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林嶼境的隔壁兄弟盤(pán)——觀樾居在歷時(shí)2年后，終于揭開(kāi)神秘面紗。
在22年9月那波平臺(tái)公司兜底的土拍中，二七的城投公司新地至和開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以52150萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2022〕22號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合單位地價(jià)890.10萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4450元一平。
這塊地平平無(wú)奇，占地58畝，容積率3.0，方方正正，屬于標(biāo)準(zhǔn)的大眾臉，地塊最大的優(yōu)勢(shì)是緊鄰大學(xué)南路、南四環(huán)等主干道，一路之隔就是南環(huán)公園，好在周邊比較成熟了，綠地濱湖國(guó)際城8區(qū)、綠地中心都是現(xiàn)成的。
放在以前，肯定是做做和綠地一樣的剛需，低價(jià)跑跑量算了。但這塊地是平臺(tái)兜底的地，據(jù)限價(jià)要求，住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)13100元/平方米，如采用成品房交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2600元一平，還是比較高的。放之前賣(mài)到這個(gè)價(jià)格還是很難的。
但招商林嶼境的成功，讓觀樾居看到了希望。林嶼境主打一個(gè)輕改善，98平起步，均價(jià)10000左右，賣(mài)得很不錯(cuò)了，大一點(diǎn)的戶型甚至價(jià)格能到12000以上，所以利潤(rùn)還是有保證的。
林嶼境很快會(huì)沒(méi)房源，到時(shí)觀樾居一脈相承正好接上就行了，觀樾規(guī)劃了7棟高層，2棟8層洋房，從公示的戶型來(lái)看，也是兩梯兩戶改善，大陽(yáng)臺(tái)，花池、飄窗等，主打高贈(zèng)送率。
二七新區(qū)也慢慢由剛需進(jìn)化到改善了，華僑城、亞星、招商都在進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)。(展開(kāi)全部)

山姆要來(lái)鄭州，這個(gè)消息已經(jīng)傳了一年了，在這一年之中，中原、金水、二七和東區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)都相繼跟山姆接觸，山姆四區(qū)之爭(zhēng)似乎一直沒(méi)有停過(guò)，最終不出意外還是鄭東新區(qū)笑到了最后。

9月25日，2024年河南與跨國(guó)公司合作交流會(huì)在鄭州國(guó)際會(huì)展中心舉行，在集中簽約儀式上，鄭州市鄭東山姆會(huì)員店項(xiàng)目登臺(tái)簽約，這意味這備受爭(zhēng)議的鄭州山姆會(huì)員點(diǎn)選址最終花落鄭東新區(qū)。

山姆會(huì)員店是沃爾瑪旗下的高端會(huì)員制商店，自1996年第一家山姆超市落戶深圳，截止2023年底，已在中國(guó)24個(gè)城市開(kāi)設(shè)了48家門(mén)店，運(yùn)營(yíng)模式的核心是細(xì)分市場(chǎng)，精準(zhǔn)把握住中高端收入家庭的消費(fèi)需求和潛力，并以“會(huì)員第一”為出發(fā)點(diǎn)，提供差異化的商品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，作為高端會(huì)員店，面對(duì)的消費(fèi)群體是中產(chǎn)階層，而鄭州中產(chǎn)最集中的地方莫過(guò)于鄭東新區(qū)了，選址真的非常的精準(zhǔn)。

具體位置就是曾經(jīng)傳言的龍湖里附近，果然小道消息一般都是最準(zhǔn)確的，如意東路以東、龍湖中環(huán)南路以南，由如意河?xùn)|十街、龍翔一街、龍湖中環(huán)南路和如意東路圍合的街坊圍成，計(jì)劃2026年開(kāi)業(yè)。

位置是非常好的，與龍湖里為鄰，這里本身就是北龍湖的一個(gè)商圈，南鄰東風(fēng)渠，過(guò)了東風(fēng)渠就是老東區(qū)富人區(qū)，山姆的位置正好介于新富人區(qū)和老富人區(qū)中間，周邊東風(fēng)路、如意東路，地鐵4號(hào)線和8號(hào)線，交通非常便利，環(huán)境和城市界面也都是一流。(展開(kāi)全部)

