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碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會(huì)處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會(huì)得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰(shuí)都繞不過(guò)的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號(hào)地塊出讓?zhuān)罱K碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬(wàn)/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬(wàn)科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動(dòng)產(chǎn)幾十家房企，一共出動(dòng)了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒(méi)話說(shuō)，那時(shí)的金水科教園絕對(duì)是當(dāng)之無(wú)愧的當(dāng)紅辣子雞，人見(jiàn)人愛(ài)，花見(jiàn)花開(kāi)，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見(jiàn)，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開(kāi)盤(pán)內(nèi)購(gòu)小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開(kāi)始促銷(xiāo)，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。

歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買(mǎi)即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開(kāi)、避開(kāi)、避開(kāi)。(展開(kāi)全部)

中交·翠語(yǔ)紫宸，鄭開(kāi)大道紫寰路西南100米。

中交·翠語(yǔ)紫宸占地面積36畝，容積率是2.5，樓面價(jià)4752元/平方米，8棟18棟的小高層，只有三個(gè)戶型，97平方米、116平方米、141平方米，4號(hào)樓和6號(hào)樓是兩梯三戶，1號(hào)樓、7號(hào)樓和8號(hào)樓是兩梯四戶，建筑風(fēng)格是綠城二代的桂語(yǔ)系產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)交房了，該項(xiàng)目的價(jià)格也是一路下滑，最早應(yīng)該是一萬(wàn)塊一平方米，后來(lái)工抵房是8500元/平方米，之后又變成了7600元/平方米，房?jī)r(jià)也是一路開(kāi)始降價(jià)。

綠城的戶型設(shè)計(jì)真的是沒(méi)毛病，以97平方米為例，典型的三面寬，戶型非常方正，一進(jìn)門(mén)是餐客一體，北側(cè)是餐廳和一個(gè)臥室，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，主臥有一個(gè)大飄窗，客廳和臥室有一個(gè)大的陽(yáng)臺(tái)，保證南側(cè)充分的采光；其他的兩個(gè)戶型也是類(lèi)似。

這個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，第一個(gè)是現(xiàn)房，而且是央企的現(xiàn)房，現(xiàn)在買(mǎi)就能現(xiàn)在住，第二個(gè)是學(xué)校，直接劃片是省實(shí)驗(yàn)。

最近有一個(gè)大新聞就是河南中牟新區(qū)正式揭牌，也中牟打了一個(gè)強(qiáng)心針，但是咱們看看之前綠博的房?jī)r(jià)，2016年-2017年綠博園房?jī)r(jià)一路躥到15000元/平方米，之后一路下跌9800元/平方米，各種特價(jià)房、工抵房層出不窮，不少房子都是腰斬……最近這幾年新區(qū)的房?jī)r(jià)基本是萎靡不振，主要的原因是土地供應(yīng)量太大，以港區(qū)為例土地供應(yīng)量一直很大，一直是位列前茅，再有一個(gè)原因是需求太弱，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)太少，購(gòu)房需求少。

重要的事情說(shuō)三遍，小心宏大的敘事、小心宏大的敘事、小心宏大的敘事。(展開(kāi)全部)

鄭州市市區(qū)五區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、鄭東新區(qū)2024年第二批擬出讓清單正式發(fā)布，擬出讓時(shí)間：2024.8.21-2024.11.21.

這是又要土拍的節(jié)奏，盡管只有三塊，但個(gè)個(gè)大有來(lái)頭。

1、高新區(qū)國(guó)槐街南、銀屏路東，5.2289公頃，容積率2.5，綠化率35%，建筑高度80米，建筑密度25%，高新主城典型的王炸地塊，是正弘青云筑的二期，了解正弘青云筑、正弘?yún)R的高新土著都知道，這個(gè)區(qū)域是高新當(dāng)仁不讓的CBD，從位置到城市界面都首屈一指，周邊幾乎沒(méi)有新地塊供應(yīng)非常的稀缺，同時(shí)相比鄰居原來(lái)4.0以上的容積率這個(gè)地塊2.5的容積率真的非常的香，一經(jīng)推出，可能就是高新的天花板了。

只是國(guó)進(jìn)民退的大環(huán)境下，正弘是否還會(huì)將其囊入其中呢，拭目以待。

2、北龍湖南岸如意河?xùn)|二街南、九如路東，64.9畝，容積率1.7，建筑高度24米，龍湖南岸核心區(qū)域已經(jīng)好久沒(méi)有上新了，這也是典型的王炸地塊，南側(cè)為正弘瓴筑、永威上河院，西側(cè)為中海九號(hào)公館，周邊東運(yùn)河公園，盡管北龍湖的巔峰期已過(guò)，終于回歸了平靜，但這里依然是全省富人區(qū)的集聚地，誰(shuí)勇于摘得這個(gè)地塊，相當(dāng)有看點(diǎn)。

