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是的你沒(méi)有看錯(cuò)，中海這個(gè)老大難項(xiàng)目還在賣(mài)，現(xiàn)在主要是低價(jià)清盤(pán)，11000左右，多是142平的戶型，而且是現(xiàn)房買(mǎi)了就能住的那種。

關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目首先要恭喜喜提經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)西校區(qū)學(xué)區(qū)，經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)出道即是巔峰，現(xiàn)在塵埃落定，整個(gè)經(jīng)開(kāi)區(qū)都在其學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，一個(gè)東校區(qū)一個(gè)西校區(qū)，接下來(lái)能否繼續(xù)保持巔峰就看兩個(gè)學(xué)區(qū)的成績(jī)比拼了，但明明中海如園距離東校區(qū)僅一路之隔，就是這樣被硬生生成了西校區(qū)學(xué)區(qū)，究竟該喜還是該憂。

中海也是首批進(jìn)駐濱河開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，歷經(jīng)幾年的發(fā)展周邊的生活配套相繼落地，中海項(xiàng)目周邊居住氛圍還是有的，東側(cè)緊鄰華夏大道，南側(cè)緊鄰經(jīng)南八路，周邊綠地康橋等全是已交房項(xiàng)目。

濱河因?yàn)檎w不牽扯安置房開(kāi)發(fā)，且全是低密度住宅，早期更是一些大開(kāi)發(fā)商云集，所以整個(gè)城市界面和環(huán)境都還不錯(cuò)，最大的劣勢(shì)應(yīng)該就是公共交通，雖然3號(hào)線2期工程已經(jīng)通車(chē)，但輻射的范圍還是非常有限的，中海距離最近站點(diǎn)濱河新城站還有段距離，想出行方便濱河的交通主要還是靠自駕。

好幾年前的樓盤(pán)了，外立面什么肯定跟現(xiàn)在鋁板之類的沒(méi)法做對(duì)比，但一分價(jià)錢(qián)一分貨，11000的如園放在濱河還是很吃香的，整個(gè)片區(qū)賣(mài)到這個(gè)價(jià)格的只有中建元熙府了，那個(gè)位置除了有地鐵方便一些，其他配套還真的不及中海。

濱河明顯也剛需了起來(lái)，小面積段的更受歡迎，如園剩下的主要原因就是品質(zhì)改善看不上，面積段剛需又買(mǎi)不起。(展開(kāi)全部)

每次來(lái)濱河，都要糾結(jié)去不去如園。去吧，已經(jīng)看過(guò)很多次，從前期規(guī)劃到后期交房，也沒(méi)啥新意；不去吧，時(shí)不時(shí)的大降價(jià)搞促銷，都能掀起點(diǎn)小熱度。從15000到13000再到現(xiàn)在的10800，恰到好處的便宜。

之前大降價(jià)時(shí)候我就查過(guò)其真實(shí)銷售情況，發(fā)現(xiàn)還有幾百套，有點(diǎn)不太敢相信，畢竟已經(jīng)是現(xiàn)房。目前的在售房源確實(shí)不多啦，123㎡三房可選擇性不大，142㎡四房稍微多一些。單價(jià)是不貴，但需要綁定圣都890一平的精裝，讓貝殼深度合作（捆綁）啦。

當(dāng)下考慮濱河置業(yè)的話，這個(gè)樓盤(pán)的售價(jià)算是不錯(cuò)的，參考目前銷量王中建元熙府13000左右的售價(jià)，有一戰(zhàn)之力。地塊位置/產(chǎn)品舒適度確實(shí)不如中建，但差價(jià)也很明顯。

至于學(xué)校，原來(lái)還有經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)跟經(jīng)開(kāi)二中（原鄭州一中經(jīng)開(kāi)實(shí)驗(yàn)）之分，現(xiàn)在都穿了一條褲子，經(jīng)開(kāi)二中納入經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)調(diào)整為經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西校區(qū)，本校改為東校區(qū)，本校的副校長(zhǎng)會(huì)去西校區(qū)。
鑒于濱河就這兩所初中，所以大家都是一個(gè)學(xué)校，高價(jià)買(mǎi)濱河春曉的頭蒙。但也有說(shuō)西校區(qū)不如東校區(qū)的，目前還看不出來(lái)，只能等待檢驗(yàn)。

