金水區(qū)
老盤(pán)已經(jīng)被盤(pán)出包漿，大家總會(huì)需要一些新鮮東西。
全新的2019年，在連續(xù)踩盤(pán)幾十個(gè)后，我推薦大家關(guān)注10個(gè)新盤(pán)。
2個(gè)樓盤(pán)：瀚海思念城、保利溪岸。
30年前，小馬哥用美鈔點(diǎn)煙說(shuō)，我等了三年，就是等一個(gè)機(jī)會(huì)，不是想證明我了不起，而是證明失去的一定要拿回來(lái)！
命運(yùn)多舛的瀚海思念城，距離15年半夜排隊(duì)搶房，已經(jīng)足足3年。
規(guī)劃：思念城分東、西兩院，西院10棟高層，2T2、2T4；東院規(guī)劃4棟高層，2梯4戶(hù)為主。戶(hù)型43-190平，小戶(hù)型以2梯8戶(hù)為主，大戶(hù)型以2T2、2T3、2T4為主，毛坯。
優(yōu)勢(shì)：酷炫外觀、金水優(yōu)質(zhì)地段、4號(hào)地鐵、東西地塊容積率分別是3、3.5；
劣勢(shì)：小戶(hù)型過(guò)多、人車(chē)不分流、北側(cè)商業(yè)。
目前有3證，距離開(kāi)盤(pán)不遠(yuǎn)，釋放均價(jià)1萬(wàn)8，比美景美境至少貴1500。
保利溪岸
保利溪岸，就是杓袁城改，傳言數(shù)年，終于落下實(shí)錘。單看規(guī)劃非常驚艷，低密小高層，在金水主城非常稀缺。
規(guī)劃：1號(hào)院容積率2.5，規(guī)劃11棟15-16層小高，規(guī)劃三房、四房；2號(hào)院容積率3.0，規(guī)劃4棟16-17層小高，2T4戶(hù)，主打三房、小三房。
優(yōu)勢(shì)：低密小高層、金水主城、交通便利、北臨賈魯河；
劣勢(shì)：尷尬孤盤(pán)、連霍+中州大道噪音堵車(chē)、無(wú)地鐵、地塊狹長(zhǎng)。
預(yù)計(jì)上半年面世，戶(hù)型尚未確定，相比競(jìng)品正弘府、碧桂園天譽(yù)，均價(jià)15500比較適合。
補(bǔ)充：楊金新盤(pán)中，包括美盛北龍臺(tái)、奧園譽(yù)湖灣、福晟、綠城等，產(chǎn)品不錯(cuò)，但是楊金虛火太旺、產(chǎn)業(yè)不足；至于鑫苑金水觀城，容積率高、商住混搭，鑫苑近幾年的口碑和品質(zhì)有目共睹，哪怕地緣自住，建議放棄。
經(jīng)開(kāi)區(qū)
3個(gè)樓盤(pán)：金輝濱河云筑、金輝瀧悅?cè)A庭、中海天悅府
很多人不熟悉金輝，一句話(huà)概括，港資背景、閩系房企。
規(guī)劃：總占地133畝，容積率2.5，新晉地王樓面價(jià)10815，最高限價(jià)19000。規(guī)劃16棟住宅，其中6棟10層疊墅，1T2；4棟22層高層，2T2大平層；6棟33層高層，2T2大平層。
優(yōu)勢(shì)：改善為主、距離3條地鐵較近；
劣勢(shì)：疊墅竟然有10層、金輝首個(gè)項(xiàng)目落地未知；
電建洺悅府至今無(wú)音，電建掉頭在濱河連下2城，瀧悅?cè)A庭的樓面價(jià)高達(dá)10813，限價(jià)18721，項(xiàng)目西側(cè)地塊樓面價(jià)卻直降2000。
規(guī)劃：總占地90畝，容積率2.5，高低配。4棟17層小高，150-180平；7棟27-32層高層，106-142平。
優(yōu)勢(shì)：定位偏改善、國(guó)企產(chǎn)品中規(guī)中矩；
劣勢(shì)：位置較偏、電建首個(gè)項(xiàng)目落地未知。
17年9月拿下，總占地107畝，樓面價(jià)9010，規(guī)劃高層和商墅。作為中海萬(wàn)錦公館的姊妹篇，天悅府延續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)模式。
規(guī)劃：10棟高層、132棟商墅，毛坯交付，預(yù)計(jì)高層毛坯15500。
優(yōu)勢(shì)：高層相對(duì)純粹、中海品牌；
劣勢(shì)：項(xiàng)目北側(cè)廠房居多、遠(yuǎn)離荷湖布局、商住混搭。
