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這能改的改完了，說(shuō)是與鑫苑沒(méi)有任何關(guān)系？物業(yè)是誰(shuí)的？2027年交房，你敢買(mǎi)嗎？

老城一環(huán)也開(kāi)始卷起來(lái)了，鄭州推出了多個(gè)城心地塊，分別是鄭政出（2024）28號(hào)（網(wǎng)），地塊位于淮河?xùn)|路南、大學(xué)中路西，康橋金域上郡對(duì)面，以及鄭政出（2024）29號(hào)（網(wǎng)），地塊位于中原東路南、大學(xué)北路西，醫(yī)學(xué)院南邊，還有月初掛牌的金水大石橋地塊。

這些地塊都不大，與目前一環(huán)的巨無(wú)霸項(xiàng)目中鐵泰和府是沒(méi)法比的。年中的時(shí)候，泰和府的六號(hào)院1100多戶(hù)交付了，住宅吧就那么回事。主要還看商業(yè)，現(xiàn)在鄭州都流行仿古商業(yè)，泰和府有一系列的主題街區(qū)，比如一期的印巷1923，去年9月29日已經(jīng)開(kāi)業(yè)，二期唐宋夢(mèng)華在9月也開(kāi)街了，后期還有火車(chē)時(shí)代、記憶河南、時(shí)空幻城、時(shí)光文藝等主題街區(qū)正在建設(shè)中。
這個(gè)盤(pán)位置不錯(cuò)，卻比較親民，單價(jià)15000左右，主要在售產(chǎn)品為建面約60平米的一房、80平米的兩房、140平米的三房，總價(jià)90-250萬(wàn)左右。雖說(shuō)看著還行，但不知道為啥，這項(xiàng)目總給人一種兵荒馬亂，廉價(jià)貧民窟的感覺(jué)。
也許是周邊京廣快速路，隴?？焖俾?，火車(chē)站交匯，車(chē)來(lái)車(chē)往，不是很宜居。
也許是項(xiàng)目自身規(guī)劃太早，不論建筑風(fēng)格還是戶(hù)型設(shè)計(jì)都過(guò)于陳舊，顯得整個(gè)項(xiàng)目亂糟糟的。
但不管怎么樣，東區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)的崛起，二七老火車(chē)的衰落是城市發(fā)展的必然，從來(lái)都是如此，新王代替舊王，中鐵泰和府受制于大趨勢(shì)，也只能做到這個(gè)地步了。(展開(kāi)全部)

LPR再次調(diào)降。

7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開(kāi)市場(chǎng)操作機(jī)制，從即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。同時(shí)，即日起，公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

這是自今年2月份，5年期以上LPR大幅度調(diào)降25個(gè)基點(diǎn)以來(lái)，今年的第二次調(diào)降，累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)絕對(duì)又是妥妥的福利，但對(duì)于大多數(shù)的存量房借款人來(lái)說(shuō)雖然不多但也是利好，不過(guò)不是立刻降，而是要等到下一次重定價(jià)日才能享受到LPR連續(xù)兩次調(diào)降35個(gè)點(diǎn)帶來(lái)的好處。

鄭州目前執(zhí)行的貸款利率為：
1、首套房，最低利率為3.35%。2、二套房，最低利率3.45%。3、公積金首套2.85%，二套房執(zhí)行3.325%。

執(zhí)行完這次調(diào)降的10個(gè)點(diǎn)后，商貸利率首套房為3.25%，二套房為3.35%，與公積金的差距越來(lái)越小。

鄭州在這方便總是慢半拍，5月17日央行發(fā)布取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限之后，部分城市迅速跟進(jìn)下調(diào)利率，不少一線城市首套房可做到3.0，這次降息之后意味著商貸利率將首次進(jìn)入2.0的時(shí)代。但根據(jù)現(xiàn)有的存款利率，房貸利率一旦下降到2開(kāi)頭，再下降調(diào)整的空間就有點(diǎn)小了，銀行就真的有點(diǎn)坐立不安了。

利率下降主要的還是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。(展開(kāi)全部)

金水區(qū)的項(xiàng)目之爭(zhēng)，已經(jīng)超過(guò)了北龍湖，且個(gè)個(gè)都是卷王，一個(gè)項(xiàng)目剛公示一些超新的概念和規(guī)劃，過(guò)不了多久就會(huì)出現(xiàn)同款甚至是超越，在這里只有兩條路，要不繼續(xù)做卷王，要么直接擺爛。

重啟的豫發(fā)豫園就是其中一個(gè)卷王，首期地塊，只有19畝，與其他不同的是竟然走了小高層路線，周邊金水印、臻灣一品包括即將登場(chǎng)的華潤(rùn)金水北都是33層高層，豫發(fā)豫園這個(gè)位置的小高層就是博眼球，一股清流的存在，殺傷力很強(qiáng)，所以關(guān)注度一直很高。

計(jì)劃12月份首開(kāi)，已啟動(dòng)定存，官方對(duì)外宣稱(chēng)的定存客戶(hù)數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，打不打臉，就看開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)了，釋放價(jià)格20000左右，毛坯交付，2026年底前交房。

