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改善市場，往東看華潤超總潤府，往西看中海時光之境，過去的半年，時光之境銷售金額9.61億，成交均價19811元一平，榮登鄭州八區(qū)銷售排行榜金額榜頭把交椅，每天幾十組的客戶到訪，印證了好地段+好產(chǎn)品，即使下行期也是不愁賣的。

最好賣的是洋房產(chǎn)品和166平的大平層，這不，最近又把9號樓166平的開啟認籌，單價1.9-2.1萬元一平。目前整個小區(qū)148平僅剩10套左右，均價18500元一平，148平的整個小區(qū)只有一棟樓，兩梯兩戶，比較稀缺，7號樓218平單價1.9-2.1萬元，價位都大差不差，可以看出中海并沒有刻意拉大平層戶型的差價。洋房由于其稀缺性很貴，均價2.6萬元一平左右、一樓帶地下室140平可改2層的，單價3.3萬元一平。
個人感覺這項目很迷的一點是外立面，說是復刻的紐約ONE57包豪斯美學，采用鋁板+大面積玻璃幕，但看效果圖吧，又感覺平平無奇，和其他樓盤似乎沒啥差距，不就是單調(diào)的方疙瘩嘛，反而有降成本的嫌疑。

樓體房子雖然一般，但小區(qū)的入戶界面反而很炫酷，這個會所式大門由上千塊陶磚組成，約9.5米闊綽挑高，搭配一幅巨大的奢石屏扇，與旁邊的紅磚二砂老廠房融為一體。
除了中海，中原區(qū)唯二期待的就是華潤熱電廠改造和原恒大云璽地塊，這兩個新地塊，一個同樣有老廠房懷舊基因，一個地段無敵好，都是中海的勁敵。(展開全部)

正弘也真厲害，萬眾矚目的項目憋了8個月，還在想正弘在搞什么大招的時候，《鄭東新區(qū)東風南路西、金水東路北A-01街坊部分地塊控制性詳細規(guī)劃修改論證報告》批前公示來了。

本次修改論證報告擬修改具體內(nèi)容如下：

(1)用地功能規(guī)劃布局的修改：擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的原 A-01-03 商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為約 20 畝商業(yè)兼容文化用地，沿才高街布局。

(2)用地相關(guān)指標的修改：原 A-01-03 地塊建筑高度由小于 250米調(diào)整為小于 45 米。

(3)地下空間功能的修改：原 A-01-03 地塊地下空間的功能增加兼容部分商業(yè)功能。

(4)道路紅線的修改：才高街道路紅線寬度由 25 米調(diào)整為 18米。

此次修改論證報告中給出的調(diào)整理由為保障國家安全保密事項、優(yōu)化鄭東新區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施體系，提高消費供給水平，最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)，推動形成商品消費和服務(wù)消費雙輪驅(qū)動的消費體系，實現(xiàn)“以城帶產(chǎn)”向“以產(chǎn)促城”的轉(zhuǎn)變，適應(yīng)新時期發(fā)展需求。

250米的地標就這樣沒了，地塊周邊省級行政單位確實不少，取消超高層為保障國家安全保密事項也正常，但是早在控規(guī)編制的時候干嘛去了？編制控規(guī)的時候怎么沒考慮這些？

這次調(diào)整更多的是增加了商業(yè)用地熟悉，用地性質(zhì)改變，地下空間增加商業(yè)，而且道路紅線都縮減（快變成商業(yè)內(nèi)街了），已經(jīng)最大程度給商業(yè)鋪路了，對得起最大化利用商業(yè)集聚效應(yīng)這個理由。

不得不佩服正弘啊，憋了這么久來了個大招，沒有了超高層商務(wù)樓的資金沉淀壓力，又調(diào)整這么多高價值的商業(yè)用地屬性，最大限度的保證商業(yè)地塊的集聚效應(yīng)，保證街坊商業(yè)的整體性，打造特色商業(yè)街區(qū)；這扶持力度正弘要是再拿不出來點水平真對不起D和人民。

調(diào)整規(guī)劃沒有問題，但是出發(fā)點是什么群眾的眼睛都是雪亮的，拿了地后再去調(diào)整豈不是朝令夕改，如果土地出讓前是這個翻天覆地的規(guī)劃，那么正弘還能內(nèi)定嗎？講道理市場行為不合適。


