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自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤合作后，代建商華潤就快速進入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計入市不遠了。
國泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢，華潤的規(guī)劃還是高明的，都錯開了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過2棟洋房就慘了，頂在前面沒啥隱私性。
不過還是可以看出華潤的功底深厚，反觀國泰之前的做法，要么是簡單的兵營式排列，要么是簡單的板式高層，規(guī)劃簡單粗暴，產(chǎn)品平庸無奇。
華潤規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤這個140-180平的正好彌補了之前的空白。
不過華潤挺不幸的，開局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個強敵，豫園定位比國泰高，位置更好，戶型比國泰舒適，名氣比國泰地塊大。
個人覺得華潤最好價格讓步下，拿地的樓板價是4700元一平，其實還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個15%。
現(xiàn)在金水北的競爭算是良性競爭，大家都比著誰更好，小區(qū)品質(zhì)越來越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開全部)

酒香也怕巷子深，金投豫發(fā)豫園的TG也搞起來了，個人感覺這房子不咋愁賣的，因為太少了，小高層一共有4棟樓，每棟30套房，一共120套，首次開盤3棟樓，也就90套房，主打140平的。買這就是圖小高層稀缺，如果是高層，太多了，美盛、越秀大把可選。
除了常規(guī)的那些，豫園主打的還是學(xué)區(qū)，文化路一小直屬文渠小區(qū)和47中老牌總校，在名校濟濟的金水區(qū)，47中不能算很拔尖，但在第二梯隊還是排的上的，再加上周邊城市界面很不錯，所以豫園的綜合性就很好。
現(xiàn)在豫園也有底氣，是金水區(qū)唯一一個不接受房票的項目。當(dāng)然房票客戶也得掂量掂量，拿房票買這個項目是否劃算。
在經(jīng)歷過美盛金水印、越秀天悅江灣、美盛臻灣一品、信達天樾等改善項目的洗禮，金水區(qū)改善客戶的眼光越發(fā)高了，建筑規(guī)劃、建標建材、園林景觀、單元大堂、戶型設(shè)計、地下車庫都成為各項目要卷的點。豫園來得早，但開盤晚，算是經(jīng)過了一輪，能夠集合各盤優(yōu)點，算是集大成者吧。戶型方面創(chuàng)新X+LDKB進化設(shè)計，得房率最高約103%得房率，獨立電梯門廳。
豫園也采用的大師組合模式，雖然有孟凡浩、孫虎、丹健國際等知名大家，但現(xiàn)在鄭州也不缺這些大師，所以歸根結(jié)底還是看產(chǎn)品呈現(xiàn)效果的。像美盛金水印就做的不錯，做出來實景，很不錯。(展開全部)

6號線開通試運行了，一期東北段是6號線一期西段的延伸線，起于馮灣站，止于清華附中站，線路長度約26.4公里，設(shè)車站18座，均為地下車站。其中換乘站8座，分別與1號線在燕莊站換乘、與2號線在二里崗站換乘、與3號線在博覽中心站換乘、與4號線在清華附中站換乘、與5號線在桐淮站和姚砦站換乘、與在建7號線在大學(xué)中路站換乘、與在建8號線在小營站換乘。6號線一期東北段與西段貫通運營后,其運營線路全長約43.4公里。
2024年11月30日，鄭州市軌道交通線網(wǎng)總客運量240.15萬人次（1號線54.08萬人次、2號線47.78萬人次、3號線24.08萬人次、4號線16.77萬人次、5號線47.43萬人次、6號線9.20萬人次、10號線10.82萬人次、12號線6.93萬人次、14號線2.04萬人次、鄭許線4.58萬人次、城郊線16.44萬人次）。 ???
2024年11月29日，鄭州市軌道交通線網(wǎng)總客運量230.31萬人次（1號線51.83萬人次、2號線45.01萬人次、3號線22.41萬人次、4號線15.39萬人次、5 號線53.30萬人次、6號線2.20萬人次、10號線11.34萬人次、12號線6.30萬人次、14號線2.90萬人次、鄭許線4.40萬人次、城郊線15.23萬人次）。 ???
對比兩天的客流量，除了六號線試運行，其他線路的人流量也基本穩(wěn)定了，六號線開通試運行，客流量增加七萬人。鄭州地鐵的大規(guī)模建設(shè)也沒了，新開線路對于客流的拉動作用也不明顯了，對于房價也沒支撐作用。
一號線、二號線、五號線，客流量可以在五十萬左右，三號線四號線線路都是二十萬左右。其他線路更少一些。(展開全部)

