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4月9日鄭州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于新增城市更新項(xiàng)目入庫及論證的公示，高新區(qū)的石佛片區(qū)的城市更新項(xiàng)目也在其中。
石佛片區(qū)城市更新項(xiàng)目：位于高新區(qū)翠竹街以南、科學(xué)大道以北、垂柳路以東、海莉路以西圍合區(qū)域，總用地面積約87公頃，項(xiàng)目總投資額為92.3億元。
更新內(nèi)容：項(xiàng)目堅(jiān)持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，以完整社區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，補(bǔ)齊教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、文化活動(dòng)等公共服務(wù)配套設(shè)施，打造為民、便民、安民社區(qū)生活圈；打通斷頭路，完善道路交通網(wǎng)，提升片區(qū)道路通達(dá)性；充分利用街角、路邊閑置空間，建設(shè)社區(qū)公園、街角公園，提升片區(qū)居住環(huán)境；打造高品質(zhì)的社區(qū)和安置區(qū)，提升片區(qū)整體品質(zhì)。
1. 學(xué)校：目前的華中師范大學(xué)附屬金竹街小學(xué)已經(jīng)招生，在建的鄭州中學(xué)附屬小學(xué)萬華城學(xué)校坐落于鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道北側(cè)、垂柳路東側(cè)，學(xué)校占地約39畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)為48個(gè)普通班制。學(xué)校建設(shè)進(jìn)度也很快。目前中學(xué)附屬小學(xué)萬華城學(xué)校交付時(shí)間臨近，原營銷中心將交付由學(xué)校使用。萬華城營銷中心已經(jīng)整體搬遷至郁香路與石佛街交匯處。
2. 配套。商業(yè)為高新萬達(dá)廣場，雖然沒有周邊的正弘?yún)R生意好，但是也能方便周邊的居民生活。不過目前的五期萬華城瓏府距離萬達(dá)廣場有點(diǎn)距離。好在郁香路已經(jīng)通車了，通過三全路、西三環(huán)北延線進(jìn)出高新區(qū)也比較方便，目前科學(xué)大道在進(jìn)行排水系統(tǒng)改造，繞行翠竹街、池南路進(jìn)出高新區(qū)的車流量較大。這也能看出來萬華城項(xiàng)目位于進(jìn)出高新區(qū)的門戶位置，不管是走科學(xué)大道還是繞行翠竹街，都在萬華城附近。(展開全部)

東區(qū)跟經(jīng)開區(qū)兩個(gè)板塊，價(jià)差客觀存在的背后，也反映了經(jīng)開區(qū)所存在的問題。

經(jīng)開老城工廠多，居住氛圍稍差。經(jīng)開老城的工廠多是眾所周知的，比如說富士康、天冰冷飲、電纜公司，以及南三環(huán)邊的東風(fēng)日產(chǎn)、中鐵工程裝備、煤礦機(jī)械等等。

作為為數(shù)不多有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，經(jīng)開區(qū)也確實(shí)享受到了工廠帶來的利好，但換個(gè)角度來看，隨處可見的工廠也降低了片區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境質(zhì)量。

相比于其他區(qū)域的正弘城、萬達(dá)廣場等大型商業(yè)配套，經(jīng)開區(qū)域內(nèi)可以說幾乎為零，整個(gè)經(jīng)開區(qū)都缺乏大型商業(yè)。目前經(jīng)開老城已有的商業(yè)也就只有丹尼斯，盛華里購物中心，除此之外，就得依靠已交付小區(qū)的社區(qū)底商。

對于經(jīng)開區(qū)來說，教育資源也是短板。教育資源方面，雖然經(jīng)開區(qū)教育資源足夠豐富，但高品質(zhì)的公辦教育資源較少，民辦優(yōu)質(zhì)教育資源也同樣匱乏。目前經(jīng)開區(qū)比較能拿的出手的學(xué)區(qū)也就是保利跟華潤簽約的朝鳳路小學(xué)以及濱河國際新城的外國語學(xué)校。

這么看來，經(jīng)開區(qū)的商業(yè)跟學(xué)校資源，確實(shí)有些不盡人意。

那么，我們?yōu)槭裁催€要關(guān)注經(jīng)開老城？

1、地段優(yōu)勢

經(jīng)開區(qū)北接CBD鄭東新區(qū)，西邊是鄭州中心城區(qū)，南接港區(qū)，屬于三區(qū)的樞紐位置。區(qū)域內(nèi)有地鐵3號線、5號線和11號線經(jīng)過，同時(shí)還有中州大道、東三環(huán)、南三環(huán)等城市主干道，交通通達(dá)性很高。