其實規(guī)劃調(diào)整一直都在做，比如之前的幾個城改項目，按照最開始的拆遷規(guī)劃好的住宅商業(yè)比例，結(jié)果現(xiàn)在的行情下，住宅用地開發(fā)完了，商業(yè)地塊無人問津，于是改商業(yè)地塊為住宅的騷操作層出不窮，前一段恒大云璽北側(cè)地塊不也是這種，典型的為了經(jīng)濟讓路，這種做法誠然是為了應(yīng)對目前的地產(chǎn)環(huán)境，但是也是不是朝令夕改的一種，公信力度慢慢下降，也傷害前期買房的業(yè)主。（當初為了銷售說對面這個商業(yè)地塊以后是XXX有XXX和XXX購物逛街可方便，以后熱鬧了地段好房子也值錢，結(jié)果你交房了住進來了對面還是空地，再然后商業(yè)突然變成住宅，你對面又變成了和你一樣的住宅板樓~~~~）(展開全部)

最近高新區(qū)的樓盤應(yīng)該都嗨了，金科城小區(qū)大爆學神，一下出了五個清華北大，其中兩個還是雙胞胎，據(jù)物業(yè)統(tǒng)計，還有武漢大學，西安交大少年班本碩連讀，解放軍信息工程大學等，這就又讓人不得不關(guān)注金科城的強勢學區(qū)價值，鄭州中學總校和鄭州中學總校附小。

金科城畢竟只有二手房了，但隔壁同樣劃片的謙祥云棲可是有新房的，這下爽歪歪，要說云棲房子多好咱不敢說，但就憑三點即可霸榜高新樓市，首先，鄭州唯一新房老學區(qū)，其次，鄭州中學唯一新房學區(qū)房，再次學校直接簽約到合同里，100%保障入學。

由于有學校賣的好，云棲的工程進度也是很給力，項目將在兩個半月，即10月中旬交房，妥妥的現(xiàn)房。
當初金科城一直以品質(zhì)不高，交房不利為業(yè)主所詬病，現(xiàn)在的云棲品質(zhì)升級，整體居住體驗應(yīng)該要超過金科的，比如外立面采用米白色真石漆與深灰色真石漆，局部深灰色鋁板和石材輔以現(xiàn)代感極強的大面積玻璃幕墻，但這點就比土黃的金科城要好看很多。

回到學區(qū)這個話題，學區(qū)房真的就這么神嗎？也不見得，拿金科城的學神雙胞胎來說，并不完全用的金科城的學區(qū)，他們是小學鄭州中學附屬小學，中學楓楊，高中鄭州外國語。孩子能不能有好的未來，還要看家庭教育和孩子自身的努力。

當學區(qū)的光環(huán)褪去，小區(qū)本身的居住體驗才是最重要的。(展開全部)

從2014年底老鴉陳村被列入城中村改造范圍開始，老鴉陳的城改和拆遷，就成為了老大難。

2015年升龍簽約老鴉陳城中村改造項目，然而就在升龍大手筆砸了幾千萬之后，還是選擇了及時止損，撤出老鴉陳。

之后幾年，利海集團、永威置業(yè)等等都曾有意愿介入，但都因為算不過來賬，選擇撤出。

2018年，也有意向和遠洋集團合作，引進遠洋太古里商業(yè)。

但最終還是沒談攏，不了了之，遠洋太古里商業(yè)注定跟老鴉陳無緣。

老鴉陳之所以嚇走了那么多開發(fā)商，根本原因在于成本太高，利潤太低。

整個老鴉陳占地約4000畝，實際上凈地只有1200畝。

老鴉陳村大約有1.5萬村民，至少需要建200萬㎡的安置房，容積率按3.5算，建設(shè)安置房就需要950畝左右的土地。

也就是說，整個老鴉陳，到最后僅剩下250畝左右的土地可供開發(fā)商進行商品房的開發(fā)。

除此以外，安置房建設(shè)、過渡費、拆遷費、安置房土地費、修路等一系列費用，前期沒有100億元根本拿不下來。

不損害村民利益的同時保障開發(fā)商的利潤，最終zf平臺公司天河控股選擇自己做一級土地整理，然后公開拍賣。

萬科、招商相繼進駐老鴉陳，已經(jīng)售罄三個地塊，另外萬科翠灣中城、招商時代天宸也都賣的很不錯，不得不說，老鴉陳城改是成功的。(展開全部)

來了，來了，他來了。

11月8日又掛了8宗土地，這一次和之前有什么區(qū)別呢，沒有熔斷價格，也就是價高者得到。

34號位于航海西路南、櫻桃路西，也就是萬科未來航城附近，容積率是3，毛坯不超過9500元/㎡，精裝不超過11500元/㎡，之前這個區(qū)域賣的效果就差，短時間看應(yīng)該還是差。（土地位置一般，之前該區(qū)域賣的也比較差）

