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申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交會(huì)處。

一語成讖，該來的還是來了。

之前點(diǎn)評的時(shí)候說過：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷。

21年年底的時(shí)候：金水區(qū)韓寨村民過渡費(fèi)（6-8月）已經(jīng)三個(gè)月沒有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬元，之前我也多次說過——地市開發(fā)商+城改=炸彈（4個(gè)2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號等等；地市開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個(gè)2）。

這個(gè)項(xiàng)目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計(jì)也得5以上，這個(gè)住起來是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣，去化速度也是非常慢。

3、價(jià)格。中海兩字是有溢價(jià)的，但是這個(gè)地方也不好賣，首開的時(shí)候賣27000-28000，賣了幾十套，后來精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會(huì)咋樣。(展開全部)

鄭州實(shí)地常春藤，滎陽沿黃快速路與天倫大道交會(huì)處向北1000米。

這個(gè)項(xiàng)目在思念果嶺附近，前一段時(shí)間也是來了一番“騷操作”，買鄭州一套房，送天津一套房，而且還免費(fèi)送戶口，真的是小刀扎屁眼——頭一次見，具體是個(gè)啥政策？

如果買一套實(shí)地常春藤87平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；如果買一套實(shí)地常春藤105平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；鄭州實(shí)地常春藤價(jià)格8000左右，正常首付，貸款下來之后就能贈(zèng)送天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?，天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?020年就已經(jīng)交付了，完全不怕爛尾。

看完是不是很心動(dòng)，8000塊錢一平，鄭州買一套，天津再送一套，還能弄個(gè)天津戶口，以后娃娃妥妥985/211，牢牢記住一句話：好東西基本不打折，凡事反常必有妖。

實(shí)際咋回事：

1、實(shí)地集團(tuán)。

這個(gè)實(shí)地集團(tuán)也是問題多多，百度搜索出來的結(jié)果是債務(wù)違約，多地項(xiàng)目停工，員工離職……這樣的開發(fā)商碰到不要碰。

2、鄭州實(shí)地常春藤

鄭州實(shí)地常春藤在思念果嶺附近，有碧桂園山河郡、融信江灣城，估計(jì)周邊二手房房價(jià)也就六千塊錢左右，但是這個(gè)項(xiàng)目賣8000左右，羊毛出在還是得出在客戶身上。

3、天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?

第一天津?qū)嵉睾Ｌ难胖奈恢迷趯氎?，這位置和鄭州與滎陽差不多，甚至更遠(yuǎn)，天津火車站到寶坻70多公里，鄭州火車站到滎陽30公里，這可以是多了一倍。

第二房價(jià)，這個(gè)區(qū)域的房價(jià)，二手房三千多的一大堆，還有不少的二千多。

第三關(guān)于教育，這個(gè)區(qū)域的教育也算是天津最弱的。

綜上所述，基本沒有啥便宜能占。(展開全部)

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

這個(gè)項(xiàng)目今天開盤，大致的價(jià)格如下高層1號樓（3T5）96、117平方米，14000-15000元/平方米，6號樓（2T2）小高層，128平方米16500起步，宣傳的是開發(fā)商在鶴壁11盤深耕，15年0逾期0降標(biāo)0負(fù)債，算是變相的宣傳，咱們再仔細(xì)看看這個(gè)項(xiàng)目：

33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，總共是451戶，一共是有6個(gè)面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，這一次開的是1號樓和6號樓，開發(fā)商還是下了一些功夫，鋁板加晶彩石加金屬格柵，真的是闊氣，園林是采用帝王府院，造了一個(gè)大約150米寬的大門，不知道為啥總是感覺地市來的開發(fā)商總喜歡做大門，另一個(gè)大門做得不錯(cuò)的開發(fā)商是大正水晶森林，七進(jìn)院落七重東方美境；也是甄選的一線品牌的墊底、甲級鋼木復(fù)合門、德爾堡品牌系統(tǒng)門窗等建材，物業(yè)方面選擇的萬科物業(yè)，把身上能加的屬性點(diǎn)。

位置既好又不好，有點(diǎn)像雞肋，食之無用，棄之可惜，雖然說是位于經(jīng)開區(qū)，而且是屬于老城區(qū)，相當(dāng)?shù)南∪?，但是位置在三環(huán)邊上，一路之隔就是黃金葉工廠，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，完全跟豪宅/改善沾不上邊。

學(xué)校方面是經(jīng)開外國語八一校區(qū)、經(jīng)開試驗(yàn)小學(xué)也算是學(xué)區(qū)房，增加了項(xiàng)目本身的附加價(jià)值。(展開全部)