鄭州東關(guān)虎續(xù)建項(xiàng)目，效果圖已出

6號(hào)樓主樓筏板澆筑完成

10月14日，鄭州東關(guān)虎屯續(xù)建項(xiàng)目6號(hào)樓主樓筏板澆筑完成，這是項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)續(xù)建以來(lái)第一次筏板澆筑，為后續(xù)完成首開(kāi)區(qū)預(yù)售節(jié)點(diǎn)目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

圖片
鄭州東關(guān)虎屯續(xù)建項(xiàng)目總建筑面積約80萬(wàn)平方米，是集住宅、公寓式住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)等為一體的全業(yè)態(tài)城市綜合體。其中，即將建設(shè)的1號(hào)地塊總建筑面積約47.8萬(wàn)平方米，建設(shè)有140米超高層建筑，搭配超現(xiàn)代公建外立面，造就主城核心巨作。



自進(jìn)場(chǎng)以來(lái)，面對(duì)續(xù)建場(chǎng)地修復(fù)困難、工期緊任務(wù)重、作業(yè)工序多、安全環(huán)保壓力大等諸多挑戰(zhàn)，項(xiàng)目根據(jù)預(yù)售節(jié)點(diǎn)目標(biāo)倒排工期，每日召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)，實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)帶班包保責(zé)任制，劃分責(zé)任區(qū)，壓實(shí)生產(chǎn)責(zé)任。管理人員和施工班組24小時(shí)兩班倒作業(yè)，各工序分段流水施工，提前謀劃混凝土保供方案，解決市內(nèi)高峰期混凝土運(yùn)輸車限行等問(wèn)題，全方位保障6號(hào)樓筏板順利澆筑，全面掀起大干浪潮。



項(xiàng)目地處鄭州市核心區(qū)域，承載了887戶4000余人的希望，既關(guān)系著城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，又牽動(dòng)著廣大村民的民生福祉，是省、市、區(qū)zf高度關(guān)注的重點(diǎn)民生工程和城市更新項(xiàng)目，建成后將成為鄭州中心城區(qū)的新地標(biāo)，為鄭州市全面建設(shè)國(guó)家中心城市貢獻(xiàn)積極力量。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)國(guó)泰合作項(xiàng)目，今天出了定妝照。
對(duì)于周邊樓盤(pán)，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開(kāi)始跟21世紀(jì)社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國(guó)泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺(jué)得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢(qián)退了，誰(shuí)知2016年直接迎來(lái)翻倍行情，幸虧親戚后來(lái)買(mǎi)了康橋朗城，不然又要幾年后悔?，F(xiàn)在看來(lái)，這倆二手房半斤八兩，歷史總會(huì)淹沒(méi)一切，交給時(shí)間。

說(shuō)回這個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)是國(guó)泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯(cuò)的，容積率不超4，聽(tīng)起來(lái)不低，但在美盛們?cè)萍慕鹚?，還算相當(dāng)不錯(cuò)的，總計(jì)746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒(méi)有出來(lái)，之前說(shuō)的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤(rùn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商過(guò)去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個(gè)代建代銷能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來(lái)雙方準(zhǔn)備怎么定價(jià)。

這幾年買(mǎi)金水北挺無(wú)奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒(méi)交付，金水印一期就出來(lái)啦，一期沒(méi)交付，二期出來(lái)啦，還帶出來(lái)個(gè)臻灣一品。越秀天悅文華沒(méi)交付，天悅江灣就出來(lái)啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤(rùn)國(guó)泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢(qián)，么法弄啊。。。如果我是即將買(mǎi)金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬(wàn)，兩年十萬(wàn)，等交房后買(mǎi)二手，既體驗(yàn)了北龍湖，也把金水北買(mǎi)啦，還能更省錢(qián)。(展開(kāi)全部)

