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信達(dá)一直對外透露將在管城區(qū)布局新項目，對號入座應(yīng)該就是這個項目了。

15號地位于尚義路（騰飛路）西，長江東路北，35.426畝，容積率3.5，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率35%。為管城區(qū)柴郭合村并城項目二期開發(fā)用地，鄭州達(dá)諾置業(yè)有限公司底價競得，成交總價3.59億元，折合樓面價4348元/㎡。

鄭州達(dá)諾置業(yè)有限公司為信達(dá)子公司，信達(dá)一直以白衣騎士的身份出現(xiàn)，先后拯救過康橋天樾九章、泰禾東府大院等項目，這也是它首次在鄭州市場上摘地。

地塊指標(biāo)條件只能算是中規(guī)中矩，但位置倒是還可以，位置該怎么說呢，中州大道東、南三環(huán)北、機(jī)場高速以東就是經(jīng)開主城區(qū)，乍一看這不就是管城三環(huán)主城區(qū)嗎？這也確實是三環(huán)范圍內(nèi)，只是這個區(qū)域的三環(huán)內(nèi)跟其他區(qū)域的三環(huán)內(nèi)多少有點不太一樣呢，這個區(qū)域是近幾年才快速發(fā)展起來的區(qū)域，社區(qū)主要有陽光城、美景鴻城、金尊府等，剛需偏多，優(yōu)勢主要就是距離市區(qū)近，周邊有長江東路、尚義路、航海路、中州大道、機(jī)場高速等，除此之外地鐵4號線果樹所站與15號地塊是緊鄰，出行非常的便利，南側(cè)為鄭州四中管城校區(qū)，雖然沒有主城區(qū)那么齊全的生活配套，但周邊配套是絕對能滿足日常生活需求的。

信達(dá)地產(chǎn)為央企，實力還是比較強(qiáng)大的，只是品牌力相對弱了一點。

這個位置改善就不要想了，大概率還是剛需盤，信達(dá)第一個主導(dǎo)開發(fā)的項目，可以關(guān)注。(展開全部)

果不其然，龍湖龍智造鄭州第一單，這個位置龍湖入場，有的看咯

大來鄭東壹號院，鄭東新區(qū)金水東路南、圃田西路東。

先看土地情況，占地面積是117畝，容積率是2.89，建筑高度小于80米，綠地率是31%，建筑密度是19.99%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃11棟高層，其中9棟21-26層高層住宅，2棟25層公寓，總共規(guī)劃887戶，土地單價是1682萬/畝，樓面價折合8700元/平方米，該項目還有一些限制性的條件：3號地雖為zf公開儲備地，但是鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；競得人需與村集體簽訂協(xié)議并通過三分之二以上村民代表同意；賈崗社區(qū)占比31%，開發(fā)公司占比61%；毛坯限價24300元/平方米，裝修價格不得超過4900元/平方米，且不得拆分為獨立合同。

地塊南側(cè)為中原超級總部基地；北側(cè)為龍崗小學(xué)、鄭州廣播電視大學(xué)等；西側(cè)2公里為心怡路小學(xué)、鄭州人民醫(yī)院鄭東院區(qū)……

入市節(jié)點選得還是蠻好的，踏著歡快的節(jié)奏向我們走來，此時此刻華潤基本清盤，高鐵站附近的新房就像是皇帝的女兒——不愁嫁，大來置業(yè)何許人也？背后有一個股東叫瑞城置業(yè)，瑞城置業(yè)背后有一個法人李榮成，是河南錦雍置業(yè)有限公司的法人，背后也是一大堆問題，河南錦雍置業(yè)有限公司也就是我們熟悉的龍子湖的水之郡，這個項目你能想到的問題基本能出現(xiàn)，業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房。

看到這之后感覺你對項目得失去一半信心。

項目請的是咱們的老熟人李瑋珉搞設(shè)計，外立面是鋁板+玻璃幕墻，戶型據(jù)說是160平方米的起步，這個開發(fā)商沒有想象當(dāng)中的那么靠譜！(展開全部)

錦桐居，鄭東新區(qū)永盛西路南、勤工路西。

錦桐居項目就在冠景上院旁邊，占地面積是53畝，容積率是2.49，建筑密度是23%，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃10棟住宅，2棟27層高層，8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，根據(jù)這個規(guī)劃圖來看，戶型很方正，沒有啥毛病，而且贈送的有面積。