龍居華府，科教園區(qū)龍沄路與鴻寶路交會(huì)處。

起了一個(gè)大早干了一個(gè)晚集龍居華府，現(xiàn)在楊金片區(qū)似乎競爭越來越激烈了，原來是無人問津，國企大佬紛紛入場，龍居華府入場真的很早，不過銷售也是比較墨跡。

現(xiàn)在是現(xiàn)房精裝修，145平方米，特價(jià)是19500X，而且是低首付，剩下的全部貸款，并且補(bǔ)貼9個(gè)月的月供，這樣的政策真的是很給力，記得之前是做過0首付；毛坯首付只需要10萬塊錢，精裝修只要30萬……從價(jià)格一次次的調(diào)整說明真的是賣得不好，隔壁萬林府直接低價(jià)橫掃楊金市場，有臥龍的地方，必有鳳雛。

項(xiàng)目總占地約400畝，總建面約135萬平方米，首期占地約66畝，建面約16萬平方米，容積率為2.5，距離北龍湖的直線距離大概1公里，交付方面外立面干掛石材弄的真是有模有樣，給點(diǎn)個(gè)贊；精裝方面梵蒂斯裝甲門、科勒衛(wèi)浴、老板煙機(jī)灶具、西門子洗碗機(jī)等等，也不錯(cuò)，就是宣傳功夫比萬科差，吃虧，這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，東西用得好，但是表現(xiàn)力差。

首先品牌方面確實(shí)差點(diǎn)意思，甚至說是墊底的，正弘比不過、萬科更是不用說，其他都是國字輩，也算是皇親國戚，龍居華府算是個(gè)庶民，這階級一下子就出來了，附近的正弘項(xiàng)目146XX起步，5萬塊就能網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)是明年的七月份交房，而且一路之隔是金水實(shí)驗(yàn)小學(xué)，沒有對比就沒有傷害。

再說現(xiàn)房，楊金誰還不是一個(gè)現(xiàn)房銷售，大家都是現(xiàn)房，慢慢賣唄。(展開全部)

代建代銷盛行，招商、華潤都拓展了這個(gè)業(yè)務(wù)，而且已經(jīng)簽約了數(shù)個(gè)項(xiàng)目，中海作為央企也沒有拉下這個(gè)業(yè)務(wù)。

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格強(qiáng)勢接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷，中原印象在經(jīng)歷停擺數(shù)月、金水投資注資51%之后，終于得以正式的重生，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在幕后是申泰和金水投資，幕前是中海，中海確實(shí)是一個(gè)驚喜，這個(gè)盤的庫存還有很多，所以金水主城區(qū)又多了一個(gè)新盤。

不要再提周邊最近的萬科項(xiàng)目，二者雖然距離近，但定位和產(chǎn)品完全是兩個(gè)層次，彼此對對方構(gòu)不成什么威脅。

主體已經(jīng)起來接近封頂?shù)臓顟B(tài)，產(chǎn)品方面肯定是不能有變動(dòng)了。6棟商品房住宅、3棟安置房、150米超高建筑及100米的平層公寓，但現(xiàn)在還只是剛開發(fā)到了商品房的階段，面積段80-127平，戶型基本上都是進(jìn)深長、面寬比較窄的設(shè)計(jì)，兩梯四戶，新中式風(fēng)格，宣傳的是精裝修，幾年前的項(xiàng)目放在現(xiàn)在玻璃幕簡約風(fēng)、一梯一戶電梯直接入戶的設(shè)計(jì)面前明顯有點(diǎn)落后了。另外容積率高，住宅被安置房和公寓圍合在中間，除了位置是個(gè)王炸，現(xiàn)在看起來實(shí)在太普通了。

中海大家都知道，央企，實(shí)力很強(qiáng)，在鄭州開發(fā)了了許多樓盤，按時(shí)交房沒問題，就是成本控制的有點(diǎn)嚴(yán)格，品質(zhì)口碑方面有點(diǎn)一般，不過項(xiàng)目幕后又有金水投資注資，變相給項(xiàng)目吃了一顆定心丸，按照項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，可以直接按照準(zhǔn)現(xiàn)房來銷售。

重生之后再按照高價(jià)來賣就有點(diǎn)難了，可以學(xué)一下當(dāng)初信達(dá)接手天樾九章之后先來一波特價(jià)促銷。(展開全部)

