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華潤(rùn)幸福里住宅板塊完全進(jìn)入尾盤(pán)階段，賣(mài)了很久的5A/5B/5C三棟樓剩余房源也不多。

5A/5C兩棟樓全部售完，5B號(hào)樓還有幾套房，主要是8-11樓，真的是無(wú)房可售。

優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)是真硬氣，即使下面有萬(wàn)象城這個(gè)龐然大物，依然可以賣(mài)的瀟瀟灑灑。

南苑二手房自去年底交房以來(lái)，二手房市場(chǎng)聲音挺像響亮，但成交并不活躍，全部加起來(lái)有套左右。一方面，業(yè)主比較膨脹，要價(jià)偏高，尤其臨河三棟樓，都能喊到4萬(wàn)一平；另一方面，過(guò)去所有房源契稅都不滿(mǎn)兩年，即使交的早的業(yè)主，也需要協(xié)商幾個(gè)月后過(guò)戶(hù)事宜。

從現(xiàn)在開(kāi)始，幸福里南苑二手應(yīng)該會(huì)活躍起來(lái)。一方面，業(yè)主經(jīng)過(guò)市場(chǎng)半年的洗禮已經(jīng)冷靜，回歸現(xiàn)實(shí)，過(guò)去的高價(jià)只是有價(jià)無(wú)市，屁用沒(méi)有。已經(jīng)開(kāi)始紛紛下調(diào)價(jià)格，降價(jià)上百萬(wàn)的大有人在；另一方面，部分業(yè)主房本已經(jīng)到手，契稅基本滿(mǎn)兩年，交易障礙解除。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一周的成交已經(jīng)有3套，還是不錯(cuò)的。

目前總掛牌量50套左右，誠(chéng)信賣(mài)的并不多。

根據(jù)目前二手房成交價(jià)，1/2/3三棟樓業(yè)主很難有盈利，甚至還有虧利息的。5/6/7/8四棟樓大部分是可以盈利的，9號(hào)樓雖然位置不錯(cuò)，但買(mǎi)入價(jià)也高，整體持平狀態(tài)。如果其中也業(yè)主之前沒(méi)交契稅，最近又著急賣(mài)的就比較麻煩，大概率要貼稅費(fèi)。

不管怎么說(shuō)，這個(gè)盤(pán)過(guò)去兩年的表現(xiàn)還是很OK的，相當(dāng)穩(wěn)。(展開(kāi)全部)

這個(gè)丹尼斯開(kāi)發(fā)的佛系盤(pán)開(kāi)始了1號(hào)樓清棟活動(dòng)，10套一口價(jià)房源9999元一平，支持以舊換新，要知道，這項(xiàng)目當(dāng)年也是敢賣(mài)13500-15500的普信盤(pán)。
與許昌的胖東來(lái)相比，丹尼斯除了市場(chǎng)占有率高，似乎也沒(méi)啥特色，旗下的漢德置業(yè)在洛陽(yáng)還有一個(gè)丹尼斯九洲廣場(chǎng)，總的來(lái)看，丹尼斯還是比較務(wù)正業(yè)的，以運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)為主，不像有的企業(yè)做大了就去地產(chǎn)趟渾水。
漢德如意府占地43.8畝，容積率2.3，規(guī)劃4棟住宅，1棟辦公樓，呈現(xiàn)中間低兩端高的布局，1號(hào)樓兩梯四戶(hù)，東單元15層，西單元20層；2號(hào)樓及3號(hào)樓是10層一梯三戶(hù)，4號(hào)樓20層兩梯三戶(hù)兩個(gè)單元 ，5號(hào)樓為辦公樓。
在星聯(lián)楓橋?yàn)场y榕居、鄭東華府等改善盤(pán)林立的白沙，漢德如意府可謂是相當(dāng)親民了，戶(hù)型是95平，120平，125平，128平，但受制于地塊，戶(hù)型只能說(shuō)是中規(guī)中矩。
隨著這幾年的發(fā)展，白沙也成熟多了，尤其是漢德如意府所在的永順路板塊，更是核心中的核心。周邊恒通新城、雅居樂(lè)國(guó)際花園，南熙府邸等社區(qū)云集，教育配套有永盛小學(xué)，大有莊小學(xué)，鄭州市鄭開(kāi)學(xué)校等，商業(yè)配套有緊挨項(xiàng)目的丹尼斯百貨，大康購(gòu)物廣場(chǎng)等，醫(yī)療配套有鄭州人河醫(yī)院，鄭州金庚中醫(yī)康復(fù)醫(yī)院，華中阜外醫(yī)院等，金水大道一路之隔就是河南財(cái)政金融學(xué)院，鄭州幼兒師范高等專(zhuān)科學(xué)校。
綜合來(lái)看，白沙的購(gòu)房者還是可以看看的，性?xún)r(jià)比還不錯(cuò)。(展開(kāi)全部)

鯤鵬小鎮(zhèn)，鄭東新區(qū)前程大道科學(xué)大道交叉口東北角。

《莊子·逍遙游》曰：“冥有魚(yú)，其名為鯤。鯤之大，不知其幾千里也。化而為鳥(niǎo)，其名為鵬。鵬之背，不知其幾千里也；怒而飛，其翼若垂天之云。是鳥(niǎo)也，海運(yùn)則將徙于南冥。南冥者，天池也。

