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特價房年年有，今年特別多，但這個就有點太勁爆了，8000起，入住金水主城區(qū)，果然滕威成一出場，直接把周邊二手房給干沉默了。

提起騰威城，在周邊也是榜上有名的項目，歷史非常悠久，最出名的還是它的開發(fā)商，為張莊村民集資公司，一直被稱為村企，滕威城整體分為三期開發(fā)，目前一期和二期均已交房，品質(zhì)只能算是中規(guī)中矩，一直以來因為各方面的原因，這個項目的特價房也是從始至終就沒斷過。

搞活動的是三期，跟前兩期相比這就是沒有任何掩飾的純剛需盤了。孤零零的只有一棟樓，位于鄭汴路英協(xié)路交叉口一帶，一棟樓一個單元，兩梯五戶，面積段分別為75平、93-96平和118平，8000多的為75平戶型。93-96為9000多，118平的為11000左右，師出反常必有妖，一分價錢一分貨，做活動力度最大的75平為北戶，采光各方面都是最差的。

優(yōu)勢和劣勢都非常明顯的一個項目：

最大的優(yōu)勢就是位置，鄭汴路一帶，典型的主城區(qū)，生活配套各種配套都非常齊全，周邊地鐵各種交通出行也都非常方面，而且這個位置還是站在樓上就可以看見大玉米的那種。

劣勢就更明顯了，只有一棟樓什么概念，意味著小區(qū)可能就不會有什么綠化而言，戶型也早已過時，就是N年前的設(shè)計，買這里說白了可能會比安置房體驗好一些，但跟品質(zhì)就不沾什么邊了。

這個價格這個位置確實比較誘人，周邊東建材地緣客戶群體還是有的，目前已封頂，但2026年初才交房，果然沒有兩全其美的事情，(展開全部)

樓市慘淡，但絲毫不影響土拍的進(jìn)度，2024年的第一場土拍已安排。

1、44 號地塊位于西中和路西、規(guī)劃路（蜜蜂張路）北，19.621畝城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)用地，容積率4.7，建筑高度100米，屬于二七區(qū)蜜蜂張城改項目安置用地，依據(jù)改造方案，該地塊可安置村民、居民住宅面積約49369.92平方米，安置商業(yè)面積約5086.1平方米，其他配套用房約3862.14平方米此類房屋不得進(jìn)入商品房一級市場銷售。

2、45 號地塊位于晨雨路（漢正路）南、晨星路（炫月路）東，60.471畝，容積率3.0，建筑高度100米，為二七區(qū)航海西路南、丹水大道西片區(qū)（八卦廟、上閆桐村）合村并城城改項目用地。

3、46 號地塊位于南三環(huán)北、嵩山南路西，24.309畝，城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)用地，容積率6.5，建筑高度100米，為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項目用地，為安置開發(fā)混合用地。

4、47 號地塊位于潯江西路南、靈山路東，118.722畝，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.0，建筑高度80米，為二七區(qū)大田垌合村并城城改項目。

5、48 號地塊位于紫辰路東、童心路南，18.943畝，容積率3.0，建筑高度80米，地處管城金岱板塊，這也是此次土拍唯一的一個儲備地塊了，限價該地塊所建商品住宅(毛坯)綜合銷售均價不超過11000元/平方米(建議不做上浮);如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2200元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

金岱現(xiàn)在也好幾個地塊都在那按兵不動呢，應(yīng)該還是城投的菜。

6、49號地塊位于二七區(qū)右江路南、銅山南路東，46.529畝，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.5，建筑高度54米，二七區(qū)國家咀三官廟合村并城城改項目。

7、50 號地塊位于弘武路（建武路）東、學(xué)高路（希望路）南，73.632畝，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.6，建筑高度100米，為管城區(qū)南曹小湖棚戶區(qū)改造項目。

8、51 號地塊位于漢江路南、大學(xué)南路西，商務(wù)金融零售商業(yè)餐飲用地，容積率6.8，建筑高度150米，為二七區(qū)孫八砦城改項目用地。

9、52 號地塊位于紅旗路南、文化路東，14.625畝，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率3.0，建筑高度100米，為金水區(qū)軌道交通鄭州人民醫(yī)院站舊城改造項目安開混合用地。