35號位于求知路（十八里河路）南、富國路（明珠路）西，容積率是3，融創(chuàng)城后期地塊，只有20畝左右。（管南的價格現(xiàn)在完全是崩掉了，巔峰新房能賣到1.6-1.7萬，現(xiàn)在1.2-1.3的二手房一大把，綠都新苑1.1萬多）

36號香山路東、濱河路南，也就是建業(yè)花園里附近，位置是真心的不錯，也是成熟的區(qū)域。（金水北一個一直很火的區(qū)域，保利、建業(yè)、正弘、永威都是比較早來這個地方吃螃蟹的人）

37號位于國泰北路南、楊君路東，泰山譽景的后期地塊，也是金水區(qū)的核心地塊。（也是一個很核心的地塊，到底最后落到誰手里？）

38號位于慧城大道（金城大道）南、文賦街（楊槐路）西，楊金片區(qū)，碧桂園天譽的東側(cè)，楊金的競爭是越來越激烈，前一陣問萬科的朋友，萬科在楊金的項目也是難賣啊。（楊金現(xiàn)在是越來越難賣。）

39號位于中原龍華路（鄭峪路）北、匯文路東，璀璨熙湖的南側(cè)，也是位于常西湖的核心區(qū)域。

40號位于潁河西路北、二砂東街（能源路）東，中原區(qū)的核心地塊。

41號位于潁河西路北、二砂東街（能源路）西，中原區(qū)的核心地塊。

大戰(zhàn)一觸即發(fā)，到底鹿死誰手？(展開全部)

招商公園1872，西四環(huán)萍湖路交匯處向南約1000米。

宋家泰有言：

一個項目的成敗，有一個“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機會占10%。

如果地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機會每一次都能捕捉到，一個項目做完勉勉強強算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯了。

如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕是設(shè)計的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個項目還是可以打70多分，賺錢是一點問題都沒有。

這個項目就屬于招商拿錯了土地，看看先銷售的價格就知道了，項目總占地是265畝，共7塊地，5塊住宅、2塊商業(yè)用地，一期容積率1.39，純洋房社區(qū)，當時銷售的洋房是1.4萬，之前有一段時間的打折銷售的厲害洋房1.1萬左右，高層8000左右，價格已經(jīng)下降了不少，但是依舊是銷售萎靡，客戶真的是少的可憐。

總而言之，言而總之，不要輕易相信一個開發(fā)商的話，不要輕易相信開發(fā)商給你畫好的大餅，尤其是說這個地方是下一個鄭東新區(qū)，你可知道鄭東新區(qū)是集中全鄭州乃至河南省的力量，搞了十多年做出來的，大部分的地方zf不具備這樣的實力，另外就是周期比較長，10年時間中間又會發(fā)生多大的變數(shù)呢，千萬不需要相信畫大餅的。

買到這種地方，只有靠時間縫合傷口，有可能無法縫合，其一是買的價格便宜很多，其二了二手房基本是無人問津，這樣的資產(chǎn)不值得你擁有。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東。?

蘭溪府真的是“一身轉(zhuǎn)戰(zhàn)三千里，一劍曾當百萬師”，環(huán)顧四周，一個也能打的沒有。龍湖北的四大金剛，老大云鼎湖居交房，老二華潤瑞府基本售罄，老三華曦府傳言內(nèi)部有會變化，老四則是乘勝追擊，趁勢而起，一腳踢翻塵世間。

所以賣房子天時地利人和都很重要，最重要的是天時，這個項目就占據(jù)一個很好的天時。

1、北龍湖北岸

稀缺創(chuàng)造價值，一根稻草，扔在街上是垃圾，綁在白菜上能賣出白菜的價格，綁在大閘蟹上能夠賣出大閘蟹的價格，讓LV的設(shè)計師設(shè)計設(shè)計，打上LV的標志，就是LV的價格，所以在那很重要，北龍湖的一眾項目就是生在羅馬。

2、學校

據(jù)說是簽約清華附中學校，有的說是可以上，有的收的是上不了，眾說紛紜，但是因為這個學校熱度很高——滿足其中條件之一就可以上學：網(wǎng)簽后繳納契稅或者房本下來就可以上學。?