毛主席詩(shī)曰：鯤鵬展翅，九萬(wàn)里，翻動(dòng)扶搖羊角。背負(fù)青天朝下看，都是人間城郭。

鯤鵬有兩個(gè)特點(diǎn)，其一是大，其二有翻天徹地的能力。

咱們先看這個(gè)鯤鵬小鎮(zhèn)，其一是小鎮(zhèn)一期都有1700畝，二期三期是更不得了；第二個(gè)宣傳的是，有翻天徹地之能——“鯤鵬小鎮(zhèn)擇址城市東擴(kuò)發(fā)展的主軸之上，位于象湖北、中原科技城產(chǎn)業(yè)帶腹地，是科學(xué)谷的強(qiáng)力支撐核。項(xiàng)目代表中原科技產(chǎn)業(yè)的高地，定位行政、文化、商務(wù)的省級(jí)公共服務(wù)核心區(qū)。

先看看開(kāi)發(fā)商，真的是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合——中原科技城的首個(gè)落地項(xiàng)目，由省、市、區(qū)三級(jí)國(guó)資平臺(tái)：中融創(chuàng)、鄭汴建投、豫信電科聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)，一期總投資123億元，絕對(duì)是根正苗紅；建設(shè)單位也是絕對(duì)的牛叉，中建七局、中建八局、中鐵七局作為各標(biāo)段承包商。如果要是買(mǎi)的話(huà)可以放心大膽的買(mǎi)，這個(gè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有爛尾的可能。

首期項(xiàng)目占地面積是13萬(wàn)平方米，約195畝，容積率為2.79，首期推出的是8號(hào)地塊的的1號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓，戶(hù)型面積從60平方米-100平方米，整體定位是偏向剛需的。咱們來(lái)看看它70平方米的戶(hù)型設(shè)計(jì)的如何？70平方米設(shè)計(jì)的是一個(gè)兩面寬，一個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，臥室?guī)Т箨?yáng)臺(tái)，客廳是第一個(gè)飄窗，北側(cè)是一個(gè)U型的廚房，再加上一個(gè)干濕分離的衛(wèi)生間。

總而言之感覺(jué)會(huì)比較難賣(mài)，單價(jià)在10000元/平方米左右，首付是20%。(展開(kāi)全部)

康橋山海云圖，這個(gè)盤(pán)無(wú)論是地段位置還是開(kāi)發(fā)商品牌，都注定黯淡無(wú)光，唯一值得宣傳的是持股50%的股東，百瑞信托，百瑞信托也算根正苗紅，背后是大型央企電力投資集團(tuán)有限公司，鄭州市zf和摩根大通。
現(xiàn)在主推三期，但工程進(jìn)度還是主攻二期，二期東大門(mén)雛形初現(xiàn)，石材鋁板安裝完成，東大門(mén)的銀杏樹(shù)陣種起來(lái)了，樓棟的外立面涂料完成了一多半，中心景觀水系景觀種植中，景觀會(huì)客廳廊架安裝接近尾聲，單元樓入戶(hù)大堂門(mén)廳鋼架安裝完成，大量喬木進(jìn)場(chǎng)種植，公區(qū)的裝飾裝修正在施工。
山海云圖的促銷(xiāo)還是很給力的，首付1萬(wàn)網(wǎng)簽，剩余全貸款，特價(jià)8000元一平起，號(hào)稱(chēng)交房即下證。云圖簽約的是鄭州創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校和高新區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)，鄭大一附院合作已經(jīng)落地。但三期的位置有點(diǎn)靠西，離學(xué)校有點(diǎn)遠(yuǎn)。
這個(gè)區(qū)域還是有點(diǎn)偏了，距離最近的是一號(hào)線河南工業(yè)大學(xué)站，雖然開(kāi)通了公交線路B2、45路、B35，但還是太荒了。這塊區(qū)域規(guī)劃的潛力還是可以的，小雙橋遺址公園（規(guī)劃中）、滎澤古城（建設(shè)中）、紀(jì)信廟遺址公園、漢代冶鐵遺址博物館、后莊王遺址公園（規(guī)劃中）等五大公園集群，如果都建好了確實(shí)客觀，光公園綠地就高達(dá)2000多畝，但這么多的公園，不知道啥時(shí)才能實(shí)際落地。
其實(shí)想想都知道，當(dāng)初信達(dá)接盤(pán)康橋，在一堆項(xiàng)目中挑挑揀揀，也就選了未來(lái)公元和天樾九章，云圖的價(jià)值不言而喻了。(展開(kāi)全部)

