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楊金的項(xiàng)目之多，多到某些項(xiàng)目已經(jīng)完全忘記了它的存在。

金水城市更新綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)，招標(biāo)人為鄭州金水投資集團(tuán)有限公司，其中就包括16號(hào)地塊尚璞觀邸建設(shè)項(xiàng)目，位于金水科教園區(qū)楊金路與觀禮路交叉口西南角，項(xiàng)目占地3.3萬(wàn)平方米，容積率2.5，總建筑面積11.11萬(wàn)平方米，2023年8月被金水城投子公司底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)6078元/㎡。

實(shí)地探盤(pán)，北側(cè)緊鄰楊金路，對(duì)面為多次移主的金科項(xiàng)目，東側(cè)為馬林安置區(qū)，西側(cè)隔一個(gè)地塊為河南外包產(chǎn)業(yè)園，所處區(qū)域就是當(dāng)初被稱(chēng)為未來(lái)將是楊金最高價(jià)值點(diǎn)的金科智慧城板塊，只是目前還是一片荒蕪，包括16號(hào)地塊也是沒(méi)有任何進(jìn)展的，整個(gè)楊金現(xiàn)在都是舉步維艱，所以這個(gè)區(qū)域的未來(lái)現(xiàn)在也很難說(shuō)，好在距離楊金商業(yè)圈聚方科技園和外包產(chǎn)業(yè)園還近一些，出門(mén)買(mǎi)個(gè)東西吃個(gè)飯還是方便點(diǎn)，楊金片區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展還是離不開(kāi)楊金路，總體位置還是不錯(cuò)的。

教育資源現(xiàn)在距離近的只有47中，整個(gè)楊金都在這劃片，小學(xué)目前沒(méi)有，楊金片區(qū)的小學(xué)都集中在龍?jiān)绰芬晕鳎瑩?jù)說(shuō)現(xiàn)在萬(wàn)科、康橋、萬(wàn)林、益通幾個(gè)社區(qū)的家長(zhǎng)自發(fā)組織租公交車(chē)接送孩子在碧桂園天譽(yù)北側(cè)的藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)上下學(xué)，這個(gè)學(xué)校不參與劃片，但需要特長(zhǎng)面試，是龍?jiān)绰肺鲙讉€(gè)社區(qū)家長(zhǎng)的首選。

入市無(wú)非也就是低密度小高層，但明顯這個(gè)配置在楊金也已經(jīng)審美疲勞，沒(méi)有什么太大的看點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

大來(lái)鄭東壹號(hào)院挺會(huì)趕點(diǎn)，恰逢華潤(rùn)潤(rùn)府清盤(pán)，開(kāi)始入市，效果圖看起來(lái)一點(diǎn)也不糊弄，地塊很大，占地約117畝，共計(jì)887套，大部分戶(hù)型超過(guò)170平，標(biāo)準(zhǔn)的大平層項(xiàng)目，車(chē)位配比1：2.5，定位改善。

容積率2.89，不算高，比建業(yè)天筑和華潤(rùn)幸福里低些，跟瀚海晴宇基本持平。

戶(hù)型設(shè)計(jì)看上去還不錯(cuò)，依然設(shè)計(jì)了端廳，但看上去比幸福里有升級(jí)，如果全部做成落地窗，效果還是棒的，目前看蘭溪府200㎡就很不錯(cuò)，無(wú)奈3.1-3.3一平的價(jià)格實(shí)在偏高。

這塊地在去年土拍后是沒(méi)什么聲音的，甚至很多買(mǎi)華潤(rùn)潤(rùn)府的業(yè)主都不知道旁邊還有一個(gè)潛在競(jìng)品。

高鐵站東廣場(chǎng)超總片區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力還是有的，潤(rùn)府就是一個(gè)很好的證明，超乎我想象，開(kāi)盤(pán)五個(gè)月基本清盤(pán)，雖然僅有300多套，成績(jī)依然不錯(cuò)。

