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海義比不上某些央企的知名度，但項目位置地處北龍湖是其進入鄭州的第一個住宅項目，同時還是首個現(xiàn)房銷售的項目，關(guān)注度還是非常高的，備案名海義東樾 ，目前還沒有開工。

實地探盤這個位置的龍湖南明顯沒有運河以東的高貴氣質(zhì)，但畢竟還是北龍湖的范圍內(nèi)，環(huán)境及城市界面還都是非常不錯的，北側(cè)為小營遺址生態(tài)文化公園，南有東風(fēng)渠，西有中州大道沿線的綠化帶，東還有運河公園及足球公園，北龍湖的生態(tài)資源就是比別的區(qū)域都高了不止一個臺階，最近地鐵站點為6號線的小營站，龍湖中環(huán)南路眾意西路交叉口，預(yù)計年底前開通，學(xué)校為朝陽路龍湖中環(huán)西路交叉口的省實驗小學(xué)北龍湖校區(qū)，周邊樓盤有冠景君悅湖、宏光攬境、尚林苑等，屬于龍湖南岸上車門檻最低的一個梯隊，這邊的生活氛圍、煙火氣、配套比北岸小高層梯隊好太多。

41.5畝，容積率2.5，限高60米。7.9億成交，折合樓面價11427.6元/㎡，毛坯限價2.5萬/㎡，精裝限價3.0萬/㎡。

這個位置肯定還是改善盤，如果以25000價格，120平計算，起步價300萬，400萬左右的房源應(yīng)該是主力戶型，暫時沒有直接競爭對手，因為這是現(xiàn)房銷售項目，所以對于品質(zhì)及開發(fā)商的資金實力都是極大的考驗，根本沒有爛尾風(fēng)險，看的見摸得著，按照現(xiàn)在的進度，入市要到2027年了。

不僅要看產(chǎn)品還要看價格，可以關(guān)注。(展開全部)

還記得去年初東風(fēng)本田在湖北搞的大促銷，被網(wǎng)友戲謔：價格下來了，車一下子就順眼了；更是有了：“20萬的雪鐵龍c6老氣橫秋，12萬的雪鐵龍c6成熟穩(wěn)重”這樣的經(jīng)典名言，現(xiàn)在對應(yīng)一下近期市場上小火一把的水之郡。

言歸正主，水之郡從一個無證內(nèi)購的項目，一路被質(zhì)疑到了交付，也算是小房企磕磕絆絆終歸沒爛尾的典范，而且交付品質(zhì)也不是爛到無下限，整體而言還是中等水平的。

水之郡從最早的9000多內(nèi)購到巔峰時期18000左右，到尾盤的時候15500左右，沒想到交付幾年了還拿出來一定量的12000元/㎡特價房也是真能藏拙，沒有賣不出去的價格只有賣不出去的房子，更何況是實景現(xiàn)房呢，確實挺香的，不過這些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么會當(dāng)初那么好的行情不賣，所以撿漏也需要謹(jǐn)慎，雖然是現(xiàn)房了但是手續(xù)上的事情還是要重點關(guān)注一下的。

目前釋放的房源是東苑1、2號樓上的88㎡兩房以及130㎡三房，戶型設(shè)計比較陳舊，傳統(tǒng)的集中式核心筒設(shè)計，88㎡只有兩個臥室的南戶，不通透；130㎡戶型雖然陳舊但是還是不錯的，戶型方正南北雙陽臺，而且還有一個戶型是橫廳設(shè)計；產(chǎn)品力對比片區(qū)的新盤蘭溪書院簡直被吊起來打，但是蘭溪書院的房價又被水之郡吊起來；水之郡因為背靠大批成熟的安置社區(qū)，所以其生活配套也是相當(dāng)成熟，衣食住行一套齊全，這一點比蘭溪書院又便利不少。

龍子湖片區(qū)的關(guān)注度速來不高，其一是因為周邊大量安置區(qū)存在，高校雖然多但是高校都有自己的家屬院和教師用房，所以片區(qū)在整個市場的關(guān)注度和購房熱度只有一些特定的人群會考慮，整個區(qū)域的第一梯隊?wèi)?yīng)該是永威五月花城和正商書香華府兩巨頭了，二手房基本在2萬以上。

每個區(qū)域都會有一個價格屠夫，近期的市場尤為明顯；有一個價格屠夫出現(xiàn)就是對區(qū)域房價的打擊，一旦形成這個價格觀念了，對這個區(qū)域的二手房來講買家都會按照最低的心理預(yù)期來談，現(xiàn)在的市場又是一個買房市場，賣家更沒有議價能力，所以片區(qū)的二手房前景不容樂觀；但是如永威那樣的品質(zhì)盤還是會有基本保障的，以后的房子，一個區(qū)域品質(zhì)不一樣差價也會很大。(展開全部)