4月15日，鄭州市住房公積金管理中心就“商轉(zhuǎn)公”事項(xiàng)向社會(huì)公開征求意見。

并在文件中提供了兩種“商轉(zhuǎn)公”轉(zhuǎn)換方式：

即通過自籌資金、公積金直還兩種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

鄭州公積金政策經(jīng)過多次調(diào)整之后，目前鄭州住房公積金貸款最高限額由80萬元提高至100萬元（多子女家庭符合條件可貸上限額的1.2倍）。

按照貸款100萬元、30年等額本息計(jì)算，目前當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率為3.1%，而去年9月存量房貸款利率調(diào)整之后，鄭州大部分存量房施行貸款利率為4.2-4.35%。

開始“商轉(zhuǎn)公”政策之后,按照最高貸款額度100萬計(jì)算，月供將減少700元左右(等額本息)，再次減輕存量房客戶月供壓力。

但是需要注意的是，商轉(zhuǎn)公貸款金額不得超過商業(yè)貸款余額，并且商業(yè)貸款暫不能轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款與公積金貸款的組合貸款。(展開全部)

這盤應(yīng)該快 建好了吧？

白沙又要上新了，橫空出世來了個(gè)“錦桐居”，其實(shí)這也不能算是新盤，早在兩年前就公示過，只是進(jìn)度非常慢。

開發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司，在白沙開發(fā)過銀榕居，所以錦桐居與銀榕居師出同門，也就是兄弟盤了。

位于勤工路西、永昌路北，53畝，容積率2.49，規(guī)劃2棟27層高層、8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，高層兩梯四戶，洋房一梯兩戶，定位剛需+剛改，白沙的樓市現(xiàn)狀都很了解，這個(gè)時(shí)候上新真的是來添堵來了。

位置就是賈魯河南的核心區(qū)域了，隔壁是冠景上院，南側(cè)為龍王廟安置區(qū)，周邊有藍(lán)城江南里、藍(lán)城誠園和銀榕居等，實(shí)地去看位置只能算是很一般，因?yàn)橹苓吶藲夂蜕钆涮锥己芤话?，白沙的未來并沒有按照當(dāng)初的規(guī)劃路線走，隨著樓市的下行，這邊的價(jià)格動(dòng)蕩影響還是很大的。

對于這個(gè)區(qū)域最重要的兩點(diǎn)是：

1、 地鐵8號線，宣傳了許久的地鐵應(yīng)該在年底前就可以開通，這個(gè)區(qū)域的站點(diǎn)是龍王廟站，完全可以覆蓋周邊幾個(gè)項(xiàng)目。雖然地鐵盤已經(jīng)不是什么稀缺資源，但8號線作為白沙片區(qū)唯一的一條地鐵線路，對于現(xiàn)在的白沙簡直就是雪中送炭。

2、 白沙這個(gè)區(qū)域的教育資源一直都是悲喜交加，喜的是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)純正的分校區(qū)落地在此，悲的是在其他省實(shí)驗(yàn)都已投入使用之際，這個(gè)正統(tǒng)的省實(shí)驗(yàn)確落后了，希望中間不要再有什么變故，明年可以投入使用。

賈魯河南這一帶一旦省實(shí)驗(yàn)投入使用，這也將是周邊唯一的一所中學(xué)，周邊幾個(gè)項(xiàng)目也都在賭就近劃片原則可以直接劃進(jìn)去。錦桐居的距離還是有希望的。

但名校實(shí)在是太多，現(xiàn)在所謂的名校計(jì)劃也很難支撐所謂的高溢價(jià)。

洋房在白沙確實(shí)不多，但能不能買當(dāng)然還要看價(jià)格。(展開全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號地，中海也迎來了自己的代建項(xiàng)目。
10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格操盤申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營銷。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項(xiàng)目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來了，直到今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因?yàn)橹泻４I(yè)務(wù)發(fā)展較晚，一直集中在長三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項(xiàng)目算是中原地區(qū)第一個(gè)，自然全司上下格外賣力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開始的，申泰是個(gè)半拉子項(xiàng)目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣個(gè)地段，啥價(jià)值都沒有，所以中海還是挺難的。

但反過來想，當(dāng)初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬科古翠隱秀形成了錯(cuò)位競爭，80-127平，主打一個(gè)剛需走量。
此外還有學(xué)區(qū)，當(dāng)時(shí)宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過緯五路二小說的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進(jìn)來了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價(jià)走量的，不能像當(dāng)初申泰那樣，又窮又橫硬賣，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項(xiàng)目復(fù)蘇的幾率還是挺大的。(展開全部)

