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2018 11 30-華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)-UA三所 NK-WY-zcl (5)
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房產(chǎn)評(píng)論師華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)，商鼎路與博學(xué)路西。
該項(xiàng)目占地168畝，總計(jì)是120萬(wàn)平方米，容積率是7.98，共分為8個(gè)地塊，分兩期開(kāi)發(fā)，是集萬(wàn)象系商業(yè)、五星酒店、寫(xiě)字樓集群、MAX成品公寓于一體，包含4棟高端智能辦公樓；5棟企業(yè)定制獨(dú)棟辦公樓；1棟5星級(jí)酒店；6棟精裝公寓；萬(wàn)象系大型商MALL。
目前的銷(xiāo)售政策如下“
15-2#精裝平層公寓，可投資可自用，戶(hù)型面積從41平方米到55平方米，6梯26戶(hù)，均價(jià)11500-12500元/平方米。
14-2#精裝平層公寓，只能投資，需要簽署托管協(xié)議，戶(hù)型面積從29平方米到50平方米不等，7梯28戶(hù)，均價(jià)11500元/平方米。
目前還是不建議投資者投資公寓，高鐵西站三四年前，毛坯寫(xiě)字樓都賣(mài)到12000元/平方米，現(xiàn)在都2021年了，還是這個(gè)價(jià)位，充分證明公寓的供應(yīng)太多，數(shù)據(jù)顯示鄭州的公寓去化周期長(zhǎng)達(dá)8年。
二手公寓交易到底有哪些稅費(fèi)，如下：
契稅4%、增值稅差額5.6%、個(gè)稅（產(chǎn)權(quán)人）差額的20%、增值稅增值額30%-60%……這樣算來(lái)大概能吃掉收益的20%-30%，最重要的是二手的公寓根本無(wú)人問(wèn)津。
再次總結(jié)一下，不買(mǎi)的理由：
1、租金收益太低。租金收益大概2%多一點(diǎn)，比余額寶還要低，這還是理想情況，要是出現(xiàn)空租、租不出去，收益率更是進(jìn)一步下滑。
2、流動(dòng)性差。你想用錢(qián)，把公寓賣(mài)掉，對(duì)不起，只能干瞪眼，沒(méi)人愿意當(dāng)接盤(pán)俠。(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員算是華潤(rùn)在鄭州開(kāi)發(fā)的唯一一個(gè)沒(méi)有住宅的項(xiàng)目，不過(guò)有大量公寓出售，新時(shí)代廣場(chǎng)的定位很尷尬，蓋商業(yè)寫(xiě)字樓這些純賠錢(qián)，雖然引入了蜜雪冰城和牧原，然而前景依然不好，現(xiàn)在華潤(rùn)已經(jīng)撤出止損了，撤走了施工單位，木棉花酒店和萬(wàn)象匯應(yīng)該就不會(huì)有了，剩余工程也就等160的寫(xiě)字樓幕墻做完了，這里的公寓租金回報(bào)倒是不錯(cuò)，但很快也不行了，城發(fā)收購(gòu)了2380套公寓作為人才公寓，這海量的供給輕松就把租金打下來(lái)了，借鑒新時(shí)代廣場(chǎng)的慘痛教訓(xùn)，華潤(rùn)對(duì)中原超級(jí)總部基地也很謹(jǐn)慎，基本放棄了，就是可憐了鄭州，優(yōu)質(zhì)位置大量的商業(yè)寫(xiě)字樓又泡湯了
普通會(huì)員幸福里明年商業(yè)都開(kāi)業(yè)了，這個(gè)什么時(shí)候開(kāi)業(yè)？
普通會(huì)員鼓吹的時(shí)候起碼也要看看規(guī)劃吧，公園綠地用地到它這里就變成了超高用地，鄭州樓市已經(jīng)弱到連個(gè)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)手都找不出來(lái)的地步了嗎
房產(chǎn)評(píng)論師華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)的14地塊3#、14地塊2#也交房了，加上之前的15地塊的1#、2#，華潤(rùn)自持的100米寫(xiě)字樓，牧原簽約的150米寫(xiě)字樓，蜜雪冰城簽約的獨(dú)棟，至此，這個(gè)120萬(wàn)方的商業(yè)商務(wù)旗艦算穩(wěn)了，就剩下2棟公寓2棟寫(xiě)字樓，新時(shí)代廣場(chǎng)堪稱(chēng)高鐵東廣場(chǎng)的壓艙石項(xiàng)目。
這交付的4000多套公寓，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的裝修期，必然會(huì)帶來(lái)大量人氣，東廣場(chǎng)也會(huì)漸漸熱鬧起來(lái)，目前基本所有業(yè)態(tài)貨源在售，有75-2000平的寫(xiě)字樓，29-56平的特價(jià)公寓，39-165平的商鋪，公寓均價(jià)12000左右?guī)Ьb修。
已經(jīng)有不少公寓在往外租，每月1300-1600元，按35萬(wàn)一套的購(gòu)入價(jià)，投資回報(bào)率大約為4%，只能說(shuō)馬馬虎虎，但對(duì)于在東區(qū)的上班族來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，以前東區(qū)小戶(hù)型少，我記得雙河灣的70年小戶(hù)型租金高達(dá)2200元，對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)的小戶(hù)型，加上物業(yè)費(fèi)啥的，也不到2200，省不少錢(qián)。
個(gè)人認(rèn)為華潤(rùn)新時(shí)代的公寓作為一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，應(yīng)該會(huì)比較保值。因?yàn)橹苓叾际窃谕玫姆较虬l(fā)展，現(xiàn)在有博學(xué)路地鐵口，有萬(wàn)象商業(yè)，離高鐵站也近，往后周邊的寫(xiě)字樓會(huì)越來(lái)越多，人流量越來(lái)越大。
而這種小戶(hù)型的親民公寓產(chǎn)品，周邊供應(yīng)的卻不多，南面的星聯(lián)，正商，建業(yè)等等都是單獨(dú)1-2棟的寫(xiě)字樓，偶爾有1-2棟公寓也做的偏高端，唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是寶能，但寶能目前穩(wěn)定性比華潤(rùn)差多了，誰(shuí)也不知道未來(lái)如何，而另一巨頭楷林，往往只做高端寫(xiě)字樓，不屑于做小戶(hù)型公寓。
不過(guò)有一說(shuō)一，華潤(rùn)為了縮面積控總價(jià)，做的回字形結(jié)構(gòu)，通風(fēng)會(huì)很差，單層公寓太密了，樓層又高，每天擠電梯是必然，整體的居住感受會(huì)很一般，以后就看華潤(rùn)的物業(yè)管理水平了。(展開(kāi)全部)