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中國房地產(chǎn)市場到底是啥在支撐？

1、城鎮(zhèn)化，大量農(nóng)村人口進(jìn)城。2018年我國城鎮(zhèn)化率約60%，預(yù)計未來的十年城鎮(zhèn)化率提高1%，大約會有1300萬農(nóng)村人口進(jìn)城。

2、居住條件改善。20-60歲城鎮(zhèn)主力置業(yè)人口總數(shù)在2045年以前穩(wěn)定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。

3、家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化。2017年我國家庭戶均人數(shù)2.99人，1-2人家庭戶占比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。

這幾點就是長期支撐中國的房地產(chǎn)，咱們回到鄭州，2020年鄭州主城區(qū)備案數(shù)據(jù)約990萬方，約合9.9萬套，比2019年稍微降了一點，目前庫存為1200萬平方米，去化周期為16個月，之前的去化周期都是8個月10個月。

很多問我，怎么買房、如何買房，我說說自己的看法。

1、不要擇時，不要老想撿漏。剛需買房永遠(yuǎn)是現(xiàn)在最好，老想著撿漏，便宜憑啥輪到你？

2、不要太過于相信專家。大部分都存在證實性偏差，預(yù)測樓市的漲跌和預(yù)測股市明天的漲跌，跟大猩猩扔飛鏢差不多，勝率差不多，雖然有波折，但是長期是看漲的。

3、不要買那些亂七八糟的資產(chǎn)。比如公寓、商鋪，普通的投資者買完就成為噩夢了。

4、不要把賭注押在小開發(fā)商。小開發(fā)商出黑馬是小概率事件，翻車是大概率事件，優(yōu)先購買大開發(fā)商。

5、多買核心資產(chǎn)。比如學(xué)區(qū)房、地鐵房等等的資產(chǎn)。

6、多咨詢專業(yè)人士。這里的專業(yè)人士是真的懂，不是那些假把式。

新的一年，加油，奧利給?。?！(展開全部)

正商金域華府，中州大道與金岱路交匯處向東500米路北。

這個項目又重出江湖了，10%就能網(wǎng)簽，特價房的高層只要12500元/平方米，普通的樓層是13000元/平方米，現(xiàn)在主要推的樓棟是1號樓和2號樓，1號樓27層，3T6戶，2號樓18層，2T5戶，容積率只有2.91，正在銷售的面積是從66平方米-136平方米。

這個項目買還是不買？到底買還是不買??？

咱們先來說說黑歷史，如果能發(fā)一個奧斯卡影帝，這個項目當(dāng)之無愧的影帝：

2011年的時候河南茂祥不動產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)開一個項目叫“凱運樓”，2012年初改名為"正印摩卡時光"，開發(fā)商變更為河南正印置業(yè)有限公司，規(guī)劃由原來的6棟高層變?yōu)?棟，之后項目名稱改為“正印良品”， 該項目在只有土地證和規(guī)劃證的時候內(nèi)購數(shù)百套，然后就爛尾。

后來由于正印置業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，2015年轉(zhuǎn)讓給了河南萬吉置業(yè)有限公司項目名稱變?yōu)椤叭f吉花園”，于2016年再次開工，現(xiàn)在依舊是爛尾，更名為“泰萊尚院”，在之后被正商接手改名為正商金域華府。

這個項目是我從業(yè)以來見過換名最多的項目：凱運樓——正印摩卡時光——正印良品——萬吉花園——泰萊尚院——正商金域華府。

最早宣傳的是今年6月份交房，已經(jīng)被推遲到明年的6月份了，房子如果不太好賣估計還要往后推遲。

總結(jié)幾個規(guī)律，經(jīng)常換名字的項目不能買，項目老是換股東的不能買，小開發(fā)商的也是不能買。(展開全部)

中交濱河春曉已經(jīng)實景呈現(xiàn)，但是，由于盤太小，而且一分為二，每塊地才30來畝，所以景觀呈現(xiàn)正如意料中平淡，盡管是所謂的享譽國際的山水比德，盡管是2.49的低密容積率，但就這么一畝三分地，折騰不出水花。