2、規(guī)劃利好

1月份，經(jīng)開區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)公示了經(jīng)開區(qū)城市更新項(xiàng)目的初步方案，整個(gè)公示涉及到兩個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)開區(qū)核心起步區(qū)城市更新、經(jīng)開區(qū)全球總部基地港城市更新。

其中，最值得關(guān)注的就是經(jīng)開區(qū)起步核心區(qū)城市更新項(xiàng)目。
規(guī)劃范圍為北至經(jīng)北六路、南至經(jīng)南五路、東至經(jīng)開第八大街、西至機(jī)場高速，核心規(guī)劃范圍為648.0公頃，計(jì)劃拆除重建4545畝、有機(jī)更新15665畝、保留44590畝做整治，更新期限2023年到2035年。

經(jīng)開區(qū)起步核心區(qū)城市更新項(xiàng)目基本上覆蓋了整個(gè)經(jīng)開老城區(qū)，落地之后，經(jīng)開老城會(huì)煥然一新，城市界面也會(huì)提升很多。

3、性價(jià)比高

與高鐵東站板塊僅一路之隔，價(jià)差5000+，甚至高達(dá)10000+，性價(jià)比真的非常高。(展開全部)

整個(gè)北龍湖乃至整個(gè)鄭州，新房樣板間數(shù)量最多的應(yīng)該就是中海云著湖居，標(biāo)準(zhǔn)層有169㎡/195㎡/220㎡，一樓有125㎡/150㎡/190㎡，頂樓帶閣樓的有149㎡/169㎡/195㎡，部分因精裝風(fēng)格不同還有，包括我上面說的也不全，真的是太多了，去的次數(shù)不算少，但也記不住。

單論品質(zhì)來講，云著湖居應(yīng)該是鄭州中海所有樓盤里品質(zhì)呈現(xiàn)最好的，過去的中海玖園/中海云鼎湖居都很一般，最根本原因還是房子不好賣了，才愿意沉下心來，但也不會(huì)達(dá)到驚艷的效果，因?yàn)槌杀驹谶@放著，賠錢這事誰都不愿意干。按照目前的售價(jià)，算不過來帳的，就看兩個(gè)月后一批次交房呈現(xiàn)了，主要是室內(nèi)精裝部分。

目前的價(jià)格跟過去一年差不多，也沒啥變化，樣板間倒是賣的不錯(cuò)，基本上都賣掉了。據(jù)售樓部講，整盤賣出去400多套房，但據(jù)我了解也就是300套左右，即使按照400套，還有一半房源。

3月份銷量是比較好的，接近30套，4月份銷量腰斬，按照這個(gè)速度，等交房一年也賣不完。

好在整個(gè)北岸競品不多，目前僅有對面綠城算一個(gè)，璞岸160㎡標(biāo)準(zhǔn)層無房可售，璞悅還有十幾套大戶型，瑞府和蘭溪府又是小高層，只要沒有新地塊出來，中海還是能抗很久。

南岸的新房也不少，目前就是美林上苑/亞新星云灣/正商風(fēng)華上鏡幾個(gè)，確實(shí)沒太能拿出手的，看中海接下來怎么表演吧。(展開全部)

天悅江灣自開盤來，主要賣的3/4/6三棟樓，3號樓中間戶102㎡，邊戶127㎡，所剩房源不多，主要是高樓層和低樓層；4號樓布局和3號樓相同，還有一半左右房源；6號樓全部是143㎡，樓王位置，還有一小半房源，最近又新開了2號樓和8號樓，還沒怎么賣。

這項(xiàng)目能看出來開發(fā)商確實(shí)用心了，從大門到會(huì)所再到戶型，都很有誠意，學(xué)校方面也沒有擺爛，牽手距離更遠(yuǎn)名氣更大的文化路一小翰林校區(qū)。只是當(dāng)下的市場有點(diǎn)錯(cuò)付，再怎么努力，也是一個(gè)月幾十套的銷量，跟經(jīng)開區(qū)金茂未來府一個(gè)調(diào)性，挑著撿著賣，挑著撿著蓋。

旁邊還有一堆低價(jià)競品，綠城沐春歌同樣的學(xué)校，已經(jīng)將價(jià)格拉到14000，即使這樣依然賣不動(dòng)?？禈蚶食?和昌悅瀾這些之前熱門的金水北次新房也降了大幾千。

單論越秀地塊周邊的現(xiàn)狀，確實(shí)比較一般，18000左右的價(jià)格，令客戶猶豫不定，尤其是觀望狀態(tài)嚴(yán)重的當(dāng)下。