這個(gè)區(qū)域隨著交付樓盤(pán)的增多，已經(jīng)逐漸熱鬧起來(lái)，部分片區(qū)還是很熱鬧的，相信三五年后會(huì)更加具有生活氣息。只是這房?jī)r(jià)想起來(lái)，就很難了，時(shí)不時(shí)還要被國(guó)際物流園區(qū)五六千一平的特價(jià)房背刺一下，難受。。。(展開(kāi)全部)

中海如園的房子再也賣(mài)不完了，目前現(xiàn)房在售，即買(mǎi)即住。

中海如園最開(kāi)始現(xiàn)房賣(mài)過(guò)15000元/平米，后來(lái)13000元/平米的也賣(mài)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，奈何市場(chǎng)平淡，現(xiàn)在濱河的價(jià)格整體都跌下來(lái)，中海如園想要清盤(pán)，只能價(jià)格再往下降了。

關(guān)于價(jià)格：目前在售精裝修11800元/平米左右，毛坯工抵房?jī)r(jià)格在10800元/平米，目前只剩大面積段戶型字啊胡搜。

中海如園處于荷湖以北區(qū)域，周邊有已經(jīng)成熟的社區(qū)，居住氛圍濃厚。

交房幾年，中海如園樓下的底商已經(jīng)基本成熟，能滿足柴米油鹽醬醋茶的基本生活需求，臨近華夏大道，自駕出行比較便利，但是來(lái)自于華夏大道的噪音影響也是蠻大的，距離已經(jīng)通車(chē)的3號(hào)線濱河國(guó)際新城站，約1.3公里，距離不算太遠(yuǎn)，地鐵出行也算便利，但優(yōu)勢(shì)并不明顯。(展開(kāi)全部)

中海的特價(jià)房工抵房一直賣(mài)不完了，之前15000的時(shí)候沒(méi)人鳥(niǎo)，后來(lái)搞了一段12500，現(xiàn)在干脆到10800，當(dāng)然，戶型比較大，128平和142平，在3號(hào)樓和6號(hào)樓上，但樓層真不錯(cuò)，15層，17層，19層，20多層都有，更有性價(jià)比了，想改善的不妨看一下，這個(gè)2022年5月就交付的小區(qū)，一再刷新濱河的底褲，真讓同行難堪。
最近金三銀四跑量的真不少，鳳凰悅府放下高貴身段16000跑起，中建元熙府、信保春風(fēng)十里、龍湖熙上都卷起來(lái)了，這些盤(pán)在10000出頭終于迎來(lái)了放量，應(yīng)了那句老話，沒(méi)有賣(mài)不出的房子，只有賣(mài)不出的價(jià)格，奉勸那些還在死撐的樓盤(pán)，現(xiàn)在是小虧跑量，以后可是巨虧跑量。

如園的位置在濱河不算好，出于邊緣的東北角，北廠房東高速，也沒(méi)啥地鐵口，但說(shuō)實(shí)話，濱河巴掌大的地方，除了蝶湖邊，誰(shuí)又會(huì)比誰(shuí)好太多？
倒是如園過(guò)于剛需化的定位，容積率3.0，89-143平憨厚純高層，在普遍容積率2.5，喜歡出剛改精致小資盤(pán)的濱河像是個(gè)另類，但現(xiàn)在來(lái)看，這何嘗不是一件好事，個(gè)人認(rèn)為當(dāng)初買(mǎi)剛需盤(pán)康橋悅城的業(yè)主總比買(mǎi)美廬灣的要幸運(yùn)吧。

說(shuō)白了，現(xiàn)在的濱河已經(jīng)沒(méi)啥發(fā)展空間了，建的也差不多了，現(xiàn)房區(qū)域，所見(jiàn)即所得，當(dāng)初還能忽悠忽悠改善，現(xiàn)在市場(chǎng)用腳投票，將其打回了剛需的原形，相信以后會(huì)出現(xiàn)更多的中海如園，信保春風(fēng)十里。(展開(kāi)全部)

中海如園，經(jīng)南八路與華夏大道交匯處。

每個(gè)投資人都想弄清楚自己現(xiàn)在所處的周期位置。也就是說(shuō)，人們渴望知道自己下一步應(yīng)該追加投資，繼續(xù)留在市場(chǎng)，還是應(yīng)該果斷賣(mài)出，離開(kāi)市場(chǎng)。大家都知道市場(chǎng)周期起伏波動(dòng)，然而，大部分投資人往往只想到市場(chǎng)周期的首層淺思維。——霍華德·馬克思

