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近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭包括借款人、配偶及未成年子女申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，無(wú)論是否已經(jīng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此政策作為政策工具，納入一成一策工具箱，供城市自主選用。

此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和優(yōu)惠利率，有助于降低居民購(gòu)房的成本，更好的滿足剛性和改善性住房需求。

直白來(lái)說(shuō)就是，無(wú)論你是否有房貸在還，無(wú)論你是否結(jié)清，只要你在當(dāng)?shù)?cite style="display:none">無(wú)房，就算首套。按首套房支付首付，按首套利率辦理按揭！

此政策出臺(tái)無(wú)疑是一個(gè)大利好，一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買(mǎi)新房，促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。(展開(kāi)全部)

原來(lái)的康橋龍?jiān)锤F(xiàn)在叫龍?jiān)刺扉辛耍禈虺鼍?，也就是開(kāi)發(fā)商夠肥，有大股東國(guó)網(wǎng)河南省電力公司撐腰，不然還得賣身。但現(xiàn)在自己親自下場(chǎng)操盤(pán)，已經(jīng)不是好時(shí)候了，2019年還能喊出16000，現(xiàn)在13500可能都遭人嫌棄，不缺錢(qián)慢慢賣吧。
天樾的位置算是老城復(fù)興的核心板塊，有失落有希望。
失落在于，這里環(huán)境不佳，富田太陽(yáng)城，美景天城魚(yú)龍混雜，交通線路混雜，塵土飛揚(yáng)，不上臺(tái)面。
希望在于，距離600多米的的鄭州世紀(jì)公園改造已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)投資1.4億元，力爭(zhēng)今年12月前基本建設(shè)完成并對(duì)外開(kāi)放。這個(gè)660畝的大樂(lè)園，堪稱鄭州市中心最大的公園，遠(yuǎn)超人民公園、碧沙崗公園、紫荊山公園。
項(xiàng)目總占地90畝，就這么大點(diǎn)地，還被道路分隔為三個(gè)院開(kāi)發(fā)，一號(hào)院的一些樓棟和三號(hào)院已經(jīng)交付入住。目前在售的是二號(hào)院，總占地30畝，規(guī)劃4棟樓，3棟高層1棟洋房，總戶數(shù)583戶，容積率3.44。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)較早，所以略顯陳舊，立面風(fēng)格是上個(gè)時(shí)代流行的經(jīng)典Artdeco風(fēng)格，現(xiàn)在和市面上的簡(jiǎn)約現(xiàn)代玻璃幕墻一比，貨比貨得扔。
好在壟斷國(guó)企股東有錢(qián)，工期有保證，預(yù)計(jì)今年9月交付，毛坯交付，地暖鋪裝到位，據(jù)說(shuō)還可能會(huì)提前交付。
在售的戶型都比較大，121平的雙衛(wèi)大三房，146平的大四房，戶型還是相當(dāng)方正的。
個(gè)人感覺(jué)這個(gè)盤(pán)適合那種向往都市繁華的，在這個(gè)道路交錯(cuò)的樞紐位置，可以看中原福塔，看世紀(jì)公園，看大玉米樓，頗有問(wèn)鼎中原的意思。(展開(kāi)全部)

中豫湖城印象，金水區(qū)龍?jiān)绰放c慧城大道交匯處東500米。

好手不敵雙拳，雙拳難敵四手。

6月16日，千呼萬(wàn)喚的龍?jiān)绰方K于打通了，楊金的樓盤(pán)像是打了一針興奮劑，馬上就要亢奮起來(lái)。這條路也是修了很長(zhǎng)時(shí)間，距離北龍湖2-3公里，開(kāi)車5分鐘就能到，價(jià)格相差的是天差地別，北龍的蘭溪府小戶型25000-27500元/平方米，楊金的項(xiàng)目不到兩萬(wàn)，賣的還是如此艱難，主要還是項(xiàng)目太多，原來(lái)這個(gè)區(qū)域不溫不火，現(xiàn)在火的是一塌糊涂，而且打起來(lái)了價(jià)格戰(zhàn)，哪怕像是萬(wàn)科這樣的開(kāi)發(fā)商都難受，該項(xiàng)目目前的價(jià)格是14500-16000元/平方米，預(yù)計(jì)交房的時(shí)間是2025年10月份，項(xiàng)目的東側(cè)是馬頭崗的安置房，西側(cè)則是47中學(xué)。

先簡(jiǎn)單的看一下項(xiàng)目：占地面積是139.1畝，容積率小于2.5，樓面價(jià)到5300元/平方米（這樓面價(jià)真的是便宜不少，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光的樓面價(jià)在9000左右），規(guī)劃22棟14—16層小高層、1棟9班制幼兒園、1個(gè)3000平社區(qū)高定會(huì)所，戶型面積是110平方米、132平方米、143平方米，基本上和其他項(xiàng)目大差不差。

對(duì)比一下萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光只有兩個(gè)戶型131平方米和143平方米，價(jià)格也是一降再降，從最早的17000-18000元/平方米，前一段時(shí)間蹦出來(lái)的特價(jià)房只要14000多了。