匯泉的幾個城都開啟了甩貨模式，景悅城單價9999元一平，東悅城精裝特價準(zhǔn)現(xiàn)房8700元一平，要知道，東悅城最初干到過12000元，所以大勢之下，哪都得降。
東悅城似乎沉寂了好久，但此盤一直賣的還不錯，一期二期2500多套房已經(jīng)售罄，目前主推三期剩余房源，三期其實挺優(yōu)質(zhì)的，容積率低，占地70畝，規(guī)劃的9棟住宅小高層和高層錯落分布，還有 2棟獨立商業(yè)，1所幼兒園，是個很寬松的小區(qū)，戶型馬馬虎虎，89-116平，都是常規(guī)戶型，適合剛需不適合改善。三期一路之隔就是鄭東新區(qū)新城小學(xué)、附近還有鄭東新區(qū)白沙中學(xué)。

對于項目遠期來說，還有大餅的，規(guī)劃的13號線和20號線地鐵口前程路站不遠，在建的8號線李湖橋預(yù)計2024年底通車，距離項目也不遠。此外，隴海高架東延，到高鐵站或者東區(qū)上班，全程高架+快速路，通勤時間將控制在25分鐘之內(nèi)。
最近比較重大的利好是綠博大道與鳳棲街東南的銀泰城，挨著8號線地鐵口龍王廟站，從東悅城過去就一站路。

匯泉這個老牌閩系還是挺強的，匯泉東悅城，包括匯泉西悅城、匯泉景悅城大多都交付了，現(xiàn)在沒爛尾就是對業(yè)主最大的負責(zé)。

之前東悅城這塊是有個六合CBD的規(guī)劃，類似于常西湖新區(qū)的感覺，規(guī)劃了至少六棟超高層，總部產(chǎn)業(yè)園，但遲遲沒有實質(zhì)進展，現(xiàn)在白沙的象山、科學(xué)谷都兌現(xiàn)了，南邊也要加油了。(展開全部)

財聯(lián)社2月20日電，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，考慮到不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金icon實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLPicon方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示， 2024 年前 3 月的銷量鄭軌云麓的銷量還不錯，在高新區(qū)位于東原閱城之后排第二。 鄭軌云麓共規(guī)劃7棟33層高層，11棟18-19層小高層，容積率約2.99，綠化率35%，配置三玻兩腔系統(tǒng)窗，社區(qū)內(nèi)部打造五龍口板塊內(nèi)首個社區(qū)會所，約1200㎡活動空間，涵蓋健身、休閑、兒童活動區(qū)一體。
1.地鐵。項目附近有在建的地鐵 8 號線， 鄭州市軌道交通8號線一期工程全長51.78km，西起繞城高速公路東側(cè)的天健湖站，東至中牟縣文創(chuàng)站，設(shè)站28座，是鄭州東西走向的城市軌道交通骨干線。如今已經(jīng)全線洞通，項目交付的時候，地鐵 8 號線也開通了， 項目開發(fā)商也是鄭州地鐵集團。作為鄭州的首個TOD項目，鄭軌云麓的整體規(guī)劃項目地鐵停車站上蓋，地鐵8號線五龍口站與項目地下接駁，走出地鐵站可以直接到達社區(qū)地下大堂、社區(qū)車庫。作為鄭州地鐵的項目，地鐵沿線也有很多鄭軌云麓的廣告。畢竟鄭州地鐵的資源還是很多的。
2.噪音。鄭軌云麓附近有噪音影響，但是周邊可選擇的項目也不多。沙口路附近的項目都有噪音影響。四環(huán)外的雙湖科技城沒有噪音影響，但周邊配套還不完善，雙湖科技城也比較適合在附近工作的人。鄭軌云麓位于三環(huán)內(nèi)，也比較適合不愿意出三環(huán)的客戶。
三環(huán)內(nèi)買房也是面臨很多取舍，有的不能接受高容積率，覺得太壓抑擁堵，有的不能接受噪音，覺得影響休息，有的定位改善，價格有點貴。人們選擇的側(cè)重點不同，四環(huán)外的項目沒有噪音、高容積率、價格太貴這些缺點，唯一的問題缺點配套不成熟。(展開全部)

ChatGPT怎么看待鄭州的房價？

最近ChatGPT非常火，我也順便問了它幾個問題。

第一個問題：房價是由啥決定的？

ChatGPT：房地產(chǎn)價格由多種因素決定，包括供求關(guān)系、位置、房產(chǎn)狀況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況、利率和zf政策。以下是對這些因素的一些解釋：

1、供求關(guān)系：決定房地產(chǎn)價格的最根本因素是市場供求平衡。如果對房產(chǎn)的需求高而供應(yīng)有限，價格往往會上漲。相反，如果供應(yīng)量高而需求量低，價格往往會下跌。

2、位置：房產(chǎn)的位置是決定其價值的重要因素。位于非常受歡迎的地區(qū)的房產(chǎn)，例如那些擁有好學(xué)校、方便公共交通和靠近主要就業(yè)中心的房產(chǎn)，往往比不太理想的地區(qū)的房產(chǎn)價格更高。

3、房產(chǎn)狀況：房產(chǎn)的狀況，包括它的年齡、質(zhì)量和維護，會顯著影響它的價值。狀況良好且配備現(xiàn)代設(shè)施的房產(chǎn)通常比狀況不佳的房產(chǎn)價格更高。