外立面方面的呈現(xiàn)也略顯單薄，雖然沿襲了綠城桂語系外立面風(fēng)格，采用三段式設(shè)計，但是淺灰+深灰色系外墻以及大面積陽臺玻璃欄板，看起來有點素了，倒不如純玻璃幕墻那么顯高端。綜合看下來，平淡的景觀外加偏素的立面，實景反而不顯簡潔而顯簡單了。這就告訴我們一個道理，小盤不宜做簡潔現(xiàn)代風(fēng)，不然太顯窮。小盤還是應(yīng)當(dāng)像昆侖望岳二期、恒大云璽那樣，往復(fù)雜里做，往高端里做。中交作為濱河里最簡單的盤，優(yōu)勢其實就那幾個。雖然是舒適的小高層，但戶型都不大才89-128平。雖然自身沒啥大空間，但自帶6000平的外部市政空間。雖然地塊不算大，但樓間距都還不錯，45-94米完全夠用，總結(jié)下來就是小而精。

中交最令人稱道的是112平的拳頭產(chǎn)品，有獨立的入戶玄關(guān)，南北通透，南向三開間，大尺度寬景陽臺，U型廚房，餐廳連接陽臺。美中不足的是主臥的飄窗采光有所遮擋，主臥和衛(wèi)生間的門挨得有點近。

最近，中交周邊也利好不斷，7月25日，濱河外國語中學(xué)、濱河三小項目開工儀式順利舉行，伴隨著中交越來越近的交房日期，業(yè)主還是值得開心的。(展開全部)

別了康橋，你好信達(dá)，天樾九章終于迎來重生成功牽手信達(dá)，跟時代國著性質(zhì)一樣是全面接管，前期買這個項目的客戶終于可以松一口氣了，信達(dá)接手應(yīng)該跟東府大院一樣，貼上央企實力的標(biāo)簽，把剩余的房源再拿出來賣一遍。

只是金水北早已今非昔比，時隔一年涌現(xiàn)了大都匯、金悅文華等優(yōu)質(zhì)樓盤，競爭對手不僅多而且強，天樾九章現(xiàn)在是被甩的連影子也找不到了，而且金水北天樾九章早已名聲在外，誰不知道它爛尾了，信達(dá)的第一步就是讓其重新獲得市場的認(rèn)可，重新找回其在金水北的江湖地位。

1、定位改善，面積段109-220平，金水北的樓盤雖然多，但160平大面積段的也就大都匯和金水印，其他最大止步于143平，所以天樾九章是非常 純粹的一個社區(qū)，大面積段非常稀缺。

2、玻璃幕+鋁板的外立面，2000平的下沉?xí)?，這個規(guī)劃設(shè)計放在2023年依舊顏值非常在線，不輸其他盤。

3、金水北核心位置，花園路、三全路、魏河、文化路圍合區(qū)域，除了天樾九章幾個地塊處于開發(fā)階段，也沒有什么地塊了，目前的環(huán)境確實非常一般，但金水區(qū)高皇寨片區(qū)在城市更新項目改造之列，主要包括魏河以南、三全路以北、長安路以東、柳林西路以西，總投資64.91億元，將聚焦魏河優(yōu)良的生態(tài)本底，以綠色休閑空間提升、公服配套設(shè)施完善、特色魅力空間重塑為目的，通過街區(qū)空間設(shè)計與內(nèi)容再造、藍(lán)綠空間建設(shè)，打造金水北綠色休閑宜居示范區(qū)，未來這一片區(qū)發(fā)展的潛力還是比較大的。

4、金水北所有樓盤是都跟樓盤有關(guān)，天樾九章最近的學(xué)校是藝術(shù)小學(xué)和新柳路小學(xué)，藝術(shù)小學(xué)不參與劃片，新柳路小學(xué)人多且一般，天樾九章作為高皇寨城改，內(nèi)部也規(guī)劃有小學(xué)和中學(xué)教育用地，信達(dá)可以選擇在教育上做做文章。

5、信達(dá)接手主推就是準(zhǔn)現(xiàn)房了。

信達(dá)是專門處理問題樓盤的央企，實力非常強大，此次接手天樾九章又是全面接管，還是非?？孔V的，安全性沒問題，價格合適完全可以關(guān)注。(展開全部)

金水北這么好的位置，卻偏偏總是在爛尾的鋼絲繩上走位，像天樾九章、瀚海思念城、名門翠園、和昌優(yōu)地等多個優(yōu)質(zhì)項目，都差點爛尾，但好在結(jié)果是好的。

能取得好的結(jié)果，歸根結(jié)底還是金主接盤，而非自然造血?，F(xiàn)在看金水北的格局，保利大都匯、越秀金悅文華、信達(dá)天樾九章等基本全是國資為主了。