3、相比以上的兩個(gè)王炸地塊，第三個(gè)地塊就顯得普通多了，雙湖科技城板塊的蓮花街南、創(chuàng)新大道東，83.2畝，容積率1.7，建筑高度36，綠化率30%，緊鄰蓮花街和創(chuàng)新大道兩條主干道，隔壁即為高新和錦蓮序，雙湖自然是沒(méi)有北龍湖的光環(huán)，也沒(méi)有高新主城的成熟配套和繁華，但這個(gè)地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于有著北龍湖的容積率，只有1.7，且高度36米，典型的改善地塊，所以要么純小高層或者高低配，也是很有看點(diǎn)的。

底價(jià)出讓、溢價(jià)出讓或者是流拍都是樓市的一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，拭目以待。(展開(kāi)全部)

信達(dá)未來(lái)公元，紫荊山南路與南水北調(diào)運(yùn)河交會(huì)處。

三期是位于金沙江路與智勇路交會(huì)處，占地50畝左右，信達(dá)是康橋搬過(guò)來(lái)的救兵，規(guī)劃6棟樓，戶型面積從77-130平方米，精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房，最早均價(jià)是10500元/平方米，后來(lái)變成9XXX元/平方米，前一段時(shí)間是8XXX元/平方米，再過(guò)幾個(gè)月就要交付。

看看一二期的業(yè)主是如何吐槽的？學(xué)?，F(xiàn)在沒(méi)有動(dòng)工，路還是一個(gè)臨時(shí)的路應(yīng)付著，市政水、電、燃?xì)?、暖氣、雨污水等等基礎(chǔ)配套都不能正常滿足，周邊的配套真的是太弱了。

信達(dá)在精裝修這一塊，還是有點(diǎn)意思的，信達(dá)做的是U5+臻莊系統(tǒng)（入戶系統(tǒng)、新廳房系統(tǒng)、科學(xué)廚房系統(tǒng)、集成衛(wèi)浴系統(tǒng)、休閑陽(yáng)臺(tái)系統(tǒng)），用的品牌有楊子、嘉寶莉、友邦、帥太、箭牌、宜來(lái)等等，目前沒(méi)有見(jiàn)過(guò)信達(dá)的精裝修，大概率是做得一般（如果信達(dá)賺錢(qián)還好，不賺錢(qián)做的就夠嗆了）；戶型方面做得也是一個(gè)百變空間，約10.6平方米的贈(zèng)送空間，約3米的朝南面寬、1.5*7米的大陽(yáng)臺(tái)……

最后結(jié)論來(lái)了，不建議、不建議、不建議，位置偏，周邊的配套也很弱，要是真的想考慮在管南買(mǎi)房子，可以多看看二手房子，現(xiàn)在管南的二手房?jī)r(jià)格也是十分實(shí)惠，一萬(wàn)出頭的一抓一大把，很多二手房小區(qū)的品質(zhì)也是非常不錯(cuò)，即買(mǎi)即入住，現(xiàn)在買(mǎi)二手房是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇！(展開(kāi)全部)

中鐵泰和府，京廣快速路與隴海快速路交會(huì)處東200米路北。

這種巨無(wú)霸項(xiàng)目，也只有央企敢接手，名字起得也是非常霸氣中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目整體占地面積是14萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃115萬(wàn)平方米，其中住宅38萬(wàn)平方米，商業(yè)15萬(wàn)平方米，辦公金融酒店公寓大概是34萬(wàn)平方米，zf重點(diǎn)打造的是城市會(huì)客廳和形象展示大廳，有大型購(gòu)物中心、民國(guó)風(fēng)情商業(yè)街、高檔的星級(jí)酒店、高檔住宅、精品公寓，現(xiàn)在也是現(xiàn)房銷(xiāo)售。

關(guān)于火車(chē)站的問(wèn)題？看看他們的銷(xiāo)售是如何介紹的：根據(jù)《鄭州鐵路樞紐總圖規(guī)劃》，未來(lái)鄭州火車(chē)站普速客運(yùn)南遷到小李莊后，鄭州站將全面升級(jí)為高鐵中心站，承擔(dān)鄭州市區(qū)主要高鐵客運(yùn)功能，與鄭州東站一西一東形成高速鐵路網(wǎng)，這事情說(shuō)的是有板有眼，但是誰(shuí)知道猴年馬月的事情。

位置絕對(duì)是黃金一環(huán)，坐擁萬(wàn)千繁華，配套是100%的齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵在其他項(xiàng)目存在的問(wèn)題，在這完全不存在，一般在這買(mǎi)的基本上是地緣性客戶，火車(chē)站周邊基本沒(méi)有高端項(xiàng)目，除了華潤(rùn)悅府，均價(jià)2萬(wàn)左右，租金也不便宜。