能簽白紙黑字就簽白紙黑字，是不是簽了白紙黑字就能上，我還是真的看到某個項目簽了合同，最后沒有上成學校，鄭州的怪事比較多。

3、國企背景

妥妥的國企背景，只能說是不差錢，基本上交房都沒有啥問題，但是能做成啥樣子就不好說了。

4、價格實惠

這個項目可以說是北龍湖最低的門檻了，毛坯，最便宜的只要26000，聽聽還是很有誘惑力，一步跨越階層來到北龍湖。

時來天地皆同力！(展開全部)

如果楊金開始卷價格，那肯定少不了萬林府的身影。

大盤，楊金片區(qū)第一批項目，戰(zhàn)線拉了好多年了，目前依然有不少房源在售，主要在售為二期和三期，頂?shù)状竺娣e13000起，標準層14000左右，現(xiàn)房在售。

本身自己的體量就不小，加上楊金路一帶的康橋東麓園、益通龍居華府和永威山水苑，不牽扯任何安置房，跟楊金其他區(qū)域相比只有這一塊是比較純粹的區(qū)域了，無奈現(xiàn)實不給力，各種路不通城市界面一般，配套的學校遲遲無法投入使用，多種原因?qū)е氯藲馍喜粊?，配套更是直接擺爛的狀態(tài)。

萬林府在楊金的地位因為不臨楊金路，存在感還不及龍湖上城，尤其是最近這幾年楊金片區(qū)又來了一波給力的開發(fā)商，提起這個項目給人的最大印象就是小開發(fā)商了，能買的理由也就只有價格上有很大的優(yōu)勢，但好在開發(fā)商還比較靠譜，一直以來走的就是平穩(wěn)路線，準現(xiàn)房，戶型不算驚艷但贈送面積多，品質(zhì)也只能說跟它的價格很匹配了，對于想置業(yè)楊金預算又有限的購房者這也是一個選擇，現(xiàn)在的競爭者來自同樣開始走低價路線的常綠水投壹號院，壹號院是待交房的準現(xiàn)房，二者定位大差不差，位置上略有差別，如何選擇全憑個人需求了。

萬林府主打也有距離北龍湖近這個優(yōu)勢，距離其最近的是龍沄路，目前正常出行是沒什么問題，但想實現(xiàn)像龍源路那樣的真正貫通尚需時日。

楊金還有個最大的弊端就是庫存太大，價格透支太多，雖然日漸成熟，但僅憑與北龍湖的距離很難支撐高價，尤其是20000左右置業(yè)的真的是站在高高的山崗上，所以楊金的價格還有很大的彈性空間。(展開全部)

正弘坊，鄭東新區(qū)正光路南、才高街東。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米。

簡單說說超高層，超高層打法是綠地開創(chuàng)了先河，09年的時候南昌想讓綠地蓋一個賓館，張董說的模棱兩可，好像答應(yīng)了，也好像沒有答應(yīng)，果然沒多久南昌的大佬到上海拜訪張董，張董喝了一口茶，頓了頓，說：做迎賓館不是不可以，但是，必須捆綁周圍500畝的住宅用地。美其名曰的解釋道：一是為賓館建設(shè)提供現(xiàn)金流，二是可以從銀行多貸款。

自此以后綠地開創(chuàng)了上天、入地、出海的打法，上天是超高層，入地是地鐵建設(shè)，出海就是HW投資，憑借著這套天罡北斗陣，綠地在全國各地，甚至房地產(chǎn)之外的領(lǐng)域大發(fā)神威。

商辦+房產(chǎn)可以搞，摩天大樓+房產(chǎn)同樣能搞，地鐵+房地產(chǎn)還是能搞，就這樣一路橫沖直撞殺進世界五百強。

超高層基本沒有領(lǐng)導不喜歡，它是一個形象工程，實際上對于房地產(chǎn)開發(fā)商風險來說很大，銷售周期很長，中間稍微有一點經(jīng)濟波動，回款沒有到位，房企可能就會出問題，鄭州這幾個超高層，一個玉米樓，一個雙子塔，還有寶能沒啥動靜了，所以很考驗開發(fā)商，這件事情對于正弘來說也是一件非常好的事情，所需要的資金少了。(展開全部)

保利璞岸， 鄭東新區(qū)龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西。

保利也著急開始忙著回款了，年中鉅惠的時候三萬七八可以買到。這個項目如何說呢，食之無味，棄之可惜。其一是三家開發(fā)商合伙做的項目，保利與金茂、中交，我之前也說過，1+1＜2的問題，現(xiàn)在是1+1+1＜2，雖然說股權(quán)的分散，有利于減少開發(fā)商的壓力，但是也是給項目的品質(zhì)埋了雷，另外位置也不是很好，旁邊就是魯能公館，而且周邊的配套也是比較弱。

