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2023年8月2日鄭州美盛灣置業(yè)有限公司以起始價48749萬元摘得（樓面價約3849元/㎡）鄭政出[2023]15號（網(wǎng)）地塊，該地塊位于金水區(qū)水科路南、鶴壁路西，使用面積23029.14㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），容積率＞1.1，＜5.5。

該地塊也被美盛開發(fā)為金水印項目二期，金水印作為美盛開發(fā)陳寨廟里千畝城改的純改善品牌，有一套自己的銷售團(tuán)隊和售樓部，和教育港灣的剛需對比主打差異化，大面積戶型，高標(biāo)準(zhǔn)精裝及高標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)建設(shè)是主打策略，但是因為其高售價、高容積率以及一期地塊的不規(guī)則地形和位置是否有純改善的水平褒貶不一。

克而瑞數(shù)據(jù)發(fā)布鄭州本土房企上半年排行榜美盛地產(chǎn)以銷售額16.46億高居榜首，鄭州市場銷售額上美盛也排第五，前面四位是萬科、華潤、保利、中海；從美盛拿下陳寨廟里城改的時候就知道金鱗不是池中物，但是沒人想到幾年光景后美盛竟然成為鄭州本土房企的扛把子，曾經(jīng)的建業(yè)和永威康橋之流尾燈都快看不到了，真可謂物是人非。

金水印二期規(guī)劃5棟高層建筑+1棟配套幼兒園，外觀采用大面積玻璃幕+鋁板的公建化外立面，號稱要重塑金水主城顏值天花板，看效果圖還行，但是總感覺還是未來天奕更上一籌；為了打造豪宅屬性，美盛確實下了點功夫，有了一期的成績，在基礎(chǔ)上繼續(xù)堆料，6米落差的巨瀑景觀、度假式下沉花園會所、80余米IMAX巨幕景觀門廳，約158米風(fēng)雨連廊等無不彰顯改善的作品。

二期與一期對比容積率低了一點點，產(chǎn)品設(shè)計提升較大，首先就是高贈送，目前的市場，沒有高贈送幾乎說不過去，美盛的每一個戶型結(jié)合贈送的陽臺和電梯廳換算下來得房率也高達(dá)90%，而且戶型產(chǎn)品上145㎡以上占比超越92%，大戶型多戶數(shù)就少，也能彌補一部分高容積率帶來的不足。戶型產(chǎn)品各不相同，但是還是建議優(yōu)先選擇純一梯一戶的橫廳戶型，舒適度想對較高，而188㎡的樓王戶型更是兩梯一戶+270°觀景，整個戶型方正通透，確實豪宅屬性十足。

美盛在陳寨和廟里的改造主打的學(xué)區(qū)是引進(jìn)的鄭州金水外國語學(xué)校和緯五路第一小學(xué)，只要是范圍內(nèi)建設(shè)的中小學(xué)全部冠名這兩個學(xué)校，而金水印最近的是項目西北側(cè)的鄭州外國語教育集團(tuán)金水外國語學(xué)校東校區(qū)與一路之隔的緯五路第一小學(xué)杏花校區(qū)；其實個人覺得，能買金水印的沒幾個沖著學(xué)區(qū)來的，金水印的客戶群體非富即貴，上個學(xué)還不是手到擒來，有錢的出資往名校賽，有權(quán)的出權(quán)，至于美盛搞的這幾個新的分校，還真看不上。。。。

金水印目前的售價在2.1-2.6之間，戶型越大越貴，雖然推出各種低首付和贈送車位等活動，但是畢竟這個不是教育港灣的剛需屬性，所以市場銷售還是較為一般的，很多拿金水印和北龍湖的次級產(chǎn)品對比，比如蘭溪府，三少只能說各有千秋，主要是購房者的需求是什么，正所謂蘿卜青菜各有所愛，你所追求的可能是別人已經(jīng)厭倦的，所以沒有什么絕對，只要有市場反映和客戶就說明有市場，只不過如今的大環(huán)境下，步履蹣跚是正常狀態(tài)，前提是美盛要踏踏實實把產(chǎn)品真的做好，對得起4500元/㎡的精裝修，畢竟這個地價低的發(fā)指，售價高的嚇人，不能光掙錢不努力干活，不過從教育港灣的交付和美盛的執(zhí)行力來看，目前還是有想做好的恒心的。(展開全部)

這次不是住宅用地。

此次出讓的4宗土地分別是：鄭東新區(qū)鄭政東出〔2023〕6、7號地塊，為新型產(chǎn)業(yè)用地，8號地為教育用地，9號地為商務(wù)金融用地。

鄭政東出〔2023〕6號（網(wǎng)）位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍潤東路北、龍沄路西，使用面積26163.1㎡（約合39.245畝），50年新型工業(yè)用地（地下50年交通服務(wù)場站用地），2.5＜容積率＜3.0。

