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興港云著，雍州路與護(hù)航路交匯處。

原來是興港和和昌一起開發(fā)，后來和昌退出，剩下興港獨(dú)自開發(fā)。項(xiàng)目的基本情況如下：興港云著祥和灣占地面積是110畝，容積率是2，規(guī)劃13棟18-20層的高層，另外加上1棟幼兒園和1棟配套樓，興港土地的位置也算不孬，北側(cè)是名門駿景，南側(cè)是萬科魅力之城，再往南就是康平湖公園了，距離康平湖站點(diǎn)在1公里范圍之內(nèi)。

這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

1、國(guó)企、準(zhǔn)現(xiàn)房

興港是妥妥國(guó)企，興港成立于2012年10月9日，是鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管理委員會(huì)下屬的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，深度參與鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展，開發(fā)過興港大廈、鄭州園博園、新國(guó)際會(huì)展中心、雙鶴湖中央公園等，而且是準(zhǔn)現(xiàn)房。

2、剛需

這個(gè)項(xiàng)目的高層只有三個(gè)戶型，86平方米小三房，97平方米三房?jī)尚l(wèi)，109平方米大三房，剛需的不能再剛需了，周邊的項(xiàng)目的戶型好歹是從90-140平方米，這就凸顯出來這個(gè)項(xiàng)目的超級(jí)剛需屬性。

接著吐槽一下項(xiàng)目：高低配是個(gè)人最不喜歡的戶型搭配，其中最惡劣的就是高層搭配+別墅，高低配的好處就是能多賣錢，

假設(shè)某項(xiàng)目總建筑面積為30萬平方米，如果全部修建高層，單價(jià)平均2萬元/平方米，那么所有房源的貨值將是60億元；如果改為24萬平方米高層+6萬平方米洋房，洋房產(chǎn)品單價(jià)可能達(dá)到高層產(chǎn)品的120%，6萬平方米洋房可以帶來約14.4億元的貨值，兩部分一共能帶來約74.4億元的貨值；如果改為24萬平方米高層+6萬平方米別墅，別墅產(chǎn)品單價(jià)可能達(dá)到高層產(chǎn)品的140%以上， 6萬平方米別墅可以帶來約16.8億元或更高的貨值，兩部分一共能帶來約76.8億元的貨值。

高低搭配的劣勢(shì)更是鮮而易見的，第一就是小區(qū)景觀和綠化受限制，無論是別墅還是洋房，不得送前花園和后花園，這樣就大大減少了景觀面積和公共區(qū)域，而且樓棟的密度會(huì)增多；再有就是大家住一個(gè)小區(qū)很容易產(chǎn)生矛盾，就像是商品房和公租房之間的矛盾一樣。(展開全部)

常西湖北片區(qū)喜提鄭州外國(guó)語西流湖校區(qū)（鄭州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)），36班，計(jì)劃2024年秋季首次招生，未來將與鄭州外國(guó)語學(xué)校、鄭州外國(guó)語蓮湖校區(qū) ，形成“一校三區(qū)”格局，所以西流湖校區(qū)是非常純粹的直系血親，正兒八經(jīng)的分校區(qū)。

學(xué)校屬于碧桂園區(qū)域的配建學(xué)校，正常情況下按照劃片原則華瑞是肯定上不了的，不過一紙文書“華瑞紫韻城配建的興國(guó)路中學(xué)系孫莊城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃配建學(xué)校。在該學(xué)校沒有建成投用前，擬從鄭州市外國(guó)語西流湖校區(qū)和鄭州市中原區(qū)凱旋路初級(jí)中學(xué)等相對(duì)就近初中調(diào)出空余學(xué)位”。

消息一出，華瑞紫韻城先炸了鍋，繼伊河路小學(xué)之后，華瑞業(yè)主又迎來了一所重量級(jí)學(xué)校，盡管只是暫時(shí)也可能只是前期幾屆業(yè)主可以享受到這個(gè)福利。

華瑞紫韻城目前在售建設(shè)路南側(cè)的天園地塊，毛坯交付，均價(jià)11 000起步，盡管常西湖的熱度已退，但華瑞作為片區(qū)拓荒者，依然占據(jù)市場(chǎng)的主力，特點(diǎn)還是非常明顯的，緊鄰建設(shè)西路主干道，周邊地鐵11號(hào)線和14號(hào)線，學(xué)校有伊河路小學(xué)建設(shè)路第六小學(xué)，據(jù)悉還將引入鄭州一中教育集團(tuán)。

常西湖樓盤不少，但真正能選的其實(shí)也就那幾個(gè)，華瑞這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于地緣性客戶來說，出行、教育、生活是沒有太大問題的，主要是華瑞整個(gè)項(xiàng)目給人的感覺就是剛需，品質(zhì)非常的一般，對(duì)品質(zhì)有要求的勿選。(展開全部)

金水區(qū)的新盤還是挺多的，主要集中在金水北和楊金。金水北即將入市的樓盤有保利縵城和頌、常綠金水宸院、逸瓏居，楊金板塊的話，水投壹號(hào)院開盤之后，還有兩個(gè)待售樓盤，金湖麗悅上苑、觀湖城印象苑。

保利縵城和頌：保利海德公園的七號(hào)院，地塊非常大，共分為三期來開發(fā)，產(chǎn)品規(guī)劃有洋房、有小高，相比海德公園，戶型跟外立面都有所升級(jí)。優(yōu)勢(shì)非常明顯，北側(cè)臨河，生態(tài)環(huán)境很好，但不利因素也難以避免，周邊有安置，有高架，影響較大。售樓部還在原來的海德公園，預(yù)計(jì)下個(gè)月首開，可以關(guān)注。

常綠金水宸院：由常綠跟藍(lán)城合作開發(fā)，產(chǎn)品規(guī)劃更偏剛需、剛改。地塊東側(cè)就是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，大概率要跟越秀、美盛一樣主打?qū)W區(qū)，周邊有瀚宇天悅等成熟社區(qū)，居住氛圍不錯(cuò)，金水北的剛需可以關(guān)注一下。