楊金的產(chǎn)品是同質(zhì)化，拼到最后就是：第一個(gè)就是開(kāi)發(fā)商、第二就是價(jià)格。

開(kāi)發(fā)商方面中豫湖城印象也是根正苗紅，中豫置業(yè)背后是河南中豫建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司，中豫建設(shè)投資背后則是河南省國(guó)資委，這穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)目梢园逊孔咏涣?，價(jià)格方面14500-16000元/平方米。(展開(kāi)全部)

常綠藍(lán)城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

估計(jì)常綠現(xiàn)在都有后悔來(lái)到金水北，金水北是一山還比一山高，沒(méi)有一個(gè)軟柿子能捏，高層108平方米原價(jià)16800左右，現(xiàn)在只要150XX起步；高層124平方米原價(jià)17500左右，現(xiàn)在只要159XX起步；小高層143平方米原價(jià)18500左右，現(xiàn)在只要168XX起步，而且現(xiàn)在已經(jīng)打出來(lái)口號(hào)延期交房可無(wú)理由退房！簽署保交付協(xié)議！

現(xiàn)在首付1萬(wàn)網(wǎng)簽，剩下交房前付清！（小開(kāi)發(fā)商加上這種首付只要一萬(wàn)塊，一定要小心）

金水北的競(jìng)爭(zhēng)還是非常非常激烈，金水北的最底部項(xiàng)目綠城沐春歌，特價(jià)房只要12500-13500元/平方米，5萬(wàn)塊就能網(wǎng)簽，而且還是學(xué)區(qū)房文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這一平方米可是便宜不少兩三千塊，學(xué)校也不錯(cuò)哦；越秀天悅江灣學(xué)校也是文化路一小翰林校區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，價(jià)格要18000元，這一平方米貴了兩三千，但是品質(zhì)也上去；再往南就是美盛教育港灣，一個(gè)胖東來(lái)、一個(gè)龍湖天街，再加上學(xué)校，簡(jiǎn)直是王炸，這還不算完，周邊還有那么多二手房康橋朗城（1號(hào)院二手房大概是1.4萬(wàn)左右）、和昌悅瀾（二手房大概也是1.4萬(wàn)左右），所以說(shuō)客戶的選擇很多，競(jìng)爭(zhēng)的事非常激烈。

該項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是學(xué)校，但是學(xué)校的優(yōu)勢(shì)被抹平了，周邊的項(xiàng)目誰(shuí)又沒(méi)有學(xué)校呢，再有一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，當(dāng)然價(jià)格不是最低，還有比它更低的價(jià)格，所以就卡到這了，風(fēng)險(xiǎn)就是小開(kāi)發(fā)商，能避開(kāi)盡量避開(kāi)。(展開(kāi)全部)

海龍昊坤苑，滎陽(yáng)市織機(jī)路與演武路交匯處。

海龍集團(tuán)在滎陽(yáng)也是大名鼎鼎，鄭州海龍集團(tuán)前身是三家大企業(yè)（河南省滎陽(yáng)市徐莊煤礦、順發(fā)煤礦、徐莊新礦），集團(tuán)于2001年成立，依托煤礦采掘，逐步形成了集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、礦業(yè)、酒店、建材制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團(tuán)公司。截止2010年底，公司總資產(chǎn)28億元，擁有員工2千余人。

海龍?jiān)跍铌?yáng)當(dāng)?shù)匾菜闶呛苡忻麣獾拈_(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)過(guò)海龍香檳大道華城、海龍華城，現(xiàn)在海龍華城五期二手房?jī)r(jià)位是6725元/平方米，項(xiàng)目的位置偏北，北側(cè)是濱河公園，西側(cè)是鄭州普HW國(guó)語(yǔ)，南側(cè)是碧桂園龍城華府，二手房的價(jià)位是7800元/平方米，當(dāng)時(shí)新房高層在8000左右，洋房首層13000元/平方米。

它這個(gè)項(xiàng)目也是改善項(xiàng)目，容積率只有2.5，項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)涵蓋洋房（7層）、大平層（25層）和高層（26層），大平層是195平方米，做的是一個(gè)四室兩廳、高層是129平方米、144平方米，洋房是144平方米，有一個(gè)四室兩廳，還有一個(gè)是三室兩廳，高層均價(jià)6300左右，首付是5萬(wàn)，洋房是8500-9300。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、實(shí)景現(xiàn)房

即買(mǎi)即住，這一點(diǎn)是完全不用擔(dān)心爛尾。

2、海龍的品質(zhì)

海龍集團(tuán)做的項(xiàng)目在滎陽(yáng)當(dāng)?shù)剡€是有一定口碑的，同時(shí)也是自己的物業(yè)。

3、配套

鄭州普HW國(guó)語(yǔ)只有一路之隔，北側(cè)是濱河公園，同時(shí)也是低密度的小區(qū)。(展開(kāi)全部)

