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銀河灣花園的外立面基本已經(jīng)完工，我愿稱之為“土豪金”，和旁邊的瀚海晴宇對(duì)比簡(jiǎn)直兩極分化。

土豪金也非常符合該項(xiàng)目的氣質(zhì)。

2020年12月鄭州匯能置業(yè)有限公司（厚德置業(yè)）以總價(jià)46400萬(wàn)元摘得該地塊，成交樓面價(jià)約4977.87元/㎡。
地塊出讓的時(shí)候有著非常多的限制：
該地塊屬于鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意；
參與競(jìng)買(mǎi)的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，該意見(jiàn)作為網(wǎng)掛成交后后置資料審核要件之一；
而且還有建筑面積30682.49㎡的安置房建設(shè)任務(wù)。

摘地公司名不經(jīng)傳，背后實(shí)控人為李性老板，不過(guò)有英協(xié)背景，更牛的是已經(jīng)過(guò)去4年了，項(xiàng)目的建設(shè)一點(diǎn)都沒(méi)停滯，但是沒(méi)售樓部也不買(mǎi)房，真的牛B ProMAX，這種行情下，得投入多少沉淀多少資金才能做到這一步，恐怕連一些國(guó)央企都做不到。

項(xiàng)目總占地34.95畝，容積率3.99，規(guī)劃4棟30-31層高層住宅及1棟11層小高層，高層層高3.15米，小高層層高3.45米?？倯魯?shù)434戶，套內(nèi)建筑面積小于130平方米戶數(shù)是120戶，大于130平方米戶數(shù)是314戶。
從規(guī)劃公示的戶型來(lái)看一梯兩戶及兩梯兩戶設(shè)計(jì)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)（帶弧形造型）、外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻一樓全為架空層層高3.2米左右，客廳面框4.8米起步、最大為7.2米，戶型設(shè)計(jì)沒(méi)的說(shuō)，也是突出一個(gè)豪就完事了。

不過(guò)我一直納悶，這個(gè)項(xiàng)目的房子到底還要市場(chǎng)化銷(xiāo)售還是通過(guò)內(nèi)部渠道去去化，而且當(dāng)時(shí)拍地的時(shí)候限制了15500的銷(xiāo)售均價(jià)，雖然今年房管局取消了價(jià)格備案，但是實(shí)際操作不怎么如何執(zhí)行，里面還有3萬(wàn)多方祭城的安置房，這么豪的安置房安置什么人，按照現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)展銀河灣大概率25年就要揭開(kāi)神秘的面紗了。

這兩年?yáng)|廣場(chǎng)片區(qū)華潤(rùn)已經(jīng)拿地銷(xiāo)售占了先機(jī)，還有同為土豪產(chǎn)品的大來(lái)壹號(hào)院，屬于瀚海晴宇一枝獨(dú)秀的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)東廣場(chǎng)打著SIC超級(jí)總部的概念，會(huì)有源源不斷的產(chǎn)業(yè)落地和住宅出讓。(展開(kāi)全部)

銀河灣花園，鄭州樓市謎一般的存在。

基本沒(méi)有在市場(chǎng)上發(fā)聲，但房子卻一直在默默地蓋，關(guān)注的人也挺多的。

銀河灣項(xiàng)目地塊是2020年，鄭州匯能置業(yè)有限公司以總價(jià)46400萬(wàn)元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)約4977.87元/㎡。

銀河灣項(xiàng)目建設(shè)用地面積約23303.16㎡，約35畝，總建筑面積約134656.66㎡，住宅建筑面積90314.8㎡，容積率4.0，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有5棟樓，包含四棟30-31層高層住宅、1棟11層小高層，規(guī)劃總戶數(shù)434戶，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位763輛。

因?yàn)樵摰貕K為鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，所以需要配建安置房，住宅建筑面積90314.8㎡，其中包含安置房建筑面積約30683.65㎡。