開發(fā)商是鄭州宏升置業(yè)有限公司，背后是兩個自然人股東解寶增（90%）、張丙文（10%），根據(jù)天眼查的查詢，這個公司曾經(jīng)因為拖欠稅款被列入欠稅公告名單，另外因為經(jīng)營所無法聯(lián)系被列入異常名錄，感覺也是夠嗆。

旁邊的冠景上院是現(xiàn)在得價格是13000左右，主要的戶型有三個102平方米三室兩廳一衛(wèi)、105平方米三室兩廳兩衛(wèi)、118平方米三室兩廳兩衛(wèi)，而且搭上了省實驗小學(xué)的班車，不知道錦桐居是不是能搭上這個班車。

宇宙中心白沙的房價也是一路下滑，高光時刻應(yīng)該是藍(lán)城誠園，一路飆升到17000左右，現(xiàn)在差不多是13000左右。

經(jīng)過這一輪房價的下跌，給我提了一個醒：

1、房子賺錢方式。原來房子的賺錢方式是X總價買入，以2X或者3X賣出賺差價，這樣的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來的賺錢方式是X買入，每年租金回報2-3%X，這樣才是正確的賺錢方式。

2、遠(yuǎn)離那些遠(yuǎn)郊的大盤，這一波“行情”當(dāng)中，遠(yuǎn)郊大盤是跌的比較狠的，遠(yuǎn)郊大盤的房子租也不好租，賣也不好賣，基本算是無效資產(chǎn)。

3、遠(yuǎn)離那些宏大敘事，宏大的敘事聽著讓人向往，其實很多無法實現(xiàn)。(展開全部)

五年前就備受關(guān)注的項目，終于要結(jié)果啦，天樾九章一期預(yù)計年底交付。這個項目在出生前就被很多人盼望著，一直到三年多前康橋拿下地塊，很多人還把價格看到20000＋，誰知迎接它竟是過山車，調(diào)轉(zhuǎn)直下。
如果不是信達(dá)打過算盤后站出來，“亞洲最佳城市地標(biāo)豪宅”，交房都是問題。這個獎含金量估計1斤，一個敢說，一個敢發(fā)，就目前的呈現(xiàn)而言，河南鄭州金水北最佳城市地標(biāo)豪宅都輪不到天樾九章。有時候看到開發(fā)商吹過的牛逼都想笑，80分你呲成100分我能理解，但50分你非要呲成100分就有些過分。

過去一直賣的一期，5棟樓，剩余房源不多，也就5號樓還有少部分，三年時間，去化600套房左右。
一二期中間是3600㎡的商業(yè)街區(qū)，目前說的是開發(fā)商自持，就看怎么運營啦。

健身房、瑜伽室已經(jīng)呈現(xiàn)，還有恒溫泳池，半國標(biāo)的，這方面略弱于其最大的競品越秀天悅江灣。

二期主推10號樓，面積段有109㎡、128㎡、138㎡，173㎡，另外7號樓、10號樓也可以認(rèn)購。價位還是在16000左右，漲價肯定是不現(xiàn)實，降價吧，信達(dá)顧不住，據(jù)知情人士透露，目前的價位如果蓋到正常交付售完，信達(dá)都是賠錢的，城改可不是誰不誰都能玩的轉(zhuǎn)。
包括大名鼎鼎的美盛陳寨廟離，呼呼呼整出來教育港灣/中環(huán)一號/臻灣一品/金水印這一整套，如果樓市不轉(zhuǎn)好，都夠嗆。(展開全部)

康橋玖璽園在9月底交付了，歷時三年很不容易，之前由于康橋地產(chǎn)的困境，被定性為市級問題樓盤，一直靠紓困資金和專項借款維持，不過今年以來加快了施工，才終于實現(xiàn)了交房。

近期伴隨交房，玖璽園趁勢搞了一波促銷，推出了幾十套內(nèi)部房源114平和140平，單價13000多，價位還可以，反正實景現(xiàn)房了，不妨去看看。

當(dāng)然，由于這種倉促趕工，勢必帶來了一些質(zhì)量問題，業(yè)主也有一定意見，認(rèn)為存在降標(biāo)減配的問題，提出了連廊整改，車庫出入口改造，大門整改等，其實可以理解，畢竟當(dāng)時買的貴，希望整改順利吧。

