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近來有幾個朋友咨詢?nèi)訇P(guān)于購房貸款中的事情，其中兩個最有意思的套路貸又重出江湖了。

一、高評高貸”

指銀行評估價格比真實(shí)交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額。里面涉及陰陽合同、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是不合規(guī)的。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。

舉一個簡單的例子：
A買入總價200w的房子，那么以200萬的價格來簽訂買賣合同，那么正常的首付是30%，即60萬，貸款就是140萬。高評高貸的方法呢，就是A買入的是200萬的房子，以250萬的價格簽訂買賣合同，陰陽合同，但實(shí)際成交的價格呢，是200萬合同，陰陽合同，然后以250萬的合同的價格來申請銀行按揭貸款，并向評估公司做好拉高評估的工作準(zhǔn)備，順利的話銀行會按照250萬乘以70%，即175萬的貸款額度，所以這筆交易實(shí)際支付的首付呢，只有200萬-175=25萬。

這種操作方法好處壞處顯而易見：資金不足的時候可以買下房子，但是高貸款帶來的利息和稅費(fèi)是一筆不小的支出。

高評高貸最大的主要風(fēng)險在于：
1、政策風(fēng)險:國家提出房貸的首付比例是為了調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的平衡，如果肆意允許高評高貸的操作，則會破壞相關(guān)的調(diào)控政策；
2、違約風(fēng)險:一旦銀行查出高評高貸的操作會收回貸款，貸款人將獨(dú)自承擔(dān)違約責(zé)任；
3、維權(quán)風(fēng)險:若開發(fā)商因?yàn)榉績r的上漲想要簽訂價格更高的合同，由于此前簽訂的合同違背國家的信貸政策而不具備法律效力，借款人可能面臨無法維權(quán)的風(fēng)險

二、首付貸：

首付貸是指在購房人首付資金不足時，銷售方或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┵Y金拆借。目前比較常見的方式是開發(fā)商或第三方機(jī)構(gòu)墊資，為買家提供部分首付款。對于首付不夠的購房者，首付貸確實(shí)是一種盡快置業(yè)的方式，但是有風(fēng)險。

一方面，政策層面一直是明令禁止首付貸的，銀行一旦發(fā)現(xiàn)，會拒絕放款，還可能影響個人征信。另一方面，即便獲得首付貸，買房后，購房者除償還房貸月供外，還需分期償還首付貸，不僅壓力大，甚至還會出現(xiàn)資金問題。

記得年中的時候康橋起訴業(yè)主，因?yàn)轫?xiàng)目停工業(yè)主拒絕支付首付分期的尾款，結(jié)果法院判決開發(fā)商勝訴，因?yàn)楹灥氖墙杩顓f(xié)議，這不就是活生生的例子嗎？

總結(jié)一下：三少向來是個本分的人，有多少勁用多大力，有多少錢吃多少飯，所以建議大家，任何事情都要量力而行，行走在踩鋼絲邊緣的并不是沒有成功的，但是成功是綜合結(jié)果，最后不要試圖與資本博弈，花招越多，風(fēng)險越大。天上會掉餡餅嗎？確實(shí)會，但不是給你吃的，是給你陷的。

買房需謹(jǐn)慎，貸款更需謹(jǐn)慎(展開全部)

盛澳金尊府怒降3000一平開搞現(xiàn)房清盤活動，原價19000-21000的精裝現(xiàn)房，現(xiàn)在只要15000多一平（送圣都裝修1300元一平），僅限30套。目前周邊的項(xiàng)目如萬科美景龍?zhí)枚址烤鶅r15000左右，碧桂園天悅16000左右，可以看出金尊府的價格與二手房基本持平，沒啥水分了。

現(xiàn)房階段當(dāng)然關(guān)注學(xué)區(qū)，配套的創(chuàng)新街小學(xué)團(tuán)結(jié)路校區(qū)、鄭州四中管城校區(qū)，都已經(jīng)招生，學(xué)校檔次中等偏上吧，生源也照顧到了，以金尊府業(yè)主、金岱李一二三號院的村民子女為主。
現(xiàn)房其次關(guān)注生活配套，福塔這附近熱鬧是熱鬧，商業(yè)有當(dāng)檔次不高，主要是萬科廣場、富田新天地、福都百貨、丹尼斯等等，沒法和花園路的幾個CBD商圈比。
產(chǎn)品來說，金尊府的外觀大于內(nèi)在，中式銅鑄大門恢弘大氣，進(jìn)門后宮燈水景樹陣很有面，樓棟單元入戶也是宮燈水景鏤空中式風(fēng)格，歸家體驗(yàn)是不錯。但進(jìn)入家里就很一般，130平140平的兩個大戶型都是雙開間朝南的長條戶型，主臥衛(wèi)生間都是暗衛(wèi)，其次廚房位置太靠里，整體感覺戶型既不大氣也不實(shí)用，在區(qū)域的改善戶型中屬于偏下吧。
個人感覺機(jī)場高速西，航海路南這一塊，天生不適合改善，美景鴻城，陽光城、橡樹玫瑰這幾個高密度剛需盤的人口就塞得滿滿的，走哪都是人，金尊府顯得很另類。這一片降價也夠厲害的，原來都能賣19000，現(xiàn)在哐哐往下降，保利、華潤這兩個新盤還在勉強(qiáng)支撐。(展開全部)

