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鄭政東出〔2023〕25號(hào)（網(wǎng)）地塊，鄭政東出〔2023〕26號(hào)（網(wǎng)）地塊

土地具體信息——

鄭政東出〔2023〕25號(hào)（網(wǎng)）地塊位于正光路南、才高街東，占地面積約96畝，為零售商業(yè)、餐飲、旅館用地，容積率＜1.5，建筑密度＜65%，建筑高度＜24米，綠地率＞5%，投資總額要求≥12億。

從地塊指標(biāo)看，這里大概率是純商業(yè)街區(qū)。

鄭政東出〔2023〕26號(hào)（網(wǎng)）地塊位于才高街西、金水東路北，占地面積約30畝，商務(wù)用地兼容商業(yè)用地（25%＜兼容比例＜30%），容積率＜6.5，建筑密度＜60%，建筑高度＜250米，綠地率＞5%，投資總額要求≥8億。

從地塊指標(biāo)看，大概率是超高層寫(xiě)字樓搭配裙樓商業(yè)。

土地定向出讓要求——

項(xiàng)目100%自持，總投資不低于68.5億元，打造高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體。

項(xiàng)目建成1年內(nèi)，引入物業(yè)自持面積不低于13.5萬(wàn)㎡（含地下商業(yè)）的高端街區(qū)商業(yè)，街區(qū)商業(yè)投資強(qiáng)度不低于2萬(wàn)元/㎡。

入駐國(guó)際知名品牌不低于40家；引入博物館一座，博物館建筑面積不低于3000㎡；引入瑰麗、瑞吉、康萊德、W等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集團(tuán)旗下不低于前述標(biāo)準(zhǔn)的一家酒店品牌酒店；5A甲級(jí)寫(xiě)字樓等總建筑面積不低于12萬(wàn)㎡。

土地成交信息——

2023年12月29日，鄭州正弘和盛實(shí)業(yè)有限公司（河南正弘置業(yè)有限公司的全資持有公司）以總價(jià)8.31億元正式摘得位于鄭州市鄭東新區(qū)金水東路、東風(fēng)南路的兩宗商業(yè)地塊，鄭政東出〔2023〕25號(hào)（網(wǎng)）地塊，鄭政東出〔2023〕26號(hào)（網(wǎng)）地塊。

由此，鄭州高鐵商圈的鐵三角（鄭東正弘超級(jí)綜合體、華潤(rùn)?quán)崠|萬(wàn)象城、新田360廣場(chǎng)綠地新都會(huì)店）正式組建完畢。(展開(kāi)全部)

大來(lái)置業(yè)摘得的鄭東一號(hào)院項(xiàng)目還沒(méi)有什么進(jìn)展，還在等。

周邊項(xiàng)目虎視眈眈，東側(cè)緊鄰為銀河灣花園，非常神秘的一個(gè)樓盤(pán)，一直在建但從未開(kāi)售，外立面香檳色鋁板顏值超高，大面積改善豪宅的配置，南側(cè)為中原超級(jí)總部基地區(qū)域首個(gè)住宅項(xiàng)目-潤(rùn)府，起點(diǎn)很高，又有華潤(rùn)品牌加持，是東區(qū)非常有名炙手可熱的樓盤(pán)，所以?shī)A擊在這兩個(gè)盤(pán)中間的鄭東一號(hào)院，壓力可想而知的大。

大來(lái)置業(yè)也是很神秘的一個(gè)企業(yè)，在現(xiàn)在這樣的環(huán)境之下巨資摘得地塊，其實(shí)力就不容小覷，但追蹤下來(lái)其名下開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤(pán)又是一個(gè)空白，現(xiàn)在買(mǎi)房首先看房企的品牌和實(shí)力已經(jīng)成了置業(yè)的必修課，大來(lái)置業(yè)可以說(shuō)是毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，但市場(chǎng)現(xiàn)在活下來(lái)的反而是一些近幾年沒(méi)有盲目擴(kuò)張的小房企，越來(lái)越多這樣的企業(yè)搶灘鄭州市場(chǎng)，大來(lái)置業(yè)在這個(gè)位置搞個(gè)代表作一炮走紅還是很有希望的，但又傳言大來(lái)置業(yè)跟某些實(shí)力房企有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，說(shuō)白了就是編外的下屬企業(yè)，只有一點(diǎn)肯定能一次性拿出來(lái)19個(gè)億的企業(yè)背后絕對(duì)有大人物。

東區(qū)一直都是自帶流量和富貴的一個(gè)區(qū)域，西廣場(chǎng)板塊已經(jīng)沒(méi)有什么地塊可用于開(kāi)發(fā)了，東廣場(chǎng)板塊中原超級(jí)總部基地是個(gè)重頭戲，內(nèi)部規(guī)劃有教育等各種配套，有東區(qū)置業(yè)需求的只能移步至此了。

鄭東一號(hào)院這個(gè)項(xiàng)目還不在中原超級(jí)總部基地的范圍內(nèi)，只能說(shuō)是緊鄰，但位置上的優(yōu)越感絲毫不差，緊鄰金水東路，出行非常便利，完全可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

