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跟朋友一起以買房人身份探了下潤府的銷售情況，賣的真是不錯(cuò)呀，出乎所料。

先說1號樓，143㎡東西邊戶僅剩下頂樓和2樓以下可選，143㎡中間戶倒是可選，但以一般樓層為主，比如5樓以下/14樓/18樓/19樓（腰線層）/24樓/頂樓這些。119㎡僅剩下幾套房，數(shù)了數(shù)不到10套，有兩套不錯(cuò)的樓層。

再說3號樓，也是項(xiàng)目的最熱樓棟，開盤當(dāng)天，每次搖5個(gè)號，有人20多輪進(jìn)去已經(jīng)沒有好樓層，目前僅剩下頂樓和3樓以下，不管是167㎡還是169㎡，賣的是真牛逼。最受歡迎的是167㎡端廳，270°拐角，過去在萬科拾謐森語247㎡、亞新星云灣186㎡、華潤幸福里236㎡有類似的，其中萬科和亞新還沒交房，幸福里的實(shí)際感受很一般，通透性差了些，還有一個(gè)大飄窗。西邊戶視野還不錯(cuò)，能看到大玉米，東邊戶斜對高鐵站和高架橋，不是很美。

潤府167㎡看著通透性比幸福里有進(jìn)步，希望交房能夠硬起來。

目前在售房源不足50套，接下來估計(jì)會醞釀2號樓，還有100來套房，應(yīng)該會徐徐漲價(jià)慢慢賣的節(jié)奏。

雖然二期大概率還是華潤，但畢竟地還沒拍，最快也要明年才能正式開售，周邊也沒有其他競品，銀河灣以大面積為主，還有安置房。雖然超總后期還有住宅用地，但誰知會到啥時(shí)候，等待也是一種成本。還有一些人說旁邊暉達(dá)16000左右，花20000多買潤府是冤大頭，可以去暉達(dá)了解下再噴。

同樣的魯能公館和華潤瑞府也是價(jià)差很大，價(jià)差最大的當(dāng)屬21世紀(jì)和萬科拾謐森語，也就隔了個(gè)中州大道，有的比嗎？(展開全部)

前幾天瑞府一批次交房，實(shí)地看了下，還是不錯(cuò)的，景觀水系有品質(zhì)樓盤的水平，大門早已實(shí)景呈現(xiàn)，已經(jīng)審美疲勞，地下車庫也是現(xiàn)在流行的星空頂，室內(nèi)精裝中規(guī)中矩，整體還可以，除了那窄窄的陽臺，尤其還要被一路之隔的鄰居蘭溪府時(shí)不時(shí)調(diào)侃下。

目前交房部分已經(jīng)沒有什么房源，也就是個(gè)別一樓二樓，二樓下面還是公廁，存在硬傷。

瑞府目前主要在售年底交房的16/17號樓，前段時(shí)間針對差樓層搞了26800的單價(jià)，好樓層還是28000多，最近又把價(jià)格上調(diào)了幾百塊，但可以送一個(gè)負(fù)二層車位，指定的位置，售樓部賣15萬左右，真實(shí)價(jià)值最多10萬。

瑞府交房后，剩余房源應(yīng)該不愁賣，總有客戶想買現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房，就是這學(xué)校一事還需要等等才能明朗，看到底是怎么劃片吧，也關(guān)系到瑞府二手房一個(gè)走勢。

旁邊的蘭溪府相比開盤也上調(diào)了價(jià)格，單價(jià)上浮500塊左右，挺猛的，現(xiàn)在東苑賣了快300套房，還有200套房，后面不知道還會不會漲？目前143/160好樓層已經(jīng)接近27000均價(jià)，二期這精裝起碼要定到29000以上，除非市場好轉(zhuǎn)，不然就是給自己挖坑。
最近銷量還可以，單月幾十套，再加上以舊換新的刺激，很順手。

周邊云鼎湖居也正式進(jìn)入二手房市場，成交量雖然一般，但價(jià)格還都不低，品質(zhì)確實(shí)不如瑞府/蘭溪府，但位置是三個(gè)樓盤里面最好的，也有人看上這一點(diǎn)。(展開全部)