回到玖璽園本身，這項目還是不錯的，當(dāng)時康橋地產(chǎn)內(nèi)部對其期望頗高，畢竟處于汝河路、淮河路、華山路、秦嶺路之間，這里是正兒八經(jīng)的中原區(qū)老城區(qū)，不愁配套也不愁客戶的，而且項目占地105畝，單其中純住宅都有84畝，住宅容積率也只有3.7，是難能可貴的優(yōu)質(zhì)地塊，放到今天重新做，肯定都是中海時光之境，萬科古翠隱秀等級別的樓盤。
但當(dāng)時康橋還是有點慫，地塊也不太規(guī)則，所以做的有點雜，1棟商務(wù)辦公、4棟7-8層住宅、3棟13-19層住宅、1棟29層住宅、5棟32-33層住宅，這種就看起來很亂，改善的看不上，剛需的又可能買不起了。

戶型也是全周期的，從73到142平，主力戶型為112-115平的三房，127的三房及142平的四房;洋房主力戶型為142平的四房，還規(guī)劃有220平的大平層戶型。

雜亂的規(guī)劃，也體現(xiàn)了康橋的糾結(jié)，這種糾結(jié)可能也和后來不行了有關(guān)。(展開全部)

容積率1.7的地塊，即使放在整個鄭州市都是很稀缺的，這種低容積率地塊打造的項目，無一不是高端項目，比如惠濟(jì)區(qū)容積率1.5的招商美景雍瑞園，做的是125平和143平的純粹6層洋房，比如白沙容積率1.6的星聯(lián)楓橋灣，做的是142平，175平，195平的純粹8層洋房，比如經(jīng)開區(qū)容積率1.2的金沙湖和諧山和府，做的是176-200平的疊墅，比如容積率1.99的康橋香麓灣，做的141-183平小高層大平層，165-182平洋房，229-242平疊墅。
所以中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司拿下的這83畝地，起碼也是洋房產(chǎn)品。

目前的雙湖科技城，比較能打的項目有高新和錦蓮序，容積率2.5，7棟26層高層、8棟8層洋房，洋房是140平和160平，高層是89平、99平、117平、129平。
此外是保億豫景晨園，容積率1.99，規(guī)劃9棟17層-18層高層和6棟11層小高層，高層主打112平，11層小高層只有128平和131平。可以看出雙湖科技城不缺低密度項目，不缺改善戶型。

如果中建能打造純洋房，那是很不錯的，畢竟高新區(qū)還沒純洋房。但個人感覺中建可能沒這個魄力，畢竟高新區(qū)本質(zhì)還是個邊緣區(qū)域，剛需區(qū)域，光靠大戶型有點難搞。這個地塊限高是36米，按3米層高算，可以最高做到12層小高層，所以也不一定全做洋房。

地塊的樓面價是4574元一平，高新和錦的地塊樓面價是4656元一平，保億豫景的地塊樓面價是6956元一平，中建作為一級開發(fā)商，土地成本優(yōu)勢還是很明顯的。(展開全部)

挺意外的，鴻園這個老項目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個投資論壇，邀請了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對A股市場做分析，還是挺會湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽業(yè)主意見，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計劃，相當(dāng)于一種軟服務(wù)吧，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都在學(xué)普羅搞業(yè)主活動，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營銷方式，以前市場好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。

鴻園主打高端改善，所以市場影響倒也不算大，行情好不好就賣那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團(tuán)，200-220平的精裝學(xué)園現(xiàn)房疊墅，像這種實景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費事了，購房者去逛一圈，能買的就買了，無需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價在500-800萬，購房者自有思考邏輯。

除了疊墅，前段看還有稀缺的獨棟和雙拼在賣，像玉蘭苑的560平的獨棟，大概是2700萬，435平的雙拼別墅1100多萬，在目前的鄭州市場也算獨一份了。

鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價也在五六百萬。兩盤一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開全部)