4、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的健康狀況也是決定房地產(chǎn)價格的重要因素。就業(yè)增長強勁、失業(yè)率低和經(jīng)濟穩(wěn)定的地區(qū)往往比經(jīng)濟狀況較弱的地區(qū)擁有更高的房產(chǎn)價值。

5、利率：抵押貸款利率也會影響房地產(chǎn)價格。當(dāng)利率較低時，買家通常更容易獲得融資，這會增加需求并推高價格。相反，當(dāng)利率高時，融資變得更加困難，這會減少需求并導(dǎo)致價格下跌。

6、zf政策：最后，zf政策也會影響房地產(chǎn)價格。例如，分區(qū)法可以限制特定區(qū)域的新建筑數(shù)量，從而推高現(xiàn)有房產(chǎn)的價值。稅收政策也會影響房地產(chǎn)價格，例如財產(chǎn)稅率和抵押貸款利息的扣除。

第二個問題：鄭州未來的房價會怎樣？

ChatGPT：作為一個人工智能語言模型，我無法準(zhǔn)確預(yù)測未來鄭州或其他任何地方的房價。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，包括當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r、經(jīng)濟趨勢和zf政策，而且它們可能無法預(yù)測且波動較大。

不過，可以分析一下未來可能影響鄭州房價的一些因素。例如，鄭州是中國中部經(jīng)濟增長的主要城市，近年來房地產(chǎn)開發(fā)顯著。該市人口眾多，是交通樞紐，可輕松前往中國其他主要城市，這可能會吸引更多投資并推高房價。

綜上所述，雖然無法準(zhǔn)確預(yù)測鄭州或任何其他地區(qū)的房價未來，但在做出購買、出售或投資決策時，考慮可能影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的各種因素是很重要的財產(chǎn)。在做出任何決定之前咨詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)人士并進行徹底研究可能會有所幫助。

3、鄭州在哪里買房最合適？

ChatGPT：作為一個AI語言模型，我沒有個人意見和偏好，但我可以為你提供一些信息，幫助你決定在鄭州買房的最佳地點。

鄭州是一個大城市，有許多不同的街區(qū)，每個街區(qū)都有其獨特的性格和特點。鄭州的一些熱門地區(qū)包括：

CBD：中央商務(wù)區(qū)是一個現(xiàn)代化的繁華區(qū)域，近年來發(fā)展迅速。它以高端住宅區(qū)、購物中心和娛樂場所為特色。

金水區(qū)：金水區(qū)位于鄭州東部，以其優(yōu)質(zhì)的住房選擇以及便利的交通和便利設(shè)施而聞名。

二七區(qū)：二七區(qū)位于鄭州市中心，是住宅和商業(yè)混合區(qū)。它擁有熱鬧的街景和多樣化的住房選擇。

惠濟區(qū)：惠濟區(qū)位于鄭州西南部，以公園、湖泊、山脈等自然風(fēng)光著稱。對于那些想要生活在更加寧靜和自然的環(huán)境中的人來說，這是一個受歡迎的選擇。

鄭東新區(qū)：鄭東新區(qū)是鄭州東部的一個新開發(fā)區(qū)，是許多高科技公司和研究機構(gòu)的所在地。這是一個快速發(fā)展的地區(qū)，擁有現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和廣泛的住房選擇。

歸根結(jié)底，鄭州買房的最佳地點取決于您的個人喜好和需求?？紤]一些因素可能會有幫助，例如靠近學(xué)校、交通、購物和娛樂，以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和滿足您的需求和預(yù)算的住房選擇的可用性。

最近市場也比較熱，人買房的心態(tài)也是變化，跟霍華德馬克思說的一樣：市場的情緒就像是鐘擺一樣，在貪婪和恐懼之間擺動。去年年底的時候，市場悲觀的不能行，有的人覺得地產(chǎn)不能行了，有的人覺得房子要完蛋了，也不買房就在哪里等等看看，今年過完春節(jié)風(fēng)向突然變了，現(xiàn)在房子成交的不錯，舉一個很簡單的例子名門城邦原來1.1萬，現(xiàn)在居然漲了幾千塊，現(xiàn)在的二手房有的業(yè)主也開始漲價。

綜上所述：

1、市場情緒就像是鐘擺一樣，在極度貪婪和極度樂觀之間，擺過來擺過去，中國有一句老話：買在無人問津處，賣在人聲鼎沸時。

2、房價是會有波動，但是市場規(guī)律不會變，短期房價會受到一些波動，但是長期來看是向上漲，最簡單和樸實的邏輯就是房價擦汗更年期看人口、中期看土地，短期看金融，人多的地方房價必然是貴的。

3、房子現(xiàn)在不要亂買。未來的房價會出現(xiàn)分化，一二線城市漲，三四五線跌。(展開全部)