萬科民安云河錦上，惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西。

今年三月份開的盤，現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還是一個(gè)謎，不過現(xiàn)在一波又一波的利好政策出臺，相信會慢慢好起來。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始銷售商鋪了，要是選商鋪就得看小區(qū)的人口，占地面積是180畝，一共是2800多戶，按照每戶4口人計(jì)算，大概是1.1萬人左右，這一次準(zhǔn)備銷售的商鋪是臨主街和小區(qū)主大門，純一層，面積從20-80平方米。

選商鋪有幾個(gè)要點(diǎn)：

1、位置

位置、位置、還是位置，位置也是首要考量的標(biāo)準(zhǔn)，哪些位置好呢，臨大門的，臨主街，臨十字路口的，但是這些價(jià)格肯定是比較高的，開發(fā)商定價(jià)也是定的比較高。

2、價(jià)格

買商鋪肯定是價(jià)格越低越好，但是開發(fā)商定價(jià)都是偏高，價(jià)格偏高，價(jià)格偏高你的投資回報(bào)率就下去了。

現(xiàn)在依舊不推薦商鋪，或者說資產(chǎn)沒有過三五千萬就不要考慮商鋪、公寓、寫字樓。

做一個(gè)簡單的假設(shè)，商鋪的面積是A，商鋪的單價(jià)是B，每月每平方米的租金是C，商鋪的投資回報(bào)率就是（A*C*12）/（A*B）=（C*12）/B，這個(gè)公式里面有兩個(gè)變量第一個(gè)就是C，第二個(gè)就是B，單價(jià)肯定是偏高的。

C受到啥影響呢？C是受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)（經(jīng)濟(jì)環(huán)境）的影響，比如說租客生意不好，肯定不會干的時(shí)間太長，很多生意受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這是很大的一方面，導(dǎo)致投資回報(bào)率低。

以前經(jīng)常說“地鐵一開，黃金萬兩”“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在則是有“一鋪坑三代”，第一個(gè)就是投資回報(bào)率上不去，第二個(gè)就是二手稅費(fèi)實(shí)在是太高，能吃掉很多利潤，溢價(jià)最后都讓稅費(fèi)吃掉了。(展開全部)

回首向來蕭瑟處，歸去，也無風(fēng)雨也無晴。

前幾天天土地市場波瀾不驚，5宗土地成交，其中最有意思是6號土地，鄭政出〔2023〕6號（網(wǎng)），位于中原區(qū)煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東，占地面積116.25畝，土地性質(zhì)為70年城鎮(zhèn)住宅，1.1＜容積率＜3.8，最終是低價(jià)成交，單價(jià)是1307萬/畝，樓面價(jià)格是5160元/平方米。

這個(gè)地塊有幾個(gè)看點(diǎn)：

1、電建再次出馬。

電建絕對是當(dāng)紅辣子雞，繼續(xù)拿地，除了管城區(qū)，北龍湖，這一次又在中原區(qū)拿地，果然是央企，根正苗紅，兜里揣的都是錢，真的是有錢，有錢，有錢。

2、中原區(qū)稀缺地塊。

中原老城區(qū)的土地是用用一塊少一塊，兩字就是稀缺，稀缺就有了價(jià)值，基本上中原老城區(qū)的項(xiàng)目都是不咋愁賣，恒大云璽、萬科山河道、昆侖望岳等等，賣的都是不錯(cuò)，而且都是改善大平層，中原區(qū)不缺房子，缺改善的好房子。

該地塊的南側(cè)是鄭州市中原區(qū)西站路學(xué)校，東側(cè)是鄭州市月季公園，北側(cè)是雅居一方小區(qū)，它的一圈都是一些老小區(qū)，雅居一方的二手房價(jià)格大概是一萬出頭，地塊再往南走就是月季公園站，整體來說地塊位置相當(dāng)優(yōu)秀，咱們對比一下萬科山河道，大戶型大概在20000元左右，小戶型19000左右。

電建本身是根正苗紅，隸屬于中國電建旗下，電建蓋房子可以，但是沒有豪宅或者改善基因，他們家開發(fā)商的項(xiàng)目我都轉(zhuǎn)過一遍，感覺一般，看一個(gè)項(xiàng)目好不好，先跑售樓部的未見溜達(dá)一圈，看看打掃的如何，看看遇到保潔人員是否會打招呼。(展開全部)

漢德·如意府，鄭開大道與永順路交叉口向南50米路東。

先說一下該項(xiàng)目的政策：1號樓10套房源清棟，一口價(jià)9999元/平方米，戶型面積有95平方米、120平方米、125平方米、128平方米、其余高層成交價(jià)11000-13000元/平方米，小高層成交價(jià)12000-14000元/平方米，價(jià)格算是相當(dāng)?shù)挠H民。