高新萬(wàn)達(dá)也官宣了新的超市華豫百佳，以填補(bǔ)永輝超市閉店帶來(lái)的空白。自從永輝超市閉店后，本來(lái)就很少人的負(fù)一樓人更少了。高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在周邊正弘?yún)R開(kāi)業(yè)后也是受到很大影響。今年則是更加難過(guò)。先是科學(xué)大道雨水管道改造，周邊的商業(yè)客流也受到影響。然后就是科學(xué)大道雨水管道改造完成了，主力店永輝超市又因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題選擇閉店。現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主力店還有優(yōu)衣庫(kù)、海底撈、華為等等。高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也急需新的超市來(lái)增加客流，新的超市也可以方便周邊居民。
華為：鄭州首家華為千平全場(chǎng)景智能生活館——華為智能生活館·鄭州高新萬(wàn)達(dá)。也是有報(bào)道的鄭州最大的華為體驗(yàn)店了。
海底撈：海底撈依然很受歡迎，畢竟海底撈也是以服務(wù)好出名的。
優(yōu)衣庫(kù)：優(yōu)衣庫(kù)在高新區(qū)還是只此一家，也是能吸引人的主力店之一，畢竟優(yōu)衣庫(kù)的衣服價(jià)格不貴。
華豫百佳：華豫百佳在高新區(qū)已經(jīng)有三家店了，分別是榮邦城店、公園里店、錦和苑店。這次入駐高新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也是與其他店距離很近。
當(dāng)“爆改”的風(fēng)吹響傳統(tǒng)商超，不少企業(yè)紛紛效仿胖東來(lái)。在鄭州，華豫百佳超市被譽(yù)為鄭州版的“胖東來(lái)”，店內(nèi)多數(shù)商品都是胖東來(lái)同款。
9月20日，歷經(jīng)43天，胖東來(lái)調(diào)改的第三家永輝超市（鄭州裕華廣場(chǎng)店）恢復(fù)營(yíng)業(yè)。永輝超市裕華廣場(chǎng)店距離高新萬(wàn)達(dá)已經(jīng)很近了。
附近的正弘?yún)R則有更多的品牌和更好的位置，這也讓正弘?yún)R在高新區(qū)處于領(lǐng)先的地位。
正弘?yún)R有超市淘小胖、麥陌、耐克、阿迪達(dá)斯、巴奴等等。(展開(kāi)全部)

自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤(rùn)合作后，代建商華潤(rùn)就快速進(jìn)入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計(jì)入市不遠(yuǎn)了。
國(guó)泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯(cuò)落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢(shì)，華潤(rùn)的規(guī)劃還是高明的，都錯(cuò)開(kāi)了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過(guò)2棟洋房就慘了，頂在前面沒(méi)啥隱私性。
不過(guò)還是可以看出華潤(rùn)的功底深厚，反觀國(guó)泰之前的做法，要么是簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式排列，要么是簡(jiǎn)單的板式高層，規(guī)劃簡(jiǎn)單粗暴，產(chǎn)品平庸無(wú)奇。
華潤(rùn)規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國(guó)泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個(gè)悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤(rùn)這個(gè)140-180平的正好彌補(bǔ)了之前的空白。
不過(guò)華潤(rùn)挺不幸的，開(kāi)局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個(gè)強(qiáng)敵，豫園定位比國(guó)泰高，位置更好，戶型比國(guó)泰舒適，名氣比國(guó)泰地塊大。
個(gè)人覺(jué)得華潤(rùn)最好價(jià)格讓步下，拿地的樓板價(jià)是4700元一平，其實(shí)還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個(gè)15%。
現(xiàn)在金水北的競(jìng)爭(zhēng)算是良性競(jìng)爭(zhēng)，大家都比著誰(shuí)更好，小區(qū)品質(zhì)越來(lái)越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開(kāi)全部)

央企也是不靠譜啊，承諾的商業(yè)遲遲不建，在郭嘉大力提振樓市消費(fèi)信心，鼓勵(lì)大家進(jìn)行樓市消費(fèi)的當(dāng)下，公然與郭嘉唱返調(diào)，真是寒了廣大業(yè)主的心吶