該地塊位于保利璞岸的北側(cè)，最終由鄭州鄭啟開發(fā)建設(shè)有限公司（鄭東新區(qū)管委會）以起始價13800萬元摘得。

鄭政東出〔2023〕7號（網(wǎng)）位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍潤東路北、龍沄路東，使用面積43432.69㎡（約合65.149畝），50年新型工業(yè)用地（地下50年交通服務(wù)場站用地），2.5＜容積率＜3.0。

該地塊跟6號地一路之隔，最終由鄭州東理實業(yè)發(fā)展有限公司以起始價22830萬元摘得。

鄭政東出〔2023〕8號（網(wǎng)）地塊為教育用地，位于鄭東新區(qū)先進(jìn)制造業(yè)開發(fā)區(qū)共創(chuàng)路東、云溪北路北、西霞路西、谷語路南，面積61.089畝，年限50年。

該地塊處于白沙科學(xué)谷西片區(qū)，最終由河南弘恒教育科技有限公司以起始價10200萬元競得，其中河南弘恒教育科技有限公司，背后是青島城建集團(tuán)。

鄭政東出〔2023〕9號（網(wǎng)）位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域如意河?xùn)|二街南、如意東路西，使用面積12040.8㎡（約18.061畝），40年商務(wù)金融用地，容積率＜3.5。

該地塊最終由河南惠和置業(yè)有限公司以起始價11580萬元摘得，其中河南惠和置業(yè)有限公司的背后是河南茅五劍公司。(展開全部)

金輝濱河云著沒啥亮點，唯一的亮點可能就是鄭州經(jīng)開區(qū)外國語學(xué)校，但前幾天隨著經(jīng)開外國語2024年劃片范圍正式公布，已經(jīng)成為經(jīng)開樓盤標(biāo)配了。
在此之前，比較明確的劃片范圍是中海萬錦公館、融僑雅筑，此外中交濱河春曉、金輝濱河云著都宣稱能上這個學(xué)校，其中金輝由于交房早，已經(jīng)連續(xù)兩年業(yè)主子女入學(xué)該校，所以一直以此為獨特賣點。
而這次劃片，甘霖普降，濱河的大多數(shù)樓盤，像華發(fā)峰景灣、信保春風(fēng)十里，康橋悅城、綠地瀾庭、中建觀湖國際、中海天悅府、康橋美廬灣，甚至連比較遠(yuǎn)的中建元熙府都能劃進(jìn)去。

這種大范圍的劃片，一方面大家都有學(xué)校上了，但另一方面，以后沒法掐尖了，難免流于平庸。對于金輝濱河云著這樣的樓盤，二手房的價格勢必難支撐。

目前金輝在搞清盤特惠，主推12號樓17號樓的頂?shù)滋貎r房源，單價12000-13000元一平，之前好點的中間樓層也就14000不到，看著這價格真替金輝不值，要知道2018年金輝拿地時，折合單價1800.75萬元一畝，樓面價10815元一平，雖然洋房可能有溢價，但銷售周期這么長，資金成本和促銷成本合下來，金輝注定是血虧的。反觀后來的中建元熙府，6000多的樓面價賣12000多，低價跑量還是有的賺。

金輝這么大地塊，離地鐵口也不算遠(yuǎn)，戶型也不算差，算是濱河性價比還可以的樓盤，不妨看看。(展開全部)

電建瀧悅?cè)A庭這個老baby最近又開始特價沖刺，12800起，硬剛中建元熙府。

這兩塊地真是不容易，已經(jīng)賣了四五年時間，一期算是沒啥房了，二期庫存還不少，除個別樓棟剩余較多外，1號樓還有30套左右，2號樓還有40套左右，8號樓還有50套左右，9號樓還有40套左右。

之前是一直在等地鐵開通和學(xué)校落地，現(xiàn)在地鐵已經(jīng)開通，學(xué)校還來了個驚喜。從不敢奢望的經(jīng)開外國語竟然從天而降，還是赫赫有名的本校（東校區(qū)）。

今天這個劃片信息讓濱河都沸騰啦，從經(jīng)南八路以南到經(jīng)南十五路以北都被劃片進(jìn)來。除此之外的小區(qū)被劃進(jìn)了經(jīng)開二中（原鄭州一中經(jīng)開實驗），現(xiàn)在已改名經(jīng)開外國語東校區(qū)。