其實(shí)這附近適合一個(gè)類(lèi)似于未來(lái)天奕的大平層產(chǎn)品，我相信大部分人看未來(lái)天奕都是能喜歡上的，無(wú)非是對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地塊周邊有抗性。華潤(rùn)幸福里地塊是不錯(cuò)的，但受限價(jià)影響，產(chǎn)品打了折扣，不然真的是鄭州第一大平層，近十年也難有超越，但超總這些地塊也不是吃素的，雖然位置比不上，但產(chǎn)品可以彌補(bǔ)。

瀚海晴宇過(guò)去表現(xiàn)是很拉跨的，外立面雖然養(yǎng)眼，但并不實(shí)用，再加上大戶(hù)型毛坯，流通性滯后，并且旁邊還有個(gè)不差錢(qián)的銀河灣已經(jīng)蓋成現(xiàn)房，不知在等誰(shuí)，真豪橫。(展開(kāi)全部)

河南的經(jīng)濟(jì)的結(jié)果公布之后，很多人關(guān)注鄭州的數(shù)據(jù)會(huì)不會(huì)不好。鄭州市統(tǒng)計(jì)局公布2023年鄭州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。初步核算，2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為13617.8億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%。
2023年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)12.8%。從三大門(mén)類(lèi)看，采礦業(yè)增長(zhǎng)26.7%，制造業(yè)增長(zhǎng)13.7%，電力、熱力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)下降2.0%。從主要行業(yè)看，計(jì)算機(jī)通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增加值分別同比增長(zhǎng)13.6%、67.0%和12.0%。
2023年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5623.1億元，同比增長(zhǎng)7.7%。從商品類(lèi)別看，限額以上單位建筑及裝潢材料類(lèi)零售額增長(zhǎng)53.4%，石油及制品類(lèi)零售額增長(zhǎng)29.4%，家用電器和音像器材類(lèi)零售額增長(zhǎng)25.4%，汽車(chē)類(lèi)零售額增長(zhǎng)21.6%，其中新能源汽車(chē)零售額增長(zhǎng)82.0%。
1.汽車(chē)制造業(yè)。汽車(chē)制造業(yè)工業(yè)增加值增長(zhǎng) 67%。畢竟去年比亞迪投產(chǎn)了，上汽乘用車(chē)鄭州基地是上汽最大的出口生產(chǎn)基地。宇通客車(chē)也都業(yè)績(jī)不錯(cuò)。宇通集團(tuán)：2023年，宇通集團(tuán)銷(xiāo)售各類(lèi)商用車(chē)45378輛，同比增長(zhǎng)20%，年?duì)I業(yè)額達(dá)到362.3億，同比增長(zhǎng)18%，去年的時(shí)候，宇通業(yè)績(jī)不好，員工離職的短視頻也可多。今年業(yè)績(jī)很好，又在常西湖新區(qū)的鄭州大劇院舉辦年會(huì)。汽車(chē)類(lèi)零售額增長(zhǎng)21.6%，其中新能源汽車(chē)零售額增長(zhǎng)82.0%。汽車(chē)銷(xiāo)售也增加很多。
2.裝修。建筑裝潢、家居家電都增長(zhǎng)較快。經(jīng)過(guò)保交樓政策的支持，很多延期的樓盤(pán)交房了，這也給裝修市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。比如名門(mén)翠園、恒大城這些曾經(jīng)的問(wèn)題樓盤(pán)也交房了。(展開(kāi)全部)