目前在超級(jí)總部基地的三個(gè)項(xiàng)目：大來(lái)東廣場(chǎng)項(xiàng)目自去年7月份拿地以來(lái)，還是沒(méi)啥動(dòng)靜，華潤(rùn)潤(rùn)府則是進(jìn)展飛速，5月份首開(kāi)，景觀示范區(qū)與實(shí)體樣板間呈現(xiàn)，而銀河灣則介于兩者中間，雖然沒(méi)有任何宣傳銷(xiāo)售，但工程進(jìn)度一直沒(méi)停，光出不進(jìn)，這資金實(shí)力杠杠的。

這項(xiàng)目反差感還是挺強(qiáng)的，出身土，定位高。
出身土是因?yàn)樵摰貕K是鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，內(nèi)部有建筑面積30682.49平的安置房，規(guī)劃5棟住宅中，至少有1棟半都將作為安置房。
定位高是因?yàn)闃菞澔臼且惶輧蓱?hù)及兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)起步，南北雙陽(yáng)臺(tái)、外立面為干掛鋁板及玻璃幕墻，一樓全為架空層，尺度也極為奢闊，層高3.2米左右，客廳面框4.8米起步、最大為7.2米。

美中不足的是容積率3.99，相比華潤(rùn)潤(rùn)府的2.5來(lái)說(shuō)掉了一個(gè)檔次，有潤(rùn)府精裝房25000左右的價(jià)格在壓著，銀河灣肯定是不敢造次的。

這個(gè)小區(qū)個(gè)人感覺(jué)外人就別去湊熱鬧了，是個(gè)小圈子盤(pán)，400來(lái)套房，祭城的土豪買(mǎi)買(mǎi)，親戚朋友分分，經(jīng)常打交道的官員分分，合作伙伴弄弄，基本就弄完了。
房子質(zhì)量應(yīng)該一般，物業(yè)估計(jì)難搞，好多村里開(kāi)發(fā)的小區(qū)，要么沒(méi)物業(yè)，要么物業(yè)做的不好礙于熟人面子也不好說(shuō)啥，對(duì)于真正追求改善的城市新貴來(lái)說(shuō)，還是去潤(rùn)府看看吧。(展開(kāi)全部)

清華附中劃片終于塵埃落定：

龍?jiān)绰芬晕?、龍津路以東、龍湖外環(huán)北路以南、龍湖內(nèi)環(huán)北路以北區(qū)域，已交房的中海云鼎湖居，在建的金橋華曦府、蘭溪府、華潤(rùn)瑞府榜上有名，這些樓盤(pán)只有蘭溪府正大光明宣傳過(guò)清華附中的學(xué)區(qū)，其他樓盤(pán)都在賭與清華附中的距離優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楣k學(xué)校早晚要?jiǎng)澠?，這樣一來(lái)，蘭溪府的優(yōu)勢(shì)一下子就被弱化了，除此之外一直學(xué)?？瞻椎木G城湖畔云廬、中海云著湖居也成功劃片了鄭東新區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東校區(qū)，整個(gè)北龍湖與所謂名校失之交臂的就只有萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞岸、魯能公館了。

清華附中在北岸一直都是神話(huà)般的存在，當(dāng)初高調(diào)進(jìn)駐北龍湖，硬件和軟件都堪稱(chēng)一流，都是奔著名校打造的，2020年第一屆招生，生源主要來(lái)自啟迪公寓學(xué)位房以及其他靠關(guān)系進(jìn)入的生源，只聽(tīng)說(shuō)內(nèi)部老師流動(dòng)性大，主打素質(zhì)教育，目前在東區(qū)教育界都排不上名次，更不要說(shuō)鄭州教育界了，要知道北龍湖是有名的富人區(qū)，現(xiàn)在有錢(qián)人更注重教育，劃片唯一的好處就是保證了生源的純粹，全新的清華附中說(shuō)不定就此開(kāi)啟新的篇章。

華潤(rùn)瑞府真的直接跟著躺贏，這個(gè)盤(pán)對(duì)于清華附中可是從來(lái)沒(méi)有過(guò)任何宣傳，能不能上全憑業(yè)主實(shí)力，現(xiàn)在正大光明被劃進(jìn)去，妥妥的皆大歡喜。

尾盤(pán)，部分樓棟已交房，其余樓棟年底交房，顏值和品質(zhì)還不錯(cuò)，北岸幾個(gè)盤(pán)同質(zhì)化過(guò)于嚴(yán)重，中?，F(xiàn)在主要是二手房，蘭溪府也是準(zhǔn)現(xiàn)房交房節(jié)點(diǎn)跟華潤(rùn)差不多，選擇哪個(gè)全憑個(gè)人需求和愛(ài)好了。(展開(kāi)全部)

土地基本信息——

鄭政東出〔2023〕28號(hào)（網(wǎng)）地塊位于北龍湖龍湖外環(huán)南路北，龍湖中環(huán)西路東，占地面積27652.2㎡，約合41.478畝，容積率不超過(guò)2.5，建筑高度不超過(guò)60米。

該地塊所建商品住宅（毛坯）現(xiàn)房銷(xiāo)售綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)25000元/平方米（已作價(jià)格上?。?，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)5000元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

依據(jù)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定，測(cè)算該地塊土地供應(yīng)即時(shí)房?jī)r(jià)（毛坯房?jī)r(jià)格）為22500元/平方米（已下浮10%）。

位置非常優(yōu)質(zhì)，該地塊位于北龍湖南岸西側(cè)，屬于北龍湖南岸待開(kāi)發(fā)板塊，項(xiàng)目西側(cè)離中州大道不遠(yuǎn)，一路之隔的西側(cè)是小高層項(xiàng)目宏光攬境，東北方向有已經(jīng)交房的冠景君悅湖、金茂如意府。