鄭州地鐵的地塊都沒得說，全是金邊銀角的優(yōu)質(zhì)袖珍地塊。
12月6日，鄭州地鐵集團旗下的鄭州軌道石橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.7億元的底價摘得編號為鄭政出〔2024〕25號（網(wǎng)）的鄭州市金水區(qū)一住宅地塊。該地塊位于優(yōu)勝南路南、南陽路東，占地31畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、文化設(shè)施（地下交通服務(wù)場站、零售商業(yè)、餐飲），容積率2.6，建筑密度32％，建筑高度80米。
這個角落的含金量很高，地鐵3號線和7號線交匯處，南側(cè)是金水河和鄭州人民公園，周邊很多破舊老小區(qū)，比如中亨花園，暉達優(yōu)勝小區(qū)，優(yōu)勝花園等。這里已經(jīng)很久沒有新樓盤出現(xiàn)了，但這里一直是鄭州的焦點，往北2公里，就是很知名的萬科美景世玠，往西不遠，就是二手房里的扛把子天下城。
所以，這個30畝的地塊，就有了兩種截然不同的發(fā)展方向。
一是保守點，像鄭軌經(jīng)緯歸臻，風(fēng)尚西苑一樣，做簡單兩三棟樓的剛需戶型，快去銷售回款。
二是激進點，像雅頌居、華潤悅府一樣，仗著地段優(yōu)勢，打造3棟市中心大平層，高價惜售。
個人感覺鄭軌估計還是第一種路線，而且大石橋位置雖好，但總透著股屌絲氣息，除非全拆了重新弄。
鄭州軌道這兩年拿了不少地塊，基本都是自主開發(fā)，除了云麓，鮮有拿的出手的大項目，也沒有把地鐵上蓋的商業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮出來，有點可惜。(展開全部)

前幾天被中海時光之境的紅色海報刷屏，主要寫的是“摘地一周年，勁銷23億元”。這個成績還是很猛的，并且沒啥水分，僅11月份之前的備案金額就有近20億元。像今年的幾個網(wǎng)紅盤蘭溪府/華潤超總也都是十幾個億的銷售額。

我一直覺得中海價格中規(guī)中矩，但流速很快，賣的很好。第一次去的時候還沒什么呈現(xiàn)，這次過去大部分已經(jīng)展示出來，在幾個樣板間轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，放在北龍湖那幾個新樓盤里還差點意思，放在中原區(qū)可以說是碾壓級別。

一期7、9兩棟樓沒賣，10號樓還有部分房源，其他樓棟基本售完。一批次預(yù)計交付時間是2026年年中，看目前的進度又可能提前交付。二期是2026年10月份前后，差別不大，一期二批次也在這個時間段，目前還有部分房源沒有推出。二期149平基本售完，剩下個別頂?shù)讟菍樱?79平洋房還有很多可選。

停車的時候，感覺洋房外立面挺一般的，沒有質(zhì)感，跟北龍湖的云著湖居比起來差點意思，中海九號公館倒是有一拼。

按照目前的去化速度，預(yù)計到明年年中，這兩塊地能賣個七七八八。賣的快對于中海業(yè)主來說不見得好事，早早賣完就會不太用心，參考中海云著湖居，老老實實蓋房，還真是不錯，目前還沒有出現(xiàn)規(guī)模性維權(quán)。

附近兩個改善小區(qū)昆侖望岳和萬科山河道的二手房已經(jīng)進入二手房市場，報價都在1.8萬左右，成交的還行，每月都有幾套二手房成交。(展開全部)

11月30日，鄭州地鐵6號線一期東北段將開始初期運營，標志著6號線一期實現(xiàn)全線貫通。6號線還是很給力的，搶在了7號線和8號線前面。
對于市區(qū)的人們來說，對于地鐵開通已經(jīng)無感了，但對于西南邊陲的人們來說，6號線的開通意義重大，住在洞林湖，上班在北龍湖，夢想照進現(xiàn)實。據(jù)悉，6號線一期全線貫通運營后，洞林湖的幾個站點6點發(fā)車，工作日最小行車間隔約5分鐘，周末及節(jié)假日行車間隔約8分，線路單程運行時間約70分鐘，1個小時的通勤時間，還是可以的。