大來(lái)鄭東壹號(hào)院終于揭開(kāi)神秘面紗，東廣場(chǎng)板塊再上新，潤(rùn)府的最強(qiáng)競(jìng)品來(lái)了。

規(guī)劃9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園，容積率2.894，層高3米，總戶(hù)數(shù)887戶(hù)，地下停車(chē)位2254個(gè)，外立面為鋁板+玻璃幕墻組成，如果能1:1全部呈現(xiàn)，這個(gè)顏值是非常高的，兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，部分可做到電梯入戶(hù)，3+1房?jī)尚l(wèi)、4+1房三衛(wèi)為主，戶(hù)型都非常的方正，大面寬，還是比較符合鄭州購(gòu)房者的審美標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)品總體還是不錯(cuò)的，定位也非常明確，純改善盤(pán)，東廣場(chǎng)板塊果然不上新則已，一上新就是精品。

周邊有銀河灣項(xiàng)目、瀚海晴宇等項(xiàng)目，南側(cè)即是在建的華潤(rùn)中原超級(jí)總部基地項(xiàng)目，所以這個(gè)位置的價(jià)值已無(wú)需多言，東廣場(chǎng)的板塊現(xiàn)在也處于快速發(fā)展階段，再過(guò)3-5年應(yīng)該就是另外一幅景象了，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)交房，急需安排的應(yīng)該是教育資源，內(nèi)部規(guī)劃有小學(xué)和初中教育用地，目前還沒(méi)有提上日程，潤(rùn)府安排的學(xué)校是鄭東新區(qū)春華學(xué)校，北龍湖南岸給安排了東區(qū)外國(guó)語(yǔ)分校區(qū)，北岸安排了清華附中，東廣場(chǎng)板塊作為下一個(gè)香餑餑，教育資源應(yīng)該也不會(huì)差。

整體項(xiàng)目還是非常不錯(cuò)的，唯一的缺點(diǎn)就是該地塊為鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。地上建筑面積分配比例為：賈崗社區(qū)占比31%，開(kāi)發(fā)公司占比69%。隔壁遲遲未出售的銀河灣也是一樣的性質(zhì)，連瀚海晴宇內(nèi)部也變相規(guī)劃了部分安置房，怎么分配怎么管理是個(gè)問(wèn)題，這個(gè)級(jí)別的安置應(yīng)該也不是一般的安置了。

可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

大來(lái)·鄭東壹號(hào)院來(lái)了，充滿(mǎn)了貴族氣，單看經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)幸福里在他面前都是弟弟

1號(hào)樓和3號(hào)樓的戶(hù)型，看著不錯(cuò)

金水區(qū)這種迷你盤(pán)太多了，鄭軌經(jīng)緯歸臻，城開(kāi)玥園，還有這個(gè)朗悅宸棲院，本質(zhì)是一些早期沉淀地塊的開(kāi)發(fā)利用，像朗悅這塊地原來(lái)就是鄭州廣廈置業(yè)有限公司的，廣廈在金水區(qū)有個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目廣廈城市之巔，后來(lái)廣廈官司纏身，2017年鄭州市鐵路中院把它旗下的這塊地拿出來(lái)以起價(jià)1.8億拍賣(mài)，但不了了之，輾轉(zhuǎn)后，不知怎么落到朗悅手中了。

地塊本身位置很無(wú)敵，位于紅旗路北、黃河北街東，與鄭軌遙遙相對(duì)，占地14202平米，折合21畝的，容積率7.29，典型的高密度地塊，也就以前規(guī)劃理念落后才有這種，現(xiàn)在不可能容積率這么高。
地塊的規(guī)劃已出，總建筑面積約8.6萬(wàn)平方米；規(guī)劃2棟34層高層，1棟7層洋房以及1所幼兒園及物業(yè)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)綜合用房、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，總共771戶(hù)，其中含安置房1.59萬(wàn)平方米（約150套），公租房0.48萬(wàn)平方米（94套）； 由于容積率過(guò)高，還有31套日照缺陷房，分別位于9-2#樓08戶(hù)2層，8號(hào)樓2單元03戶(hù)型2-15層，04戶(hù)型2-15層，06戶(hù)型2層，07戶(hù)型2層。