優(yōu)勢(shì)非常明顯:

金水主城三環(huán)沿線核心區(qū)，位置比金水北更具價(jià)值。

一梯一戶(hù)私家電梯廳入戶(hù)，現(xiàn)在對(duì)于改善盤(pán)來(lái)講，這已經(jīng)是標(biāo)配。

小高層面積段只有147平，綜合得房率96%-102%。

外立面鋁板+玻璃幕墻設(shè)計(jì)，內(nèi)部5棟樓全為架空層，打造有泛會(huì)所，這些都是改善盤(pán)的標(biāo)配，整個(gè)項(xiàng)目貴氣和豪氣都是有的。

年底前開(kāi)通發(fā)地鐵7號(hào)線也是項(xiàng)目可以沾上邊的線路了。

三環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)通病就是容積率高和環(huán)境一般，這個(gè)盤(pán)的容積率還可以，但周邊大環(huán)境真的沒(méi)辦法，總要有個(gè)先來(lái)后到吧。

這個(gè)位置對(duì)外釋放價(jià)格20000一平，選擇毛坯交付，確實(shí)是經(jīng)過(guò)深思熟慮的，金水印的日子不好過(guò)了。(展開(kāi)全部)

最近天奕曝出了零元購(gòu)的緋聞，比如女子月薪4000，向開(kāi)發(fā)商借款300萬(wàn)，向銀行貸款1400萬(wàn)買(mǎi)了天奕兩套房，結(jié)果還不起了，最后曝出有精神障礙，只要犯病，就不節(jié)制的亂花錢(qián)。八卦歸八卦，但也側(cè)面反映出天奕的高總價(jià)，一般人是承受不了的。據(jù)悉，天奕還是房票項(xiàng)目，這要真用房票，自己還得貼一大筆錢(qián)。
天奕一期已經(jīng)面世許久，規(guī)劃，戶(hù)型，景觀，建標(biāo)都對(duì)外公布了，但一期畢竟是小眾高端，規(guī)模也小，最近五期公示了，整個(gè)項(xiàng)目的輪廓圖出現(xiàn)了，算是個(gè)大項(xiàng)目。

五期和一期其實(shí)是一塊地，都是2021年6月拿的這塊118畝大地塊，成交樓面地價(jià)都是4900元一平，溢價(jià)率0%。等于說(shuō)一期用了60畝，規(guī)劃了5棟樓，后面的三期規(guī)劃4棟高層，為2、5、8、10號(hào)樓，總戶(hù)數(shù)388戶(hù)，四期規(guī)劃有2棟高層，為6、7號(hào)樓，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)306戶(hù)。五期規(guī)劃有2棟高層，也就是1號(hào)樓、3號(hào)樓，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)384戶(hù)。整體下來(lái)13棟樓，這么高的容積率，這么大體量的樓棟，和美盛教育港灣二期差不多，當(dāng)然，這不是純粹的商品房，里面是有25萬(wàn)方安置體量的，還有公寓等等。
從外立面來(lái)看，后續(xù)的這些期應(yīng)該不會(huì)再搞這么大戶(hù)型了，畢竟沒(méi)一線河景了，人群也雜了，也可能算算賬，高總價(jià)銷(xiāo)售太慢，投資周期長(zhǎng)，還不如做剛需，剛改產(chǎn)品劃算呢。(展開(kāi)全部)

管城主城最低調(diào)的樓盤(pán)非國(guó)投昆侖朗境莫屬，很少見(jiàn)其鋪天蓋地的宣傳。

只有兩棟樓，兩梯六戶(hù)，精裝修交付，已交房，但還有部分未售房源，面積段99、116、120平，單價(jià)16000-17000。

在售的時(shí)候因?yàn)楸眰?cè)洺悅?cè)趫@太過(guò)于強(qiáng)大和高調(diào)，二者又同片區(qū)同配套，朗境在其面前確實(shí)優(yōu)勢(shì)不大，只能默默靠?jī)r(jià)格去化，也搞過(guò)內(nèi)部TG。

交房后的朗靜優(yōu)勢(shì)就非常明顯了，一是現(xiàn)房，買(mǎi)了就能住的那種，沒(méi)有任何擔(dān)心，品質(zhì)也完全看得見(jiàn)摸得著，二是價(jià)格，比隔壁洺悅?cè)趫@有優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目本身也就比隔壁更剛需一些。

實(shí)地探盤(pán)，這個(gè)小片區(qū)因?yàn)闆硱側(cè)趫@和朗境兩個(gè)社區(qū)的交房確實(shí)熱鬧了不少，交通非常方便，西側(cè)的豫豪路和東側(cè)的豫英路都可以直達(dá)航海路，航海路上有地鐵5號(hào)線城東南路站，這里也是管城主城區(qū)典型的核心區(qū)，區(qū)位價(jià)值是非常不錯(cuò)的，不過(guò)目前缺學(xué)校，朗境東側(cè)和西側(cè)均為學(xué)校用地，不過(guò)都沒(méi)有啟動(dòng)，最新規(guī)劃，東側(cè)果園路南、豫英街(魏莊西街)西為規(guī)劃中的管城區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校果園路校區(qū)，54畝，48個(gè)班，管城外國(guó)語(yǔ)在管城區(qū)目前是第一梯隊(duì)，集團(tuán)分校依然是未來(lái)辦學(xué)的主流，所以區(qū)域的教育資源不用擔(dān)心，就看什么時(shí)候落地了。