昨天，地產(chǎn)又迎來(lái)雙重利好，但也沒(méi)有沸騰起來(lái)，資本市場(chǎng)也是微微硬了一下就歇了，吃瓜群眾也都麻木了。

今天不聊大方面，像宏觀那些，我自己也整不明白。就聊幾件小事把。

第一件事，雙重利好里面有一條就是延續(xù)支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。

對(duì)出售自有住房并在出售后一年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)有住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

之前政策是到今年底，這次延續(xù)到后年底，續(xù)了2年。（上面也認(rèn)為在25年底之前樓市難有大作為？）

這個(gè)很多人是不理解的，因?yàn)槿粘６址拷灰字?，個(gè)稅都是由買(mǎi)家出的，賣家不承擔(dān)。但這個(gè)按規(guī)定理應(yīng)賣家出，所以如果賣家再改善的話，錢(qián)也該退給他。

碰巧家里有套小房子上個(gè)月剛賣出去，過(guò)戶流程還沒(méi)走完，近半年呢還有一套買(mǎi)入需求，能退個(gè)稅1%，還不少呢。

但不知道該準(zhǔn)備什么資料，比如是否需要上一手交易的完稅證明，在接下來(lái)的交易流程中也提前留意？退稅流程怎么走，需要多久？

也沒(méi)打電話，直接跑到某個(gè)房管局辦事大廳，問(wèn)辦事人員，貌似沒(méi)聽(tīng)過(guò)的樣子，遂拿出手機(jī)，翻出文件，她叫來(lái)一個(gè)負(fù)責(zé)人，貌似聽(tīng)過(guò)沒(méi)辦過(guò)的樣子，問(wèn)的問(wèn)題也不正面回答，就讓我把這次賣房交易先走完再說(shuō)。

我也是很無(wú)奈，只能不爽的離去。因?yàn)檫@個(gè)政策也不是剛出的，去年10月份左右就下來(lái)了，到現(xiàn)在近已經(jīng)一年時(shí)間。

第二件事，這個(gè)月初鄭州發(fā)布的15條中，有一條是支持青年人才在鄭安居。

畢業(yè)3年以內(nèi)來(lái)鄭新就業(yè)青年人才，凡即日起至2023年12月31日期間在鄭首次購(gòu)買(mǎi)新房并繳納契稅的，享受100%契稅補(bǔ)貼。

三年內(nèi)，契稅補(bǔ)貼，100%，也不少錢(qián)呢。以總價(jià)200萬(wàn)房子，100平方為例，要交3萬(wàn)，即使趕上50%補(bǔ)貼情況下，也能額外優(yōu)惠1.5萬(wàn)。

有個(gè)老弟是2020年畢業(yè)的，但大學(xué)畢業(yè)一般在六七月份，按道理現(xiàn)在也算剛3年，但如果這則政策就從8.3號(hào)算起，2020年畢業(yè)的是不符合條件的，僅有2021-2022、2022-2023這兩年畢業(yè)生可享受。

問(wèn)我的時(shí)候，我也沒(méi)有明確界定，抱著試一試的心態(tài)，帶著這個(gè)疑問(wèn)，撥通了七八個(gè)相關(guān)部門(mén)電話，要么打不通；要么說(shuō)我們不清楚，這個(gè)歸XXX管；要么問(wèn)完回答不上來(lái)直接掛電話，再打就是一直占線。
真難啊————————(展開(kāi)全部)

省實(shí)驗(yàn)一口氣開(kāi)了好幾所“分?！?。

1、鴻園的省實(shí)驗(yàn)北校區(qū)包括初中和高中，目前初中部已招生，招生簡(jiǎn)章上標(biāo)注的是省實(shí)驗(yàn)系列的北校區(qū)，與文化路校區(qū)是平行關(guān)系，純正血統(tǒng)，未來(lái)將與白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成省實(shí)驗(yàn)一校三區(qū)的布局。

2、白沙的省實(shí)驗(yàn)名氣是最大的，2017年浩浩蕩蕩落地白沙，歷經(jīng)停工復(fù)工，今年大概率還是無(wú)法招生使用的，最新消息傳言初中部又有了變化，確實(shí)坎坷，但無(wú)風(fēng)不起浪。

3、綠博也有了省實(shí)驗(yàn)，又名省實(shí)驗(yàn)鄭開(kāi)學(xué)校，包括幼兒園、小學(xué)和初中，小學(xué)今年有望招生，官方介紹鄭開(kāi)校區(qū)的教師和校長(zhǎng)均由集團(tuán)總校團(tuán)隊(duì)分配，教學(xué)質(zhì)量與總校保持一致，與省實(shí)驗(yàn)的關(guān)系應(yīng)該不及白沙和鴻園。

但有一點(diǎn)，集團(tuán)化教育集團(tuán)衍生出來(lái)的眾名校也只是所普通學(xué)校而已。不是掛上名校的牌子就意味著可以考高分，生源、師資力量這些都缺一不可。