項(xiàng)目該吐槽也得吐槽，其一是位置，個(gè)人感覺(jué)火車(chē)站周邊真的不適合居住，人太多、車(chē)流量也大，啥時(shí)候回家，車(chē)都是烏泱泱一片，人也是黑壓壓的一片，有時(shí)候堵車(chē)堵到懷疑人生；其二是高梯戶比，3T10戶，看慣了四四方方的戶型，再看這個(gè)，肯定是非常別扭，該朝南的不朝南，該采光的不采光，該通透的不通透；其三這種房子非常容易被做成酒店、公寓、出租，很雜很亂。(展開(kāi)全部)

睿璽苑，文化宮路東、洛河路南。

龍湖代建的項(xiàng)目，速度是真的快，肯定是想趁著行情不錯(cuò)，趕緊賣(mài)！

19號(hào)地塊占地面積是24畝，容積率2.5，建筑高度80米，建筑密度20%，綠地率30%，拿地之前通達(dá)置業(yè)已經(jīng)想好了和龍湖合作，兩家在龍湖雅寶天鉅就有所合作，位置是真的沒(méi)的說(shuō)，通達(dá)置業(yè)想走一個(gè)小而美的路線，短平快的路線，選擇龍湖看中了龍湖的產(chǎn)品力和銷(xiāo)售實(shí)力。

看看產(chǎn)品是如何規(guī)劃的？24畝土地，2.5的容積率，屬性還是蠻優(yōu)秀的，規(guī)劃3棟26層高層，1棟18層高層，總共276套房，其中125套的面積是小于130平方米，占比約45%，151套建筑面積是大于130平方米，占比約55%，再看看旁邊的恒大項(xiàng)目，起步就是110平方米，最大的是250平方米，龍湖還是一個(gè)字“穩(wěn)”，主打一個(gè)“小面積、低總價(jià)”，快速銷(xiāo)售、快速回款，另外就是該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)18000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)3600元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)也是非常明顯，位置真的是沒(méi)的說(shuō)，真的是賣(mài)一套少一套，看看當(dāng)時(shí)恒大云璽的銷(xiāo)售情況就知道，周邊基本沒(méi)有啥新項(xiàng)目，再加上龍湖的品牌，總價(jià)控制得也不錯(cuò)，有很多人喜歡哪個(gè)位置，估計(jì)到時(shí)候“老鄭州”抱團(tuán)清盤(pán)。(展開(kāi)全部)

又是一年開(kāi)學(xué)季，鴻園終于等來(lái)了省實(shí)驗(yàn)的官宣，盡管去年已經(jīng)低調(diào)的招生了一屆，這個(gè)建了N多年的學(xué)校終于正式全面投入使用。

位于鴻園片區(qū)鴻苑路與鴻興路交叉口西北角，公辦學(xué)校，占地79畝，設(shè)置60個(gè)教學(xué)班，其中30個(gè)初中班，30個(gè)高中班，硬件設(shè)施一流，標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)高，北校區(qū)正式啟動(dòng)將傳承省實(shí)驗(yàn)辦學(xué)理念和文化，打造省實(shí)驗(yàn)發(fā)展新高地，為省實(shí)驗(yàn)中學(xué)建成“科學(xué)+學(xué)術(shù)”型全國(guó)一流中學(xué)，成為全國(guó)基礎(chǔ)教育名校貢獻(xiàn)力量，今年秋季到北校區(qū)任教的教師均從文化路校區(qū)調(diào)配，足以看出領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于北校區(qū)的重視，確實(shí)是省實(shí)驗(yàn)的純正血統(tǒng)，未來(lái)將于白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成一校三區(qū)。

省實(shí)驗(yàn)作為鄭州教育界有名的大三甲，最早高調(diào)官宣的分校區(qū)也只有白沙的東校區(qū)，鴻園這個(gè)一直都只是小道消息流出，沒(méi)想到最后居然來(lái)了個(gè)超車(chē)，鴻園真的翻身農(nóng)奴把歌唱，徹底摘掉了教育荒漠的這頂帽子，最大受益者當(dāng)屬于鴻園。