金輝濱河云著和中交濱河春曉今天估計是哭笑不得，前段時間還因為上不了總校維權(quán)，畢竟當(dāng)初為了學(xué)校掏了高價，比起華發(fā)峰景灣/電建瀧悅?cè)A庭/信保春風(fēng)十里這些都花了更高的價格，現(xiàn)在雖然又回了本校，但之前沒掏高價的鄰居都被一視同仁，屬實有些小冤。

這個劃片結(jié)果對于濱河肯定是利好的，但也沒想象的那么大。經(jīng)外之所以短短幾年能起來，跟其拉過來的優(yōu)秀師資力量有很大關(guān)系，但最重要的是前幾年一直在AK掐尖生源，好生源路子如果被打斷，想成為熱門名校還是很難的。最近鬧得沸沸揚揚的47中退AK生也不是空穴來風(fēng)，這點很關(guān)鍵。

希望電建借助這波快快賣房，早日清盤，進(jìn)入二手房市場盡快廝殺。(展開全部)

（一）B6路：劉莊公交站—鄭州東站（北港灣）

測試運營期間首末班時間:07:00-19:00

途經(jīng)道路：花園路、北三環(huán)、東三環(huán)、中興路、金水東路。

?？空疚唬簞⑶f公交站、花園路宏祥路、花園路三全路、花園路沙門、花園路國基路、花園路水科路、金明路站、經(jīng)三路站、中州大道站、森林公園站、濱湖濕地公園站、足球公園站、金融島站、龍湖南站、九如路站、九如東路站、鄭大一附院站、龍湖外環(huán)東路、東三環(huán)北三環(huán)立交站、平安大道站、相濟路站、金水東路站、中興路祥盛街、中興路七里河北路（下行）、鄭州東站北港灣

（二）B7路：宇通路公交站—鄭州東站（南港灣）

測試運營期間首末班時間:07:00-19:00

途經(jīng)道路：花溪路、紫荊山南路、南三環(huán)、東三環(huán)、商鼎路、中興南路、站南路。

?？空疚唬河钔饭徽尽⒆锨G山南路宇通路、宇通工業(yè)園、紫荊山南路漓江路、綠都紫荊華庭社區(qū)、紫荊山南路南三環(huán)（下行）、通站路站、中州大道站、南三環(huán)中州大道（下行）、文治路站、金岱路站、第三大街站、第五大街站、第八大街站、第十大街站、經(jīng)南五路站、航海東路站、經(jīng)北四路站、隴海路站、商都路站、鄭州東站南港灣。

沿途在售樓盤：保利大都匯，信達(dá)天樾九章，逸瓏居，碧桂園云鏡，國泰觀邸悅璽，建業(yè)君鄰大院，中海云著湖居，大來置業(yè)高鐵站地塊，金茂越秀未來府，新城時光印象，龍湖熙上，商都阜園，綠都瀾灣。(展開全部)

萬林府最近在搞20周年慶感恩回饋，目前主推2號院特價房，頂樓送100平露臺大約是12800（原來18000），一樓帶60平院子100平地下室大約是17500（原來26000），首付3萬剩余全部貸款，還送車位。標(biāo)準(zhǔn)層14500，但據(jù)說二手房的成交價只有13000。
這么好的房源拿出來大幅降價促銷，其實也是迫于市場競爭壓力，目前的楊金，越來越剛需化了。
最近比較火的中豫湖城印象132-142平帶100平地下室，拿合同可上47中，單價不過17300-17500。宣傳力度比較大的水投常綠壹號院準(zhǔn)現(xiàn)房，127-143平純一樓帶院，單價也就17000左右。

東方宇億這個小開發(fā)商能熬到現(xiàn)在也不容易了，南龍湖的萬林上院前段也交房了，萬林府也沒爛尾，點贊沒得說，此外還有合作的西三環(huán)閱城項目，以及海棠壹號院。

萬林府算是楊金的老選手了，一共占地660畝，分為四期開發(fā)，一二三期基本都交房了，主推二期尾盤和三期，三期6號院占地120畝，容積率2.59，綠地率42%，規(guī)劃建設(shè)12棟小高層，及6棟洋房，總戶數(shù)931戶，戶型從105-143平全部都有。

萬林府的規(guī)劃略顯陳舊，但用料十足，主打一個憨厚真誠。建筑風(fēng)格主打國風(fēng)新中式，外立面采用西域灰金石材、真石漆聯(lián)手鋁單板，再輔以回形雕花、陽臺玻璃欄板、陶土坡屋頂?shù)?。戶型雖然雜亂，但偷面積空間大，真實得房率能達(dá)到92-100%。建材方面，上海三菱電梯，鑄鋁裝甲子母門、德施曼四合一智能密碼鎖、三層中空玻璃系統(tǒng)窗、羅格朗插座，交付之時全屋地暖、新風(fēng)系統(tǒng)都有。
萬林府雖不錯，但品味落后于時代了，但不妨礙看看這小區(qū)。(展開全部)