褪去康橋品牌光環(huán)的九章，其實受影響不大，地段產(chǎn)品都已經(jīng)固定，客戶都是周邊的地緣性客戶，也對樓盤有明確的認(rèn)知，不需要大力宣傳。信達(dá)所要做的，無非是加快施工進(jìn)度，盡量實景呈現(xiàn)，同時價格上隨行就市，做一定的讓步，這樣應(yīng)該能順利開發(fā)下去。

目前來看，金水北的新盤價格還是挺穩(wěn)的，瀚海思念城剛交房，均價18000-19000元一平，美盛教育港灣18500-20000元一平，金水印精裝21500元一平，這些無疑會夯實信達(dá)天樾九章的信心。

信達(dá)進(jìn)來以后，大的方面難以調(diào)整了，但景觀和部分建標(biāo)可能有所調(diào)整，對后續(xù)地塊的戶型定位也可能變化，參考同為國資的保利、越秀的保守定位，預(yù)計后期信達(dá)會改成140平以下的剛改戶型，保證現(xiàn)金流。也有可能改成高低配，以金水北少有的洋房產(chǎn)品或者小高層產(chǎn)品來打開市場。

個人感覺不著急的可以等一下，說不定后期會出現(xiàn)康橋朗城的升級版，89-125平為主，但整體建標(biāo)檔次會提升一下。而改善客戶也可以等等洋房產(chǎn)品。

整體來看，金水北可期，信達(dá)天樾九章可期。(展開全部)

今天越秀拿下金水北兩宗土地。

11號土地位于宏安路（少林路）南、長安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價114883萬元，單價1100萬/畝，折合樓面價4716元/平方米，最終被鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

12號土地位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬元，單價1096萬/畝，折合樓面價4700元/平方米，最終被鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后則是金水控股集團(tuán)有限公司和鄭州東煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，簡單的說就是進(jìn)水控股和廣州越秀合作，這絕對是一個雙保險，不會出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險。

這個項目賣的非常不錯，從今年3月份開始至今已經(jīng)賣掉了4棟樓，還剩下最后一棟樓王，均價19000左右，聽朋友說也挺卷，兩個團(tuán)隊都在賣，加班也是非常厲害。

除此之外買的好就是學(xué)區(qū)房，文化路一小加上龍門路實驗學(xué)校，如果說上面的雙國企是王炸，那么這個學(xué)區(qū)房至少得相當(dāng)于4個2，文化路一小咱們都不多數(shù)了，文化一小的學(xué)區(qū)房2.5萬一平，普通的房子1.3萬一平方，這就是名校的威力；再有就是龍門路實驗學(xué)校，也是金水區(qū)重點，公辦的優(yōu)質(zhì)初中。

總而言之，要位置有位置，有安全有安全，有學(xué)校有學(xué)校，雙王加上4個2，還能再加上一個春天。(展開全部)

招商蛇口在老鴉陳搞得有聲有色，一期地塊招商·時代錦宸已經(jīng)進(jìn)入尾盤，錦宸車庫樣板于7月21日與業(yè)主正式見面。二期作品——招商·時代天宸，7月29日森境實景示范區(qū)與精裝樣板間將迎來開放。這個森境的概念，主打“水岸森居”的設(shè)計理念，引松、林、水、樹陣等入景，說實話，不算特別亮眼，正常發(fā)揮吧。對于招商的實景，從以往幾個盤表現(xiàn)來看，不宜期待過高。

雖說招商蛇口比萬科翠灣便宜快3000塊錢，但個人認(rèn)為16000的價格，還是有一定溢價的，追求性價比的可以繞開。
雖說天宸相比錦宸有不少優(yōu)勢，周邊成熟小區(qū)多、底商也不少，生活氛圍較好，再加上裕華廣場、省體育中心等大型配套，不是特別陌生，而且距離3/4號線體育中心站只有三四百米的距離，比著一期很值。
但是，是不是值16000的價格，我個人是存疑的。
首先項目太小，占地31畝，容積率4.2，一看就是剛需走量盤的指標(biāo)。
其次城市西北一直是價值洼地，周邊一些不算舊的小區(qū)，二手房價格甚至不到1萬。
現(xiàn)在有萬科翠灣中城憑借品牌、精裝和創(chuàng)新產(chǎn)品硬把價格拉上去了，但這種是曇花一現(xiàn)，不能代表區(qū)域整體價值。
招商目前是憑借萬科的余熱和自身戶型的提升，高價走了一波，其實本身挺一般的，如果交房后，會不會二手房價格大跌？
現(xiàn)在只能期待周邊商業(yè)快點起來，城市面貌再上一個臺階，那么區(qū)域價值就穩(wěn)了。(展開全部)