這次土拍就是妥妥的城改盛宴，沒啥看點。(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

來了，來了，它來了，最終還是國企扛下了所有，這個項目還是非常期待的。

項目也是非常曲折的，2016年的時候我都點評過這個項目，2018年的時候項目開始TG，一次性15000元/平方米，2000元/平方米裝修，首付60%16200元/平方米，2000元/平方米裝修，2020年疫情，房企是雪上加霜，21年找永威談過，22年土地才拿下來，2023年5月豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項目合作簽約。

再說一遍TG要小心，尤其是TG城改項目，再加上房企本身也缺錢，這和買一個定時炸彈差不多，非常煎熬的。

位置方面基本絕對的事沒得說，原來徐砦和奧克啤酒廠地塊，進(jìn)可攻退可守，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，基本上屬于蝎子拉屎獨一份，教育方面周邊有文化路一小分校區(qū)，47中，位置是真的是不錯，寸土寸金。

再看產(chǎn)品19畝土地，容積率3.5，小高層加上高層，一共是323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米，戶型面積從117-147平方米，小高層只有一個146平方米，請來的是孟凡浩大師，孟凡浩大師查了查名聲有點小啊，line+建筑事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人、主持建筑師，國家一級注冊建筑師。長期致力于城市營造和鄉(xiāng)村激活雙線并行的創(chuàng)作實踐，積極探索并思考現(xiàn)有體制與社會發(fā)展現(xiàn)狀下城市環(huán)境改善和鄉(xiāng)村激活振興的可能性。近年來榮獲英國皇家建筑師國際杰出建筑獎、亞洲建筑師協(xié)會金獎、中國建筑學(xué)會青年建筑師等多項殊榮。

最能拿得出手的是參加的綜藝《夢想改造家第11季》！

這個項目和美盛臻灣一品錯開了競爭，美盛臻灣一品占地41畝，容積率5.99，規(guī)劃有6棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)974戶，四個產(chǎn)品面積段126平方米、142平方米、168平方米、188平方米，主力戶型是142平方米。

國企加持有興趣的可以關(guān)注關(guān)注這個項目！(展開全部)

萬科翠灣中城，江山路國基路交會處向北約700米。

萬科翠灣中城三期他來了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競爭對手是招商時代映江河，占地面積只有27畝，土地單價大概是1100萬/畝，樓面價4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設(shè)計。

咱們比較兩個項目：

第一個是品牌。兩個品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬科這個是天河投資拿地，萬科代建，招商也是基本類似，安全性都是沒問題，品牌實力方面萬科是強(qiáng)于招商，萬科做的項目無論是廣度還是深度，都是強(qiáng)于招商的。

第二個是戶型配比。戶型方面萬科是三個面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬科的定位是高于招商。

第三個是位置方面。招商最大的優(yōu)勢是生態(tài)資源，北側(cè)是公園綠地，而萬科則會受到西側(cè)的京廣快速的影響。

最終還是需要看價格，價格差不多的情況下，個人更傾向于萬科，因為萬科雖然沒有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯的，我一直有一個觀點如果真的不知道買啥萬科是不錯的選擇，畢竟萬科二手房交易、萬科的物業(yè)比大部分的都強(qiáng)。(展開全部)

敏捷江山譽(yù)，緯四路南、未來路西。

現(xiàn)在宣傳口號搖身一變成了——金水主城唯一精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，背后的原因他沒有說真的是銷售的太差了，目前傭金已經(jīng)漲到了4%，也就是一套8-11萬，重賞之下必有勇夫，這么高的傭金，肯定很多銷售向這里推薦房子。

2021年5月份首開就是5號樓，當(dāng)時是170套房源，均價23000元/平方米，之后降到2萬/平方米，在之后降到1.98萬/平方米，5號樓和4號樓一直在賣賣賣，5號樓和4號樓基本是和安置區(qū)貼著呢，這要是能賣好才怪，關(guān)鍵是價格也不便宜，經(jīng)過市場的一頓毒打，現(xiàn)在變老實了2號樓相對來說位置就好一些，面積是121平方米和144平方米。

一個組織有三個敵人可以用ABC概括，傲慢Arrogance，官僚Bureaucracy，自滿Complacency，巴菲特說：傲慢、官僚作風(fēng)和自滿可能是大型組織天然的惰性，而我的工作就是防止這些情況發(fā)生。

敏捷來到鄭州絕對是輕敵了，開盤價格定位的太高，首開的樓盤沒有足夠的性價比，所以很多人不愿意買賬，銷售也是一直困難。

市區(qū)的幾個城改都有類似的情況，未來天奕、申泰中原印象、萬科古翠隱秀賣的比較難，成本高、容積率高，定價高，有的還是豪宅，那價格更高，價格一旦高了，可選性就比較多，除非說你這個項目有特別大的兩點，要不然高價格依舊銷售是非常難，你就像是萬科這么強(qiáng)，也是吭哧吭哧賣了這么久。(展開全部)