自己的一期越秀金悅文化已經(jīng)抄后路完成了降價(jià)，目前還有幾十套房沒賣完，天悅江灣這1960套房還是令人比較發(fā)愁的。金水印二期的價(jià)格也是直接把一期蓋帽，金水北這不是一個(gè)好現(xiàn)象，中環(huán)一號也出來個(gè)二期，看接下來價(jià)格怎么釋放吧。

個(gè)人覺得，真是考慮天悅江灣的話，不妨等一等，勝算更大一些，交房時(shí)間差別不大，大概率更便宜。(展開全部)

禹州朗庭璽灣也迎來了自己的白衣騎士？項(xiàng)目隔壁原東方國際城的辦公場所，關(guān)于東方國際城公司的相關(guān)牌子已全部撤掉，目前掛的是中投 ，項(xiàng)目被國家隊(duì)收編？

禹州進(jìn)入主城的第一個(gè)項(xiàng)目雷聲大雨點(diǎn)小還沒有開始就已經(jīng)夭折，惋惜加可惜，工地上還是一堆爛攤子，售樓中心也只是建了個(gè)七七八八。項(xiàng)目的進(jìn)度只是出了個(gè)規(guī)劃，接手后等于是新盤，規(guī)劃也是原來的，只是三年前的產(chǎn)品放在現(xiàn)在的樓市來看，多少有點(diǎn)跟不上時(shí)代的創(chuàng)新了，現(xiàn)在的樓市標(biāo)配就是高顏值、高規(guī)格。

關(guān)于位置，這個(gè)項(xiàng)目的位置來現(xiàn)場看是一點(diǎn)也不占優(yōu)勢的，作為金城大道北側(cè)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，環(huán)境和城市界面都非常一般，拿地幾年了也沒見周邊有什么太大的變化，因?yàn)椴慌R楊金路，公共交通更是匱乏，周邊的迎賓東路向南貫通直達(dá)北龍湖，同時(shí)也是連霍高速的一個(gè)新的收費(fèi)站，自駕出行反正是沒有任何問題的。

項(xiàng)目還有一個(gè)最大的劣勢就是距離機(jī)場跑道太近，正弘璟云筑臨金城大道最后一排住宅就是因?yàn)榫嚯x機(jī)場近強(qiáng)制對開窗方向和窗戶貼膜都有要求，這個(gè)項(xiàng)目享受的不僅來自噪音上的影響這些要求應(yīng)該也是一個(gè)不落的。

楊金的現(xiàn)狀非常明顯是已經(jīng)不能再上新了，來了就是價(jià)格戰(zhàn)，楊金還有幾個(gè)地塊還待字閨中，論位置都在其之上，所以只能低價(jià)走量。(展開全部)

電建頤城高新華曦府，雪松路與藥廠街交叉口。

北龍湖的華曦府也不知道是啥情況，但是高新區(qū)的華曦府已經(jīng)懟起來了。雖然名字里面有個(gè)“府”，但是周邊的界面和“府”真的是關(guān)系不大，原中原制藥廠的位置，在高新區(qū)藥廠街以北、雪松路以東，說的是主城區(qū)，但是位置偏，周邊的配套還是弱，跟“府”真的是搭不上邊。

項(xiàng)目占地115畝，容積率2.8，規(guī)劃了10棟高層、9棟小高層，戶型128平方米-168平方米，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，約45m大門、約55000平方米園林景觀，約1100平方米高定會(huì)所等。

看這個(gè)項(xiàng)目的意思是直接把北龍湖的項(xiàng)目搬過來，北龍湖的華曦府，91畝，規(guī)劃19東小高層，面積段145平方米、163平方米、185平方米、192平方米，內(nèi)部同樣有一個(gè)1000平方米的會(huì)所。

這是電建和河南頤城控股有限公司合作的項(xiàng)目，河南頤城控股是誰？

河南頤城控股有限公司是河南投資集團(tuán)有限公司（河南省zf批準(zhǔn)設(shè)立，經(jīng)營省zf授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的國有獨(dú)資公司）的全資二級投融資平臺(tái)子公司，注冊資本13.32億元，公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為：控股公司服務(wù)；以自有資金對房地產(chǎn)、旅游、健康、醫(yī)療、體育、文化等產(chǎn)業(yè)投資、投資管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

河南頤城控股有限公司背后的股東是河南投資集團(tuán)有限公司，他們的背后則是河南省財(cái)政廳，也是妥妥的皇親國戚。

電建也是央企，頤城是國企，央企和國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這也是一手四個(gè)二的牌，周邊的教育資源相對來說也是比較豐富的，之前針對內(nèi)部單位TG，低于周邊的新盤的3000-4000元一平。(展開全部)