再見了，裕達(dá)國貿(mào)！

最近被裕達(dá)國貿(mào)信息拍賣刷屏，屬于某一個時代的記憶轟然倒下。

裕達(dá)國貿(mào)在市zf旁邊，一共是45層，200米高，1997年開業(yè)，共有客房總數(shù)356間套，是一家五星級豪華酒店。

20年前絕對是毫無疑問的地標(biāo)，香車、美女、奢侈品、酒店，我記得第一次去裕達(dá)國貿(mào)，在裕達(dá)國貿(mào)旁邊站了好久，以前從來沒有見過這么高的建筑物，在外面轉(zhuǎn)了半個小時，才鼓起勇氣進(jìn)去，進(jìn)去之后就跟劉姥姥進(jìn)大觀園一樣，看啥都是稀罕的，心里一陣感慨：有錢真好。

以前做活動、婚宴、辦公等等都喜歡在裕達(dá)國貿(mào)，有面子、氣派、牛逼等等。

后來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心轉(zhuǎn)移了。

做活動原來喜歡在裕達(dá)，現(xiàn)在玉米樓，未來有可能會轉(zhuǎn)移到北龍湖；再說企業(yè)的辦公，原來都喜歡在裕達(dá)國貿(mào)，裕達(dá)國貿(mào)吸引了最早一批外資企業(yè)，后來大部分企業(yè)轉(zhuǎn)移到了CBD和大玉米，再后來企業(yè)轉(zhuǎn)移到了高鐵站，未來則會轉(zhuǎn)移到北龍湖金融島。

短短二十年的時間，滄海桑田，鄭州也發(fā)生了翻天覆地的變化。

1、這世界上唯一的不變就是變化本身，沒有什么是一成不變的，要有一個極度開放的頭腦，吸收各式各樣的知識來武裝自己，人生如逆旅不是在進(jìn)步就在后退。

2、做一個長期主義者，做某一件事情，一定要考慮到后續(xù)的后續(xù)，比如10-10-10法則，10天之后，10個月之后，10年之后。

3、痛苦+反思=進(jìn)步，如果你能養(yǎng)成一種良好的習(xí)慣，遇到問題是反思痛苦而不是躲避痛苦，你將會快速的學(xué)習(xí)和進(jìn)步。

4、將相本無種，男兒當(dāng)自強。(展開全部)

實地探盤建業(yè)花園里，濱河路已全線貫通，站在濱河路香山路路口看建業(yè)花園里，位置是真的不錯，緊鄰香山路、濱河路和英才街，出行非常便利，賈魯河的生態(tài)資源也是非常的無敵，東側(cè)為在建中的鄭州市實驗高級中學(xué)和惠濟(jì)區(qū)教體局全力打造的鄭州市實驗初級中學(xué)，規(guī)劃45個教學(xué)班，按照計劃2023年秋季將首次招生，但看工期能招生還是比較緊張的。

英才街沿線、文化路以東、花園路以西、濱河路兩側(cè)這個區(qū)域現(xiàn)在也可以說是惠濟(jì)老城的核心區(qū)域了，配套齊全，住宅項目集中，花園里是唯一一個在售新樓盤，后期還有兩個地塊在濱河路以南未啟動，這個區(qū)域的開發(fā)已進(jìn)入倒計時狀態(tài)，位置很好，潛力很大，非常的宜居，低容積率+生態(tài)資源以及隔壁新建的學(xué)校都是賣點，最大的遺憾就是建業(yè)搖搖欲墜的現(xiàn)狀，花園里也難逃一劫跟著爛尾了，大寫的可惜，其他樓盤都在相繼復(fù)工，但花園里的救世主還沒有到來。

前期牽扯的主要是內(nèi)購客戶，主打就是省實驗英才國際的學(xué)位房，這所私立學(xué)校去年經(jīng)歷過轉(zhuǎn)公風(fēng)波，目前還是私立學(xué)校，但大趨勢下民轉(zhuǎn)公也只有時間問題而已，按照劃片就近原則分配花園里肯定還是東側(cè)的市實驗中學(xué)。高價的學(xué)位房+爛尾面臨的就是無盡的維權(quán)，教育問題主要就是隨著政策走的，一年一個政策，真的不建議高價下賭注。