總的來(lái)看，這項(xiàng)目土地年限縮水，容積率過(guò)高，房源過(guò)于混雜，注定是一個(gè)不適合自住的新型城中村，不過(guò)由于金一環(huán)，臨地鐵等優(yōu)勢(shì)，出租還是很吃香的。
個(gè)人感覺(jué)朗悅做產(chǎn)品還是可以的，犧牲一棟筒子樓，成全了一棟洋房和一棟正常的板式高層，估計(jì)還能賣(mài)上點(diǎn)價(jià)格。(展開(kāi)全部)

金茂越秀未來(lái)府，賣(mài)的還算不錯(cuò)，今年截至9月份，未來(lái)府銷(xiāo)售400余套房子，總銷(xiāo)額9個(gè)億，月均銷(xiāo)售50套，還是可圈可點(diǎn)的。項(xiàng)目一期8棟樓基本售罄，今年年底交付。目前主推二期的4號(hào)樓，6號(hào)樓和13號(hào)樓，預(yù)計(jì)明年9月份交付。

這個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū)的流量中高端項(xiàng)目，一直宣傳的都很高調(diào)，不禁讓人擔(dān)心，在這減配盛行的時(shí)代，交付效果是否像宣傳的那樣，好在最近有了新消息。小區(qū)的北大門(mén)和社區(qū)鎏金會(huì)所正式開(kāi)放，擔(dān)心減配的業(yè)主可以稍微放下心了。
這個(gè)一直對(duì)外吹破天的會(huì)所，在小區(qū)南南大門(mén)，一共1300平米，分地上一層和地下一層。地上一層主打面子，300平接待大廳極盡奢華，裝修裝飾投入比較高，墻面是鎏金工藝+配色巖板，地面石材拼花，搭配金屬線(xiàn)條夾絲玻璃和皮革硬包，有落客區(qū)，休息區(qū)，還是很有面兒的。地下一層則主打里子，相當(dāng)于業(yè)主們的活動(dòng)區(qū)，有瑜伽室、健身房、VIP室、兒童閱覽室等。地面上的估計(jì)免費(fèi)，但地下的部分不知道以后是不是包給外面的機(jī)構(gòu)收費(fèi)運(yùn)營(yíng)。

進(jìn)入大門(mén)后，就是近2米高差的疊瀑景觀，水系呈階梯狀，主打高山流水的意境，這個(gè)水景采用的是普拉達(dá)綠大理石，據(jù)說(shuō)非常昂貴，不過(guò)綠瑩瑩的應(yīng)該比較好看。