保利來鄭州已經(jīng)很長時間，沒有特別出色的項目，基本上都是剛需流量，口碑也都是一般。它這個項目占比是73畝，規(guī)劃19棟7層洋房，戶型有160平方米、186平方米、210平方米、260平方米，現(xiàn)在正在銷售的基本是大戶型。

對于北龍湖的房子，建議考慮考慮二手房，因為現(xiàn)在北龍湖的二手也是非常多，目前在北龍湖掛的二手房有1300多套，二手房的好處有多多，其一就是現(xiàn)房，不存在爛尾的風險，而且還是實景，小區(qū)的物業(yè)景觀服務(wù)都是能看到的；其二就是即買即住，買完之后也不用等待，馬上就可以裝修。

對于豪宅，居住的體驗是至關(guān)重要的，住起來要舒服，尤其是物業(yè)，一定是重重之重，一個差的物業(yè)讓你焦頭爛額，好的物業(yè)也能為你的資產(chǎn)保駕護航。

納瓦爾說財富與金錢是兩個不同的概念。

財富是指在你睡覺時仍能為你賺錢的資產(chǎn)，它是一種被動收入，比如房產(chǎn)、公司股權(quán)、專利、軟件等，這些資產(chǎn)能夠在你不直接參與工作的情況下繼續(xù)產(chǎn)生收入。

而金錢則是我們用來交換商品和服務(wù)的媒介，它本身并不產(chǎn)生收入，除非你將其投資于能夠產(chǎn)生回報的資產(chǎn)中。(展開全部)

金科城業(yè)主的雙胞胎學生考上北大的新聞，也讓知名的學區(qū)房小區(qū)金科城又火了，一對雙胞胎兄弟，家在高新區(qū)梧桐辦事處金科城小區(qū)，均就讀于鄭州外國語學校，學習理科，今年高考分別取得了702分和699分的好成績，被北京大學錄取。金科城五個清華北大的，條幅也是很顯眼。旁邊的謙祥云棲也能受益不少。畢竟謙祥云棲也是主打的學區(qū)。
古時候也有孟母三遷的故事，孟子小時候，因居住的地方離墓地很近，學了些祭拜之類的事，他的母親想：“這地方不適合孩子居??！”于是將家搬到集市旁，孟子又學了些做買賣之類的事情。母親又想：“這個地方還是不適合孩子居??！”又把家搬到了學校附近。孟子變得守秩序、懂禮貌、喜歡讀書，學會了在朝堂上鞠躬行禮及進退的禮節(jié)。孟母說：“這個地方才適合孩子居??！”孟子長大成人后，學成六藝，獲得大儒的名望，人們都認為這是孟母逐步教化的結(jié)果。
1.學區(qū)。一路之隔，天壤之別，學區(qū)就是能起到這樣的效果。畢竟好的學校是少數(shù)的，稀缺資源。謙祥云棲能上鄭州中學，謙祥萬華城就不能。家長重視教育，孩子努力學習，才能有更好的成績。有學區(qū)房當然很好，也要看家庭的資金和需求。
2.配套。謙祥云棲除了學校，還有很好的商業(yè)配套，距離高新萬達和正弘?yún)R都不遠，附近也有在建的地鐵 8 號線。根據(jù)年度計劃，該線路擬于年底開通運營，目前正在聯(lián)調(diào)階段。另外根據(jù)招標信息，鄭州地鐵8號線一期工程8月30日前將具備試運行條件、12月底前具備初期運營條件。(展開全部)

龍子湖區(qū)域的明星盤-蘭溪書院，搞了個實景樣板間，部分外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，確實是鋁板，看著挺高級，四個面積段108平、131平、155平和185平，面積越大越貴，臨北三環(huán)樓棟因為噪音和粉塵問題會稍微便宜一些，總結(jié)下來就是17000-21000，毛坯交付，計劃明年下半年交房，拿合同即可以上隔壁的河南大學附屬中學，內(nèi)部曾經(jīng)搞過TG，但面積和價格在這放著，也不是一般人能拿到的內(nèi)購，所以確實是非常純粹的一個樓盤。

背后大BOSS為東區(qū)管委會，同為蘭溪系列，規(guī)劃設(shè)計跟蘭溪府有的一拼，只是一個在北龍湖一個在龍子湖，一個是高層一個小高層，雖然書香氣息濃郁，但龍子湖的區(qū)位價值還是不敵北龍湖，二者房價一平也相差好幾千。