不知不覺中，未來天奕都快交付啦，雖然只有兩棟樓（5#/6#），雖然還要等到年底，但基本穩(wěn)啦，除非不可抗力因素出現(xiàn)。

5號樓已經(jīng)無房可售，6號樓還有一些，主要是176平的，總價最低的戶型反倒是這個樓盤最難賣的，跟其戶型有很大關(guān)系。

1號樓也賣了一多半，2號樓賣的不多。目前還是那兩個實體樣板間，280平比220平效果明顯好很多，270°轉(zhuǎn)角客廳＋落地窗的效果每次都能給人豪宅的尺度感。

室內(nèi)精裝總有種融合了融創(chuàng)壹號院和永威上和琚兩個樓盤的趕腳，但還挺順暢， 畢竟都是大師設(shè)計的。建材品牌上，選用的也都唯寶、漢斯格雅、柏麗櫥柜等國際一線。

美中不足的就是周邊鄰居土里土氣，放眼望去，總是有鶴立雞群四個字油然而生。南側(cè)還有學(xué)校，心情好的時候，從操場望去就是一片生機(jī)勃勃，心情不好時侯，吵鬧聲不絕于耳。

未來天奕的直播間人數(shù)一直都是鄭州樓盤界的天花板，聽說是有投流，但舍得花錢也是一種能力。

今天整個樓市又沸騰了一把，地產(chǎn)股紛紛漲停，樓市股市紛紛驚呼“牛來了”，上面也喊了句“止跌回穩(wěn)”，這些放在兩年前估計作用很大，但現(xiàn)在大家已經(jīng)信心，需要一些安撫。

向未來天奕這種小區(qū)確實需要等待一波行情，否則大概率是要賠錢的，沒有利潤的活總是沒人樂意干的。但有一說一，目前呈現(xiàn)的還是值得點贊。(展開全部)

白沙一日游。

白沙現(xiàn)在正在銷售的項目有：銀榕居、匯泉東悅城、美景 紫華城，咱們一個一個的說。

1、銀榕居

銀榕居現(xiàn)在也是準(zhǔn)現(xiàn)房項目，正在銷售的面積有98平方米、118平方米、128平方米、143平方米、1萬網(wǎng)簽，剩余24年底付清，15XXX起步，這個項目最早開盤是22000，現(xiàn)在特價房只要15XXX，正常的事18500左右，項目有兩個優(yōu)勢，其一就是地鐵，地鐵8號線的龍王廟站就在小區(qū)的東門口，大概距離是500米；另外一個就是學(xué)校省實驗，但是這個學(xué)校停工兩年了，因代建單位與總包公司存在合同條款糾紛，這一點需要十分注意。

2、匯泉東悅城

匯泉東悅城，也是準(zhǔn)現(xiàn)房項目，正在銷售的事89-116平方米，精裝修9000起步，5%就能往前，剩余的一年兩次，算是白沙的剛需吧，閩系的房子一般不做推薦，雖然的匯泉的名聲沒有其他的閩系名聲大，但是目前來看還沒有爛尾樓，品質(zhì)差和爛尾是兩個完全不一樣的概念，匯泉的項目主打剛需，庫存周轉(zhuǎn)率高，其次是政策靈活區(qū)域內(nèi)最低的價格加上低首付和首付分期，玩的是虎虎生威。

巴菲特舉過一個簡單的例子：假設(shè)你遞給我一把槍，里面有 1000 個彈倉、100 萬個彈倉，其中只有一個彈倉里有一顆子彈，你說：“把槍對準(zhǔn)你的太陽穴，扣一下扳機(jī)，你要多少錢？”我不干。你給我多少錢，我都不干。要是我贏了，我不需要那些錢；要是我輸了，結(jié)果不用說了。

3、美景紫華城

美景 紫華城項目也是準(zhǔn)現(xiàn)房項目，正在銷售的面積是98平方米、118平方米、130平方米，銷售的價格是7500-7800元，5萬塊就能網(wǎng)簽，剩余的交房前付清。

總結(jié)一下：其一是優(yōu)先買二手房，即買即住，看得見摸得著，沒有啥風(fēng)險；其二是小心宏大的敘事。(展開全部)