信保春風(fēng)十里這個濱河元老級項(xiàng)目，還在溫吞吞賣，都快包漿的一個項(xiàng)目，最近開始低價甩貨了，89-105-129平的現(xiàn)房均有特價房12000多，之前的售價在14000-15000之間，這估計(jì)也是被中建元熙府的低價給逼得不行了。
三期是一頭獨(dú)狼，位于第十九大街以西、經(jīng)南十二路以南，與一二期隔開一條路，不挨四港聯(lián)動是最大優(yōu)勢，占地55.07畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟高層住宅，都是一個單元兩梯四戶設(shè)計(jì)，這就保證了寬闊的樓間距和良好的通風(fēng)，戶型規(guī)劃有88-105-115平米，主打多贈送一間房，大概10個平方左右。
信保這項(xiàng)目有點(diǎn)小家碧玉的感覺，各方面都有一點(diǎn)小小的優(yōu)勢但不突出。
首先是西邊緊臨濱河第二小學(xué)，北側(cè)經(jīng)南十二路和經(jīng)開第十八大街交匯口有個地鐵11號線站口。
其次是精裝，在當(dāng)時還算中等水平的，裝修內(nèi)容比較豐富，有壁布、廚房涼霸、凈水機(jī)、廢品處理器、林內(nèi)燃?xì)庠詈统橛蜔煓C(jī)，松下智能馬桶蓋，摩恩水龍頭，恩科的新風(fēng)等等。
考慮到贈送面積、現(xiàn)房、精裝修、88-115平的低總價戶型，還是非常值得看一看的。

信保春風(fēng)十里可能是規(guī)劃較早吧，底商還是比較豐富的，而濱河好多近兩年新小區(qū)，要么沒規(guī)劃底商，要么人氣不行沒底商進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)比較熱鬧的商業(yè)就丹尼斯或康橋悅城菜市場。
目前房地產(chǎn)寒冬，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)的意愿很弱，比如原來說好的金鷹世界就沒啥動靜了，現(xiàn)在濱河人也不多，商業(yè)真是個大難題。(展開全部)

看了下，凱田秀水灣的160平的已經(jīng)降至8000元一平， 常西湖新區(qū)這個價位，還能說啥，要知道，在2016年時，華瑞紫韻城的內(nèi)購房要求全款，單價是五六千元一平，所以，我覺得凱田的價位夠可以了。
這個盤雖然是經(jīng)適房，但從各方面來說，都挺幸運(yùn)的。
第一， 凱田秀水灣東苑（一期），凱田秀水灣西苑都是鄭州第一批白名單樓盤。
第二， 鏈接高新區(qū)和中原區(qū)的低運(yùn)量軌道交通T3線路正好挨著項(xiàng)目，計(jì)劃2024年初開工，2026年投入使用，是鄭州西區(qū)一條重要的大動脈。
第三， 旁邊華瑞紫韻城自配約21萬方商業(yè)，目前已簽約萬達(dá)，預(yù)計(jì)將在2026年10月正式開業(yè)。此外，還有麥德龍購物中心也要進(jìn)駐這一片。
從自住和投資角度看，這項(xiàng)目價位都不算貴，可惜戶型太大，130平和160平，總價也得百十萬，但個人認(rèn)為比同期的華瑞紫韻城來說，改善還是值得的，起碼戶型比華瑞天園的方正好看，容積率也低，南側(cè)還能看到秀水河，還有一點(diǎn)，因?yàn)槭莻鹘y(tǒng)核心筒，得房率高達(dá)82%，所以個人感覺這盤經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，沒有水分。
目前買這里的還是地緣性客戶，常西湖目前只是框架有了，與主城區(qū)的連接不夠緊密，地鐵雖然不少，但對于大多數(shù)人來說也就1號線最實(shí)用，還需要換乘并且換乘時間太久，去一次不夠心累的。附近的生活類配套也明顯不足，吃飯都困難，現(xiàn)在入住率也不高。(展開全部)

宜居小喬書苑開啟王炸政策促銷，2萬網(wǎng)簽，剩余全貸，6200元一平，月供2600元起，今年7月份交房。別看6200一平，但可能還沒有虧本，因?yàn)槟玫卦纾玫乇阋?，這塊地是2019年12月4日由鄭州瑞旭置業(yè)有限公司以31201萬元競得，樓面價2382元/平米。

開發(fā)商是扎根安陽的宜居地產(chǎn)，對于這個來鄭的第一個項(xiàng)目，誠意很足。被幾棟樓圍繞的2000平人工湖，非常顯眼，還有黑天鵝，這很像之前恒大造湖的樣子，超百米的樓間距也是很夸張，項(xiàng)目給人印象還是很鮮明的。
但這個核心亮點(diǎn)，能維持光鮮亮麗多久，需要打個問號，據(jù)我所知很多剛需盤的水景，過了五六年就干了，或者臟丑，后期由于維護(hù)成本高，物業(yè)也懶得管，所以這么大個湖，后期沒人管了，真是無法想象。