項目位置有點靠東，又緊鄰北三環(huán)高架，有利有弊，但出行依靠北三環(huán)和東三環(huán)確實是非常方便的，周邊有永威和正商在周邊算品質(zhì)還不錯的社區(qū)，生活氛圍和人氣都是有的，北側(cè)相隔一個地塊就是賈魯河，風景確實非常的壯觀，日常的休閑散步周末游玩絕對的好去處，現(xiàn)場去看蘭溪書院作為龍子湖的獨苗苗優(yōu)勢還是很多的。

產(chǎn)品確實還不錯，但市場上不缺好的產(chǎn)品，最大的優(yōu)勢還是稀缺，包括隔壁的正商和永威二手房價格因為稀缺也一直非常堅挺，龍子湖目前可以選的改善盤貌似只有這一個，如果非要有競品的話同梯隊的那就是東站東廣場板塊了。

關(guān)于劃片的河南大學附屬學校，龍子湖的學校不多，建校時間普遍比較短，但因為片區(qū)整體比較純粹，生源還不錯，河南大學附屬中學的生源主要來自周邊幾個社區(qū)，不知是否會是下一個教育界的黑馬。

置業(yè)龍子湖沒有太多的選擇，可以關(guān)注。(展開全部)

早在8月份，新聞上報道了上面聽取正弘城鄭東新區(qū)商業(yè)綜合體項目方案匯報，搭配的還有一張示意圖。里面能看出一個250米的超高層以及類似太古里的街區(qū)式商業(yè)，涵蓋博物館和藝術(shù)館，位置就在華潤?quán)崠|萬象城對面，隔金水東路相望。

11月8日，該大地塊正式公示修改規(guī)劃，調(diào)整為公園綠地、文化設(shè)施用地、商務(wù)用地、商業(yè)用地。目前這塊地主要是綠化和停車場。

11月17日，該地塊掛出，網(wǎng)上掛牌時間為：2023年12月7日至2023年12月21日。下個月出結(jié)果，目前也基本確定為正弘要拿。

整體分為兩塊地，西地塊位于才高街西、金水東路北，約30畝，是商務(wù)用地，限高250米，北側(cè)還是公園綠地，不知道會不會再改改？

東地塊位于正光路南、才高街東，分地上和地下部分，容積率不超1.5，限高24米，和之前的示意圖相呼應(yīng)。

這個項目也是市里面牽頭在做，如果落地，也是一個不小的成績。但商務(wù)＋商業(yè)這么大的體量，需要由足夠的資金支撐，不像萬象城還有住宅支持現(xiàn)金流。

預估總投資額60多個億，如果都交給正弘來做，勢必亞歷山大，還有之前一直在傳的北龍湖南岸正弘項目，住宅＋商業(yè)，兩個項目同時啟動的可能性更低。

不過，對于幸福里住宅則是利好，這地段，絕了。

過去都說東區(qū)商業(yè)不行，寶龍廢了，熙地港、海匯港太小，綠地360無高端，其他鄭東商業(yè)中心這些太雜。但鄭東萬象城來了之后，會一改這種現(xiàn)狀，再來一個正弘街區(qū)式商業(yè)，更上一層樓，如果能把東廣場萬象天地開起來，那就更好啦。

同時二七廣場周邊也在發(fā)力，丹尼斯進入，還有萬象城二期，加上現(xiàn)在鄭州商場扛把子大衛(wèi)城，也是不甘示弱。明顯感覺，大衛(wèi)城在近一兩年加快了開店的步伐，重奢品牌更是搶占。

目前還希望過來一些外來商業(yè)，比如SKP、大悅城這種，有競爭對于消費者來講總歸是好事。(展開全部)

龍湖北岸大事件，清華附中2024年將參與劃片，蘭溪府已經(jīng)開始正大光明宣傳學區(qū)問題，華潤瑞府今年交房的樓棟均可以參與劃片，年底交房的樓棟明年可參與劃片，中海云鼎湖居也終于等到這一天，搖身一變成了標準書包房，這樣一來北岸有著F4之稱的四大天團全員是清華附中學區(qū)。