占地面積約44畝，容積率為2.3，總的建筑面積約12.6萬平方米，總戶數(shù)是304戶，規(guī)劃4棟住宅，1棟辦公樓，項(xiàng)目的優(yōu)勢如下：

1、位置不錯(cuò)

漢德·如意府所在白沙的區(qū)域還是蠻成熟的，北側(cè)就是河南地礦鄭東大廈，南側(cè)是雅居樂國際花園，西側(cè)就是丹尼斯百貨，周邊的配套相對來說也都比較成熟，不用有啥擔(dān)心的。

漢德·如意府真的是占了丹尼斯的光，為啥這樣說，往西走大概1公里就是亞新紫藤公館，2016年的地王，成交總價(jià)96400萬元，成交單價(jià)1518萬／畝，樓面價(jià)9107元／平方米，真的是難以想象，8年過去了地王早已絕跡，有點(diǎn)“笙歌歸院落、燈火下樓臺”的意思。

2、背靠大樹

背靠大樹好乘涼，背靠丹尼斯也不著急賣，一切都是慢慢來，土地價(jià)格也便宜，好地段加上土地價(jià)格便宜，加上丹尼斯也不差錢，咱們就慢慢賣唄。

說點(diǎn)不足的就是小區(qū)的品質(zhì)差點(diǎn)意思，畢竟丹尼斯是做商業(yè)起家，也算是是能理解，有興趣的朋友可以關(guān)注一下，這個(gè)價(jià)位買不了吃虧，買不了上當(dāng)。(展開全部)

綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

云立方放大招了，首付只需要一萬塊，剩余的全部貸款，單價(jià)65XX元起步，總價(jià)19萬起步，20萬可以買一個(gè)35平方米的復(fù)式。

看看開發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：

1、位置

南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號線只有200米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。

2、休閑

南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開體育公園、南水北調(diào)生態(tài)公園。（水費(fèi)5.5元一噸，電費(fèi)0.75元每度）

3、商業(yè)

1）500m內(nèi)泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來之稱）；1km內(nèi)萬嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開業(yè)——項(xiàng)目東側(cè)：麥德龍（網(wǎng)紅倉儲式購物超市、在建中，體量大于二七萬達(dá)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔(dān)當(dāng)）;3km內(nèi)：杉杉奧特萊斯。

總而言之就是潛力很大。

4、租住客群

200m內(nèi)：綠地濱湖國際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱，約300家公司，約2萬人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開業(yè)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場（2024年開業(yè)）；1-3站地鐵內(nèi)：百榮購物中心（鄭州市內(nèi)大型批發(fā)市場）、杉杉奧特萊斯（2024年開業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國際棉紡城、二七萬達(dá)。

這一套組合拳打下來，估計(jì)投資客心里就爽翻天了，這投資回報(bào)率豈不是非常高，非常高。

租金是怎么宣傳的呢？

云立方項(xiàng)目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。

仔細(xì)看有啥毛病沒有，沒有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來到底那個(gè)劃算？(展開全部)

干工地的還是實(shí)在，現(xiàn)在中建元熙府也不說自己是改善高端盤了，自認(rèn)是品質(zhì)剛需盤，在2024年1-3月住宅品質(zhì)剛需銷售額上，榜首就是中建元熙府，成交均價(jià)13353，刷新濱河底線，關(guān)鍵中建這個(gè)工地老登還非常上道，項(xiàng)目交付的節(jié)點(diǎn)已經(jīng)提前至2025年5月，比原計(jì)劃提前約8個(gè)月，這價(jià)格，這工期，慢慢的真誠無套路，讓購房者怎么拒絕呢？

其實(shí)可以理解，現(xiàn)在土木行業(yè)是系統(tǒng)性的衰退，就連根正苗紅的中字頭施工單位也難以幸免，紛紛降薪裁員，不找員工融資都算好的了，旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目自然也壓力山大，降價(jià)回款才是王道。

當(dāng)然，項(xiàng)目的工程進(jìn)度還是沒落下，1-20號樓現(xiàn)已全部封頂，砌筑已經(jīng)全部施工完成，窗框全部安裝完成，室外土方回填完成40%，外墻保溫和內(nèi)墻抹灰同步施工中。目前實(shí)景園林示范區(qū)也已經(jīng)開放，簡約大氣的入戶大堂，三進(jìn)式的歸家動線，漫步道、舞動女郎等藝術(shù)小品均有分布，不能算很精致，但還算有品質(zhì)吧。