這塊地的亮點(diǎn)在于要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，這么一來(lái)從土地出讓金、建設(shè)、工程等全部投入，開(kāi)發(fā)商需要的資金體量非常大，并且資金回籠慢，就需要很有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)拿地，預(yù)計(jì)1月24號(hào)開(kāi)拍，可以期待一下花落誰(shuí)家。(展開(kāi)全部)

招商林嶼墅這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)注度還是居高不下的，地處二七新區(qū)大學(xué)路沿線(xiàn)，提起這個(gè)區(qū)域想到的就是千篇一律的剛需 產(chǎn)品，片區(qū)城市界面、發(fā)展?jié)摿Χ疾惶純?yōu)勢(shì)，趕在這個(gè)內(nèi)卷的時(shí)代招商信誓旦旦要做出好的產(chǎn)品，不少人對(duì)此寄予厚望，目前樣板間已對(duì)外開(kāi)放，釋放價(jià)格10000起步，毛坯交付。

三個(gè)面積段，98平、118平和143平，5棟高層、5棟小高層，高層的客戶(hù)群體還是剛需為主，面積段主要是98平和118平，內(nèi)卷的風(fēng)還是吹到了二七新區(qū)，98平和118平兩個(gè)戶(hù)型也加入了不少亮點(diǎn)，首先就是超高得房率，再就是已普及的貫通雙陽(yáng)臺(tái)，臥室270度轉(zhuǎn)角飄窗和橫廳設(shè)計(jì)，看似亮點(diǎn)其實(shí)過(guò)了兩年也就是大眾設(shè)計(jì)了，因?yàn)猷嵵輼潜P(pán)更新?lián)Q代的速度實(shí)在太快。

整個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)就是其中的兩棟第四代住宅，全為143平戶(hù)型，只有64套房源，分奇偶層，一梯一戶(hù)電梯直接入戶(hù)設(shè)計(jì)，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗，LPK一體化設(shè)計(jì)6.2米南向橫廳，建成后的外立面可參照萬(wàn)科翠灣中城，這才是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，也是項(xiàng)目的壓軸，主要客戶(hù)群體是地緣改善，要等到最后才會(huì)開(kāi)售。

緊鄰大學(xué)南路，地鐵7號(hào)線(xiàn)年底前開(kāi)通是沒(méi)有太大問(wèn)題，林嶼墅搖身一變也成了標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤(pán)，對(duì)于98平和118平的客戶(hù)群體而言地鐵還是很重要的，7號(hào)線(xiàn)來(lái)的真的挺是時(shí)候的，劣勢(shì)周邊教育資源有點(diǎn)一般。

這個(gè)盤(pán)主要在于招商的規(guī)劃設(shè)計(jì)，周邊確實(shí)很剛，二七新區(qū)完全任何配套和生態(tài)資源上的優(yōu)勢(shì)，客戶(hù)群體主要就是地緣，能買(mǎi)這里的大多對(duì)周邊環(huán)境和配套都已經(jīng)很熟悉了，限價(jià)取消之后的首開(kāi)，對(duì)外釋放價(jià)格10000起，看招商如何殺出一條生路了。(展開(kāi)全部)

蘭溪府今天又又又熱門(mén)了，昨天晚上置業(yè)顧問(wèn)突然通知買(mǎi)過(guò)房的業(yè)主，今年要上學(xué)的無(wú)法入學(xué)，原因呢自然是沒(méi)有交房，不能正常參與劃片。

這個(gè)事雖然不是蘭溪府想要的，但確實(shí)要怪罪到它身上，從一開(kāi)始就宣傳的拿合同即可入學(xué)，除了沒(méi)有書(shū)面簽協(xié)議，置業(yè)顧問(wèn)一直在給客戶(hù)灌輸這個(gè)事情，畢竟國(guó)企，還是需要一點(diǎn)臉面的吧。

關(guān)于清華附中劃片的事也真是反轉(zhuǎn)不斷，去年之前，是沒(méi)有一個(gè)住宅小區(qū)可以劃片，今年最開(kāi)始是蘭溪府，然后是中海云鼎湖居和華潤(rùn)瑞府?dāng)y手劃片，再然后就是蘭溪府未交付的業(yè)主無(wú)法入學(xué)。

我如果是買(mǎi)房的業(yè)主，也會(huì)很生氣，這比房?jī)r(jià)下跌更難以接受。因?yàn)樯婕暗浇衲耆デ迦A附中上學(xué)的，基本都是買(mǎi)過(guò)房子但需要等待交付的家長(zhǎng)，預(yù)計(jì)交付時(shí)間是明年9月份，還是毛坯，意味著這部分家長(zhǎng)還要在周邊租房暫住，臨開(kāi)學(xué)也就幾天時(shí)間，房子都已經(jīng)租好，卻被告知無(wú)法入學(xué)。

這件事最大的起因是周邊未交付小區(qū)的業(yè)主想要同等入學(xué)的權(quán)利，然后就去鬧，結(jié)果把蘭溪府給鬧下來(lái)了。

其實(shí)，這次蘭溪府上學(xué)的業(yè)主并不多，還不到20個(gè)，希望售樓部能給予合理解決，畢竟是之前承諾過(guò)的，賣(mài)房的時(shí)候加的也有溢價(jià)。