跟著躺贏的應(yīng)該就是電建金橋華曦府了，高調(diào)進駐北龍湖，還未開售，目前的進展非常緩慢，網(wǎng)傳電建已退出，對于其未來也是充滿了猜測。

北岸幾個項目一直以來位置大差不差，生態(tài)資源共享，最大的爭議就是有一天誰能光明正大進入清華附中的學區(qū)，無風不起浪，如果這次消息屬實，四個項目又進入了同質(zhì)化階段，但好在幾盤完美錯位競爭，華潤瑞府已經(jīng)是尾盤了，主力在售是蘭溪府，蘭溪府賣的差不多的時候華曦府應(yīng)該已經(jīng)理順了，北岸目前也沒有其他待拍及待入市的地塊，華曦府真的是妥妥的躺贏。

占地91.44畝，規(guī)劃19棟小高層，四個面積段145平、163平、185平和192平，戶型特點是高贈送高得房率，外立面同樣是高顏值，目前最大的特點就是太磨嘰了，如果電建確定退出，金橋主導開發(fā)的西棠剛剛交付不知是否會增加一些說服力。

北岸龍湖外環(huán)北路以南，龍湖濕地公園以北、中州大道以東、東三環(huán)以西這個區(qū)域，目前只有安置房配建的兩所學校和清華附中，安置房配建的學校安置區(qū)內(nèi)部學位就差不多了，北岸的改善盤最少也要400萬起步了，應(yīng)該很少會有去安置房學校上學的業(yè)主，北岸在建住宅及待交房的住宅項目也好幾個了，所以新的問題就來了，其他待交房的社區(qū)比如萬科、保利是不是也可以上清華附中呢。(展開全部)

正弘去年一舉摘得東站板塊臨金水東路兩個優(yōu)質(zhì)地塊，對面即為華潤印象城項目，占據(jù)這東站板塊核心位置，臨金水東路、東風南路，周邊有新田360及在建的鄭東萬象城，東站高端商圈，城市界面也非常好，這個位置真的是集萬千寵愛于一身。

正弘對外宣稱該地塊打造集高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，把項目建設(shè)成為高端化、國際化、特色化有機融合的商業(yè)空間，營造中原文化與國際時尚文化交相輝映的沉浸式、強體驗的國際化消費環(huán)境，助力鄭州打造國際消費中心城市。一張設(shè)計圖的流出，更是有著鄭州太古里之稱，典型的備受期待，流量是相當高，最重要的是250米的超高建筑與對面的華潤相呼應(yīng)，絕對是金水東路一道靚麗的天際線，鄭州真的太缺這種超高層建筑了。

鄭州確實布局了不少 超高層建筑，但你要知道落地有多難，東站寶能直接夭折，中原主城區(qū)原恒大云璽的300米超高層建筑也改成了住宅用地，終于備受期待的正弘東站也出了意外，規(guī)劃又遭修改。

東區(qū)管委會公示擬將才高街西、金水東路北、眾旺路東、正光路南圍合區(qū)域中的商務(wù)兼容商業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，原文化設(shè)施用地增加為20畝，商業(yè)兼容文化用地沿才高街布局，建筑高度也由小于250米調(diào)整為小于45米，又一超高建筑在襁褓中直接夭折，正弘在這個位置就專心搞商業(yè)吧。(展開全部)

萬科大都會即將收官，推出10號樓23層冒牌小高層，在售的還是都會天際，在售4號樓 8號樓 9號樓 95-115平的裝修房源，萬科以前不亂搞促銷政策，現(xiàn)在也玩的花了，首付僅需4.7萬起，5%網(wǎng)簽，第三方貸款，一年開發(fā)商貼息月付，最長可貸三年，利息8厘8。交房時間是2025年10月底（據(jù)說可提前至2025年6月底）。

現(xiàn)在整個大都會已經(jīng)接近尾聲，除了整個準現(xiàn)房六期都會天際，其余地塊全部已經(jīng)交付，大都會能持續(xù)交付，也是因為其良好的銷售勢頭，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，大都會項目2023年全年簽約面積16.1萬方，住宅簽約套數(shù)1638套，榮獲2023年度鄭州銷售套數(shù)TOP1。

都會天際占地約118畝，規(guī)劃有10棟高層，號稱升級之作，社區(qū)內(nèi)部全新規(guī)劃，由外至內(nèi)全面升級，從建筑外立面到戶型裝修升級，這當然是吹的成分多，項目本身還是那一套，變化不大。

最主要的還是二七整體區(qū)域的配套有了實質(zhì)性進展，商業(yè)方面，嵩南印象城計劃今年底開業(yè)、杉杉奧特萊斯9月開業(yè)已經(jīng)招商230余家實力品牌。交通方面，2024年地鐵7號線建設(shè)加快，預計今年底有望通車；東邊京廣南路的9號線也在規(guī)劃布局中。
還有個網(wǎng)紅打卡地二七米房，占地約26畝，前身是鄭州0143糧倉，定位（城市漫步）商業(yè)街區(qū)，運營是浙江溫州米房的運營團隊，被譽為是鄭州的“圣托里尼”，目前已經(jīng)部分開放。萬科大都會，且買且珍惜吧。(展開全部)