這個(gè)位置的管城的各種配套肯定比遠(yuǎn)郊甚至一些邊緣新區(qū)要好太多，有需求的剛需和剛改完全可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

超總二期要來(lái)了，地塊已掛牌，12月31日開(kāi)拍。

位于七里河北路北、匯金路西，62.365畝，新型工業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.42,建筑密度28.03%,居住用地限高80米，工業(yè)用地限高60米，綠地率30.97%,西側(cè)緊鄰就是一期潤(rùn)府，二者布局也完全一樣，北側(cè)為新型工業(yè)，南側(cè)為住宅，作為超總的首個(gè)住宅，一期一直都賣(mài)的還不錯(cuò)，按照華潤(rùn)的節(jié)點(diǎn)二期應(yīng)該進(jìn)展也很快，明年上半年有可能就要入市。

首先是東站板塊，再是中原超級(jí)總部基地，都是自帶流量的區(qū)域，位置長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)肯定是沒(méi)啥硬傷，但眼下中原超級(jí)總部基地還是一個(gè)大工地，道路和環(huán)境并沒(méi)有我們想的那么完美，需要時(shí)間去完善，現(xiàn)在的觀感肯定是距離金水東路更近的大來(lái)和銀河灣更勝一籌。

一期潤(rùn)府安排的學(xué)校是春華，現(xiàn)在整個(gè)片區(qū)大來(lái)、銀河灣加上一期和二期，片區(qū)是時(shí)候啟動(dòng)內(nèi)部學(xué)校規(guī)劃了。

明年的這個(gè)片區(qū)潤(rùn)府一家獨(dú)大的局面也將被打破，競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈，其中大來(lái)的壹號(hào)院、現(xiàn)房神秘的銀河灣，產(chǎn)品和位置都非常棒，一期潤(rùn)府的面積段是119平、143平和169平，大來(lái)的規(guī)劃一出爐，貴氣十足，潤(rùn)府有種直接被吊打的感覺(jué)，好在二者并沒(méi)有正面競(jìng)爭(zhēng)，但二期就不一樣了，直接壓力山大，不升級(jí)肯定是不行了，

應(yīng)該不會(huì)有什么意外，還是華潤(rùn)。(展開(kāi)全部)

這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮?nèi)外各種因素之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已然成為上市公司業(yè)績(jī)的拖累，為減輕償債和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力，冠城大通、新和成、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的上市公司紛紛剝離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，減少虧損。

4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金的支付方式，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、租賃；通過(guò)本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

6月23日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司將進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至美的控股，重組采用實(shí)物方式分派。分派完成后，美的控股將全面收購(gòu)房開(kāi)業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開(kāi)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的上市公司股權(quán)。而重組后的美的置業(yè)上市公司將實(shí)現(xiàn)股權(quán)分設(shè)，專(zhuān)注經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開(kāi)展業(yè)務(wù)，以及承接美的控股所持房開(kāi)資產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)管理。

7月8日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，對(duì)重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行調(diào)整，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)。

7月10日晚，冠城大通發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東，交易完成之后，公司將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷(xiāo)售主業(yè)。

企業(yè)都是趨利避禍的，曾經(jīng)的房地產(chǎn)遍地黃金，于是各行業(yè)做實(shí)體的都紛紛入局，不費(fèi)吹灰之力就能輕松掙錢(qián)，確實(shí)比實(shí)體企業(yè)來(lái)錢(qián)快，但是現(xiàn)在各種因素之下地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為企業(yè)拖累的負(fù)債；將相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出上市公司，顯然是一步“金蟬脫殼”的高棋，負(fù)債的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，上市公司的財(cái)報(bào)就會(huì)明顯漂亮，數(shù)據(jù)漂亮又穩(wěn)健的財(cái)報(bào)顯然更容易帶來(lái)低息融資和資本的青睞，可憐的房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的小甜甜現(xiàn)在的牛夫人。

這些企業(yè)起碼還有實(shí)體，雖然曾經(jīng)走上了房地產(chǎn)的彎路，但是還能浪子回頭重新來(lái)過(guò)，但是那些以房地產(chǎn)為主業(yè)的民營(yíng)企業(yè)呢，在行業(yè)形勢(shì)和各大國(guó)央企的圍剿下，基本慘目忍睹，地產(chǎn)銷(xiāo)售榜單上的前20名民營(yíng)房企目前僅剩龍湖和濱江兩位扛鼎者了，曾經(jīng)大的千億房企還各種深陷負(fù)債還錢(qián)和保交樓中，中小房企早已經(jīng)灰飛煙滅拍死在浪花之下。