還有一點(diǎn)，小喬書苑的位置真心一般，龍湖鎮(zhèn)本來就遠(yuǎn)，還是南龍湖的南邊緣位置，距離龍湖錦藝城購物中心直線距離3.公里，距離地鐵城郊線華南城西站直線距離1.1公里，都不算近，而且因?yàn)樗前ぶ焖俾罚虚g基本無紅綠燈，向北需要先往南走，再調(diào)頭通過。

但值得稱贊的一點(diǎn)，就是暖氣已經(jīng)開通，是市政收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而小喬書苑是室內(nèi)鋪好地暖的。此外小喬書苑把96平的小三房做成了雙衛(wèi)，性價比不錯。
其實(shí)在南龍湖普降的情況下，購房者可能瘸子里挑將軍，更傾向北邊位置好的正商蘭亭華府，萬科星圖。(展開全部)

最近鳳凰悅府在搞9號樓清盤活動，一口價16000起，還送10萬車位券，3號樓的100套房源也要加推，基本是160平的四室，項(xiàng)目還搞起了首付10萬起的噱頭，從低首付、車位券等跡象來看，這個稀缺的二環(huán)內(nèi)現(xiàn)房大平層優(yōu)質(zhì)盤，也面臨銷售的壓力了。

誠然，二環(huán)主城這些年幾乎無啥正兒八經(jīng)的土地供應(yīng)，如果參考北京上海核心區(qū)的樓盤市場，鄭州主城區(qū)核心品質(zhì)盤按道理是高枕無憂的入手的?？上?，鄭州不是北上廣，吸引不了全國富人，屌絲之城的定位，注定了哪怕是主城核心盤的抗跌能力和溢價能力，也就比郊區(qū)盤強(qiáng)那么一丁點(diǎn)，北龍湖豪宅改善第一梯隊(duì)都能跌兩跌，更何況你鳳凰悅府這第二梯隊(duì)。

所以，哪怕你宇通精雕細(xì)琢，把地下停車場也采用高品質(zhì)打造，搞出來精裝大堂，結(jié)晶磨石車道、石材坡道。
哪怕你宇通夠貼心，把客廳雙面寬甚至帶轉(zhuǎn)角的超大落地窗都全部提前封好，陽臺采用雙層夾膠low-e玻璃封裝好。
你哪怕把心思掏空了，只要價格下不去，就還是難賣。個人一直不認(rèn)同好房子不愁賣的理念。在市場下行的環(huán)境下，價格永遠(yuǎn)是第一位的，哪怕房子一般，價格便宜就問題不大。經(jīng)濟(jì)不好，方便面、榨菜、二鍋頭銷量增加。拼多多主打下沉市場，取代淘寶。

現(xiàn)在鄭州不缺崇信鳳凰悅府這樣的好房子，缺的是正商升龍這樣能蓋便宜房子的，三環(huán)內(nèi)降到七八千，你看樓市會不會火。(展開全部)

金地峯尚開始發(fā)力了，目前主推30-35平米的平層或復(fù)式公寓（總價18萬起，今年買今年?。?0-1500平的寫字樓。
如果按小面價的公寓算，月供1200多，目前周邊興華南街，亞新投資大廈，積家公寓的租金在1500左右，這樣看金地的投資價值不錯，租金還能抵月供，但其實(shí)不然，公寓的居住成本高，物業(yè)費(fèi)貴，空間小，真不如周邊1500租個老校區(qū)兩室舒服。

這個公寓的優(yōu)勢在于金二環(huán)優(yōu)質(zhì)地段，地鐵口，二七萬達(dá)，項(xiàng)目自帶1000平休閑會所，劣勢則是公寓本身就是原罪。

雖然項(xiàng)目本身不值得關(guān)注，但金地的堅(jiān)挺還是讓人刮目相看的。截止3月20日，金地接連償付三筆公開市場債務(wù)，一季度的公開債已經(jīng)全部順利償付完畢，在當(dāng)前風(fēng)雨飄搖的環(huán)境下，給購房者吃了顆定心丸。

與此同時，金地董事會也迎來改變，深圳市福田投資控股有限公司董事長季彤，出任金地集團(tuán)副董事長，形成了生命人壽大股東3席、國資2席、金地團(tuán)隊(duì)2席的多元董事會格局。此前，福田投控以32.5億對價收購金地環(huán)灣城項(xiàng)目51%股權(quán)，以市場化的方式為金地提供了實(shí)質(zhì)性的流動性支持。
國資股東出人又出錢，金地可以放心了。
目前金地在鄭州的幾個項(xiàng)目，都不算優(yōu)質(zhì)，但好在投入都不算大，應(yīng)該問題不大。
當(dāng)初有“招保萬金”的說法，金地是與萬科齊名的，后來雖然金地落后了，但仍然保持了穩(wěn)健經(jīng)營的風(fēng)格，真可謂是，滄海橫流，方顯英雄本色。(展開全部)