這年頭，卷房屋品質(zhì)已經(jīng)不夠了，車位也卷起來了。
伴隨著天奕2棟樓即將年底交付，前段把200多個(gè)車位也推出了，號稱一天賣了7000萬，劃下來一個(gè)車位30多萬，夠一個(gè)剛需房的首付了。但到底有沒賣這么多車位，我是存疑的，一般市面上車位的去化率能達(dá)到50%算不錯(cuò)，天奕的房子一共賣的還不知道有多少呢。當(dāng)然，一家買好幾個(gè)也可能。
有人會(huì)說，不就是停個(gè)車咋這么貴？豪宅的車位到底貴在哪？
一是尺寸夠豪，地庫中每一個(gè)柱間距內(nèi)只設(shè)計(jì)兩個(gè)車位，不再是傳統(tǒng)的三車位。標(biāo)準(zhǔn)車位2.7mX5.7m，比常規(guī)的車位尺度大了20公分。
二是品質(zhì)夠豪，主入口坡道花崗巖鋪地，大理石干掛墻面，星空穹頂加感應(yīng)氛圍燈。車道車位全鋁吊頂，配備裝飾級照明系統(tǒng)，消防管線全部隱藏。
三是配置夠豪，比常規(guī)車庫配置了地下景觀，休閑空間、高端會(huì)所，儼然是一個(gè)地下王國。但這種地下景觀能維持多久還真不好說。

單從地庫就能看出來，天奕的品質(zhì)是確實(shí)高，但高品質(zhì)能否抵消高密度的缺點(diǎn)呢？不好說。
目前鄭州主城區(qū)除北龍湖之外的批量豪宅項(xiàng)目，知名的有經(jīng)開和諧山河府，主打合院別墅和疊墅，還有鴻園的銀杏苑，主打疊墅，雖然配置可能沒天奕這么高端，但其有天有地，前后有院的低密舒適感，恐怕是天奕比不了的。
天奕作為鄭州第一個(gè)像樣的大平層項(xiàng)目，還是值得關(guān)注的，靜等交付吧。(展開全部)

碧桂園雙湖城，龍湖大道與雙湖大道交會(huì)處。

看了看上一次點(diǎn)評這個(gè)項(xiàng)目是去年7月份，這中間碧桂園經(jīng)歷了多少“波折”，像是王小波在《黃金時(shí)代》中說的：那一年我二十一歲，在我一生的黃金時(shí)代，我有好多奢望。我想愛，想吃，還想在一瞬間變成天上半明半暗的云，后來我才知道，生活是個(gè)緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后變得像挨了錘的牛一樣。

現(xiàn)在高層32號樓，戶型面積是94平方米、115平方米、117平方米，成交價(jià)格是48XX-5500元/平方米，特價(jià)房只要4300元/平方米，一年之前的銷售價(jià)格是6200元/平方米，而且還送車位；洋房33號樓，戶型面積是140平方米，成交價(jià)格是65XX-7200元/平方米，洋房的價(jià)格倒是沒咋變化。

這個(gè)項(xiàng)目在南龍湖的存在感不高，斷斷續(xù)續(xù)一直賣了四五年，項(xiàng)目占地340畝，容積率是3.4，規(guī)劃21棟高層，12棟洋房，配套方面南龍湖的基本差不多，這個(gè)項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的地鐵盤，一出門就是雙湖大道站。

關(guān)于碧桂園的房子，不建議、不建議、不建議，主要是房子蓋的品質(zhì)太差，房企過得很好的時(shí)候房子就很差，房企過得不好的時(shí)候，一定也是很差的。

關(guān)于在南龍湖買房，優(yōu)先考慮二手房，二手房基本沒有啥風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)缺點(diǎn)都能看到，新房建議購買那些大牌的開發(fā)商，最好是擁有國企/央企的背景，不要貪圖小便宜。(展開全部)

一、以舊換新

時(shí)隔半個(gè)月，以舊換新政策的具體實(shí)施方案已經(jīng)釋放公布，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司和鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)將于4月20日正式啟動(dòng)二手住房收購試點(diǎn)工作，試點(diǎn)階段限額500套。

參與換新活動(dòng)二手房的條件如下：
已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證且房齡不超過15年，位于金水區(qū)和鄭東新區(qū)且在三環(huán)以內(nèi)，面積不超過120平方米；
不存在查封限制情況，若存在抵押、擔(dān)保、按揭等需提前解除；
需提前解除租賃關(guān)系，原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)與鄭州城發(fā)安居有限公司(鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司)重新協(xié)商租賃事宜；
房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)；