雖然說(shuō)中小房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是行業(yè)“大浪淘沙”的必然歷程，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有利于行業(yè)規(guī)范化管理和良性發(fā)展，未來(lái)行業(yè)集中度或?qū)⒊掷m(xù)提升；但是從各大上市企業(yè)“去房”可以感覺(jué)出房地產(chǎn)行業(yè)真是過(guò)了一個(gè)寒冬又迎來(lái)一個(gè)寒冬；未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展模式必然是一個(gè)全新的模式，之前的地產(chǎn)時(shí)代將一去不復(fù)還。(展開(kāi)全部)

二期來(lái)了

中牟新區(qū)的正式揭牌，似乎并沒(méi)有帶來(lái)多大的驚喜，中牟新區(qū)主要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，社會(huì)事務(wù)管理職能仍由中牟縣負(fù)責(zé)，行政區(qū)劃不存在調(diào)整。所以，對(duì)于咱們平頭老百姓來(lái)說(shuō)，沒(méi)啥切身體驗(yàn)。
作為普通人來(lái)說(shuō)，還是看得見(jiàn)摸得著的更實(shí)際，對(duì)于中牟來(lái)說(shuō)，比較近的是地鐵8號(hào)線，8號(hào)線西起繞城高速公路東側(cè)天健湖站，東至中牟縣魯廟站線路，聯(lián)通了中牟許多景區(qū)。
中牟的樓市一直波瀾不驚，新盤(pán)老盤(pán)都是一直在賣(mài)，拿東青云錦來(lái)說(shuō)，本來(lái)還擔(dān)心小開(kāi)發(fā)商爛尾，但意外的人家施工不停，2024年5月，東青云錦熙悅啟動(dòng)了一期二批次的交付，6#、7#、8#三棟樓正式進(jìn)行交付。目前項(xiàng)目9號(hào)樓、12號(hào)樓外立面已完全呈現(xiàn)，10號(hào)、11號(hào)樓立面也正在施工中即將呈現(xiàn)。項(xiàng)目景觀已經(jīng)開(kāi)始回填土和綠植進(jìn)場(chǎng)，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房房源，今年買(mǎi)明年住。
冬青的實(shí)景做的還不錯(cuò)，有點(diǎn)恒大的意思，進(jìn)去就是一片占地近千平方米的核心景觀水域，采用鏡面水體與自然片石巧妙結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，整體極具美感。目前主推的是135平戶(hù)型，經(jīng)典的四葉草布局，一梯一戶(hù)，贈(zèng)送率較高。
現(xiàn)在售價(jià)7000多不到8000，還是慢慢賣(mài)，東青是從2020年開(kāi)始的，賣(mài)完估計(jì)到2025年了，以后郊縣的樓盤(pán)可能都是這，一賣(mài)四五年，相當(dāng)于變相達(dá)到了現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以慢慢選慢慢買(mǎi)了。(展開(kāi)全部)

說(shuō)好的人才住房，現(xiàn)在也淪為房票項(xiàng)目，這個(gè)曾經(jīng)宣傳的高大上的科創(chuàng)理想住區(qū)，現(xiàn)在均價(jià)不過(guò)10000元一平，而且多塊地都推出來(lái)，房源充足。
7號(hào)地和8號(hào)地主打剛需，占地13萬(wàn)方，容積率2.8，主打13-26層，戶(hù)型從60平，70平，90平，100平，兩梯四戶(hù)，一梯五戶(hù)都有。
3號(hào)地，總占地3萬(wàn)方，容積率1.77，主打11層小高層及6層洋房，主打118平大三房，158平大四房，210平六房。
個(gè)人認(rèn)為這項(xiàng)目挺值得東區(qū)剛需入手的，現(xiàn)在都是現(xiàn)房，密度也不高，目前華為云、京東科技、百家云、騰訊安全、萬(wàn)象科技等81家科創(chuàng)名企已簽約，白沙這位置雖然略遠(yuǎn)，但交通還算方便，距鄭州高鐵東站僅20分鐘車(chē)程；距高速入口僅5分鐘車(chē)程（連霍高速前程路預(yù)設(shè)站點(diǎn)）；距鄭州地鐵12號(hào)線（規(guī)劃中）站點(diǎn)5分鐘，一期已開(kāi)通至龍子湖站，鯤鵬小鎮(zhèn)的公交路線S199路市體育中心已開(kāi)通。
生活配套方面，項(xiàng)目自帶9萬(wàn)方濱湖商業(yè)，配有2所小學(xué)，2所幼兒園，便民服務(wù)中心、文化活動(dòng)中心、綜合健身館、圖書(shū)館、社區(qū)服務(wù)中心等。

現(xiàn)在天氣冷了，相比其他郊區(qū)盤(pán)，這里供暖系統(tǒng)比較厲害，由鄭灃能源投資建設(shè)中深層地?zé)崮茼?xiàng)目利用分布式可再生能源，已提前實(shí)現(xiàn)全域供暖，zf關(guān)注就是不一樣啊，南龍湖好多還不供暖呢。