逸瓏居：金水北最沒有存在感的樓盤，非逸瓏居莫屬，開發(fā)商很多人都沒聽過，實(shí)力一般。最近工地上的進(jìn)展很快，已經(jīng)出地面十來層了，高低配社區(qū)，高層主力戶型為140-170㎡、洋房210㎡，產(chǎn)品規(guī)劃的非常改善。門口就是地鐵2號(hào)線柳林站，但周邊有茶城、4s店，東側(cè)還緊鄰柳林村陵園，小區(qū)位環(huán)境一般，不具備改善基因，可以忽略。

金湖麗悅上苑：河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司以溢價(jià)率2.5%拿的地，背后是楊金管委會(huì)，據(jù)說是跟佳田合作，最近又聽說佳田退出了。純小高層社區(qū)，定位該剛改，項(xiàng)目的位置還可以，但是環(huán)境一般，北邊是安置房，還有外包產(chǎn)業(yè)園等，周邊配套發(fā)展不成熟，教育不太好是這個(gè)片區(qū)的共有特征。

觀湖城印象苑：也是今年2月份集中土拍的地塊，由國(guó)企中豫置業(yè)摘得，進(jìn)度很快，規(guī)劃已經(jīng)公示，很快就要入市了。西側(cè)就是在建的四十七中東校區(qū)，預(yù)計(jì)今年9月開始招生，一路之隔的劃片可能性很大。當(dāng)然也有硬傷，北側(cè)臨近馬頭崗機(jī)場(chǎng)、周邊多是安置房。

除此之外，還有禹州朗庭璽項(xiàng)目，是禹洲地產(chǎn)聯(lián)合東方國(guó)際拿的地。高低配設(shè)計(jì)，產(chǎn)品規(guī)劃沒有問題，位置也不錯(cuò)，最大的問題是開發(fā)商，就禹洲地產(chǎn)目前的情況來看，該項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)大概率不會(huì)有進(jìn)展。(展開全部)

SIC超總|潤(rùn)府明天就要開盤啦，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)選房，也算是今年的熱門新樓盤。

首開1/3兩棟樓，119㎡三房均價(jià)24500元/㎡,143㎡四房均價(jià)25200元/㎡,169㎡四房26800元/㎡,167㎡端廳27000元/㎡。

整體價(jià)格中規(guī)中矩，比較適合的客戶就是預(yù)算300-500萬，就在附近工作，不想去金水北和北龍湖，另外對(duì)產(chǎn)品戶型也有要求的客戶群體。幸福里二手房雖然不錯(cuò)，但起步就要500萬，是很多購(gòu)房者承受不了的。建業(yè)天筑要么80來平，要么160平以上，中間斷檔，其他像中豪匯景灣、海馬公園這些外立面和房齡也不占優(yōu)勢(shì)。

還有一部分是對(duì)上學(xué)比較看重的，因?yàn)楫?dāng)下這小區(qū)是可以劃片春華學(xué)校，小學(xué)＋初中，在東區(qū)也是很熱門的學(xué)校。即使后期教育用地新建學(xué)校有變動(dòng)，但也不會(huì)差，大概率也是春華的集團(tuán)校，畢竟周邊生源還是不錯(cuò)的，好生源才是第一生產(chǎn)力。

目前看工地進(jìn)度很快，最搶手的臨河3號(hào)樓，價(jià)格其實(shí)適中，雖然位置不如幸福里，河景也稍微差一點(diǎn)，但幸福里7/8/9三棟樓成交價(jià)已經(jīng)站穩(wěn)3.6萬大關(guān)，價(jià)差接近一萬，還是能接受的。

開發(fā)商宣傳的排號(hào)數(shù)量400多，肯定有點(diǎn)水分，實(shí)際會(huì)有300左右，最終大概賣100多套房，當(dāng)然只是個(gè)人猜測(cè)。
即使這樣，像好樓層肯定是比較難選到的，大家都想要好的，因?yàn)闃菍觾r(jià)差并不大。明天晚上選房結(jié)果出來，拭目以待。(展開全部)

建業(yè)時(shí)代和鳴，現(xiàn)在似乎跟不上時(shí)代，也沒法一鳴驚人了，老話說的好，三個(gè)臭皮匠頂一個(gè)諸葛亮，現(xiàn)在是三個(gè)牛叉企業(yè)，也沒有整出個(gè)花來。目前建業(yè)負(fù)責(zé)代建和營(yíng)銷，高新城投/河南資產(chǎn)以及中豫建投負(fù)責(zé)出資，說的不好聽點(diǎn)，建業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目上掙的是個(gè)中間費(fèi)，肯定不跟自己投資的項(xiàng)目一個(gè)心勁，雖然建業(yè)萎靡不振，好在有其他國(guó)企撐腰，交房不是問題。

現(xiàn)在回頭來看，建業(yè)在五龍口的項(xiàng)目，都敗在高容積率之下了，和鳴容積率4.86，五龍新城容積率4.68，蓋出來一堆城中村2.0版本，要多難看有多難看，要多壓抑有多壓抑，真是虧了這塊三環(huán)里的寶地，如果晚出來幾年，把容積率都控在3.5以下，這里早崛起了，像后來的天悅灣容積率3.99，鄭軌云麓2.99，品質(zhì)都挺不錯(cuò)的。

這盤的唯一的好處可能在于便宜了，三環(huán)內(nèi)，地鐵口，精裝修，單價(jià)13000多，按道理性價(jià)比還是不錯(cuò)的。目前市場(chǎng)上的新盤品質(zhì)都在不斷拔升，而且要么現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，和鳴則是2026年6月交房，就顯得和鳴有點(diǎn)跟不上趟了。

現(xiàn)在五龍口污水廠，編組站等劣勢(shì)可能已經(jīng)為人熟知，科普完也沒太大抗性了，但和鳴邊上還是有個(gè)小小的劣勢(shì)，變電站，但變電站是幾乎沒什么輻射的，畢竟挨著住宅，肯定是達(dá)到環(huán)保部門要求了，不過，由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)產(chǎn)生少量噪音，臨近的樓層難免會(huì)受到一定影響。(展開全部)