白沙承載了整個(gè)白沙的教育希望，尤其是隔壁的銀榕居，一路之隔，一直打著省實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)在賣房，如果省實(shí)驗(yàn)初中有變化，最慘的肯定是業(yè)主了，而且當(dāng)時(shí)買(mǎi)的價(jià)格并不低。

目前項(xiàng)目是現(xiàn)房在售，均價(jià)精裝修16000，賣點(diǎn)宣傳的還是隔壁的省實(shí)驗(yàn)，拿合同就可以上的那種，以及白沙即將通車的地鐵8號(hào)線，銀榕居最近的站點(diǎn)是龍王廟站，公共交通終于等來(lái)了地鐵，在這居住出行也方便了很多，但周邊的配套依舊有點(diǎn)LOW，白沙也早已沒(méi)有了熱度。

省實(shí)驗(yàn)徹徹底底落地招生了隔壁的銀榕居這個(gè)價(jià)格應(yīng)該會(huì)好賣了，現(xiàn)在還是存在一定的變數(shù)。畢竟買(mǎi)房現(xiàn)在也回歸了理性，而且鄭州各區(qū)不缺所謂的名校，(展開(kāi)全部)

6月25日，鄭州西區(qū)鄭州新力電力有限公司三根高210米的煙囪和三座高105米的涼水塔同步起爆，6個(gè)高大的標(biāo)志性建筑朝預(yù)定方向倒塌落地。這標(biāo)志著老熱電廠的徹底告別，也意味著華潤(rùn)熱電廠城市更新項(xiàng)目的新生。

懷舊歸懷舊，鄭州西郊真的苦這幾根大煙囪久矣。
首先是阻隔交通，熱電廠的大煙囪像毒刺一樣扎在西三環(huán)與秦嶺路這兩條大動(dòng)脈上，阻礙東西向同行，需要繞行金水路和建設(shè)路，太不方便。
其次是污染環(huán)境，有朋友住在旁邊棲湖怡家，一度吐槽不敢開(kāi)窗，而且這一片之前總是灰撲撲的感覺(jué)，運(yùn)煤也罷，排煙也罷，總歸是熱電廠的鍋。
最后是風(fēng)水不佳，之前聽(tīng)到購(gòu)房者提到過(guò)旁邊金水世紀(jì)城，說(shuō)開(kāi)窗就是三柱香，還冒煙，像被祭拜了一樣，太不吉利了。

告別過(guò)去，迎接未來(lái)，據(jù)官方公示，拆除后，項(xiàng)目擬分成兩期開(kāi)發(fā)。前期主要是對(duì)工業(yè)遺存進(jìn)行活化，沿秦嶺路打造產(chǎn)業(yè)示范帶，建設(shè)公園綠地，完善工業(yè)生態(tài)廊道。二期重點(diǎn)提升完善市政配套功能，實(shí)現(xiàn)工業(yè)人居復(fù)興。

以往華潤(rùn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城，潤(rùn)府、凱旋門(mén)等都是單一的商住項(xiàng)目，而這次是一個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目，很考驗(yàn)操盤(pán)功底。目前芝麻街公園里、二砂文化創(chuàng)意園等已經(jīng)成型，希望華潤(rùn)電廠文創(chuàng)項(xiàng)目也取得成功。
回到最后，很多人討厭開(kāi)發(fā)商品房，但文創(chuàng)項(xiàng)目不能只靠情懷，必須要住宅產(chǎn)品來(lái)銷售回款，再說(shuō)了，沒(méi)人居住聚集的文創(chuàng)區(qū)，怎么會(huì)保持活力呢？(展開(kāi)全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放大招了，不過(guò)千萬(wàn)不需要相信，郭老大說(shuō)過(guò)一句話：理財(cái)收益率超過(guò)6%的就要打問(wèn)號(hào)，超過(guò)8%的就很危險(xiǎn)，超過(guò)達(dá)到10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金！仔細(xì)品品郭老大這句話，仔細(xì)品品。

這一次金地又玩啥套路呢，一番對(duì)比下來(lái)讓你迷糊：

1、公寓（基本上所有公寓都可以套）

以30平方米，單價(jià)6500元/平方米計(jì)算，總價(jià)19.5萬(wàn)，按照20萬(wàn)計(jì)算，首付10萬(wàn)，貸款10萬(wàn)，貸款利率是4.5%，貸款年限是10年，月供是1036元，月租金是1400元（市場(chǎng)租金是1200-1600），月收益是364元，年收益是4368元，10年總收益是43680元，30年總收益379680元，30年收益后的平均年收益是12656元，年收益率12.6%，最終到手價(jià)格是579680元。

看到這個(gè)算法是不是非常哇塞，好高的收益。

2、住宅

以90平方米，單價(jià)1000元/平方米計(jì)算，總價(jià)90萬(wàn)，按照20萬(wàn)計(jì)算，首付13.5萬(wàn)，貸款76.5萬(wàn)，貸款利率是3.25%，貸款年限是30年，月供是3308元，月租金是1400元（市場(chǎng)租金是800-1800），月收益是-1908元，年收益是-22896元，10年總收益是-228960元，30年總收益-686880元，30年收益后的平均年收益是-22896元，年收益率17%，最終到手價(jià)格是213120元。