惠濟(jì)北花園路英才街附近還有一個據(jù)說央企代建的樓盤入市，位置好關(guān)注度也很高，花園里重啟之后二者也是名正言順的競爭對手，花園里絲毫不遜色，但還要看哪個開發(fā)商敢于接盤。(展開全部)

瑞馥南苑，花園路與金達(dá)路交匯處。

花園路北又橫空出世一個新項目，大概位置是在花園路與英才街交匯處，以金達(dá)街為界，分為南北兩個苑，占地面積是102畝，容積率是2.75，建筑高度為50米，全部是小高層，規(guī)劃了15棟16層的小高層，一共是1266戶。

開發(fā)商是豫泰國際（河南）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司成立于1992年，先后開發(fā)建設(shè)了豫泰商廈、豫豐小區(qū)、鄭州汽車貿(mào)易中心（基本都沒聽過），豫泰國際開發(fā)商背后股東是河南豫泰實業(yè)有限公司豫泰實業(yè)，背后的股東是河南民諧置業(yè)，其背后則是河南雙瑞管理咨詢和林州祥和企業(yè)管理咨詢。從天眼查看這個公司問題多多，自身風(fēng)險146條，歷史風(fēng)險13條，2022年因為沒有履行法定義務(wù)被強制執(zhí)行，而且還出質(zhì)了2.2億元的股權(quán)，而且還有因為借款被起訴，看樣子是很缺錢。

簡單的說一下項目優(yōu)勢：

花園路，英才街，大紅大紫的金水北，而且是花園路沿線，個人認(rèn)為同屬于金水北，花園路的價值是比文化路的價值要高，而且還有地鐵金達(dá)路站，再往北走一點就是鄭州四中實驗學(xué)校，旁邊正弘府二手房的單價，在售的是40套，價格是1.88萬/平方米，正弘瀾庭敘的價格也在1.7萬/平方米，天地灣的價格只有1.47萬/平方米。

劣勢：

最大的弊端還是開發(fā)商，開發(fā)商的底子太弱，有一種搖搖欲墜的感覺，開發(fā)的項目也沒有啥能拿的出手的，能不能徹徹底底的安全交房，需要畫上一個問號？真的要買可以考慮一下二手房。(展開全部)

涼了5年，深滬剛?cè)计鸬男星榛鹈纾呀?jīng)被強勢按下。
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上海方面：
針對假離婚——夫妻離婚三年內(nèi)限購
針對投資投機——將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。上海還將完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。
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深圳方面：
針對假結(jié)婚——強化購房資格，要求所有家庭聯(lián)名購房者都需要具備購房資格。這也被民間解讀為，通過假結(jié)婚來獲得購房資格的行為被完全“圍堵”。
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針對代持——通報批評，12名潤璽違規(guī)購房者被嚴(yán)查，暫停相關(guān)人員使用深圳市購房意向登記系統(tǒng)以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)。暫停相關(guān)人員在深圳市購買、承租保障性住房和人才住房資格。暫停相關(guān)人員在深圳市的住房公積金貸款資格。
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與此同時，監(jiān)管部門開年頻頻出手。

2021年開年以來，監(jiān)管部門對于銀行違規(guī)向樓市“輸血”一直保持“重拳出擊”狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計，1月已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農(nóng)商行、張家港行等多家銀行收到罰單。與此同時，銀行對信用卡涉房地產(chǎn)商戶的交易也再次收緊。
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1月份的銀行額度也意外的緊張。
今年1月，多地按揭貸款額度偏緊，放款時間較以往有所拉長。
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我們以往的經(jīng)驗，是深滬領(lǐng)漲，然后其他一線城市，二線城市過幾個月跟著漲。但這次，京滬剛露頭就被暴擊了，這輪上漲是否會因此中斷？
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上漲潮能否蔓延全國，其實取決于兩點：

第一，水量夠不夠大，深滬漲完一波，剩下的水能否支撐其他城市上漲，從目前看，zf已經(jīng)提前布局，收縮了額度，恐怕比較難。

第二，水流順不順，如果水流時碰到重重關(guān)卡，東擋一下，西擋一下，那也難以實現(xiàn)水漲船高。從目前看，深滬帶頭出新規(guī)設(shè)卡，其他城市估計也要跟進(jìn)。
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這一輪，又是行情與調(diào)控的又一次對決。(展開全部)

建業(yè)時代和鳴，五龍口南路南、電廠路東。

建業(yè)躺平了，但是建業(yè)時代和鳴還在風(fēng)風(fēng)火火的進(jìn)行著。

建業(yè)時代和鳴背后的開發(fā)商鄭州建泓置業(yè)有限公司，這個項目是建業(yè)負(fù)責(zé)操盤，背后則是高新投資牽頭了，引入了中豫建設(shè)等等，總之是保證能把這個項目交房。

