個改善，起步就是100平，再加上國企操盤，穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)慕环渴菦]有一點問題的。

同區(qū)域里面只有一個競品就是建業(yè)時代和鳴，戶型面積有70平方米的兩房、89平方米的三房、123平方米的三房、117平方米的三房，通過戶型對比就能看出來一個剛需，一個是改善。(展開全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

先說結(jié)論，公寓、寫字樓、商鋪，不建議購買，也不建議投資，重要的事情說三遍不建議購買、不建議購買、不建議購買。

峯尚公寓開始銷售了，戶型面積從29-44平方米，物業(yè)形態(tài)包括平層和LOFT，平層的價格是6500元/平方米，LOFT的價格是8000元/平方米，首付最低3萬塊就可以，月供只要1000多元，心動不心動？

峯尚公寓的特點就是位置好，位于二七區(qū)航海路與淮南街交匯處，屬于金二環(huán)，地鐵口，二七萬達旁，周邊配套也都成熟，就問你心動不心動？

通過觀察不知道你發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，其一是做的面積越來越小，原來公寓的面積是五六十平方米，現(xiàn)在只有三四十平方米；其二價格是越來越便宜原來我記得一萬左右，現(xiàn)在普遍六七千；其三供應(yīng)過剩，現(xiàn)在鄭州公寓的去化周期大概是120個月，也就是10年時間，公寓是嚴重的供應(yīng)過剩。

具體公寓有什么問題，咱們一個一個說：

如果是自己住，優(yōu)勢就是能以一個很低的價格，買到一個位置非常好的區(qū)域，能在鄭州有一個落腳的地方，不足的地方就是不能落戶，也沒有什么教育配套，另外就是居住體驗不好，梯戶比高，等電梯需要很長時間……

如果你是投資那更不能投資了，其一就是投資回報率上去，因為公寓很多，組不上價格，一般情況下算下來就是2-3%，需要三十多年才能回本；其二公寓沒有流動性，也就是說沒有一點點金融屬性，二手公寓無人問津，賣都賣不出去，那急用錢的時候多著急。(展開全部)

匯泉景悅城，鄭州市中原區(qū)西三環(huán)與穎河路交匯處。

這個項目賣著賣著居然挺到現(xiàn)房還有房子，三期實景現(xiàn)房，現(xiàn)在主要推出的是3號樓，01戶型是75平方米，07戶和08戶是96平方米，價格在11000元/平方米，其他樓上的戶型相對來說少一些。

簡單的說一下項目的優(yōu)勢：實打?qū)嵉娜h(huán)內(nèi)，實景現(xiàn)房，即買即住，不用擔心爛尾，其次就是三期劃片可以上伊河路小學(xué)景悅城一小，有牌子的學(xué)?？偙葲]牌子的學(xué)校強；劣勢咱們也說說：第一個就是容積率，這個容積率是相當?shù)母撸?.5，和美盛教育港灣的容積率差不多了；第二就是安置房和商品房在一個小區(qū)，把安置房變商品房是匯泉首開先河，綠都紫荊華庭現(xiàn)在正在銷售的一個項目也是如此，安置房小區(qū)里幾棟樓變成商品房；第四個項目項目的品質(zhì)是按照安置房的品質(zhì)所做；第五個就是2T5戶，戶型做的都比較差……另外就是外部環(huán)境距離西三環(huán)和隴海高架不遠。

不得不說匯泉還是很懂鄭州老百姓，第一就是剛需跑量，剛需才是致勝法寶，其次是價格不貴，最后再搞一個學(xué)校，這一套組合拳打下來，很少有剛需不動心。

真的要是買位置和價格還算可以，但是居住起來會不舒服，你要是有機會可以到安置房小區(qū)走一走，另外將來你要是出手的時候，會比較難以出手，第一就是安置房和商品房在一起會折價，其次是戶型，糟糕的戶型也是會折價。(展開全部)

明月江南，滎澤大道汜河路交會處。

先說一個好消息，鄭州地鐵10號線一期開始運營了，10號線全線設(shè)置鄭州西站、鄭州火車站、廟王站、李商隱公園站4個站點，10號線一期起于鄭州西站、止于鄭州火車站，開通初期采用單一交路運營，工作日高峰期行車間隔約6分、平峰期行車間隔約9分20秒，周末平峰期行車間隔約7分15秒。

對于滎陽來說是一個好消息，等待許久的地鐵終于開通了。

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（綠城）明月江南，現(xiàn)在綠城已經(jīng)退出了，只剩下明月江南了，這個項目依舊是很綠城風(fēng)格，法式建筑、法式園林，一二層用的是卡拉麥里金的石材基座，大落地窗，大的雙陽臺。很多豪宅也都喜歡法式建筑，為啥呢？法式建筑顯得尊貴和浪漫，住起來非常有排場。

該項目分為兩期，全部都是現(xiàn)房項目，一期是115平方米的高層、165平方米的大平層，二期是95-140平方米，21年的時候高層均價8000元/平方米，大平層9500元/平方米，現(xiàn)在高層的價格6600元/平方米，大平層基本沒有啥變化。