綠城湖畔云廬也不裝了，前一句還說著宋式美學(xué)藝術(shù)園林，后一句就是北龍湖性價比top1，促銷方面更是毫不含糊，一口價房源血戰(zhàn)到底，幾套標(biāo)準(zhǔn)層的單價30000出頭，底部躍層38000左右，頂層復(fù)式31000左右，還都是精裝現(xiàn)房，扣扣大幾千的精裝成本，你算算毛坯價？

光環(huán)不再的綠城，可能礙于國資的營利壓力，降低定位，主打一個快速跑量，今年上年賣了854億，同比減少13%，別看業(yè)績下滑，但綠城是下滑幅度少的了，其他頭部房企如融創(chuàng)1-6月銷售金額約263億元，同比減少50%，金茂：1-6月銷售金額約445億元，同比減少48%，越秀1-6月銷售金額約554億元，同比減少34%。所以綠城還是很健康的，這就和人一樣，別老放不下以前輝煌歷史的思想包袱，根據(jù)現(xiàn)實調(diào)整思路重新開始就行了。

云廬作為綠城在鄭州少有的全資項目，雖然綠城全面操盤，但也沒顯出比別家強到哪，從2021年開始搞，到現(xiàn)在也就賣了400套房，劃下來一個月也就10套的樣子，北龍湖的房子銷量都那樣，高單價高總價的豪宅的不可能跟剛需流量盤一樣，看這架勢，綠城還得現(xiàn)房銷售到2025年，甚至2026年。

云廬這位置還是差點意思，龍尾巴這里非核心區(qū)，肯定沒法跟南邊比，跟北邊比吧，那里都是小高層，跟他們比有點拉低身份，但云廬又是純粹的洋房社區(qū)，所以介于南北之間吧。(展開全部)

猛然看到這個樓盤，還得想想，德信理想之宸的存在感真的太低了，也難怪，南港外來小房企小樓盤，又是市場下行期沒啥宣傳，也就沒啥知名度了。

但值得稱道的是，理想之宸一期天宸院在前一段交房了，天宸院占地只有22畝，容積率2.5，規(guī)劃一棟八層洋房，五棟十七層小高層，總戶數(shù)332戶，體量太小，這大概也是能交房的原因。2019年豫發(fā)操盤到22年23年輾轉(zhuǎn)幾次最后由德信接手，有1萬降到6000多，結(jié)果到現(xiàn)在現(xiàn)房了，竟然還有20來套房沒賣完，戶型為98平小三房，108平三房，120平三房。

德信也是沒想到，入鄭這么坎坷，這邊交著房，那邊被香港高等法院頒令清盤，這個清盤申請是由債權(quán)人中國建設(shè)銀行（亞洲）股份有限公司于2024年3月20日向香港高等法院提交的，原因是德信未向建行支付本金為3.5億美元2022年12月到期的9.95%優(yōu)先票據(jù)及應(yīng)計利息。

理想之宸當(dāng)初后期還有幾塊地，現(xiàn)在來看，后期開不開發(fā)，誰開發(fā)還不一定呢。德信發(fā)跡于杭州，后來擴展至江浙，在2019年之前發(fā)展挺迅速，如果后來沒有盲目全國擴張，固收東南，說不定還能安穩(wěn)發(fā)展。
現(xiàn)在南港就這樣了，地鐵、綠化、公園該有的都有了，比亞迪也開工了，但該賣不動還是賣不動，歸根結(jié)底，城市的擴張是有限度的，人口也不再快速增長了，存量的人口，肯定優(yōu)先選擇生活配套成熟，就業(yè)機會多的主城區(qū)。(展開全部)

老鴉陳板塊徹底躺平，產(chǎn)品趨于平庸化，剛需化，前有萬科翠灣三期，后有招商時代映江河，都做成了橫平豎直的乏味方疙瘩。

萬科好歹還掙扎過，招商一直都是大路貨路線，也難怪，映江河這個老鴉陳29-B2-01地塊是招商蛇口與天河控股（河南）有限公司兩大國央企的合作項目，注定是翻不起浪花的。

地塊本身也泛善可陳，只有27.61畝，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率30.01%，共規(guī)劃有4棟34層板式高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。硬要說亮點，也有，西側(cè)臨近賈魯河，距離地鐵4號線老鴉陳站約300米。