建業(yè)小伙伴富力最近也是麻煩纏身，最近一個新聞是富力地產(chǎn)被申請破產(chǎn)清算，然后被駁回了，另外一條就是富力的創(chuàng)始人張力，因為行賄英國被抓，真的是風(fēng)雨飄搖。

建業(yè)時代和鳴占地面積是42畝，容積率是4.86，總建筑面積約30萬平方米，樓面價3600左右，整體規(guī)劃了6棟高層34層高層，戶型面積有70平方米的兩房、89平方米的三房、123平方米的三房、117平方米的三房等等，有2梯4戶，3梯5戶，3梯6戶，整體定位的事剛需，屬于五龍新城的后期地塊。

這個項目位置屬于高新區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)的3環(huán)內(nèi)，但實際上屬于高新區(qū)和中原區(qū)的交匯處，往西是西三環(huán)，往南市農(nóng)業(yè)快速路，還有就是正在建設(shè)的地鐵8號線。

李嘉誠說位置、位置、還是位置，這個位置存在感不高，看看該區(qū)域的房價就可以略知一二，西湖春天均價只要九千塊，掛牌的有135套；正商明鉆的價格11000左右，掛牌94套，總的來說這個區(qū)域的房價不貴。

這個項目可以關(guān)注一下，首先是安全，安全第一，永遠(yuǎn)的安全第一，其次建業(yè)的品牌，比大部分企業(yè)企業(yè)還是要靠譜的；再來說說價格，一平方米精裝修得多掏一千塊，建業(yè)品牌的溢價得再多500-1000，這就是品牌的好處，有溢價。(展開全部)

中豫湖城印象，金水區(qū)龍源路與慧城達(dá)到交匯處東500米。

今年2月份，中豫置業(yè)拿下金水科教園一宗土地，該地塊位于鄭州市金水區(qū)慧城大道（金城大道）南、崇禮路（景泰路）西，土地使用權(quán)面積為139.1畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅地下交通服務(wù)場站用地，容積率小于2.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于50米，最終是底價成交，樓面價折合到5300元/平方米。

中豫置業(yè)的背后股東是河南中豫建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司，而中豫建設(shè)投資背后則是河南交通投資集團(tuán)有限公司（49%）、河南省國資委（31%）、中國平煤神馬（20%），妥妥的國企，還是根正苗紅的哪一種。

河南中豫建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司前身是河南省人民zf建筑工程局，2008年改制為河南建設(shè)集團(tuán)有限公司，2022年組建為中豫建設(shè)，中豫絕對是建筑工程的巨無霸，平頂山簾子布廠、安陽玻殼廠、中原國際博覽中心、河南博物院、黃河迎賓館改造等等都是這家公司做的。

總的來說地塊位置屬于楊金片區(qū)核心，東側(cè)是馬頭崗的安置房，西側(cè)則是47中學(xué)，東南方向是金科北瓏鉑悅（據(jù)說引進(jìn)國資代建），西南方向是奧園譽湖灣（爛尾）。

中豫湖城印象規(guī)劃了22棟小高層，一共規(guī)劃1651戶，總的來說楊金的市場比較差，主要是供應(yīng)量太大，改善買房子也不著急，賣的比較好屬萬科了，現(xiàn)在又加上一個中豫，水投、天倫、信達(dá)、正弘這些都是不差錢的主兒，貼身肉搏戰(zhàn)，都不怕。(展開全部)

如果沒有千億國企航空港投資集團(tuán)的保駕護(hù)航，恐怕和昌盛世城邦也不太可能在上月交付35號地，更別提36號地提前4個月交付了。正是有了這個大金主，和昌才能把盛世城邦這個大盤玩轉(zhuǎn)，交付了7000多套房。但國企也得補血，就在7月20號，河南航空港投資集團(tuán)完成發(fā)行15億元短融，利率4.9％，該借款用于補充流動資金。

盛世城邦目前還在賣36號地的現(xiàn)房，占地38畝，規(guī)劃8棟11層小高層，戶型為95-125平洋房，全部一梯兩戶設(shè)計。
這么低的容積率，這么良心的規(guī)劃，戶型自然差不了，基本上戶戶南北通透；南向客廳、觀景陽臺與餐廳連成一體；主臥套房設(shè)計，獨立衛(wèi)浴、帶飄窗?，F(xiàn)在的價格低至6899元/㎡起。