高新區(qū)商業(yè)天花板—正弘?yún)R終于要揭開神秘面紗了，定于12月24日正式開業(yè)。

因?yàn)橛姓氤堑囊慌谧呒t，其在花園路商圈的地位已超越國貿(mào)360，成為名副其實(shí)的網(wǎng)紅打卡地，所以作為正弘商業(yè)的第二個項(xiàng)目，正弘?yún)R是未開先紅，盡管前期官方已透露過不少細(xì)節(jié)，但依然是神秘感拉滿，想近距離一睹芳容。

先說位置，科學(xué)大道瑞達(dá)路交匯處，這個位置是標(biāo)準(zhǔn)的高新老城的中心，周邊住宅集中，門口有在建地鐵8號線，無論是城市界面還是交通在西區(qū)的地位都絲毫不亞于花園路東風(fēng)路的正弘城，占據(jù)了得天獨(dú)厚的位置這一點(diǎn)，正弘對于塑造西區(qū)商業(yè)地標(biāo)很明顯又是有備而來，信心滿滿。

15萬㎡的體量，由地上7層，地下1層組成，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)為正弘城原班人馬，定位為“百年歡聚場、世界奇遇地”，擁有8大主題空間，2大主題街區(qū)，共引進(jìn)品牌500+，區(qū)域首進(jìn)品牌約300+，包括1000㎡的專業(yè)滑板公園，2500㎡的空中花園，3000㎡超大城市劇場，3000㎡戶外藝術(shù)廣場等豐富城市空間，按照這個體量和配置正弘?yún)R在時尚、潮流和娛樂方面也都是高新當(dāng)之無愧的No1。

眾所周知，高新區(qū)的商業(yè)主要有萬達(dá)廣場和公園茂等，萬達(dá)是典型的名氣在外，但現(xiàn)實(shí)卻是一言難盡，而公園茂又過于分散，正弘?yún)R一來直接挑大梁，形成新的高新區(qū)商圈。

西區(qū)太需要這樣代表性的高端商業(yè)，正弘?yún)R位置和配置完美復(fù)制正弘城，能否有正弘城這樣的影響力，主要還要看西區(qū)的消費(fèi)能力。(展開全部)

縵城和頌虛高，現(xiàn)在打回原形，個人認(rèn)為現(xiàn)在還是貴，還有下行空間，因?yàn)檫@價格本身就不合理，目前北側(cè)2018年的次新房康橋朗城的二手房價格，已經(jīng)下探到13000左右。

縵城和頌現(xiàn)在最難的還是競爭的無力感。
目前金水北片區(qū)的項(xiàng)目競爭相當(dāng)激烈，越秀、信達(dá)、美盛每個有兩把刷子，其中美盛教育港灣的位置最好，越秀的產(chǎn)品打造相當(dāng)前沿，信達(dá)的牌子則是響當(dāng)當(dāng)，康橋打的產(chǎn)品底子也不錯，如果說競品已經(jīng)升級到2.0，那么保利還在1.0。
對比之下，保利的位置太遜色了，高低配的產(chǎn)品，也沒法和競品抗衡。
唯一可以倚仗的無非是稀缺的洋房產(chǎn)品和8000平米的體育公園。但洋房吧，本身就對環(huán)境要求很高，保利周邊的環(huán)境有點(diǎn)拉，遠(yuǎn)離成熟的城市環(huán)境，與保利大都匯、保利海德公園無法連成一片，距離連霍高速和連霍高速柳林站太近，噪音影響不能無視。而8000平的公園則是錦上添花，不是購房者的核心考慮因素。

如果重新審視這個項(xiàng)目，會發(fā)現(xiàn)花大價錢硬做改善是一種錯誤，原來的理念可能是覺得洋房能提高溢價，但現(xiàn)在的市場環(huán)境，跑量比溢價重要，這么差的位置，勢必要做純剛需的，89-120平快速跑量才是王道，目前這種不高不低的偽改善，就卡在這里了，降價吧，畢竟投入了山體景觀這么大成本，做了168平這么大面積，硬架上去了，不降吧，賣不動沒回款可如何是好。
個人感覺，最后還是得降到位。(展開全部)

一條金水河，半部鄭州史，金水河“一河兩岸”城市更新規(guī)劃公示，西起西三環(huán)、東至中州大道，沿河道長度約13.8公里，涉及中原、二七和金水區(qū)三區(qū)，總面積約4.5萬畝。

一、杜嶺片區(qū)（示范片區(qū)）

片區(qū)范圍：更新范圍為杜嶺街道轄區(qū)，用地面積約為90公頃。
更新內(nèi)容：新建商業(yè)文旅綜合體、配套服務(wù)設(shè)施，完善道路整治提升及沿街外立面改造。
更新規(guī)劃定位：打造全國頂流商圈國際化窗口、鄭州文旅商業(yè)地標(biāo)、杜嶺歷史文化街區(qū)群；導(dǎo)入“文旅+商業(yè)”項(xiàng)目為主的活力型產(chǎn)業(yè)、“光影+裸眼3D”項(xiàng)目為輔的智慧型超清智顯產(chǎn)業(yè)。

