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鄭政出【2021】58號(hào)地天河投資選擇和佳田合作，不知道是出于什么考慮，是覺(jué)得萬(wàn)科翠灣中城、招商時(shí)代天宸都太高端，所以聯(lián)合佳田推出些低端產(chǎn)品來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白嗎？但佳田確實(shí)擴(kuò)張的還挺厲害，佳田楊金片區(qū)，佳田未來(lái)新城，都是很不錯(cuò)的位置。
這個(gè)地塊也確實(shí)不怎么樣，小小的31畝，容積率4.0，老鴉陳的地塊雖然都不大，但萬(wàn)科和招商的地塊還算方正，但這塊地的就是個(gè)手槍造型。地塊形狀對(duì)產(chǎn)品打造還是影響很大的，像同為長(zhǎng)條地的萬(wàn)科理想星光，位置還要比老鴉陳好一點(diǎn)吧，但由于地塊過(guò)于狹長(zhǎng)，只能做76-100平的剛需流量盤(pán)。
老鴉陳片區(qū)目前供應(yīng)量其實(shí)不算大，萬(wàn)科3塊地，加上26號(hào)地招商城市主場(chǎng)，59號(hào)地招商時(shí)代錦宸，5個(gè)小區(qū)，但實(shí)際房源量不大，都是微型盤(pán)，可能還不如美盛教育港灣一個(gè)地塊的房源大。
個(gè)人感覺(jué)老鴉宸這種模式不錯(cuò)，城改本來(lái)就不該讓一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿幾百上千畝，這樣開(kāi)發(fā)商一旦不行，影響整片的發(fā)展，像老鴉宸這樣，把地都割成小塊小塊，開(kāi)發(fā)商資金壓力不大，開(kāi)發(fā)一個(gè)是一個(gè)，就算爛尾，影響范圍也就一點(diǎn)，不妨礙大局。
壞處就是，樓盤(pán)的亮點(diǎn)不多，大家只能在外觀和戶型發(fā)力，如果沒(méi)有幾把刷子，開(kāi)發(fā)商很難勝出，也很難賣出高價(jià)來(lái)彌補(bǔ)高額的城改投入成本。
58號(hào)地也屯了很久了，大概要等萬(wàn)科和招商賣的七七八八了才會(huì)入市吧，希望佳田那時(shí)還好。(展開(kāi)全部)

佳田是不是已經(jīng)退出了老鴉陳的代建，現(xiàn)場(chǎng)還是一片大土堆，沒(méi)有任何的進(jìn)展，而且這個(gè)地塊又重新出現(xiàn)在鄭州首場(chǎng)土地推介會(huì)之列，易主的可能性是極大的，佳田一直說(shuō)的代建項(xiàng)目包括楊金片區(qū)與zf的合作都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，國(guó)進(jìn)民退，市場(chǎng)持續(xù)下行，佳田自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)去化也都很一般，只能說(shuō)明自身的日子本不好過(guò)，代建項(xiàng)目只能涼涼。

如果真的要易主，招商or萬(wàn)科或者是其他，來(lái)個(gè)穩(wěn)妥有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商就行。

金杯路東、金冠路北，地塊很小只有31畝，容積率4.0，也就是一個(gè)4-5棟高層住宅的項(xiàng)目，屬于惠濟(jì)老城遺留在金水北的一個(gè)地塊，一墻之隔即是名門翠園，置業(yè)顧問(wèn)如不提這里是惠濟(jì)區(qū)老鴉陳板塊，應(yīng)該也不會(huì)有懷疑，因?yàn)槎?cite style="display:none">者距離實(shí)在是太近了，不過(guò)這個(gè)位置做純改善應(yīng)該很一般的，客戶群體主要還是地緣以及顯金水北價(jià)格高的一些外溢客戶，所以還是剛需和剛改更好賣一些。

位置還是不錯(cuò)的，三環(huán)沿線，區(qū)位價(jià)值遠(yuǎn)超某些新區(qū)，出門金杯路、冠軍路，向南三全路，地鐵4號(hào)線，出行真的非常便利，同時(shí)相比在售的時(shí)代天宸多了一些僻靜，周邊有名門翠園及一些房齡時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)，周邊配套完全可以滿足日常生活需要，還能光明正大蹭金水北的熱度，只要價(jià)格不虛高，性價(jià)比和居住氛圍還是非常高的。

可以期待一下的。(展開(kāi)全部)

鄭政出〔2021〕58號(hào)（網(wǎng)）地塊是2021年在鄭州第二次集中土拍中掛牌出讓的。

地塊基本信息：
該地塊位于惠濟(jì)區(qū)金冠路北、金杯路東，使用面積21225.97㎡，折合31.839畝，容積率＞1.1，＜4，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，投資總額≥68259.28萬(wàn)元，起始總價(jià)35995萬(wàn)元，熔斷價(jià)41195萬(wàn)元，折合起拍樓面地價(jià)4240元/㎡，折合畝單價(jià)1130.53萬(wàn)元/畝。

土地成交信息：
河南立川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)3.59億元摘得鄭政出〔2021〕58號(hào)（網(wǎng)）地塊，成交樓面價(jià)4240元/平，其中河南立川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為天河投資旗下子公司。

在前幾周的鄭州土地推介會(huì)上，也出現(xiàn)了這宗土地。據(jù)說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)地塊由佳田代建，天河投資在背后加持，流傳出來(lái)的產(chǎn)品面積段以三房為主，戶型建面約95-122平，比起萬(wàn)科翠灣中城、招商時(shí)代天宸，產(chǎn)品面積段更偏剛需，剛需可以關(guān)注。