點(diǎn)評：條件已經(jīng)公布，有合適房源的已經(jīng)可以聯(lián)系登記了，但是終歸還是要進(jìn)行價(jià)格評估的，如果雙方不認(rèn)可價(jià)格評估，則登記作廢，這是重中之重也是都關(guān)注的問題，現(xiàn)在的二手房自由市場對賣家非常不友好，所有合適的價(jià)格下不失為一個(gè)好的方案，但是也僅限于有購房需求的業(yè)主，畢竟二手房賣的錢只能用來購新房，還得自己補(bǔ)貼進(jìn)去一點(diǎn)；對于待換購的新房來說，為了避免換購新房遇到爛尾等情況，要求參與的新盤必須是已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”，各大房企和主流片區(qū)樓盤也實(shí)時(shí)響應(yīng)號召參與新房置換，畢竟又是一次較好的去化機(jī)會(huì)。

二、4月15日鄭州住房公積金管理中心發(fā)布關(guān)于《關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)》向社會(huì)公開征求意見的通告

申請條件：
1、借款申請人名下使用商業(yè)貸款所購的房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，除向商業(yè)貸款銀行設(shè)定抵押外，未設(shè)定其他抵押權(quán)、居住權(quán)登記事項(xiàng)，不存在司法查封、凍結(jié)等權(quán)利限制；
2、商業(yè)貸款尚未結(jié)清，且狀態(tài)正常，商業(yè)貸款銀行同意提前結(jié)清商業(yè)貸款；
3、商業(yè)貸款原借款人符合住房公積金個(gè)人住房貸款（簡稱“公積金貸款”）申請條件；
4、借款申請人具有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)結(jié)清商業(yè)貸款的能力。

轉(zhuǎn)換方式：
1、自籌資金：個(gè)人自主結(jié)清商業(yè)貸款，然后進(jìn)行公積金貸款，該方式適用于所有商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)；
2、公積金直還：銀行與公積金中心之間進(jìn)行，但是個(gè)人需要結(jié)清貸款差額，該方式適用于已經(jīng)與公積金中心簽訂《商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》的銀行發(fā)放的商業(yè)貸款。

點(diǎn)評：大家心心念想的“商轉(zhuǎn)公”終于到來，前幾年的公積金政策貸款少監(jiān)管嚴(yán)要求高，很多人迫于無奈用了高利率的商貸，雖然中間貸款利率下調(diào)但是畢竟公積金還是最低的，該政策確確實(shí)實(shí)又為一批老業(yè)主們省下一大筆錢，標(biāo)準(zhǔn)的惠民政策，不過話說現(xiàn)如今新房的商貸利率一直降到三點(diǎn)多，公積金咱能不能也降點(diǎn)？

三、4月16日，鄭州市金水區(qū)房地產(chǎn)融資“白名單”項(xiàng)目銀企簽約儀式正式啟動(dòng)，活動(dòng)現(xiàn)場越秀地產(chǎn)、美盛置業(yè)、常綠集團(tuán)等16家房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目企業(yè)與8家銀行的16家支行進(jìn)行了集中簽約。

點(diǎn)評：“白名單”政策落地?zé)o疑是一劑強(qiáng)心針，為企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)及按時(shí)交付方面注入了強(qiáng)大的動(dòng)能；主要是銀企簽約，這種方式從去年開始都搞了好幾輪了，也不知道是面子工程還是什么，反正簽約后貸款依舊很難，畢竟銀行最善于錦上添花而不是雪中送炭，此次的模式和深度是否能真正的落地呢，個(gè)人認(rèn)為還是分項(xiàng)目分進(jìn)展，國央企的自然被優(yōu)先對待，其他的大概率是少量貸款或者有平臺(tái)公司擔(dān)保亦或者是抵押物等；(展開全部)

康橋諸子廬，鄭東新區(qū)朝陽路與如意西路交匯西北。

結(jié)廬在人境，而無車馬喧；問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏——康橋諸子廬5年時(shí)間跌跌撞撞終于交付了，幾百戶業(yè)主的心終于可以放下了?？禈蛟谶@個(gè)項(xiàng)目上也是花了一些心思，北龍湖，1.49的容積率，請了宋照青、李寶章、譚精忠、琚賓等多位大師，同時(shí)規(guī)劃的是169-270平方米的戶型，足以說明康橋的決心。

可惜天有不測風(fēng)云，沒有人知道未來會(huì)是如何，就像沒有人知道房地產(chǎn)政策會(huì)如何，有一個(gè)火雞效應(yīng)就是如此：在火雞飼養(yǎng)場里，一只火雞發(fā)現(xiàn)，每天上午9點(diǎn)鐘主人給它喂食。它并不馬上做出結(jié)論，而是慢慢觀察，一直收集了有關(guān)上午9點(diǎn)給它喂食這一事實(shí)的大量觀察證據(jù)：雨天和晴天，熱天和冷天，星期三和星期四，各種各樣的情況。最后，它得出了下面的結(jié)論：“主人總是在上午9點(diǎn)鐘給我喂食?！钡亲罱K有一天主人來把火雞殺了！