鄭東萬象城瑞璽，七里河北路與東風(fēng)南路交會(huì)處西北50米。

先說結(jié)論，高端公寓在鄭州走不通，但是逼格必須得有。

1、超高層

不是超高層則如何說自己是高端公寓，200米超高層公寓、玻璃幕墻外立面、挑高11米的入戶大堂，室內(nèi)層高3.6米。

2、戶型必須大

南塔三梯兩戶、僅有297平方米和328平方米兩個(gè)戶型，西塔是61-154平方米，一共是4個(gè)戶型。

3、大師手筆

DC國(guó)際合伙建筑設(shè)計(jì)師——崔哲，CCD香港鄭中設(shè)計(jì)創(chuàng)始人——鄭忠，邁德景觀創(chuàng)始人——蔣俊，最終變成了外立面呈現(xiàn)是鋁板+大面積LOW-E玻璃。

4、好位置

三公里內(nèi)聚集了各種省級(jí)資源，往西沒走幾步就是省zf。

上面的四項(xiàng)加起來，就有非常大的可能成為高端公寓。

為什么一直不推薦公寓、寫字樓、商鋪，假如你是自己住，可能你會(huì)說我就是喜歡住的高，面積大，這真的沒有毛病，如果買完你是自己投資，那咱們就需要好好算一算。

通過一個(gè)類比你就知道為啥不能投資，正弘麗汀公寓項(xiàng)目和鄭東萬象城瑞璽非常類似，位置是在東風(fēng)路和花園路交匯處，一共是39層，戶型面積是60-110平方米，當(dāng)時(shí)銷售的均價(jià)是2.5萬，宣傳的是一房的月租金在6000元/月左右，兩房租金10000元/月左右，現(xiàn)在貝殼租房顯示一室（60平），大概是5000塊錢；88平方米的大概是6000塊錢。

有這個(gè)數(shù)據(jù)可以簡(jiǎn)單的算一下投資回報(bào)率，單價(jià)按照25000，面積按照62平方米，租金按照5000計(jì)算，年租金回報(bào)率大概是（5000*12）/（25000*62）=3.8%，實(shí)際上比這個(gè)還要低，因?yàn)槟氵€要考慮空租、貸款利息等等，總而言之投資回報(bào)率不好。

最后就是公寓、商鋪、寫字樓基本上沒有流動(dòng)性，二手房的交易稅費(fèi)太高，基本沒有交易，4個(gè)點(diǎn)的契稅（網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)誰高按誰），5.3%的增值稅（有購(gòu)房發(fā)票：差額*5.3%），土地增值稅（差額的30%-60%），這一套下來，你的利潤(rùn)就會(huì)被吃光。(展開全部)

關(guān)虎屯新里城，一路坎坷走來，老樹開了新花。這個(gè)項(xiàng)目如果沒有記錯(cuò)2014年開始拆遷，2019年就全面停工了，最早是蘭德置業(yè)開發(fā)，后來是大樹置業(yè)接手，大樹置業(yè)后面則是河南國(guó)控，2020年突然爆出來拖欠員工的工資，再后來傳出奧園和國(guó)控合作，之后就是不了了之了，到了23年東關(guān)虎屯的村民反應(yīng)，自己四年已經(jīng)沒有發(fā)過渡費(fèi)用了。

這個(gè)項(xiàng)目的位置確實(shí)不錯(cuò)，位于寸土寸金的花園路與農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目占地面積是135畝，容積率是6.45，總的建筑面積是80萬平方米，安置房和商品房的比例基本是1:1，其中地上安置面積約28.5萬㎡，地上開發(fā)面積約29.75萬平方米（其中商業(yè)7.24萬平方米、公寓21.79萬平方米、可售住宅0.72萬平方米）。

這種項(xiàng)目就非常難開發(fā)，需要開發(fā)商非常有實(shí)力，過渡安置費(fèi)是一筆很大的費(fèi)用，還有大體量的商業(yè)和公寓需要銷售，兜里面既需要有錢，而且銷售能力要強(qiáng)，很多開發(fā)商有能力把項(xiàng)目接下來，但是銷售不給力，直接被拖的無言以對(duì)，比如恒祥百悅城、申泰、敏捷都玩不轉(zhuǎn)，國(guó)企是最好的歸宿。

關(guān)虎屯新里城占地135畝，總建筑面積約80萬平方米，物業(yè)形態(tài)有住宅、公寓、商業(yè)等，是一個(gè)超級(jí)城市綜合體，最重磅的是打造12萬方以“開放街區(qū)+漫步休閑”的街區(qū)，九坊包括9棟2-4層的獨(dú)棟商業(yè)，十巷包括9棟商業(yè)通過天街層層串聯(lián)，規(guī)劃的還是挺好的，期待這個(gè)項(xiàng)目能早一點(diǎn)落地。(展開全部)

自從金水投資入股中原印象后，就沒有然后啦。。。
還是沒啥聲音，路過工地感覺變化也不大，可能離的比較遠(yuǎn)，也可能正好是中午時(shí)間工人已經(jīng)下班，天氣熱也沒有多停留。
這項(xiàng)目從2019年就傳出聲音，起因是冰熊大廈的爆破，然后在2020年正式拿地后入市，時(shí)至今日已經(jīng)四年時(shí)間，網(wǎng)簽了104套房。

城改拆遷遇上大型商業(yè)綜合體，妥妥的燒錢機(jī)器，申泰過去最風(fēng)光時(shí)候也僅僅是百億房企，這家伙直接蒙圈了。本想著從古都洛陽到省會(huì)鄭州拿一塊金燦燦的好地塊，還在鼎鼎大名的經(jīng)三路上，誰知河南鄭州的老鄉(xiāng)是一點(diǎn)不買賬。

開始賣兩萬七八，確實(shí)有些貴，精裝蓋毛坯，降到兩萬三，還算是賣不動(dòng)，高傭金一套10萬＋，重賞之下連勇夫也沒來，相信申泰也很無力，跟過去幾年首進(jìn)鄭州就掉坑的保億/華發(fā)/金輝/敏捷這些開發(fā)商一樣光想來一口后悔藥。