中海時光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海云頂湖居的業(yè)主開始吐槽了，地下車庫的車位沒有銷售的全部加上地鎖，這也是開發(fā)商銷售車位的手段，之前我還專門問過銷售車位的朋友，車位如何才能銷售好，他說貼條、加隔離帶、免費試用等等一系列的措施，總而言之就是把車位給銷售出去，讓你感覺在外面停車不舒服，讓你感覺在車庫里面停車舒服。

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我們?nèi)祟惖乃季S方式傾向于感知我們期望的感知的東西，這樣的優(yōu)勢就是能快速做出來決策，但是缺點也非常明顯就是會容易形成思維定式，思維定式建立很快，改變卻很難，另外就是新信息會被同化；還有就是如果一開始獲得信息是模糊的，即便之后獲得了更好的信心，也很難改變之前的知覺。

買房也可能會產(chǎn)生一些思維定式，便宜的就是好（很多情況下是“毒藥”），大牌開發(fā)商就是比小牌開發(fā)商好等等，總之需要認真的觀察和研究，不過大部分人都會吃虧。

咱們言歸正傳，項目規(guī)劃3棟洋房、5棟高層。洋房只有兩個戶型178平方米、210平方米，高層三個戶型148平方米、166平方米、218平方米，一共是611套，其中洋房91套，高層520套，首開的高層是4號樓和6號樓，釋放的價格是18500-19900元/平方米，洋房是1號樓和2號樓，標(biāo)準(zhǔn)層24000-28000元/平方米。

這價格直接和萬科山河道的項目拼上了，山河道的均價是18500元/平方米，賣的也是一般，但是中海有中原區(qū)最稀缺的洋房178平方米、210平方米，中原區(qū)的“old money”很多，洋房優(yōu)勢稀缺資源大概率是賣的不錯的。(展開全部)

星聯(lián)城周末大放價，周末5套一口價房8000起，首付3萬即可網(wǎng)簽，還有返月供3萬，交房前0月供，姑且不論噱頭，這是把常西湖新區(qū)的價格又拉低一個檔次，別小看特價房，按現(xiàn)在的行情，不是特價房就賣不動，所以可以認為特價房就是樓盤真實成交價，如果常西湖南區(qū)是8000，那北區(qū)強撐11000-12000的華瑞紫韻城，又該如何面對？

本土房企中，星聯(lián)還算可以的，屬于省級白名單房企，過完年回來工程進度一直不錯，3號樓外立面鋁板已經(jīng)初具雛形，同時2號樓6號樓外立面鋁板施工也已全面展開，這個號稱常西湖顏值擔(dān)當(dāng)?shù)臉潜P，終于要展露出世界扎哈美學(xué)。

相比同板塊的華瑞紫韻城、融信奧體世紀(jì)等樓盤，星聯(lián)的優(yōu)勢在于逼格，一個剛需盤玩出了較高的品質(zhì)感，除了豪宅同款鋁板立面，項目是片區(qū)最低容積率2.99，規(guī)劃設(shè)計都是獨棟獨單元，得房率高達80%，整體顏值和舒適度是很高的。

個人認為星聯(lián)城還是值得一看的，目前常西湖是大骨架都成型了，但血肉還不豐滿，拿南區(qū)來說，四大中心均已兌現(xiàn)；西四環(huán)高架、地鐵14號線/6號線/10號線，也已相繼通車；鄭州美術(shù)館、鄭州博物館、鄭州之眼，都成為新晉網(wǎng)紅打卡地，奧體中心也經(jīng)常舉辦各大賽事。宏大敘事都有了，但事關(guān)小民尊嚴(yán)的基本的生活配套，比如衣食住行方面的商鋪不多，需要開發(fā)商和業(yè)主共同努力慢慢完善了。(展開全部)

正商河峪洲最近又在搞特價工抵房，現(xiàn)房精裝洋房一口價8200元一平，2萬即可網(wǎng)簽，正常的話，河峪洲的125平精裝洋房8600起步，毛坯洋房8000起，相當(dāng)于又降了五六百塊錢。目前河峪洲的價格個人感覺已經(jīng)可以了，和南龍湖、綠博差不多了，比滎陽略貴，關(guān)鍵還是精裝洋房，很劃算了。

我個人是一直看不上鄭西北這塊，地方太偏，不在鄭州主發(fā)展線上，但人家也有獨特優(yōu)勢，一方面挨著黃河邊，生態(tài)資源優(yōu)勢不錯，思念果嶺，清華憶江南等文旅資源配套豐富，周末假期出游很方便，另一方面，古滎這一塊人少，真清靜，碧桂園、思念、正商幾個盤都是低密度盤，看慣了三環(huán)內(nèi)烏央烏央的人擠人，來這里一待頓覺歲月靜好。

河峪洲二期已經(jīng)交付一年多了，完全自成體系了，自帶社區(qū)商業(yè)街，周邊有毓秀路實驗小學(xué)（已開學(xué)），綠境花園貝佳美幼兒園（已開園），春熙路中學(xué)，春熙路實驗幼兒園等。