康橋林語鎮(zhèn)，華夏大道和新老107連接線交叉口向西1000米路北。

蓋世功名，無非大夢一場；驚人富貴，難逃無常二字。無常是人生的實(shí)相，人有生老病死，這就是無常的顯現(xiàn)。因?yàn)闊o常，所以時(shí)間會(huì)流逝；因?yàn)闊o常，所以人事會(huì)變異。

說這個(gè)項(xiàng)目之前說一條關(guān)于康橋的新聞，康橋被追債6.6億元，鄭州市中級人民法院，判決鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等于判決生效后十日內(nèi)償還原告本行長椿路支行借款本金人民幣6.6億元及利息、罰息、復(fù)利等。本行已對該筆貸款計(jì)提了相應(yīng)貸款損失準(zhǔn)備，不會(huì)對本行的本期利潤或期后利潤產(chǎn)生重大影響。

銀行晴天送傘，雨天收傘，原來是稱兄道弟，借我的錢吧，現(xiàn)在是反目成仇，直接把你告上法庭。

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康橋林語鎮(zhèn)又“活了”，估計(jì)是有新的資金注入，這個(gè)項(xiàng)目還是非常大的，總占地面積是1000多畝，總建筑面積120萬平方米，1公里范圍內(nèi)，規(guī)劃4塊商業(yè)用地，3座公園，10所教育用地，1所醫(yī)院，城就是要配套求齊全其中2期占地是11萬平方米，約是165畝，總建筑面積約30萬平方米，容積率1.99，建筑密度21%，綠地率是36%，該項(xiàng)目也是沿襲了康橋一系列特征，但是不知道具體能發(fā)揮出來幾成功力！

這個(gè)項(xiàng)目比較尷尬的是四港聯(lián)動(dòng)大道與鄭港三路交匯處向西1000米，既不屬于港區(qū)也不屬于南龍湖，兩個(gè)都占點(diǎn)邊，南龍湖現(xiàn)在價(jià)格戰(zhàn)打的比較激烈，港區(qū)價(jià)格戰(zhàn)打的也是非常激烈。

建議優(yōu)先購買二手房，建議優(yōu)先購買二手房，建議優(yōu)先購買二手房。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

老樹又開出來新花，這個(gè)項(xiàng)目也是反反復(fù)復(fù)出來，最早內(nèi)購的時(shí)候9000，巔峰時(shí)期18000，之后回調(diào)到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價(jià)房14500元/平方米，現(xiàn)在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價(jià)格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項(xiàng)目，附近有一個(gè)桃源居，還有一個(gè)永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價(jià)是2.1萬，正商二手房均價(jià)也是2.1萬。

先說這個(gè)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)因素吧：

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯(cuò)誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個(gè)自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現(xiàn)在則完全是個(gè)自然人的股東，自身的風(fēng)險(xiǎn)有152條，其中還有6個(gè)金融借款案件，2個(gè)民間借貸案件，兩個(gè)字印在腦袋上，缺錢。

現(xiàn)在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價(jià)格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價(jià)格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設(shè)計(jì)的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個(gè)臥室朝南。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，這價(jià)格確實(shí)是真的香。(展開全部)

經(jīng)開老城，整體處在鄭州的東南方向，北邊就是鄭東新區(qū)，區(qū)域價(jià)值不言而喻。如果落到具體的城市板塊，經(jīng)開老城的優(yōu)勢也十分明顯。經(jīng)開老城毗鄰的CBD板塊和高鐵東站板塊，都是非富即貴，一路向北，還有北龍湖金融島。

就拿一路之隔的高鐵東站板塊來說，價(jià)差5000+。高鐵東站板塊的海馬公園、奧蘭花園為代表的二手房，單價(jià)都在25000元/㎡以上，而東區(qū)豪宅建業(yè)天筑的大平層，單價(jià)能賣到40000元/㎡！對比經(jīng)開老城區(qū)品質(zhì)二手房，比如說富田九鼎世家，均價(jià)在20000元/㎡左右。

不僅是二手房存在價(jià)差，新房也同樣存在價(jià)差。放眼整個(gè)高鐵站片區(qū)，目前在售的新房項(xiàng)目只有兩個(gè)，海馬公園毛坯均價(jià)27000元/㎡，華潤幸福里帶裝修均價(jià)30000元/㎡，還需要綁定車位。而經(jīng)開老城的在售新盤整體均價(jià)在17000-18000元/㎡左右，價(jià)差高達(dá)10000+。

所以對比下來，鄭東新區(qū)對大多數(shù)普通購房者確實(shí)不太友善，預(yù)算不夠的根本買不起。只考慮新房、不考慮二手房的購房者，在高鐵東站板塊的可選擇房源就更少了。

于是，經(jīng)開老城區(qū)自然成了鄭東新區(qū)，尤其是高鐵站片區(qū)的自然外溢區(qū)域。相對來講，這里房價(jià)更低，距離東區(qū)一路之隔，具有一定的性價(jià)比。(展開全部)