提到洞林湖，不能不提恒大山水城，曾經(jīng)的洞林湖三巨頭之一，最近爆出個新聞，業(yè)主2017年開盤時買是9000元一平，但現(xiàn)在二手房價只有3088元一平，打折打到腳脖子了，想想同為遠郊的南龍湖，目前還能維持在5000-6000，充分說明與市區(qū)的距離遠近決定了價值大小。這算是給遠郊盤來了個現(xiàn)身說法。除了賬面價值，遠郊盤的生活價值也是大打折扣，現(xiàn)在冬天了，有業(yè)主反映，恒大山水城一期交房快10年了，至今未通暖氣，年年反映年年解決不了。

不過，即使這樣，洞林湖也還在蓬勃發(fā)展中，有學(xué)校，有影城，有公園，有湖泊，就在12月2日，賈峪鎮(zhèn)還簽了個“中原康谷”項目框架協(xié)議，要在洞林湖發(fā)展中醫(yī)藥康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，項目包括康養(yǎng)品展售空間、康養(yǎng)配套客房、康養(yǎng)湯泉、名師巡診館、本草研習(xí)園、康養(yǎng)營地、洞林書院等。(展開全部)

高新區(qū)土地出讓！

11月8日，高新區(qū)土地推介，推介了10宗土地，覆蓋了高新區(qū)的五龍口片區(qū)、高新老城核心片區(qū)、雙湖科技城片區(qū)，總共是615畝土地，吸引了包括保利、華潤、招商、電建、中海、中建城發(fā)、越秀等央企國企，以及正弘、海義、常綠、通派、朗悅等本土民營房企在內(nèi)的近20家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與，這陣容是比以前差點意思。

咱們來一個一個看：

高新區(qū)老城區(qū)：

老城區(qū)基本上沒有新的土地供應(yīng)，這一次拿出來三宗，實屬難得。

A位于藥廠街南、臘梅路西，占地面積是50畝，容積率小于2.5，建筑高度小于80米；B位于化工路北、臘梅路西，占地是82畝，容積率小于2.5，建筑高度小于80米，這兩塊地是挨著的，臨西四環(huán)和化工路，東側(cè)則是明泰實業(yè)，距離地鐵1號線，大概500米；C位于藥廠街南、銀屏路西，占地是115畝，容積率小于2.5，建筑高度小于80米，西側(cè)是鄭州高新一中，東側(cè)則是中原制藥廠的更新項目；D位于長椿路西、蓮花街北，占地面積是26畝，容積率是2.9，建筑高度小于80米，地塊南側(cè)是鄭州大學(xué)，東側(cè)是工業(yè)大學(xué)。

這些地塊真的都是香餑餑，有小而美的，有大而精的，2.5的容積率，地塊方正，屬于高新區(qū)老城，先天發(fā)育得很好。

五龍口片區(qū)：

五龍口片區(qū)先天不足，這個區(qū)域的項目不太好賣。

A位于育林路西、東風(fēng)路北，占地面積是28畝，容積率小于2.5，建筑高度小于80米，B位于望春路西、東風(fēng)路北，占地面積是31畝，容積率小于2.5。

雙湖科技城：

各路英雄豪杰在此折戟沉沙，在這英雄也需要感嘆時也命也，新城區(qū)接受程度還是比較低的，保億豫景晨園就是一個很好的例子。

A位于金蓋街北、川楊路西，占地面積是71畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米；B位于木槿路東、川楊路北，占地面積是45畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米；木槿路東、河陽路北，占地面積是103畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米。(展開全部)

終于，建業(yè)河畔洋房復(fù)活了。
12月12日，河南匯融資產(chǎn)經(jīng)營有限公司首筆保交付工程款2000萬元成功注資建業(yè)河畔洋房項目，16日建業(yè)河畔洋房舉行全面復(fù)工儀式，惠濟區(qū)、建業(yè)集團、河南匯融資產(chǎn)經(jīng)營有限公司（河南省投資集團全資子公司）、浙商銀行、中建七局、花園口鎮(zhèn)等有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)出席開工儀式，各方有力人士紛紛表示要盡快全面復(fù)工，早日交付。
這項目的銷售火熱期大概是在2020年-2021年，當(dāng)時合同約定精裝交付日期為2024年9月30日，已經(jīng)算很晚的交付日期了，但自從2022年10月處停工以來，就基本處于停工狀態(tài)，當(dāng)然中間不乏表演式施工。
個人一直覺得這項目挺肥，有接盤價值，應(yīng)該不會拖這么久。因為項目共計 1206套房源(全部是143平)，位置好，產(chǎn)品優(yōu)，已售的不過400來套，剩余可售房源充足，應(yīng)該不愁白衣騎士的，沒想到還是拖了這么久。
由于拖得太久，目前北區(qū)的諸多的神盤已經(jīng)出世，越秀天悅江灣，招商迎賓瑞景苑，鐵建花溪樾，戶型建標景觀都一等一的，當(dāng)初的神盤建業(yè)河畔洋房如今也顯得有些遜色，再加上市面上的復(fù)工項目交付效果達不到業(yè)主心理預(yù)期，恐怕河畔洋房再啟動銷售還要費一番功夫。
當(dāng)初建業(yè)河畔洋房的售價高達2.2萬，而越秀等紅盤的價格不過1.8萬，誠然，建業(yè)7-11的洋房小高層得房率比較高，但越秀等新盤的贈送面積也能平分秋色。(展開全部)