其實(shí)，蘭溪府目前的呈現(xiàn)還是不錯(cuò)的，景觀示范區(qū)做的比瑞府看起來(lái)更有質(zhì)感，只是最近讓學(xué)校這個(gè)事給玩壞了。(展開(kāi)全部)

上和琚在7月底交了一批房，市場(chǎng)反應(yīng)也不大。大家現(xiàn)在對(duì)這種問(wèn)題樓盤(pán)再交付，也是提不起興趣。交付情況也比較一般，首先，精裝改為毛坯交付，業(yè)主有3種選擇：1、等永威緩過(guò)勁來(lái)精裝交付；2、等永威退精裝差價(jià)；3、抵等價(jià)的車(chē)位和儲(chǔ)藏間。
我感覺(jué)，但凡拎清一點(diǎn)都會(huì)選擇第三種，起碼能見(jiàn)到實(shí)物，前兩個(gè)都是虛無(wú)縹緲的存在。

雖說(shuō)是毛坯交付，也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到過(guò)去永威的毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)，趕工痕跡明顯。工區(qū)倒是還可以，加上景觀示范區(qū)在兩年前已經(jīng)呈現(xiàn)落地，本次影響不大，看著還是很在線(xiàn)的。

總共交付的有100套左右，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，交了總比爛著強(qiáng)，建業(yè)君鄰大院的業(yè)主應(yīng)該也是這樣想的，還有一個(gè)康橋諸子廬，順利的話(huà)年底可以交付。

剛交房這段時(shí)間，已經(jīng)有些二手房出來(lái)，不少掛牌價(jià)都在5萬(wàn)以下，一樓帶院相對(duì)貴些，8萬(wàn)左右。
售樓部現(xiàn)在也有房源在售，毛坯標(biāo)準(zhǔn)層5萬(wàn)左右，樣板間也有出售的，315平二樓報(bào)價(jià)1900萬(wàn)。最難整的是517平和610平的大平層，市場(chǎng)好的時(shí)候還可能有人出手，現(xiàn)在真是敬而遠(yuǎn)之，再加上永威現(xiàn)在的情況，估計(jì)去買(mǎi)未來(lái)天奕都比買(mǎi)這里的要多些。

短短幾年時(shí)間，變化還是很大的，如果當(dāng)初沒(méi)有自信擴(kuò)張，拿那些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，可能還活的很滋潤(rùn)，但哪有如果，如果有的話(huà)，建業(yè)/恒大/碧桂園等等都要排著隊(duì)。。。(展開(kāi)全部)

豐華上境自拿地到2020年3月人盡皆知的3.2/平再到這兩年陸續(xù)交付，也算是經(jīng)歷了起起落落。很多人認(rèn)為豐華已經(jīng)賣(mài)完，殊不知到現(xiàn)在售樓部還剩了很多套可售。

主要是173㎡四室兩廳三衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)層，均價(jià)36000元/㎡，總價(jià)630萬(wàn)左右，然后是164㎡一樓帶院，總價(jià)1100萬(wàn)左右，地下室兩層都是精裝修交付，這種產(chǎn)品過(guò)去在北龍湖也只有正商是這樣，其他大多都是毛坯交付，正弘瑧是一層地下室精裝。另外還有213㎡頂復(fù)，過(guò)去在短視頻里拍的比較多的河景，但目前沒(méi)有河景房。

在售房源大部分已經(jīng)交付，少部分年底交付，但很多都在抵押狀態(tài)，需要正商去解壓，目前看問(wèn)題不大，只是需要時(shí)間，大概一兩個(gè)月。

這個(gè)項(xiàng)目被客戶(hù)詬病最多的就是距離醫(yī)院近，尤其是距離醫(yī)院近的樓棟，但那些都是146㎡小戶(hù)型為主，還都是毛坯，現(xiàn)在完全是二手房市場(chǎng)，過(guò)去成交價(jià)在450萬(wàn)左右，最近有套精裝修的二樓，據(jù)說(shuō)花了七八十萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)從550萬(wàn)降到480才賣(mài)出去，去年毛坯146成交價(jià)還能在500萬(wàn)左右，今年原業(yè)主已經(jīng)賠到了本金，包括一路之隔的瓏水上鏡152平最近成交價(jià)也落到了560萬(wàn)左右，掛牌房源還不少。這個(gè)房源租金還挺高，前段有套租了12000/月，收益率還行。

目前豐華146毛坯/173毛坯都已進(jìn)入二手房市場(chǎng)，接下來(lái)173精裝也會(huì)進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商新房的壓力還是比較大的。(展開(kāi)全部)

曾經(jīng)高攀不起的濱河現(xiàn)在也成了特價(jià)房的重災(zāi)區(qū)，這次做活動(dòng)的是電建，一期高層11500起，小高層12500起，二期95平11500起，107平12000起，142平11500起，原以為中建元熙府一直是濱河的底線(xiàn)，原來(lái)這里硬剛起來(lái)真的沒(méi)有底線(xiàn)，只有出貨回款才是王道。

電建高調(diào)進(jìn)駐濱河，兩個(gè)地塊也拉扯了好幾年，特點(diǎn)還是非常明顯的：

1、 不僅是央企開(kāi)發(fā)而且還是現(xiàn)房，買(mǎi)了就能住，市場(chǎng)上現(xiàn)在房子建好交房還沒(méi)有賣(mài)完的房源是越來(lái)越多。