目前老城區(qū)新樓盤也不多，但就是賣不動(dòng)，強(qiáng)如萬科古翠隱秀也只能說賣的一般，還不如金水北的一些樓盤。前一段去敏捷江山譽(yù)附近一個(gè)牙科診所洗牙，里面一個(gè)人就想買敏捷，覺得距離很近，其他太遠(yuǎn)的確實(shí)不考慮，給他也說了敏捷整體一般，賣的也不好，但他也能接受這個(gè)事實(shí)，屬實(shí)難遇。最后實(shí)在沒辦法，只能建議他等到現(xiàn)房，反正交房前也肯定賣不完，其他也確實(shí)說不動(dòng)。(展開全部)

高新老城這兩年土地出讓比較少，基本上都是后期地塊，純新盤非常少。

碧桂園云湖天境：地塊非常優(yōu)質(zhì)，主打的就是環(huán)境，南側(cè)直面西流湖公園的濕地公園，生態(tài)景觀資源非常棒。戶型起步面積段為175平，然后就是210平、245平四室兩廳三衛(wèi)以及435平頂層復(fù)式，直奔改善而來。營(yíng)銷中心五一期間已經(jīng)正式開放了，西區(qū)地緣改善可以關(guān)注一下，非地緣還是算了吧。

建業(yè)時(shí)代和鳴：建業(yè)在今年2月份集中土拍拿的地，進(jìn)度非?？?，計(jì)劃下個(gè)月入市，不過暫時(shí)還沒有更多的項(xiàng)目資料。該項(xiàng)目屬于三環(huán)內(nèi)五龍口板塊，距離在建的地鐵8號(hào)線一期五龍口站約500米，臨近西流湖公園，華強(qiáng)城市廣場(chǎng)，周邊有很多已交付小區(qū)，各種配套也成熟。

惠濟(jì)區(qū)有兩個(gè)即將入市的新盤。

天倫北城：東趙的城改項(xiàng)目，拿地好幾年了，一直沒有入市的動(dòng)靜?，F(xiàn)在天倫一時(shí)半會(huì)兒也沒有精力放在這個(gè)項(xiàng)目上，東趙的城改項(xiàng)目已經(jīng)跟中海達(dá)成合作了，能拉來有背書的央企，交付沒有大問題。最大的問題是位置，四環(huán)外，配套可想而知，周邊還需要時(shí)間發(fā)展，不過好在有地鐵7號(hào)線可以覆蓋。

佳田老鴉陳項(xiàng)目：萬科、招商之后，老鴉陳又迎來了新的開發(fā)商，佳田，另外背后是天河投資加持，還是比較靠譜的。佳田老鴉陳項(xiàng)目遠(yuǎn)離老鴉陳核心，更靠近金水北，與名門翠園緊鄰，規(guī)劃產(chǎn)品以三房為主，比起萬科翠灣中城、招商時(shí)代錦宸更偏剛需，剛需可以關(guān)注。(展開全部)

華潤(rùn)潤(rùn)園目前84兩房均價(jià)12500，102三房均價(jià)12500，121邊戶三房均價(jià)13000，已經(jīng)開始執(zhí)行新政策了，公積金利息3.1降到2.85，首套首付15%二套首付20%，對(duì)于潤(rùn)園這種剛需盤來說，政策還是挺不錯(cuò)的，能減輕一部分剛需購(gòu)房者的壓力，增加他們的購(gòu)房熱情。
但個(gè)人認(rèn)為，這種政策還是有一定局限性，尤其對(duì)于潤(rùn)園這樣剛需盤來說，要想真正激活市場(chǎng)，還差點(diǎn)意思。
一方面，公積金政策再好，能用到的畢竟是少數(shù)，鄭州的就業(yè)環(huán)境，交納公積金的不多，剛需盤購(gòu)房者絕大多數(shù)還是商貸，但商貸是一城一策，鄭州的商貸利率在全國(guó)看，還是高的。
另一方面，首付雖然降低了，但低首付必然會(huì)面臨高月供，現(xiàn)在的就業(yè)形勢(shì)，懂得都懂。要想真正降低購(gòu)房者的壓力，建議商貸也降低。
個(gè)人觀點(diǎn)，現(xiàn)在的政策還是沒能有效降低購(gòu)房者壓力，要想真正的降低購(gòu)房者壓力，要么拉長(zhǎng)貸款周期到40年，要么強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)降低商貸利率。
潤(rùn)園受政策刺激，最近賣的還算不錯(cuò)，當(dāng)然也跟現(xiàn)房有關(guān)，潤(rùn)園還是挺有潛力的，一方面周邊比較成熟現(xiàn)在入住就很方便，另一方面華潤(rùn)打造的熱電廠項(xiàng)目，是集特色產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)遺存保護(hù)、公園綠化、教育、宜居住宅于一體的大型城市更新項(xiàng)目，距離潤(rùn)園不遠(yuǎn)，未來可期。
由于是現(xiàn)房，潤(rùn)園的實(shí)景還是不錯(cuò)的，200米的酒店大門，2500平山水園中園的蘇式園林，比很多剛需盤要好很多。
潤(rùn)園可能是戶型比較差吧，一直沒賣完，還是可以看下的。(展開全部)

海義東樾規(guī)劃已出，占地約41畝，容積率不超2.5，規(guī)劃7棟純粹小高層，一梯一戶設(shè)計(jì)，總共大約500套房源，由于是現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，短期不會(huì)入市。

海義項(xiàng)目最突出的點(diǎn)，在于它是南岸少有的小高層項(xiàng)目，南岸可不是北岸小高層占主流那樣，南岸天生高貴，是鄭州最豪的地段，規(guī)劃的多為聯(lián)排別墅、疊墅、合院、洋房，少有小高層，唯一有的可能就是宏光攬境二期，該項(xiàng)目主要是約105、139平米小戶型，首付50萬即可入門，但攬境太那啥了。海義則算是進(jìn)駐南岸最好的選擇，地段檔次比北岸好，但產(chǎn)品總價(jià)肯定是比周邊一眾老盤低，產(chǎn)品規(guī)劃肯定是比較新的，性價(jià)比滿滿。