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-4 月份 中建元熙府銷(xiāo)量排第二，第一為熱門(mén)的蘭溪府，中建元熙府項(xiàng)目占地約129畝，總規(guī)劃約27.84萬(wàn)方，其中規(guī)劃20棟小高層，容積率2.49，綠地率35%。中建元熙府 為 17-18層純小高層社區(qū)。
中建元熙府在2023年8個(gè)月的時(shí)間銷(xiāo)售約8.73億元，2024年1-4 月中銷(xiāo)售金額約 4.66 億元，這也是很多購(gòu)房者的選擇，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)也很明顯， 2023年9月8日地鐵3號(hào)線二期工程開(kāi)通了，中建元熙府距離地鐵3號(hào)線司趙站、濱河新城南站均約300米。周邊也有濱河內(nèi)鄭州第七人民醫(yī)院濱河院區(qū)、蝶湖公園、濱河一小、二小、經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等等。劣勢(shì)也是距離高鐵線路比較近，有噪音影響。
1.環(huán)境。 濱河國(guó)際新城的綠化和環(huán)境是優(yōu)勢(shì)，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)也在不斷創(chuàng)新城市公園綠地發(fā)展，探索“公園+”文旅融合新業(yè)態(tài)模式，推廣共享綠地和文化、旅游、體育等業(yè)態(tài)融合聯(lián)動(dòng)，周末或者節(jié)假日公園郊游活動(dòng)很火爆。五一假期期間蝶湖附近，鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)濱河新城也舉辦了五一文化消費(fèi)節(jié)系列活動(dòng)，文化消費(fèi)界節(jié)現(xiàn)場(chǎng)，城市樂(lè)隊(duì)、打碟DJ、全景LED屏舞臺(tái),NPC漢服書(shū)生、俠客等特色角色，COSPLAY主題演員，也在現(xiàn)場(chǎng)巡游互動(dòng)，通過(guò)舉辦活動(dòng)也能豐富周邊居民的生活。周邊的環(huán)境也適合舉辦戶(hù)外活動(dòng)。
2.商業(yè)。商業(yè)也是濱河國(guó)際新城的短板，不過(guò)周邊的管城區(qū)也是商業(yè)配套不足，隨著濱河國(guó)際新城入住的居民越來(lái)越多，商業(yè)的需求還是很強(qiáng)的。(展開(kāi)全部)

常綠在售的幾個(gè)樓盤(pán)都挺讓人頭疼的，金水宸苑處在金水北競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一個(gè)比一個(gè)強(qiáng) ，狂刷存在感終究也是沒(méi)啥存在感 ，銷(xiāo)量一片慘淡 ，只能默默蓋現(xiàn)房等翻盤(pán)。

和水投聯(lián)合搞的壹號(hào)院也不盡人意，楊金論地位價(jià)值配套熱度都不及金水北，只有庫(kù)存可以跟其一拼，目前的樓市也是一片哀鳴，不僅賣(mài)不上價(jià)格關(guān)鍵是根本賣(mài)不動(dòng)， 壹號(hào)院在楊金的存在感也是墊底。

現(xiàn)在的樓市想出眾只能靠低價(jià)來(lái)吸引客戶(hù)了，徹底把沒(méi)有賣(mài)不出去的房子只有賣(mài)不出去的價(jià)格這句話(huà)體現(xiàn)的淋漓盡致。

壹號(hào)院主打的就是12000 +的準(zhǔn)現(xiàn)房.

特點(diǎn)：

1、年底交房，目前外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)現(xiàn)房了。

2、小高層在楊金已經(jīng)不能算是優(yōu)勢(shì)了,整個(gè)片區(qū)都是這，壹號(hào)院的面積段還是比較純粹的,戶(hù)型設(shè)計(jì)全為大面寬南北通透設(shè)計(jì)，一梯一戶(hù)電梯入戶(hù)設(shè)計(jì)，這種戶(hù)型設(shè)計(jì)住起來(lái)舒適度是非常高的。

正是因?yàn)橹苓吶强吹靡?jiàn)摸的著的配套，樓盤(pán)周邊給人的感覺(jué)就是嘈雜，賣(mài)不動(dòng)周邊的環(huán)境也占據(jù)了一大部分原因，學(xué)校離得近的只有47中，金水區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)按照就近劃片原則能上的可能性很小，周邊目前也沒(méi)有其他小學(xué)，楊金片區(qū)的學(xué)校名字個(gè)個(gè)都是高大上，真實(shí)水平也就那樣，考慮教育的可以避開(kāi)這個(gè)區(qū)域了。

楊金片區(qū)折扣也是經(jīng)常有，萬(wàn)科直接現(xiàn)房特價(jià)，正弘璟云筑準(zhǔn)現(xiàn)房特價(jià)頻出，期房中豫14500起，大家都在堅(jiān)持的同時(shí)又在探底, 楊金眾盤(pán)地塊指標(biāo)條件包括規(guī)劃設(shè)計(jì)都沒(méi)有任何問(wèn)題，相對(duì)都比較偏改善，現(xiàn)在的這種尷尬現(xiàn)狀多是片區(qū)的問(wèn)題。

壹號(hào)院性?xún)r(jià)比還是有的，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

隨著政策發(fā)力，敏捷江山譽(yù)這個(gè)老大難也開(kāi)始努力賣(mài)房，實(shí)景展示區(qū)月末開(kāi)放，自從開(kāi)盤(pán)以來(lái)就在使勁賣(mài)5號(hào)樓和4號(hào)樓，現(xiàn)在也終于加推了2號(hào)樓，老盤(pán)算是迎來(lái)新生了。

當(dāng)初敏捷江山譽(yù)賣(mài)的很不好，還是怪自己太自信，周邊容積率高企，4號(hào)樓和5號(hào)樓與南側(cè)的聶莊安置區(qū)快貼一起了，購(gòu)房者又不傻，一看這樓間距，還買(mǎi)毛線。江山譽(yù)的價(jià)格又不算便宜，直到現(xiàn)在還嘴硬精裝單價(jià)22000-24000左右，現(xiàn)在偷偷搞優(yōu)惠，實(shí)際18000也能買(mǎi)到部分房源。新加推的2號(hào)樓就好多了，南側(cè)無(wú)遮擋，樓間距較大。