具體來說：滎陽兩家房企的價格是最貴的，一個是永威，另一個是（綠城）明月江南，而且明月江南做的是少有的大平層項目，永威溪樾的位置是要好于明月江南，畢竟是鄰鄭上路，挨著吾悅廣場，想要賣出來價格，第一個得有品牌，第二個得有品質(zhì)，永威和綠城品質(zhì)方面都是強項，好于一般的開發(fā)商。

其次就是滎陽的房子自住是可以的，可以選一些好的開發(fā)商，投資是萬萬不能，遠郊地區(qū)是投資的進去，錢進去了是慢慢貶值。(展開全部)

金水北歷史悠久的爛尾問題樓盤，總有翰林華庭的一席之地， 2013年即啟動內(nèi)購，2016年停工，10年也沒有等來新房。最新消息自救成功，停工許久的翰林華庭迎來春天，搞了個綠城代建，案名綠城沐春歌，為綠城桂語系首秀。

原來的外立面搖身一變?yōu)榫G城特色的公建化外立面，相比10年前的設(shè)計顏值方面還是提升了不止一個規(guī)格，景觀也推翻原來重新設(shè)計為綠城特色，景觀和外立面這些都可以有變動，但因為已經(jīng)封頂，不變的是10年前設(shè)計的老套戶型，59平、89平和129平，這個戶型設(shè)計放在現(xiàn)在真的有點LOW了。

2013年項目啟動的時候還完全沒有金水北這個概念，翰林華庭可以說是片區(qū)拓荒者了，歷時十年樓市發(fā)生了天翻地覆的變化，所在的區(qū)域已經(jīng)成了炙手可熱的片區(qū)，但也成功把自己熬成了墊底項目。

現(xiàn)在看位置和配套還是很不錯的，緊鄰香山路、宏祥路，北有魏河，南有市民活動中心，距離文化路一小翰林校區(qū)非常近，基本可以與信達天悅九章共享配套，三全路北、魏河南、文化路西這一帶的價值還遠遠沒有完全體現(xiàn)出來，優(yōu)勢就是潛力很大，劣勢是現(xiàn)有的城市界面太拉跨，仍然需要大量的時間。

總結(jié)下來就是換湯不換藥，貼了綠城的標簽而已，金水北根本不缺樓盤，這個項目的重生可能要打破金水北的底價了。

這種問題樓房不到交房那一刻都是存在風(fēng)險的。(展開全部)

綠城·沐春歌（翰林華庭），三全路與洛陽路交匯處北300米路東。

白衣武士綠城來了，這一次拯救的是翰林華庭，名字改為綠城·沐春歌。

先簡單的看看這個項目的情況，位于三全路與洛陽路交匯處北300米路東，屬于高皇寨的改造的一部分，總計占地面積是53畝，北地塊21畝是安置房，南地塊32畝是商品房，規(guī)劃6棟高層，該項目2013年開始內(nèi)購，TG價格5500元/平方米，2015年再次開始內(nèi)購，TG價格7800元/平方米，TG的人員包括開發(fā)商自己員工、村民、七中的校領(lǐng)導(dǎo)等等，總而言之是坑住一大批人。

該項目2013年啟動，2015年停工，2021年的時候才貼出告示，給TG業(yè)主退錢，告示是這么說的：

翰林華庭項目目前面臨巨大困難，工作組多方協(xié)調(diào)溝通，積極幫助開發(fā)企業(yè)展開自救，先后接觸很多第三方企業(yè)，但因項目債務(wù)沉重，深陷眾多訴訟糾紛，故均未與任何第三方達成投資意向，企業(yè)無法脫困。

根據(jù)天眼查顯示河南盈瑞置業(yè)有限公司有639條自身風(fēng)險提示，而且是失信被執(zhí)行人（8個），而且公司被法院列為限制高消費企業(yè)（30條）。

從第一次TG開始，有的業(yè)主已經(jīng)等了10年，人這一輩子到底有多少是十年，有幾點啟發(fā)：

第一：小開發(fā)商的房子一定要慎重，慎重，能不買就不買，盡量要避開，不怕一萬就怕萬一，雖然便宜，萬一爛尾怎么辦，這真的是無解。

第二：無證TG要慎重，盡量避開，看起來是便宜，里面可能是大坑。

第三：普通人買到爛尾樓是災(zāi)難，舉幾個簡單的例子就明白了：祈福城就是最鮮明的例子，各種事業(yè)單位的員工TG，爛尾也是沒辦法。(展開全部)

周末帶著小朋友們來撒花，這一撒撒到了華僑城。

二七華僑城作為央企華僑城河南第一個文旅大盤，目前來說，展現(xiàn)的程度只是冰山一角，幾年過去了，做了一個秘境探險樂園，做了旁邊的市政配套先鋒創(chuàng)意城市公園，還有一個“大圓蛋”文創(chuàng)中心以及幾期住宅，貌似文旅的東西還沒有做出來什么大的成績。