泰宏集團現(xiàn)在地產(chǎn)板塊基本沒啥聲音了，都是尾盤在售，像陽光里這個古老的盤還在賣，11套特價房5500多，非特價房送負二層車位1個，就這還賣的費勁。此外，就是搞他的建筑老本行，像承建的省人才公寓博學(xué)苑項目，但建筑業(yè)現(xiàn)在也不景氣，泰宏就著力發(fā)展其他業(yè)務(wù)，比如旗下的豫之霖商貿(mào)主要經(jīng)銷酒類。
雖說泰宏沒啥亮點，但起碼在建樓盤都能交房，而且獲獎頗多，比如泰宏陽光里，被認定為2023年度上半年河南省建筑工程質(zhì)量標準化示范工地。

項目本身平平無奇，占地64畝，6棟高層，2棟洋房，戶型也是南龍湖的主流大路貨，高層89平和112平，洋房105平和125平，基本上是和周邊拉不開差距的。
唯一的王炸優(yōu)勢是小喬地鐵站，距離四五百米，南龍湖的樓盤不少，但細細數(shù)下來，能稱之為地鐵盤的就泰宏，碧桂園雙湖城這寥寥幾個，其他的要么太遠，要么不搭。小喬地鐵站一直因為種種問題甩站，知道23年下旬才能用，正好和泰宏陽光城交房碰上，可喜可賀。

目前龍湖樓市整體萎靡不振，但不能否認龍湖發(fā)展至今，真的是一個成熟的城鎮(zhèn)了，連片的成熟小區(qū)，剛需盤入住率還不低，好幾個高校，地鐵、大型商超都運營了，不必老家地市差多少，而且華南城等專業(yè)市場老板都很捧南龍湖的場，有錢了也不去鄭州市區(qū)買房。所以，南龍湖生機勃勃萬物競發(fā)，房價又低，挺好。(展開全部)

上個月還想著好久沒去理想國啦，準備抽個時間去了解下售樓部房源情況。

還沒來的及驅(qū)車前往，就接收了鋪天蓋地的消息，先是某報道發(fā)布視頻，理想國運營的“理想生活”小程序里的錢不能使用，之前承諾業(yè)主可以用于繳納物業(yè)費和園區(qū)里消費，現(xiàn)在不能用的原因是開發(fā)商不給結(jié)算，還欠了很多沒有結(jié)清。事情到這里基本差不多了，源頭在于開發(fā)商，然后就找到了開發(fā)商，誰知員工工資已經(jīng)被拖欠數(shù)月（長的據(jù)說8個月），整個一癱瘓狀態(tài)。

想想2016-2020每年的總銷售額都在40-70億之間，那可不是一般樓盤，一度可以跟“阿那亞”“良渚小鎮(zhèn)”“麓湖”這種神盤較高下。

2016年一期入市，內(nèi)購搶房，后期還有加價10-100萬轉(zhuǎn)讓費的房源，鄭州上漲，綠博的反應(yīng)還是很快的，高層產(chǎn)品最高賣至14000一平，大平層更貴，洋房16000一平，現(xiàn)在以下以下也沒有二手房成交。，當(dāng)時500萬的270平聯(lián)排別墅，現(xiàn)在降到300萬都難以出手。

本來想著綠博是挺慘的，但理想國自有配套還是很良心的，教育方面有一八學(xué)校，醫(yī)療方面有河南中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院，商業(yè)有杉杉奧特萊斯，園區(qū)里還有超市、咖啡店、餐飲，比如窗外餐廳（西餐）、稻草人餐廳（自助餐）、川上川菜館、拾歲火鍋、北島烤肉吧、極日料等等，這些我曾去奧萊時候也都品嘗過，味道還是不錯的，整盤除了距離市區(qū)遠，舒適度真是沒得說。