敏捷地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)一直在大灣區(qū)，主打剛需，沒(méi)啥亮眼的項(xiàng)目，算是灣區(qū)版正商吧，由于發(fā)展不算快，攤子鋪的小，所以倒是也挺穩(wěn)健。
江山譽(yù)的地段還算不錯(cuò)，容積率高是硬傷沒(méi)法改，但同樣高容積率的萬(wàn)科古翠隱秀就做的不錯(cuò)。江山譽(yù)本來(lái)是想打造集商業(yè)辦公、情景購(gòu)物、高級(jí)公寓于一體的TOD綜合體，還是很有看點(diǎn)的。住宅立面也是挺好看的，以藍(lán)、白、灰為主，材質(zhì)選用玻璃幕墻，輔以高端石材、金屬鋁板搭配。如果敏捷能加快點(diǎn)工程進(jìn)度，多做點(diǎn)實(shí)景示范區(qū)，商業(yè)街示范區(qū)，把TOD的價(jià)值，住宅的顏值都展示出來(lái)，估計(jì)會(huì)好賣(mài)很多。
隨著低首付低利率政策的推出，市場(chǎng)慢慢回轉(zhuǎn)，如果江山譽(yù)價(jià)格再低點(diǎn)，實(shí)景再多點(diǎn)，估計(jì)會(huì)一轉(zhuǎn)銷(xiāo)售頹勢(shì)。(展開(kāi)全部)

近期鄭州頻頻掛地，同時(shí)也宣告堅(jiān)持了一段時(shí)間的集中掛地名存實(shí)亡，最終還是要向市場(chǎng)妥協(xié)，合理掛地。

6月3日網(wǎng)上掛牌方式出讓鄭政出〔2023〕4、5、6、7、8、9（網(wǎng)）地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，6宗住宅用地全是城中村改造項(xiàng)目用地，最有看點(diǎn)的也就是鄭政出（2023）6號(hào)和8號(hào)地，6號(hào)地就是一直說(shuō)的電建地產(chǎn)中原區(qū)城改項(xiàng)目，拖拖拉拉了這么多年如果這次還是沒(méi)有結(jié)果，電建可以回家洗洗睡了；8號(hào)地是中博片區(qū)城改地塊，由中博自己的開(kāi)發(fā)公司來(lái)做，中博城一期已經(jīng)慘慘兮兮交不了房，在下懷疑中博拿地的實(shí)力，之前一直傳聞華潤(rùn)要進(jìn)駐鄭汴路和中博合作，這個(gè)到底是不是靠譜的信息呢？其他的幾宗用地大概率美盛自己拿一宗，城投拿三宗。

6月8日網(wǎng)上掛牌方式出讓鄭東新區(qū)鄭政東出〔2023〕2、3號(hào)（網(wǎng)）地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，鄭政東出〔2023〕2號(hào)（網(wǎng)）為zf儲(chǔ)備土地。鄭政東出〔2023〕3號(hào)（網(wǎng)）為zf儲(chǔ)備地且為鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。

2號(hào)地位于龍湖區(qū)域龍澤東路北、龍沄路西，使用權(quán)面積為88263.30平方米（合132.395畝），該宗地所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)31000元/平方米（已作價(jià)格上浮），如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)4700元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同掛牌，地塊起始價(jià) 315800萬(wàn)元，折合2392.5萬(wàn)元/畝，從出讓底價(jià)來(lái)看，zf對(duì)北龍湖區(qū)域的土地價(jià)格，依然保持較高的預(yù)期。較去年、一線湖景的地塊，出讓底價(jià)并沒(méi)有降低。

3號(hào)地位于金水東路南、圃田西路東，使用權(quán)面積為77937.69平方米（合116.907畝），該宗地所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)24300元/平方米（已作價(jià)格上?。缭摰貕K所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)4900元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同；同時(shí)該宗地為鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，地上建筑面積分配比例為：賈崗社區(qū)占比31%，開(kāi)發(fā)公司占比69%。
這個(gè)地塊和之前的銀河灣項(xiàng)目性質(zhì)差不多，大概率感覺(jué)還會(huì)是同一個(gè)公司拿下，話(huà)說(shuō)銀河灣拿地這么久了，工程進(jìn)度都封頂了也不見(jiàn)面世，這個(gè)鄭州匯能置業(yè)到底多有錢(qián)啊，純純的土豪嗎？該地塊區(qū)域寄托于東廣場(chǎng)和中原超級(jí)總部基地的發(fā)展，隔壁還有上一代明星產(chǎn)品的瀚海晴宇，預(yù)計(jì)逼格不會(huì)低了。


杭州5月份土拍1小時(shí)完成，9宗地塊6宗封頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，1宗底價(jià)成交，總土地出讓金138億。

合肥5月份4宗住宅用地，3宗封頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，1宗溢價(jià)收官。（此次出讓地塊不設(shè)置新房銷(xiāo)售限價(jià)，采用限地價(jià)+投保高品質(zhì)住宅方案+搖號(hào)的出讓方式）