2、 對(duì)于濱河而言地鐵的重要性也是不言而喻，地鐵3號(hào)線(xiàn)二期工程總共在濱河就布局了幾個(gè)站點(diǎn)，電建二期經(jīng)開(kāi)第十五大街就占了一個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤(pán)，出行非常方便。

3、 新區(qū)教育資源一直是大家關(guān)注的點(diǎn)，一戰(zhàn)成名的濱河外國(guó)語(yǔ)也早已名聲在外，為了上學(xué)維權(quán)過(guò)爭(zhēng)論過(guò)，總之最后濱河外國(guó)語(yǔ)學(xué)區(qū)之爭(zhēng)終于塵埃落定，不偏不向大家都可以上這個(gè)學(xué)校，東西兩個(gè)校區(qū)的區(qū)別而已，電建的學(xué)區(qū)是東校區(qū)，但項(xiàng)目跟學(xué)校已經(jīng)完全沒(méi)有了距離上的優(yōu)勢(shì)，緊鄰北側(cè)地塊規(guī)劃有小學(xué)和初中，初中據(jù)說(shuō)后期是經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)南校區(qū)，這個(gè)初中建成以后電建的劃片應(yīng)該是在這里。

非常明顯電建的位置已經(jīng)是濱河核心的邊緣區(qū)域，周邊有金輝、華發(fā)和中建等項(xiàng)目，南側(cè)就是規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園了，這個(gè)小區(qū)域的路線(xiàn)也是越走越剛，大家拼的都是低價(jià)，環(huán)境和配套也都很一般，除了距離地鐵更近一些。

價(jià)格在這放著呢，有需求的可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

繼華潤(rùn)瑞府、中海云鼎湖居劃片清華附中后，中海云著湖居、綠城湖畔云廬今天也可以上東區(qū)外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)，但只是協(xié)調(diào)劃片，最近小區(qū)業(yè)主已經(jīng)在教育局輾轉(zhuǎn)了兩周時(shí)間。

在此之前，聽(tīng)到的劃片是龍翼小學(xué)和龍翼初中，龍翔嘉苑安置區(qū)附近。業(yè)主肯定是不樂(lè)意的，更遠(yuǎn)的清華附中也沒(méi)指望，那就緊著東區(qū)外國(guó)語(yǔ)東校區(qū)走起。其實(shí)最穩(wěn)定的劃片是綠城湖畔云廬西北角的教育用地，只是還未開(kāi)建，近兩年肯定是建不成的，三五年后不好說(shuō)。

這個(gè)事對(duì)于中海綠城算不上太大利好，但對(duì)于近兩年有上學(xué)需求的業(yè)主還是解決了燃眉之急，值得慶祝一番。東校區(qū)雖然整體還不如本校，但也算是不錯(cuò)的。說(shuō)到這里，如果東校區(qū)還是之前的龍翔小學(xué)的話(huà)，不知業(yè)主該如何維權(quán)。

目前兩個(gè)小區(qū)剩余房源還比較多，綠城以大戶(hù)型為主，近期一樓來(lái)了一波促銷(xiāo)，不到4萬(wàn)的單價(jià)吸引了部分總預(yù)算不高但又想買(mǎi)一樓的客戶(hù)。中海上個(gè)月交房來(lái)了點(diǎn)熱度，但轉(zhuǎn)瞬即逝，這個(gè)月銷(xiāo)量還是個(gè)位數(shù)，真是愁人，尤其是那些220平大戶(hù)型，已經(jīng)從之前900多萬(wàn)總價(jià)降到800萬(wàn)左右，還是不好賣(mài)。一批次交房效果還不錯(cuò)，市面上幾乎沒(méi)有負(fù)面聲音，接下來(lái)年底還會(huì)交房，明年年中還會(huì)交房，總共800多套房，真是賣(mài)不完也交不完。

這兩個(gè)小區(qū)也徹底把北三環(huán)以南的幾個(gè)小區(qū)價(jià)格拉下來(lái)，目前悅龍臺(tái)182平四房總價(jià)430萬(wàn)左右，還是中高樓層，不是頂樓，相比2021年已經(jīng)跌了近百萬(wàn)。(展開(kāi)全部)

招商跟惠濟(jì)城投的關(guān)系確實(shí)“非同一般”，惠濟(jì)北區(qū)又搞了一個(gè)代建項(xiàng)目。

位于開(kāi)元路北、桂圓路西，年前摘得的地塊，位置還是非常不錯(cuò)的，所處區(qū)域是出了名的別墅圈，周邊鄰居全是低密度別墅，緊鄰開(kāi)元路，周邊有地鐵2號(hào)線(xiàn)，置身于開(kāi)元路這一段給人的感覺(jué)就是安靜，但過(guò)了文化路又是美景萬(wàn)科及萬(wàn)達(dá)兩個(gè)商圈，生活起來(lái)還是非常方便的。

容積率只有1.6，建筑高度50米，招商給出的規(guī)劃是6棟小高層產(chǎn)品及1棟幼兒園，看外立面顏值很高，招商全程代建管理，給出的定位是將充分依托項(xiàng)目周邊低密改善的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，傾力打造生態(tài)宜居的高品質(zhì)社區(qū)。