但從購房角度肯定是不太建議的，因為流通性也很重要。但若真像外界傳聞XYM已跑，那就麻煩大了，不只是流通性，后續(xù)配套及物業(yè)服務(wù)都是大問題，謹慎謹慎再謹慎。并且，據(jù)我小道消息，確實跑過了，回不回來另說。。。(展開全部)

一直深耕高新的朗悅，這是第一次進駐金水區(qū)，項目原為廣廈城市之巔的后續(xù)地塊，也是任砦城改，沉寂數(shù)年之后經(jīng)歷過法拍等一系列磨難之后終于在朗悅這被理順得以重生，位于黃河路黃河北街交叉口向北100米路東，項目所在地的售樓中心已對外開放，已開工。

實地探盤，這里就是典型的二環(huán)主城區(qū)了，生活氛圍非常濃郁，距離鄭州市人民醫(yī)院非常近，南可至花園路，北可至農(nóng)業(yè)路，東有文化路，西有南陽路，地鐵5號線和7號線非常近，出行非常便利，周圍也是被一眾有年代感的家屬院包圍，同時還有青少年公園、健康路夜市等，但身處主城區(qū)擁堵也是在所難免。

占地21畝，只有3棟樓，2棟高層、一棟洋房及1棟幼兒園，洋房+高層的混搭社區(qū)，除此之外內(nèi)部還包括150套安置房、94套公租房，不僅迷你，還是一個混搭社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)是10年前的老規(guī)劃了，面積段是60-143平，小面積段為主，140平的應(yīng)該也只有洋房幾套房源，目前展廳對外公布的幾套戶型是真的辣眼睛，甚至比不上現(xiàn)在的安置房戶型，尤其是其中一棟樓的設(shè)計，那就是妥妥的筒子樓。

朗悅接手后，戶型肯定是沒法再改，只能做一些簡單的升級改造了，對外宣傳以精奢、酒店、藝術(shù)為基調(diào)，提取寶格麗時尚品牌中的元素，打造都市精奢酒店式住宅，愿望是美好的，但現(xiàn)實實在過于殘酷，換湯不換藥，怎么包裝也改變不了這就是典型的剛需盤現(xiàn)實。

朗悅接手重新啟動后，風(fēng)險還是有的，客戶群體只有地緣，其他勿擾，這個盤這個位置能打動人心的應(yīng)該只有價格了，有需求的建議再等等，可以等現(xiàn)房。(展開全部)

電建華曦府遲遲沒有動靜，龍湖北岸F4如今只剩下蘭溪府，這也是2024年的銷冠項目，目前東苑的外立面已經(jīng)完全呈現(xiàn)，景觀示范區(qū)已對外開放，計劃明年9月份交房，主售為西苑，說好的精裝交付也改為了少量房源精裝，大部分毛坯，已經(jīng)開始做外立面，國企的項目，工期真的是一點也不耽誤。

龍湖北岸最大的劣勢就是生活配套匱乏，自從龍源路連霍高速下穿通了以后，更是有人開玩笑稱這里為楊金南，二者一路之隔，都是16層小高層，但產(chǎn)品區(qū)別和定位確是天壤之別，首先一個是北龍湖，另外一個是金水的邊緣區(qū)域，楊金面積段止步于140，龍湖北岸是140平起步，二者圈層完全不同，價差10000就充分詮釋了這一點，不過隨著云鼎湖居、瑞府的陸續(xù)交房，周邊四梁八柱的投入使用，北岸的配套和人氣也只是時間了，時間周期不會太長，是要甩楊金幾條街的。

北岸幾個項目看似同質(zhì)化非常嚴重，但也是各自卷細節(jié)，蘭溪府外立面的曲面轉(zhuǎn)角設(shè)計+大面積玻璃幕還是非常不錯的，最起碼標新立異，對外開放的景觀示范區(qū)亮點也比較多，尤其是架空層設(shè)計，蘭溪府做成了泛會所，總之買這個項目性價比還是非常高的。

之所以成為銷冠最重要的亮點一是是清華附中加分了，最初是拿合同就可以上，也是掖著藏著，官方也多次出來辟謠，其實清華附中的實力真的不用這么神秘，現(xiàn)在又被爆出需要交房才可以參與劃片，如果蘭溪府按照正常節(jié)點9月份交房，首批上學(xué)的孩子是趕不上了，但是不是可以考慮提前交房。