目前賣(mài)的戶(hù)型從89平到146平都有，價(jià)格從15500-18500不等，越大越貴不坑窮人。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在為什么人們?cè)敢赓I(mǎi)車(chē)不愿意買(mǎi)房了，而且汽車(chē)價(jià)格普遍都很高。房?jī)r(jià)卻在不斷下滑。
前一段時(shí)間這汽車(chē)圈里有一句話(huà)特別火“再不努力，以后就只能買(mǎi)BBA了”，之所以有這句話(huà)的誕生，是因?yàn)楝F(xiàn)在越來(lái)越多的國(guó)產(chǎn)新能源車(chē)入市，價(jià)格都比肩BBA，甚至比奔馳E級(jí)，寶馬5系，A6L還要貴，動(dòng)輒四五十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)。華為問(wèn)界 M9 這款智能汽車(chē)有純電動(dòng)和增程兩種版本，價(jià)格為50萬(wàn)~60萬(wàn)元。MPV車(chē)型理想MEGA預(yù)售價(jià)60萬(wàn)，還有SUV仰望U8售價(jià)109.80萬(wàn)。連小米造車(chē)也說(shuō)了價(jià)格不會(huì)低。
2023年，我國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量首次均突破3000萬(wàn)輛，分別完成3016.1萬(wàn)輛和3009.4萬(wàn)輛，同比分別增長(zhǎng)11.6%和12%，年產(chǎn)銷(xiāo)量雙雙創(chuàng)歷史新高，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)較高增長(zhǎng)。
1.產(chǎn)品對(duì)比。國(guó)產(chǎn)汽車(chē)是很努力的，新能源汽車(chē)上不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，在舒適和智能上都有很大提高。反觀地產(chǎn)行業(yè)，前幾年?duì)€尾、虛假宣傳、維權(quán)的也有不少。雖然經(jīng)過(guò)紓困和保交樓，有的交樓了，也是減配。這讓人們沒(méi)有信心。不管是汽車(chē)還是房子，好的產(chǎn)品交付還是很重要的。
2.保值。這些年二手市場(chǎng)的崛起也是個(gè)因素。有二手車(chē)市場(chǎng)，有二手手機(jī)平臺(tái)，買(mǎi)個(gè)新車(chē)或者像華為 Mate60 這樣的熱門(mén)手機(jī)，用一段時(shí)間再出售，也不會(huì)賠太多，黃金也能回收，手機(jī)也能回收，車(chē)也能回收，人們面對(duì)的不再是單一的房子的消費(fèi)。而且現(xiàn)在房子也不保值了，尤其是閉眼買(mǎi)房都能賺的時(shí)代過(guò)去了，賺錢(qián)效應(yīng)沒(méi)了，網(wǎng)上也還很多折價(jià)出售房子的視頻，除了自住，人們更沒(méi)有買(mǎi)房的積極性了。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目比目前鄭州市場(chǎng)所有的高層住宅都要好

今天刷到某位賣(mài)房博主的視頻，講一位華潤(rùn)瑞府業(yè)主的賣(mài)房故事，兩年前買(mǎi)入價(jià)415萬(wàn)，現(xiàn)如今成交價(jià)413萬(wàn)，這套房我是知道的，華潤(rùn)瑞府前排中高樓層，也是小高層里面最好的樓層。
視頻里主要講該業(yè)主持有此房?jī)赡陼r(shí)間，房?jī)r(jià)低了2萬(wàn)，但因?yàn)椴粷M(mǎn)二緣故總共賠了幾十萬(wàn)，得出結(jié)論北岸是不是不能買(mǎi)？但沒(méi)有明說(shuō)，而是反問(wèn)看官蘭溪府這種北岸期房能不能買(mǎi)？你自己都說(shuō)了一通業(yè)主賣(mài)房賠錢(qián)，還有啥能買(mǎi)不能買(mǎi)。。。

首先，原業(yè)主現(xiàn)如今原因承擔(dān)增值稅快速變現(xiàn)，肯定是下了賣(mài)房的決心，具體原因我不清楚，或許是缺錢(qián)，或許是對(duì)后市的不看好都有可能，但決定賣(mài)那肯定有人家自己的考慮。

賠幾十萬(wàn)的大頭在于增值稅，如果交契稅及時(shí)或者等到滿(mǎn)二也不會(huì)有這種情況，但人家業(yè)主自己也明白，目前市場(chǎng)上很多房子產(chǎn)生5.3%增值稅肯定有自己原因的。

那么咱就說(shuō)說(shuō)瑞府這個(gè)事，過(guò)去我在瑞府寫(xiě)過(guò)不少點(diǎn)評(píng)，整體還是看好的，現(xiàn)在依然看好。
拋開(kāi)增值稅的影響，因?yàn)槠醵惒粷M(mǎn)二這個(gè)不能作為市場(chǎng)判定主要因素，個(gè)人行為占主導(dǎo)。
可以看看這兩年北龍湖400萬(wàn)左右房子的現(xiàn)狀對(duì)比：
1、龍之夢(mèng)東苑120平兩年前成交價(jià)360萬(wàn)左右，現(xiàn)在320萬(wàn)左右；
2、恒大悅龍臺(tái)158平兩年前420萬(wàn)左右，現(xiàn)在470萬(wàn)左右；
3、亞新茉莉公館160平兩年前560萬(wàn)左右，現(xiàn)在500萬(wàn)左右；