大河汽車的報道，汽車銷量方面的數(shù)據(jù)，鄭州以491351輛的銷量領(lǐng)跑全省，在全國城市中也僅排在上海、北京、成都和廣州之后，位列第五，在新能源車銷量中，則超過了蘇州，成為全國第七的城市。在省內(nèi)，洛陽銷售102667輛緊隨鄭州之后，商丘以90701輛坐穩(wěn)全省第三，南陽83473輛、周口75322輛。
和全國的銷量情況一樣，河南最受歡迎的國產(chǎn)品牌也是比亞迪，174613輛的銷量遙遙領(lǐng)先，長安汽車以92787輛的銷量位列第二，上汽大眾和一汽-大眾分別靠86438輛和85188輛的銷量位列合資品牌前兩名。
1.比亞迪。比亞迪在鄭州建廠，比亞迪在河南的銷量也很高，大街上也能看到很多比亞迪的汽車。2024 年 1-2 月份，河南進(jìn)出口下降很快，中部六省中， 河南和湖南增速都為-30.9%，江西增速更是為-43.1%。航空港還好有比亞迪的汽車制造工廠，能起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定就業(yè)的作用。
2.小米。小米在鄭州的體驗店和交付中心都很火，相關(guān)短視頻也很多，這就是鄭州的優(yōu)勢。
便利的交通，獨家的商業(yè)資源，河南的人想來體驗小米汽車還是很方便的。不像其他的汽車品牌有很多 終端店鋪，小米汽車的體驗店和交付中心還是很少的。根據(jù)小米的披露，小米汽車的渠道網(wǎng)絡(luò)采用“1+N”模式，“1”代表小米汽車自建自營的交付中心，功能以交付為主，覆蓋“銷售、售后服務(wù)”業(yè)務(wù)。“N”代表代理銷售、用戶服務(wù)觸點。小米之家在河南很多店鋪，也有很多粉絲，小米汽車也會很受歡迎。(展開全部)

路不通的問題，這算是解決了把？現(xiàn)在是維權(quán)什么呀？

“神仙打架”的楊金。

劉邦手底下有一個人叫夏侯嬰，這個人是劉邦的老鄉(xiāng)，也沒有干過什么驚天地泣鬼神的事情，但是依舊是西漢的開國功臣，把史書翻爛也就干了兩件大事：

第一：救劉盈

某一年劉邦和項羽在彭城大戰(zhàn)，劉邦被打敗，逃跑的路上碰見了夏侯嬰和劉邦的孩子，也就是后來的漢惠帝和魯元公主，馬跑的非常累，后面的敵人也追的非常緊，好幾次劉邦把倆孩子踢下去，都是夏侯嬰把孩子救上來。

第二：救韓信

韓信本來是跟著項羽，屢次獻(xiàn)計，項羽就是不采納，后來改投劉邦了。由于某次犯事被斬，恰好看到了夏侯嬰，大吼一聲：漢王不想得天下了嗎？為什么要斬壯士？

夏侯嬰一看小伙子有點意思，就推薦給蕭何了。

你說夏侯嬰干啥大事沒有，真的沒有，就是劉邦的老鄉(xiāng)，劉邦的司機(jī)，傍大腿功夫了得。

楊金片區(qū)也是傍大腿，傍住了北龍湖，現(xiàn)在也是神仙打架。

1、萬科未來時光

沒想到萬科的項目也賣到現(xiàn)房了，萬科未來時光現(xiàn)房銷售，而且首付5%，剩下的剩余12個月付完，萬科都賣到現(xiàn)房了，說明這得房子是真的難賣，另外最近萬科也是風(fēng)雨飄搖，萬科是地產(chǎn)界最后一棵大樹，你說他都沒有錢還債，更何況是其他的公司。

2、龍居華府

北龍湖北實景現(xiàn)房，今年買今年住，首付10萬起步，剩余兩年四次不影響交房。

3、正弘璟云筑

精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買今年住，#首付5%起，補(bǔ)貼月供，最高補(bǔ)貼8800元/月，也是準(zhǔn)現(xiàn)房了。

4、天倫城

天倫城宣傳的更是夸張，拿著購房合同可以上優(yōu)勝路小學(xué)，首付是5%，首付不夠可以談，月供不夠可以談，只要訂房都能談。

目前這個情況，推薦大家有限買二手房，或者現(xiàn)房。(展開全部)

前幾天招商發(fā)喜報，招商建管和招商蛇口鄭州成功中標(biāo)金水區(qū)楊金路16、76號這兩宗地塊代建管理服務(wù)，招商在鄭州勢頭正盛，但楊金卻一直沒落子，這次算圓夢了。此前，招商蛇口鄭州和招商建管在惠濟(jì)區(qū)已經(jīng)斬獲兩宗代建地塊。

這個招商建管算是個新業(yè)務(wù)公司，為了順應(yīng)代建市場的發(fā)展，招商蛇口在今年3月專門成立深圳招商建設(shè)管理有限公司(簡稱“招商建管”)，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，代建業(yè)務(wù)全覆蓋zf代建、商業(yè)代建和資本代建。目前還處于培育期，主做自家的項目，后期肯定要做外部的項目的。