金水區(qū)的zf平臺公司真的是最幸運的平臺，別的區(qū)比如高新城投，經(jīng)開城投，管南城投，接手的地塊都一般，不好賣，還得自己琢磨操盤技巧提升競爭力，費錢又費心。金水城投接盤的地塊則一個比一個好，比如華潤國泰地塊，豫發(fā)地塊，越秀地塊，自己一躺，讓行家操作就行了，還不愁賣。
這里學(xué)區(qū)還行，按照國泰老盤之前的情況，小學(xué)可能劃片農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)，中學(xué)劃片76中，附近還有民辦的楓灣小學(xué)和47中總校。
項目本身倒是乏善可陳，容積率4.4，全鋁板立面，精裝入市，臨著三環(huán)高架高壓線，跟金水豫發(fā)合作項目不能比，人家那容積率，那周邊環(huán)境，那戶型設(shè)計，都強(qiáng)壓華潤一頭，華潤還是乖乖的做個140 左右的改善入門產(chǎn)品吧。

金水北的改善選擇真心多，美盛臻灣一品，越秀天悅江灣，信達(dá)天樾九章，豫發(fā)豫園，美盛金水印，華潤國泰項目要想脫穎而出挺難的。
但個人感覺華潤國泰最大的優(yōu)勢，是離北龍湖近，此外，南側(cè)的商業(yè)空地?fù)?jù)說是山姆會員商店意向選址，這種格局倒有點像萬科民安江山府了，南側(cè)是宜家商超，估計以后會很熱鬧。
作為一個代管代建代銷的項目，華潤能使多大勁，還真不好說，畢竟不是自家孩子。
這兩年知名央國企涉足代建越來越多，讓沒錢拿地打算靠專業(yè)吃代建這碗飯的知名民企有點尷尬，人家地方國企找知名央國企代建，還有民企啥事？也許以后民企就慢慢消逝了吧。(展開全部)

萬科的盤，不能只看房子，還要看其對區(qū)域的影響。

古翠隱秀的已經(jīng)完全把經(jīng)二路顛覆了，臨街的退臺商業(yè)已經(jīng)開始運營，咖啡館、花藝、飯店、游泳池、健身房、瑜伽室、書房都已經(jīng)運營了，項目外觀所用的玻璃幕和鋁板，也提升了商業(yè)的檔次。

一期三棟樓經(jīng)過兩三年的發(fā)展，已經(jīng)眼見為實，最近要推的是二期5棟樓，畢竟地塊不大，不論外立面和景觀都不太可能和一期相差太遠(yuǎn)，所以亮點主要是戶型，二期有創(chuàng)新的227平、248平的戶型，橫廳設(shè)計，超高贈送，一梯一戶獨家享受，同時二期推出了之前比較受歡迎的143平，美中不足的是唯一一棟7號樓洋房被夾在高聳林立的高層中間，可能舒適度不咋滴。
古翠隱秀算是城心高容積地塊打造大平層豪宅的典范，其實樓間距還是那個逼仄的樓間距，密度還是那個擁擠的密度，真要真兒八經(jīng)住進(jìn)去，不一定得勁。但還是給人豪宅的感覺，為啥呢？
大概就是顏值了，這樓盤表面還是挺奢華的，酒店化落客區(qū)和酒店式入戶大堂，商業(yè)街采用大面積玻璃幕墻的雙首層立體設(shè)計，全架空層設(shè)計，使業(yè)主在不大的小區(qū)可以有充分的公共活動空間和社交體驗。
同樣比較成功的是未來天奕，都是寥寥幾棟樓做出了超高顏值，給人留下深刻印象，反觀城心做改善比較失敗的則是敏捷江山譽(yù)，項目也不算差，但就是太平了，不顯眼。(展開全部)

作為金水投資與豫發(fā)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的首個項目，項目已成功冠名金投，案名為金投豫發(fā)豫園，金水投資的地位顯而易見，這是金水區(qū)zf的城投公司，國企實力強(qiáng)大，無形之中也給項目吃了一顆定心丸。

國內(nèi)一線設(shè)計大師孟凡浩的中原首作，景觀上有山水比德孫虎大師打造，這個大師的項目遍布鄭州各大樓盤，從剛需到豪宅都有他的身影，高顏值天幕晶鋁外立面，項目整體的規(guī)劃還是很高的，但所謂的改善盤看的主要就是品質(zhì)，都是內(nèi)卷之下的新規(guī)則。