鴻園片區(qū)現(xiàn)在的教育資源小學(xué)主要有金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，優(yōu)勝路小學(xué)和緯五路一小，全是集團(tuán)化辦學(xué)，區(qū)域交房社區(qū)較少，這幾所學(xué)校完全可以滿足周邊教育需求，初中目前只有省實(shí)驗(yàn)以及天倫城的一中金水校區(qū)，一中金水校區(qū)的生源主要來(lái)自天倫城和任莊，省實(shí)驗(yàn)去年的劃片還是非常小范圍的，接下來(lái)距離較近的碧桂園、信達(dá)時(shí)代國(guó)著在周邊并沒(méi)有初中的情況下是不是也有希望直接劃進(jìn)去保證適齡學(xué)生順利入學(xué)呢。(展開(kāi)全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海的火力還是很生猛，銷(xiāo)售額方面是一直榜一大哥，力壓其他房企，一期高層166平方米的價(jià)格是18500-19500元/平方米，樓王218平方米是19000-21000元/平方米，現(xiàn)在主要銷(xiāo)售的是二期，二期占地是35畝，4棟洋房和2棟小高層，高層只有兩個(gè)面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個(gè)面積178平方米、210平方米，與一期基本類(lèi)似，大概價(jià)位如下4號(hào)樓高層149平方米，價(jià)格從17300-18900元/平方米，洋房179平方米是23500-25000元/平方米，洋房215平方米的價(jià)格是26000元/平方米。

總的來(lái)說(shuō)項(xiàng)目還是有非常大的優(yōu)勢(shì)：首先是位置，毗鄰二砂文創(chuàng)園，周邊的配套是相當(dāng)成熟，是主城區(qū)少有的地塊，絕對(duì)的稀缺，再加上中原區(qū)老城區(qū)比較缺少“新房”，用一句時(shí)髦的話就是人民群眾日益增長(zhǎng)的改善需求與“落后”的土地供應(yīng)之間的矛盾，中原區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)比較少，所以說(shuō)一般以改善為主，銷(xiāo)路也都不錯(cuò)；其次就是中海的品牌和營(yíng)銷(xiāo)力，萬(wàn)億央企中海，聽(tīng)了中海兩字，就相當(dāng)于吃了一顆定心丸，10年時(shí)間深耕鄭州15盤(pán)，硬是在北龍湖拿下3個(gè)項(xiàng)目，另外中海的營(yíng)銷(xiāo)也很給力，很擅長(zhǎng)銷(xiāo)售這種項(xiàng)目。

但還是需要吐槽一下，中海雖然說(shuō)牌子很大，但是做的東西真的一般，中海是一家非常善于賺錢(qián)的企業(yè)，把該能省的東西都省了，然后讓你看上去高大上，來(lái)鄭州做了十多個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)精品項(xiàng)目，有機(jī)會(huì)可以到中海已經(jīng)交付的項(xiàng)目，看完之后你就明白了！(展開(kāi)全部)

國(guó)泰觀邸悅璽，桑園南路與經(jīng)三路交會(huì)處。

這個(gè)項(xiàng)目居然還有項(xiàng)目真的是不可思議，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)迷你地塊，占地是24畝，總建筑面積是4.889萬(wàn)平方米，一共是654戶，梯戶比有2梯6戶，4梯16戶（全部都是小戶型）只有兩棟樓，現(xiàn)在是現(xiàn)房，9月份的時(shí)候已經(jīng)完全交付，主力戶型面積是92平方米、95平方米、113平方米，小戶型的面積是39-60平方米，大致的價(jià)格如下：小戶型的一居室13000-15000左右，兩居室92-95平方米約15500左右，四居室是192-195平方米約20000左右。

主要的優(yōu)勢(shì)如下：

1、位置

位置、位置，還是位置，金水北核心位置，可以說(shuō)是坐擁中州大道、花園路、北三環(huán)，四條城市大動(dòng)脈，給你打造一個(gè)環(huán)形交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

2、學(xué)校

金水北主打一個(gè)學(xué)區(qū)房，沒(méi)有學(xué)校都不好意思說(shuō)自己是金水北的，這個(gè)項(xiàng)目是農(nóng)科路小學(xué)+47中總校（學(xué)位）。

有朋友問(wèn)如果投資一個(gè)小戶型怎么樣？

假設(shè)你買(mǎi)一個(gè)40平方米，單價(jià)按照最便宜13000，總價(jià)是40*13000=52萬(wàn)，如果你想做到投資回報(bào)率是5%，每年的租金是52萬(wàn)*5%=2.6萬(wàn)，2.6萬(wàn)/12個(gè)月=2166元，所以說(shuō)只要你一個(gè)月租到2000多塊錢(qián)，每年你就可以獲得5%的回報(bào)率。

但是實(shí)際情況呢？

旁邊的國(guó)泰花園，93平方米的兩室，也才租2000左右，像這種30平方米左右的戶型，一般也就是1000多塊錢(qián)，回報(bào)率立馬得下降一半，所以投資屬性收益很低，所以不是很建議！(展開(kāi)全部)