華潤(rùn)弄的業(yè)態(tài)很豐富啊，還懟兩棟洋房

酒香也怕巷子深，金投豫發(fā)豫園的TG也搞起來(lái)了，個(gè)人感覺(jué)這房子不咋愁賣(mài)的，因?yàn)樘倭耍「邔右还灿?棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開(kāi)盤(pán)3棟樓，也就90套房，主打140平的。買(mǎi)這就是圖小高層稀缺，如果是高層，太多了，美盛、越秀大把可選。
除了常規(guī)的那些，豫園主打的還是學(xué)區(qū)，文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中老牌總校，在名校濟(jì)濟(jì)的金水區(qū)，47中不能算很拔尖，但在第二梯隊(duì)還是排的上的，再加上周邊城市界面很不錯(cuò)，所以豫園的綜合性就很好。
現(xiàn)在豫園也有底氣，是金水區(qū)唯一一個(gè)不接受房票的項(xiàng)目。當(dāng)然房票客戶也得掂量掂量，拿房票買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目是否劃算。
在經(jīng)歷過(guò)美盛金水印、越秀天悅江灣、美盛臻灣一品、信達(dá)天樾等改善項(xiàng)目的洗禮，金水區(qū)改善客戶的眼光越發(fā)高了，建筑規(guī)劃、建標(biāo)建材、園林景觀、單元大堂、戶型設(shè)計(jì)、地下車庫(kù)都成為各項(xiàng)目要卷的點(diǎn)。豫園來(lái)得早，但開(kāi)盤(pán)晚，算是經(jīng)過(guò)了一輪，能夠集合各盤(pán)優(yōu)點(diǎn)，算是集大成者吧。戶型方面創(chuàng)新X+LDKB進(jìn)化設(shè)計(jì)，得房率最高約103%得房率，獨(dú)立電梯門(mén)廳。
豫園也采用的大師組合模式，雖然有孟凡浩、孫虎、丹健國(guó)際等知名大家，但現(xiàn)在鄭州也不缺這些大師，所以歸根結(jié)底還是看產(chǎn)品呈現(xiàn)效果的。像美盛金水印就做的不錯(cuò)，做出來(lái)實(shí)景，很不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

昨日，自然資源規(guī)劃局對(duì)青寨城改項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃公示。

大河路南、桂圓北街東，容積率2.49，綠地率35.29%，建筑密度22.52%，規(guī)劃13棟6-7層洋房、7棟23-28層高層建筑及1棟幼兒園。

讓人非常意外的一個(gè)項(xiàng)目，青寨城改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商鄭州惠乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后大股東為鄭州市惠濟(jì)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)事務(wù)中心，查不到關(guān)于這個(gè)地塊的土拍信息，相關(guān)資料只顯示這是青寨安置房項(xiàng)目，但安置房項(xiàng)目建成洋房這個(gè)規(guī)格是不是有點(diǎn)太高了呢，所以有沒(méi)有一種可能是安開(kāi)混合項(xiàng)目，高層安置，洋房商品房出售，當(dāng)初隔壁的招商內(nèi)部還搭配有1000多平安置房呢。

位置還是非常不錯(cuò)的，北側(cè)大河路，隔壁鄰居有招商雍瑞園和萬(wàn)科天倫紫臺(tái)，向西文化路，地鐵7號(hào)線今年年底前開(kāi)通，南側(cè)即是自帶富貴的黃河迎賓館及大面積的別墅群，除了北側(cè)大河路可能有點(diǎn)吵以及門(mén)口的道路向東不通之外，這個(gè)位置自帶改善基因。

高層暫且不說(shuō)，洋房產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，層高3米，一梯兩戶電梯入戶設(shè)計(jì)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)相對(duì)來(lái)說(shuō)有點(diǎn)保守，但也曾是市場(chǎng)上最受歡迎的一種標(biāo)準(zhǔn)的南北通透戶型，南北雙陽(yáng)臺(tái)，客廳開(kāi)間達(dá)4.5米。

惠濟(jì)北的項(xiàng)目也是扎堆涌現(xiàn)，文化路以西就有招商和萬(wàn)科，文化路東側(cè)又有別墅堆里的招商小高層項(xiàng)目，剛宣布的鐵投城發(fā)賈魯河河景房項(xiàng)目，從地塊指標(biāo)條件到開(kāi)發(fā)商再到設(shè)計(jì)真的都是非常優(yōu)質(zhì)，青寨項(xiàng)目在這些大佬面前難免有點(diǎn)黯然失色，但作為安開(kāi)混合項(xiàng)目可以價(jià)格取勝，一旦入市，只要價(jià)格合適，還是有市場(chǎng)的。(展開(kāi)全部)