海義項(xiàng)目附近是地鐵6號(hào)線、8號(hào)線的換乘站小營(yíng)站，與東風(fēng)渠、西運(yùn)河距離都不遠(yuǎn)，周邊宏光攬境、冠景君悅湖、金茂如意府都是一言難盡，希望海義不要和他們?yōu)槲椤?br/>
海義壓力還是挺大的，拿地溢價(jià)36%，按目前的市場(chǎng)價(jià)肯定是賣不高的，當(dāng)時(shí)規(guī)定的精裝限價(jià)30000元一平，總價(jià)控制在300-500萬的話，應(yīng)該會(huì)比較好走量，但利潤(rùn)不好說，畢竟按2026年7月交付的話，資金利息不少的。
目前北龍湖尾盤居多，少有的新盤都挺能打，比如建業(yè)松苑，亞新星云灣，倒是和海義沒啥競(jìng)爭(zhēng)，但海義入市時(shí)，肯定要面臨二手房的競(jìng)爭(zhēng)，到時(shí)還不知道賣什么價(jià)錢呢，萬一還降，那同樣的價(jià)格，洋房肯定是比小高層香的。(展開全部)

時(shí)代和鳴?和建業(yè)地產(chǎn)一樣像個(gè)暮年沉寂的老頭，市場(chǎng)上幾無聲音。

2023年2月鄭州建泓置業(yè)有限公司以底價(jià)49277萬元摘得鄭政高出〔2022〕11號(hào)（網(wǎng)）地（折合畝單價(jià)1160萬/畝，樓面價(jià)3574元/㎡）。

項(xiàng)目位于五龍口南路南、電廠路東，占地約42.5畝，規(guī)劃6棟高層產(chǎn)品，其中還有1棟樓是東西朝向，總建筑面積185868.69㎡，容積率4.86，綠地率30.01%，建筑密度23.36%。

戶型設(shè)計(jì)有70㎡兩房，89㎡、115㎡、125㎡、130㎡三房，143㎡四房；因?yàn)楦呷莘e率以及地塊的不方正性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)成這樣也算不錯(cuò)了，70㎡兩房還是在新房上比較少見的，雖然是北戶，但是東西開窗保證了各個(gè)使用空間的采光，一體化的大陽臺(tái)也是加分項(xiàng)；三房產(chǎn)品跨度空間較大也算給予了不同的選擇，最好的應(yīng)該就是130的橫廳戶型了，乍一看戶型進(jìn)深長(zhǎng)面寬短，但是三個(gè)臥室的采光都沒問題，橫廳的采光觀景已經(jīng)區(qū)域的空間感也是相當(dāng)舒適的，比125㎡兩臥朝北強(qiáng)上太多；最優(yōu)秀的可能就是143㎡的四房產(chǎn)品了，餐客區(qū)域南北通透雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，大面寬朝南，這個(gè)戶型是守舊派的最愛，沒有任何毛病。項(xiàng)目依舊是復(fù)刻五龍新城系列的精裝交付，做的有實(shí)體樣板和交付樣板，其實(shí)就是基本的簡(jiǎn)裝沒有什么亮點(diǎn)，反而批量精裝交付的質(zhì)量把控還不如毛坯~

先來說時(shí)代和鳴的位置，雖然行政區(qū)域?qū)儆诟咝聟^(qū)但是實(shí)打?qū)嵉娜h(huán)內(nèi)，小區(qū)域在五龍口片區(qū)也是相當(dāng)不錯(cuò)的，東側(cè)臨電廠路、北側(cè)是五龍口南路，西側(cè)的太白路也在施工中，距離在建的8號(hào)線五龍口站約600米，公共交通都頗為便利。

周邊配套較為成熟，北側(cè)紅河瀛園大量臨街商鋪，再往北一個(gè)路口就是華強(qiáng)廣場(chǎng)，往南順著電廠路也有樂丁廣場(chǎng)冉屯附近的商業(yè)。教育上有科創(chuàng)小學(xué)和中學(xué)以及外國(guó)語小學(xué)五龍口校區(qū)，至于劃片到哪只能等到交付了；醫(yī)療上有位于環(huán)保北路與化肥東路西北角的省中醫(yī)院高新區(qū)院區(qū)（在建中，占地約33畝，一棟醫(yī)技樓，一棟病房樓）以及在建的農(nóng)業(yè)路南側(cè)鄭大一附院西院區(qū)，都是10分鐘即可達(dá)到的范圍。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)也很明確，地塊小高容積率帶來的小區(qū)人口多，居住舒適性一般；南側(cè)有變電站的影響，而且沒有什么景觀亮點(diǎn)的加持。

據(jù)了解建業(yè)應(yīng)該是完全退出項(xiàng)目開發(fā)，可能配合銷售和一些代建管理，背后應(yīng)該是高新投控全資接手，中豫建設(shè)進(jìn)行總包施工，離官宣不遠(yuǎn)了，國(guó)資的進(jìn)場(chǎng)起碼保障了項(xiàng)目的托底交付，目前在售1.2-1.3左右，這個(gè)價(jià)格確實(shí)背刺一路之隔當(dāng)初1.5的盛悅府。(展開全部)

鄭軌云麓 也是近半年來長(zhǎng)居銷售排行榜的項(xiàng)目

項(xiàng)目由鄭州地鐵地鐵子公司鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年6月22號(hào)以底價(jià)115944.0萬元（折合樓面價(jià)4025元/㎡）摘得

鄭軌云麓位于高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東，屬于高新區(qū)在三環(huán)內(nèi)的五龍口片區(qū)；項(xiàng)目建設(shè)用地面積96024.98㎡，（約144.037畝），規(guī)劃總建筑面積372248.31㎡，容積率2.99，綠地30.01%，建筑密度19.83%，規(guī)劃7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層，配套商業(yè)及一所9班制幼兒園。