小盤確有大園林，最值得一提的是旁邊這個7500平濱河公園，這由招商時代項目打造，與賈魯河濱河公園相連，內(nèi)部規(guī)劃帳篷露營/寵物友好樂園/兒童場景/林下廣場等多個功能區(qū)，還是相當(dāng)不錯的，招商偶爾搞個河邊燒烤，業(yè)主晚上遛個彎，挺好?，F(xiàn)在好多開發(fā)商都在造公園，比如保利縵城和頌的那個山體公園，開發(fā)商真成了城市運營商了。現(xiàn)在招商還在為公園向業(yè)主征集名字。

映江河主打98-118平三室兩廳兩衛(wèi)，其中98平戶型做到了雙衛(wèi)設(shè)計，118平的南廳戶型贈送入戶花園；118平邊廳戶型更是20米的超長面寬能看賈魯河河面。
個人認(rèn)為招商映江河要比萬科翠灣三期稍微好點，起碼離京廣快速路比較遠(yuǎn)，也有現(xiàn)成的濱河公園，地鐵口也近點。(展開全部)

小開發(fā)商玩花頭，簡直是火中取栗，本身資金實力弱，一個不小心就可能被花頭項目拖死，但一旦做成了，就可能咸魚翻身，比如大正水晶森林，比如萬林上院。

開發(fā)商河南東方宇億置業(yè)發(fā)展10多年了，先后在鄭州、許昌、鶴壁、平頂山等地開發(fā)多個樓盤，沒啥口碑，也沒啥聲音，但好賴都交房了，比如楊金的萬林府，基本都是平平常常的項目，只有萬林上院是個異數(shù)。
所謂的第四代垂直綠色建筑，更像是追星的產(chǎn)物，有一段可流行這個，但其能否適應(yīng)鄭州的房地產(chǎn)市場，是不好說的，那一陣好多開發(fā)商都跟風(fēng)做了，比如萬科翠灣，比如瀚海，但人家實力都比較強，有試驗的資本。萬林上院這樣做是沒想到的，當(dāng)初很多人不看好，但還好一期8棟樓都陸陸續(xù)續(xù)交房了，二期8棟樓也即將加推。
從交付效果來看，還是和效果圖挺一致的，陽臺的花池都種滿綠植了，現(xiàn)在看著挺好，能堅持多久不好說，畢竟每家每戶的精力不一樣，誰也不可能天天把花池打理的很好，哪天種成菜地也不一定。

現(xiàn)在均價6000多，主推92平兩房和112平三房，洋房一梯兩戶，小高層兩梯兩戶、兩梯四戶，小區(qū)舒適度不錯，戶型的贈送率也比較高，缺點是客廳的完整性不好，到處開口，擺沙發(fā)放電視的位置不好弄。
總得來看，南龍湖買房還是可以看一下此盤的，實景現(xiàn)房，就當(dāng)長長見識開開眼也不錯。(展開全部)

俞敏洪帶隊來到河南，并和建業(yè)胡保森連線直播，國慶小長假剛一結(jié)束，俞敏洪老師就帶隊來到河南，走進(jìn)只有河南戲劇幻城，與數(shù)百萬網(wǎng)友一起，在高粱地前、夯土墻下、劇場之間，品讀河南歷史。
10月13日早間，碧桂園在其官方微信公眾號發(fā)布一則《楊國強、莫斌到順德北滘南平路項目工地調(diào)研指導(dǎo)工作》的文章，這也是楊國強自今年上半年“退休交棒”后再度進(jìn)入公眾視野。該消息發(fā)布后即得到眾多碧桂園員工的廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，亦側(cè)面對相關(guān)傳聞進(jìn)行了澄清。
1.信心。 在這個企業(yè)危機的時候，即使挨罵也得站出來，回?fù)裟切┲{言，沒有被抓、沒有跑路、沒有破產(chǎn)，會全力保交樓，不然建業(yè)的房子會更難賣?，F(xiàn)在這個時候，自救的過程和努力也很重要，這也可以讓建業(yè)能繼續(xù)賣房。
2.轉(zhuǎn)型。教培和地產(chǎn)也是這些年受政策影響很大的兩個行業(yè)，不過俞敏洪帶領(lǐng)新東方完成了轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在建業(yè)也面臨困境，這些都是行業(yè)問題，在文旅項目上，建業(yè)的只有河南戲劇幻城、電影小鎮(zhèn)都有很好的表現(xiàn)。當(dāng)然建業(yè)只有一部分股權(quán)，但文旅這是一個不錯的選擇。
3.合作。河南新東方文旅由新東方培訓(xùn)轉(zhuǎn)型而來，新東方文旅的公眾號也顯示，大美河南值得慢慢游覽，河南新東方文旅帶您溯源華夏文明，領(lǐng)略中原之美。原創(chuàng)文化線路，以文化歷史為主題，用心研發(fā)線路設(shè)計。小團(tuán)出行，優(yōu)秀的新東方文旅講師帶隊講解，并安排有豐富的文化體驗活動，全程0購物，貼心管家隨行服務(wù)。
2023年07月27日 “河南新東方專升本”認(rèn)證“河南新東方文旅”
新東方文旅的全程零購物也是一個亮點。(展開全部)