看到隔壁兄弟省會(huì)的土拍市場(chǎng)都慢慢回轉(zhuǎn)，大鄭州的市場(chǎng)也需要來(lái)一次差不多的土拍來(lái)振興一下萎靡不振的狀態(tài)了(展開(kāi)全部)

潤(rùn)府開(kāi)盤(pán)了，推出了256套，對(duì)外說(shuō)的是成交了186套，去化率七成，個(gè)人感覺(jué)可能有些摻水（因蘭溪府去化率也是七成，怎么那么巧？），但水分估計(jì)也不大，去化率六成是有的。
一方面，3月9日在華潤(rùn)幸福里售樓部首次入會(huì)，幸福里的客戶(hù)和潤(rùn)府的客戶(hù)是高度重合的，完全可以共享，幸福里積攢的這些客戶(hù)，估計(jì)都完全夠用。
另一方面，這價(jià)格還是可以的，精裝價(jià)格 119平的24200元，143平的24800元，167平26700元，169平的26500元，整體均價(jià)大概在25000左右，而蘭溪府的則是毛坯房都在25000以上，潤(rùn)府的性?xún)r(jià)比不言而喻。

從各方的數(shù)據(jù)來(lái)看，反而是3號(hào)樓168平的賣(mài)的最好，3號(hào)樓比較優(yōu)質(zhì)，是1個(gè)單元，兩梯兩戶(hù)，這側(cè)面說(shuō)明，東區(qū)還是個(gè)改善的市場(chǎng)，只要東西好，價(jià)格不是問(wèn)題，不然哪怕你再便宜，119平太小不算改善，自然也沒(méi)人要。華潤(rùn)要反思下產(chǎn)品定位問(wèn)題了。

但歸根結(jié)底，還是政策放大招了，給了購(gòu)房者極大的信心，華潤(rùn)的入市時(shí)機(jī)真的好，是5.17新政后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。
一期就三棟樓，還剩百十套房，下半年賣(mài)完沒(méi)啥壓力，現(xiàn)在就趕緊趕工期吧，別光一個(gè)酒店式大門(mén)傻杵著。
從規(guī)劃圖來(lái)看，一期是小小開(kāi)胃前菜，二期六棟樓才是正餐，鑒于一期的成交情況和市場(chǎng)的回轉(zhuǎn)，華潤(rùn)估計(jì)會(huì)略微調(diào)整下二期的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，屆時(shí)很有可能和幸福里拉平，直接150平起步。(展開(kāi)全部)

興港永威·和園，鄱陽(yáng)湖路和凌風(fēng)街交會(huì)處南50米。

光看名字你就知道這個(gè)項(xiàng)目是永威的代建，位置也是相當(dāng)不錯(cuò)，算是港區(qū)的核心區(qū)域，北側(cè)是永威觀樾，南側(cè)是中央金地公寓，東側(cè)則是中建的一個(gè)項(xiàng)目，距離恩平湖站大概500米，同時(shí)周邊的教育資源也是非常豐富，15年的全階段教育——河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校慈航小學(xué)、鄭州一中、社區(qū)自建12班幼兒園，港區(qū)的錦榮悅匯城商圈也是近在咫尺，總而言之位置是沒(méi)有一點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題的。

該項(xiàng)目占地面積是100畝，全部都是11層的小高層，容積率1.98，今年年底交房，戶(hù)型面積有81平方米、89平方米、97平方米、120平方米、140平方米，特價(jià)房是8XXX起步，1T2戶(hù)的設(shè)計(jì)，每一戶(hù)都是南北通透，最高的得房率是82%。

那項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是啥：

1、國(guó)資背景

興港投資集團(tuán)是千億國(guó)企，是屬于航空港管理委員會(huì)的下屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)，也是航空港的建設(shè)者和服務(wù)商，港區(qū)代表作香湖灣、興港大廈、高鐵南站四大中心等等。

2、永威代建

永威在北港的項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，永威在港區(qū)做的第一個(gè)項(xiàng)目永威南樾，景觀做的是真不錯(cuò)，四五月份去的，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，小區(qū)里面有小鳥(niǎo)在叫。

永威的代建有保證，比一般的公司要強(qiáng)一些。

3、準(zhǔn)現(xiàn)房

六月份就交付，基本上是沒(méi)有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

美中不足的就是港區(qū)的土地供應(yīng)太多，項(xiàng)目也太多，房?jī)r(jià)是一直上不去，最高的時(shí)候能賣(mài)到一萬(wàn)多，現(xiàn)在便宜的八千多就能買(mǎi)到，北港還沒(méi)有搞好，現(xiàn)在又開(kāi)始搞南港了，適合地緣性客戶(hù)。(展開(kāi)全部)

朗悅公園府，梧桐街與雪松路交會(huì)處西北角。

朗悅公園府可以說(shuō)是“穩(wěn)如老汪”，各個(gè)方面表現(xiàn)的都非常均衡，頗有點(diǎn)金庸武俠小說(shuō)的意思：他強(qiáng)任他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗；他橫由他橫，明月照大江。其一是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一共是七期，現(xiàn)在依舊有地塊銷(xiāo)售，熬走了保利，熬走了保利，也熬走了龍湖，把西棠熬的也差不多，其二自建商業(yè)，三公里理想生活20萬(wàn)方朗悅公園茂全業(yè)態(tài)體驗(yàn)購(gòu)物中心；10萬(wàn)方潮流商街5萬(wàn)方坊巷；其三是學(xué)校鄭州中學(xué)第一附屬小學(xué)+河南省第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)，各方面配置均好。

用張愛(ài)玲的話(huà)就是：于千萬(wàn)人之中遇見(jiàn)你所遇見(jiàn)的人，于千萬(wàn)年之中，時(shí)間的無(wú)涯的荒野里，沒(méi)有早一步，也沒(méi)有晚一步，剛巧趕上了，那也沒(méi)有別的話(huà)可說(shuō)，惟有輕輕地問(wèn)一聲:“噢，你也在這里嗎?”