遠(yuǎn)洋瑞林宸章，鄭州市管城回族自治區(qū)南三環(huán)和紫金山路交叉口。

最后還是遠(yuǎn)洋把這個(gè)項(xiàng)目接下來(lái)了，原來(lái)的名字叫作鑫苑紫金府，也就是鑫苑國(guó)際新城的五期項(xiàng)目，現(xiàn)在被遠(yuǎn)洋接手，具體是位于長(zhǎng)江路南、紫荊山路西，站點(diǎn)面積是61畝，容積率4.89，規(guī)劃8棟高層住宅，戶型有89平三室兩廳一衛(wèi)、118/120平三室兩廳兩衛(wèi)、147/152平三室兩廳兩衛(wèi)、168平四室兩廳兩衛(wèi)，梯戶比是2T2/3T5戶，交房時(shí)間方面1#2#3#4#6#預(yù)計(jì)是2026年底，5#7#8#預(yù)計(jì)是2026年年中，位置是真的沒(méi)話說(shuō)管南的核心，門(mén)口就是地鐵2號(hào)線花寨路站，同時(shí)還有周邊規(guī)劃5所幼兒園、1所小學(xué)、1所中學(xué)，現(xiàn)在推出的是4號(hào)樓和6號(hào)樓。

戶型方面設(shè)計(jì)的真是一般，以89平方米的三室為例，設(shè)計(jì)的居然是一個(gè)兩面寬，現(xiàn)在基本上三室都是三面寬，118平方米的三室做得還是不錯(cuò)，三面寬的戶型，147平方米做的也是一個(gè)兩面寬……

怎么說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目呢，位置不錯(cuò)，配套也有一些，但是交房還需要一些時(shí)間，交房需要時(shí)間就有一定的不確定性，再有就是遠(yuǎn)洋做的產(chǎn)品一般。

其實(shí)現(xiàn)在有一個(gè)比較好的選擇就是考慮二手房，以鑫苑國(guó)際新城為例，現(xiàn)在一號(hào)院有99套房子，二手房均價(jià)是13000左右，綠都紫荊華庭雅園，二手房也是一百多套，小區(qū)均價(jià)是12500左右，綠都瀾灣榕園，二手房有84套，二手房的均價(jià)135000左右；永威城楓香庭西院，二手房126套，均價(jià)是12800左右。

可以考慮考慮二手房！！(展開(kāi)全部)

商都阜園，管城區(qū)中州大道與紫辰路交會(huì)處。

郭德綱講過(guò)一個(gè)清朝九品芝麻官劉玉書(shū)的故事：劉玉書(shū)生于乾隆年間，學(xué)習(xí)比較差，但是家境比較不錯(cuò)，等了好久買(mǎi)了一個(gè)廣東的九品芝麻官，劉玉書(shū)按照規(guī)定前往午門(mén)謝恩，恰逢大雨，他仍畢恭畢敬地行三跪九叩大禮，這一行為被路過(guò)的王爺看到，覺(jué)得十分可笑，并派人詢問(wèn)其身份。王爺在朝房遇到兩廣總督，將劉玉書(shū)的事情當(dāng)作笑話講給總督聽(tīng)?？偠铰?tīng)后誤以為劉玉書(shū)是王爺?shù)呐f識(shí)，于是對(duì)其熱情接待，并給予關(guān)照。

總督為了迎合王爺，不斷提拔劉玉書(shū)，使其從巡檢一路升至縣令、監(jiān)司等職位。劉玉書(shū)前往京城給王爺送禮，再次偶遇王爺。王爺雖然忘記了劉玉書(shū)，但看到總督在信中對(duì)其大加贊賞，便記住了這個(gè)名字。

劉玉書(shū)因此得以升至廣東布政使（從二品大員），成為朝廷高官。

這是一個(gè)非常幸運(yùn)的故事，商都阜園就是一個(gè)很好的例子。首先項(xiàng)目本身根正苗紅，背后是鄭州地產(chǎn)和商都控股，絕對(duì)是皇親國(guó)戚，正是因?yàn)橛羞@個(gè)身份，能扛過(guò)一輪大的行業(yè)的下行周期，其他的開(kāi)發(fā)商要么掛掉了，要么半死不活，這真的是幸存者的游戲；其次是否極泰來(lái)，陰極陽(yáng)生，終于等來(lái)一波好的行情，房票大軍來(lái)了，這樣的價(jià)格正合適。

但是項(xiàng)目也有一個(gè)很大的問(wèn)題，小區(qū)是一個(gè)大雜燴，有回遷房、安置房，還有人才公寓，同樣的還有商品房，后期不好管理，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格也賣(mài)不上去。(展開(kāi)全部)