二、鄭州貿(mào)易中心棧和燕莊廣場（示范片區(qū)）

片區(qū)范圍：位于金水河以東，未來路以西、順河路以北、東明路以東區(qū)域及金水路以北燕莊廣場，用地面積約9.1公頃。
更新內(nèi)容：主要包括低效空間再利用、環(huán)境綜合整治、特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)、燕莊廣場海綿化改造、市政公共配套設(shè)施升級等。
更新規(guī)劃定位：打造辦公商業(yè)娛樂、文創(chuàng)展覽綜合體，引領(lǐng)鄭州休閑娛樂新風(fēng)尚，構(gòu)筑鄭州城市商業(yè)新名片

三、大石橋片區(qū)

片區(qū)范圍：位于金水河北側(cè)，南臨金水路，西至南陽路，東臨健康路，北臨優(yōu)勝南路，面積約17.5公頃。
更新內(nèi)容：升級康養(yǎng)、娛樂等業(yè)態(tài)，激活醫(yī)療器械商業(yè)街沿線低效用地；補(bǔ)齊配套設(shè)施，整治街道環(huán)境，提升空間品質(zhì)。
更新規(guī)劃定位：“傳承有價值的歷史文化，推動有品牌的產(chǎn)業(yè)升級，營造有溫度的人居環(huán)境”，市中心歷史文化特色生活圈、鄭州市適老康養(yǎng)標(biāo)桿街區(qū)。

四、銘功路糧庫片區(qū)（示范片區(qū)）

片區(qū)范圍：位于金水河以南、京廣鐵路以東、西陳莊前街以北、銘功路以西，用地范圍約28.87公頃。
更新內(nèi)容：主要包括糧二庫更新、景觀風(fēng)貌提升、道路拓寬改造、公共配套設(shè)施升級、老舊小區(qū)及辦公區(qū)改造等。
更新規(guī)劃定位：以“重現(xiàn)二七人文，百年幸福人居”為理念，圍繞“一環(huán)兩街，三中心，四公園“打造二七商圈文化魅力新名片鄭州休閑生態(tài)生活新標(biāo)桿。

五、鄭大一附院TOD(示范片區(qū))

片區(qū)范圍：位于金水路與建設(shè)東路東北、建新街兩側(cè)區(qū)域，用地面積約3.07公頃。
更新內(nèi)容：結(jié)合地鐵站新建項(xiàng)目包括住宅、商務(wù)辦公、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等。

六、兌周村片區(qū)

片區(qū)范圍：位于興華北街以東、中原東路以南、大學(xué)北路以西、金水河兩側(cè)區(qū)域，總面積28.24公頃。
更新內(nèi)容：重點(diǎn)包括家屬院風(fēng)貌環(huán)境提升、低效用地更新、城中村改造、基礎(chǔ)設(shè)施完善等內(nèi)容。
更新規(guī)劃定位：科創(chuàng)融合—創(chuàng)新聚能核；濱水活力—社區(qū)活力芯；承古啟新—子產(chǎn)文化窗。

七、航海路桐柏路農(nóng)貿(mào)市場片區(qū)（示范片區(qū)）

片區(qū)范圍：位于桐柏南路以東、航海西路以南、工人路以西、金水河以北，面積約17.69公頃。
更新內(nèi)容：主要包括農(nóng)貿(mào)市場改造、低效空間再利用、王府大街風(fēng)貌提升、新建公園綠地、商務(wù)辦公、社區(qū)公服中心、停車場庫建設(shè)等。
更新規(guī)劃定位：導(dǎo)入“城市廚房”商業(yè)、辦公、生態(tài)公園綜合業(yè)態(tài)，打造中原區(qū)“城市綜合服務(wù)驛站。

八、濱湖南路長江西路片區(qū)（示范片區(qū)）

片區(qū)范圍：位于帝湖南側(cè)，濱湖南路、西三環(huán)、長江路、工人路與金水河圍合區(qū)域，面積約17.04公頃。
更新內(nèi)容：將高壓線入地騰退空間，金水河?xùn)|側(cè)低效空間改造為消費(fèi)休閑場地；長江路北側(cè)地塊住區(qū)開發(fā)；長江路南側(cè)廠區(qū)更新為中原民俗展示館。
更新規(guī)劃定位：與周邊生態(tài)綠化相融合，導(dǎo)入文化休閑、公園商業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，中原區(qū)濱水會客廳。

九、嵩山路隴海路隋河宋肆片區(qū)

片區(qū)范圍：位于金水河以南、嵩山南路以西、隴海快速路以北，用地面積約1.74公頃。
更新內(nèi)容：主要包括低效空間再利用、地下停車場建設(shè)、環(huán)境景觀提升、宋風(fēng)文化體驗(yàn)場館建設(shè)、公共設(shè)施完善等。(展開全部)

隨著金水北大批量新盤不斷涌現(xiàn)，一直擦邊金水北自居的改善盤保利縵城和頌逐漸沒有了聲音，主要在于：

1、 位置有點(diǎn)尷尬，過了連霍高速的金水北確實(shí)是有點(diǎn)牽強(qiáng)，盡管借助獨(dú)特地理位置優(yōu)勢打造各種運(yùn)動場地，但也架不住其孤盤的存在，周邊環(huán)境和配套都很一般。