現(xiàn)在還覺(jué)得瑞府不行嗎？夠抗打啦，超越同價(jià)位鄭州90%甚至95%以上的樓盤(pán)，不要拿自己個(gè)人認(rèn)知來(lái)評(píng)判整個(gè)市場(chǎng)，哪有什么專(zhuān)家，大家都是市場(chǎng)下的一粒塵埃。(展開(kāi)全部)

貝殼航拍也算見(jiàn)證歷史了～

鞏義現(xiàn)轄15個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道，298個(gè)行政村、30個(gè)居委會(huì)，人口85萬(wàn)，位列中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣45位(蟬聯(lián)河南省首位)、全國(guó)工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣41位、中國(guó)縣級(jí)市品牌百?gòu)?qiáng)39位。2022年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成962.6億元，增速4.2%，位居鄭州6縣市第1位。
鞏義市已初步形成了以中孚、明泰、萬(wàn)達(dá)、鑫泰為代表的高精鋁，以天祥、五耐、泛銳熠輝為代表的新材料，以恒星科技、人民電纜為代表的特色裝備制造3大支柱產(chǎn)業(yè)，合并鞏義市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和豫聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成立鞏義市先進(jìn)制造業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，形成了較為完整的工業(yè)體系。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè)504家，收入超百億元企業(yè)3家。
1.向西。鄭州的主要產(chǎn)業(yè)汽車(chē)制造在經(jīng)開(kāi)區(qū)、航空港，電子信息產(chǎn)業(yè)在航空港和高新區(qū)，西邊的只有鞏義有比較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鞏義的工業(yè)還是很強(qiáng)大的，在鄭州的下屬縣市里最強(qiáng)。鄭州向東發(fā)展這么多年，鞏義依舊穩(wěn)定增長(zhǎng)也是不容易。
2.距離。緊鄰鄭州主城區(qū)的新鄭龍湖鎮(zhèn)、中牟綠博、滎陽(yáng)東片區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的都很好，但容易產(chǎn)生依賴(lài)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不景氣，還有人們買(mǎi)房回歸主城區(qū)，這些鎮(zhèn)的發(fā)展也慢了很多。滎陽(yáng) 2019 年 GDP535 億，2022 年 558 億。基本上處于停滯不前的狀態(tài)。鞏義 2019 年 GDP769 億，2022 年 962 億，已經(jīng)接近千億大關(guān)，增長(zhǎng)還是很明顯的。鄭州的一些主要產(chǎn)業(yè)也不在中原區(qū)、滎陽(yáng)這些地方。鄭州西邊的發(fā)展已經(jīng)緩慢了，除了遠(yuǎn)一點(diǎn)的鞏義，東西之間的差距也越拉越大。(展開(kāi)全部)

這兩天市場(chǎng)上關(guān)于北龍湖7號(hào)地塊終止的事議論比較多，看空大于看多，簡(jiǎn)單聊聊我的觀點(diǎn)。

北龍湖南岸確實(shí)自?xún)赡甓嗲暗男窃茷车貕K和今年初的海義地塊拍完之后，沒(méi)有新供地塊，其中海義又是停滯狀態(tài)，新增供應(yīng)確實(shí)沒(méi)有那么多。目前市場(chǎng)上又有很多客戶(hù)相買(mǎi)新產(chǎn)品，類(lèi)似璞悅這種，如果放在南岸優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格合適的情況下，完全不愁賣(mài)。

終止掛牌的原因是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意拿地，你說(shuō)他們不看好吧，好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)拍前躍躍欲試，甚至產(chǎn)品調(diào)研已經(jīng)做完，大多還是以囊中羞澀告退。