補(bǔ)充：一定要實(shí)地看一下項(xiàng)目，濱河到底好不好？看需求、看定位，太貴放棄、合適就買(mǎi)。
管城區(qū)
2個(gè)樓盤(pán)：融創(chuàng)城、富田九鼎公館
很可惜，融創(chuàng)口碑意外撲街。但是作為剛需大盤(pán)、高層未開(kāi)，融創(chuàng)也值得關(guān)注。一如既往，步鑫苑、綠都、永威、正商后塵，融創(chuàng)在管南開(kāi)啟了800多畝大盤(pán)。
規(guī)劃：一期4棟6層洋房、5棟高層。洋房一樓不帶院、沒(méi)有復(fù)式，全部1T2戶(hù)大平層，128平、143平；5棟高層，南側(cè)4棟1個(gè)單元2T4，最北側(cè)1棟2個(gè)單元2T3。
優(yōu)勢(shì)：大盤(pán)配套齊全、價(jià)格會(huì)有驚喜；
劣勢(shì)：融創(chuàng)口碑、高低配、片區(qū)較荒涼；
前有永威城，后有綠地公園城，融創(chuàng)處在中間很尷尬。不用期待品質(zhì)，只要價(jià)格夠低，剛需還是比較適合的。
富田整個(gè)地塊一出手萬(wàn)畝大盤(pán)，7平方公里、多達(dá)50個(gè)地塊。富田也是命運(yùn)多舛，從精裝改毛坯、經(jīng)歷售樓部“關(guān)門(mén)”事件、規(guī)劃修改。
規(guī)劃：首開(kāi)二號(hào)院，占地88畝，容積率3.8，改為7棟住宅，首開(kāi)1、2、5號(hào)樓，產(chǎn)品偏剛需+剛改，戶(hù)型89/125為主，105/142其次。
優(yōu)勢(shì)：4號(hào)線(xiàn)地鐵口、大盤(pán)內(nèi)部配套齊全、產(chǎn)品靠譜；
劣勢(shì)：孤盤(pán)、片區(qū)商業(yè)+教育+醫(yī)療不足；
大管南片區(qū)，正商、永威、綠都進(jìn)入尾聲，富田可以補(bǔ)充房源。能不能買(mǎi)，看價(jià)格，市場(chǎng)進(jìn)入低潮，畢竟碧桂園天悅都降價(jià)至1萬(wàn)4，預(yù)計(jì)1萬(wàn)45比較合適。
補(bǔ)充：金岱低密地塊、宇通低密地塊尚未面世，管南依舊以剛需為主，產(chǎn)品不會(huì)有太大驚喜，品質(zhì)不會(huì)有太大驚喜，剛需買(mǎi)房一定要現(xiàn)實(shí)。
高新區(qū)
1個(gè)樓盤(pán)：康橋悅溪園
雖然在連霍之外，在高新主城之外，但康橋、亞新首進(jìn)高新區(qū)，依舊值得期待?？傉嫉丶s125畝，位置很偏僻。
規(guī)劃：規(guī)劃11棟20-27層住宅，容積率2.49。戶(hù)型設(shè)計(jì)以分離式核心筒為主，戶(hù)型方正。
優(yōu)勢(shì)：康橋美景品牌加持、容積率較低；
劣勢(shì)：片區(qū)較偏，客戶(hù)認(rèn)可度不高；
補(bǔ)充：融信朗悅·學(xué)院府預(yù)計(jì)今年面世，主打戶(hù)型和學(xué)校，不過(guò)位置很偏；科學(xué)大道北側(cè)的公園世家也開(kāi)始內(nèi)購(gòu)，商住混搭。
惠濟(jì)區(qū)
2個(gè)樓盤(pán)：中海濱湖世家、萬(wàn)科民安璞樾苑
位于惠濟(jì)區(qū)特色商業(yè)街內(nèi)，17年2月就已經(jīng)拿到，時(shí)隔2年遲遲無(wú)法入市，甚至爆出退地傳聞。18年10月，建筑工程規(guī)劃許可證公示，預(yù)計(jì)19年面世。
規(guī)劃：容積率3.5，高低配，規(guī)劃5棟33-34層高層、2棟23層高層及6棟5-6層洋房，高層以2梯四戶(hù)為主，采用分離式核心筒設(shè)計(jì)。
優(yōu)勢(shì)：惠濟(jì)核心、配套齊全、地鐵口。
容積率3.99，規(guī)劃12棟高層（部分帶底商），戶(hù)型以?xún)煞?、三房、四房為主，定位偏改善?/span>
規(guī)劃：戶(hù)型110、140、175平，定位改善，據(jù)說(shuō)精裝修對(duì)標(biāo)世玠。