金沙湖高爾夫觀邸，經(jīng)開區(qū)南三環(huán)與第八大街向南300米。

賣著賣著賣著，金沙湖已經(jīng)到第八期了——和諧山和府。

和諧山和府項(xiàng)目占地51.6畝，容積率1.19，全部都是疊拼，16棟4-5層產(chǎn)品，合計(jì)213套房子，在社區(qū)會(huì)所的北側(cè)，妥妥的改善豪宅項(xiàng)目。

項(xiàng)目的產(chǎn)品還是非常有意思，5層，下面兩層是下疊，建筑面積約184平方米，四室二廳三衛(wèi)，帶兩層地下室，南側(cè)還有一個(gè)院子，大概有個(gè)60平方米；三層則是一個(gè)大平層，建筑面積約220平方米，同樣是四室二廳三衛(wèi)；四五層則是上疊，建筑面積約180平方米，四室二廳三衛(wèi)，頂層送露臺(tái)，大概是30平方米。

金沙湖自成一派，里面大戶型、大平層住的是非富即貴，和諧山和府的產(chǎn)品也是非常稀缺，金沙湖，金沙湖，金沙湖，小區(qū)里面有一個(gè)湖，絕對是獨(dú)樹一幟，水代表是財(cái)，湖對微環(huán)境的改變是非常大的，早上醒來，牽一條汪在湖邊溜溜彎，愜意的很，鄭州獨(dú)此一家；另外就是產(chǎn)品稀缺，容積率只有1.19，北龍湖1.6，比北龍湖要低25%，疊墅，戶戶獨(dú)立庭院、獨(dú)立車庫，客廳挑高6米4，外立面是石材加上鋁板，產(chǎn)品稀缺，容積率稀缺，環(huán)境也稀缺，所有的都是最好的價(jià)格也是頂配。

項(xiàng)目對外釋放的價(jià)格為35000-40000元/平方米，毛坯交付，以一套180平方米的計(jì)算，180*350=630萬，在這買一套房子至少是630萬，這價(jià)格在鄭州也是數(shù)一數(shù)二的，肯定也是不少人喜歡。(展開全部)

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，后續(xù)會(huì)如何？

字越少，事情越大，今天有一條新聞就是說我國全面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，這算是為房產(chǎn)稅掃平了障礙。

1、什么是房產(chǎn)稅？

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民zf確定。

2、房產(chǎn)稅是干什么用的？

1）房產(chǎn)稅可以為地方財(cái)政做出很大的貢獻(xiàn)，房產(chǎn)稅是屬于地方稅種，可以籌集一部分的市政的建設(shè)資金，解決地方上的財(cái)力不足。

2）房產(chǎn)稅有利于加強(qiáng)管理，稅收是調(diào)節(jié)生產(chǎn)和分配的一個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿。

3、房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響

房產(chǎn)稅的政策會(huì)對市場有一定影響，但是并不能影響房價(jià)上漲。

美國各州從19世紀(jì)就普遍開始征收房產(chǎn)稅，但是房產(chǎn)的價(jià)格也沒有下降；英國zf從1993年開始實(shí)行房產(chǎn)稅英國的房價(jià)還是大幅度的上漲……

所以房產(chǎn)稅短期會(huì)對房價(jià)有影響，長期不是決定因素，房產(chǎn)稅的出臺(tái)短期會(huì)出現(xiàn)供過于求影響供需，長期房價(jià)還是取決于其一是人口、其二是土地、其三是金融。

2011年上海和重慶試試房產(chǎn)稅，兩地的房價(jià)出現(xiàn)了短暫小低潮，表現(xiàn)沒有達(dá)到全國的水平，試點(diǎn)七年之后上海的房子均價(jià)從1.5萬上漲到2.4萬，重慶的房價(jià)從0.5萬上漲到0.7萬，上漲40%。

4、應(yīng)該怎么做？

1)對房價(jià)上漲的預(yù)期不能過高，打一個(gè)比方，原來每年上漲12%，現(xiàn)在可能每年漲幅是6%。

2）房子真的不能亂買，買錯(cuò)真的會(huì)賠錢的。

3）房價(jià)會(huì)出現(xiàn)分化，好的地方會(huì)上漲，不好的地方會(huì)陰跌不止。(展開全部)

朗晴別院，海航路與工人路交叉口向西300米路北。

航海路稀缺改善洋房大平層要開盤了，說項(xiàng)目的優(yōu)勢：二環(huán)（航海路）、地鐵口（5號線后河盧站）、準(zhǔn)現(xiàn)房（2024年8月份交付）、超低容積率（2.54）。