看空者很多以“開(kāi)發(fā)商不看好市場(chǎng)”為主要言論，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不拿地，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)一步下行。這一點(diǎn)想想挺可笑的，開(kāi)發(fā)商如果那么通透的話(huà)，2016年融創(chuàng)和金茂就不會(huì)拿下樓面價(jià)接近4萬(wàn)一平的地王，最終肯定是沒(méi)有掙到錢(qián)。你說(shuō)當(dāng)時(shí)受情緒影響，覺(jué)得房地產(chǎn)肯定會(huì)一直漲吧也可以理解，但2021年6月3號(hào)土拍同樣熱火朝天，當(dāng)時(shí)還在口罩期間，并且經(jīng)歷了幾年下行起，看看中海云著湖居的樓面價(jià)，再看看金茂未來(lái)府和旁邊萬(wàn)祥紫廬的樓面價(jià)，對(duì)比很是鮮明。開(kāi)發(fā)商如果能預(yù)測(cè)未來(lái)，就不會(huì)出現(xiàn)恒大、碧桂園、建業(yè)、康橋現(xiàn)如今的情況。

我反倒覺(jué)得這個(gè)事不是太大的利空，短期內(nèi)對(duì)于南岸二手房甚至整個(gè)北龍湖市場(chǎng)是利好，因?yàn)樾枨蠖唐趦?nèi)是固定的，但供應(yīng)量就這么些，以新房（洋房）為例，南岸星云灣和豐華還有100套左右，北岸璞悅僅剩一兩套，璞岸還有20套左右，綠城還有大幾十套，中海稍微多些。
再說(shuō)二手房，優(yōu)質(zhì)小區(qū)如金茂府/保利瓏熙/碧桂園豫府/正商禎瑞上境賣(mài)的都不錯(cuò)，正商善水上鏡/恒大悅龍臺(tái)/龍之夢(mèng)東苑這些在走低，整體還比較穩(wěn)。

如果這塊地以起始價(jià)成交，做成類(lèi)似于璞悅的產(chǎn)品，大概率可以搞的。(展開(kāi)全部)

燃?xì)怆y通，暖氣難通，網(wǎng)絡(luò)難通，門(mén)禁不靈，路燈不亮。

上午正弘置業(yè)不出意外的拍得鄭政高出【2024】10號(hào)（網(wǎng)）地塊。地塊原本為二類(lèi)工業(yè)用地，規(guī)劃后為二類(lèi)居住用地，服務(wù)設(shè)施用地和公園用地。

項(xiàng)目位于銀屏路東、國(guó)槐街南，位置非常好，配套很成熟。出門(mén)200米有地鐵8號(hào)線(xiàn)銀屏路站，即將通車(chē)，向西一站路可以換乘地鐵1號(hào)線(xiàn)，向西有西四環(huán)高架，向東有西三環(huán)高架，科學(xué)大道東可直達(dá)北龍湖，西直達(dá)繞城高速；東隔壁有正弘?yún)R，路南有正弘生活廣場(chǎng)，東2兩公里有高新萬(wàn)達(dá)，北1公里多有公園茂，逛街、購(gòu)物很方便；學(xué)校眾多，上學(xué)方便。有鄭大附小，鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，楓楊外國(guó)語(yǔ)，鄭州中學(xué)，朗悅慧外國(guó)語(yǔ)，鄭大附中，高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)，鄭州外國(guó)語(yǔ)，解放軍信息工程大學(xué)，鄭州大學(xué)等等；附近還有鄭州市中心醫(yī)院，鄭州西區(qū)中醫(yī)院，就醫(yī)體檢方便。

項(xiàng)目指標(biāo)——

占地面積52289.48㎡，約合78.4畝，容積率<2.5，建筑高度<80米，建筑密度<25%，綠化率>35%，底價(jià)成交，折合樓面價(jià)5176元/㎡，工程投資額>2.74億，竣工時(shí)間自取得建筑施工許可證后3年內(nèi)。新建住宅配建機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位應(yīng)100%建設(shè)充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件，機(jī)動(dòng)車(chē)充電車(chē)位不少于10%，非機(jī)動(dòng)車(chē)不少于1.5車(chē)位/戶(hù)，充電車(chē)位不少于1車(chē)位/戶(hù)。隔壁太古可口可樂(lè)地塊配置的有幼兒園和托兒所，幼兒園不少于9班，托兒所不少于29個(gè)托位。