鄭地聯(lián)合管城建投摘得的原盛澳金尊府三期地塊啟動，暫時還沒有出現(xiàn)所謂的房企代建，莫不是鄭地自己要開發(fā)？

這是二者2022年6月份摘得的地塊，折合樓面價4703元/㎡，位于長江東路北、尚才路（七里河路）西，111畝，容積率3.49，分兩期開發(fā)，總規(guī)劃11棟33-34層高層住宅和4棟8層小高層，989戶，大社區(qū)分兩期開發(fā)，高層是剛需，小高層是改善，也是一個混搭的社區(qū)。

北側(cè)為盛澳金尊府，周邊的長江東路、七里河路在項目周邊還都是斷頭路狀態(tài)，屬于管城和經(jīng)開交匯處，算不上管城主城，但這個區(qū)域是管城近幾年發(fā)展比較迅速的一個小片區(qū)而且是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)，住宅項目有次新房盛澳金樽府和陽光城等，想當(dāng)年這也都是管城紅極一時的樓盤，最大的優(yōu)勢是地鐵4號線果樹所站點，距離項目非常近，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤，出行非常便利，一路之隔為管城區(qū)創(chuàng)新街小學(xué)團(tuán)結(jié)校區(qū)，總體是一個比較剛需的小區(qū)域，但出行、教育、生活是完全沒有問題的。

東側(cè)有七里河及規(guī)劃濕地公園，但現(xiàn)有環(huán)境一般，可以淺淺期待一下，東側(cè)的機場高速與社區(qū)基本無遮擋但還有段距離，希望噪音的干擾可以降到最低。

管城的三環(huán)價值跟金水的三環(huán)價值差距真的不是一般的大，3.49的容積率雖然不算太低，但也可以了。

傳言的信達(dá)將參與開發(fā)，目前來看可能中間出現(xiàn)了變化，靜待官宣吧。

管城一直都是剛需比較中意的置業(yè)區(qū)域，這個小片區(qū)因為隸屬于三環(huán)，有地鐵有學(xué)校，價格又比較適中，更是重中之重，剛需可以重點關(guān)注。(展開全部)

拾里湖光的領(lǐng)仕公寓已經(jīng)全面封頂，實景現(xiàn)房，78-650平房源在售，這個領(lǐng)仕公寓其實就是拾里湖光的1A、1B、2這三棟公寓，除此之外，項目還有一棟酒店式公寓和3棟辦公商業(yè)。
這種10-12層的低密公寓在鄭州比較少，但再低密的公寓還是公寓，即使在北龍湖也是困難戶，前車之鑒就是北龍湖的翡云公寓。
但北龍湖的公寓還是有其獨特的優(yōu)勢的，比如容積率5梯12戶，這種梯戶比堪比住宅了，比如標(biāo)準(zhǔn)層的層高達(dá)到3.55米，鄭州好多平層公寓的層高不過3.2米，比如南向面寬最大達(dá)到20米，比如地上地下雙入戶精裝大堂，其實明眼人一看都知道，鄭新建投是照著住宅來做的，拿78平的公寓來看，有廚房餐廳客廳，衛(wèi)生間，主臥帶衣帽間，妥妥的單身貴族空間。而142平的戶型，更是搞出了目前流行的270度拐角客廳，不是當(dāng)住宅賣又是什么？
鄭新甚至將外立面打造成中國紅金屬格柵，真的將北龍湖的中式風(fēng)格貫徹到底了，但商務(wù)樓弄成紅色總感覺有點那啥。
對外報價精裝修單價18000元左右，拿78平的來看，總價140萬，首付70萬倒也不能算貴。

類住宅公寓，之前有寶能蓮湖一品曾經(jīng)試水，效果一般，鄭州是北上廣深，豪宅客戶還沒饑渴到買大號公寓來當(dāng)豪宅住，最主要的是，即使是北龍湖這地段，住宅也不缺還過剩太多，大號公寓沒有市場。

說好的北龍湖北定位是中原科技城，結(jié)果還是把產(chǎn)業(yè)用地搞流量產(chǎn)品來賣，真是服了，好在這樣的不多。(展開全部)