除了以上的優(yōu)勢(shì)這個(gè)地塊還是惠濟(jì)區(qū)第一個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，按照現(xiàn)在的節(jié)點(diǎn)，最快入市時(shí)間也要到2026年下半年了，但根據(jù)鄭州的慣例，向來(lái)是上有政策，下有對(duì)策，保不濟(jì)會(huì)提前走內(nèi)購(gòu)，反正招商和城投聯(lián)合開(kāi)發(fā)還是有點(diǎn)說(shuō)服力的，現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊目前還在試點(diǎn)，但市場(chǎng)上期房也多數(shù)被逼成了準(zhǔn)現(xiàn)房，爛尾樓事件已經(jīng)讓大家越來(lái)越理性。

限價(jià)地塊，毛坯銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)20000元/㎡，精裝修24000元/㎡，前幾日鄭州剛剛解除了限價(jià)這一政策，意味著這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)真的全在開(kāi)發(fā)商自己了，招商這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)是沖著改善來(lái)的，位置也不錯(cuò)，但現(xiàn)在的這種大環(huán)境還是建議合理定價(jià)。

惠濟(jì)北區(qū)的項(xiàng)目?jī)?nèi)卷非常嚴(yán)重，但多集中在文化路西，主要是剛需剛改，開(kāi)元路這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)還是比較稀缺的，與文化路西是截然不同的兩個(gè)定位。

可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開(kāi)全部)

作為二七新區(qū)大學(xué)路沿線(xiàn)的樓盤(pán)，招商林語(yǔ)境也是很受關(guān)注。地鐵7號(hào)線(xiàn)即將開(kāi)通、杉杉奧特萊斯二七店 9 月即將開(kāi)業(yè)， 2024進(jìn)入下半年，二七區(qū)在地鐵、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面都有進(jìn)展。二七區(qū)在產(chǎn)業(yè)方面也是不斷努力。
產(chǎn)業(yè)方面，“三區(qū)三軸”是二七區(qū)下一階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要工作，共涉及97個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、總投資1131億元。
沿嵩山路打造科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目50個(gè)、總投資625億元;以嵩山路沿線(xiàn)海一云商、致歐科技等龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，以華僑城生態(tài)文旅項(xiàng)目為配套。
沿大學(xué)路打造健康服務(wù)及消費(fèi)提質(zhì)發(fā)展軸，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目22個(gè)、總投資278億元;借助大學(xué)路沿線(xiàn)鄭大一附院、鄭大三附院、省兒童醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。
沿京廣路打造總部經(jīng)濟(jì)和特色商業(yè)發(fā)展軸，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目25個(gè)、總投資228億元。京廣路沿線(xiàn)接住火車(chē)站東西廣場(chǎng)聯(lián)通及交通便利優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮火車(chē)站商圈二七商圈，火車(chē)站東西廣場(chǎng)對(duì)京廣路沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭帶動(dòng)作用，引導(dǎo)企業(yè)總部集聚、涉鐵路產(chǎn)業(yè)集聚，打造總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地。
招商林嶼境的產(chǎn)品還是很不錯(cuò)的，得房率高，二七新區(qū)也確實(shí)是在逐漸變好，配套更加成熟，不過(guò)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境還是不怎么火。盡管已經(jīng)出臺(tái)了很多刺激政策，但市場(chǎng)成交還是很一般?，F(xiàn)在的問(wèn)題是人們對(duì)項(xiàng)目都是觀望、對(duì)比的心態(tài)，即使出手購(gòu)買(mǎi)也比較謹(jǐn)慎。人們總是擔(dān)心政策越來(lái)越寬松，房子價(jià)格會(huì)越來(lái)越低。
作為一個(gè)新盤(pán)，招商林嶼境的價(jià)格還是要更有吸引力，才能讓更多有觀望心態(tài)的人們出手。(展開(kāi)全部)

鄭政出〔2023〕44號(hào)（網(wǎng)），位于二七區(qū)西中和路西、規(guī)劃路（蜜蜂張路）北，面積13074.97㎡，70年城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率＞1，＜4.7，起始價(jià)26631萬(wàn)元。
該地塊屬于二七區(qū)蜜蜂張城改項(xiàng)目安置用地，依據(jù)改造方案，該地塊可安置村民、居民住宅面積約49369.92平方米，安置商業(yè)面積約5086.1平方米，其他配套用房約3862.14平方米此類(lèi)房屋不得進(jìn)入商品房一級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售。

鄭政出〔2023〕45 號(hào)（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)晨雨路（漢正路）南、晨星路（炫月路）東，使用權(quán)面積40313.93平方米，起始價(jià)40327萬(wàn)元。該地塊為二七區(qū)航海西路南、丹水大道西片區(qū)（八卦廟、上閆桐村）合村并城城改項(xiàng)目用地

鄭政出〔2023〕46 號(hào)（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，使用權(quán)面積16206.28平方米，起始價(jià)25763萬(wàn)元。該地塊為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項(xiàng)目用地，為安置開(kāi)發(fā)混合用地。


鄭政出〔2023〕47 號(hào)（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)潯江西路南、靈山路東，使用權(quán)面積79148.08平方米，起始價(jià)74548萬(wàn)元。該地塊為二七區(qū)大田垌合村并城城改項(xiàng)目。

鄭政出〔2023〕48 號(hào)（網(wǎng)）地塊，位于管城區(qū)紫辰路東、童心路南，使用權(quán)面積12628.84平方米，起始價(jià)13724萬(wàn)元。