有一說一，這小區(qū)住起來肯定舒服的，純粹小高層，從109平至168平的戶型，一梯一戶，距離地鐵3號線司趙站、濱河新城南站均約300米，地鐵盤，旁邊的鄭州第七人民醫(yī)院濱河院區(qū)也基本完工，快正式投入使用了。總得來看，這是個(gè)很踏實(shí)，沒懸念的項(xiàng)目，所見即所得，13000的價(jià)格還要什么自行車呢？(展開全部)

金水第一水泥森林美盛教育港灣二期即將交付，畢竟容積率太高，戶數(shù)太多，所以是6月1日-10日分批交付，恰好兒童節(jié)，還搞了個(gè)中原首個(gè)童夢奇遇主題交房盛典，美盛還是用心了。

其實(shí)不用等交付，二期的實(shí)景照片已經(jīng)到處飛了，二期是一期的延續(xù)加升級。
首先是炫酷的大門，主大門是大尺度鋁板穹頂、大面積玻璃幕墻，門前兩株羅漢松搭配鏡面水系，一進(jìn)大門是一大片錯(cuò)落有致的疊水景觀和樹陣，回家非常有面子。
其次是單元入戶大堂，通體吊頂，地面墻面都是灰色石材，再搭配深色的金屬線條和金屬板，沙發(fā)茶幾綠植油畫一應(yīng)俱全，真兒八經(jīng)的酒店大堂。
景觀方面，可能是為了降低高密的壓抑感，美盛動用了大量高大喬木，樹陣隨處可見，銀杏林、櫻花林、水杉林等多個(gè)林區(qū)，有點(diǎn)永威早期園林的感覺。
社區(qū)配套方面，社區(qū)大堂保留了四點(diǎn)半課堂、M+咖啡廳、兒童休閑區(qū)等，個(gè)別樓棟預(yù)留架空層作為美+生活館，有四點(diǎn)半課堂、棋牌室、茶室、會議室、瑜伽室、健身房等。
美盛教育港灣一直賣的還行，當(dāng)然也有所促銷，很多戶型的價(jià)格優(yōu)惠完一萬七八，相比之前近兩萬的成交價(jià)，讓利不少。
美盛這次的給力交付，恐怕也是擔(dān)心做不好接下來不好賣了，這也算是下行市場帶來的另一個(gè)好處吧，開發(fā)商不敢擺爛了。(展開全部)

群眾反映“學(xué)托”泛濫，鄭州教育局官員
爆粗口要求撤留言

主城區(qū)迷你版的小眾樓盤都入市了。

鄭軌經(jīng)緯歸臻位于紅旗路南、文化路東，是軌道交通24年1月30日摘得的地塊，14畝，容積率3.0.，建筑高度100米，規(guī)劃兩棟30層高層住宅，因該地塊安置房總建筑面積11000平方米，此類房屋不得進(jìn)入商品房一級市場銷售，所以一棟為安混，一棟為商品房，戶型面積114平、123平和142平，兩梯四戶，公建化外立面，弧形陽臺，大面積玻璃深灰色鋁板，還是有一定顏值的。

戶型設(shè)計(jì)還可以且直接114平起步，定位偏剛改多一些。

優(yōu)勢非常明顯：

文化路紅旗路這一帶就是典型的金二環(huán)了，黃金地段，配套非常齊全，周邊全是一些有年頭的家屬院，幾乎沒有什么新房甚至連次新房都沒有，非常的稀缺。

出門就是地鐵7號線，今年年底前通車，現(xiàn)有地鐵5號線，周邊文化路、黃河路，交通真的就是四通八達(dá)。

西側(cè)為人民醫(yī)院，商業(yè)有建文新世界，最近學(xué)校有文化路二小和二十六中，在這個(gè)位置真真的感受到的就是主城區(qū)的煙火氣。

主城區(qū)現(xiàn)在入市的幾個(gè)項(xiàng)目位置都屬于原來早期遺留的邊角料位置了，地塊都非常的迷你，最多建個(gè)兩棟樓，一般開發(fā)商根本不敢接手，所以都是國企城投來開發(fā)，迷你地塊的小區(qū)內(nèi)部配套包括景觀不要有過多期待。