現(xiàn)在開發(fā)商普遍不行，但個人感覺正商還湊合，2023年交付了60000多套房，豪宅有正商豐華上境，剛需的有正商湖西學(xué)府，伊川的正商伊河寬境，洛陽正商城禧園，鞏義正商河洛寬境，新鄉(xiāng)正商蘭庭華府，許昌正商金域世家都交付了。

個人感覺正商算是比較穩(wěn)的了，因為正商的項目都比較親民，位置也還行，如果真要賣，稍稍降點價都可以回款。(展開全部)

金水北的樓市都卷成什么樣了。

1、 卷交房時間。

2、 卷超高得房率，偷換概念，通過高贈送換取高得房率的鼻祖還是越秀，現(xiàn)在這是各個項目都在卷的一個點。

3、 卷學(xué)區(qū)，金水北沒有學(xué)區(qū)的項目真的已經(jīng)不敢上桌了，就算是有學(xué)區(qū)還要卷學(xué)校的質(zhì)量和水平，競爭真的非常激烈。

4、 卷產(chǎn)品，金水北產(chǎn)品迭代升級的速度快趕上數(shù)碼產(chǎn)品了，多少項目在等待交房的路上就已經(jīng)落后了。

對號入座，金水宸苑的流量還是可以的，目前是低首付，偷換概念式的提前交房，隔壁龍門實驗憑合同即可入學(xué)的學(xué)區(qū)房。

產(chǎn)品本身，容積率僅3.49，面積段110平起步，非常純粹的一個社區(qū)，關(guān)鍵是價格16000起步，最大競爭對手是越秀天悅江灣，戶型和規(guī)劃設(shè)計上金水宸苑確實有點遜色，但看周邊配套、煙火氣及環(huán)境又吊打了越秀，這還是一場國企和民企的較量，但別的不說，按照現(xiàn)在的情況常綠是肯定可以賣到現(xiàn)房的，賣到現(xiàn)房應(yīng)該是接下來所有樓盤都要面對的情況。

有流量但去化很一般常綠表示也很無奈：

1、 金水北的價格真心不低，遲早要來一場價格戰(zhàn)，各盤現(xiàn)在已時不時的出現(xiàn)特價房。

2、 教育集團化的鄭州教育，名校分校比比皆是，加上各種暗考及中介的暗箱操作，所謂的學(xué)區(qū)房真的沒有那么香了，典型的學(xué)區(qū)也帶不動去化了。

常綠和越秀都是龍門實驗學(xué)校，一個總校一個分校，據(jù)說買了常綠的房子部分班有可能會被分到越秀隔壁的校區(qū)，是不是也意味著買了越秀也可能會分配到常綠這個校區(qū)呢，對于有距離要求的家長存在一定的不確定性。

雖然爛尾風(fēng)險很小，但建議再等等。(展開全部)

陳年老盤水之郡大肆甩貨，現(xiàn)房人才補貼價12000，出了20套，戶型是88平和130平房源，簡單粗暴，東區(qū)龍子湖這價格，可以俯瞰龍子湖高校園區(qū)和智慧島水景，還要什么自行車，還嫌棄什么小開發(fā)商實力不足。

水之郡之前也曾斷斷續(xù)續(xù)促銷，價格很波動，有時18000，有時16000，有時14500，有時13800起，但一直促銷一直賣不完，歸根結(jié)底是小地塊品質(zhì)差，周邊安置房多環(huán)境差。
但不管怎么樣，現(xiàn)在12000了任何缺點都無所謂了，88平兩房總價百萬，南三環(huán)的房價也不過如此。但即便如此，水之郡還是有錢可賺，畢竟是2013年拿的地，成交地價487萬元一畝，成交樓面價1825元一平。

開發(fā)商狠心這么賣，可能是為了回點錢推進另個項目的開發(fā)，即大來置業(yè)在2023年7月拿下的鄭東3號地，這個110畝的新盤才是主菜。

水之郡的低價把壓力給到了蘭溪書院這邊，作為龍子湖少有的品質(zhì)新盤，蘭溪書院的價格不算低，17000-21000元一平，據(jù)說賣的一般。雖說兩者是定位完全不同的兩個盤，但同一個區(qū)域這么巨大的價差難免還是會讓客戶嘀咕，蘭溪書院是不是價格太虛了？
個人認為現(xiàn)在東區(qū)的價格體系也在岌岌可危，任何整體的降價都是從低端樓盤的限量房源大幅降價開始的，正所謂風(fēng)起于青萍之末,浪成于微瀾之間，華潤潤府、蘭溪府、電建華曦府等所謂的高端樓盤可是都維持得很艱難，說不定到某個節(jié)點就都開始促銷了。(展開全部)