這個(gè)項(xiàng)目的位置還是蠻不錯(cuò)的，航海路與工人路交匯處向西300米路北，距離后河盧站大概只有幾百米，東西兩側(cè)是都是家屬院，項(xiàng)目是一個(gè)細(xì)長條，占地面積約20畝，容積率2.54，規(guī)劃3棟5-9洋房，2棟高層，22年開過一次盤，當(dāng)時(shí)高層整體毛坯均價(jià)15000-17000元/平方米，高層的面積是100平方米、116平方米、140平方米、144平方米，戶型比較拉胯，洋房面積是180平方米和203平方米，目前高層均價(jià)15600-16300元/平方米，特價(jià)房13000元/平方米。

項(xiàng)目的背后的開發(fā)商是河南省新蒲置業(yè)有限公司，隸屬于新浦建設(shè)集團(tuán)，它參加過鳥巢、國家大劇院、央視新辦公大樓的建設(shè)，算是搞建設(shè)的一把好手。

洋房首開是3號樓，1T2戶，2個(gè)單元，洋房的建筑面積是180平方米、203平方米，單價(jià)22700-24100元/平方米，一樓帶地下室32000元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商是做建筑的，洋房技術(shù)是有所創(chuàng)新，采用超低能耗被動(dòng)式住宅，可以極大限度的提高保溫隔熱性和氣密性，使熱傳導(dǎo)最小化，使用技術(shù)手段盡可能實(shí)現(xiàn)室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境和采光環(huán)境，被動(dòng)四季室溫達(dá)到人體最適宜的18-24℃，并且在霧霾等污染天氣情況下，仍然保持室內(nèi)的清潔。(展開全部)

正商雅庭華府，鄭州航空港區(qū)歸航路與凌空街交會(huì)處向東200米。

正商雅庭華府總占地約81畝，總建筑面積約14萬㎡，容積率2.69，綠地率35%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟商業(yè)配套，規(guī)劃總戶數(shù)1154戶，北側(cè)的已經(jīng)交付了，現(xiàn)在正在銷售的是南側(cè)，目前價(jià)位高層是117-135平方米，6700-7300元/平方米，136平方米洋房，7800-8200元/平方米，這個(gè)價(jià)位算是北港比較便宜的，當(dāng)時(shí)正商拿地的時(shí)候樓面價(jià)是5100元/平方米。

簡單的說說項(xiàng)目優(yōu)勢：位置算是不錯(cuò)的，位于歸航路與凌空街附近，往西走就是永威南越，東邊200米就是南水北調(diào)運(yùn)河，周邊的教育資源是相當(dāng)豐富，港區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)距離項(xiàng)目只有大概500米，鄭州一中的分校距離項(xiàng)目大概只有200米，英迪國際學(xué)校距離項(xiàng)目大概是800米，地鐵口距離項(xiàng)目大概是1公里左右，周邊的商業(yè)有錦榮悅匯城、沃金商業(yè)廣場等等。

這個(gè)項(xiàng)目銷售了4年，還在繼續(xù)銷售，當(dāng)時(shí)的高層是1萬多，現(xiàn)在是六七千，整體的市場不給力，港區(qū)的土地供應(yīng)是數(shù)一數(shù)二的多，在整個(gè)鄭州的幾個(gè)區(qū)里是最多的，土地供應(yīng)一多，房子價(jià)格上不去，2014年或者2015年的時(shí)候，價(jià)格六七千左右，最高的時(shí)候漲到了一萬多一平，現(xiàn)在可能是八千左右，供應(yīng)的多價(jià)格是自然上不去。

客戶群體最初是地緣性客戶或者周邊區(qū)域的，后來市區(qū)一部分去買房子，再后來地市的客戶，我偶爾去港區(qū)看看，路是修的真不錯(cuò)，中央公園也不錯(cuò)。

總體來說你要是地緣性客戶可以看看，其他地方不建議購買，你要是在市區(qū)上班，在港區(qū)住，算算一天花多少時(shí)間在路上。(展開全部)

東原閱城，高新區(qū)西三環(huán)與三全路交匯處向南200米。

東原也開始放大招了，二期的2號樓-7號樓10300元/平方米，預(yù)計(jì)是今年6月份交付，8號樓是10500元/平方米，首付只要1萬塊，其他可以全部都貸款，預(yù)計(jì)是今年9月份交付。

東原閱城的價(jià)格也是一路下滑，從最早的14000元/平方米多，一路跌到12000元/平方米多，現(xiàn)在一萬出頭就差不多了。

東原閱城占地面積是600畝，一期占地是85畝，二期占地是102畝，規(guī)劃14棟16-34層高層，1棟商業(yè)，1棟幼兒園，戶型面積從81-129平方米。