主城區(qū)這種地塊的客戶群體還是非常單一的，主要就是地緣，其他不會千里迢迢跨越半個(gè)鄭州來買個(gè)只有一棟樓的社區(qū)，但看這頗有設(shè)計(jì)感的外立面以及戶型設(shè)計(jì)，自己內(nèi)部消化的可能性還是很大的，消化不完的才會入市。

只要價(jià)格合適地緣可以關(guān)注。(展開全部)

高鐵站，大來置業(yè)來了。

世事一場大夢，人生幾度秋涼？
夜來風(fēng)葉已鳴廊，看取眉頭鬢上。

曾幾何時(shí)鄭州土拍讓我見識到了什么叫做一擲千金，各個(gè)開發(fā)商攻城略地，殺伐果斷，明爭暗斗，為了一塊地拼的頭破血流，當(dāng)時(shí)鄭紡機(jī)地王出現(xiàn)，樓市一篇文章《鄭紡機(jī)地王邏輯：8000工人苦干60年，不如賣地3小時(shí)，是我們錯(cuò)了，還是規(guī)則錯(cuò)了》刷爆全網(wǎng)；現(xiàn)在的土拍，大家兜里都沒有錢了，冷冷清清凄凄慘慘戚戚，只剩下了國家隊(duì)。

前幾天一冷一熱，北龍湖的土地流拍了，但是高鐵站的地塊被人拿下，居然沒想到香餑餑的北龍湖的土地沒人要，倒是高鐵站的土地成交。

3號地塊位于鄭東新區(qū)金水東路南，圃田西路東，占地面積是116,9畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，容積率是2.9，建筑密度小于20%，建筑高度小于80米，成交總價(jià)是19.66億，折合單價(jià)1681萬/畝，折合樓面價(jià)8698元/平方米，就在瀚海晴宇旁邊，位置真的是沒啥說的，高鐵站稀缺地塊，金水東路，就這兩個(gè)條件基本橫掃其他區(qū)域。

另外這個(gè)地塊還有一些其他的要求，這塊土地屬于賈崗，地上的土地分配面積為，賈崗社區(qū)占地面積是31%，開發(fā)公司占地是69%，這就相當(dāng)于樓面價(jià)貴了31%，8698/0.69=12605元/平方米。

大來置業(yè)是誰是誰？大來置業(yè)背后有兩個(gè)股東，分別是鄭州瑞成置業(yè)有限公司（60%），李建松（40%），鄭州瑞成置業(yè)有限公司開發(fā)過鞏義米河的一個(gè)項(xiàng)目，背后的開發(fā)商還開發(fā)過龍子湖的水之郡，之前我也點(diǎn)評過水之郡：

“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”，韭菜真是一茬又一茬，水之郡又重出江湖了，有些無良的中介會帶你去看這個(gè)房子，千萬不要因?yàn)楸阋巳ベI，看著便宜其實(shí)是大坑。

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯(cuò)誤，這個(gè)開發(fā)商基本都能犯錯(cuò)。(展開全部)

主城區(qū)一些歷史遺留問題的樓盤相繼換個(gè)身份重新入市，城發(fā)玥園即是原來的裕彤嘉園。

地塊非常小，只有12畝，容積率4,5，位于豐產(chǎn)路南、經(jīng)五路東，規(guī)劃1棟34層高層、1棟11層小高層，總315戶，目前鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司開發(fā)，國企，營銷中心已對外開放。

這個(gè)位置就是典型的金水主城區(qū)，生活配套肯定沒得說，出門就是關(guān)虎屯生活廣場和國貿(mào)360，周邊花園路、經(jīng)五路、農(nóng)業(yè)路，地鐵2號線，出行非常的便利，不過周邊年代感家屬院云集，意味著城市界面一般，同時(shí)早晚高峰期主城區(qū)擁堵已是家常便飯。

兩個(gè)面積段小高層洋房100平、高層為136平四房，全為大面寬朝南，只能說不拉跨，目前主推11層小高層房源，三房一衛(wèi)，一梯兩戶設(shè)計(jì)，毛坯交付，小高層在主城區(qū)本就是一個(gè)稀缺品，面積段小總價(jià)低就更有優(yōu)勢了。