3、10萬(wàn)放銀行

存款利率2.58%（5萬(wàn)3年期），年收益2580元，30年收益77400元，年收益1.95%-2.58%。

發(fā)明這個(gè)方法的人真是個(gè)“天才”，第一次看到住宅每個(gè)月虧2000塊錢(qián)的，30年算下來(lái)虧了70萬(wàn)，一套房子的殘值剩下20萬(wàn)，按照這個(gè)邏輯房子只剩下20%的價(jià)值？一看就是胡算！

公寓的投資回報(bào)率應(yīng)該是年租金/總價(jià)，1400*12/20萬(wàn)=8.4%，8.4%還是理想情況下的，同樣是1400塊錢(qián)租一個(gè)公寓，為啥不租一個(gè)小兩室呢？(展開(kāi)全部)

龍?jiān)绰吠ㄜ囈院螅埡庇钟辛诵碌拿帧獥罱鹉?，確實(shí)如此，現(xiàn)在的龍湖北規(guī)劃的高大上配套一大堆，但真正的生活配套還是很匱乏的，龍?jiān)绰吠ㄜ囈院笸耆梢韵硎軛罱鹁鄯娇萍紙@的生活配套。

龍湖北F4，1.0的云鼎湖居已交房，2.0的瑞府部分交房，蘭溪府在建，華曦府已經(jīng)好久沒(méi)有動(dòng)靜了，傳言內(nèi)部會(huì)有變更，原以為的三國(guó)鼎立，沒(méi)想到僅僅過(guò)去了不到兩年時(shí)間蘭溪府獨(dú)自扛起了大旗。

分東西兩個(gè)地塊，毛坯房已開(kāi)售，因?yàn)闋砍兜角迦A附中學(xué)區(qū)，熱度還是非常大的，目前即將加推精裝房源。

關(guān)于該盤(pán)清華附中的學(xué)區(qū)有肯定也有否定，但最新消息，北岸名氣最大的清華附中今年將是其最后一屆自主招生，明年大概率參與劃片招生，北岸的幾個(gè)項(xiàng)目明年陸續(xù)都交房，九年義務(wù)教育肯定要保證每一個(gè)適齡兒童入學(xué)，清華附中肯定是要參與劃片的，周邊沒(méi)有新建小學(xué)，根據(jù)就近原則這樣一來(lái)北岸F4幾個(gè)項(xiàng)目的幾率都是非常大的，華曦府目前的進(jìn)度明年說(shuō)不定就直接撿漏了。

已封頂準(zhǔn)現(xiàn)房，跟隔壁的華潤(rùn)還不一樣，城投公司開(kāi)發(fā)可參考的項(xiàng)目品質(zhì)并不多，品質(zhì)等同于拆盲盒。

位置都大差不差，北有魏河，南有北龍湖，生態(tài)資源完全沒(méi)問(wèn)題，北龍湖的道路管網(wǎng)一直凌駕于別的區(qū)域之上，公共交通目前只有4號(hào)線，自駕出行是完全沒(méi)有問(wèn)題的。

北龍湖幾個(gè)樓盤(pán)面積段、戶型、產(chǎn)品定位都非常的相似，選哪個(gè)就看價(jià)格和緣分了。(展開(kāi)全部)

信達(dá)（康橋）未來(lái)公元，紫荊山南路與南水北調(diào)運(yùn)河交會(huì)處。

2022年5月份我點(diǎn)評(píng)康橋未來(lái)公元，引用了曹操和許攸喝酒吹牛的故事，曹操一頓忽悠，把許攸拉到自己的陣營(yíng)里，兩年過(guò)去了康橋未來(lái)公元也已經(jīng)變成了信達(dá)未來(lái)公元，救兵是真的找來(lái)了。

現(xiàn)在正在銷售的是3期，3期占地面積是50畝左右，規(guī)劃的6棟樓，正在銷售的戶型面積從77-130平方米，精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房，單價(jià)9XXX，再加上3萬(wàn)塊錢(qián)就能買(mǎi)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，價(jià)格是真的不貴，另外簽約的是創(chuàng)新街小學(xué)，原來(lái)項(xiàng)目的均價(jià)在10500左右，項(xiàng)目還是康橋的底子，大戶型“贈(zèng)送”面積約10.6平方米，約9米的三面朝南面寬，1.5*7米的大陽(yáng)臺(tái)……園林方面5R立體園林景觀，中心區(qū)域規(guī)劃了一個(gè)500平方米的水系景觀，約350平方米的全齡活動(dòng)的區(qū)，很多情況下銷售的都是概念，銷售未來(lái)比銷售現(xiàn)實(shí)更加有前途。