信友成立于2014年，有四大產(chǎn)品系“天字系、城系、府系、公館系”4大產(chǎn)品系，累計(jì)在16城開(kāi)發(fā)了31個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積2000萬(wàn)平方米，服務(wù)業(yè)主10多萬(wàn)，也是一個(gè)小開(kāi)發(fā)商。

這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在也是現(xiàn)房了，能劃片省實(shí)驗(yàn)鄭開(kāi)分校，但是周邊的配套那是一個(gè)弱，基本上算是啥都沒(méi)有，買(mǎi)到這被真的是要虧大發(fā)了。

綠博的項(xiàng)目給我們普通買(mǎi)房者上了一課，遠(yuǎn)離宏大的敘事。

講一個(gè)日本發(fā)生的事情，日本主要漲價(jià)的房產(chǎn)都在三大都市圈，東京都市圈、大阪都市圈、名古屋都市圈，距離東京100公里城市，有的不少免費(fèi)給你送地皮，讓你蓋房子；日本有的旅游城市（類(lèi)似于乳山），一套房子幾百萬(wàn)日元……

第一個(gè)就是遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目由于沒(méi)有人口流入，房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)；第二就是遠(yuǎn)離宏大的敘事，宏大的敘事可能讓你少賺好多倍，但是也避免讓你出現(xiàn)重大的損失；第三個(gè)就是買(mǎi)有人口流入的地方，有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地方。(展開(kāi)全部)

主城區(qū)橫空出世一個(gè)項(xiàng)目。

也就是河南賓館城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目是位于優(yōu)勝南路、防疫路、健康路、金水路圍合區(qū)域，面積約9.5公頃?？偼顿Y額約8.82億元，實(shí)施主體為河南中州城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司。

河南賓館的歷史真的是很早很早，1954年建成，曾經(jīng)是鄭州最高檔的賓館，每個(gè)房間都有暖氣，大堂為水磨石地面，甲等房里都有衛(wèi)生間，地面為打蠟的化學(xué)地板，走廊里都鋪有地毯，接待過(guò)兩次毛主席，現(xiàn)在則是完全沒(méi)落了。

河南中州城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司是什么來(lái)頭？背后有兩個(gè)大股東，一個(gè)是河南賓館，持股比例是85%，另一個(gè)則是河南省城市更新建設(shè)公司，持股比例是15%，妥妥的根正苗紅。

位置真的是好的沒(méi)話說(shuō)，金水路北、優(yōu)勝路南，旁邊還有鄭州七中和優(yōu)勝路小學(xué)，金水路南側(cè)就是人民公園，距離雅頌居只有5公里左右，規(guī)劃了3棟住宅，這位置可以對(duì)標(biāo)一下雅頌居，目前天下城的二手房在兩萬(wàn)多塊錢(qián)。

雅頌居那塊地放了差不多十年時(shí)間，也是只有三棟住宅，一共是500多戶，戶型面積從127-226平方米，全部都是大平層，我們也見(jiàn)識(shí)到“old money”的巨大的購(gòu)買(mǎi)力，這些地方藏了很多老錢(qián)，這個(gè)項(xiàng)目可以參照雅頌居，無(wú)論是定價(jià)，還是價(jià)格。這種項(xiàng)目是非常稀缺的，賣(mài)一套少一套，有錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，沒(méi)啥毛病，因?yàn)檫@個(gè)地方也不可能多供應(yīng)土地。(展開(kāi)全部)

高新城開(kāi)松云縵（建業(yè)時(shí)代和鳴），五龍口南路南、電廠路東。

《隋唐演義》里面有這么一段，秦瓊由母親撫養(yǎng)長(zhǎng)大，后來(lái)成為濟(jì)南府歷城縣的馬快班頭，在這段經(jīng)歷中，秦瓊?cè)蝹b好義，扶危濟(jì)困，救人危難，在江湖上闖出了個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿^。

有一次秦瓊救了利源一家，去潞州交送犯人，卻因?yàn)橐粫r(shí)拿不到批文，交不上旅店房錢(qián)，落魄在王小二店中，受盡屈辱。無(wú)奈之下，秦瓊當(dāng)锏賣(mài)馬，算還王小二店錢(qián)。

人生不如意，十之八九。人在落魄之時(shí)，真是叫天天不應(yīng)，叫地地不答。

高新城開(kāi)松云縵也是命運(yùn)多舛，一拖再拖，從建業(yè)到高新城開(kāi)，現(xiàn)在總算是時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，該項(xiàng)目占地面積是42畝，容積率是4.86，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，樓面價(jià)3600左右，規(guī)劃了6棟高層34層高層，戶型面積從70-142平方米，有2梯4戶，3梯5戶，3梯6戶，一共是1246戶，趕上放票時(shí)代，大轉(zhuǎn)機(jī)。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)真的實(shí)惠：70平方米的特價(jià)房9999（3樓以下），其他的樓層均價(jià)是11000左右，89平方米的特價(jià)房是9999（3樓以下），其他的樓層均價(jià)是11500左右，116平方米均價(jià)是11700左右，121-125平方米的均價(jià)是11900左右。