永威上和琚最近又開始宣傳了，220-610平的現(xiàn)房大平層，總價太高，自然不會那么好賣的，這個項目時間很久了，2019年都開始了，時隔5年，項目沒變，市場變了，老盤碰到新情況，難搞啊。

上和琚的標簽早期還是很明顯的，主打北龍湖的高性價比項目，與高高在上的上和院截然相反。上和院很不錯，參考萬柳書院，但過于特立獨行，單那個古樸的外立面風格，就少有人能欣賞，上和院更符合老錢的口味。
但北龍湖的新貴客戶也不少，他們喜歡年輕化、現(xiàn)代化、簡約化、時尚化，外立面采用黑白灰三色高階美學，墻體延面、陽臺錯落、坡屋頂點綴三層視覺延伸，立面材質(zhì)采用基底灰色石材+頂層金屬鋁板+定制系統(tǒng)門窗，墻體大面積落地玻璃。
永威上和琚的戶型分為三個檔次，主力戶型是189-221平米，少量260、280平米，幾套320、610平米樹排面。，室內(nèi)裝修風格以極簡白，高級灰為基調(diào)，廚房獨立空調(diào)、雙儲藏冰箱、石英臺面、落地式洗碗機等廚房系統(tǒng)選用美諾、漢斯格雅、杜拉維特等全球品牌。

所以說雖然看似親民性價比路線，但成本依然不菲，跟上和院比是親民了，跟北龍湖其他樓盤比還是高高在上。

雖然不好賣，但不可否認上和琚的位置是稀缺獨一無二的，它處于北龍湖南岸最珍貴的腹地，這里普遍是建筑限高18米，容積率1.5的優(yōu)質(zhì)地塊。而且東邊緊鄰如意西路和如意運河，北邊是北三環(huán)和北龍湖。

總得來看，這房子就隨緣看吧。(展開全部)

中海云著湖居，鄭東新區(qū) 龍湖中環(huán)東路東、南錄莊街南

這一次得夸一夸中海，據(jù)說這一次中海的交付“號稱”是北龍湖唯一沒有維權(quán)的交房，裝修上的小瑕疵，整修的也非常及時，景觀、外立面都有所升級，也給中海點個贊。

現(xiàn)在項目還是有部分房源，也就是11號樓上的，實景的準現(xiàn)房，今年買，今年就能入住，眼見為實，傭金可以給到1.6%，也就是單套8-20萬的傭金。戶型面積有149平方米、165平方米、195平方米、220平方米，50-220平 均價3.4-4.7w左右；一樓帶院均價5.4-6.9w左右；頂樓送閣樓均價4.3-5w左右。

豪宅有三種價值：物理價值、邏輯價值、心理價值。


物理價值：指的是樓間距、戶型、土地這些亂七八糟的東西。舉一個非常簡單的例子，有的公司的房子能比周邊的房子高1500-2000，為啥呢？品質(zhì)溢價、景觀溢價、物業(yè)溢價（口碑）等等！物理價值的會多個20-30%，也就是別人賣1萬，你能賣1.3萬。

邏輯價值：如果別人賣1萬，你想賣1.8萬怎么辦？這個時候比對方高80%。

這時候應(yīng)該說邏輯價值，物理價值已經(jīng)完全無法支撐價格了！就像金字塔結(jié)構(gòu)一樣一層一層支撐起來這個價格，最下面的一層是物理價值，往上就是你在我們這住能得到什么什么服務(wù)、我們公司的經(jīng)營理念能給你帶來多少幫助、有的最后講公司的情懷、圈層等等。

心理價值：如果你想賣到是別人的100%、200%、300%那又該怎么樣？馬斯洛的需求層次說的非常好，自我實現(xiàn)和尊重，一個人來到這個社會最重要的一個目標是被人認可尊重，特別是現(xiàn)在買房子的這些人大多數(shù)四五十歲，白手起家，尊重和自我實現(xiàn)換成中國話說就是面子！

豪宅最后賣的都是面子，是能代表自己身份，有口碑的企業(yè)干這個事情還是非常厲害的。最終的訴求是買一個好房子，然后能代表自己的身份。

中海這一次做的算是比價出彩的。(展開全部)