根據(jù)最近剛公示的調(diào)整過(guò)的項(xiàng)目規(guī)劃，其中安置房主要分布在1號(hào)樓東單元：2-30層，2號(hào)樓2-5層，3號(hào)樓西單元2層，4號(hào)樓東邊戶型2-8層，西邊戶型2-8層，5號(hào)樓西單元2-31層，以及東單元的2-3層，這也就意味著，安置房占三分之一，而且每棟樓上都有。(展開(kāi)全部)

東廣場(chǎng)的隱形土豪盤(pán)，銀河灣花園一直在悶頭發(fā)育，名字和祭城的英協(xié)生生銀河居類似，不知和英協(xié)有啥關(guān)系，項(xiàng)目已經(jīng)封頂，外立面雛形初現(xiàn)，香檳金色鋁板，有點(diǎn)像金沙湖高爾夫觀邸湖岸水晶那期，總之項(xiàng)目的工程進(jìn)度還是很不錯(cuò)的。

這項(xiàng)目雖然地塊不大，名聲不顯，但畢竟在東區(qū)第一顯眼包瀚海晴宇旁，所以也不好意思太湊合，亮點(diǎn)不少，像外立面弧形設(shè)計(jì)，通體干掛鋁板疊加玻璃幕墻，每棟樓下都有4.2米層高的架空層，有可能劃片口碑不錯(cuò)的鄭東新區(qū)春華學(xué)校。不管怎么樣，雖說(shuō)有高容積率，摻雜安置房等缺點(diǎn)，但不失為一個(gè)值得關(guān)注的項(xiàng)目。

此外，價(jià)格也是大殺器，銀河灣摘地時(shí)，成本限價(jià)為11800元一平，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)15500元一平，雖說(shuō)現(xiàn)在不限價(jià)了，但銀河灣自帶屌絲屬性，應(yīng)該不貴，反觀周邊項(xiàng)目，一個(gè)比一個(gè)貴，比如華潤(rùn)潤(rùn)府高層精裝價(jià)格是24000元—27000元，大來(lái)鄭東壹號(hào)院毛坯限價(jià)24300元一平，精裝限價(jià)29200元一平，瀚海晴宇二手房標(biāo)價(jià)28000元一平。

所以，你要有關(guān)系能買(mǎi)到，那很不錯(cuò)，要不就得加高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)才能買(mǎi)到，買(mǎi)不到也別遺憾，小圈子盤(pán)，物業(yè)都是人家自己村的，真住了也鬧心。

總而言之，超級(jí)總部基地這片區(qū)域潛力無(wú)限的，各開(kāi)發(fā)商各顯神通，但真正適合購(gòu)房者入手的樓盤(pán)不多，可能就華潤(rùn)算一個(gè)，或者周邊二手房。(展開(kāi)全部)

銀河灣花園，鄭東新區(qū)金水東路南、匯金路東。

悄悄他來(lái)了，總是有一些項(xiàng)目，神出鬼沒(méi)，不知不覺(jué)的拿地，然后不知不覺(jué)的蓋好。

該項(xiàng)目是2020年拿地，占地面積是35畝，容積率是3.99，最終成交總價(jià)是4.64億元，這個(gè)地塊設(shè)置了一系列的準(zhǔn)入條件，如下：

1、該地塊為鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意。

2、參與競(jìng)買(mǎi)的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，該意見(jiàn)作為網(wǎng)掛成交后置資料審核要件之一，如不具備審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，按照違約處理。

拿地公司背后是鄭州匯能置業(yè)，最終實(shí)際控制人是李景濤，持股的總比例是71%，李在英協(xié)擔(dān)任過(guò)高管。

35畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟31層高層住宅、總計(jì)是434戶，安置房面積占比是50，套內(nèi)建筑面積小于130平方米是120戶，大于130平方米是314戶，也是妥妥改善。