華潤潤府的正式售樓部將在4月30日開放，預(yù)計5月份開盤，目前放風(fēng)價格在27000左右，實際的價格肯定要比放風(fēng)價低，個人預(yù)判應(yīng)該25000還差不多。面粉樓面價6915元一平，官方的毛坯限價24700元一平，精裝限價29600元一平，官方默認的精裝標(biāo)準(zhǔn)倒是不低，但精裝這東西水的很，想靠精裝溢價得貨真價實，不然只有高開低走的料。
華潤方面定的年度銷售目標(biāo)15億，5月開盤，以此推算，按套均總價380萬來算，得賣380套（也就是這三棟樓清盤），按8個月時間算，月均銷售50套，個人認為難度還是挺大的，現(xiàn)在首開賣幾十套已經(jīng)謝天謝地了，每月50套比登天還難。
雖然在這么尊貴的地段，但華潤自降身段，走起了性價比路線。
首先是面積控制，119平三房占比20%，143平四房占比40%，169平四房占比40%，相比瑞府129平，155-160平，179平低調(diào)而隱忍。
其次是主打贈送，贈送南向飄窗和北陽臺，后期交付時全部封好，綜合得房率83-88%。
這么說吧，買這個盤的119平和143平只能算是東區(qū)的剛需，夠住而已，想要真正的改善體驗，還是得169平，尤其是邊廳戶型，LDKB一體的270°環(huán)幕轉(zhuǎn)角廳設(shè)計，再加上北陽臺和側(cè)飄窗+南飄窗，這才叫改善嘛，其它的常規(guī)的三面寬四面寬，太路人了。

由于地塊不大，景觀真是弱勢，除了個573平米的架空層就沒啥了，至于什么達爾文營地主題園林，地下車庫星空頂和精裝大堂，都基本是沒啥明顯亮點了。(展開全部)

萬科古翠隱秀的撿漏價，189平四房也高達24000元一平了，實在不能算撿漏了，北龍湖北岸的瑞府大概在28000元左右，蘭溪府也是25000-27000元左右，考慮到古翠的位置和高容積率，24000只能說還好，但絕對不能算有性價比。

萬科古翠隱秀的熱度倒是一直挺高，從 2022年6月入市以來，月均來訪客戶300多，在高端盤里算多的，客戶主要是周邊廣大的醫(yī)生群體和zf單位。

據(jù)說首批房源年底交付，但對于古翠來說，交付是把雙刃劍，一方面好東西前期都展示完了，古翠的會所和商業(yè)體已經(jīng)全部建成對業(yè)主開放營業(yè)，交付能展示的無非是鋁板外立面和41畝巴掌大的園林景觀，交付的展示效果提升有限，反而會讓業(yè)主真正感受到189平窄長戶型的逼仄，而且改善客戶對裝修比較挑，北龍湖不乏把開發(fā)商裝修砸了重裝的案例，萬科的大路貨不一定符合他們審美。

所以，個人認為，一旦交付，古翠不一定會再這么火，現(xiàn)在金水老區(qū)的未來天奕，雅頌居都是高密袖珍盤，交付后的效果一言難盡，老城區(qū)的更新速度一直不快，肯定是不如北龍湖那么日新月異，所以，買這里的，全靠地緣情懷撐著，終究不是理性選擇。有客戶實地爬樓看了看，說周邊是老破樓，景觀面真的不好看。個人感覺隨著交付，古翠很可能會有一波價格促銷，二手房的價格也會迅速拉開差距，高容積率項目的低樓層和高樓層體驗差距太大了。(展開全部)

2023年管城區(qū)契稅政策發(fā)布，最高補貼20%。

主要的內(nèi)容是啥：

適用范圍：本轄區(qū)內(nèi)購買商品房，不含二手房，先征后補。

時間：2003年2月15日——3月31日期間繳納商品房契稅，按照20%給與補貼。

有一組非常簡單數(shù)據(jù)，關(guān)于房價的組成，40%左右的土地成本，16%左右是稅收成本，11%是建安成本，32%是企業(yè)的收入，zf大概占房價的6成左右。2014年的時候，與房地產(chǎn)的相關(guān)稅收的大概是占到地方一般預(yù)收的27%，5個房地產(chǎn)特有稅種占地方一般預(yù)算的16.9%，6個房地產(chǎn)相關(guān)稅收占一般預(yù)算的9.61%，契稅和土地增值稅是土地財政的主力軍。

土地財政的優(yōu)勢的方面：

1、緩解地方的財政壓力。分稅制改革之后，地方的事多了，錢少了，為了彌補這個缺口，除了zf的轉(zhuǎn)移支付之外，地方積極賣地。

2、推動城市經(jīng)濟增長，出讓土地使用權(quán)，為基礎(chǔ)建設(shè)融資，開創(chuàng)了一條以土地信用為基礎(chǔ)的路子，加快了城市化。

劣勢方面：

第一個把房價給推高了，一二線城市房價高，三四五六線城市的庫存很高。

原來的管南過了南三環(huán)，不溫不火，甚至說是有一些荒涼，最早的一個項目是紫荊華庭，紫荊華庭也是神盤，一戰(zhàn)封神，后來管南的三駕馬車，拉著管南說不的往前跑，那時候一年一個盤30個億，3個盤加起來100個億，房子賣出去之后，zf也有錢，管南市容市貌也發(fā)誰給你不小的變化，路燈、綠化、煙火氣息等等都發(fā)生了。

時間是我們最好的朋友。(展開全部)