正弘整個(gè)鄭州住宅也不多了，這次拿這個(gè)地塊也算是眾望所歸。正弘在這附近耕耘了很多年了，住宅+商業(yè)+公寓，一把抓，一個(gè)也沒(méi)拉下，可謂是名聲在外。

地塊拿下了，做什么產(chǎn)品呢？大膽猜測(cè)一下，大平層？140平起步？高新區(qū)其實(shí)不缺購(gòu)買(mǎi)力，缺的是真正的好產(chǎn)品，缺的是洋房和大平層。至少目前高新主城還沒(méi)有一個(gè)真正意義上的大平層。容積率在這放著，還限高80米，想要溢價(jià)，大平層是首選。再大膽設(shè)想一下，整個(gè)地鐵入戶(hù)，那更是錦上添花，格局一下子就出來(lái)了。

地塊也有一定的局限性，L形的地塊形狀不利于景觀的布局；東邊還有個(gè)可口可樂(lè)不知道啥時(shí)候搬走，整體沒(méi)有大毛病。

目前來(lái)看大概率年后入市，高新地緣改善首選，持幣等待吧。(展開(kāi)全部)

正所謂逢高出貨，值此全民做多中國(guó)資產(chǎn)之際，高新區(qū)加緊出讓了兩塊地，正弘置業(yè)以總價(jià)6.7658億元拿下了高新區(qū)10號(hào)地，成交單價(jià)863萬(wàn)元一畝，樓面價(jià)約5175元一平。中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司以4.3億拿下高新區(qū)9號(hào)地，樓面價(jià)4574元一平，成交單價(jià)518萬(wàn)一畝，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)價(jià)差不大，畢竟正弘拿的是高新核心區(qū)，中建拿的是雙湖科技城，錯(cuò)了一個(gè)檔次。

10號(hào)地應(yīng)該是與正弘?yún)R，青云筑一脈相承的，毋庸置疑的高新王者地塊，東側(cè)正弘?yún)R，西側(cè)保利文化廣場(chǎng)，北側(cè)高新區(qū)管委會(huì)，南側(cè)科學(xué)大道主干道和地鐵8號(hào)線(xiàn)銀屏路站，占盡了地利。
地塊屬性也沒(méi)得說(shuō)，占地78.4畝，容積率2.5，限高80米，建筑密度25%，綠化率35%以上，不大不小，低密舒適，天然的改善地塊，估計(jì)就是另一個(gè)青云筑。
正弘這兩年也很給力，別家房企都哭爹喊娘，正弘憑借不錯(cuò)的產(chǎn)品和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，穿越了周期，2023年，正弘交付1萬(wàn)套房子；2024年，正弘已經(jīng)提前或者按時(shí)交付5個(gè)項(xiàng)目3200余套房子。
但這個(gè)10個(gè)地也有點(diǎn)尷尬的地方，首先地塊呈L狀，對(duì)景觀肯定有不利影響，拐角還有個(gè)可口可樂(lè)廠區(qū)，不過(guò)，瑕不掩瑜吧。
對(duì)這塊地期望值還比較高，有消息稱(chēng)，正弘計(jì)劃出資8號(hào)線(xiàn)銀屏路站無(wú)縫銜接10號(hào)地，所謂的地鐵入戶(hù)，而戶(hù)型方面則打造成135平米起步的高層大平層產(chǎn)品。(展開(kāi)全部)

曾經(jīng)西區(qū)的標(biāo)桿，11年-14年交付的，小三房成交價(jià)接近1萬(wàn)了。
一夜回到十年前的清盤(pán)價(jià)～