鄭政出〔2023〕49 號(hào)（網(wǎng)）地塊位于二七區(qū)右江路南、銅山南路東，使用權(quán)面積31019.12平方米，起始價(jià)29657萬(wàn)元。該地塊為二七區(qū)國(guó)家咀三官?gòu)R合村并城城改項(xiàng)目。

鄭政出〔2023〕50 號(hào)（網(wǎng)）地塊位于管城區(qū)弘武路（建武路）東、學(xué)高路（希望路）南，使用權(quán)面積49087.79平方米，起始價(jià)55306萬(wàn)元。該地塊為管城區(qū)南曹小湖棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。

鄭政出〔2023〕51 號(hào)（網(wǎng)）地塊位于二七區(qū)漢江路南、大學(xué)南路西，使用權(quán)面積39122.87平方米，起始價(jià)76835萬(wàn)元。該地塊為二七區(qū)孫八砦城改項(xiàng)目用地

鄭政出〔2023〕52 號(hào)（網(wǎng)）地塊位于金水區(qū)紅旗路南、文化路東，使用權(quán)面積9749.67平方米，起始價(jià)19851萬(wàn)元。該地塊為金水區(qū)軌道交通鄭州人民醫(yī)院站舊城改造項(xiàng)目安開(kāi)混合用地。

公告顯示，此次出讓鄭政出〔2023〕45、47、49、50號(hào)（網(wǎng)）地塊為合村并城改造項(xiàng)目用地，鄭政出〔2023〕44、46、51號(hào)（網(wǎng)）地塊為城中村改造項(xiàng)目用地，鄭政出〔2023〕52號(hào)（網(wǎng)）地塊為舊城改造項(xiàng)目用地。鄭政出〔2023〕48號(hào)（網(wǎng)）地塊為zf儲(chǔ)備用地，限價(jià)該地塊所建商品住宅(毛坯)綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)11000元/平方米(建議不做上浮);如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)2200元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。(展開(kāi)全部)

瑞府業(yè)主最近挺開(kāi)心的，已交付樓棟劃片清華附中，這樣看，年底交付的二批次也能正常參與劃片。

消息出來(lái)后，之前猶豫的客戶(hù)下定了幾套。不多的原因主要是沒(méi)有合適房源，除了213平，剩余房源都是一樓 二樓 頂樓。

其中179平已經(jīng)斷貨半年，145平現(xiàn)在還有一樓/二樓，分布在1/16/17幾棟樓上，155平還有二樓和頂樓，分布在11/15兩棟樓。

已交付樓棟僅剩下一套一樓，很多人在找前排房源，確實(shí)沒(méi)有，房源都已經(jīng)網(wǎng)簽過(guò)，甚至部分已經(jīng)下房本。目前少部分房源也被掛在二手房平臺(tái)，但價(jià)格都很高，跟幸福里南苑剛開(kāi)始一個(gè)路子。還是不著急，最多等個(gè)半年，價(jià)格都會(huì)回歸正常范圍。幸福里最近二手房成交量大幅提升，之前179臨河房源都報(bào)到了700萬(wàn)以上，目前成交價(jià)670萬(wàn)左右（含一個(gè)車(chē)位），還是不錯(cuò)的，業(yè)主都能掙點(diǎn)錢(qián)。149平房源也有幾套成交，業(yè)主能守住本金底線(xiàn)，利息都有損失。

瑞府附近的云鼎湖居現(xiàn)在也有十幾套的二手成交，價(jià)格在27000左右，這次劃片也有份，其實(shí)在蘭溪府劃片之后，云鼎基本就穩(wěn)了，無(wú)非是大鬧小鬧的事，但瑞府很多人覺(jué)得有概率不劃進(jìn)去，畢竟更遠(yuǎn)。

估計(jì)過(guò)一段時(shí)間，除了213平外的其他面積基本能售罄。最新消息，213平已經(jīng)降價(jià)，降到3萬(wàn)左右，過(guò)去一直在3.1萬(wàn)左右，還是偏貴，降完也是偏貴。但想想隔壁蘭溪府精裝200平要賣(mài)到3.2萬(wàn)，還是有性?xún)r(jià)比的，交房時(shí)間也更早。(展開(kāi)全部)

上街的花樣年好時(shí)光還在現(xiàn)房銷(xiāo)售，106平三室兩衛(wèi)，洋房社區(qū)，即買(mǎi)即住。單價(jià)4000多，月供1600元，上街基本都這價(jià)。

開(kāi)發(fā)商花樣年可是個(gè)老大難了，在三年前已經(jīng)爆雷過(guò)了，是繼恒大之后較早爆雷的房企，后來(lái)就一直在賣(mài)賣(mài)賣(mài)，旗下物管上市平臺(tái)彩生活將核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股的全部股權(quán)出讓給碧桂園服務(wù)，向中交地產(chǎn)出售中交花創(chuàng)51%股權(quán)，在今年5月份，其境外債務(wù)重組才接近實(shí)質(zhì)性完成。
盡管茍延殘喘，但花樣年還在艱難銷(xiāo)售，2023年，花樣年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣25.86億元，少的可憐，好在鄭州項(xiàng)目進(jìn)入白名單。