絕對(duì)是土豪設(shè)計(jì)這么大的戶型，套內(nèi)建筑面積都是130平方米，戶型估計(jì)得170平方米，這么好的位置，一般人估計(jì)是沒(méi)有啥戲了，位置也算不孬旁邊就是瀚海晴宇。

美中不足的是容積比如潤(rùn)府高出一大截，另外就是一半是安置房，一般情況下安置房和商品住宅在一起，價(jià)格都會(huì)有折扣，但是能買(mǎi)的起170平方米的安置房的也不是凡夫俗子。(展開(kāi)全部)

實(shí)地探盤(pán)東廣場(chǎng)板塊

因?yàn)橛形鲝V場(chǎng)的成功，又有自帶流量的東區(qū)加持，東廣場(chǎng)板塊的關(guān)注度一直都非常高。

以金水東路為界，金水東路北主要為賈崗安置房和龍子湖高校園區(qū)，金水東路南才是高端住宅和商務(wù)區(qū)的中心，東廣場(chǎng)幾個(gè)與西廣場(chǎng)相呼應(yīng)的超高建筑已經(jīng)隨著地產(chǎn)的下行而夭折，部分規(guī)劃也是幾經(jīng)修改，總之變化有但不大，發(fā)展還需要較長(zhǎng)的周期，住宅板塊主要就是中原超級(jí)總部基地了，位置獨(dú)特加上稀缺，還沒(méi)有面市就吊足了胃口，目前由華潤(rùn)操盤(pán)，首個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)。外圍有已交房的瀚海晴宇，未建的大正地塊，然后就是在建的銀河灣了，這個(gè)被東風(fēng)渠、七里河雙河環(huán)繞的地塊確實(shí)具備改善基因，位置除了地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)外，其他沒(méi)有太大的瑕疵。

東廣場(chǎng)板塊熱火朝天的進(jìn)行中，所以占據(jù)黃金位置的銀河灣神秘感更濃郁了，規(guī)劃4棟30層高層 住宅和1棟11層小高層，只有434戶，全是4戶以上的大面積段。

確實(shí)很神秘：

沒(méi)有做過(guò)任何的宣傳，也沒(méi)有太多的信息對(duì)外透露，外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，香檳色鋁板，顏值不輸某些豪宅，非常在線，只建不賣(mài)，全是大面積段改善產(chǎn)品，這樣的一個(gè)高端項(xiàng)目建設(shè)下來(lái)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是非常強(qiáng)大的，產(chǎn)品配置和設(shè)計(jì)也全部都是豪宅的配置，放在豪宅圈也絲毫不拉跨，但就是這樣的一個(gè)樓盤(pán)瑕疵確是祭城社區(qū)安開(kāi)混合，安置房 占比高達(dá)30%，分布于不同的樓棟，怎么賣(mài)怎么安置都是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的指導(dǎo)價(jià)是11800元/㎡，最高限價(jià)15500元/㎡，隔壁的大正毛坯限價(jià)24300元/㎡，裝修29200元/平米，南側(cè)的華潤(rùn)目前的售價(jià)在25000+，雖然限價(jià)已經(jīng)解除，但按照當(dāng)時(shí)的情況銀河灣這個(gè)價(jià)格也是出奇的低，沒(méi)有限價(jià)的約束就更是某些人的福利了，與一般人無(wú)緣，據(jù)說(shuō)已啟動(dòng)內(nèi)部TG。(展開(kāi)全部)

目前在超級(jí)總部基地的三個(gè)項(xiàng)目：大來(lái)東廣場(chǎng)項(xiàng)目自去年7月份拿地以來(lái)，還是沒(méi)啥動(dòng)靜，華潤(rùn)潤(rùn)府則是進(jìn)展飛速，5月份首開(kāi)，景觀示范區(qū)與實(shí)體樣板間呈現(xiàn)，而銀河灣則介于兩者中間，雖然沒(méi)有任何宣傳銷(xiāo)售，但工程進(jìn)度一直沒(méi)停，光出不進(jìn)，這資金實(shí)力杠杠的。