說說項(xiàng)目優(yōu)勢吧：

1、位置

西三環(huán)、北三環(huán)，三環(huán)邊，不過位置有些雞肋，棄之可惜，食之無味。

2、準(zhǔn)現(xiàn)房

這個(gè)項(xiàng)目基本上是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年最晚到九月份交付，這樣風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降到非常低了，我查了一下二手房，東原閱城一期現(xiàn)在掛牌的有一百多套，便宜的一萬一千多可以拿下，而且還是精裝修。

3、學(xué)區(qū)房

東原閱城是閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)和閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)，閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)是由高新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)而建的，已經(jīng)招生。

萬華城五期距離東原閱城還是比較近的，也是主打一個(gè)學(xué)校，小學(xué)是鄭州中學(xué)附屬小學(xué)萬華城學(xué)校，學(xué)校占地約39畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)為48個(gè)普通班制，屬于鄭州中學(xué)附屬小學(xué)校本部，學(xué)校實(shí)行一套班子統(tǒng)一管理；中學(xué)鄭州中學(xué)八一校區(qū)，鄭州中學(xué)是TOP10公立學(xué)校之一。

謙祥和東原一起比較著看。(展開全部)

中海是懂流量和營銷的，在當(dāng)下大環(huán)境憑一己之力成功把中原區(qū)送上熱搜，241套，去化率68%，成交金額約7.6億元，樓市已經(jīng)好久沒出現(xiàn)過這么漂亮的數(shù)據(jù)了，上次還是幸福里，所以樓市繼續(xù)冰火兩重天，主城區(qū)新盤依然還是炙手可熱。

1、主城區(qū)除了地理位置優(yōu)越外，保值抗跌能力也是杠杠的，改善置業(yè)重新殺回主城區(qū)，二砂又占據(jù)特殊位置，也是中原老城區(qū)的一張名片，時(shí)光之境又是二砂園區(qū)目前唯一的住宅項(xiàng)目。一系列的稀缺注定這個(gè)項(xiàng)目不平凡，接下來二砂的每一個(gè)地塊都是萬眾矚目。

2、 二砂板塊近幾年的新盤也只有昆侖望岳和萬科山河道，定位也全是改善，中海的加入，整個(gè)片區(qū)更加純粹，關(guān)于城市界面，比某些主城區(qū)好太多，并非被一眾老破小包圍。

3、 高顏值，樓市繼續(xù)迭代升級，逼的中海也開始走高顏值路線，時(shí)光之境是中海5.0創(chuàng)新產(chǎn)品，官方把這個(gè)項(xiàng)目定為中海的轉(zhuǎn)型之作，配置直接媲美北龍湖，鋁板+大面積玻璃幕外立面，黃金窗墻比，MAX環(huán)幕超大開窗，這個(gè)外立面按照規(guī)劃全部落地的話，在周邊絕對是顏值天花板。

4、 對面即為萬科項(xiàng)目，二者配套基本共享，時(shí)光之境的優(yōu)勢在于容積率低且不牽扯任何安置項(xiàng)目。

5、 大面積段也非常符合主城改善的置業(yè)需求。

時(shí)光之境真的不火才怪，這個(gè)位置和配套是中原華曦府所無法比擬的，華曦府對于這個(gè)開盤數(shù)據(jù)只有羨慕的份。

最關(guān)鍵的當(dāng)然還是離不開低價(jià)，18000起步的價(jià)格對比周邊某些改善盤的二手房價(jià)格還是很香的。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

4月20日中海開盤，官宣的是300組意向客戶，銷售額是7.6億美元，也有流出來的數(shù)據(jù)如下：

一共推出房源353套，截止當(dāng)天下午17點(diǎn)去化241套，去化率是68%，高層148平方米成交89套，去化56%；166平方米成交61套，去化59%，洋房178平方米成交76套，去化100%，210平方米成交15套，去化100%。

其實(shí)中海時(shí)光之境算是蝎子拉屎——獨(dú)（毒）一份。

1、位置

潁河西路北、二砂東街（能源路）西，項(xiàng)目在二砂旁邊，目前周邊沒有競品，萬科山河道二期賣的差不多了，位置絕對是寸土寸金，用一塊少一塊，這種土地是真的稀缺。

2、洋房

中海時(shí)光之境占地面積約56畝，容積率2.89，規(guī)劃有3棟洋房、5棟高層，高層三個(gè)戶型建筑面積約148平方米、166平方米、218平方米，洋房只有兩個(gè)戶型，建筑面積約178平方米、210平方米。