一期、二期、三期、五期現(xiàn)在都已經(jīng)交付，也有部分戶(hù)型正在出售，戶(hù)型面積有89平方米96平方米、117平方米、135平方米，特價(jià)房是13XXX起步。

先說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：朗悅集團(tuán)（閩系房企），2012年進(jìn)駐高新區(qū)，萬(wàn)科是2013進(jìn)駐高新區(qū)，打造了當(dāng)時(shí)高新區(qū)品質(zhì)住宅標(biāo)桿公園道1號(hào)、高新唯一自持招商運(yùn)營(yíng)、價(jià)值百億的核心商業(yè)公園茂、朗悅公園道1號(hào)配建的省級(jí)名校朗悅慧外國(guó)語(yǔ)中學(xué)等，他跟萬(wàn)科一樣像是高新區(qū)的雙子星，把高新區(qū)的發(fā)展進(jìn)程往前推動(dòng)了好幾年。

其次就是教育資源是真的豐富，500米范圍規(guī)劃的7校12年全齡教育體系，4所幼兒園，2所小學(xué)，1所中學(xué)，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，省實(shí)驗(yàn)二中（學(xué)區(qū)），距離一號(hào)線梧桐街站僅600米。

朗悅公園府可能不是最好，但是配套最為均衡的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

2011年理科一本582 文科一本552 專(zhuān)科線310
2022年理科一本509 文科一本527 專(zhuān)科線180（錄取名額大量剩余的學(xué)?？稍俳禉n5~20分）
幾乎所有的民辦專(zhuān)科都招不滿(mǎn) 都降分20

華潤(rùn)潤(rùn)府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

大致說(shuō)一下開(kāi)盤(pán)的情況，不知數(shù)據(jù)真假：

開(kāi)盤(pán)時(shí)間：5月24日（周五）
開(kāi)盤(pán)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)選房
推售房源：1號(hào)樓152套，3號(hào)樓104套，共計(jì)256套
推售戶(hù)型：高層119㎡三室兩廳兩衛(wèi)48套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)104套，167/169㎡四室兩廳三衛(wèi)104套
成交價(jià)格：高層精裝：119㎡24200元/㎡，143㎡24800元/㎡，167㎡26700元/㎡，169㎡26500元/㎡
去化情況：總推房源共計(jì)256套，去化186套，去化率73%。（119㎡成交28套，去化率58%，143㎡成交69套，去化率66%，167/169㎡成交89套，去化率86%）
客戶(hù)情況：4月30日開(kāi)始定存，定存金額10萬(wàn)，截止開(kāi)盤(pán)前定存480組
優(yōu)惠政策：定存優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，贈(zèng)送5萬(wàn)車(chē)位券一張
分銷(xiāo)政策；全民3萬(wàn)/套

想要知道數(shù)據(jù)的真假，具體還得看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽是檢驗(yàn)一切妖魔鬼怪的唯一手段。

119平方米的24200多，總價(jià)288萬(wàn)左右；143平方米的24800，總價(jià)345萬(wàn)左右，169是26500，總價(jià)是447萬(wàn)左右，旁邊有兩個(gè)二手房項(xiàng)目，一個(gè)是暉達(dá)新天地、另一個(gè)是瀚海晴宇，暉達(dá)新天地的均價(jià)是17000多；瀚海晴宇小區(qū)均價(jià)是28000左右。

稀缺創(chuàng)造價(jià)值，潤(rùn)府的的項(xiàng)目很簡(jiǎn)單，3棟26層住宅，一共是379套房子，只有三個(gè)戶(hù)型119平的大三房只（72套），占比19%，143平小四房（154套），占比41%，170平大四房（153套），占比40%，標(biāo)準(zhǔn)的改善項(xiàng)目，也是標(biāo)準(zhǔn)的跑量的陣勢(shì)。

有錢(qián)的同志可以沖沖沖，高鐵站的土地畢竟用一塊少一塊。(展開(kāi)全部)

朗晴別院前段還在招人，地點(diǎn)在中原區(qū)淮河路與工人路交匯處向西200米路北新蒲恒輝廣場(chǎng)一樓。
別看這盤(pán)不顯眼，但開(kāi)發(fā)商新蒲建設(shè)集團(tuán)可是個(gè)顯眼包，在
前段會(huì)展中心舉辦的國(guó)際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會(huì)、中國(guó)（鄭州）建筑產(chǎn)業(yè)與智能建造博覽會(huì)上，新蒲建設(shè)集團(tuán)展出了朗晴別院項(xiàng)目的被動(dòng)式超低能耗建筑及綠色建材樣板。