高新區(qū)又殺出來一座華曦府，雖然不知道北龍湖的華曦府是否已經(jīng)夭折，但這確實是電建在鄭州市場上布局的第三座華曦府項目了。

官方給出的信息是這是電建地產(chǎn)和頤城控股在高新區(qū)核心位置拿地開發(fā)的高端住宅項目，也將延續(xù)北龍湖和中原區(qū)的高端產(chǎn)品系基因，秉承現(xiàn)代輕奢設(shè)計理念，以純粹兩梯兩戶設(shè)計，為革新高新片區(qū)高新改善而來，沒什么懸念，做的就是純改善，目前已啟動內(nèi)購。

位置：雪松路藥廠路交叉口，原中原制藥廠位置，也是高新區(qū)城市更新的重點項目，根據(jù)規(guī)劃位于鄭州高新區(qū)藥廠街以北、雪松路以東、梧桐街以南、鐵西路以西合圍區(qū)域的中原制藥廠城市更新項目，將通過想閑置用地盤活，有機更新與功能重塑，建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)園、人才社區(qū)、市民公園、學(xué)校、公共配套設(shè)施等，項目規(guī)劃用地面積897畝，其中可用于開發(fā)用地土地共計529畝，其他配套用地（學(xué)校、水廠、變電站、綠化、道路）占地面積368畝。

現(xiàn)在來看這個位置，確實是主城區(qū)，但明顯有點偏離核心區(qū)域，周邊城市界面很一般，尤其是化工路南，但看片區(qū)未來的發(fā)展是完全沒有問題的，周邊有化工路、雪松路、梧桐街，最近地鐵線路為1號線梧桐街站。

產(chǎn)品：占地約115畝，容積率2.8，規(guī)劃10棟20-26層高層、9棟17層小高層，面積128平三房、143平四房和168平四房，毛坯交付，全兩梯兩戶設(shè)計，主打超高贈送比也就是高得房率。

依照前兩座華曦府的路線，高新區(qū)的賣點肯定也離不開：

1、 大面積段為主的高端改善住宅，現(xiàn)在項目的面積段動輒控制在143平以內(nèi)，導(dǎo)致165平的四房成了改善人群最受歡迎的面積段。

2、 稀缺，高新主城現(xiàn)在除了西棠以外基本上沒有什么新的住宅，不過待啟動有朗悅公園府的后續(xù)地塊，也是大面積段，二者距離很近，如果華曦府速度能快一些，二者也將成為最大競爭對手，再就是正弘青云筑的隔壁地塊，不出意外還是正弘來操作，這個項目位置上更占優(yōu)勢，典型的高新寸金寸土，位置和城市界面上明顯比華曦府和朗悅高了一個規(guī)格，

客戶群體主要是地緣，不管客戶買不買賬，都是值得關(guān)注的一個樓盤。(展開全部)

這些時間惠濟區(qū)的萬科民安云河錦上和鄭東新區(qū)的蘭溪府都是新盤首開，萬科發(fā)布的捷報顯示，萬科·民安云河錦上在3月21日啟動認籌，累計認籌約280組，開盤共推出183套高層和85套洋房，共268套房源。首次開盤，便去化了205套，銷售額高達4.1億元。也是相當(dāng)不錯的成績了。萬科·民安 云河錦上項目包含 11棟高層與12棟洋房，高層主力建筑面積約為102—143㎡，洋房主力建筑面積約為143㎡，也是適合改善需求的項目。
1.萬科。 萬科進入鄭州這些年，也確實帶動了小區(qū)品質(zhì)的提升，從剛進鄭州的萬科城、萬科美景龍?zhí)瞄_始人車分流都一直做的很好，如今又打造和會所和社區(qū)公共空間，不出小區(qū)就能有很多活動空間。萬科·民安 云河錦上邀請了曾為萬科·拾謐森語執(zhí)筆景觀設(shè)計的北京創(chuàng)翌善策景觀設(shè)計公司，將全社區(qū)抬高約3m，定制約1700㎡社區(qū)功能空間，打造“四個盒子”：社交盒子、學(xué)習(xí)盒子、運動盒子、童玩盒子。
2.回款。萬科云河錦上的價格對比周邊的項目還是可以的，萬科也經(jīng)歷一些風(fēng)波，不過好多人還是希望萬科能安穩(wěn)。在公司層面，萬科表示，在經(jīng)營端，公司會繼續(xù)堅持積極銷售，堅守跑贏大勢的目標(biāo)，保持領(lǐng)先的回款率。在鄭州也是這樣，萬科也需要積極銷售，釋放有優(yōu)勢的價格，才能吸引人，畢竟萬科云河錦上周邊也有萬科的二手房，也有招商的項目作為競爭?，F(xiàn)在房地產(chǎn)方面的政策越來越寬松，人們買房的觀望和等待的氛圍比較多，有吸引力的價格和產(chǎn)品才能有好的銷售。(展開全部)

2023年7月7日鄭州泰實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價30223萬元摘得鄭政出〔2023〕7號地（折合畝單價1095萬元/畝，樓面價4105元/㎡，溢價0%。）