美中不足的是，項(xiàng)目的住宅感比較弱，現(xiàn)代風(fēng)格和北歐風(fēng)美學(xué)立面給人感覺(jué)太冷了。(展開(kāi)全部)

2024年上半年年鄭州樓市表示如何？

2024年已經(jīng)過(guò)去一半多，咱們來(lái)看看上半年表現(xiàn)如何！

1、土地供應(yīng)

截止到2024年6月份，鄭州主城區(qū)待開(kāi)發(fā)地塊為86宗，隱性存量接近800萬(wàn)平方米，結(jié)合最近兩年年均成交約500萬(wàn)平方米，土地供應(yīng)調(diào)整可能會(huì)一直進(jìn)行下去；金水區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、鄭東、高新區(qū)是城市核心，也是價(jià)值比較高的區(qū)域。

管城區(qū)土地宗數(shù)是17宗，約1000畝，總的建筑面積約228萬(wàn)平方米；二七區(qū)土地宗數(shù)是11宗，約673畝，總的建筑面積約123萬(wàn)平方米；惠濟(jì)區(qū)土地宗數(shù)是10宗，約464畝，總的建筑面積約90萬(wàn)平方米……

2、供需

上半年供應(yīng)207萬(wàn)平方米，同比減少-38%，成交357萬(wàn)平方米，同比減少-45%。

3、價(jià)格分裂

主城區(qū)價(jià)格分化明顯，核心區(qū)堅(jiān)挺，環(huán)外調(diào)整，郊區(qū)觸底。

4、逐步向核心區(qū)移動(dòng)

郊縣向主城區(qū)移動(dòng)，非核心區(qū)向核心區(qū)移動(dòng)，高新區(qū)和二七區(qū)三四環(huán)之間的成交萎縮，鄭東和中原區(qū)改善明顯增多。

5、市場(chǎng)以去庫(kù)存為基調(diào)

市場(chǎng)以去庫(kù)存為基調(diào)，主城區(qū)比較穩(wěn)定，郊縣庫(kù)存高。

6、二手房升溫

二手房占比持續(xù)上升，市場(chǎng)慢慢進(jìn)入存量時(shí)代。

劃重點(diǎn)、劃重點(diǎn)、劃重點(diǎn)。

1、位置、位置還是位置

現(xiàn)在的趨勢(shì)慢慢反映出來(lái)，從郊區(qū)到主城區(qū)，從非核心區(qū)到核心區(qū)，這就“道”，也就是我們所說(shuō)的規(guī)律。美國(guó)的人口是往東西海岸遷移，日本的人口是往三大都市圈遷移，總之這是不可逆的規(guī)律，人往高處走。

2、改善大行其道

改善的數(shù)量是增多，現(xiàn)在換房子的人比較多，從兩房變成三房，從三房到四房，都在置換。

3、遠(yuǎn)郊使不得。(展開(kāi)全部)

招商林嶼境前段加推高層6號(hào)樓，賣(mài)的還不錯(cuò)，據(jù)說(shuō)有百多套，主打98平的小三房，均價(jià)9400-10600元一平，個(gè)人感覺(jué)價(jià)格略貴了點(diǎn)，現(xiàn)在南四環(huán)的5年內(nèi)的很多次新房帶裝修的二手房不過(guò)1萬(wàn)出頭，招商的位置不能算好，理應(yīng)再便宜點(diǎn)，整體9000可能更合適。

但不管怎么樣，有人買(mǎi)就說(shuō)明有市場(chǎng)認(rèn)可度，問(wèn)了一些買(mǎi)這的購(gòu)房者，都是覺(jué)得整體感覺(jué)不錯(cuò)。像買(mǎi)這的都是剛需，比較看重地鐵，正好距離地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站比較近，年底就開(kāi)通了，未來(lái)可期。正好旁邊還有個(gè)370畝的南環(huán)公園。
別看是98平的小戶(hù)，但算上陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送空間，整體得房率近90%，還是兩衛(wèi)，對(duì)于錢(qián)緊的剛需來(lái)說(shuō)，幾乎是預(yù)算內(nèi)的最佳選擇了。最關(guān)鍵的是，明明是個(gè)近郊剛改盤(pán)，還學(xué)人家金水區(qū)的高端盤(pán)，做了個(gè)1100平的下沉庭院，400來(lái)平的小會(huì)所，洋氣不洋氣？
招商的項(xiàng)目普遍能夠提前交房，也很少有明顯減配的（當(dāng)然，本身拔的也不高，比如旁邊的6年前的招商天地華府），對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，初買(mǎi)招商會(huì)覺(jué)得不虧，但進(jìn)入二手房階段后也會(huì)覺(jué)得不賺，就是條平線，不像其他項(xiàng)目要么驚喜，要么驚嚇。這樣踏踏實(shí)實(shí)的項(xiàng)目也挺好。
以前都覺(jué)得二七新區(qū)太偏了，太靠西了，但隨著嵩南印象城，杉杉奧特萊斯等落戶(hù)，二七的商業(yè)慢慢要超越同在南四環(huán)的管南了，管南除了一個(gè)地鐵2號(hào)線，離東區(qū)近，現(xiàn)在啥也不啥，落后二七新區(qū)了。(展開(kāi)全部)