戶型非常純粹，給出的信息是小高層只有一個146平的面積段，高層會有小一點的面積段，但二者分批次開發(fā)。

1、146平南北通透四房兩廳三設(shè)計，一梯一戶私家電梯廳直接入戶，南北雙陽臺，6.6米寬廳設(shè)計，加上各種贈送得房率高達(dá)100%，對標(biāo)普通戶型180平的使用面積。

2、端廳戶型設(shè)計有兩個，一個三房一個四房，同樣都是一梯一戶私家電梯廳入戶，360度轉(zhuǎn)角端廳設(shè)計，端廳面積比較大，后期也可以改造成房間，空間設(shè)計感十足，得房率同樣高達(dá)100%，三房的戶型與四房的戶型差異主要在南側(cè)臥室，其他基本雷同。

都知道鄭州樓市產(chǎn)品迭代升級的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品，所以爆改之后的豫園各方面的設(shè)計還都是緊跟時代潮流的。

雖然金水印二期與豫園的面積段定位略有差別，但豫園的入市勢必要對其造成一定的影響。(展開全部)

鄭許市域鐵路傳聞開通了那么多次，這次終于是要來了。
試乘時間：自12月26日起至12月27日每天10：00—17：00，試乘期間行車間隔約15分鐘。
鄭許市域鐵路工程由鄭州、許昌兩市分段同步建設(shè)、同期貫通運營。線路北端起于鄭州航空港區(qū)長安路北站，南端止于許昌市許昌東站，線路全長 67.13公里，共設(shè)車站 27 座。其中鄭州段 33.43公里，設(shè)地下車站16座，許昌段 33.7公里，設(shè)車站11座，高架站9座，地下站2座。全線換乘車站1座，在港區(qū)北站與城郊線換乘。
試乘期間，無需憑票通行，試乘不限人數(shù)，到指定車站出入口即可參與試乘。此次試乘體驗活動僅限鄭許線車站區(qū)域，換乘站換乘通道暫不開放，無法進(jìn)行換乘。
1.地鐵和高鐵。從鄭州到許昌這段距離，地鐵沒有高鐵快，但是方便很多，不用身份證購票，有很多站點，有地鐵過來就管走，不用考慮車廂座位，正式運營開通后可以和鄭州地鐵的其他站點換乘。這是鄭州都市圈的第一條兩市之間的地鐵，線路運營、站點附近的土地開發(fā)都會為以后作一個模版。鄭許市域鐵路也是許昌市的第一條地鐵，更是推進(jìn)“鄭許一體化”發(fā)展、助力軌道交通“四網(wǎng)融合”、加快鄭州“1+8”城市群都市圈建設(shè)的標(biāo)志性工程。
2.港區(qū)。航空港這去鄭州有地鐵，去許昌有地鐵，鄭州有很多商場，許昌有胖東來，航空港這發(fā)展商業(yè)會更有壓力。這對胖東來也是好事，更增加了胖東來的輻射范圍，以前去可能還得考慮好不好停車，現(xiàn)在會更方便。(展開全部)

美盛中華城，南龍湖中華路與107連接線交匯處。

先說觀點，不建議購買，不建議購買，不建議購買。

好久沒看到這個項目的動靜了，現(xiàn)在是推出了10套工抵房，高層只要55XXX起步，洋房是68XX起步，1萬就能網(wǎng)簽，剩下的全部可以貸款，車外也是送送送。

先看開發(fā)商河南美盛華商匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后有兩個股東一個是美盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（65%），另一個是鄭州華商匯控股（35%），這個華商匯已經(jīng)是失信執(zhí)行人、限制高消費、股權(quán)被出質(zhì)、股東股權(quán)被凍結(jié)，這樣的開發(fā)商非常危險，遠(yuǎn)離、遠(yuǎn)離、遠(yuǎn)離。

再說這個區(qū)域吧，位置算是比較偏的，周邊的配套是非常的弱，基本上啥都沒有，南龍湖廣義上指的是龍湖鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，但實際上如果真的要買房子一定要買狹義上的南龍湖鎮(zhèn)。

再看這個項目總占地1000多畝，總建筑面積180萬方，是南龍湖為數(shù)不多的千畝大盤，大型的城市綜合體，規(guī)劃有居住用地、教育用地、商業(yè)用地，其中住宅有12塊土地，現(xiàn)在應(yīng)該是開發(fā)的到第二期了?，F(xiàn)在二期，二期位于中華路輔道東，東郭路南，占地面積約50畝，容積率1.46，總建筑面積是7萬平方米，規(guī)劃有17棟住宅，其中包括9棟18層小高層，8棟6-7層洋房，規(guī)劃總戶數(shù)466戶，高層的戶型面積有87平方米、93平方米、109平方米，均價5500-6500元/平方米，洋房有105平方米三房、125平方米四房；均價6800-7800元/平方米。