主城區(qū)最大的優(yōu)勢就是稀缺，現(xiàn)在的定位也是冰火兩重天，要么主打名氣大的豪宅大平層，比如萬科古翠隱秀、雅頌居等，回歸主城，在主城區(qū)住上大平層也是一種身份的象征，另外一面就落差比較大了，主城區(qū)里的純剛需盤，純自住，品質(zhì)和設(shè)計(jì)都非常平平，對號入座城發(fā)玥園就是剛需盤純自住。

地塊太小，對于內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)及其他規(guī)劃設(shè)計(jì)就不要有過多期待了。

城投國企牽頭，保證了項(xiàng)目的安全性。

小眾樓盤，只要價(jià)格合適，還是可以關(guān)注的。(展開全部)

惠濟(jì)北的樓盤隨著萬科、招商、綠都的崛起，正商家河寬境存在的意義就更低了，一直在做TG，9000-11000，施工速度非常慢，原計(jì)劃24年年底前交房，目前來看基本沒有什么希望，一竿子就指到225年了。

位置雖然有點(diǎn)偏，但周邊開元路，江山路，天河路，都是大路，出行完全沒有任何問題，又緊鄰地鐵口，公交交通也完全沒問題，開元路北側(cè)家河寬境前期地塊均已交房，學(xué)校有四中附屬學(xué)校小學(xué)部和初中部，人氣和配套比綠都青云敘還要好。

轉(zhuǎn)眼這個(gè)盤也已經(jīng)好幾年了，高低配設(shè)計(jì)，高層兩梯四戶，鄭州的地產(chǎn)圈更新?lián)Q代的速度不亞于數(shù)碼產(chǎn)品，現(xiàn)在又卷的這么厲害，還沒有正式開盤就已經(jīng)落后了，正式開盤后也只能靠價(jià)格走量。

正商的口碑時(shí)高時(shí)低，這個(gè)盤又被擱置了太久了，品質(zhì)就不用有太多期待了，優(yōu)勢只有門口的地鐵2號線和四中附屬學(xué)校，惠濟(jì)北這幾年一直在教育資源上發(fā)力，先后引入了外國語和四中系，現(xiàn)在是明顯四中系在惠濟(jì)北更給力一些，家河家配套學(xué)校就是四中附屬學(xué)校。

惠濟(jì)北現(xiàn)在只有地鐵2號線，萬科包括招商對于地鐵也是有段距離的，只有家河家是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤。

家河寬境這個(gè)樓盤天時(shí)地利人和是一條也沒有占上，恰逢樓市低迷期，開發(fā)商又不給力，內(nèi)購真的有風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)校和地鐵這兩點(diǎn)優(yōu)勢還是有的，建議等現(xiàn)房。(展開全部)

華瑞紫韻城，建設(shè)西路長椿路口南北兩側(cè)。

先說一下項(xiàng)目的利好：伊河路小學(xué)建六校區(qū)（已經(jīng)招生）、桐柏路一中（已經(jīng)簽約）、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)（已經(jīng)簽約）。

伊河路小學(xué)+鄭州外國語西流湖校區(qū)，也算一個(gè)炸彈的配置，簡單的說說，36班，計(jì)劃2024年秋季首次招生，未來將與鄭州外國語學(xué)校、鄭州外國語蓮湖校區(qū) ，形成“一校三區(qū)”格局。但是，華瑞的實(shí)力也得打一個(gè)問號，學(xué)校簽約了，能不能按時(shí)蓋好，這也得認(rèn)真觀察，不是沒有先例，弄著弄著開發(fā)商沒錢了，學(xué)校蓋不了。

現(xiàn)在三期和四期還有部分房源現(xiàn)房銷售，三期已經(jīng)交付了正在銷售的面積是120平方米、128平方米、146平方米，均價(jià)是11500 元/平方米，四期占地是55畝，規(guī)劃的面積是99-146平方米。

這個(gè)項(xiàng)目還是有一些優(yōu)勢：

1、地鐵

地鐵方面有三個(gè)站點(diǎn)，市民中心、市民大道、鐵爐站。

2、教育配套

項(xiàng)目自帶幼兒園，小學(xué)時(shí)伊河路小學(xué)，2022年已經(jīng)投入使用，中學(xué)已經(jīng)簽約桐柏路一中+市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，娃娃可以享受一站式教育。