克而瑞信息顯示，萬科未來時光 1-6 月份銷售額 4.27 億元，在楊金片區(qū)也是第一了。萬科也是在鄭州拿下了銷售額第一，在售 26 個項目，金額 26 億多，相比去年也是下降不少，這是整體市場行情不景氣的原因。
1.萬科。萬科也遇到了困難， 在萬科的財報中，全國的銷售情況也是一般，甚至出現(xiàn)了虧損，《萬科企業(yè)股份有限公司2024年半年度業(yè)績預(yù)告》顯示，2024年1—6月，萬科預(yù)計凈虧損70億—90億元，同比下降171%—191%。
對于虧損，萬科也解釋了原因，房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。報告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2022年、2023年銷售的項目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項目大部分為2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報告期結(jié)算毛利總額大幅減少。在鄭州也是這樣，萬科未來時光也降價了，還賣到了現(xiàn)房。出現(xiàn)虧損也是房地產(chǎn)行業(yè)都面臨的問題，萬科也沒有能獨善其身。不過萬科還是表達(dá)了對未來的樂觀，隨著救市政策力度的不斷加大，市場會有所好轉(zhuǎn)。
2.楊金。楊金片區(qū)離北龍湖近是片區(qū)的最大優(yōu)勢，尤其是龍源路通車以后，楊金片區(qū)和北龍湖的交通更方便了。但楊金片區(qū)自身的不利因素也多，缺乏大的規(guī)劃，缺少地鐵和商業(yè)，又有噪音困擾，周邊配套也不成熟。這不是短時間能改變的，楊金片區(qū)的有利因素和不利因素都比較明顯。(展開全部)

萬科翠灣中城終于向市場低頭了，鄭州的購房者一如河南農(nóng)業(yè)大省的氣質(zhì)一樣，不要花里胡哨，只要簡單實用。
三期悅瀾園一如既往的袖珍，占地32畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟33-34層高層，約1000平配套商業(yè)，居住總戶數(shù)723戶。這塊地是2020年時年底時由天河置業(yè)以底價32036.0萬元成交，成交畝單價1001.47萬元一畝，折合樓面價3755.49元一平，區(qū)別于之前，萬科翠灣的三塊地都是由萬科和天河聯(lián)合競得。

這塊地的位置個人認(rèn)為不好，西臨京廣快速路，噪音粉塵有點扛不住，好在北側(cè)有賈魯河，但也就那樣。

三期的規(guī)劃和旁邊的招商有點像，橫平豎直，沒有個性，其實之前不論是瀚海的波浪外立面還是萬科的花池陽臺，都是賣房時天花亂墜，交付后沉寂無聲，思念成交付時因為弧形陽臺封陽臺成本巨高，外立面效果也不好，這種立面就像流行音樂一樣一陣風(fēng)吧。
戶型主打贈送，客廳大陽臺，主臥大陽臺，雙衛(wèi)和書房都帶飄窗，額外贈送少說也有20%。
但不管這么看，三期是一個降成本的思路，因為一期二期太難了，目前二期精裝工抵房，97平單價13300首付15萬，115平單價13150首付15萬，127平單價13500首付13萬，比起當(dāng)初的16000多，可謂江河日下。
盡管萬科翠灣三期變形，但個人還是那個觀點，西北不值錢，老鴉陳板塊以前過于高估了，下行周期，板塊分化只會加劇。(展開全部)

同晟建業(yè)松苑，這個北龍湖最個性的建筑，現(xiàn)在雛形初現(xiàn)，和效果圖的還原度還是挺高的，建業(yè)今年不景氣，個人最不希望的就是這個樓盤爛尾，因為北龍湖千篇一律，太需要創(chuàng)新了，不然外地的人來河南一看，河南頂尖的豪宅就這熊樣？

松苑的位置還是很不錯的，位于北龍湖南岸九如東路與如意河?xùn)|二街交會處，東邊挨著東運河，這里分布有網(wǎng)球場、足球運動場、銀杏林，環(huán)境沒得說，雖然北龍湖的盤不少，但臨水的不算多。

整體占地約97畝，規(guī)劃18棟云朵造型建筑，總戶數(shù)約300余戶，容積率約1.69。除了房子個性，配套也個性。小區(qū)北側(cè)有一個個性的松苑藝術(shù)館，共三層，整體約3000平米，這是一個花骨朵狀的場館，一大特色是通過地下庭院自然光采光，泳池和健身房都全明通透。小區(qū)南側(cè)是一個大地藝術(shù)幼兒園，屋頂是覆土式設(shè)計，18°的花園式草坪屋頂，有能上下的草坡、門洞，像是指環(huán)王里霍比特人的村落。