鄭州地鐵的地塊都沒(méi)得說(shuō)，全是金邊銀角的優(yōu)質(zhì)袖珍地塊。
12月6日，鄭州地鐵集團(tuán)旗下的鄭州軌道石橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以3.7億元的底價(jià)摘得編號(hào)為鄭政出〔2024〕25號(hào)（網(wǎng)）的鄭州市金水區(qū)一住宅地塊。該地塊位于優(yōu)勝南路南、南陽(yáng)路東，占地31畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、文化設(shè)施（地下交通服務(wù)場(chǎng)站、零售商業(yè)、餐飲），容積率2.6，建筑密度32％，建筑高度80米。
這個(gè)角落的含金量很高，地鐵3號(hào)線和7號(hào)線交匯處，南側(cè)是金水河和鄭州人民公園，周邊很多破舊老小區(qū)，比如中亨花園，暉達(dá)優(yōu)勝小區(qū)，優(yōu)勝花園等。這里已經(jīng)很久沒(méi)有新樓盤(pán)出現(xiàn)了，但這里一直是鄭州的焦點(diǎn)，往北2公里，就是很知名的萬(wàn)科美景世玠，往西不遠(yuǎn)，就是二手房里的扛把子天下城。
所以，這個(gè)30畝的地塊，就有了兩種截然不同的發(fā)展方向。
一是保守點(diǎn)，像鄭軌經(jīng)緯歸臻，風(fēng)尚西苑一樣，做簡(jiǎn)單兩三棟樓的剛需戶型，快去銷售回款。
二是激進(jìn)點(diǎn)，像雅頌居、華潤(rùn)悅府一樣，仗著地段優(yōu)勢(shì)，打造3棟市中心大平層，高價(jià)惜售。
個(gè)人感覺(jué)鄭軌估計(jì)還是第一種路線，而且大石橋位置雖好，但總透著股屌絲氣息，除非全拆了重新弄。
鄭州軌道這兩年拿了不少地塊，基本都是自主開(kāi)發(fā)，除了云麓，鮮有拿的出手的大項(xiàng)目，也沒(méi)有把地鐵上蓋的商業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)，有點(diǎn)可惜。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)房大學(xué)路?正某某岸
高層4900起，洋房5900起
50%首付直接變?nèi)睿谙M(fèi)降級(jí)的大時(shí)代為何不多走3公里？一個(gè)四環(huán)一個(gè)四環(huán)半。只有3公里區(qū)別。房?jī)r(jià)相差極其大。鄭州是一個(gè)很包容的城市三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)也有1萬(wàn)多的，為什么1萬(wàn)要買(mǎi)到四環(huán)而且是期房。剛需不剛需，改善不改善，主打一個(gè)任性隨意，不看透房產(chǎn)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)一定會(huì)被反噬自己資產(chǎn)的價(jià)值！

前幾天被中海時(shí)光之境的紅色海報(bào)刷屏，主要寫(xiě)的是“摘地一周年，勁銷23億元”。這個(gè)成績(jī)還是很猛的，并且沒(méi)啥水分，僅11月份之前的備案金額就有近20億元。像今年的幾個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)蘭溪府/華潤(rùn)超總也都是十幾個(gè)億的銷售額。

我一直覺(jué)得中海價(jià)格中規(guī)中矩，但流速很快，賣(mài)的很好。第一次去的時(shí)候還沒(méi)什么呈現(xiàn)，這次過(guò)去大部分已經(jīng)展示出來(lái)，在幾個(gè)樣板間轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，放在北龍湖那幾個(gè)新樓盤(pán)里還差點(diǎn)意思，放在中原區(qū)可以說(shuō)是碾壓級(jí)別。

一期7、9兩棟樓沒(méi)賣(mài)，10號(hào)樓還有部分房源，其他樓棟基本售完。一批次預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2026年年中，看目前的進(jìn)度又可能提前交付。二期是2026年10月份前后，差別不大，一期二批次也在這個(gè)時(shí)間段，目前還有部分房源沒(méi)有推出。二期149平基本售完，剩下個(gè)別頂?shù)讟菍樱?79平洋房還有很多可選。

停車的時(shí)候，感覺(jué)洋房外立面挺一般的，沒(méi)有質(zhì)感，跟北龍湖的云著湖居比起來(lái)差點(diǎn)意思，中海九號(hào)公館倒是有一拼。

按照目前的去化速度，預(yù)計(jì)到明年年中，這兩塊地能賣(mài)個(gè)七七八八。賣(mài)的快對(duì)于中海業(yè)主來(lái)說(shuō)不見(jiàn)得好事，早早賣(mài)完就會(huì)不太用心，參考中海云著湖居，老老實(shí)實(shí)蓋房，還真是不錯(cuò)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)規(guī)模性維權(quán)。

附近兩個(gè)改善小區(qū)昆侖望岳和萬(wàn)科山河道的二手房已經(jīng)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，報(bào)價(jià)都在1.8萬(wàn)左右，成交的還行，每月都有幾套二手房成交。(展開(kāi)全部)