引進(jìn)兩個(gè)好學(xué)校，項(xiàng)目一平方米至少多賣1500，假設(shè)是50萬平方米，能多賣7.5億元。

現(xiàn)在都是引進(jìn)名校，為了讓自己的項(xiàng)目好銷售，讓自己的項(xiàng)目有溢價(jià)，但是都引進(jìn)把每個(gè)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢都削弱了，巴菲特舉過一個(gè)簡單的例子：在高科技行業(yè)，如同一場盛大的樂隊(duì)沿街演出，如果你想觀看演出，就不得不踮起腳尖。而30秒之后，大家都踮起了腳尖，結(jié)果你還是難以看到想看的盛況。

巴菲特說的情況，就是非常典型的“囚徒困境”，如果你不投入大量資本進(jìn)行技術(shù)革新，競爭對手投入，那你就會落后；如果你投入大量資本進(jìn)行技術(shù)革新，競爭對手跟進(jìn)，你們最多打個(gè)平手，你還是無利可圖。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

壓力一下子來到了中海時(shí)光之境這邊，上周華潤潤府據(jù)說推出推出了256套，成交了186套，這到底有多大水分，咱也是不清楚；對比胰腺癌4月份開盤的中海時(shí)光之境，一共推出房源353套，截止當(dāng)天下午17點(diǎn)去化241套，去化率是68%，這個(gè)是不是有點(diǎn)巧，大家不約而同選擇70%作為去化率，更巧的蘭溪府也是70%，大家的操作都是類似的，高了也不行，屬于數(shù)據(jù)異常，低了也不行，屬于能力不行，大大方方抄同行是最為保險(xiǎn)的。

中?，F(xiàn)在想借著東風(fēng)（政策的熱度），又開始新一波的認(rèn)籌了，又推出一波所謂的清退出來的房源大概的價(jià)價(jià)位如下：

148平方米1-4層，14-27層可選；166平方米1-8層可選；218平方米東戶部分可選，178平方米部分可選，大概價(jià)位如下148平方米17500-19500左右、166平方米17500-19500左右、218平方米19000-21500左右、洋房17平方米8剩余的房源23000-26000。（如果你真的相信開發(fā)商的話就輸了——自古套路得人心,唯有真情留不?。┏酥膺€加大傭金力度，1.6%，一套4-9萬。

如何評價(jià)中海，簡單的說就是利潤之王。中海最早在鄭州的項(xiàng)目叫中海錦苑2015-2016年開盤，當(dāng)時(shí)開盤的價(jià)格12500-13000左右，現(xiàn)在二手房應(yīng)該是在20000左右，建議買中海之前，把鄭州中海的項(xiàng)目都看看。

回到中海時(shí)光之境本身，項(xiàng)目的位置不錯(cuò)潁河西路北、二砂東街（能源路）西，寸土寸金，另外還有中原區(qū)西區(qū)的洋房，絕對是 old money 最喜歡的物業(yè)類型，還有中海的名頭，這幾個(gè)加起來算是一個(gè)比較好的配置，中海意味著基本沒有風(fēng)險(xiǎn)，不會爛尾；地段則是十分稀缺，洋房是更稀缺，而且還能有溢價(jià)。(展開全部)

鄭軌經(jīng)緯歸臻，紅旗路南、文化路東。

先看一下土地情況，2024年初，鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司以起始價(jià)19851萬元摘得52號土地，該項(xiàng)目占地約14.62畝，容積率2.99，總建筑約4萬平方米，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有2棟30-33層高層產(chǎn)品，1棟是30層，1棟是33層規(guī)劃總戶數(shù)254戶，該項(xiàng)目是軌道交通鄭州人民醫(yī)院站舊城改造安開混合地塊，需要建設(shè)安置總建筑面積11000平方米,此類房屋不得進(jìn)入商品房一級市場銷售，一共有三個(gè)面積段114平方米和123平方米三室兩廳兩衛(wèi)，142平方米四室兩廳兩衛(wèi)。

這個(gè)位置絕對是寸土寸金，文化與紅旗路交匯處，周邊都是一些家屬院和行政單位，配套啥的絕對是沒有問題的，周邊也沒有啥新的小區(qū)，戶型方面114平方米的三室做的不錯(cuò)，整體來說這個(gè)戶型非常方正，三面寬朝南，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳，次臥和客廳聯(lián)通一個(gè)大陽臺，北側(cè)是一個(gè)次臥加上廚房；123平方米的戶型就差點(diǎn)意思，是一個(gè)細(xì)長條，就是進(jìn)深比較長，而且還是一個(gè)兩面寬，主臥+客廳朝南，同樣是聯(lián)通的大陽臺，這樣采光會稍微差一點(diǎn)。