高新城開(kāi)松云縵的熱度是非?；穑惶靵?lái)訪一兩百組，一周就賣(mài)出了60多套，一萬(wàn)左右的價(jià)格非常適合房票客戶，項(xiàng)目是國(guó)企開(kāi)發(fā)，位于三環(huán)內(nèi)，周邊相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟，整體來(lái)說(shuō)對(duì)消費(fèi)者還是比較友好。(展開(kāi)全部)

昆侖朗境，管城區(qū)果園路南、豫豪路東。

項(xiàng)目占地面積是19畝，容積率小于3，規(guī)劃2棟，1棟是27層，1棟是28層，以及1棟配套用房，一共是330戶，戶型面積從90-130平方米，而且是3梯6戶，目前的價(jià)格是16700-18500元/平方米，車(chē)位是5萬(wàn)塊錢(qián)起步！

簡(jiǎn)單地說(shuō)一下項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，一個(gè)小而美的項(xiàng)目：

1、位置

位置真的不錯(cuò)，主城區(qū)二環(huán)，容積率只有2.99，比較稀缺，附近有航海路、隴?？焖俾贰⒅兄荽蟮?、南三環(huán)等多條主干道交會(huì)，2、5號(hào)線雙地鐵通行，通達(dá)全城。

2、項(xiàng)目本身

容積率只有2.99，容積率肯定是越小越好，目前容積率普遍是3.5，高的容積率能到5-6；雙公園的配置，約6畝的中央花園，南側(cè)是一個(gè)7.3畝綠地公園；因?yàn)橹挥袃蓷潣?，樓間距超寬70米，層高是2.95米，而且是精裝修交付，精裝修的社區(qū)大堂、地上精裝修大堂、地下也是精裝修大堂。

3、配套

項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃有中學(xué)（管城外國(guó)語(yǔ)中學(xué)已公示）、西側(cè)規(guī)劃有小學(xué)；項(xiàng)目周邊貝斯特外語(yǔ)學(xué)校（含幼兒園和小學(xué)）、港灣路小學(xué)、創(chuàng)新街小學(xué)等等。

再說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目的劣勢(shì)：

項(xiàng)目太小，只有19畝，活動(dòng)空間太小，晚上想散步、遛個(gè)彎都是覺(jué)得太??；其二高梯戶比的戶型，升值空間比小，二手房交易的時(shí)候可能不僅賣(mài)不上價(jià)格，而且可能會(huì)虧錢(qián)，所以買(mǎi)這種項(xiàng)目的時(shí)候要注意一些，考慮二層思維?。。?/cite>(展開(kāi)全部)

佳源名門(mén)城邦，二七區(qū)大學(xué)路與長(zhǎng)江路交匯處。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目，想起來(lái)一段話，時(shí)運(yùn)不濟(jì)，命途多舛，兜兜圈圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，終于又正常入市銷(xiāo)售了。

目前這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商依舊是鄭州市名川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后則是河南帷幄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，后面是兩個(gè)自然人股東，李鳳喜和吳保華，該公司的股東吳保華被列為限制高消費(fèi)企業(yè)，不過(guò)這些問(wèn)題現(xiàn)在基本解決了，現(xiàn)在已經(jīng)是佳源地產(chǎn)了。

正在銷(xiāo)售有兩個(gè)地塊的部分房源，第一個(gè)是雅橙苑地塊，容積率是5.6，規(guī)劃9棟樓。6棟34層住宅，1棟9層住宅，1棟3層商業(yè)，1棟3層幼兒園，可銷(xiāo)售的面積有58平方米、69平方米、76平方米，

第二個(gè)地塊是悅橙苑，容積率是5.2，在售樓部的北側(cè)，在售的是1號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓，可銷(xiāo)售面積從38平方米-154平方米。

說(shuō)到這個(gè)項(xiàng)目不得不說(shuō)位置：大學(xué)路與長(zhǎng)江路交會(huì)處，金二環(huán)，240萬(wàn)的商業(yè)綜合體，物業(yè)形態(tài)包括超高層和高層、商業(yè)、寫(xiě)字樓公寓等等，門(mén)前就是地鐵五號(hào)線第二人民醫(yī)院站，教育配套也很齊全，周邊有啟智雙語(yǔ)幼兒園，二七區(qū)藝術(shù)小學(xué)，大學(xué)路小學(xué)、二七區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，鄭州市六十二中學(xué)，商業(yè)方面更不用說(shuō)了，和二七萬(wàn)達(dá)只有一路之隔。