萬(wàn)物皆有周期，房?jī)r(jià)也是如此，濱河的房?jī)r(jià)也是如此，最近被中海如園的房子刷屏了，10套工抵房只要106XXX，124平方米-142平方米，以一套128平方米的房子為例，只要140多萬(wàn)，一套142平方米的戶型只要150多萬(wàn)，而且這個(gè)項(xiàng)目還是雙學(xué)區(qū)，濱河一小加上鄭州一中。

中海在濱河國(guó)際新城開(kāi)始甩賣(mài)大促銷，大概在一年半之前也就是22年底的時(shí)候，中海搞過(guò)一波促銷，價(jià)格只要13000多，現(xiàn)在濱河的房?jī)r(jià)也是一路下跌，信保也在清盤(pán)大特惠價(jià)格也是13000多，原來(lái)的價(jià)格在14000-15000，中建元熙府均價(jià)13000左右，濱河的房?jī)r(jià)原來(lái)可是一萬(wàn)七八，一步又一步滑落到13000了。

很早都關(guān)注濱河國(guó)際新城，大概是14-15年，那時(shí)候賣(mài)的最貴的是康橋悅城，精裝修七八千塊，中建的房子大概是六千多塊，濱河國(guó)際新城很多路都沒(méi)有修通，綜合管廊還正在挖著，還有麥地，走一圈鞋子上全是灰，也就是15年房地產(chǎn)牛市來(lái)了，16年那一年鄭州的房?jī)r(jià)一平方米可能上漲四五千，濱河的土地價(jià)格一直漲到2018年，之后才開(kāi)始慢慢下降，房?jī)r(jià)也是陣痛一般下降，此時(shí)的濱河對(duì)房企來(lái)說(shuō)就像是一個(gè)圍城，在里面的想出來(lái)，在外面的想進(jìn)去。

萬(wàn)物皆有周期，沒(méi)有啥地方的房?jī)r(jià)可以一直漲。(展開(kāi)全部)

中海如園的商墅組團(tuán)—中海如意坊開(kāi)售了，實(shí)景現(xiàn)房，眼見(jiàn)為實(shí)。如意坊此時(shí)開(kāi)售，明顯是接班它的兄弟項(xiàng)目中海盛唐坊，盛唐坊經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的銷售，終于快清盤(pán)了，而如意坊又有哪些不同呢？

如意坊的戶型是134平，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，地上三層地下兩層，送超大露臺(tái)和私家車(chē)庫(kù)，實(shí)際使用面積達(dá)到了400平，一樓是方正的二層挑空客廳和一個(gè)臥室，臥室都是套間設(shè)計(jì)，地下6.5米挑高，有采光天井，頂樓有兩個(gè)超大露臺(tái)，有天有地有院子，別墅感十足，打的就是高性價(jià)比，300萬(wàn)的總價(jià)，如果按實(shí)際使用面積來(lái)算，單價(jià)才劃到七八千，相比同樣位置單價(jià)15000的住宅來(lái)比，確實(shí)劃算。

如意坊比盛唐坊好的一點(diǎn)在于位置，盛唐坊是豎向分布，緊挨華夏大道，實(shí)地體驗(yàn)會(huì)感受到華夏大道的車(chē)流噪音，而如意坊是橫向分布，大部分樓體都不挨著華夏大道，所以兩盤(pán)同售，肯定閉眼選如意坊。

還有一點(diǎn)是采光，如意坊的住宅在北側(cè)，對(duì)于別墅來(lái)說(shuō)不存在遮擋采光問(wèn)題，但盛唐坊的西側(cè)是高層住宅，采光會(huì)受到一定影響，尤其是西戶。不過(guò)，如意坊的隱私就差了很多，北側(cè)高層住戶南向俯瞰就是自家院子和露臺(tái)，而盛唐坊就無(wú)所謂，畢竟西側(cè)住宅也沒(méi)啥東側(cè)橫廳的戶型。

不過(guò)，如意坊可能沒(méi)有盛唐坊那么精致，盛唐坊是6座街坊組團(tuán)，但每個(gè)組團(tuán)都是兩列別墅16-20套左右，而如意坊是規(guī)劃了5座街坊組團(tuán)，但有的組團(tuán)是四列別墅32套左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)，可能盛唐坊的公共部分更多，投入更高。不過(guò)大差不差，從目前的呈現(xiàn)來(lái)看，都是層層遞進(jìn)的中式古典園林，建筑細(xì)節(jié)雕塑裝飾也近似。(展開(kāi)全部)