康橋、正商、永威、建業(yè)等最終還是沒有“躲過”這一劫。

無論是對個(gè)人還是對企業(yè)都是非常深刻的教訓(xùn)，不要加杠桿，不要負(fù)債，正如巴菲特所說：汽車比賽的基本原則是，要想最先完成比賽，首先你必須完成比賽。毫無疑問，有些人通過使用借來的錢變得非常富有?？墒?，也有些人由于使用借來的錢卻變得非常貧窮。財(cái)務(wù)杠桿會(huì)讓人上癮。一旦從財(cái)務(wù)杠桿創(chuàng)造的奇跡中獲利，只有極少數(shù)人會(huì)退回到更加保守的負(fù)債比率。

正如我們在小學(xué)3年級就學(xué)過的，有些人在2008年的金融危機(jī)中又重新學(xué)習(xí)了一遍，任何一系列有利的數(shù)據(jù)，不管這些數(shù)據(jù)多么令人心動(dòng)，只要乘以零，都會(huì)灰飛煙滅。

歷史告訴我們，即使是非常聰明的人，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的結(jié)果經(jīng)常是零。

不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債。(展開全部)

時(shí)隔5年，康橋諸子廬終于迎來交付。這項(xiàng)目早期價(jià)位不菲，169平的均價(jià)4.5萬左右，215平的均價(jià)5.5萬左右，270平的均價(jià)6.5萬左右，這么貴還拖這么久交付，業(yè)主們不知作何感想。

好在交付還行，因?yàn)轫?xiàng)目為了營銷展示，景觀提前建了，效果圖落地的差不多了，所以即使后期康橋出了問題，能降本增效的地方不多了。
整體來看，園區(qū)的的綠植排布錯(cuò)落有致，將中式園林的設(shè)計(jì)理念完美體現(xiàn)了，尤其是泰山腳下選植來的幾棵松樹，枝干虬曲，有種蒼勁的美感。此外，比較花錢的水景、硬景都全部打造出來了，比如大門采用了大面積輕盈的水晶磚，在康橋諸子廬大門處以及連廊，這種牛逼哄哄的水晶磚，使用了三萬余塊。

相比北龍湖其他項(xiàng)目，諸子廬有些小，但這也是他的優(yōu)勢，業(yè)主享有的社區(qū)資源更多了，284戶業(yè)主，可以享受2900余平的會(huì)所，像北龍湖很多樓盤都是五六百戶，但會(huì)所也就2000平，至于社區(qū)的其他配套，自然也會(huì)損耗更低。另外，諸子廬大多是獨(dú)棟單元，這比北龍湖很多大平板要舒服很多。

對于業(yè)主來說，交付時(shí)最關(guān)心的可能就是裝修的效果，諸子廬的精裝交付，使用的是美諾八件套，在當(dāng)時(shí)北龍湖最流行的五件套交付標(biāo)準(zhǔn)之外，多了蒸箱、洗衣機(jī)和烘干機(jī)，但具體裝修的細(xì)節(jié)，還是有待觀察的，很多北龍湖的業(yè)主，都看不慣開發(fā)商的批量裝修，有拆了重新自己裝的習(xí)慣。(展開全部)

近日，龍湖龍智造發(fā)布公告，攜手通派地產(chǎn)，代建代銷鄭州市中原區(qū)鄭政出【2024】19號地塊。

19號地就是恒大云璽后期地塊，具體位置在文化宮路東、洛河路南，約24.13畝，容積率2.5，建筑限高80米。10月10日，鄭政出〔2024〕19號地塊被尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司以底價(jià)摘得，成交總價(jià)為24341萬，其中樓面價(jià)6053元一平，畝單價(jià)1009萬元一畝，溢價(jià)率0%。

通達(dá)置業(yè)就是通派地產(chǎn)，是個(gè)出身于南陽的老房企了，創(chuàng)立于2001年，累計(jì)開發(fā)面積100余萬平方米，連續(xù)被評為“南陽市優(yōu)秀企業(yè)”，和昌建在新鄉(xiāng)合作開發(fā)有通派昌建牧云臺(tái)，但低調(diào)潛行，鮮有很知名的項(xiàng)目，本次能一舉拿下云璽后期地塊，也可能是因?yàn)榈貕K不大，總價(jià)不高，但位置很好，風(fēng)險(xiǎn)比較低吧。