老鴉陳地塊的共性就是分散且地塊都不大，但該地塊更是已完全脫離老鴉陳的核心區(qū)域，完美與金水北混為一體，南側(cè)為豐樂(lè)奧體公館，東側(cè)緊鄰名門翠園，再往南即為普羅旺世，與省體育中心僅一路之隔。(展開(kāi)全部)

探盤(pán)佳田老鴉陳地塊。

老鴉陳主臨江山路兩側(cè)分布，而佳田這個(gè)項(xiàng)目位于省體育中心的東側(cè)，被其完全隔開(kāi)，非常像是惠濟(jì)區(qū)遺留在金水北的一個(gè)迷你地塊，如果不介紹，絕對(duì)會(huì)有不少人以為這就是金水北地塊，佳田自去年11月份就啟動(dòng)了意向內(nèi)購(gòu)，但目前 工地依舊沒(méi)啥進(jìn)展。

隔壁東側(cè)就是名門翠園地塊還未交房，西側(cè)為省體育中心，南側(cè)為未開(kāi)發(fā)住宅地塊，距離地鐵4號(hào)線省體育中心站和北二十里鋪兩個(gè)站點(diǎn)均還有段距離，周邊生活配套和氛圍很一般但優(yōu)于老鴉陳江山路兩側(cè)，不過(guò)不敵城市主場(chǎng)花園，隨著東側(cè)項(xiàng)目的陸續(xù)交房，成熟起來(lái)也非?？?。

再往東有名門翠園配建的金水區(qū)優(yōu)勝路小學(xué)豐收校區(qū)和冠軍中學(xué)，均已招生，距離項(xiàng)目比較近，但距離再近佳田這個(gè)項(xiàng)目也不會(huì)被劃片進(jìn)去，因?yàn)橐粋€(gè)歸屬惠濟(jì)區(qū)，一個(gè)歸屬金水區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目目前最近的教育資源是長(zhǎng)興路實(shí)驗(yàn)小學(xué)和惠濟(jì)一中，就算是后期老鴉陳規(guī)劃的學(xué)校全部落地，這個(gè)地塊在距離上也不占優(yōu)勢(shì)，但金杯路和三全路的東北角有個(gè)規(guī)劃中學(xué)教育用地，全部的教育希望全寄托在這了，所以對(duì)于該項(xiàng)目5年內(nèi)教育都可能是最大的短板。

地塊較小，小三房和三房，定位剛需和剛改，佳田也是近兩年的后起之秀了，算是靠譜且有實(shí)力的，而且這個(gè)項(xiàng)目是還有城投兜底，很安全。

老鴉陳現(xiàn)在也是卷的厲害，先有萬(wàn)科，再有招商，現(xiàn)又有佳田，地塊還有很多，后續(xù)肯定還會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入，庫(kù)存非常充足，各路神仙打架帶來(lái)的也必定是價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，這點(diǎn)佳田應(yīng)該也是有自知之明的，要不也不會(huì)老早就啟動(dòng)意向內(nèi)購(gòu)，價(jià)格應(yīng)該跟城市主場(chǎng)花園差不多。

剛需、剛改可以考慮。(展開(kāi)全部)

老鴉陳越來(lái)越熱鬧了，先有萬(wàn)科，再有招商，又來(lái)了個(gè)佳田，后期可能還會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。

佳田這個(gè)項(xiàng)目位于金冠路北、金杯路東，相比招商和萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于真正的與金水北毗鄰，也就一路之隔的距離，西側(cè)即為省體育中心，東側(cè)為金水北的名門翠園，周邊金杯路、三全路，地鐵4號(hào)線省體育中心站，生活配套和氛圍明顯優(yōu)于老鴉陳江山路西地塊，但問(wèn)題在于這里是介于惠濟(jì)和金水北的交界處，行政范圍屬于老鴉陳，所以距離非常近的鄭州一中冠軍中學(xué)和優(yōu)勝路小學(xué)豐收校區(qū)是金水區(qū)學(xué)校，所以雖一路之隔但按照正常劃片教育資源是肯定無(wú)法共享的。

地塊僅40畝且不規(guī)則，容積率4.0，限高100米，面積98平、120平和122平，三房為主，從流出的戶型圖來(lái)看，中規(guī)中矩，沒(méi)什么特色，又是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)剛需剛改社區(qū)。

惠濟(jì)區(qū)下屬平臺(tái)天河投資摘地，佳田負(fù)責(zé)代建，雙重保障，是當(dāng)下市場(chǎng)非常流行的一種合作模式，二者的組合希望帶來(lái)的是共贏，佳田這個(gè)由地市成名的房企，背景是花花牛，但除了北龍湖項(xiàng)目外，其余能叫上名字的也全是剛需剛改盤(pán)，所以這種大中盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)還是非常豐富的。

老鴉陳幾個(gè)項(xiàng)目，江山路東側(cè)的翠灣中城主打改善18000起，正在賣的招商和江山路西側(cè)的翠灣中城主流價(jià)格15000左右，根據(jù)佳田的產(chǎn)品定位價(jià)格應(yīng)該也不過(guò)如此，畢竟現(xiàn)在的行情是客戶挑樓盤(pán)，而不是樓盤(pán)挑客戶，國(guó)企的盤(pán)在于穩(wěn)交房，只要價(jià)格合適還是可以考慮上車的，但對(duì)于品質(zhì)有過(guò)多追求的請(qǐng)三思。(展開(kāi)全部)