11月30日，鄭州地鐵6號(hào)線一期東北段將開(kāi)始初期運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著6號(hào)線一期實(shí)現(xiàn)全線貫通。6號(hào)線還是很給力的，搶在了7號(hào)線和8號(hào)線前面。
對(duì)于市區(qū)的人們來(lái)說(shuō)，對(duì)于地鐵開(kāi)通已經(jīng)無(wú)感了，但對(duì)于西南邊陲的人們來(lái)說(shuō)，6號(hào)線的開(kāi)通意義重大，住在洞林湖，上班在北龍湖，夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。據(jù)悉，6號(hào)線一期全線貫通運(yùn)營(yíng)后，洞林湖的幾個(gè)站點(diǎn)6點(diǎn)發(fā)車，工作日最小行車間隔約5分鐘，周末及節(jié)假日行車間隔約8分，線路單程運(yùn)行時(shí)間約70分鐘，1個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間，還是可以的。

提到洞林湖，不能不提恒大山水城，曾經(jīng)的洞林湖三巨頭之一，最近爆出個(gè)新聞，業(yè)主2017年開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)是9000元一平，但現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)只有3088元一平，打折打到腳脖子了，想想同為遠(yuǎn)郊的南龍湖，目前還能維持在5000-6000，充分說(shuō)明與市區(qū)的距離遠(yuǎn)近決定了價(jià)值大小。這算是給遠(yuǎn)郊盤(pán)來(lái)了個(gè)現(xiàn)身說(shuō)法。除了賬面價(jià)值，遠(yuǎn)郊盤(pán)的生活價(jià)值也是大打折扣，現(xiàn)在冬天了，有業(yè)主反映，恒大山水城一期交房快10年了，至今未通暖氣，年年反映年年解決不了。

不過(guò)，即使這樣，洞林湖也還在蓬勃發(fā)展中，有學(xué)校，有影城，有公園，有湖泊，就在12月2日，賈峪鎮(zhèn)還簽了個(gè)“中原康谷”項(xiàng)目框架協(xié)議，要在洞林湖發(fā)展中醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目包括康養(yǎng)品展售空間、康養(yǎng)配套客房、康養(yǎng)湯泉、名師巡診館、本草研習(xí)園、康養(yǎng)營(yíng)地、洞林書(shū)院等。(展開(kāi)全部)

終于，建業(yè)河畔洋房復(fù)活了。
12月12日，河南匯融資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司首筆保交付工程款2000萬(wàn)元成功注資建業(yè)河畔洋房項(xiàng)目，16日建業(yè)河畔洋房舉行全面復(fù)工儀式，惠濟(jì)區(qū)、建業(yè)集團(tuán)、河南匯融資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司（河南省投資集團(tuán)全資子公司）、浙商銀行、中建七局、花園口鎮(zhèn)等有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)出席開(kāi)工儀式，各方有力人士紛紛表示要盡快全面復(fù)工，早日交付。
這項(xiàng)目的銷售火熱期大概是在2020年-2021年，當(dāng)時(shí)合同約定精裝交付日期為2024年9月30日，已經(jīng)算很晚的交付日期了，但自從2022年10月處停工以來(lái)，就基本處于停工狀態(tài)，當(dāng)然中間不乏表演式施工。
個(gè)人一直覺(jué)得這項(xiàng)目挺肥，有接盤(pán)價(jià)值，應(yīng)該不會(huì)拖這么久。因?yàn)轫?xiàng)目共計(jì) 1206套房源(全部是143平)，位置好，產(chǎn)品優(yōu)，已售的不過(guò)400來(lái)套，剩余可售房源充足，應(yīng)該不愁白衣騎士的，沒(méi)想到還是拖了這么久。
由于拖得太久，目前北區(qū)的諸多的神盤(pán)已經(jīng)出世，越秀天悅江灣，招商迎賓瑞景苑，鐵建花溪樾，戶型建標(biāo)景觀都一等一的，當(dāng)初的神盤(pán)建業(yè)河畔洋房如今也顯得有些遜色，再加上市面上的復(fù)工項(xiàng)目交付效果達(dá)不到業(yè)主心理預(yù)期，恐怕河畔洋房再啟動(dòng)銷售還要費(fèi)一番功夫。
當(dāng)初建業(yè)河畔洋房的售價(jià)高達(dá)2.2萬(wàn)，而越秀等紅盤(pán)的價(jià)格不過(guò)1.8萬(wàn)，誠(chéng)然，建業(yè)7-11的洋房小高層得房率比較高，但越秀等新盤(pán)的贈(zèng)送面積也能平分秋色。(展開(kāi)全部)