所以，你看再小再不起眼的項(xiàng)目，都有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這個(gè)超低能耗主要體現(xiàn)在配置具有良好熱工性能的外圍護(hù)保溫結(jié)構(gòu)、高性能的門(mén)窗構(gòu)件、帶全熱回收的新風(fēng)系統(tǒng)、高COP的空氣源熱泵機(jī)組，說(shuō)實(shí)話(huà)，個(gè)人感覺(jué)這開(kāi)發(fā)商完全是自嗨，因?yàn)檫@些配置對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)完全不敏感，就算住進(jìn)去，與目前市面上的商品房可能也差不出啥，完全不如把勁使在外立面，小區(qū)大門(mén)，園林景觀有效果。

目前項(xiàng)目也在不溫不火的賣(mài)著，預(yù)計(jì)8月底交付，離得近的不妨看看，洋房3號(hào)樓是一梯兩戶(hù)2個(gè)單元，洋房建面170-205平，單價(jià)22700-24100元一平，一樓帶地下室32000元一平，高層是15600-16300元一平，特價(jià)房13000，可選的房源還是比較多的，說(shuō)實(shí)話(huà)價(jià)格不便宜，但就這200來(lái)套房子，開(kāi)發(fā)商也不靠這個(gè)活，也快現(xiàn)房了，估計(jì)就這么賣(mài)了。
這項(xiàng)目賣(mài)的就是個(gè)洋房，只適合房源5公里內(nèi)的地緣換房客戶(hù)，算是殺熟吧，畢竟面積太大，動(dòng)輒380萬(wàn)起步的洋房，這客戶(hù)也不是說(shuō)哪都能碰到的。(展開(kāi)全部)

招商二七新地塊終于正式面世，叫招商林嶼境，號(hào)稱(chēng)要締造與城市共生長(zhǎng)的新一代森氧式城市旅心住區(qū)，我發(fā)現(xiàn)主打森林概念的，下場(chǎng)都不一般，比如碧桂園的森林城市。
頤城控股和招商蛇口在今年4月份以樓面價(jià)約合3359元一平拿下這個(gè)地塊，剛隔一個(gè)月，現(xiàn)在急匆匆的入市，也是想抓住當(dāng)下的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，誰(shuí)知道后續(xù)市場(chǎng)會(huì)咋樣。
既然叫林嶼境，肯定與綠色離不開(kāi)關(guān)系，項(xiàng)目北邊是南水北調(diào)運(yùn)河，東邊是鄭州南部最大市政公園南環(huán)公園，招商自然要結(jié)合外部的有利環(huán)境，內(nèi)部打造森系園林，內(nèi)外呼應(yīng)形成一座森林綠島。

但概念歸概念，歸根到底要落實(shí)到戶(hù)型面積和價(jià)格，地塊雖然本身毛坯限價(jià)了9250元一平，精裝限價(jià)11250元，不算貴，怕就怕招商一看2.5的容積率，做的太改善了。個(gè)人認(rèn)為還是剛需吧。
二七的改善盤(pán)都沒(méi)啥好下場(chǎng)，早期的旭輝有園容積率2.5，但樓板價(jià)偏高5700元一平，當(dāng)時(shí)做的115平，130平的占比不少，賣(mài)的很難受，后來(lái)的招商公園1872，主打改善，也是賣(mài)的磕磕絆絆，直到后來(lái)二七華僑城橫空出世，才拉上去點(diǎn)檔次，但高層也是堪堪卡在95-105平，再加上華僑城的強(qiáng)勢(shì)配套，才取得成功。
如果不算配套光環(huán)，只靠房子本身，比較成功的還是招商天地華府，89平分離式核心筒南向小三房秒殺一切，林嶼境這個(gè)地塊僅有65畝，也沒(méi)啥可倚仗的資源，做點(diǎn)小戶(hù)型跑跑量挺好的。(展開(kāi)全部)

時(shí)隔九年招商再次獻(xiàn)禮二七新區(qū)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目招商應(yīng)該已經(jīng)醞釀很久了，距離摘地僅一個(gè)月之久，案名正式公布，這是招商全新產(chǎn)品系，鄭州首發(fā)林嶼系第一個(gè)作品—招商林嶼境。

光聽(tīng)名字就知道這是一個(gè)比較有格調(diào)的項(xiàng)目，沉悶的二七新區(qū)樓市是要注入新鮮血液了。

地塊指標(biāo)非常好：

1、 凈地，地塊方正，65畝，不大不小。

2、 容積率僅2.5，一個(gè)一般只會(huì)出現(xiàn)在改善區(qū)域的容積率，在二七新區(qū)還是比較稀缺的。

3、 緊鄰大學(xué)路，周邊南環(huán)公園，地鐵7號(hào)線年底前開(kāi)通，妥妥的地鐵盤(pán)。

二七新區(qū)一直是剛需聚集地，幾乎沒(méi)有能拿得出手的項(xiàng)目，這個(gè)地塊在南三環(huán)絕對(duì)是萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，盤(pán)如其名，關(guān)注度在二七新區(qū)是要居于榜首的，已經(jīng)開(kāi)始預(yù)定銷(xiāo)冠了。