再來(lái)看看未來(lái)公元的難兄難弟，綠地花語(yǔ)城，綠地聯(lián)手河南省高速，首付只有5萬(wàn)，剩余的可以全部貸款，同樣也是實(shí)景現(xiàn)房，戶型面積從81-141平方米，學(xué)校是管城區(qū)外國(guó)語(yǔ)，價(jià)格是9XXX起步，個(gè)人不是很推薦綠地的房子，有興趣可以去濱河國(guó)際新城的綠地瀾庭看看，現(xiàn)在正在銷售的是風(fēng)華苑，2年之前銷售的就是風(fēng)華苑，總而言之個(gè)人不是很建議。

管南原來(lái)多么火爆的區(qū)域，最貴的時(shí)候富田能賣到一萬(wàn)七千多，現(xiàn)在的價(jià)格一下子就下來(lái)，另外可選的也比較多，首先是二手房，其次是新房，很多的項(xiàng)目可以選。(展開(kāi)全部)

泰山譽(yù)景，花園路與北三環(huán)交會(huì)處東100米路北。

手如柔荑，膚如凝脂，領(lǐng)如蝤蠐，齒如瓠犀，螓首蛾眉，巧笑倩兮，美目盼兮——這是《詩(shī)經(jīng)》里面的一句話，描寫(xiě)女子從手到肌膚，從外貌到生態(tài)……窈窕淑女，君子好逑。

好的地塊就像美女一樣，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)喜歡。

2023年12月，金湖龍?zhí)┲脴I(yè)拿下37號(hào)土地，地塊位于金水區(qū)國(guó)泰北路南、楊君路東，使用權(quán)面積36588.1平方米，約54畝，容積率大于1.1，小于4，建筑高度小于100米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館，最終成交總價(jià)為6.9億。

地塊西側(cè)為國(guó)泰羅馬假日小區(qū)，西北側(cè)為省直花園小區(qū)，東北側(cè)泰山譽(yù)景小區(qū)，東側(cè)國(guó)泰一品莊園小區(qū)。北側(cè)150米為市七十六中學(xué)，東側(cè)楓灣小學(xué)，金水區(qū)農(nóng)科路小學(xué)（國(guó)泰校區(qū)），金水區(qū)育人小學(xué)，現(xiàn)在是華潤(rùn)代建，項(xiàng)目名字是華潤(rùn)國(guó)泰上苑。

金水北是兵家必爭(zhēng)之地，位置是真不錯(cuò)，北三環(huán)，容積率只有4，這倆組合起來(lái)就是稀缺，附近應(yīng)該是有兩個(gè)直接的競(jìng)品，一個(gè)是國(guó)泰，現(xiàn)在正在銷售的是92平方米、113平方米、還有193平方米的大平層，另一個(gè)就是豫發(fā)豫園，容積率是3.5，規(guī)劃3棟17層小高層建筑、1棟14層小高層建筑及1棟34層高層建筑，總323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米。

華潤(rùn)國(guó)泰上苑估計(jì)定位應(yīng)該是改善，再加上華潤(rùn)，再加上北三環(huán)，再加上4的容積率，這個(gè)組合也應(yīng)該是小王炸。(展開(kāi)全部)

看了18年米宅一篇文章，當(dāng)時(shí)考察的樓盤(pán)基本現(xiàn)在價(jià)格都翻倍了，反觀鄭州沒(méi)腰斬就不錯(cuò)了。成都三環(huán)大概相當(dāng)于鄭州四環(huán)的樣子，成都3.5環(huán)的公寓都能租一千五，成本 23左右，租金回報(bào)率還不錯(cuò)。搞兩套用來(lái)投資咋樣？

美盛教育港灣，國(guó)基路文化路交匯。

孫子兵法有云：行如風(fēng)，徐如林，不動(dòng)如山，侵略如火。

美盛玩的最六的不是營(yíng)銷，而是兵法，先說(shuō)說(shuō)胖東來(lái)的情況：永輝超市經(jīng)過(guò)19天的調(diào)整，在6月19日開(kāi)業(yè)，員工工資從2500元/月提升至4500元/月，工作時(shí)間比原來(lái)所短三個(gè)小時(shí)，在商品結(jié)構(gòu)方面，下架單品數(shù)10841個(gè)，下架比81.3%。重新規(guī)劃單品數(shù)12581個(gè)，新增單品占比80%，梳理后商品結(jié)構(gòu)達(dá)到胖東來(lái)商品結(jié)構(gòu)的90%以上，胖東來(lái)大熱門(mén)的各類熟食、DL果汁、精釀小麥啤酒、自由·愛(ài)白酒、燕麥片、洗衣液以及毛巾等共計(jì)70余款商品，均已成功上架并開(kāi)始在永輝超市銷售。

6月19日，永輝超市首日營(yíng)業(yè)額188萬(wàn)，調(diào)整前的13.9倍，客流量1.2萬(wàn)人，調(diào)整前的5.3倍，算下來(lái)人均消費(fèi)156塊錢(qián)。