地塊位于惠濟區(qū)老鴉陳片區(qū)水委路北、河鼓路西；使用面積18404.36㎡（約27.61畝），70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜4，。

目前項目已經(jīng)規(guī)劃公示，時代觀宸苑，招商的第三個宸系產(chǎn)品。
地塊總建筑面積97292.1 ㎡，容積率3.99，建筑密度19.24%，綠地率＞30.01%。社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有4棟34層高層，規(guī)劃總戶數(shù)696，規(guī)劃機動車停車位716輛，社區(qū)內(nèi)配套有社區(qū)便利店，一所三班制幼兒園。戶型設(shè)計目前釋放出來的僅有一個大三房戶型，預(yù)估面積在120左右，戶型贈送上大陽臺+花池，尤其主臥的贈送陽臺甚至于單獨成一個臥室都沒問題，但是這個空間依托于主臥，想打造3+1房有點困難，可以做個大的衣帽間或者化妝間之類的。沒有公布的戶型，盲猜大概率有100一下的三房和130+的四房產(chǎn)品，現(xiàn)在的剛需樓盤其實很難賣，銷售好一點的都是改善，這也是近期各個區(qū)域改善樓盤雨后春筍一般出來的原因。

時代觀宸苑位置有好有壞，西側(cè)臨近賈魯河，生態(tài)景觀環(huán)境非常不錯，但是同樣賈魯河和京廣快速路限制了其往西的配套，喜歡靜謐的倒是可以，出行交通上距離地鐵4號線老鴉陳站約300米，路網(wǎng)也算發(fā)達，三個宸系產(chǎn)品來講，綜合還是天宸的位置更加優(yōu)越，江山路往西的界面實在是不咋滴。

招商這兩年給惠濟走的很近，又是戰(zhàn)略合作開發(fā)了又是給平臺公司代建了，不亦樂乎。一直以來說招商要在老鴉陳的城市更新下大功夫打造TOD綜合項目，但是目前的進展來看還是稀稀拉拉從住宅做起，而且三個地塊都是小單子地塊，所謂的商業(yè)配套更是遙遙無期，君不見美景美境的商業(yè)地塊在住宅開發(fā)完交付后一紙變性改為了住宅，這找誰說理去，所以沒有落地的配套都是在耍流氓，老鴉陳片區(qū)的改造沒有隨著當(dāng)初“城改大躍進”進行已經(jīng)丟了先機，現(xiàn)在整個片區(qū)也只有萬科和招商兩個企業(yè)在做，而且看萬科的勁頭大概率也沒有想法繼續(xù)玩，目前只有抱好招商的大腿圖圖而進。

招商的交付肯定沒問題，從天宸的實景展示來講還是不錯的，但是整個片區(qū)的教育資源比較匱乏是個事實，沒有落地的名校和雙學(xué)區(qū)的加持，而且最近新盤的價格都離譜的狠，昨天緊鄰東區(qū)的綠城誠園發(fā)來了14xxx的現(xiàn)房單價，金水北的工抵房也是這個區(qū)間，招商不搞價格戰(zhàn)是真沒競爭力呀。(展開全部)

保利大都匯在2023年12月溯溪景觀示范區(qū)開放之后，今年3月份也開放了實景車庫樣板段，地下大堂和地上大堂同樣是精裝，美觀程度較之前有大幅提升，防火卷簾采用隱藏式安裝，通風(fēng)管道吊桿增加裝飾帽及保護桿，車道是金剛砂耐磨固化地坪，人行道/玄關(guān)選用無溶劑環(huán)氧樹脂地坪+水性聚氨酯罩面，整體品質(zhì)感還不錯。

保利大都匯現(xiàn)在的價格依然很堅挺，146平的精裝房源，單價仍高達18000多，而一路之隔的保利縵城和頌在首開兩萬受挫之后，已經(jīng)降價1500，下探到18500左右，這兩盤價位都不低，很難說誰在擠壓誰，但應(yīng)該賣的都不好，不然也不會搞首付5%的政策，還嘗試搞特價毛坯16000多，保利有種想降又抹不開面子的感覺，其實何必呢，央企再不差錢，也得考慮回款，競品都在乎乎降價搶客戶。

保利地產(chǎn)不降價的勇氣可能在于自信，畢竟在2023年迎來高光時刻，全年實現(xiàn)簽約面積2386.12萬平方米；實現(xiàn)簽約金額4222.37億元，超越碧桂園和萬科，奪得當(dāng)年銷售額第一。之后，保利還提出要實現(xiàn)綜合實力的領(lǐng)先，硬實力、軟實力都過硬的第一，所以，驕傲的保利是不屑于靠降價來換業(yè)績的。

個人認為大都匯要想有起色，還是等交房吧，把社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的6處商業(yè)/商務(wù)用地都建成，把溪島尋珠之旅的立體式童樂親子空間呈現(xiàn)出來，把精裝修的品質(zhì)展現(xiàn)出來，讓購房者感受下小高層現(xiàn)房與高層的區(qū)別，才會為高昂的價格買單。(展開全部)