海義東樾這個(gè)項(xiàng)目還是挺坎坷的，先是挖到文物，再是傳言海義退出，無(wú)風(fēng)不起浪，背后原因怕是只有海義知道，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有挖機(jī)，但圍擋未見(jiàn)任何標(biāo)識(shí)，這個(gè)盤(pán)關(guān)注度高除了位置外還有這是第一個(gè)鄭州試點(diǎn)的現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目，現(xiàn)房銷(xiāo)售需要的只有真金白銀，能玩得起的也只有不差錢(qián)的央企或者是國(guó)企。

最初流出的規(guī)劃是7棟小高層，一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，400套房源，主流面積段是140平和160平，北龍湖小高層梯隊(duì)目前只有宏光攬境和海義東樾，據(jù)說(shuō)挨著中州大道北三環(huán)南-東風(fēng)路北的幾個(gè)地塊后期也將改為小高層住宅，但也都是以后的事了，現(xiàn)在的南岸小高層置業(yè)只有海義東樾，北龍湖的小高層項(xiàng)目主要集中在北岸，但北岸的配套、人氣跟與金水老城無(wú)縫對(duì)接的南岸還是差了些，海義東樾這個(gè)項(xiàng)目還是非常稀缺的，這個(gè)位置也就是介于老城和新城的銜接處，一邊可以享受老城的繁華一邊又不耽誤享受的新城的環(huán)境和配套，兩全其美，最快入市可能也要到2027年了，說(shuō)不定正好趕上豫發(fā)豫園挨著東風(fēng)渠的那個(gè)地塊，無(wú)形之中東廣場(chǎng)超總的后續(xù)地塊可能也要來(lái)個(gè)一絕高下。

周邊的地鐵6號(hào)線年底前開(kāi)通，道路四通八達(dá)，與中州大道和東風(fēng)路的距離步行就可以，位置和交通沒(méi)有太大的硬傷，如果非要說(shuō)一點(diǎn)，那就是一路之隔南側(cè)的經(jīng)適房多少跟南岸的高大上有點(diǎn)不搭。

最后誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，靜候佳音。(展開(kāi)全部)

綠都算是地產(chǎn)嘭圈時(shí)代本土為數(shù)不多的清流，得益于背后宇通集團(tuán)良好的資金能力和zf的扶持，青云敘更是好命，直接把飯往嘴里喂，作為第一批房票的試點(diǎn)項(xiàng)目，綠都青云敘吃盡了房票帶來(lái)的紅利，甚至于膨脹到悄悄上調(diào)價(jià)格，作為試點(diǎn)也被大批量消化了青云敘四期的房源。

2023年7月7日鄭州惠強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司底價(jià)3.62億摘得鄭政出〔2023〕4號(hào)（網(wǎng)），地塊位于惠濟(jì)區(qū)古元街南、天山路西，使用面積30081.42㎡，1.1＜容積率＜3，樓面價(jià)4016元/㎡；不久之后摘地公司股東由惠濟(jì)城投變更為綠都地產(chǎn)，依舊是綠都開(kāi)發(fā)，只不過(guò)城投先行幫忙墊付拿地。

青云敘四期規(guī)劃容積率2.99，綠地率35%，規(guī)劃7棟18F—27F高層建筑，1棟獨(dú)立商業(yè)，2棟配套用房。
主力戶(hù)型105㎡三房、116㎡三房、129㎡四房。作為四期的產(chǎn)品自然比之前三期要先進(jìn)成熟不少，也沿用了當(dāng)前流行的大贈(zèng)送空間，105㎡三房三開(kāi)間朝南，公衛(wèi)三分離設(shè)計(jì)，南向甲板L型陽(yáng)臺(tái)+花池的空間贈(zèng)送；116㎡比105的多了個(gè)入戶(hù)花園的半贈(zèng)送設(shè)計(jì)；129㎡的四房南北通透依舊是南向甲板L型陽(yáng)臺(tái)+花池的空間贈(zèng)送，兩臥朝南兩臥朝北，這個(gè)面積段做成四房也是比較適合二胎剛需了，功能性空間一個(gè)不少。整體戶(hù)型設(shè)計(jì)雖然沒(méi)有的達(dá)到越秀那幾個(gè)網(wǎng)紅產(chǎn)品但是也算經(jīng)典合理。

項(xiàng)目采用了現(xiàn)代東方的建筑風(fēng)格立面，以米白色為主色調(diào)、點(diǎn)綴灰色造型，形體簡(jiǎn)潔優(yōu)雅，通過(guò)雙層酒店式城市會(huì)客廳+中央景觀會(huì)客廳打造歸家奢華感。景觀營(yíng)造上設(shè)計(jì)“一軸、一宴、七大雅境”景觀系統(tǒng)，參考一二三期的交付標(biāo)準(zhǔn)，期待性貌似也沒(méi)那么大。