目前周邊競品項(xiàng)目有中海時(shí)光之境和電建中原華曦府，都是大拿，通派靠自己肯定不行，所以選擇了龍湖代建。
隨著開發(fā)業(yè)務(wù)下滑，各知名房企都布局代建，2022年8月，龍湖集團(tuán)正式對外發(fā)布了全新智慧營造品牌——“龍湖龍智造”，之后便快速發(fā)展，僅僅今年上半年，新簽代建項(xiàng)目26個(gè)，已經(jīng)是全國代建行業(yè)4強(qiáng)。

但有一說一，龍湖地產(chǎn)在鄭州的項(xiàng)目品質(zhì)都一般，像龍湖熙上，龍湖天鉅，龍湖天宸原著等等，都只能說中等，不符合龍湖的高水準(zhǔn)。但龍湖的溢價(jià)還不錯(cuò)，應(yīng)該都挺掙錢的。(展開全部)

碧桂園云境，國基路北、柳林西路東。

這個(gè)項(xiàng)目居然到現(xiàn)在還有房子，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，這個(gè)項(xiàng)目的戶型面積有76平方米、89平方米、115平方米、120平方米。

老規(guī)矩先說劣勢：最大的劣勢就是碧桂園，碧桂園在鄭州做這么多項(xiàng)目，沒有一個(gè)是“精品”項(xiàng)目，二手房沒有一個(gè)是能賣上價(jià)格的，根本沒有啥品質(zhì)可言，之前交房的項(xiàng)目都是各種各樣的問題，現(xiàn)在本身也是岌岌可危，項(xiàng)目也變成了保交房，碧桂園+精裝修+保交房，買完之后住進(jìn)去絕對是“尖叫”。

項(xiàng)目的優(yōu)勢也是很明顯：

1、價(jià)格。價(jià)格看著很香，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，而且是精裝修，而且還是保交房。

2、位置。這個(gè)位置非常不錯(cuò)，門口就是2號線和4號線（沙門村站），有了地鐵四通八達(dá)，到哪里都是可以的。

3、學(xué)校。家門口就是農(nóng)科路小學(xué)、鄭州八中，上學(xué)也是非常非常的便捷。

綜上所述，真不推薦這個(gè)項(xiàng)目，有時(shí)候便宜往往是最貴的，買房子不僅要考慮當(dāng)下的居住，還要考慮保值性（二手房交易），如果將來需要用錢，房子折價(jià)也不好賣，這就非常麻煩，金水北可以多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有很多項(xiàng)目，開發(fā)商要比碧桂園好得多，品質(zhì)也要比碧桂園好得多，建議多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多看看，多比較，千萬不要因?yàn)楸阋司拖率?，住起來的時(shí)候問題多多。(展開全部)

2024年4月20日至6月30日，鄭州將正式啟動(dòng)二手住房收購試點(diǎn)工作！

本次試點(diǎn)階段限額500套，換房群眾購買新建商品住房總價(jià)款不低于二手住房收購總價(jià)款。

試點(diǎn)階段，二手住房產(chǎn)權(quán)人與新建商品住房買受人須為同一主體。

具體房屋收購條件：

（一）試點(diǎn)階段收購的二手住房須滿足以下條件：

1.二手住房性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年；


2.二手住房坐落區(qū)域?yàn)榻鹚畢^(qū)和鄭東新區(qū)，且位于三環(huán)以內(nèi)；

3.房屋建筑面積不超過120㎡(含)：

4.房屋不存在查封限制狀況；

5.房屋若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除；

6.房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除。原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)與城發(fā)安居公司重新協(xié)商租賃事宜；

7.房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。

(二)試點(diǎn)階段換房群眾選購的新建商品住房應(yīng)滿足以下條件：

1.已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”;

2.房屋位于鄭州市主城區(qū)范圍內(nèi)。(展開全部)

2023年12月鄭州市第三批集中供地，鄭政出[2021]71號由鄭州豫園實(shí)業(yè)有限公司以起始價(jià)27378萬元摘得（折合1404萬元/畝，樓面價(jià)7018元 /㎡），地塊位于奧克路南、索克路東，占地19.506畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%。

