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銀河灣花園的外立面基本已經(jīng)完工，我愿稱之為“土豪金”，和旁邊的瀚海晴宇對(duì)比簡(jiǎn)直兩極分化。

土豪金也非常符合該項(xiàng)目的氣質(zhì)。

2020年12月鄭州匯能置業(yè)有限公司（厚德置業(yè)）以總價(jià)46400萬(wàn)元摘得該地塊，成交樓面價(jià)約4977.87元/㎡。
地塊出讓的時(shí)候有著非常多的限制：
該地塊屬于鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意；
參與競(jìng)買的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，該意見(jiàn)作為網(wǎng)掛成交后后置資料審核要件之一；
而且還有建筑面積30682.49㎡的安置房建設(shè)任務(wù)。

摘地公司名不經(jīng)傳，背后實(shí)控人為李性老板，不過(guò)有英協(xié)背景，更牛的是已經(jīng)過(guò)去4年了，項(xiàng)目的建設(shè)一點(diǎn)都沒(méi)停滯，但是沒(méi)售樓部也不買房，真的牛B ProMAX，這種行情下，得投入多少沉淀多少資金才能做到這一步，恐怕連一些國(guó)央企都做不到。

項(xiàng)目總占地34.95畝，容積率3.99，規(guī)劃4棟30-31層高層住宅及1棟11層小高層，高層層高3.15米，小高層層高3.45米?？倯魯?shù)434戶，套內(nèi)建筑面積小于130平方米戶數(shù)是120戶，大于130平方米戶數(shù)是314戶。
從規(guī)劃公示的戶型來(lái)看一梯兩戶及兩梯兩戶設(shè)計(jì)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)（帶弧形造型）、外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻一樓全為架空層層高3.2米左右，客廳面框4.8米起步、最大為7.2米，戶型設(shè)計(jì)沒(méi)的說(shuō)，也是突出一個(gè)豪就完事了。

不過(guò)我一直納悶，這個(gè)項(xiàng)目的房子到底還要市場(chǎng)化銷售還是通過(guò)內(nèi)部渠道去去化，而且當(dāng)時(shí)拍地的時(shí)候限制了15500的銷售均價(jià)，雖然今年房管局取消了價(jià)格備案，但是實(shí)際操作不怎么如何執(zhí)行，里面還有3萬(wàn)多方祭城的安置房，這么豪的安置房安置什么人，按照現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)展銀河灣大概率25年就要揭開神秘的面紗了。

這兩年?yáng)|廣場(chǎng)片區(qū)華潤(rùn)已經(jīng)拿地銷售占了先機(jī)，還有同為土豪產(chǎn)品的大來(lái)壹號(hào)院，屬于瀚海晴宇一枝獨(dú)秀的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)東廣場(chǎng)打著SIC超級(jí)總部的概念，會(huì)有源源不斷的產(chǎn)業(yè)落地和住宅出讓。(展開全部)

東廣場(chǎng)的隱形土豪盤，銀河灣花園一直在悶頭發(fā)育，名字和祭城的英協(xié)生生銀河居類似，不知和英協(xié)有啥關(guān)系，項(xiàng)目已經(jīng)封頂，外立面雛形初現(xiàn)，香檳金色鋁板，有點(diǎn)像金沙湖高爾夫觀邸湖岸水晶那期，總之項(xiàng)目的工程進(jìn)度還是很不錯(cuò)的。

這項(xiàng)目雖然地塊不大，名聲不顯，但畢竟在東區(qū)第一顯眼包瀚海晴宇旁，所以也不好意思太湊合，亮點(diǎn)不少，像外立面弧形設(shè)計(jì)，通體干掛鋁板疊加玻璃幕墻，每棟樓下都有4.2米層高的架空層，有可能劃片口碑不錯(cuò)的鄭東新區(qū)春華學(xué)校。不管怎么樣，雖說(shuō)有高容積率，摻雜安置房等缺點(diǎn)，但不失為一個(gè)值得關(guān)注的項(xiàng)目。