買房子就像結(jié)婚一樣，一定要看清楚對方的人品，渣男一定要遠(yuǎn)離，要不然讓你粉身碎骨，人財兩空。(展開全部)

碧桂園中央公園，鄭開大道與廣惠街交匯處向東800米路北。

綠博給我們鄭州的購房者上了一課——警惕宏大敘事陷阱，就像一個人滔滔不絕的從世界經(jīng)濟(jì)談到各國軍事，侃侃而談，頭頭是道，條條有理。最后老板叫他別發(fā)呆了，快去搬磚。他拍拍屁股上的塵土說：哎，來了來了。

未來有太多的變量把握不住，預(yù)測很可能是錯的，或者很長時間才會發(fā)生，而且兜售未來比兜售現(xiàn)在更有前途。

該項目始于2017年6月，碧桂園和海昌聯(lián)合花了20個億，這里面包括2宗商業(yè)用地就是海昌海洋公園，還有6宗商業(yè)用地，項目經(jīng)歷18年的調(diào)控，之后綠博房價從腰斬到膝斬，再到疫情……

現(xiàn)在正在銷售一部分房源：

①小高層：102-122平方米的三房，帶裝修，特價房源6500元/平方米起步……

②200平方米的大平層，8500元/平方米起，帶裝修

③233平的疊拼，毛坯，帶地下室，特價房上疊、中疊1.1萬，下疊1.3萬。

如何來說綠博的項目或者碧桂園的項目呢？結(jié)論就是不建議、不建議、不建議。

房子有兩種屬性第一個就是居住屬性，居住屬性講究一個安居才能樂業(yè)，除非說你是地緣性客戶，否則你在這住，然后到鄭州上班，這個事情真的是說不通，路上的通勤時間就讓你難受的很；第二個是金融屬性，當(dāng)然現(xiàn)在金融屬性沒有之前那么多，你買一個房子，你想用錢，想把房子賣出去，有些地方能賣出去，有些地方賣不出去，比如綠博的房子，降價也沒人買，資產(chǎn)沒有流動性，哪還有啥價值？(展開全部)

正榮御首府，南龍湖鄭新快速路/祥云路交會處向西200米路南。

萬物皆有周期。

萬物多會有起伏，都會出現(xiàn)循環(huán)，大到各個星體的形成與運行，小到每個生命的生老病死，無論是真實的事物、還是虛擬的規(guī)律，都存在于輪回更替之中。

無論市場、人生，還是歷史發(fā)展均遵循一定的周期規(guī)律，即萬物皆周期。

2019年，南龍湖正火，正榮一口氣拿下三宗土地，23號、24號、25號土地，一共是250畝，分為兩個組團(tuán)：天境、天樾，西側(cè)23號和24號為天樾，東側(cè)25號土地為天境，建筑面積約89-138平方米寬境高層，建筑面積約101-125平方米墅質(zhì)洋房，這中間經(jīng)歷房地產(chǎn)收緊、疫情等等，現(xiàn)在是實景準(zhǔn)現(xiàn)房，保交付，宣傳的是①延期交付，享無理由退房——購房享12個月月供補(bǔ)貼、買房送車位券；②首期2萬起；③買房送價值2萬家電禮包。

現(xiàn)在正在銷售的是天境高層15號樓（廚衛(wèi)送簡裝），89平6500元/平方米左右，108平68000元/平方米左右；洋房16號樓，毛坯，105平方米，標(biāo)準(zhǔn)層7800元/平方米左右，預(yù)計交房時間是24年9月份。

具體來說不建議在南龍湖買房，能往市區(qū)里面湊湊盡量往市區(qū)里面湊湊，南龍湖開發(fā)商魚龍混雜，既有外來的一線房企，又有河南本土的，更是有地頭蛇，而且各種銷售政策層出不窮，首付分期，低首付，零首付，送車位等等，即使像是萬科這樣擅長營銷的也是很難搞，配套基本上也差不多，以錦藝城為中心。

可以多看看二手房，說不定有撒謊驚喜，總之是多看看。(展開全部)