對于考慮學(xué)校的樓盤而言，鄭州市場上學(xué)校實力在清華附中之上的不在少數(shù)，但還有一點這里是萬眾矚目的北龍湖，都知道這里貴，但蘭溪府是目前上車門檻最低的項目，價格最能打動人心。(展開全部)

2024年2月2日，天河控股有限公司下屬公司鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（惠澤建設(shè)）底價1.73億摘得鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)）地塊（樓面地價5747元/㎡）

鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)），位于惠濟區(qū)北大學(xué)城板塊，開元路北、桂圓路西，建設(shè)用地面積18802㎡（28.20畝），規(guī)劃建筑面積30083㎡，規(guī)劃性質(zhì)為詳細規(guī)劃城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），建筑密度1.6。

土地出讓時明確要求：
該地塊所建商品住宅(毛坯)現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過20000元/平方米;如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格丕得超過4000元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。
依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關(guān)規(guī)定及來函要求,經(jīng)測算該地塊土地供應(yīng)即時房價（毛坯房價格）為18000元/平方米（已下浮10%)。

2024年8月6日，招商蛇口鄭州公司攜手招商建管成功中標惠濟區(qū)迎賓路28-019-02地塊代建管理服務(wù)?。ㄔ摰貕K即鄭政出〔2023〕53號（網(wǎng)））

地產(chǎn)寒冬時代平臺公司成為了托底的香餑餑，但是平臺公司能力和精力有限，于是代建板塊反而成為了一個有發(fā)展?jié)撃苡男沦惖?，之前的一眾TOP房企紛紛成立自己的代建板塊開始新的角逐。再這樣的大環(huán)境下2024年初，招商蛇口也正式設(shè)立招商建管作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理和開展全國代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，招商建管通過招商蛇口各地城市公司來建立業(yè)務(wù)體系和項目。

招商自借美景進入惠濟區(qū)后和惠濟的合作愈發(fā)密切，老鴉陳更是深度參與，而且代建兩個惠濟平臺的項目，可謂在區(qū)域重倉了。

12月10日鄭州市自然資源和規(guī)劃局惠濟分局公示公告了迎賓瑞景園項目的規(guī)劃，地塊規(guī)劃總建面43577.32 平方米，建筑密度24.9 %，容積率1.59，綠地率30.01 %，總戶數(shù)140戶297個停車位。6棟10層左右的小高層住宅+1棟6班幼兒園。

目前規(guī)劃公示的戶型為一梯兩戶160㎡左右的四房，雖然是一梯兩戶但是采用了雙開門電梯設(shè)計，每戶還是獨立的電梯廳，電梯廳空間可以利用，戶型內(nèi)部3臥+客廳約13米的朝南面寬，南向次主臥帶衛(wèi)生間（不過是個暗衛(wèi)），北側(cè)布置為中西廚和家政間，每個臥室都有飄窗全贈送，贈送面積也算可觀。


迎賓瑞景園旁邊的3號院和迎賓花園都是低密產(chǎn)品但是年代有點久，招商定位改善沒毛病，區(qū)域的改善也到了該換房的時候了，小地塊業(yè)主還少，大企業(yè)央企開發(fā)，適合喜歡靜謐環(huán)境的改善們，至于教育資源即使沒有名校劃片相信改善們也能找到優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，雖然是現(xiàn)房銷售，但是只有6棟10層的住宅，招商的速度應(yīng)該還是挺快的后年應(yīng)該大有希望，現(xiàn)房銷售的好處就是一目了然，進了小區(qū)看了房子就知道該不該買了，一切盡在不言之中。(展開全部)

政策來了，來了，來了！

前天財政部發(fā)布公告：對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

大致的政策如下：

(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

(二)對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權(quán)主管稅務(wù)機關(guān)通過信息共享方式取得相關(guān)信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可按規(guī)定適用告知承諾制辦理，報送相應(yīng)的《稅務(wù)證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔(dān)法律責(zé)任。

最近各種各樣的利好政策來襲，降低貸款利息，房票政策，降低契稅，增加開發(fā)商的貸款，等等一系列的政策去庫存，增加購房者的信心，這就像是開發(fā)飛機，踩一腳可能就掉下去了，但是想要起飛還是需要時間。(展開全部)