對(duì)于不推薦買(mǎi)惠濟(jì)區(qū)的理由，可能有以下幾點(diǎn)：
看盤(pán)
產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后：惠濟(jì)區(qū)在鄭州市各區(qū)域中，無(wú)論是GDP還是產(chǎn)業(yè)增速都相對(duì)落后。盡管惠濟(jì)區(qū)擁有三全、思念等知名食品品牌，但缺乏現(xiàn)象級(jí)的產(chǎn)業(yè)集聚，同時(shí)旅游文化產(chǎn)業(yè)也未得到充分發(fā)展，未能形成具有吸引力的產(chǎn)業(yè)鏈。
交通通勤不夠便利：惠濟(jì)區(qū)距離鄭州的核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，且目前僅有一條2號(hào)線通車，與其他區(qū)域的通勤便利度相比存在差距，這可能影響到居民的日常生活和工作出行，建業(yè)花園里，保利海上五月花，天地灣交房多年，周圍被斷頭路垃圾路圍困，影響居民的最后一公里的路不修，可見(jiàn)服務(wù)理念和水平的差距。
教育資源相對(duì)匱乏：惠濟(jì)區(qū)的教育資源相較于金水區(qū)、中原區(qū)等老城區(qū)來(lái)說(shuō)較為匱乏。這里有鄭州最差的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的基礎(chǔ)教育，雖然有一些不錯(cuò)的中學(xué)，但整體上教育資源不夠雄厚，可能無(wú)法滿足家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的需求。
區(qū)域發(fā)展成熟度低：惠濟(jì)區(qū)大部分區(qū)域位于四環(huán)外，整體待開(kāi)發(fā)，成熟度較低。四環(huán)內(nèi)也是發(fā)展不均衡，核心區(qū)域新小區(qū)入住的業(yè)主也是怨聲載道苦不堪言，何況其他區(qū)域，尤其是惠濟(jì)西和連霍以南的區(qū)域，開(kāi)發(fā)滯后，基建一般，配套也比較匱乏，與其他區(qū)域相比優(yōu)勢(shì)不大。
二手房市場(chǎng)低迷：惠濟(jì)區(qū)的二手房市場(chǎng)相對(duì)冷清，成交低迷。一方面是因?yàn)閯e墅群逐漸老化，產(chǎn)品過(guò)時(shí)，配套老化，社區(qū)管理跟不上等問(wèn)題導(dǎo)致難以出手，城市居民享受的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別的管理效率和政務(wù)服務(wù)水平，另一方面也與區(qū)域整體發(fā)展水平和居民購(gòu)買(mǎi)力有關(guān)。
然而，每個(gè)區(qū)域都有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和潛力，惠濟(jì)區(qū)也不例外。隨著城市規(guī)劃的不斷推進(jìn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，惠濟(jì)區(qū)未來(lái)也有可能迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇和變化，惠濟(jì)區(qū)不是鄭州重點(diǎn)發(fā)展方向，未來(lái)只會(huì)很遙遠(yuǎn)，人生有幾個(gè)十年讓來(lái)忍受周邊配套的不完善？因此，在做出購(gòu)房決策時(shí)，還需要綜合考慮個(gè)人需求、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)情況等多方面因素，綜合考慮，還是買(mǎi)zf服務(wù)力好的其他區(qū)域吧。(展開(kāi)全部)

泰宏集團(tuán)現(xiàn)在地產(chǎn)板塊基本沒(méi)啥聲音了，都是尾盤(pán)在售，像陽(yáng)光里這個(gè)古老的盤(pán)還在賣(mài)，11套特價(jià)房5500多，非特價(jià)房送負(fù)二層車位1個(gè)，就這還賣(mài)的費(fèi)勁。此外，就是搞他的建筑老本行，像承建的省人才公寓博學(xué)苑項(xiàng)目，但建筑業(yè)現(xiàn)在也不景氣，泰宏就著力發(fā)展其他業(yè)務(wù)，比如旗下的豫之霖商貿(mào)主要經(jīng)銷酒類。
雖說(shuō)泰宏沒(méi)啥亮點(diǎn)，但起碼在建樓盤(pán)都能交房，而且獲獎(jiǎng)?lì)H多，比如泰宏陽(yáng)光里，被認(rèn)定為2023年度上半年河南省建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范工地。