雖然是個(gè)高低配的項(xiàng)目，但是洋房絕對是稀缺，有錢人對洋房情有獨(dú)鐘，這種東西確實(shí)能顯示出來身份，住起來也舒服，還有很多有錢人對一樓帶院的念念不忘。

3、錦上添花

外立面是采用鋁板+玻璃幕墻的材質(zhì)，除此之外項(xiàng)目還采用的黃金窗墻比、MAX環(huán)幕超大開窗……

稀缺創(chuàng)造價(jià)值，少了價(jià)值就高了。

不足之處，吐槽一下開發(fā)商，中海來鄭州也很長時(shí)間，是一個(gè)非常有實(shí)力的開發(fā)商，但是做的東西的口碑一般。(展開全部)

蝶湖書院，經(jīng)開第十三大街西、經(jīng)南十一路南。

康橋美廬灣之后蝶湖書院接棒，它們兩個(gè)的位置和條件基本差不多，康橋美廬灣占地面積是26680平方米，約40畝，容積率只有2.5，當(dāng)時(shí)康橋拿地的樓面價(jià)只有4000元/平方米，規(guī)劃6棟高層，一共是278戶，只有三個(gè)戶型180平方米、210平方米、230平方米，濱河的扛鼎之作，精裝修銷售價(jià)格當(dāng)時(shí)的2.85萬/平方米；再看看蝶湖書院，占地面積約58畝，略大于康橋美廬灣，容積率小于2.0，樓面價(jià)約7800元/平方米，規(guī)劃了8棟15-16棟小高層住宅，三個(gè)面積段169平方米、226平方米和286平方米。

豪宅、豪宅、豪宅，主要看兩個(gè)方面，第一個(gè)是位置，第二個(gè)是規(guī)劃。

位置方面距離蝶湖只有幾百米，家里面推開窗戶，就能看到蝶湖，有三種資源能決定未來物業(yè)的價(jià)值：第一是城市配套資源，如學(xué)校等；第二種是CBD資源，CBD資源是城市最頂級的資源，靠近CBD或者臨CBD的房子都比較貴，比如鄭州的北龍湖；第三種是景觀資源，如公園、河、湖、江海等等，它們都是比較稀缺的資源。

規(guī)劃方面戶型得大才行，蝶湖書院只有三個(gè)面積段169平方米、226平方米和286平方米，這個(gè)放在濱河也是數(shù)一數(shù)二的，定位的是濱河的終極改善，玻璃幕墻的外立面（這玩意也是豪宅標(biāo)配），雙下沉式的庭院，3.2米的層高，15000平方米的中央景觀，226平方米和286平方米的奇偶錯(cuò)層挑空的樓臺(tái)。

也幸虧是城投公司，也只有城投公司敢投資，敢做這樣的項(xiàng)目。(展開全部)

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

鶴壁的老鐵勇闖鄭州，先看看旁邊的金茂未來府銷售的如何？金茂未來府現(xiàn)在銷售的火熱，一期清盤特價(jià)只要147XX元/平方米，而且這個(gè)小區(qū)簽約了經(jīng)開實(shí)驗(yàn)小學(xué)+外國語中學(xué)（八一校區(qū)）。

這個(gè)項(xiàng)目呢在這個(gè)位置賣的比較艱難，沒有天時(shí)也沒有地利。

2023年中旬，鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號（網(wǎng)）被河南眾設(shè)置業(yè)有限公司以總價(jià)38613.0萬元摘得，單價(jià)1183萬/畝，樓面價(jià)7096元/平方米，溢價(jià)率9%，該地塊所建設(shè)的商品房毛坯價(jià)格不得超過16000元/平方米，精裝修價(jià)格不得超過2400元/平方米。

背后的開發(fā)商是河南萬祥房地產(chǎn)有限公司，萬祥背后有兩個(gè)股東一個(gè)是梁福彪（88%），另一個(gè)則是王小濤（12%），查一查股東信息感覺不那么踏實(shí)，怎么么說呢？

鶴壁梁福彪擔(dān)任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司法定代表人，擔(dān)任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市同盛置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司股東，擔(dān)任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市同盛置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司高管。

2016年的時(shí)候，因?yàn)槊耖g借貸500萬被起訴；2018年的時(shí)候，金融借款合同糾紛，被中國銀行鶴壁支行起訴……

地塊占地面積是32.65畝，一個(gè)細(xì)長條地塊，規(guī)劃2棟13層、1棟15層、2棟18層、2棟26層高層住宅，26層的全部都是3梯5戶的，小高層都是2梯2戶的，地塊狹長不是太好發(fā)揮，另外就是開發(fā)商實(shí)力得是一個(gè)問號，一般情況下很少有地市的開發(fā)商能做好鄭州的項(xiàng)目。(展開全部)