2、 最重要的一點(diǎn)教育資源一片空白，沒有商業(yè)可以忍，因?yàn)檎l也不會天天需要逛商業(yè)，但沒有學(xué)校對于家里有適齡兒童的真的是直接PASS,這就是為什么高容積率金水印、教育港灣一直比較暢銷的原因之一。

保利終于意識到學(xué)校的重要性，帶著學(xué)校強(qiáng)勢歸來，簽約八中杓袁校區(qū)+緯五路一小中州校區(qū)，兩所學(xué)校正是花園路東側(cè)保利海德公園的配套學(xué)校，項(xiàng)目憑合同即可入學(xué)，有學(xué)校是好事，不過都是教育集團(tuán)衍生出來的新學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量有待驗(yàn)證，另外還有一個缺點(diǎn)就是一條花園路之隔，已完全沒有了距離上的優(yōu)勢。

保利對這個項(xiàng)目的定位還是非常明確的，并沒有因?yàn)槠浔贿B霍高速環(huán)繞成孤盤而擺爛，反而借助先天優(yōu)勢打造獨(dú)樹一幟的改善盤，就是要做成與世隔絕的世外桃源項(xiàng)目，實(shí)地探盤也確實(shí)如此，完全掩蓋了連霍高速對項(xiàng)目帶來的影響。但周邊荒涼是真的，不過過了賈魯河就是惠濟(jì)所謂的核心區(qū)域了，項(xiàng)目的尷尬就是前不著金水北后不著惠濟(jì)區(qū)。

項(xiàng)目的產(chǎn)品確實(shí)還不錯，不過樓市卷的厲害， 縵城和頌的產(chǎn)品方面就是稀缺洋房資源了 ，168平也是改善的面積段， 整個金水區(qū)的洋房產(chǎn)品也是屈指可數(shù)。

已經(jīng)適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)價，但價格依舊不低，再好的產(chǎn)品價格高了依舊不被認(rèn)可，央企不差錢 ，索性慢慢賣吧。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

來了，來了，他來了。

如果用三個歇后語形容高鐵的房子，第一個是二兩米熬鍋粥——不愁，真的是不愁賣；第二個是百貨大樓賣西裝——一套一套的，真的是賣一套少一套；第三個是報時的公雞——不用催，公雞每天早起打鳴，根本用不著人催，到點(diǎn)就報時了，高鐵站的房子也是不用催。

高鐵站目前新房只有兩個項(xiàng)目在售而且基本都是大戶型，一個是華潤幸福里，另一個是海馬公園，再有一個新項(xiàng)目就是華潤潤府；另一個徒弟供應(yīng)稀缺的就是經(jīng)開老城區(qū)，現(xiàn)在只有一個新項(xiàng)目就是金茂的，所以價格也一直下不去。

地塊的北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，一共是三個戶型119平方米的一共72套，143平方米，154套，170平方米的四室是153套，定位也是改善，喜歡東區(qū)的朋友可以參考參考。

119平方米做的是一個三室兩廳兩衛(wèi)，戶型做的非常方正，三面寬朝南，北側(cè)是一個客廳加上兩個臥室，一進(jìn)門餐客一體，餐廳的陽臺和次臥的陽臺是連在一起的，北側(cè)是一個次臥加上一個廚房，整體戶型做的還是蠻不錯，143平方米的戶型和170平方米的戶型做的也差不多。

對于華潤項(xiàng)目的期望值，可以稍微放低一點(diǎn)，不要那么高，從華潤交付的項(xiàng)目來看，標(biāo)桿項(xiàng)目華潤悅府，小區(qū)的均價在2萬左右，這個項(xiàng)目在二七區(qū)還是非常高的；經(jīng)開區(qū)的紫云府二手房價格1.96萬；高新區(qū)華潤悅景灣小區(qū)均價1萬左右，最便宜的毛坯八千塊都有，看看二手就知道期望值不能太高。(展開全部)

信保春風(fēng)十里，經(jīng)南十二路與四港聯(lián)動大道交叉口。

這個項(xiàng)目原來叫神風(fēng)花園，后來改名字叫信保春風(fēng)十里，如果我沒有記錯的話，樓面價只有幾百塊錢，所以說這個項(xiàng)目無論如何賣，都是賺錢的，因?yàn)槌杀颈阋恕?

該項(xiàng)目一二期已經(jīng)交付了，雖然有維權(quán)，但是沒有啥太大的毛病，現(xiàn)在二手房的價格13000左右，便宜的毛坯一萬出頭也有，真的是很便宜。

現(xiàn)在項(xiàng)目是個啥政策呢？目前三期所有剩下的房源，精裝修，現(xiàn)房，清盤特惠，12999-13800元/平方米，原來的價格應(yīng)該是在15000元/平方米，這樣看起來還是非常有性價比。

可能很多人不知道信保是誰？信保是中信證券和保利合作，簡稱信保，兩個央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而且這個項(xiàng)目是現(xiàn)房，價格也是不能再低了。