看到這第一個(gè)反應(yīng)是啥反應(yīng)，美盛第一反應(yīng)就是推出商鋪，人流量這么大，趕緊推出商鋪。

對(duì)于商鋪我的建議是，不要買(mǎi)，不要買(mǎi)，不要買(mǎi)。

江湖流傳這樣一句話：土豪死于信托，中產(chǎn)死于理財(cái)/商鋪/寫(xiě)字樓，屌絲死于P2P，不論哪款韭菜，總有鐮刀適合你！

信托：富人的高收益陷阱——信托產(chǎn)品的本金和收益都不保證，如果投資項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，投資者可能面臨損失甚至無(wú)法收回本金的風(fēng)險(xiǎn)。

理財(cái)/商鋪/寫(xiě)字樓：中產(chǎn)穩(wěn)健的選擇——現(xiàn)在，理財(cái)產(chǎn)品本來(lái)應(yīng)該是比較穩(wěn)健，但是現(xiàn)在也有暴雷，商鋪/寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率，達(dá)不到預(yù)期。

現(xiàn)在商鋪和寫(xiě)字樓，其一銷售價(jià)格都高，其二實(shí)體生意難干，實(shí)體生意難干，租金肯定是不高的，不建議購(gòu)買(mǎi)、不建議購(gòu)買(mǎi)、不建議購(gòu)買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

翠灣中城持續(xù)降價(jià)， 工抵的精裝房，97平的單價(jià)13300元一平,115平的單價(jià)13150元一平，127平的13500元一平，首付15-20萬(wàn)，剩下全貸款。事實(shí)證明，網(wǎng)紅盤(pán)只是一時(shí)，單盤(pán)再牛終歸跳脫不了區(qū)域的局限性，西北板塊就是不值錢(qián)。

降價(jià)沒(méi)啥，只要賣的動(dòng)就是好的，據(jù)萬(wàn)科的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，自以舊換新政策推出以來(lái)，已經(jīng)有10多組客戶入手，甚至不少是二七區(qū)跨界來(lái)的。當(dāng)然，不用怕?tīng)€尾，今年鄭州萬(wàn)科在工地展示這塊用足了心思，先是“看見(jiàn)家”工地常態(tài)化開(kāi)放全線升級(jí)，主力在售項(xiàng)目每月至少安排一次工地開(kāi)放日，又是同步開(kāi)展“安心星期四”工地實(shí)時(shí)直播。

翠灣中城如果再不用用勁，就要面臨自家兄弟盤(pán)萬(wàn)科云河錦上的暴擊，平心而論，云河錦上的位置，產(chǎn)品理念，是吊打翠灣的。翠灣更像是一次激進(jìn)的大膽嘗試，有噱頭但實(shí)際口碑效果一般，而運(yùn)河則是成熟的產(chǎn)品升級(jí)，更穩(wěn)健靠譜。

翠灣的這個(gè)第四代產(chǎn)品，雖屬創(chuàng)新但也考慮的很全面了，萬(wàn)科的陽(yáng)臺(tái)花池在鋼筋混凝土樓板上設(shè)置了找平層、雙層防水層、保護(hù)層、濾水層等，能防止花木根系對(duì)主體結(jié)構(gòu)破壞；另一方面，排水板上方皆設(shè)置排水地漏，連通雨污水管，保證澆灌暢通。
但時(shí)代在發(fā)展，目前針對(duì)第四代住宅陽(yáng)臺(tái)花池，又增加了自動(dòng)滴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲(chóng)防控系統(tǒng)，希望鄭州今后多點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品吧。(展開(kāi)全部)

新鄭正弘新城交付都小半年了，依然特價(jià)房在售，6000多的精裝現(xiàn)房，南臨華夢(mèng)湖，環(huán)境優(yōu)美，旁邊新建的學(xué)校已經(jīng)封頂，小孩上學(xué)非常近，算是個(gè)綜合素質(zhì)好，無(wú)短板的三好學(xué)生。

正弘新城儼然成為正弘在遠(yuǎn)郊地市的一張名片，信陽(yáng)也有一個(gè)，做的也不賴，操盤(pán)路線有點(diǎn)像中梁，都立志做下沉市場(chǎng)的頭把交椅。正弘新城的規(guī)模在新鄭算大的，一二三期都交付了，是入住新鄭新區(qū)較早的項(xiàng)目，一二期位置稍靠北，三期臨湖是最好的一期。
正弘的品質(zhì)在新鄭還是能打的，比旁邊的金科御府要強(qiáng)，外立面是新法式建筑風(fēng)格，配上大面積的玻璃幕墻，有點(diǎn)綠城的味道，不得不說(shuō)正弘的外立面一直都很帥氣。由于是2.0的低密大地塊，景觀綠化也很到位，互動(dòng)元素也很多，彩色混凝土健身跑道，全齡化兒童成長(zhǎng)基地，成人健身區(qū)、生活驛站一應(yīng)俱全。房屋建標(biāo)水準(zhǔn)也和鄭州的樓盤(pán)不相上下，每棟都是精裝入戶大堂，電動(dòng)平移單元門(mén)，入戶門(mén)采用三重指紋密碼鎖，窗戶采用的是斷橋鋁合金雙層中空玻璃，全地暖鋪設(shè)。
反正如果你是新鄭土著，北區(qū)置業(yè)，肯定要看看正弘新城的，買(mǎi)不了吃虧買(mǎi)不了上當(dāng)，但這兩年降得確實(shí)厲害，好多早期的業(yè)主在賣二手房，價(jià)格還7000呢。
正弘在新鄭也要打造高端商業(yè)綜合體，體量是24萬(wàn)方，希望早日兌現(xiàn)吧，不然沒(méi)有商業(yè)的新區(qū)怎么會(huì)成熟呢。(展開(kāi)全部)