松苑的戶型尺度也很驚人，層高做到了3.6米，戶型周邊有凸出的空中庭院，以前初看很震驚，現(xiàn)在看來也不算新了。
項目最大的風(fēng)險是定位過高，最小面積的A戶型面積約210-230平，遠(yuǎn)超北龍湖很多小區(qū)，所以松苑定位就是北龍湖的第一，唯一。

既然定位是中原地區(qū)的頂富人群，那他注定是不管市場波動的，做好自己就行了，所以開發(fā)商還得加快進(jìn)度，作出驚艷的實景現(xiàn)房，才能一鳴驚人。(展開全部)

天河投資囤的的地塊陸續(xù)啟動，2020年摘得的老鴉陳68號地塊，將繼續(xù)與萬科開發(fā)，這也是萬科翠灣中城系列布局的第四個地塊，備案名悅瀾園。

位于南河路北、京廣快速路東，31.989畝，容積率4.0，限高100米，折合樓面價3755元/㎡，規(guī)劃5棟33-34層高層住宅，723戶，兩梯三戶為主，部分兩梯四戶，中間戶為三房，邊戶為四房，層高2.9米，定位剛改多一些。

與翠灣中城前個地塊相比，最明顯的變化在于具有標(biāo)識性第四代住宅外立面換了，悅瀾園就是當(dāng)下商品房流行的現(xiàn)代風(fēng)格外立面。

翠灣中城第四代住宅剛?cè)胧械臅r候樓市雖然已經(jīng)有點衰退，但還不至于像現(xiàn)在這樣，家家空中花園的概念一經(jīng)推出，又有萬科的加持還是燃爆全城收割了不少改善客戶的，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感，就因為這個炫酷的外立面，翠灣中城也經(jīng)歷了幾波大大小小的維權(quán)，索性到第四個地塊直接更改了路線。

南側(cè)為翠灣中城的第三個地塊，西側(cè)緊挨京廣快速路，但稍微好一點的是北側(cè)又緊鄰賈魯河，想買此項目的勢必要在噪音和環(huán)境二者之中做出抉擇。

周邊江山路、三全路、京廣快速路，地鐵4號線，出行是非常便利的。因為不臨主路，周邊的配套和城市界面還是很一般的，一路之隔緊鄰為小學(xué)教育用地，規(guī)劃為長慶路小學(xué)，是老鴉陳片區(qū)目前啟動的唯一一所小學(xué)。

老鴉陳片區(qū)翠灣中城其他三個地塊及招商時代宸系列都已接近尾聲，同片區(qū)的競爭對手只有招商新盤山河映，一條賈魯河上萬科and招商棋逢對手還是挺熱鬧的，可以關(guān)注。(展開全部)

每次來濱河，都要糾結(jié)去不去如園。去吧，已經(jīng)看過很多次，從前期規(guī)劃到后期交房，也沒啥新意；不去吧，時不時的大降價搞促銷，都能掀起點小熱度。從15000到13000再到現(xiàn)在的10800，恰到好處的便宜。

之前大降價時候我就查過其真實銷售情況，發(fā)現(xiàn)還有幾百套，有點不太敢相信，畢竟已經(jīng)是現(xiàn)房。目前的在售房源確實不多啦，123㎡三房可選擇性不大，142㎡四房稍微多一些。單價是不貴，但需要綁定圣都890一平的精裝，讓貝殼深度合作（捆綁）啦。

當(dāng)下考慮濱河置業(yè)的話，這個樓盤的售價算是不錯的，參考目前銷量王中建元熙府13000左右的售價，有一戰(zhàn)之力。地塊位置/產(chǎn)品舒適度確實不如中建，但差價也很明顯。

至于學(xué)校，原來還有經(jīng)開外國語跟經(jīng)開二中（原鄭州一中經(jīng)開實驗）之分，現(xiàn)在都穿了一條褲子，經(jīng)開二中納入經(jīng)開外國語教育集團(tuán)調(diào)整為經(jīng)開外國語學(xué)校西校區(qū)，本校改為東校區(qū)，本校的副校長會去西校區(qū)。
鑒于濱河就這兩所初中，所以大家都是一個學(xué)校，高價買濱河春曉的頭蒙。但也有說西校區(qū)不如東校區(qū)的，目前還看不出來，只能等待檢驗。

這個區(qū)域隨著交付樓盤的增多，已經(jīng)逐漸熱鬧起來，部分片區(qū)還是很熱鬧的，相信三五年后會更加具有生活氣息。只是這房價想起來，就很難了，時不時還要被國際物流園區(qū)五六千一平的特價房背刺一下，難受。。。(展開全部)