說說項(xiàng)目優(yōu)勢吧：

1、項(xiàng)目是位于濱河國際新城，有喜歡這個區(qū)域的可以關(guān)注這個項(xiàng)目，雖然位置不是核心區(qū)域，北側(cè)就是康橋悅?cè)貓@，東側(cè)是華夏大道，西側(cè)是海馬公園二期，算是濱河國際新城最低的上車門檻項(xiàng)目。

2、現(xiàn)房，現(xiàn)房就是最大的優(yōu)勢，直接買直接住，完全不怕爛尾，完全是沒有任何風(fēng)險，另外房子是精裝修，直接買裝修的錢也都省下了。

3、價格便宜，原來這個項(xiàng)目的價格應(yīng)該是在15000元左右，現(xiàn)在從12999-13800左右，還是顯得非常劃算，另一個濱河的上車盤就是中建元熙府，價格在13000左右，不過一個是毛坯，一個是精裝。

這個項(xiàng)目有興趣的可以關(guān)注關(guān)注。(展開全部)

鄭州樓市庫存量較大的片區(qū)是絕對有楊金一席之地的，但深入調(diào)查你會發(fā)現(xiàn)，整個楊金該交房的交房，摘過地按兵不動的仍舊是一絲不動，目前新盤庫存主要來自正弘和中豫。

中豫作為實(shí)力派國企的第一個項(xiàng)目，來勢洶洶，有憑其一己之力狂攬整個楊金的感覺，周末推出了部分特價房源試水，14500起步，預(yù)計(jì)大面積首開2#、3#、5#和9#，面積越大越貴，現(xiàn)在的項(xiàng)目真的是卷的厲害，卷完戶型卷贈送面積，現(xiàn)在又開始卷交房時間了，這個項(xiàng)目目前已封頂，預(yù)計(jì)明年2025年10月份交房，分兩期開發(fā)，毛坯交付，不過地暖、中央空調(diào)均為標(biāo)配。

四個面積段115平、132平和143平（兩個戶型），除了115平外，其他全為一梯一戶私家電梯廳設(shè)計(jì)，層高3米，現(xiàn)代簡約外立面，戶型設(shè)計(jì)還是挺大氣的，且143平為主力戶型，確實(shí)是一個比較純粹的偏改善社區(qū)。

賣點(diǎn)就是隔壁的47中新校區(qū)，拿合同即可入學(xué)，雖然楊金只有這一所中學(xué)，但其他盤給出的結(jié)果都比較含糊，湖城印象是拿合同就可以上，一路之隔，距離上也更占優(yōu)勢。

項(xiàng)目南側(cè)為在建的科技園項(xiàng)目，周邊有外包產(chǎn)業(yè)園、嘉陽廣場，商業(yè)配套絕對是楊金的核心區(qū)域了，湖城印象位置上最大的缺陷是不臨楊金路，北側(cè)雖然緊鄰金城大道，同樣是大路，但金城大道的發(fā)展很一般，尤其是北側(cè)還是非?；臎龅臓顟B(tài)，按照楊金的發(fā)展速度，金城大道沒有個幾年想都別想。

置業(yè)楊金可以關(guān)注的一個樓盤。(展開全部)

蘭溪書院，龍子湖區(qū)域姚橋路北、行健街東。

龍子湖的住宅比價稀缺，說一下蘭溪書院旁邊兩個項(xiàng)目二手房的價格，一個是永威五月花，目前貝殼顯示有101套二手房，成交的均價2.2萬/平方米，近90天成績了一套，30天帶看了251次；正商書香華府掛牌66套，二手房均價2.19萬/平方米，最近30天帶看125次；從數(shù)據(jù)上看還是永威五月花略勝一籌。

目前正在銷售的樓棟1號樓、2號樓、7號樓、8號樓、9號樓，高層的戶型面積有108平方米、131平方米、155平方米、185平方米，108平方米成交的均價1.7-1.8萬/平方米，131、155平方米成交的均價是1.8-2萬/平方米，185平方米均價是2-2.1萬/平方米。

先說不足的地方：

背后的開發(fā)商是鄭東新區(qū)管委會，也算是國企背景，優(yōu)點(diǎn)是平穩(wěn)，缺點(diǎn)是太過平穩(wěn)，太過平穩(wěn)的的結(jié)果就是不求有功，但求無過，產(chǎn)品的做的品質(zhì)一般偏下，可以參照保利。

再說優(yōu)勢：

1、稀缺。稀缺是硬道理，稀缺才會產(chǎn)生價值，龍子湖板塊基本上沒有新的土地供應(yīng)，新房源就像擠牙膏一樣。

2、畢竟永威和正商是2015年的產(chǎn)品，已經(jīng)過了差不多小十年，蘭溪書院還是有所更新，上海日清、山水比德設(shè)計(jì)這樣的項(xiàng)目應(yīng)該是得心應(yīng)手，外立面采用的事大面積的玻璃幕墻，小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一個1500平方米的社區(qū)會客廳。

3、戶型方面設(shè)計(jì)的也是可圈可點(diǎn)，以108平方米的戶型為例，9.6米的三開間朝南，南向有一個1.8米進(jìn)深的陽臺，寬約6.4米，同時也是一個1.5衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)。(展開全部)