這項(xiàng)目反差感還是挺強(qiáng)的，出身土，定位高。
出身土是因?yàn)樵摰貕K是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，內(nèi)部有建筑面積30682.49平的安置房，規(guī)劃5棟住宅中，至少有1棟半都將作為安置房。
定位高是因?yàn)闃菞澔臼且惶輧蓱艏皟商輧蓱粼O(shè)計(jì)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)起步，南北雙陽(yáng)臺(tái)、外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻，一樓全為架空層，尺度也極為奢闊，層高3.2米左右，客廳面框4.8米起步、最大為7.2米。

美中不足的是容積率3.99，相比華潤(rùn)潤(rùn)府的2.5來(lái)說(shuō)掉了一個(gè)檔次，有潤(rùn)府精裝房25000左右的價(jià)格在壓著，銀河灣肯定是不敢造次的。

這個(gè)小區(qū)個(gè)人感覺(jué)外人就別去湊熱鬧了，是個(gè)小圈子盤(pán)，400來(lái)套房，祭城的土豪買(mǎi)買(mǎi)，親戚朋友分分，經(jīng)常打交道的官員分分，合作伙伴弄弄，基本就弄完了。
房子質(zhì)量應(yīng)該一般，物業(yè)估計(jì)難搞，好多村里開(kāi)發(fā)的小區(qū)，要么沒(méi)物業(yè)，要么物業(yè)做的不好礙于熟人面子也不好說(shuō)啥，對(duì)于真正追求改善的城市新貴來(lái)說(shuō)，還是去潤(rùn)府看看吧。(展開(kāi)全部)

工地上一片靜悄悄，難道是停工了？離春節(jié)還遠(yuǎn)呢，說(shuō)放假不可能。

要說(shuō)高鐵東廣場(chǎng)住宅與北龍湖住宅的區(qū)別，主要還是布局。高鐵東廣場(chǎng)是住宅圍著商業(yè)商務(wù)部分，比如中原總部基地，商業(yè)商務(wù)是核心位置，外圍一小圈是住宅，很明顯住宅是配角。而北龍湖則是商業(yè)商務(wù)圍著住宅轉(zhuǎn)，大量的住宅地塊邊緣配少量商業(yè)商務(wù)，要說(shuō)居住氛圍，還得是北龍湖，但是論城市形象，則是高鐵板塊更勝一籌，相對(duì)來(lái)說(shuō)，高鐵板塊的住宅更具稀缺性，保值可能更好。

銀河灣花園就是高鐵板塊少有的住宅，瀚海晴宇西北側(cè)，占地35畝，一共規(guī)劃5棟樓，其中2棟30層層，2棟31層，1棟11層小高層，容積率3.99，雖說(shuō)安置體量要求達(dá)到30682平米，占到了總體量的50%，但是434戶房子中，套內(nèi)面積130平以上的占了314戶，按0.75的系數(shù)反推，建面170平的大戶型是314戶。

那么問(wèn)題來(lái)了，什么樣的安置房要求170平以上？什么樣的安置房會(huì)采用最新弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)？什么樣的安置房又會(huì)采用土豪金的干掛鋁板？

雖然拍賣(mài)公告說(shuō)的是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意；參與競(jìng)買(mǎi)的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)。但是，這種獨(dú)家的準(zhǔn)入門(mén)檻，怎么感覺(jué)都不對(duì)。參考碧桂園天琴灣，個(gè)人認(rèn)為這很可能是安置為名的某內(nèi)部小區(qū)。

根據(jù)出讓說(shuō)明，該地塊房屋成本指導(dǎo)價(jià)為11800元/平方米，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)為15500元/平方米，如果真按這個(gè)價(jià)位，那么大概率普通人買(mǎi)不到，就算能買(mǎi)到，也肯定要加大額轉(zhuǎn)讓費(fèi)。(展開(kāi)全部)

東廣場(chǎng)也開(kāi)始供地了，加上剛出讓的，就有三塊地了