這個楊金的16號地拿地已經(jīng)1年多了，金水城投一直沒動靜，5個億的資金趴一年，要知道，2023年鄭州金水投資集團(tuán)成功發(fā)行10億元債權(quán)，票面利率 4.1％，一年就是4100萬，也就國企能這么干，放民企那估計拿地即開盤。
這塊地成本不能算低，樓面價6078元一平，反觀正弘璟云筑樓面價5300元一平，萬科未來時光樓面價是9100元一平，常綠水投壹號院樓面價4126元一平，所以招商的操盤壓力還挺大的。
地塊處于楊金路南、觀禮路西，在楊金來說還行，其實楊金的地塊靠位置拉不開差距，除非離高鐵，高架太近。
產(chǎn)品估計也是同質(zhì)化，純粹小高層，個人感覺對楊金的產(chǎn)品都不用期待了，大家都大差不差，無非是景觀再花哨點，戶型再精細(xì)點。
這項目面對的最大問題是與76號地的競爭。(展開全部)

謙祥雲(yún)棲沒達(dá)到交房條件就交房，門口臭水溝，斷頭路，路不通，小區(qū)內(nèi)部漏水，滲水，非機(jī)動車位劃成機(jī)動車出賣，消防問題等，小區(qū)交房期間，天天維權(quán)，zf開發(fā)商踢皮球解決問題效率低下。

白沙新項目來了：錦桐居

項目基礎(chǔ)信息——

錦桐居項目使用權(quán)面積35539.59㎡，約合53畝，總建筑面積123195.64㎡，容積率2.49，建筑密度23.81%，綠地率37.1%。社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有10棟住宅，其中包含2棟27層高層，8棟9-11層小高層，規(guī)劃總戶數(shù)702戶，規(guī)劃機(jī)動車停車位748輛，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店。
根據(jù)公示的8號樓平層圖，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，全部都是三室兩廳兩衛(wèi)戶型，三開間朝南，南北通透，南側(cè)客廳+兩個臥室，以及北側(cè)餐廳+書房，均有開敞陽臺，有大面積的贈送空間，主打高贈送。

項目開發(fā)商為鄭州宏升置業(yè)有限公司，不太知名，在白沙開發(fā)只有一個銀榕居項目。

項目具體位于永盛西路南、勤工路西，屬于白沙板塊，西側(cè)緊挨就是在售的冠景上院項目，北側(cè)為永盛明渠，同時南側(cè)臨近省實驗。(展開全部)

看置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯，國慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標(biāo)注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個概率很小。

整體上跟我年初計算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒得說，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯。

2600㎡的會所，還專門找人運營了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說中規(guī)中矩，距離名校還有很遠(yuǎn)。

剩下就是18000左右的價格，算算賬，愿不愿意買單的問題。雖然政策一直不斷，但市場到買單層面還沒有顯著提升，對于金水北來說，十一國慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動，接下來也會難一些。越秀金悅文華也就是項目的一期，即將迎來交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會有差異化，只要二手房入市價格不離譜，應(yīng)該還行。(展開全部)

這戶型是真不錯，基本沒有公攤了吧

去年落地的杉杉奧特萊斯二七店官宣：將于今年9月份開業(yè)！

作為杉杉奧特萊斯在鄭州的第二家門店，鄭州杉杉奧特萊斯二七店位于鄭州市中心城區(qū)的二七新區(qū)大學(xué)南路246號。

地理位置優(yōu)越，交通便利。

緊鄰高架和繞城高速口，20分鐘到達(dá)鄭州站，30分鐘內(nèi)抵達(dá)鄭州東站和機(jī)場，7號線開通后，地鐵口與項目所在僅300米。

總占地面積達(dá)190畝，建筑面積14萬平方米，輻射鄭州，洛陽，許昌以及河南其他地市，覆蓋的消費群體很廣。

雙首層”開放式街區(qū)為設(shè)計亮點，即利用地勢高低差，項目設(shè)計建筑地上兩層，局部三層，地下兩層停車場超過2000個。

獨特的開放式街區(qū)設(shè)計，地下兩層超2000個停車位的規(guī)劃。

二七新區(qū)在鄭州樓市板塊中是最沒有存在感的，杉杉奧萊落地，地鐵7號線通車，對二七新區(qū)來說，都是大利好！(展開全部)

蝶湖書院項目的出現(xiàn)，純粹改善的項目定位，可以說是為濱河片區(qū)注入了新的力量。
59畝地，僅有368套房源，170-226-180的戶型設(shè)置，臨蝶湖，周邊公園環(huán)繞，在居住舒適度上可以說非常棒。售樓部已經(jīng)開放接待，現(xiàn)在工程進(jìn)度看著也挺快，已經(jīng)達(dá)到了預(yù)售條件，期待開盤。