青云敘配套的小學(xué)也已經(jīng)落地，已經(jīng)交付的前三期足以作為四期的配套，等四期交付的時(shí)候，前面幾期的底商打造的煙火氣息也足夠基本用了，但是公共出行的不便和遠(yuǎn)離惠濟(jì)區(qū)大型商業(yè)中心的確是硬傷，先天不足。

綠都還是比較務(wù)實(shí)傳統(tǒng)的，一個(gè)項(xiàng)目系列不改名字，不像某些企業(yè)一個(gè)地塊一個(gè)案名~，青云敘系列從最高的單價(jià)1.5萬(wàn)到現(xiàn)如今的不到1萬(wàn)，準(zhǔn)確的反映了這幾年市場(chǎng)的變化，四期入市的時(shí)候綠都也做了宣傳但是市場(chǎng)的反應(yīng)好像靜悄悄得，所以毛坯單價(jià)才9500左右，聽(tīng)說(shuō)一波房票直接干到1.1甚至于無(wú)房可售，簡(jiǎn)直妙哉，不過(guò)前期購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)們可老遭罪了，就像去了一個(gè)安置小區(qū)買(mǎi)房一樣，一下子成為了外來(lái)戶(hù)。

青云敘系列應(yīng)該最后還有個(gè)東側(cè)的五期地塊，綠都還會(huì)不會(huì)繼續(xù)開(kāi)發(fā)下去呢，四期靠房票拯救了一波，五期的客戶(hù)群體在哪？(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目從摘地到龍湖官宣以代建的形式參與該項(xiàng)目，都引起了不小的波動(dòng)，民企勇于摘的這么優(yōu)質(zhì)的地塊，原來(lái)是背后早與龍湖有了合作，龍湖對(duì)于鄭州市場(chǎng)并不陌生，早期開(kāi)發(fā)過(guò)高新景粼玖序，雙湖的龍湖天境以及管城金岱的項(xiàng)目，品質(zhì)和口碑一直都比較在線，代建模式盛行，此次進(jìn)軍中原主城區(qū)還是讓人多少有了不少的期待，進(jìn)展非?？?，10月份拍地，11月底規(guī)劃公示，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，只是沒(méi)想到在這個(gè)項(xiàng)目上龍湖選擇了“保守”，完全沒(méi)有北側(cè)恒大云璽純改善大平層的豪氣，而是選擇了主城最好去化的剛改+改善梯隊(duì)。

規(guī)劃3棟26層、1棟18層高層住宅及1棟幼兒園，容積率2.49,總戶(hù)數(shù)276戶(hù)，其中套型建筑面積小于130平的125戶(hù)，套型建筑面積大于130平的為151戶(hù)，部分首層為架空層，一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，龍湖出品的產(chǎn)品還是非常抗打的，最快明年上半年入市。

看完規(guī)劃再去現(xiàn)場(chǎng)，只能說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)是自帶網(wǎng)紅流量。

首先是龍湖品牌，其次是自帶流量的位置，實(shí)地探盤(pán)，北側(cè)為爛尾已經(jīng)被拯救的恒大云璽，140平起步，當(dāng)初買(mǎi)這里的真的是非富即貴，西側(cè)文化宮路，向北可達(dá)中原路，周邊有地鐵5號(hào)線和10號(hào)線以及中原區(qū)的地標(biāo)綠城廣場(chǎng)和曾經(jīng)紅極一時(shí)的裕達(dá)國(guó)貿(mào)，確實(shí)是核心中的心臟位置，周邊也是一水的各種機(jī)關(guān)單位家屬院，次新房都很少，能出讓的土地幾乎沒(méi)有，所以物以稀為貴，非常稀缺。

買(mǎi)這里的客戶(hù)群體非常單一，就是純地緣，可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

2023年12月12日鄭州惠鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以起始價(jià)80883萬(wàn)元摘得鄭政出〔2023〕36 號(hào)（網(wǎng)），地塊位于惠濟(jì)區(qū)香山路東、濱河路南，為金洼城改用地，使用權(quán)面積59503.86平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）容積率3.3，建筑密度25%，建筑高度66米。

鄭州惠鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司背后為惠濟(jì)區(qū)國(guó)資委，現(xiàn)在該宗土地由河南鐵建投城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)全資控股，鐵建投的“爺爺”可是省zf，近兩年鐵建投發(fā)力不少，特別是接盤(pán)建業(yè)的項(xiàng)目，北龍湖的松苑、綠博的見(jiàn)山居，其實(shí)該宗地所屬的金洼城改之前都是建業(yè)做的，片面的鐵建投還是接盤(pán)建業(yè)，果真好基友。

地塊推廣名：鐵建投城發(fā)·花棲樾，目前在鄭州天地麗笙酒店的一樓已經(jīng)開(kāi)設(shè)城市展廳。項(xiàng)目規(guī)劃總建面約22萬(wàn)方，17棟小高層+高層產(chǎn)品。容積率2.8。