高層101㎡、112㎡、118㎡三房產(chǎn)品，小高層133㎡、143㎡四房產(chǎn)品，戶型的設(shè)計(jì)可圈可點(diǎn)或是大面寬朝南或是觀景橫廳，以133㎡四房（3+1）為例，橫廳產(chǎn)品的客廳觀景視覺效果極佳而且客廳三面窗采光，三臥朝南北側(cè)臥室贈(zèng)送改造而來，整個(gè)空間格局沒有浪費(fèi)，個(gè)人感覺屬于不錯(cuò)的二胎家庭戶型，美中不足就是不像143㎡戶型那樣一梯一戶的私享電梯廳。

地塊毛坯交付，交付標(biāo)準(zhǔn)很普通和簡(jiǎn)單，贈(zèng)送的陽臺(tái)改造也要自己做，看來開發(fā)商秉著多一事不如少一事，做的多錯(cuò)的多的原則，所以整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部亮點(diǎn)也沒什么。售樓部區(qū)域做的市政公園還不錯(cuò)，各個(gè)娛樂體育設(shè)施到位，而且后期還會(huì)擴(kuò)建，家門口的公園還是加分項(xiàng)的。

原以為鄭州地鐵會(huì)選擇代建合作，畢竟之前和亞新打的熱火朝天，現(xiàn)如今亞新都快銷聲匿跡了，地鐵集團(tuán)選擇獨(dú)自開發(fā)也是為了練兵和發(fā)展，畢竟市場(chǎng)后續(xù)還有不少地鐵口的征收拆遷地塊需要地鐵集團(tuán)去做。

項(xiàng)目亮點(diǎn)就是在建的地鐵8號(hào)線五龍口站點(diǎn)與社區(qū)無縫接駁，直通社區(qū)地下大堂，是鄭州三環(huán)內(nèi)，首個(gè)軌道交通站上蓋TOD項(xiàng)目。

至于所謂的軌道交通上蓋就是5號(hào)線的停車場(chǎng)在整個(gè)地塊的下方，如沙盤展示圖所顯示，地塊最下方是5號(hào)線的地鐵停車場(chǎng)，停車場(chǎng)上方是地塊的車庫(kù)，此時(shí)的車庫(kù)不能稱之為地下車庫(kù)了，通風(fēng)采光的地上車庫(kù)，車庫(kù)上方是小區(qū)的地面，小區(qū)地面比市政道路高出約10米；至于地鐵進(jìn)場(chǎng)的噪音應(yīng)該是影響不大的，置業(yè)顧問甚至提出可以晚上地鐵進(jìn)站的時(shí)候來售樓部感受下，講道理我要是掏上百萬買這里，肯定是要大半夜來感受一下到底有沒有影響的。
高出地面這么高的小區(qū)少見，帶來的也有不便吧，進(jìn)入小區(qū)人行要經(jīng)過大堂后扶梯或者樓梯才能到達(dá)小區(qū)地面層，而機(jī)動(dòng)車也是要經(jīng)過南側(cè)室外旋轉(zhuǎn)車道或者東側(cè)的車庫(kù)，感覺起來挺新穎的，實(shí)際是否有所不便有待驗(yàn)證。


地塊周邊配套要往西蹭華強(qiáng)廣場(chǎng)的，一個(gè)路口的步行距離也不算遠(yuǎn)，四周的市政道路均在施工中，周邊的小配套畢竟缺，以后要靠地塊本身的底商來支撐了，教育配套上還是華強(qiáng)廣場(chǎng)附近的科創(chuàng)小學(xué)和初中，這一點(diǎn)比較弱勢(shì)；通行上8號(hào)線的便利性還是可以的，往西三站到高新區(qū)正弘?yún)R商圈，往東四站到正弘城商圈。

目前高層12500左右，小高層14500左右，價(jià)格不算特別便宜，周邊五龍新城精裝二手房也大概這個(gè)價(jià)位。需要注意的是項(xiàng)目合同約定是2026年9月，但是置業(yè)顧問口頭說是國(guó)企比較保守，工期排布2025年底可以正常交付，這一點(diǎn)就別迷了，畢竟白紙黑字的日期才是真的，所以不要期盼著會(huì)提前，提前屬于意外收獲~(展開全部)

中原區(qū)一共推介了5宗住宅地塊，2宗位于老城區(qū)，3宗位于常西湖新區(qū)。

圖1：中原老城這兩宗地塊均位于中原萬達(dá)斜對(duì)面，距離市中心醫(yī)院地鐵口500米左右，同時(shí)還有在建的地鐵10號(hào)線，地段優(yōu)勢(shì)非常明顯。

圖2：?這三宗地塊之前也都掛牌出讓過，由城投托底。1號(hào)地塊、2號(hào)地塊東側(cè)均靠近常莊水庫(kù)，3號(hào)地塊距離常莊水庫(kù)較遠(yuǎn)，但距離14號(hào)線蓮湖站地鐵口更近，周邊配套還有植物園、四大中心、鄭州外國(guó)語小學(xué)等。

惠濟(jì)區(qū)此次推介的住宅地塊最多，一共7宗，主要分布在老鴉陳和古滎片區(qū)。

圖3：1號(hào)地塊西側(cè)為賈魯河濕地公園，臨近地鐵四號(hào)線老鴉陳站，大概率為招商的后續(xù)地塊。2號(hào)地塊非常小，西側(cè)是萬科翠灣中城，東側(cè)是鄭大體院，距離地鐵3、4號(hào)線換乘站省體站約500米。3號(hào)地塊地塊北側(cè)是名門翠園熙晴苑，西側(cè)是省體中心，東側(cè)是鄭州冠軍中學(xué)和鄭州龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校豐收校區(qū)。

圖4：該地塊原本融創(chuàng)瓏府后期用地，但融創(chuàng)自身難保也無能力再摘地，去年第三次集中土拍，由城投托底。該地塊臨近旭輝一江云著，東側(cè)為已經(jīng)交付的融創(chuàng)瓏府，再往西就是東風(fēng)渠，南側(cè)是賈魯河，生態(tài)景觀非常棒。