這濱河中海的房子算是賣(mài)不完啦，一期交房快兩年了，二期也快交房一年了，時(shí)不時(shí)地還要促銷一波，真是頭疼。前一段商墅又集中搞了下，一期商墅去化差不多，留下來(lái)的也被打包，目前主推二期商墅。

住宅方面，一期二期都有房源，一期意園還有幾套頂樓，面積是140㎡，單價(jià)15500。二期如園房源較多，毛坯交付，108㎡三房還有套三樓；125㎡三房剩的不多，10號(hào)樓上面樓層可選，其他樓層以頂?shù)诪橹?，單價(jià)在14000左右；142㎡四房庫(kù)存房源就多了，單價(jià)13200左右，不挑樓層的話，還能做到13000以內(nèi)。這個(gè)價(jià)格，也確實(shí)不算貴。現(xiàn)房，四環(huán)內(nèi)，臨近名校（有劃片可能性），但就是賣(mài)不動(dòng)。問(wèn)題出在哪了？濱河確實(shí)不行啦？華夏大道噪音大？還是貴？

學(xué)校這方面也挺尷尬，距離經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)也就幾百米，偏偏不敢承諾，距離更遠(yuǎn)的金輝、中交甩起膀子宣傳。并且如園周邊去年都被劃到了鄭州一中經(jīng)開(kāi)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這所學(xué)校民轉(zhuǎn)公之前也是有兩把刷子的。

經(jīng)外這幾年的名氣是真起來(lái)了，去年身邊教育系統(tǒng)的朋友給孩子寧愿讓孩子上經(jīng)外，也不選擇過(guò)去的初中扛把子楓楊。經(jīng)外雖然和外總沒(méi)直接關(guān)系，但核心團(tuán)隊(duì)都是外國(guó)語(yǔ)出來(lái)的，前三年更是抓住機(jī)會(huì)把學(xué)校風(fēng)格打扎實(shí)，地位悄然走高。大規(guī)模劃片之后，生源素質(zhì)會(huì)受到考驗(yàn)，但總歸是名校。

附近的劃片小區(qū)也并沒(méi)有因?yàn)檫@個(gè)學(xué)校水漲船高，像融僑雅筑、中海意園已經(jīng)劃進(jìn)去了，也只是比之前好那么一丟丟。再看看外國(guó)語(yǔ)、省實(shí)驗(yàn)周邊的老破小真是羨慕的不行。

附近的亞新海棠公館還真是不錯(cuò)，入住率也很高，外立面雖然深了點(diǎn)，但挺耐看。康橋美廬灣一日不交付，這就是濱河的天花板。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)到現(xiàn)房是什么原因呢？?jī)?yōu)劣勢(shì)可以簡(jiǎn)單介紹下嗎？

中海在濱河的兩個(gè)盤(pán)都是中海在鄭州很另類的兩個(gè)盤(pán)，如果看過(guò)中海在市區(qū)的幾個(gè)盤(pán)，如湖濱世家，中海錦園，會(huì)覺(jué)得很平淡沒(méi)亮點(diǎn)，但如果看了中海如園和意園，又會(huì)覺(jué)得中海也是能做出點(diǎn)東西的。

意園和如園其實(shí)出自一個(gè)模子，意園最近在促銷商墅，如園也有這個(gè)產(chǎn)品，現(xiàn)房合院別墅，原價(jià)350萬(wàn)，促銷價(jià)268萬(wàn)一套，130平米，6層，有天有地有院子，可做400平用，美中不足是L型設(shè)計(jì)，單層平面空間過(guò)于局促，當(dāng)工作室，小公司辦公或者會(huì)所還行，真自住還是挺難受的，商墅其實(shí)就是個(gè)大號(hào)玩具。

住宅方面，如園可謂兼顧了面子和實(shí)惠。

面子方面：新中式風(fēng)格，大門(mén)莊重氣派，兩側(cè)銀杏樹(shù)陣，光看這個(gè)大門(mén)都覺(jué)的13000的價(jià)格劃算，進(jìn)門(mén)之后的一個(gè)主景觀軸兩側(cè)五重景觀，蔥蔥郁郁，搭配宮燈陣列，逼格滿滿，真不愧是三進(jìn)禮儀式歸家，而7000平方的中央湖景大花園，涼亭，假山，小橋，流水一應(yīng)俱全，咋看都覺(jué)這是高端樓盤(pán)，而當(dāng)初確實(shí)賣(mài)的不便宜，15500起，只不過(guò)降價(jià)后就顯得很劃算了。