《賣柑者言》：“觀其坐高堂，騎大馬，醉醇醴而飫肥鮮者，孰不巍巍乎可畏，赫赫乎可象也？又何往而不金玉其外，敗絮其中也哉！

環(huán)鄭近郊的王者理想國要暴雷？

最近媒體爆出普羅理想國運營的“理想生活”小程序，突然停止運營了！不少業(yè)主在上面充值的費用無法使用，商戶收不到普羅物業(yè)的結(jié)賬，普羅物業(yè)也哭訴收不到普羅理想生活的結(jié)算，搞了半天是個閉環(huán)危機，源頭就是普羅生活出現(xiàn)問題了，連員工薪資都開始拖欠，這真的是哪個之前全年熱銷30億的王者？甚至于2024年上半年普羅理想國的全口徑銷售數(shù)據(jù)還高達7億+


2012年起,普羅理想國集合城市規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)、文化及世界團隊,打造4平方公里的理想生活。截止到2020年,已建成彩虹隧道、中央公園、藝術(shù)文化中心、西川生態(tài)河道、西川北島公園、奧特萊斯購物廣場、稻草人農(nóng)場、窗外餐飲系列、15年制一八聯(lián)合學(xué)校等配套設(shè)施,并自行孵化出理想音樂季、理想國國際兒童戲劇節(jié)、百老匯音樂劇夏令營、軟式棒壘球夏令營、航空航天科技夏令營、大普羅生活節(jié)等自有文化IP節(jié)日。
項目占地面積40萬平方米，建筑面積4萬平方米，綠化率40%，容積率1.1，規(guī)劃戶數(shù)6080戶，建筑類型有雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層、小高層、高層和洋房。

普羅旺世、龍之夢給普羅在鄭州的品質(zhì)樹立了很好的形象，所以理想國一出圈就備受改善們的青睞，一部分都是被理想國的理想生活舒適所打動，一部分是理想國的配套確實在一一落地，而且社群文化做的非常好，加上中牟近兩年在醫(yī)療教育資源上不斷建成落地投入使用，使得區(qū)域的價值也體現(xiàn)出來，當(dāng)然理想國更適合的是養(yǎng)老度假型居住，比如財務(wù)自由的老板們或者周邊的地緣改善們，它更像一個備用的家庭聚會和休閑地方，何北邊的思念果嶺有點類似。

去年普羅旺世的學(xué)校就爆出過財務(wù)問題，理想國的銷售中也不斷地有各種抵押房違規(guī)銷售等套路存在，可以看出資金情況也是不容樂觀的，這就像個人債務(wù)一樣已經(jīng)擠壓到一塊沒辦法拆東補西的維持了才會發(fā)生這種事情，除非變現(xiàn)一部分錢或者得到銀行的大額授信貸款，否則理想國的后路很難，一旦各種危機爆發(fā)，理想國賴以生存的各種IP節(jié)日活動以及商業(yè)文化等配套都將受到打擊。

還是希望普羅能挺過來的~（話說徐老板是回國籌錢去了還是跑路了，這么大的攤子和心血應(yīng)該有所不舍的）(展開全部)

棋逢對手，還沒有焐熱的花溪樾最強競爭對手強勢來襲，迎賓瑞景園規(guī)劃公示。

桂圓北街東、開元路北，規(guī)劃6棟10層小高層住宅項目及1棟幼兒園。

純改善屬性還是非常明顯的：

1、 容積率1.59，整個社區(qū)只有140戶，全部為一梯兩戶電梯入戶設(shè)計，層高3.2米，首層是3.3米，現(xiàn)在剛需剛改項目的層高普遍在2.9-2.95，能做到3.0米的都算是良心開發(fā)商了，稍微帶一點改善的普遍是3.0，現(xiàn)在市場上北龍湖主流是3.1米，不要小瞧這不起眼的0.1甚至是0.2米，整個房間的空間感是絕對不一樣的。

2、 四房兩廳三衛(wèi)為主，客廳開間5.5米，南北通透，中西廚房設(shè)計，設(shè)計家政間，面積段應(yīng)該在170平左右了。

3、 沒有高低配，而是選擇做了純粹的小高層設(shè)計，超大樓間距，把更多的綠化還給社區(qū)。

4、 走進開元路文化路這一帶，也因為有迎賓路的存在，給人最大的視覺體驗就是綠樹濃郁，非常幽靜，雖然被別墅群包圍，但這里的別墅也都有些年頭了，迎賓瑞景園大面積玻璃幕+鋁板的外立面設(shè)計顏值包括其他設(shè)計規(guī)格還是非常高的，上次片區(qū)上新的改善盤是雍瑞園，但面積段最大是140，二者定位不同，瑞景園就是為純改善而來。