此外，價(jià)格也是大殺器，銀河灣摘地時(shí)，成本限價(jià)為11800元一平，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)15500元一平，雖說(shuō)現(xiàn)在不限價(jià)了，但銀河灣自帶屌絲屬性，應(yīng)該不貴，反觀周邊項(xiàng)目，一個(gè)比一個(gè)貴，比如華潤(rùn)潤(rùn)府高層精裝價(jià)格是24000元—27000元，大來(lái)鄭東壹號(hào)院毛坯限價(jià)24300元一平，精裝限價(jià)29200元一平，瀚海晴宇二手房標(biāo)價(jià)28000元一平。

所以，你要有關(guān)系能買到，那很不錯(cuò)，要不就得加高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)才能買到，買不到也別遺憾，小圈子盤，物業(yè)都是人家自己村的，真住了也鬧心。

總而言之，超級(jí)總部基地這片區(qū)域潛力無(wú)限的，各開發(fā)商各顯神通，但真正適合購(gòu)房者入手的樓盤不多，可能就華潤(rùn)算一個(gè)，或者周邊二手房。(展開全部)

銀河灣花園，鄭東新區(qū)金水東路南、匯金路東。

悄悄他來(lái)了，總是有一些項(xiàng)目，神出鬼沒(méi)，不知不覺(jué)的拿地，然后不知不覺(jué)的蓋好。

該項(xiàng)目是2020年拿地，占地面積是35畝，容積率是3.99，最終成交總價(jià)是4.64億元，這個(gè)地塊設(shè)置了一系列的準(zhǔn)入條件，如下：

1、該地塊為鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意。

2、參與競(jìng)買的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，該意見(jiàn)作為網(wǎng)掛成交后置資料審核要件之一，如不具備審核準(zhǔn)入意見(jiàn)，按照違約處理。

拿地公司背后是鄭州匯能置業(yè)，最終實(shí)際控制人是李景濤，持股的總比例是71%，李在英協(xié)擔(dān)任過(guò)高管。

35畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟31層高層住宅、總計(jì)是434戶，安置房面積占比是50，套內(nèi)建筑面積小于130平方米是120戶，大于130平方米是314戶，也是妥妥改善。

絕對(duì)是土豪設(shè)計(jì)這么大的戶型，套內(nèi)建筑面積都是130平方米，戶型估計(jì)得170平方米，這么好的位置，一般人估計(jì)是沒(méi)有啥戲了，位置也算不孬旁邊就是瀚海晴宇。

美中不足的是容積比如潤(rùn)府高出一大截，另外就是一半是安置房，一般情況下安置房和商品住宅在一起，價(jià)格都會(huì)有折扣，但是能買的起170平方米的安置房的也不是凡夫俗子。(展開全部)

實(shí)地探盤東廣場(chǎng)板塊

因?yàn)橛形鲝V場(chǎng)的成功，又有自帶流量的東區(qū)加持，東廣場(chǎng)板塊的關(guān)注度一直都非常高。

以金水東路為界，金水東路北主要為賈崗安置房和龍子湖高校園區(qū)，金水東路南才是高端住宅和商務(wù)區(qū)的中心，東廣場(chǎng)幾個(gè)與西廣場(chǎng)相呼應(yīng)的超高建筑已經(jīng)隨著地產(chǎn)的下行而夭折，部分規(guī)劃也是幾經(jīng)修改，總之變化有但不大，發(fā)展還需要較長(zhǎng)的周期，住宅板塊主要就是中原超級(jí)總部基地了，位置獨(dú)特加上稀缺，還沒(méi)有面市就吊足了胃口，目前由華潤(rùn)操盤，首個(gè)項(xiàng)目已啟動(dòng)。外圍有已交房的瀚海晴宇，未建的大正地塊，然后就是在建的銀河灣了，這個(gè)被東風(fēng)渠、七里河雙河環(huán)繞的地塊確實(shí)具備改善基因，位置除了地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)外，其他沒(méi)有太大的瑕疵。

東廣場(chǎng)板塊熱火朝天的進(jìn)行中，所以占據(jù)黃金位置的銀河灣神秘感更濃郁了，規(guī)劃4棟30層高層 住宅和1棟11層小高層，只有434戶，全是4戶以上的大面積段。