現(xiàn)在的機(jī)會(huì)還是蠻多的，建議多看看二手房，或者次新房，直接買(mǎi)，直接入住！(展開(kāi)全部)

二七新區(qū)在樓市一直都是墊底的存在，但自從招商林嶼境的誕生迅速扭轉(zhuǎn)了這一局面，多次榮登銷(xiāo)量榜首，已加推6號(hào)樓，依然熱度很高，均價(jià)9500起步。

片區(qū)近幾年的新盤(pán)主要在南四環(huán)南，比如萬(wàn)科、電建等，環(huán)境一般配套一般，同質(zhì)化嚴(yán)重，最大的特點(diǎn)就是剛需，林嶼境初來(lái)乍到帶來(lái)的全是創(chuàng)新，高得房率、第四代住宅等，從外立面到產(chǎn)品全都獨(dú)一無(wú)二，項(xiàng)目的客戶也多是年輕改善，招商這是建在改善一族的心坎上了，也充分說(shuō)明二七新區(qū)太缺好的產(chǎn)品。

片區(qū)的配套也是越來(lái)越給力了，不出意外年底前7號(hào)線應(yīng)該是要通車(chē)運(yùn)營(yíng)的，招商林嶼境就是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤(pán)，周邊有二七新區(qū)最大的公園南環(huán)公園，南四環(huán)有已經(jīng)開(kāi)業(yè)的奧特萊斯，二七新區(qū)苦等這些配套已經(jīng)數(shù)年，購(gòu)房者買(mǎi)房不再單純只看規(guī)劃，而是周邊實(shí)實(shí)在在的配套，林嶼境就是這樣，緊鄰大學(xué)路，周邊全是看得見(jiàn)摸的著的配套，除了教育資源一般外，其他都還可以。

改善匱乏的二七區(qū)明年也將迎來(lái)一波小高峰，公共資源交易中心掛出兩塊土地，12月31日之前開(kāi)拍，分別位于淮河?xùn)|路南、大學(xué)中路西和中原東路南、大學(xué)北路西，共同點(diǎn)就是身居主城區(qū)、容積率是破天荒的低，地鐵口，主干道交叉口出行便利，各種生活配套齊全，入市殺傷力也是不小的，二七不論是老城還是新區(qū)都太缺好的產(chǎn)品了，但入市前按照林嶼境的去化速度應(yīng)該已經(jīng)清盤(pán)，區(qū)域不同價(jià)格就差一截子，本身也不會(huì)有太大的競(jìng)爭(zhēng)。

林嶼境目前還有1#、4#、7#和10#未售，地緣可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

合筑玖合灣，索河路與福民路交會(huì)處。

秦穆公問(wèn)蹇叔：如何才能稱(chēng)霸天下？

蹇叔說(shuō)：毋貪，毋忿，毋急。貪則多失，忿則多難，急則多蹶。

用今天的話就是，不要貪圖小利；不要因一時(shí)氣憤而蠻干；不要急于求成，貪圖小便宜往往要吃大虧，憤怒時(shí)不知忍耐就會(huì)失去理智，急于求成則難免有失誤，只有一步一步地把每件事情都做好，才能為富國(guó)圖霸打下牢固的基礎(chǔ)。

這個(gè)項(xiàng)目盡管便宜，但是依舊是不建議，重點(diǎn)的事情說(shuō)三遍不建議、不建議、不建議！去年7月的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目做了一個(gè)活動(dòng)：首付只需要2萬(wàn)塊，剩余全部貸款，銀行放款后首付2萬(wàn)塊錢(qián)返還，并且交房之前月供只需要九十九塊錢(qián)，剩下的都是開(kāi)發(fā)商出錢(qián)。往往看著很便宜的項(xiàng)目，危機(jī)也是最多的！

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也很有意思，源自上海婁宇投資有限公司，2016年借著東風(fēng)參與了謙祥萬(wàn)和城、謙祥福晟興隆城、福晟謙祥錢(qián)隆城、商丘翰林苑，說(shuō)白了就是一個(gè)建筑商，然后在滎陽(yáng)拿地！

項(xiàng)目是位于金地格林格林的東側(cè)，一期總占地面積約38畝，容積率約2.5，6棟16至18層一梯兩戶小高層，一直賣(mài)賣(mài)賣(mài)，賣(mài)到現(xiàn)在，項(xiàng)目依舊是半死不活，其一所在的位置不好，滎陽(yáng)的屬于遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，地緣性客戶可以考慮考慮，其二項(xiàng)目的品牌知名度太低，品牌知名度小，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)來(lái)說(shuō)就弱。

如果考慮的話可以看看旁邊的金地，二手房金地格林三期，便宜的只有五千多一平方米！(展開(kāi)全部)