圖5：這三宗地塊也是掛牌出讓過，由城投托底拿地。位于在四環(huán)外，北側(cè)有正商河峪洲以及毓秀路小學(xué)，距離主城成熟區(qū)稍遠(yuǎn)，但是臨近北四環(huán)、西四環(huán)外，還有沿黃快速路、江山路等多條城市主干道，自駕出行便利。(展開全部)

金水北成熟且卷，庫(kù)存量大且持續(xù)有上新，內(nèi)卷真的不是一般的厲害，各項(xiàng)促銷活動(dòng)是時(shí)時(shí)有，但越秀天悅江灣大哥的地位依舊是無人撼動(dòng)。

目前一期在清盤，均價(jià)14000起，9月份交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，除了戶型沒有二期創(chuàng)新外，其他都還好，一樣的學(xué)校配套上是完全可以共享的，對(duì)于入駐金水北來說也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

二期一直在售，房?jī)r(jià)在金水北也一直都是佼佼者，25年年底前交房，毛坯交付，近期趕著五一假期價(jià)格也有了松動(dòng)，均價(jià)16000起，戶型越大越貴。

產(chǎn)品是非常不錯(cuò)的，127平做到環(huán)幕大陽臺(tái)，主導(dǎo)高贈(zèng)送率和高得房率，內(nèi)部規(guī)劃有酒店式會(huì)所，超大空間架空層，都是一些豪宅改善才有的配置。別看金水北競(jìng)爭(zhēng)激烈，但細(xì)數(shù)下來，要么容積率高，要么設(shè)計(jì)一般，越秀的產(chǎn)品在金水北非常有競(jìng)爭(zhēng)力的。

學(xué)校是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，拿合同就可以上，不過有學(xué)校在金水北可以說不算是什么太大的優(yōu)勢(shì)了，因?yàn)楸P盤有學(xué)校，這兩個(gè)學(xué)校的組合在教育圈也只能算是一般，周邊包括綠城宣傳的也都是這兩所學(xué)校，越秀更多的是靠產(chǎn)品出圈。

路砦這個(gè)片區(qū)肯定會(huì)因?yàn)樵叫愕拈_發(fā)而大放異彩，后期還有商業(yè)、住宅地塊，對(duì)于下那有的荒涼、嘈雜大可不必過于關(guān)注，都只是暫時(shí)。

最近的地鐵線路7號(hào)線有望今年年底前通車，越秀又多了一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。

除了北側(cè)樓棟距離高速有點(diǎn)近，保不濟(jì)后面價(jià)格會(huì)越賣越低，按照現(xiàn)在房地產(chǎn)的走勢(shì)，這個(gè)概率真的非常大。(展開全部)

萬科未來時(shí)光原來17000-18000，前段直接到14000多了，當(dāng)然對(duì)外宣傳都是只有10套工抵房，樓層不好的。此外，還有底價(jià)額外優(yōu)惠活動(dòng)，總之，降價(jià)促銷不余遺力。萬科現(xiàn)在也緊緊張張，鄭州的其他樓盤都在做不同程度促銷，剛需的大都匯優(yōu)惠，湖與城優(yōu)惠，翠灣中城優(yōu)惠，高大上的古翠隱秀也降低身段。

目前萬科未來時(shí)光已經(jīng)交房，品質(zhì)還是可以的，小區(qū)總高16層，兩梯兩戶高顏值立面，1400平的下沉?xí)?2大生活場(chǎng)所，高品質(zhì)裝修交付，諸多優(yōu)勢(shì)奠定了楊金公認(rèn)最好小區(qū)的一哥地位，現(xiàn)在處于尾盤狀態(tài)，還有少量房源，反正實(shí)景現(xiàn)房，想買隨便看。
楊金的樓盤都不錯(cuò)，都卷品質(zhì)，但目前反而是片區(qū)尷尬，整體朝著14000往下墜，給人的感覺是，就算跟北龍湖的幾條路打通，也拯救不回來了。
個(gè)人感覺還是市場(chǎng)下行下，改善客戶群的選擇更精了，以前不差錢的人多，濱河國(guó)際新城，金水北，龍子湖等所謂的泛改善區(qū)域也有人高價(jià)買單，但現(xiàn)在潮水退去，真正有實(shí)力的改善客戶群體就那么一小撮，他們選哪不言而喻，首選北龍湖，其次高鐵站。其他稍微遜色的區(qū)域完全不考慮的。
而楊金恰好是一個(gè)不夠好的區(qū)域，屬于北龍湖的燈下黑，受限于長(zhǎng)期積累的歷史包袱和硬傷，在變得苛刻的改善客戶眼中，已經(jīng)沒有價(jià)值了。
既然改善客戶不會(huì)首選了，那只能輪到剛需剛改來買單，鄭州的剛需剛改就是13000-14000那勁，所以楊金就這樣了。(展開全部)

總聽購(gòu)房者把蘭溪府和金水印二期對(duì)比，我就納悶了，這有啥對(duì)比的，明明就是兩個(gè)檔次的盤，咋就對(duì)比起來了？永威城和永威上和院有可比性嗎？

單說距離，兩個(gè)盤都隔著老遠(yuǎn)，隔著天塹中州大道，直線距離都有6公里，一個(gè)北龍湖北，一個(gè)叫金水北，天差地別。

改善購(gòu)房者對(duì)比，可能是因?yàn)槿矫?br/>一是入市時(shí)間差不多，蘭溪府4月初開盤，金水印二期是5月初，差不多同期，現(xiàn)在市場(chǎng)上又沒幾個(gè)新盤，自然就對(duì)比起來了。
二是戶型面積段接近，蘭溪府是型134平、143平和160平、185平，金水印二期是140平，160平，188平，大小差不多，但很明顯蘭溪府的戶型秒殺金水印二期。
三是美盛裝逼成功，單就金水北而言確實(shí)不錯(cuò)，而蘭溪府國(guó)企盤比較低調(diào)，在豪宅林立的北龍湖也高調(diào)不起來。
目前蘭溪府小戶型25000-27500元/平方米，185平的27000-29000元/平方米，而金水印二期是22000-25000元，蘭溪府的價(jià)格不算高，金水印的價(jià)格不算低（也因?yàn)橛芯b）。