目前的南港發(fā)展不算慢，圍繞著新能源汽車，一切都在快速推進(jìn)。7月16日，鄭州航空港汽車城片區(qū)配套商業(yè)項目集中開工，規(guī)劃建設(shè)百匯廣場項目、紅星美凱龍購物中心、中州華悅五星級酒店、萬豐開元名庭酒店等四個項目，這些商業(yè)商務(wù)配套是為了服務(wù)新能源汽車產(chǎn)業(yè)。而在7月19日，落戶于鄭州航空港的鄭州比亞迪生產(chǎn)基地迎來海豹DM-i首批量產(chǎn)車下線。

但是，港區(qū)的現(xiàn)狀是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶不動港區(qū)樓市的復(fù)蘇，就如同當(dāng)年的富士康，在廠里吃住產(chǎn)業(yè)工人，攢了錢就寄回去，無法帶動港區(qū)消費。港區(qū)對這些制造業(yè)而言，提供了廣闊的場地，優(yōu)惠的政策，而制造業(yè)也提供了就業(yè)和稅收，但這些似乎也沒帶動其他的什么。(展開全部)

碧桂園時代城已經(jīng)有賣出去6000套房，已經(jīng)交付近3000套，前段剛交付了澤園。

澤園位于振興東路、南四環(huán)、紫荊山路的合圍區(qū)域，地段不算好，出行不方便，周圍也很荒蕪，但碧桂園的交付還算馬馬虎虎，大門做的很闊氣，總長28.4米，寬8.8米，高8.4米，采用雙層鋁板加三層燈帶，大門兩邊景觀墻采用回形紋鋁板包邊。主景觀帶兩側(cè)搭配彩釉玻璃絹畫及山水屏風(fēng)，主景觀以4個涌泉水系組成，水系兩側(cè)共6樽雕刻石柱。小區(qū)中央有個1100平的中央水系，三重霧森水系層層疊疊。應(yīng)該說一期潤園和二期澤園的交付效果還是彌補了區(qū)域偏于的不足。

下行時代，碧桂園也只能實景營銷，預(yù)計7月30日錦園示范區(qū)開放，4號樓房源趁勢加推，主力戶型為89-115平米，還有100-133平社區(qū)臨街旺鋪在售。但不管怎么搞，價格還是難守住。比如近期流傳的碧桂園工抵房，五期準(zhǔn)現(xiàn)房精裝房源92平三室兩廳，單價8800元一平，首付6萬，剩下全部貸款，預(yù)計2023年12月交付。這種價格，以前真不敢想，如果說三環(huán)出現(xiàn)12000，那么四環(huán)又怎么守得住10000呢。

目前的南四環(huán)，除了中州大道南段，其他道路基本都成型通車了，路兩邊的綠化也完成了，但由于道路交錯縱橫，缺乏整體感，人氣不足，配套遠(yuǎn)落后于市區(qū)，其實幾年之內(nèi)都不適合入住的，除非康橋未來公元、融創(chuàng)城、碧桂園幾個盤都交付了，城市界面才會變好。(展開全部)

金水北眾盤的共性是學(xué)校，只有保利大都匯一直靠著央企和小高層在這堅挺著其的與眾不同，據(jù)說下半年的重點是簽約某重點小學(xué)，小學(xué)的位置就在項目的正對面，后期還將簽約中學(xué)教育資源，如果消息屬實，大都匯的這一教育缺口將暫時的被堵上。

央企的施工進(jìn)度非?？斓?，西院已基本全封頂，25年下半年交房，現(xiàn)在也沒有什么房源了，目前主力銷售都在東苑，在建中，26年上半年交房，均價18500+，戶型面積越大越貴，部分大戶型已經(jīng)沖刺20000+。

這個位置該怎么說呢，說是金水北，但又完全偏離了金水北的核心區(qū)域，距離楊金非常近，中州大道以東即是北龍湖區(qū)域，距離連霍高速也非常近，周邊環(huán)境很一般，甚至有點雞肋，保利為了宣傳自家樓盤也對項目門前的綠化進(jìn)行了簡單的升級，不過宏康路花園路-中州大道這段也是前期歷史遺留問題所在，小產(chǎn)權(quán)房、安置房、客運北站及各種汽車店聚集，環(huán)境一直半會真的很難改變，除非其他地塊也一塊啟動。