建業(yè)時代和鳴改名為高新城開松云縵，目前是100%國資控股項目，未改名之前賣的是一塌糊涂，所以改了名以后就直接掀桌子了，特價房9999起，入住二環(huán)主城區(qū)。

劃重點：

1、 二環(huán)主城區(qū)，了解過這個項目的都知道，這里是中原和高新的交匯處，隸屬于高新區(qū)，出門即是五龍口南路和化肥路，向西有電廠路和西三環(huán)，向南還可以直達(dá)農(nóng)業(yè)路，就是典型的主城區(qū)的交通配套，這里也是名正言順的三環(huán)內(nèi)金二環(huán)，因為介于二區(qū)交匯處，曾經(jīng)是爹不疼娘不愛，導(dǎo)致周邊發(fā)展出現(xiàn)斷層而已，說到底也是一個嚴(yán)重被低估的區(qū)域。

2、 特價房9999，這是個什么概念呢，目前最沒有存在感的二七新區(qū) 南四環(huán)周邊是這個價格，北四環(huán)部分樓盤搞特價是這個價格，總之這個價格的樓盤在主城區(qū)只能是房齡時間較長的社區(qū)，新盤的話就只能四環(huán)開外了。

不過9999也是個營銷噱頭，這個價格只適用于部分70平方小戶型，要知道買這個面積段的客戶群體比較有限，而且最看中的就是價格。其他面積段的價格依舊在11000起步，而且是面積越大越貴。所以不要被開發(fā)商的文字游戲所迷惑。

3、物業(yè)還是建業(yè)，這就是一個典型的剛需盤。

搖身一變成了國企控股，比原來掛名搖搖欲墜建業(yè)確實可信度增加不少，現(xiàn)在的價格放在周邊確實還是有性價比的，說白了就是沖量，zf的救市政策一直在加碼，對于有需求的客戶不妨可以看看。現(xiàn)在買房改善需求的看品質(zhì)，剛需就是純看價格了。(展開全部)

龍湖春江天熙重啟，預(yù)計下個月開盤，首開12#，價格直接毛坯5500起步，5500的房源也就是一些頂?shù)讟菍?，正常樓層?yīng)該還要6000-7000，還是原來的規(guī)劃，高層面積段89平、99平和117平，兩梯四戶，戶型放在當(dāng)時也就是中規(guī)中矩，現(xiàn)在再看就是很普通的大眾戶型了，對于龍湖而言，這個項目疊墅產(chǎn)品應(yīng)該才是重點。

龍湖春江天璽初入綠博，打的還是改善的旗號，沒想到的是直接受挫，這次卷土重來定位就非常的簡單明了，高層就是純剛需，低價走量。

項目信息位于富貴十一路北、國華路南、柳云路東、廣惠街西，53.85畝，容積率2.5，規(guī)劃6棟高層、5棟疊墅產(chǎn)品，摘地樓面價為2806元/㎡。

隔壁是保利項目，位置上已經(jīng)明顯遠(yuǎn)離了綠博的核心發(fā)展區(qū)，幾乎沒有什么配套，但緊鄰廣惠街出行還挺方便，唯一的優(yōu)點是隔壁為外國語旗下的四十一中學(xué)，高中不參與劃片，但應(yīng)該有不少選擇陪讀的家長，但陪讀不一定要買房，對于項目意義不大，綠博園核心區(qū)域還是一片稀碎，就更不用說這些邊緣區(qū)域了，不過反倒是距離中牟縣城更近了一些。

按照今年的中牟縣中小學(xué)招生區(qū)域劃片，龍湖項目在河南省實驗學(xué)校鄭開校區(qū)范圍內(nèi)，距離上沒有任何優(yōu)勢，去這個學(xué)校還不及去縣城方便，

綠博的客戶群體已經(jīng)由18-19年的改善轉(zhuǎn)變成了地緣純剛需，大部分人是沖著低價抄底來的，傳說中的中牟新區(qū)還沒有來，但就算是來了也不別指望會有什么直觀上的改變了，多少主城無縫對接的新區(qū)還沒有搞明白呢。(展開全部)

碧桂園時代城錦園最近推工抵房，89平三房精裝的總價才67萬一套，單價7500元一平，預(yù)計2025年6月交房，需要全款網(wǎng)簽。原本的交付時間是2024年8月，但今年年初以來，一直不見工人施工，之前的幾期都延期交付，但好賴鴻園璟園在3月份都順利交付了，目前錦園的大部分樓體主體結(jié)構(gòu)完成，屋面找坡、防水、保溫、保護(hù)層完成，連廊欄桿安裝完成，煙道安裝完成，室內(nèi)排水立管安裝完成，鋁合金窗框安裝完成，個人感覺25年6月交付還是難度很大的。