住宅1-3號院都是現(xiàn)房，2號院基本沒有房源，1、3剩余少量現(xiàn)房，1號院是毛坯，3號院是精裝，選擇這個區(qū)域的大概率以改善為主。
咱今天就以改善房型四房為例，1號院B2房型143㎡洋房四房毛坯，雖然是一梯兩戶，但是雙開門電梯贈送獨立電梯廳，戶型為四葉草設(shè)計四個臥室四個角布置，中間餐客一體化設(shè)計，三開間朝南，屬于應(yīng)用最多的洋房毛坯戶型。3號院143㎡小高層為精裝修設(shè)計，一梯一戶獨立電梯廳設(shè)計，這個戶型做到了4開間朝南（3臥+1廳），南向的采光更佳，還有甲板陽臺的輔助，整體來講戶型不錯。
價格目前洋房毛坯和精裝小高層基本一致，1.4+的單價，從性價比來說，畢竟多出來了裝修，帶中央空調(diào)的裝修也不便宜。

華僑城一直主打的是環(huán)境，金水河+各種自費的綠化+兒童樂園構(gòu)建成了區(qū)域的環(huán)境，平心而論還是有吸引力的，吃完飯，河邊散步，小朋友們玩耍，美極了。
但是臨近于四環(huán)的位置帶來的就是各種生活配套的不便，雖然小區(qū)內(nèi)部有小型超市和文創(chuàng)中心各種招商的加持，但是比起來三環(huán)內(nèi)還是少了許多煙火氣息，還有就是道路問題，各種斷頭路和規(guī)劃道路，導(dǎo)致連不到一起，如果往東的路通起來和亞星錦繡山河的區(qū)域連在一起，那么生活配套就會好上很多，可惜這是二七區(qū)啊，二七區(qū)市政修路是出了名的“yyds”

來說一說華僑城的雙名校：幸福路小學(xué)+四中：

鄭州四中也是新任“大四甲”的一員，目前也是集團化辦學(xué)，有公辦、民辦、國際部等十余所成員學(xué)院，四中華僑城校區(qū)是四中集團直管的教學(xué)模式，說是領(lǐng)導(dǎo)和教師都是統(tǒng)一調(diào)配的老中青搭配，2023年已經(jīng)招生4個班。
鄭州市二七區(qū)幸福路小學(xué)始是二七區(qū)規(guī)模最大、師資力量最為雄厚的重點小學(xué)之一。2020年6月，幸福路小學(xué)教育集團正式創(chuàng)立，而后就是各種分校模式，華僑城校區(qū)也屬于幸福路分校之一，依舊是統(tǒng)一的師資調(diào)配。
名校加持只是一個開端，余下的就靠生源來成長了，當然有名校的管理體系和經(jīng)驗會更好。

有學(xué)校有環(huán)境，有未來的規(guī)劃配套，還是有不少人會選擇的，目前的購房政策也持續(xù)放寬，地緣客戶還是可以考慮考慮的。(展開全部)

現(xiàn)在的樓市土拍出現(xiàn)兩種情況：
1、央企和城投墊底；2、一些不知名的小開發(fā)商挺身而出。

萬祥置業(yè)就屬于第二類，距離摘得經(jīng)開8號地已經(jīng)3個月之久，這也是幾場土拍唯一一個有溢價的地塊，樓面價7096元/㎡，目前地塊現(xiàn)場還是原來的停車場，沒有任何的進展。

關(guān)注點主要有兩點：
1、就是所謂的小開發(fā)商挺身而出會帶來什么樣的產(chǎn)品；
2、經(jīng)開老城的位置和區(qū)位價值，經(jīng)開老城在售項目目前只剩金茂未來府一個，萬祥這個項目也將與其形成正面競爭。

位置還不錯，北側(cè)經(jīng)南六路，西側(cè)經(jīng)開第四大街，南側(cè)南三環(huán)，經(jīng)開第三大街和南三環(huán)交叉口在建有地鐵12號線計劃2023年底前通車運營，萬祥這個項目就是正兒八經(jīng)的地鐵盤，未來府因為地塊較大，在地鐵距離上不太占優(yōu)勢，除了位置教育資源的優(yōu)勢也非常大，北側(cè)緊鄰一條路上三所學(xué)校，分別為經(jīng)開區(qū)實驗小學(xué)、經(jīng)開外國語五中校區(qū)、經(jīng)開六一小學(xué)南校區(qū)。

地塊不大且狹長，產(chǎn)品布局也就是一豎排的高層了，容積率2.5，比金茂低，樓面價7000，比隔壁的金茂也低了不少，總之這個項目的價格彈性空間還是比較大的。

位置雖然已偏離主城核心區(qū)，但也是老城的范圍內(nèi)，配套絕對能滿足日常需要，除了位置和交通外，最關(guān)注的就是萬祥首次入鄭將會給我們帶來什么樣的產(chǎn)品，小開發(fā)商首次入鄭一炮走紅的也有，比如大正水晶森林，已經(jīng)靠著品質(zhì)站穩(wěn)了腳跟，萬祥在地市還都是一些剛需產(chǎn)品，并沒有做改善的經(jīng)驗，所以一切全靠拆盲盒。

在未來府面前也是小弟一枚，希望價格方面可以會有更大的優(yōu)惠。(展開全部)