雙湖科技城最意難平的項(xiàng)目，巔峰時(shí)期入場(chǎng)，落寞收?qǐng)?，勝利在開(kāi)發(fā)商沒(méi)跑，房子沒(méi)爛尾，一批次如此品質(zhì)交付，現(xiàn)在是現(xiàn)房在售，均價(jià)11500起。

雙湖科技城的現(xiàn)狀是早期幾個(gè)項(xiàng)目均已交房，保利和光嶼湖兩個(gè)地塊也在陸續(xù)交房，本身就不太大的雙湖除了距離湖面比較近的一些地標(biāo)性地塊還未啟動(dòng)外，其他真的已被開(kāi)發(fā)個(gè)七七八八，但人氣依然很一般，基礎(chǔ)配套和公共交通還是很匱乏，年底前地鐵8號(hào)線開(kāi)通，西四環(huán)以西沿科學(xué)大道設(shè)有輕工業(yè)大學(xué)和天健湖兩站，對(duì)于雙湖而言雖然不是緊鄰，但也跟著沾光了。

保億的品質(zhì)和顏值還是非常不錯(cuò)的，一梯一戶設(shè)計(jì)，鋁板外立面，顏值在周邊也是絕對(duì)的脫穎而出。

1.99的容積率，小高層+洋房，112平起步，定位比其他89平或者98平兩梯四戶的社區(qū)要稍微純粹一些。

雙湖幾個(gè)項(xiàng)目如果非要分個(gè)高低，中海前期最早的幾個(gè)項(xiàng)目是1.0版本，那保利和保億就是2.0了，綜合多方面考慮保億比保利還要好一些，但央企就是央企，普通民企就是賣不過(guò)。

事關(guān)雙湖教育問(wèn)題的最新消息，鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬小學(xué)已建成，不知今年秋季是否會(huì)招生，看現(xiàn)在的施工情況就算是招生也是非常倉(cāng)促的，學(xué)校的落地基本解決了周邊中海、保利、保億的小學(xué)教育問(wèn)題，但規(guī)劃中的高新外國(guó)語(yǔ)遲遲沒(méi)有任何進(jìn)展，樓市發(fā)展停滯后，連規(guī)劃中配套建設(shè)也是能拖能拖。

雙湖在新區(qū)中的地位還是比較高的，道路官網(wǎng)和城市界面好，跟高新主城屬于無(wú)縫對(duì)接，地緣完全可以考慮，(展開(kāi)全部)

碧桂園鳳凰城年中大促，總裁簽售98折，10000出頭的價(jià)格，再加上工期復(fù)蘇，每天數(shù)百人施工，兩者疊加之下，銷售還是有所復(fù)蘇的。
目前天薈鳳和苑1-5號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)已封頂，正在做外立面施工，鳳寧苑1-5號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)已封頂，陽(yáng)臺(tái)連廊欄桿完成，正在外墻抹灰，鳳祥苑比較慢，還剩20%快封頂吧。
而一期鳳鳴苑更加給力了，各樓棟內(nèi)部裝修基本完成了，就差貼貼壁紙，安安臺(tái)面石，園區(qū)道路硬化完成，綠化喬木，灌木栽植、草皮鋪裝都完成，交付指日可待。
整體來(lái)看，鳳凰城的爛尾陰霾一掃而光，業(yè)主們可以安心了。其實(shí)去年業(yè)主為交付擔(dān)憂時(shí)，個(gè)人感覺(jué)鳳凰城不太可能爛到底，一是碧桂園這么大，總不能步恒大后塵，三巨頭倒兩吧，那影響也太大了。二是西流湖畢竟是鄭州臉面，就像東廣場(chǎng)不能容忍寶能爛尾一樣，鄭州方面也不能容忍西流湖旁一堆爛尾樓的。
碧桂園鳳凰城在2023已經(jīng)交付1336套，預(yù)計(jì)今年將交付超2600套，交付就是要花錢(qián)的，所以碧桂園還得加緊賣房回款。
有朋友之前本來(lái)想買(mǎi)鳳凰城，有地鐵，有景觀，有裝修，但當(dāng)時(shí)太怕?tīng)€尾，最終選了更遠(yuǎn)更平庸的華瑞紫韻城，就是覺(jué)得對(duì)方交付比較靠譜。
其實(shí)下行市場(chǎng)之下，不管多大的開(kāi)發(fā)商，多好的樓盤(pán)，最終都敵不過(guò)安全兩字，像本土默默無(wú)聞的華瑞、亞星、亞新反而是滄海橫流，顯英雄本色了。(展開(kāi)全部)