優(yōu)點(diǎn)：3號(hào)線(xiàn)地鐵口、宜家商圈、區(qū)位交通不錯(cuò)、配套成熟；
缺點(diǎn)：容積率偏高、教育資源一般。
聽(tīng)說(shuō)精裝價(jià)格要超過(guò)2萬(wàn)？名門(mén)翠園大平層1萬(wàn)7尚且需要隱性融資，酷炫的瀚海思念城預(yù)計(jì)1萬(wàn)8，容積率如此高、市場(chǎng)如此低潮，萬(wàn)科要超過(guò)2萬(wàn)？
其他片區(qū)沒(méi)有樓盤(pán)推薦？
除了10大值得關(guān)注新盤(pán)，其他片區(qū)也有新盤(pán)入駐，比如說(shuō)：
綠博的建業(yè)新筑、亞新美好天境，南龍湖的雅居樂(lè)天域、正商地王，中原區(qū)的方圓經(jīng)緯三期等，以及東原萬(wàn)科遠(yuǎn)洋進(jìn)駐洞林湖，金輝美地正商殺入高新，永威溪樾落戶(hù)滎陽(yáng)等等。
以及白沙神秘的碧桂園象苑、瀚海觀象，剛需盤(pán)匯泉東悅城，一直在內(nèi)購(gòu)的藍(lán)城、綠城；二七區(qū)的鑫苑德潤(rùn)珺園、華僑城陸續(xù)面世，聽(tīng)說(shuō)融創(chuàng)也已進(jìn)駐；港區(qū)的正商濱河華府、中建濱水苑、豫發(fā)XX院，也值得關(guān)注，興港和昌云著有疊墅，裕鴻國(guó)悅府有合院別墅，招商依云上城低密為主。
為什么沒(méi)有北龍湖？先讓我講個(gè)事情，一個(gè)朋友跟我講，項(xiàng)目周末認(rèn)籌，400套認(rèn)籌至少一半，甚至很大一部分還是全款，全款呀。所以說(shuō)，這一場(chǎng)均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的豪門(mén)盛宴，不管3萬(wàn)+，還是10萬(wàn)+，都與普通人無(wú)緣，一分價(jià)錢(qián)一分貨，沒(méi)什么好講的。
但是，為什么有些樓盤(pán)看著不錯(cuò)，為什么不推薦？?jī)蓚€(gè)方面：
1、區(qū)域。買(mǎi)房看區(qū)域，尤其市場(chǎng)低潮期，四環(huán)主城是最佳護(hù)城河，四環(huán)外一定要慎重。
2、產(chǎn)品。比如說(shuō)方圓經(jīng)緯、東方鼎盛花漾城、鑫苑金水觀城，建議放棄。
總結(jié)
10大純新盤(pán)中，劃一下重點(diǎn)：
1、這10個(gè)樓盤(pán)，不是推薦必須去買(mǎi)，而是建議關(guān)注。類(lèi)似于永威城、正弘府、美景美境也值得關(guān)注。說(shuō)實(shí)話(huà)，推薦樓盤(pán)吃力不討好，甚至背上罵名，因?yàn)槟膫€(gè)品牌不維權(quán)？很尷尬。
2、對(duì)于雁鳴湖、萬(wàn)科三度湖山，以及各大小鎮(zhèn)，我們不置可否，產(chǎn)品不錯(cuò)，但前提是自住需求已經(jīng)滿(mǎn)足，等你有6套房子再說(shuō)。
3、均價(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)的改善樓盤(pán)出現(xiàn)斷層，除了北龍湖，鄭州無(wú)改善。
4、進(jìn)入2019年，“不要迷信品牌”就是廢話(huà)。美的、金輝、電建的陸續(xù)加入，品牌房企凝聚度再度提高，越來(lái)越多的中小房企只能吃老本。
每一次市場(chǎng)調(diào)整期，機(jī)會(huì)與深坑并存。
如何在變數(shù)中尋找時(shí)機(jī)、迅速切入？如何在荊棘鋪滿(mǎn)的道路上安全上岸？
為了幫助更多的購(gòu)房者，建立了一條快速溝通的捷徑，我們開(kāi)通了破竹專(zhuān)欄《樓市先聲》。最今年市場(chǎng)如何走？新盤(pán)如何撿漏？二手房高評(píng)高貸？如何避免房企套路，有些話(huà)公眾號(hào)肯定不能講，我們都會(huì)第一時(shí)間更新在破竹專(zhuān)欄《樓市先聲》，掃描圖中二維碼即可訂閱。
每周2期，連續(xù)一年104期，教你不站崗、不入坑、買(mǎi)對(duì)房！