不考慮戶型，容積率的話，兩盤的小區(qū)公共環(huán)境都是舍得砸錢的，美盛有巨幕景觀式入戶大門，約158米長(zhǎng)的風(fēng)雨連廊，下沉庭院以及會(huì)所，而蘭溪府有酒店式落客大堂，4100平的中央公園， 2100平的中央生態(tài)廊道，精裝地下車庫(kù)和雙入戶大堂。
照目前的態(tài)勢(shì)，改善購(gòu)房者可能會(huì)分化，圖煙火氣實(shí)惠的會(huì)選擇金水印二期，而真正圖改善整體品質(zhì)的會(huì)選擇蘭溪府。(展開全部)

電建中原華曦府 百聞不如一見

項(xiàng)目位于中原區(qū)煤倉(cāng)北街（煤倉(cāng)街）南、西站北街東，屬于電建運(yùn)作了多年的西十里鋪（朱屯三期）城中村連片改造項(xiàng)目。

著實(shí)沒想到電建會(huì)在這個(gè)位置做純改善產(chǎn)品，比較管城的洺悅?cè)趫@位置和這里屬性差不多，但是地塊屬性更好（純開發(fā)無安置，容積率2.99）也只是做了剛改性質(zhì)；可能是幾年過去市場(chǎng)的反饋更為復(fù)雜，改善群體才有購(gòu)買力吧~中原區(qū)新的純改善樓盤大都集中在中原路附近，確切的說是中原路南：名聲和品質(zhì)在線的昆侖望岳、首進(jìn)中原的萬科山河道還有爛尾的恒大~，中原路往北雖然部分樓盤有改善苗頭但是整體缺乏改善的代表作，華曦府的出現(xiàn)的確彌補(bǔ)了這一空白，畢竟號(hào)稱全國(guó)第三座（第二座北龍湖的還在難產(chǎn)中）

實(shí)探項(xiàng)目還有有點(diǎn)震撼的，大門主景觀和下沉?xí)约叭霊舸筇玫仁痉秴^(qū)域已經(jīng)成型，72米長(zhǎng)的大門可謂掙足了眼球（相機(jī)不調(diào)成全景根本拍不全~），而且入門后的天圓地方設(shè)計(jì)和全石材用料無一不彰顯著奢侈；
1500㎡的下沉?xí)惨呀?jīng)提前做好多了一個(gè)多元化的體驗(yàn)空間；
樓棟里面首層架空+6米高的精裝大堂也是奢華感十足，還有沒有展示的有采光井+星空頂?shù)墓怵B(yǎng)車庫(kù)等等，就整個(gè)示范區(qū)來看，無論是綠植的選品和層次區(qū)分還是水系和綠化的搭配以及處處石材小品和大堂高空間的展示，華曦府的改善水準(zhǔn)呈現(xiàn)的相當(dāng)nice，李寶章大師還是有水平的，從諸子廬到保利璞岸不愧是豪宅專屬。

華曦府的改善屬性從戶型上可以看出來，整個(gè)小區(qū)三個(gè)戶型143㎡、168㎡、192㎡三個(gè)四房產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)問題大不，加上陽臺(tái)和飄窗的贈(zèng)送最大有91%得房率，但是兩梯兩戶的設(shè)計(jì)在空間利用上是不是沒有一梯一戶的更佳？雖然所謂的等電梯的時(shí)間可以縮短畢竟兩部電梯選擇。整個(gè)小區(qū)的外立面選材以鋁板、玻璃、型材組合，而且為了公建化的立面效果轉(zhuǎn)角還都是弧度的設(shè)計(jì)，電建為了后期的統(tǒng)一美觀和協(xié)調(diào)，全部戶型交付后統(tǒng)一由開發(fā)商進(jìn)行封陽臺(tái)，這樣其實(shí)最好，前一段北龍湖的某豪宅不就是因?yàn)檫@問題拉扯。

人無完人樓盤也沒有十全十美的，再來聊一聊個(gè)人感覺的華曦府缺點(diǎn)和不足之處。

首先是位置區(qū)域，這個(gè)區(qū)域改善屬性感覺并不純粹，沒有什么加持和故事可講，為什么除了電建華曦府之外的幾個(gè)中原改善盤都扎堆在穎河路二砂片區(qū)，那里緊挨著二砂文創(chuàng)園，有距離西三環(huán)較近，周邊又沒有什么老破小，城市界面非常整潔；華曦府周邊就一般般的一般般，大門對(duì)面就是育紅小學(xué)，教學(xué)水平還是可以的，但是每天接送大軍就會(huì)把路給整的水泄不通。

其次華曦府的容積率不算低，而且整個(gè)項(xiàng)目中需要配建6萬㎡的安置房，一個(gè)大寫的？出現(xiàn)了，就這一個(gè)安置房問題大概率會(huì)被競(jìng)品拿來各種踩，電建在銷售的時(shí)候也在回避這個(gè)問題，你不問我不提，而且貌似也沒有軟隔離的辦法，這才是真硬傷。

華曦府的銷售一直不溫不火，不像中海宣傳的夸夸的幾個(gè)億的戰(zhàn)報(bào)，價(jià)格也是重要的一項(xiàng)，最小的戶型毛坯價(jià)格基本都在1.85往上了，對(duì)比下穎河路三雄，性價(jià)比似乎沒那么高，好在央企財(cái)大氣粗，拿地都搞了幾年，賣房子也不差這點(diǎn)時(shí)間，各種分銷和抖音博主慢慢引流唄，需要注意的是項(xiàng)目分兩期交付，有些配套也是分開的。

電建在鄭州的項(xiàng)目目前口碑都不咋地，看華曦府的示范區(qū)水平還是挺高的，如果能繼續(xù)保持到交付，又沒有精裝修的累贅，還是有希望成為電建的名片的。(展開全部)