確實(shí)很神秘：

沒(méi)有做過(guò)任何的宣傳，也沒(méi)有太多的信息對(duì)外透露，外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，香檳色鋁板，顏值不輸某些豪宅，非常在線，只建不賣，全是大面積段改善產(chǎn)品，這樣的一個(gè)高端項(xiàng)目建設(shè)下來(lái)說(shuō)明開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是非常強(qiáng)大的，產(chǎn)品配置和設(shè)計(jì)也全部都是豪宅的配置，放在豪宅圈也絲毫不拉跨，但就是這樣的一個(gè)樓盤瑕疵確是祭城社區(qū)安開混合，安置房 占比高達(dá)30%，分布于不同的樓棟，怎么賣怎么安置都是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的指導(dǎo)價(jià)是11800元/㎡，最高限價(jià)15500元/㎡，隔壁的大正毛坯限價(jià)24300元/㎡，裝修29200元/平米，南側(cè)的華潤(rùn)目前的售價(jià)在25000+，雖然限價(jià)已經(jīng)解除，但按照當(dāng)時(shí)的情況銀河灣這個(gè)價(jià)格也是出奇的低，沒(méi)有限價(jià)的約束就更是某些人的福利了，與一般人無(wú)緣，據(jù)說(shuō)已啟動(dòng)內(nèi)部TG。(展開全部)

目前在超級(jí)總部基地的三個(gè)項(xiàng)目：大來(lái)東廣場(chǎng)項(xiàng)目自去年7月份拿地以來(lái)，還是沒(méi)啥動(dòng)靜，華潤(rùn)潤(rùn)府則是進(jìn)展飛速，5月份首開，景觀示范區(qū)與實(shí)體樣板間呈現(xiàn)，而銀河灣則介于兩者中間，雖然沒(méi)有任何宣傳銷售，但工程進(jìn)度一直沒(méi)停，光出不進(jìn)，這資金實(shí)力杠杠的。

這項(xiàng)目反差感還是挺強(qiáng)的，出身土，定位高。
出身土是因?yàn)樵摰貕K是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，內(nèi)部有建筑面積30682.49平的安置房，規(guī)劃5棟住宅中，至少有1棟半都將作為安置房。
定位高是因?yàn)闃菞澔臼且惶輧蓱艏皟商輧蓱粼O(shè)計(jì)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)起步，南北雙陽(yáng)臺(tái)、外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻，一樓全為架空層，尺度也極為奢闊，層高3.2米左右，客廳面框4.8米起步、最大為7.2米。

美中不足的是容積率3.99，相比華潤(rùn)潤(rùn)府的2.5來(lái)說(shuō)掉了一個(gè)檔次，有潤(rùn)府精裝房25000左右的價(jià)格在壓著，銀河灣肯定是不敢造次的。

這個(gè)小區(qū)個(gè)人感覺(jué)外人就別去湊熱鬧了，是個(gè)小圈子盤，400來(lái)套房，祭城的土豪買買，親戚朋友分分，經(jīng)常打交道的官員分分，合作伙伴弄弄，基本就弄完了。
房子質(zhì)量應(yīng)該一般，物業(yè)估計(jì)難搞，好多村里開發(fā)的小區(qū)，要么沒(méi)物業(yè)，要么物業(yè)做的不好礙于熟人面子也不好說(shuō)啥，對(duì)于真正追求改善的城市新貴來(lái)說(shuō)，還是去潤(rùn)府看看吧。(展開全部)

要說(shuō)高鐵東廣場(chǎng)住宅與北龍湖住宅的區(qū)別，主要還是布局。高鐵東廣場(chǎng)是住宅圍著商業(yè)商務(wù)部分，比如中原總部基地，商業(yè)商務(wù)是核心位置，外圍一小圈是住宅，很明顯住宅是配角。而北龍湖則是商業(yè)商務(wù)圍著住宅轉(zhuǎn)，大量的住宅地塊邊緣配少量商業(yè)商務(wù)，要說(shuō)居住氛圍，還得是北龍湖，但是論城市形象，則是高鐵板塊更勝一籌，相對(duì)來(lái)說(shuō)，高鐵板塊的住宅更具稀缺性，保值可能更好。