項(xiàng)目本身平平無(wú)奇，占地64畝，6棟高層，2棟洋房，戶型也是南龍湖的主流大路貨，高層89平和112平，洋房105平和125平，基本上是和周邊拉不開(kāi)差距的。
唯一的王炸優(yōu)勢(shì)是小喬地鐵站，距離四五百米，南龍湖的樓盤(pán)不少，但細(xì)細(xì)數(shù)下來(lái)，能稱之為地鐵盤(pán)的就泰宏，碧桂園雙湖城這寥寥幾個(gè)，其他的要么太遠(yuǎn)，要么不搭。小喬地鐵站一直因?yàn)榉N種問(wèn)題甩站，知道23年下旬才能用，正好和泰宏陽(yáng)光城交房碰上，可喜可賀。

目前龍湖樓市整體萎靡不振，但不能否認(rèn)龍湖發(fā)展至今，真的是一個(gè)成熟的城鎮(zhèn)了，連片的成熟小區(qū)，剛需盤(pán)入住率還不低，好幾個(gè)高校，地鐵、大型商超都運(yùn)營(yíng)了，不必老家地市差多少，而且華南城等專業(yè)市場(chǎng)老板都很捧南龍湖的場(chǎng)，有錢(qián)了也不去鄭州市區(qū)買(mǎi)房。所以，南龍湖生機(jī)勃勃萬(wàn)物競(jìng)發(fā)，房?jī)r(jià)又低，挺好。(展開(kāi)全部)

上個(gè)月還想著好久沒(méi)去理想國(guó)啦，準(zhǔn)備抽個(gè)時(shí)間去了解下售樓部房源情況。

還沒(méi)來(lái)的及驅(qū)車前往，就接收了鋪天蓋地的消息，先是某報(bào)道發(fā)布視頻，理想國(guó)運(yùn)營(yíng)的“理想生活”小程序里的錢(qián)不能使用，之前承諾業(yè)主可以用于繳納物業(yè)費(fèi)和園區(qū)里消費(fèi)，現(xiàn)在不能用的原因是開(kāi)發(fā)商不給結(jié)算，還欠了很多沒(méi)有結(jié)清。事情到這里基本差不多了，源頭在于開(kāi)發(fā)商，然后就找到了開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)知員工工資已經(jīng)被拖欠數(shù)月（長(zhǎng)的據(jù)說(shuō)8個(gè)月），整個(gè)一癱瘓狀態(tài)。

想想2016-2020每年的總銷售額都在40-70億之間，那可不是一般樓盤(pán)，一度可以跟“阿那亞”“良渚小鎮(zhèn)”“麓湖”這種神盤(pán)較高下。

2016年一期入市，內(nèi)購(gòu)搶房，后期還有加價(jià)10-100萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的房源，鄭州上漲，綠博的反應(yīng)還是很快的，高層產(chǎn)品最高賣(mài)至14000一平，大平層更貴，洋房16000一平，現(xiàn)在以下以下也沒(méi)有二手房成交。，當(dāng)時(shí)500萬(wàn)的270平聯(lián)排別墅，現(xiàn)在降到300萬(wàn)都難以出手。

本來(lái)想著綠博是挺慘的，但理想國(guó)自有配套還是很良心的，教育方面有一八學(xué)校，醫(yī)療方面有河南中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院，商業(yè)有杉杉奧特萊斯，園區(qū)里還有超市、咖啡店、餐飲，比如窗外餐廳（西餐）、稻草人餐廳（自助餐）、川上川菜館、拾歲火鍋、北島烤肉吧、極日料等等，這些我曾去奧萊時(shí)候也都品嘗過(guò)，味道還是不錯(cuò)的，整盤(pán)除了距離市區(qū)遠(yuǎn)，舒適度真是沒(méi)得說(shuō)。

但從購(gòu)房角度肯定是不太建議的，因?yàn)榱魍ㄐ砸埠苤匾５粽嫦裢饨鐐髀刋YM已跑，那就麻煩大了，不只是流通性，后續(xù)配套及物業(yè)服務(wù)都是大問(wèn)題，謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。并且，據(jù)我小道消息，確實(shí)跑過(guò)了，回不回來(lái)另說(shuō)。。。(展開(kāi)全部)