花樣年地處上街東邊，金華路下穿隧道修好后，能快一些，但上街的房子一向不在鄭州剛需購(gòu)房者的選擇范圍之內(nèi)。項(xiàng)目主打的就是一個(gè)低密，91畝地，容積率1.99，由多層洋房和13層的小高層組成的，東南低西北高，一共1023戶(hù)，戶(hù)型是106-116平，每個(gè)單元都是一梯兩戶(hù)，一個(gè)單元最多25戶(hù)，舒適度非常不錯(cuò)。容積率低，戶(hù)型就好，106平的方方正正，三開(kāi)間朝南，主臥的衛(wèi)生間干濕分立，缺點(diǎn)是廚房和主衛(wèi)窗戶(hù)臉對(duì)臉。116平的廚房則是帶一個(gè)很大的生活陽(yáng)臺(tái)。

一般像上街這種，都是地頭蛇拿地，比如亞星，建業(yè)，民安，外來(lái)房企既不看好也不熟悉，但偏偏有想不開(kāi)來(lái)的，比如陜西龍記，花樣年，只能慢慢賣(mài)吧。(展開(kāi)全部)

亞星九邸自從5月份交付后，正式進(jìn)入現(xiàn)房交付階段，奈何163-317平的大平層二七區(qū)購(gòu)房者消化不動(dòng)，只能一再促銷(xiāo)，目前現(xiàn)房低至10300元一平并送車(chē)位，3萬(wàn)網(wǎng)簽，剩余3年6次，但畢竟總價(jià)在那放著，總歸不太好賣(mài)，按說(shuō)亞星觀邸有前車(chē)之鑒，不知道為啥還搞這種大平層。

九邸的位置在整個(gè)錦繡山河中算不錯(cuò)的，位于金水河上游安水思源段，這一段長(zhǎng)約5千米，根據(jù)規(guī)劃，河面將加寬至422.5米，這個(gè)寬度不得了，鄭州的十八里河、賈魯河都不能算寬，河寬了才有感覺(jué)，不然只是渠溝。兩岸還會(huì)打造水岸密林、風(fēng)光林帶、科普教育基地，此外，小區(qū)西門(mén)正對(duì)的是先鋒創(chuàng)意城市公園，目前約60萬(wàn)平米的公園實(shí)景已呈現(xiàn)，所以九邸的整體環(huán)境沒(méi)得說(shuō)。

亞星的操盤(pán)優(yōu)勢(shì)是學(xué)區(qū)，學(xué)校方面，九邸劃片鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)/第一附屬小學(xué)（今秋招生）。鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)是由亞星建的中學(xué)，2022年轉(zhuǎn)公立學(xué)校了，6月時(shí)亞星又引進(jìn)鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)第一附屬小學(xué)。

九邸與前幾期的一大區(qū)別在于大氣。
一方面園林景觀大氣，內(nèi)部打造“雙軸一核四園”的景觀系統(tǒng)，形成了一個(gè)7500平的超大中央景觀區(qū)，還是非常開(kāi)闊的。
一方面戶(hù)型設(shè)計(jì)大氣，一梯一戶(hù)專(zhuān)屬電梯廳，3.1m層高，15-19米的無(wú)敵面寬，在屋里騎自行車(chē)都沒(méi)問(wèn)題。

九邸品質(zhì)沒(méi)問(wèn)題，但二七區(qū)改善的土壤太薄，還是慢慢賣(mài)吧。(展開(kāi)全部)

興港云著還在賣(mài)，97-128平三房7000多，變化不大，去年12月交的房，現(xiàn)在還在賣(mài)，港區(qū)真的不好賣(mài)，郊區(qū)都在降價(jià)，還得面臨官方配售房的暴擊，也許像云著這樣的國(guó)企現(xiàn)房遠(yuǎn)郊盤(pán)，也只能等配售房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)快速回籠資金了。

其實(shí)大家也能看出來(lái)了，對(duì)于遠(yuǎn)郊盤(pán)來(lái)說(shuō)，城市形象和配套對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用不大，港區(qū)縱然行政級(jí)別高，基礎(chǔ)設(shè)施投入大，樓盤(pán)品質(zhì)也不錯(cuò)，但和南龍湖、綠博、滎陽(yáng)比，房?jī)r(jià)并沒(méi)有堅(jiān)挺多少，月均銷(xiāo)量并沒(méi)有多多少，大家都一個(gè)熊樣。

盡管對(duì)樓市沒(méi)啥助力，但港區(qū)依然在投錢(qián)基建，這不，鄭州第五座大學(xué)城就落在了鄭州航空港區(qū)北部核心區(qū)域，8月1日舉行了開(kāi)工儀式，規(guī)劃有河南電子科技大學(xué)（籌）、鄭州航空航天大學(xué)（籌）、鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州財(cái)稅金融學(xué)院、鄭州工程技術(shù)學(xué)院等多所高校。
港區(qū)鋪的攤子太大了，北港還是半生不熟的瓜蛋子，南港就開(kāi)始鋪了，南港算起了個(gè)頭，現(xiàn)在又搞個(gè)大學(xué)城，弄的港區(qū)快有一個(gè)鄭州老城區(qū)那么大了。

這項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是戶(hù)型了，97平的小三房是雙臥嵌入式衣柜，南向雙臥飄窗，112平的三房是10米三開(kāi)間超大面寬，步入式衣帽間，6.4米長(zhǎng)的大陽(yáng)臺(tái)。
個(gè)人感覺(jué)港區(qū)盡量買(mǎi)北港的，起碼還有點(diǎn)人氣，離鄭州也比較近，還有一點(diǎn)點(diǎn)泛鄭州的概念，南港就純粹是地緣性客戶(hù)了。(展開(kāi)全部)