北側(cè)三棟為高層產(chǎn)品17#18#21層，19#20層；
131㎡三房+141㎡四房組合，2T2戶(hù)的傳統(tǒng)核心筒設(shè)計(jì)，三面寬朝南+陽(yáng)臺(tái)+花池的贈(zèng)送，遺憾的是沒(méi)有1T1戶(hù)的電梯間贈(zèng)送，沒(méi)有贈(zèng)送大面積陽(yáng)臺(tái)改造的臥室，高層產(chǎn)品基本是市場(chǎng)常見(jiàn)的，用心程度一般。

南側(cè)三棟為11+1的173㎡的四房小高層，
戶(hù)型1T1戶(hù)設(shè)計(jì)，3+1朝南兩臥朝北，依舊是陽(yáng)臺(tái)花池和飄窗的基本贈(zèng)送，經(jīng)典傳統(tǒng)戶(hù)型，創(chuàng)新依舊不足甚至于南側(cè)次主臥有暗衛(wèi)；頂樓有約276㎡的五房復(fù)式。

小區(qū)的其余中間樓棟為17/18層小高層，戶(hù)型為155㎡、188㎡、208㎡四房產(chǎn)品，
155四房和173㎡空間設(shè)計(jì)基本一致，188㎡/208㎡兩個(gè)戶(hù)型設(shè)計(jì)格局基本一致，餐客廳區(qū)域設(shè)計(jì)了270°的大落地窗觀景陽(yáng)臺(tái)，依舊是南側(cè)兩臥+北側(cè)兩臥，188北側(cè)兩個(gè)臥室+衛(wèi)生間外陽(yáng)臺(tái)連城一起形成一個(gè)小型甲板陽(yáng)臺(tái)還是不錯(cuò)的。

作為定位改善產(chǎn)品的花棲樾在公共區(qū)域方面肯定是不遑多讓?zhuān)饬⒚驿X板+了我玻璃的現(xiàn)代奢侈風(fēng)格設(shè)計(jì)，社區(qū)大門(mén)為款68米的酒店式大堂（現(xiàn)在幾乎是標(biāo)配），小區(qū)更是標(biāo)配了會(huì)所+下沉庭院，現(xiàn)在剛改社區(qū)都快成標(biāo)配了，整個(gè)審美疲勞~

項(xiàng)目位置在惠濟(jì)還算可以，周邊的五月花等都是之前前輩改善，南側(cè)就是賈魯河，修復(fù)后的賈魯河和河邊公園絕對(duì)是加分項(xiàng)，北側(cè)一路之隔是鄭州市實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)，公共交通上距離地鐵2號(hào)線兩個(gè)站點(diǎn)均為2公里左右。
根正苗紅的鐵建投保障了項(xiàng)目的基本盤(pán)，目前來(lái)看戶(hù)型產(chǎn)品之類(lèi)的只能說(shuō)尚可并沒(méi)有很出街，這樣的純改善樓盤(pán)能吸引多少惠濟(jì)的土豪們?nèi)Q房呢？(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河主力在售的兩大改善盤(pán)，亞星九邸聽(tīng)瀾苑和瑞瀾苑，都是大面積改善戶(hù)型，整體產(chǎn)品配置都是花了大錢(qián)的，在鄭州西南片區(qū)屬于第一梯隊(duì)，二七區(qū)地緣客戶(hù)的改善也必須得看看。
九邸作為亞星觀邸之后又一高端改善的進(jìn)階之作，也是挺不容易的，賣(mài)到現(xiàn)在還有房，還得偶爾搞個(gè)小促銷(xiāo)。主要還是太大了，163平、176平、208平的五房六房大平層，每平米均價(jià)在13500-14000元左右。
其實(shí)亞星的改善基因不多，所以九邸打造起來(lái)想象力比較匱乏，就是傻大，房間多，面寬大，層高3.1米，不像人家未來(lái)天奕、萬(wàn)科古翠隱秀等一看小區(qū)外觀就氣度不凡。
但亞星混跡二七區(qū)這么多年，自有其獨(dú)特的改善定位思路，他不打奢華，不打炫酷，主打兩代居。九邸九邸所有戶(hù)型均有雙套房臥室，兩代人各過(guò)各，互不打擾，算是個(gè)實(shí)用性的改善吧，其本質(zhì)跟買(mǎi)兩套89平的沒(méi)啥區(qū)別。
至于其他開(kāi)發(fā)商說(shuō)的什么360度社區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、地暖入戶(hù)，都已經(jīng)是大路貨了，現(xiàn)在是個(gè)樓盤(pán)基本都有這些。
據(jù)說(shuō)新密那邊過(guò)來(lái)的土豪還是挺認(rèn)亞星的，亞星的盤(pán)都離新密近，價(jià)格還不貴，都能交了房，產(chǎn)品線也齊全。與隔壁的外來(lái)大佬華僑城相比，亞星沒(méi)啥花里胡哨的文旅元素，但勝在實(shí)惠踏實(shí)，離華僑城這么近，該蹭到的配套也能蹭到。(展開(kāi)全部)