業(yè)主也無需對錦園期待過高，之前交付的五期璟園已經(jīng)打了樣板，五期璟園一共四棟樓，全是三梯六戶設(shè)計，也是連廊設(shè)計，樓體外立面看著比較清爽，景觀稀稀疏疏普普通通沒啥亮點，戶型都是89平小三房，精裝修，配備新風(fēng)系統(tǒng)、全屋地暖、指紋密碼鎖、智能馬桶，配置倒是挺全，但裝修水平質(zhì)量一般，要么這沒密閉，要么那空鼓開縫，這毛病那毛病太多。估計錦園也是這，能交了就行了。

時代城從2020年一期11800到后來12500，再到現(xiàn)在7500，可謂見證了鄭州房地產(chǎn)的跌宕起伏。但也說明一個問題，近郊盤和遠(yuǎn)郊盤一樣不抗跌，那它北邊的南四環(huán)來看，離地鐵2號線近的，周邊成熟，有學(xué)校的綠都瀾灣還是比較抗跌的，二手房還維持在12000-13000，而東邊比較荒的，沒地鐵公交的永威城融創(chuàng)城，則只有一萬出頭。(展開全部)

建業(yè)時代和鳴項目幾經(jīng)兜轉(zhuǎn)終有由高新區(qū)管委會下屬國有獨資公司鄭州高新城市開發(fā)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)收購，改名高新城開·松云縵重新出發(fā)。

這不立馬重整旗鼓把各種分銷渠道利用上（接下來各位的朋友圈估計都會看到各種渠道的中介推銷信息），直接打出9XXX的價格，這豈不是快夢回10年前，鳥槍換炮，堪稱五龍口攪屎棍。

項目位于五龍口南路南、電廠路東，占地約42.5畝，規(guī)劃6棟高層產(chǎn)品，其中還有1棟樓是東西朝向，總建筑面積185868.69㎡，容積率4.86，綠地率30.01%，建筑密度23.36%。
戶型設(shè)計有70㎡兩房，89㎡、115㎡、125㎡、130㎡三房，143㎡四房，其中5號樓東西朝向布局，個人感覺所謂的9XXX大概率就是5號樓上不太好的樓層了。

五龍口這個位置其實略顯尷尬，作為高新區(qū)唯一在三環(huán)內(nèi)的區(qū)域爹不疼娘不愛，感覺發(fā)展比高新主城節(jié)奏慢了不少，好在地鐵8號線的途徑讓區(qū)域有了交通價值，再加上本身就屬于三環(huán)內(nèi)，有華強(qiáng)城市廣場的綜合體商業(yè)配套和一大批之前老小區(qū)底商的加持，人間煙火倒是豐富不少。

教育資源屬于有但是不精，片區(qū)小學(xué)初中都齊全但是沒有名校加持；醫(yī)療資源環(huán)保北路與化肥東路西北角的省中醫(yī)院高新區(qū)院區(qū)（在建中，占地約33畝，一棟醫(yī)技樓，一棟病房樓）以及在建的農(nóng)業(yè)路南側(cè)鄭大一附院西院區(qū)，都是10分鐘即可達(dá)到的范圍；綜合下來吃行病等問題都基本滿足，這就是三環(huán)內(nèi)的基本線，這也是為啥很多購房者都是休要騙我出三環(huán)的原因。

高新城開·松云縵現(xiàn)在釋放的價格顯然是為了十一國慶沖銷量，國資全盤接手后交付已經(jīng)不成問題，品質(zhì)上因為規(guī)劃早已完成沒辦法更改，戶型設(shè)計不算很菜也沒現(xiàn)在那么新穎，周邊配套齊全雖然有比如消防站等瑕疵和比例因素，但是一切在價格面前都是浮云，周邊的新房甚至二手房都沒這個價的，可謂是背刺一眾“鄰居”，現(xiàn)在的首付款政策，貸款政策和各種zf補(bǔ)助力度都空前絕后，對于剛需來講，如有需求確實可以考慮這個項目，剛需需要的他全都有，對于剛改和改善來講就不太合適了~

歷史經(jīng)驗告訴我們：買房，一定要在政策的窗口期。買對了時機(jī)，就能省很多錢。 “君子謀時而動，順勢而為?！币粯拥牡览?/cite>(展開全部)