金水北主打就是價值，主要還是距離主城區(qū)更近，交通便利，是金水主城名正言順的外溢區(qū)域而且是無縫對接，所以這才是金水北房價一直一路高歌居高不下的一大原因。不過保利大都匯這個位置18500起步的價格真心不便宜，價值明顯已被提前透支。

關(guān)于學(xué)校，據(jù)透露下月將官宣，但目前還是一片空地，所謂的名校不管是緯五路一小還是文化路一小都是分校區(qū)而已，實際意義就是一所新學(xué)校，置業(yè)顧問所言的簽約學(xué)校價格將進(jìn)行微調(diào)就先算了吧。
金水北最不缺的就是房子，從剛需到改善應(yīng)有盡有，按需選擇吧。(展開全部)

要說高鐵東廣場住宅與北龍湖住宅的區(qū)別，主要還是布局。高鐵東廣場是住宅圍著商業(yè)商務(wù)部分，比如中原總部基地，商業(yè)商務(wù)是核心位置，外圍一小圈是住宅，很明顯住宅是配角。而北龍湖則是商業(yè)商務(wù)圍著住宅轉(zhuǎn)，大量的住宅地塊邊緣配少量商業(yè)商務(wù)，要說居住氛圍，還得是北龍湖，但是論城市形象，則是高鐵板塊更勝一籌，相對來說，高鐵板塊的住宅更具稀缺性，保值可能更好。

銀河灣花園就是高鐵板塊少有的住宅，瀚海晴宇西北側(cè)，占地35畝，一共規(guī)劃5棟樓，其中2棟30層層，2棟31層，1棟11層小高層，容積率3.99，雖說安置體量要求達(dá)到30682平米，占到了總體量的50%，但是434戶房子中，套內(nèi)面積130平以上的占了314戶，按0.75的系數(shù)反推，建面170平的大戶型是314戶。

那么問題來了，什么樣的安置房要求170平以上？什么樣的安置房會采用最新弧形陽臺設(shè)計？什么樣的安置房又會采用土豪金的干掛鋁板？

雖然拍賣公告說的是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競買的單位或個人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意；參與競買的單位和個人在網(wǎng)掛報價期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見。但是，這種獨家的準(zhǔn)入門檻，怎么感覺都不對。參考碧桂園天琴灣，個人認(rèn)為這很可能是安置為名的某內(nèi)部小區(qū)。

根據(jù)出讓說明，該地塊房屋成本指導(dǎo)價為11800元/平方米，綜合房價最高限價為15500元/平方米，如果真按這個價位，那么大概率普通人買不到，就算能買到，也肯定要加大額轉(zhuǎn)讓費。(展開全部)

九鼎華府4號院交付了，相比公館高價銷售帶來的高期望值，華府的交房壓力要略小一些，但個人感覺華府的交房還是不錯的。

首先是小區(qū)大門，振興最懂客戶要面子的心理，大門搞得很敞亮，高門闊府，暖色系石材墻面、搭配金屬線條壓頂，墻體的鏤空雕花造型，以及拾級而上的大氣臺階和宮燈小品，都似乎表明這個是個豪宅項目。
其次是小區(qū)的核心中央景觀區(qū)，有疊水景墻、藝術(shù)長廊、多功能草坪，主打的就是大氣開闊。
像這種簡單大氣的景觀，展示效果好，業(yè)主也不容易挑出毛病，因為沒有太多細(xì)節(jié)可挑。
現(xiàn)在買華府是一個不錯的時機，早一批的四、五、七、八號院都靠北，離鄭西客運線近，當(dāng)時價格也算高位，12000多。現(xiàn)在主推的十號院，靠南，北面有足球公園和各種學(xué)校，而且離地鐵口又近，10000出頭的價格，還送負(fù)二層車位。

不過，尷尬的是，華府又要面臨公館5號院的競爭分流，位置都不算遠(yuǎn)，但公館更靠北，離地鐵口也不遠(yuǎn)，戶型面積類似，均價低至12000多。公館5號院的的優(yōu)勢是依托九鼎前幾期，區(qū)域相對成熟，又有前期的口碑，感覺整體檔次要略高華府一籌，華府的話，感覺更經(jīng)濟(jì)實惠，但周圍有點荒，而且說出去是四環(huán)之外，不好聽。

總的來看，富田這兩盤的價格都下滑的利害，充分說明，即使有所謂的地鐵和品質(zhì)，郊區(qū)項目還是不經(jīng)打，三環(huán)內(nèi)才是王道。(展開全部)