位置挨著開元路，東可至花園路，西可至文化路，出行便利，這里確實是惠濟區(qū)核心區(qū)范圍，但因為全是別墅群，又大面積段全是鄭州師范學(xué)院校區(qū)，整體給人的感覺生活配套一般。

惠濟北接下來的市場是純改善為主，可以重點關(guān)注。(展開全部)

臨近年底，又到了交房小高峰，金水北兩著名樓盤越秀金悅文華和信達天樾九章同期交房，口碑不一，天樾九章風(fēng)平浪靜，好評不斷，收房率非常高，越秀這就不一樣了，維權(quán)，收房率較低，非常明顯天樾九章經(jīng)歷了爛尾、救世主之后，購房者心理預(yù)期明顯降低，信達接手之后基本還是按照原來的規(guī)格和配置落地，品質(zhì)絕對的很在線，越秀就不一樣了，越秀進入鄭州一直在遠郊徘徊，金水北是其首次進入主城的第一個項目，出道既入巔峰，一直都是網(wǎng)紅及各大媒體追捧的對象，購房者對于這個項目期望本身就很高，稍有不慎就會引來維權(quán)，而且沒有對比就沒有傷害，本身都沒有過錯，但二者出現(xiàn)這樣的局面真的一點也不意外。

越秀二期在售房源均價16000-19000，面積越大越貴，面積段102-143平，毛坯交付，預(yù)計交付時間是2025年底，最大的特點就是高贈送、高得房率，樓市的內(nèi)卷愈演愈烈也就是從這個項目開始的，二期不論是外立面還是戶型規(guī)劃設(shè)計也都是一期的升級之作。

原來項目最大的劣勢來自于周邊的環(huán)境和人氣，但隨著周邊一期的交房，人氣和環(huán)境也會陸續(xù)得到改變，同時這個片區(qū)又喜提金水北生態(tài)活力片區(qū)更新項目，大致范圍為連霍高速、香山路、魏河北路、長安路、三全路、文化北路圍合組成，總投資46億元，更新內(nèi)容:
1、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風(fēng)渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護綠地。

2、城市功能提升：建設(shè)康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，完善城市公共配套設(shè)施；建設(shè)商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

3、低效資源盤活：購置綠地云都會（一期）項目部分建筑面積，進行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

4、居住環(huán)境提升：建設(shè)品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

說白了，就是改善周邊環(huán)境，這個區(qū)域目前只有越秀和綠地兩個開發(fā)商，綠地爛尾多年，應(yīng)該很快也會重啟，但占比不大，所以最直接受益者當(dāng)然還是越秀。越秀目前還只是開發(fā)了兩期，后續(xù)還有好幾個地塊待開發(fā)，就算不是越秀，也同樣會引入別的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。

越秀二期目前還是金水北怎么都繞不開的項目。(展開全部)

瑞府這次基本可以宣布清盤啦，上個月拿出12套房，對外說是老帶新清退房源，其實是之前的工抵，在無房可售之后，直接拿出來出售，價格基本在28000-29000之間，但需要綁定一個車位，還有直接交首付，樓層倒是不錯，不乏7-11樓這種好樓層，大部分還是145㎡戶型。

用了大概一周時間，全部售完，成績還是很不錯的。一方面，瑞府確實斷貨了一段時間，積壓了部分意向客戶；另一方面，馬上交付，收拾下就能很快入住，相比旁邊在售樓盤蘭溪府形成了差異化競爭關(guān)系。

雖然瑞府一期已經(jīng)進入二手房市場，但優(yōu)質(zhì)房源就拿一兩套，賣掉之后就需要等待，目前總成交應(yīng)該有個七八套，僅貝殼一家就有5套，145平成交價在400-415萬之間，從5樓到15樓都有。
目前掛牌最低價420萬以上，對于不著急的客戶是可以等待，總能出來不錯的房源，并且第一排位置也比最后一排16/17號樓要好一些，高樓層在近幾年還能看看金融島。
但對于著急的客戶，確實等不了，并且很多購房者介意去購買二手房，覺得會麻煩，不如新房省心省力。

今天看了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前整個瑞府沒網(wǎng)簽的房源是個位數(shù)，接下來再出房源的可能性比較低。售樓部現(xiàn)在是一套也沒，顧問已經(jīng)開始銷售車位。

瑞府二期也進入亮燈階段，月底正常交付，北大門處還有一個便利店。整體來看，瑞府還是不錯的，清華附中已經(jīng)確定，蘭溪府南側(cè)商場已經(jīng)開建，熬個兩三年時間住起來也是不錯的。(展開全部)