銀河灣花園就是高鐵板塊少有的住宅，瀚海晴宇西北側(cè)，占地35畝，一共規(guī)劃5棟樓，其中2棟30層層，2棟31層，1棟11層小高層，容積率3.99，雖說(shuō)安置體量要求達(dá)到30682平米，占到了總體量的50%，但是434戶房子中，套內(nèi)面積130平以上的占了314戶，按0.75的系數(shù)反推，建面170平的大戶型是314戶。

那么問(wèn)題來(lái)了，什么樣的安置房要求170平以上？什么樣的安置房會(huì)采用最新弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)？什么樣的安置房又會(huì)采用土豪金的干掛鋁板？

雖然拍賣公告說(shuō)的是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競(jìng)買的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意；參與競(jìng)買的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見(jiàn)。但是，這種獨(dú)家的準(zhǔn)入門檻，怎么感覺(jué)都不對(duì)。參考碧桂園天琴灣，個(gè)人認(rèn)為這很可能是安置為名的某內(nèi)部小區(qū)。

根據(jù)出讓說(shuō)明，該地塊房屋成本指導(dǎo)價(jià)為11800元/平方米，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)為15500元/平方米，如果真按這個(gè)價(jià)位，那么大概率普通人買不到，就算能買到，也肯定要加大額轉(zhuǎn)讓費(fèi)。(展開全部)

銀河灣花園，一個(gè)非常神秘的樓盤，只見(jiàn)其建不見(jiàn)其賣，已封頂。

34.95畝，容積率3.99，規(guī)劃4棟30-31層高層住宅及1棟11層小高層，外立面為干掛石材+玻璃幕墻，小高層2#和高層4#設(shè)計(jì)為四室兩廳四衛(wèi)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，南向四面寬，目測(cè)這個(gè)面積至少要200平起步了，其余也都是四室兩廳，戶型設(shè)計(jì)還是非常豪橫的，現(xiàn)在樓棟局部已開始外立面的施工，香檳色的干掛鋁板同樣也是彰顯著豪橫，未來(lái)顏值還是非常高的，這個(gè)位置+這個(gè)面積段，讓人第一眼就能跟豪宅聯(lián)系在一起。

除此以外位置也是一大亮點(diǎn)，屬于東廣場(chǎng)板塊，“東廣場(chǎng)和中超總部基地”一直都是今年的熱議區(qū)域，中超總部基地?fù)?jù)說(shuō)將交由華潤(rùn)開發(fā)，投資200億，目標(biāo)建成鄭州城市新中心、’鄭州之眼”、國(guó)內(nèi)具有影響力的新一代超級(jí)總部基地標(biāo)桿，銀河灣作為其鄰居自然將直接跟著沾光，就算中超總部基地周期長(zhǎng)，因銀河灣緊鄰金水東路，當(dāng)下的出行和配套也絲毫不受影響。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)在這塊地的性質(zhì)是祭城社區(qū)安置區(qū)用地，住宅建筑面積59702㎡，安置房住宅建筑面積就占30682㎡，意味著整個(gè)社區(qū)至少有一半為高檔安置房，也難怪這么好的位置當(dāng)初的限價(jià)竟然是11800元㎡，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)15500元/㎡。不過(guò)這種安置房也不是誰(shuí)誰(shuí)就能得到的福利。

開發(fā)商沒(méi)名氣，但就是豪橫，直接等著賣現(xiàn)房了，可以關(guān)注。(展開全部)

這個(gè)盤應(yīng)該是要賣現(xiàn)房了，主體都已經(jīng)起來(lái)，即將封頂，一丟丟宣傳還沒(méi)有，開發(fā)商挺有實(shí)力哈。