再說說項(xiàng)目的劣勢：

1、項(xiàng)目地塊太小

項(xiàng)目只有14畝，兩棟樓，住起來很不熟，綠化景觀啥的都不用說了，晚上下班吃完飯，想到小區(qū)散散步，沒一會就能圍著小區(qū)走好幾圈。

2、安置房

商品房和安置房在一起也是一個(gè)很大的問題，舉一個(gè)簡單的例子，商品房和公租房在一起矛盾就非常大，你要是去過安置房小區(qū)和商品房小區(qū)，可以對比一下；另外就是二手房這種安置房+商品房的小區(qū)賣不上價(jià)格，同樣也不好銷售，人們還是非常介意的。(展開全部)

招商林嶼境，二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南。

招商的新項(xiàng)目上新了，這塊地是今年4月份拿的，位于二七區(qū)二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南，算是3.7環(huán)，占地面積是65畝，容積率是2.5，最終被鄭州天地康頌置業(yè)有限公司底價(jià)拿下，樓面價(jià)約3359元/平方米，6月1日二七萬達(dá)的展點(diǎn)就要開放了，速度還是非?？斓摹?

它有一些屬性非常難得，地塊很方正，65畝土地，容積率只有2.5，這些屬性加在一起還是非常不錯(cuò)，再看一下周邊的配套，相對來說還是有煙火氣息，東側(cè)就是7號線的南環(huán)公園站，馬路對面就是二期綠地中心和南環(huán)公園，1公里范圍之內(nèi)有鑫苑名城，奧馬和園、綠地濱湖國際城、招商天地和苑。

招商這一次是主打一個(gè)新一代森氧式城市旅心住區(qū)，也是主打一個(gè)新概念，推銷新概念往往比販賣現(xiàn)在的東西，看起來更有前景，估計(jì)是旁邊有一個(gè)南環(huán)公園，招商的項(xiàng)目到底做的咋樣，咱們看看招商天華府的二手房價(jià)格就明白了。

招商天地華府2016年開盤，當(dāng)年是大牛市最開始的價(jià)格是8800元/平方米，那一年一路從8800元/平方米，之后的價(jià)格在13000元/平方米，現(xiàn)在小區(qū)二手房價(jià)格11000元/平方米，掛牌的有小200套，最近90天成交了14套房子。整體來看招商的牌子很大，名聲很響，但是做出來的東西不能說差，但是也不能說好，出的價(jià)格對得起品質(zhì)。(展開全部)

綠都紫荊華庭脈動，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

一期已經(jīng)售罄了，現(xiàn)在都已經(jīng)入住了，咱們先看看投資回報(bào)率如何。公寓從2019年的11000元漲到了2020年的12500元，綠都脈動公寓現(xiàn)在35平方米租到1200一個(gè)月。

如果按照單價(jià)12000計(jì)算，35平方米的總價(jià)是，12000*35=42萬，租金按照1000-1100元/月，一年的租金是1100*12=1.32萬/年，那么投資回報(bào)率是多少？1.32/42=0.034=3.1%。

掛的二手房呢？八九千塊錢，但是無人問津，這就比較尷尬，完全喪失了流動性，流失流動性是可怕的，沒人愿意接盤。

所以，公寓真心的不建議買?，F(xiàn)在綠都紫荊華庭脈動的二期公寓開始弄了，號稱中原首個(gè)游輪式公寓，一共是18層，1-3層位底商，4-11層為標(biāo)準(zhǔn)層，12—18層為退臺造型，戶型面積為34-40平方米，40—50平方米，綠都在造型上還是花費(fèi)了一些心思。

但是依舊是不推薦，有幾點(diǎn)原因如下：

1、鄭州的公寓是過量的，到底有多少呢？之前看過一組數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)在的去化速度，大概十年左右的時(shí)間，現(xiàn)在可能會少一下，但是依舊是供應(yīng)過度。

2、租金。租金一般是租不上去價(jià)格，那你的回報(bào)率肯定是非常，一般都是2%-3%，甚至更低，這個(gè)回報(bào)率，不如買點(diǎn)銀行的大額定存。

3、二手房基本沒有流動性，這個(gè)是最致命的，也就是說你的房子沒有人接盤，這咋能行，就像一鍋肉爛在鍋里了。

所以公寓不推薦，不推薦，不推薦，重要的事情說三遍。(展開全部)