實(shí)惠方面：央企實(shí)景現(xiàn)房絕對(duì)放心，戶型也不大107-140平，還擁有77.5%的超高得房率，三開(kāi)間朝南，周邊經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)、鄭州一中，濱河一小都已經(jīng)招生，最關(guān)鍵的是現(xiàn)在特價(jià)13000左右，你能想到的，中?；救o安排好了，就差掏錢(qián)入住了。

要說(shuō)缺點(diǎn)，南側(cè)密密麻麻的商墅對(duì)于前兩棟樓來(lái)說(shuō)有礙瞻觀，東側(cè)離華夏大道又太近，落到具體的樓棟，立面看著品質(zhì)感一般。

綜合來(lái)看，目前的價(jià)位可以無(wú)視一切不利，買(mǎi)了不吃虧。(展開(kāi)全部)

這兩天被中海如園刷爆了，13000的價(jià)格倒是不高，之前也去過(guò)這個(gè)小區(qū)幾次。

細(xì)節(jié)方面做的確實(shí)不行，主要還是錢(qián)不到位，但大面上還行，說(shuō)他是剛需盤(pán)吧有點(diǎn)貶低他，說(shuō)他是改善盤(pán)吧，又差點(diǎn)意思。

這個(gè)項(xiàng)目還有個(gè)Bug，容積率雖然是2.99，但前面一堆商墅，比高低配還可起，導(dǎo)致后面純高層樓間距很窄，住宅的容積率估計(jì)得在4以上。

因?yàn)槭乾F(xiàn)房，更好衡量這個(gè)，還可以進(jìn)屋感受收下光照，真想買(mǎi)的話，也不要大中午去，挑個(gè)其他時(shí)間去。

剩的房源以125㎡三房、143㎡四房為主，面積比較大，還不少，起碼100多套。這樣看，商墅應(yīng)該更多，產(chǎn)品是可圈可點(diǎn)，140平的房本面積，實(shí)用有300平左右，只待有緣人。

距離這幾年熱門(mén)學(xué)校經(jīng)外很近，目前還沒(méi)劃進(jìn)去。過(guò)去，融僑是最早劃進(jìn)去這所學(xué)校的。后來(lái)，中海業(yè)主就不樂(lè)意，憑什么？同樣是一路之隔？因?yàn)槿思一ㄥX(qián)了。

業(yè)主實(shí)在氣不過(guò)，就維權(quán)，還上了很多新聞，更有甚者，要鬧跳樓。

我相信，也只是鬧鬧。
第一，買(mǎi)房的時(shí)候，銷售是不敢打包票說(shuō)能劃片經(jīng)外，只會(huì)說(shuō)離得近，具體還要看政策這類擦邊球。業(yè)主心里是有準(zhǔn)備的，如果確定能，也不是那個(gè)價(jià)。

第二，生命跟上個(gè)學(xué)比起來(lái)實(shí)在太不值當(dāng)，即使花錢(qián)進(jìn)去，也不抵這套房子總價(jià)的十分之一，房子都買(mǎi)了，不會(huì)因?yàn)檫@點(diǎn)錢(qián)真要死要活。如果真這么不值錢(qián)，北京那些買(mǎi)了天價(jià)學(xué)區(qū)房，后因政策改變，房子貶值幾百萬(wàn)的不得跳樓幾十次。

當(dāng)然，很理解家長(zhǎng)的心情，隨著經(jīng)外生源招收的權(quán)限縮小，以后應(yīng)該會(huì)越來(lái)越多小區(qū)劃進(jìn)去，但在名校集團(tuán)化辦學(xué)有比例要求的當(dāng)下，教育均衡化只會(huì)讓各學(xué)校間差距越來(lái)越小。

對(duì)于想在濱河置業(yè)的朋友，還想買(mǎi)大三房或者小四房的，倒是可以關(guān)注下這個(gè)項(xiàng)目。明顯的劣勢(shì)就是距離華夏大道近以及周邊沒(méi)地鐵，但萬(wàn)一回頭能劃到經(jīng)外，也不是不能接受。(展開(kāi)全部)