目前還沒(méi)有更多信息對(duì)外透露，但招商對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念是“豐盈、松弛、自在、精質(zhì)”打造新一代森氧式城市旅心社區(qū)，品質(zhì)肯定會(huì)再上一個(gè)新臺(tái)階的，但二七新區(qū)整體又過(guò)于剛需，做純改善這個(gè)區(qū)域被客戶(hù)的接受程度又較低，大概率還是剛需、剛改改善混搭。

戶(hù)型設(shè)計(jì)上肯定少不了高贈(zèng)送，畢竟這是現(xiàn)在各盤(pán)都在卷的一個(gè)點(diǎn)。

招商作為央企，實(shí)力還是值得信任的，2024年對(duì)于二七新區(qū)來(lái)說(shuō)也是意義非凡的一年，地鐵7號(hào)線開(kāi)通，奧特萊斯也要開(kāi)業(yè)。

毛坯限價(jià)9250元/㎡，精裝修限價(jià)11250元/㎡，性?xún)r(jià)比應(yīng)該會(huì)非常高。

這個(gè)區(qū)域的客戶(hù)主要還是地緣，可以重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

常綠藍(lán)城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

模仿是是最好的老師。

上世紀(jì)60年代，施樂(lè)公司帶著世界上第一臺(tái)商用自動(dòng)經(jīng)典復(fù)印機(jī)橫空出世，顛覆了整個(gè)國(guó)家的企業(yè)辦公模式，開(kāi)啟了自己的黃金時(shí)代，之后創(chuàng)建了帕克研究中心。

70年代帕克研究中心為了工作方便制作了一臺(tái)名為奧托的機(jī)器，有一個(gè)鼠標(biāo)、鍵盤(pán)和顯示器，還有一個(gè)圖形化的操作界面（電腦的雛形）。

后來(lái)喬布斯被這個(gè)玩意深深的吸引了，憑借了自己的三寸不爛之舌讓人家把這東西便宜賣(mài)給自己。

比爾蓋茨說(shuō)：當(dāng)然，我們并沒(méi)有侵犯施樂(lè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，不過(guò)它們的研究確實(shí)給Mac和Windows指了條明路?！?

常綠這個(gè)項(xiàng)目在金水北也是一路模仿抄襲，金水北的學(xué)校是少不了，越秀、美盛這也都是名校扎堆，沒(méi)有肯定是輸在起跑線上，超高得房率別人有，咱們也得有……

這些套路只能保證你不輸在起跑線上，但是距離贏還差很遠(yuǎn)。項(xiàng)目占地31畝，規(guī)劃了5棟樓，戶(hù)型面積從110-143平方米，起步是16000左右，均價(jià)是17500左右。

但是硬傷也是有的，競(jìng)爭(zhēng)就是人無(wú)我有，人有我優(yōu)，本身金水北+惠濟(jì)就是群雄并起，輪開(kāi)發(fā)商實(shí)力，常綠是最弱的一檔，周邊基本都是巨無(wú)霸，不是國(guó)企就是央企，天然就是處于劣勢(shì)，敢不敢買(mǎi)，買(mǎi)完之后會(huì)不會(huì)爛尾、停工，這都是需要畫(huà)一個(gè)問(wèn)號(hào)，就這一點(diǎn)就讓很多人退卻，沒(méi)有安全性其他的說(shuō)再多，都沒(méi)有用。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)琨御府，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會(huì)處。

華潤(rùn)?潤(rùn)園的傭金也漲了，漲到一套3.5%，單套傭金提成大概是4萬(wàn)，加上現(xiàn)在政策也是寬松，首套是15%，二套是20%，公積金的利息從3.1%到2.85%，對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)是非常友好的。現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位也是一波一波優(yōu)惠，83平方米的房子是12XXX起步，102平方米的房子也是12XXX起步。

潤(rùn)園位于金水西路與秦嶺路交會(huì)處東南角，占地面積是31畝，容積率是6，規(guī)劃了4棟高層住宅，戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑面積約90-135平方米，這個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)也賣(mài)了一陣子，現(xiàn)在趁著大好形勢(shì)促銷(xiāo)一陣賣(mài)一波。

這個(gè)項(xiàng)目的劣勢(shì)非常非常明顯：

1、容積率高

容積率是真的高，6，普通的是3.5，好一點(diǎn)的可以到3，6是啥概念呢，比3.5多了71%，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子上廁所，原來(lái)10個(gè)人用一個(gè)廁所，現(xiàn)在變成17個(gè)人用一個(gè)，肯定是不夠啊，人多確實(shí)顯得很擁擠，容積率高勢(shì)必造成了高梯戶(hù)比，戶(hù)型做的也是很一般。

2、地塊小、鐵路房

地塊只有三十畝，南邊還是鐵路。

但也不是沒(méi)有有點(diǎn)：

1、實(shí)景現(xiàn)房

萬(wàn)億央企華潤(rùn)兜底，而且現(xiàn)在是現(xiàn)房了，直接進(jìn)小區(qū)就可以看到實(shí)景，爽歪歪，再也不用擔(dān)心的爛尾的問(wèn)題，直接買(mǎi)就能直接住。

2、位置

位置不算好，但是也說(shuō)不上差，三環(huán)內(nèi)、中原區(qū)成熟區(qū)，住宅氛圍濃厚，地鐵商圈都有，12XXX的價(jià)格真不香嗎。

有需求的同志真的是可以考慮一下。(展開(kāi)全部)