豫發(fā)在徐寨的城改搞了很多年，家大業(yè)大的豫發(fā)也扛不起疫情+地產(chǎn)下行的市場，原以為被港區(qū)困住的豫發(fā)沒有精力和財(cái)力了，但是豫發(fā)依舊強(qiáng)撐著拿地了，畢竟是個(gè)小地塊錢不算多，果不其然拿完地豫發(fā)就開始靜默，兩三年的時(shí)間凈看對面的美盛表演了，估摸著豫發(fā)也很急，直到2023年4月與金水區(qū)平臺(tái)公司金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司合作，金投控股豫園實(shí)業(yè)51%成為大股東，豫發(fā)豫園的開發(fā)才又提上日程，現(xiàn)如今售樓部也重新開放，以金投豫發(fā)豫園的推廣名正式面世。

項(xiàng)目首期地塊占地約20畝，建筑面積約6.4萬㎡，容積率3.49。規(guī)劃有4棟14/17層小高層建筑及1棟34層高層建筑，僅323戶。金投和豫發(fā)請了一位叫孟凡浩的建筑設(shè)計(jì)“大師”帶來了中原首作，景觀上依舊是常青樹山水比德孫虎。

孟凡浩這個(gè)人對于河南和鄭州來講都很陌生，三少也特意去百度了一下，貌似還真有點(diǎn)東西。
孟凡浩和朱培棟聯(lián)手創(chuàng)立了line+建筑事務(wù)所，一位是南大碩士/浙大導(dǎo)師，一位是同濟(jì)博士/浙大導(dǎo)師，都是建筑高材生。
而且該建筑所2022 美國《建筑實(shí)錄》評選的全球十大設(shè)計(jì)先鋒，也是中國極少數(shù)能向歐美輸出設(shè)計(jì)的本土設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，近年來在舊金山、洛杉磯以及北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等一線城市核心地段進(jìn)行了大量前瞻性、引領(lǐng)性的頂級豪宅實(shí)踐，“豫發(fā)豫園”是line+建筑事務(wù)所進(jìn)駐鄭州的第一個(gè)設(shè)計(jì)作品。

豫園的產(chǎn)品和當(dāng)下市場的一線產(chǎn)品基本保持了一致，那就是高贈(zèng)送的主題，定位剛改117㎡/126㎡三房，142㎡/146㎡四房，兩個(gè)三房產(chǎn)品戶型基本一致，南側(cè)三面寬長達(dá)10米的甲板陽臺(tái)，整體戶型方正無浪費(fèi)，加上北側(cè)陽臺(tái)和飄窗設(shè)備平臺(tái)等贈(zèng)送也不錯(cuò)；142㎡的四房產(chǎn)品是一梯一戶，首先贈(zèng)送電梯間前室空間，入戶后的陽臺(tái)空間可做成儲(chǔ)藏間或者一個(gè)靈活客房，整個(gè)戶型的空間設(shè)計(jì)是傳統(tǒng)的三開間朝南方正，北側(cè)兩臥室+衛(wèi)生間都有飄窗的全贈(zèng)送空間；146㎡戶型較為新穎，依舊是一梯一戶贈(zèng)送前室，餐客廳區(qū)域270°觀景+大空間的陽臺(tái)飄窗贈(zèng)送，得房率基本超過100%，但是主臥是個(gè)暗衛(wèi)是個(gè)小瑕疵。146㎡戶型還是小高層產(chǎn)品，比美盛的大戶型有天然的優(yōu)勢，加上高顏值的大玻璃幕墻呈現(xiàn)的外立面，絕對有一戰(zhàn)之力。

項(xiàng)目位置屬于北三環(huán)沿線還是三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，教育資源上有文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)，學(xué)校位于金水區(qū)金臺(tái)路與奧克路向南50米路西，屬于徐寨城中村及連片改造工程中的教育用地，學(xué)校占地面積約29畝，設(shè)置36個(gè)教學(xué)班，每個(gè)年級6個(gè)班；學(xué)校劃片范圍：花園路以西，渠東路以東，北三環(huán)以南，東風(fēng)路以北；2023年9月正式招生開校，樓下就是學(xué)校，還是原本的城改用地，豫發(fā)豫園的業(yè)主100%劃片這里了；至于初中距離四十七中倒是不遠(yuǎn)，但是畢竟隔著一條花園路，大概率正常劃不進(jìn)去，不過也要看金投接下來有沒有什么好的操作了，交通方面公共出行的地鐵看似都不遠(yuǎn)實(shí)則都不近，不過公交車還是比較方便的，自駕出門就是北三環(huán)，不過等幾年片區(qū)開發(fā)起來后，奧克路索克路這些小路怕是要堵成粑粑~

至于入市的價(jià)格，美盛肯定是個(gè)參照物，但是行情又不一樣了，比教育港灣高金水印低？給大家放一張當(dāng)時(shí)豫發(fā)TG的圖參考一下~(展開全部)