地塊是2020年拿的，占地面積約35畝，容積率3.99，包含2棟30層、2棟31層高層和1棟11層小高層，共計(jì)434套房。

按照之前的規(guī)劃，外立面鋁板＋玻璃幕墻，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還是很漂亮的，再加上東側(cè)瀚海晴宇的經(jīng)典造型，很nice
這一小塊的位置看似不錯(cuò)，其實(shí)也不咋地。對(duì)面是大型安置區(qū)龍崗新城賈崗社區(qū)，東側(cè)是美僑世紀(jì)廣場(chǎng)，一個(gè)寫字樓，目前入住率還不高。最大的問(wèn)題是周邊配套挺少的，博學(xué)路東側(cè)看似有很多省級(jí)單位，但對(duì)于正常生活沒(méi)什么用，小商業(yè)、小飯店都很少。

現(xiàn)在最大的希望就是寄托于南側(cè)中原超級(jí)總部基地和整個(gè)東廣場(chǎng)區(qū)域，目前東廣場(chǎng)的正商國(guó)際廣場(chǎng)、星聯(lián)中心都已建成，還有華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)、希爾頓國(guó)際公寓、新發(fā)展楷林廣場(chǎng)也在逐步落成，加上華潤(rùn)的商業(yè)萬(wàn)象匯，等銀河灣交房后應(yīng)該會(huì)大變樣。

只是南側(cè)王新莊污水處理廠遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，總占地面積約1458畝，規(guī)劃的有住宅和學(xué)校，如果能在未來(lái)幾年建成，也能把這個(gè)區(qū)域盤活。之前一直傳聞萬(wàn)科要介入開發(fā)，如為真，也是一大幸事，萬(wàn)科一般也比較珍惜這類地塊，千萬(wàn)不能交給碧桂園之流。

如果短期建不成，銀河灣的學(xué)校應(yīng)該是劃到春華，這個(gè)學(xué)校近幾年是很熱門，很多人講主要因?yàn)榇髮W(xué)城教職工子女生源比較好，但在這個(gè)也只占一方面原因，最大的原因還是暗考招的那些生源比較優(yōu)質(zhì)，如果這條線掐斷，會(huì)打折扣。不過(guò)，像瀚海晴宇、銀河灣這類業(yè)主子女的生源也都不錯(cuò)，起碼家長(zhǎng)實(shí)力杠杠的，春華估計(jì)也想收入囊中。(展開全部)

銀河灣花園-高鐵東站東廣場(chǎng)版塊唯一在售新盤，實(shí)地探盤，距離東三環(huán)較近，北側(cè)緊鄰金水東路，東臨瀚海晴宇，南有七里河，東有東風(fēng)渠，龍子湖高校園區(qū)與其一路之隔，沿圃田西路向南即為未來(lái)東站東廣場(chǎng)的新封面，除了金水東路北側(cè)的賈崗大面積安置區(qū)有點(diǎn)煞風(fēng)景外，這個(gè)位置確實(shí)是不可多得，目前沒(méi)有過(guò)多的宣傳資料，但已開工。
寸土寸金的東廣場(chǎng)，大house才是標(biāo)配，要不然對(duì)不起其位置，該項(xiàng)目130平以上戶型占比70%左右，全為一梯兩戶及兩梯兩戶設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)，外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻，規(guī)劃公示，還是很亮眼的。
目前來(lái)看位置和產(chǎn)品問(wèn)題都不大，最大的問(wèn)題在于該土地的特殊性，為祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，內(nèi)部包括安置房建筑面積30682.49㎡，住宅建筑面積59702.24㎡，這個(gè)面積比意味著未來(lái)整個(gè)小區(qū)除商業(yè)和配套用房外規(guī)劃5棟住宅至少有1棟半都將作為安置房，且對(duì)于競(jìng)拍開發(fā)商也是作了苛刻要求，必須與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意，目前幾經(jīng)周折厚德置業(yè)下屬的匯能置業(yè)的注冊(cè)地為祭城社區(qū)黨群服務(wù)中心，另外房屋成本指導(dǎo)價(jià)為11800元/㎡，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)15500元/㎡，縱觀以上且不說(shuō)開發(fā)商實(shí)力如何，這很有可能會(huì)是內(nèi)部就完全消化掉的一個(gè)項(xiàng)目。
個(gè)人感覺(jué)，大概率內(nèi)部消化，就算是對(duì)外開賣，只怕是一般人也買不到，所以可以散了。(展開全部)