2022年9月21日鄭州保利亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價220770萬元摘得鄭政出[2022]20號（網(wǎng)）地塊，折合樓面價4955元/㎡；地塊位于金水區(qū)麗水路南、花園路西，土地面積153639.27㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）；容積率＞1.1、＜2.9，建筑密度＜25%，建筑高度＜75米，綠地率＞30%。

20號地東側(cè)花園路一路之隔就是海德公園項(xiàng)目，而該地塊同屬劉莊、杓袁城中村改造（一期），保利為了區(qū)分開，特意搞了新的推廣名：縵城和頌，其實(shí)就是海德公園2.0版本。

整個項(xiàng)目因?yàn)榈貕K較大分成三期來開發(fā)，容積率2.9規(guī)劃小高層+洋房的高低配設(shè)計(jì)。
戶型設(shè)計(jì)上98㎡三房兩衛(wèi)，三開間朝南+雙衛(wèi)，雙衛(wèi)的功能性真的挺強(qiáng)的，特別是三代之家；
125㎡的三房戶型雖然兩開間朝南，但是做成了東（西）橫廳設(shè)計(jì)，主臥更是270°觀景落地窗，戶型的眺望視覺感絕對是無敵的，瑕疵就是公衛(wèi)是個暗衛(wèi)~
148㎡ 四房屬于不太標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，三開間朝南+9米長的陽臺，整個戶型空間上沒有浪費(fèi)；洋房168㎡四房和148㎡四房建筑結(jié)構(gòu)基本一致，不過一梯一戶設(shè)計(jì)贈送了約8㎡的電梯間區(qū)域，室內(nèi)上南向次主臥帶暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，其他的沒有太大的亮點(diǎn)，這次保利帶的有頂樓帶露臺，一樓帶院的產(chǎn)品，這種還是比較緊俏的。

縵城和頌和海德公園一樣的問題：“孤盤”，雖然行政區(qū)域?qū)俳鹚?，但過了連霍高速基本都是被邊緣化的了，項(xiàng)目南有連霍高速、北有賈魯河、中間又有花園路主干道，被分割的死死的，地塊北側(cè)是弓莊社區(qū)安置房，公共交通和生活配套只能依靠底商，要么就是往北的英才街片區(qū)和往南了；保利能做的也只是盡量的進(jìn)行“裝飾”，比如為了隔離連霍高速帶來的影響斥巨資打造的南側(cè)110畝的山體公園，有體育公園+兒童公園等休閑娛樂，北邊的賈魯河再進(jìn)行點(diǎn)河邊公園的修修補(bǔ)補(bǔ)，把生態(tài)環(huán)境給搞上去提高點(diǎn)賣點(diǎn)。

還有一個殺手锏就是雙學(xué)區(qū)：緯五路一小+八中新校區(qū)；從海德公園就開始宣傳的名校終于塵埃落定，最給人驚喜的是八中校區(qū)不是分校也不是托管，而是標(biāo)準(zhǔn)的本部新校區(qū)，相信八中也會不遺余力的打造新校區(qū)的教學(xué)水平和升學(xué)率。

保利在這一片區(qū)域的開發(fā)已經(jīng)貫穿近十年了，從海上五月花到海德公園到大都匯和縵城和頌，講道理，都是大盤，但是沒有多少出彩的地方，好在央企的基本盤在這里放著，買著放心，至于精裝修水平，借用伙計(jì)的一句話（海德公園業(yè)主），以后再買精裝就是GOU。

縵城和頌的定價剛開始我都沒看懂，現(xiàn)在的市場行情下2萬的價格是讓誰看呢，果不其然已經(jīng)開始下探了，這個價格說實(shí)話，放在兩三年前可能不算高，放在如今，高的離譜，參考下周邊以及連霍南二手房的成交，慘的狠~(展開全部)

縵城和頌降價了，平均在1500左右，最低下探到17XXX。

主要針對高層，洋房沒什么變化，尤其是頂樓帶露臺的，過去賣的很吃香。

最大的原因就是賣不動，從開始就覺得其定價有問題，盲目自信，房子沒賣幾套，還被市場diss，同時傷了之前業(yè)主的心。

現(xiàn)在，還有很多之前買過的業(yè)主在退房，有的已經(jīng)退了半年還沒到賬。

最近的熱點(diǎn)就是簽了緯五路一小（中州校區(qū)）、鄭州八中（新校區(qū)），憑合同上學(xué)。就是之前的海德公園那里，之前保利就信誓旦旦說要簽學(xué)校，看來早有準(zhǔn)備。

當(dāng)下的市場，不簽個學(xué)校，都不好意思打招呼。美盛的不必多少，金水北越秀、常綠，高新區(qū)謙祥，都是主打。這倆兒月最熱乎的當(dāng)屬蘭溪府，其兄弟項(xiàng)目蘭溪書院公示的河大附屬學(xué)校一點(diǎn)波瀾都沒有，差別還是蠻大的。

縵城降價后，已經(jīng)趨于正常價，起碼不像之前那么虛高，過去我是一直在勸退，現(xiàn)在雖然不推薦，但對于某些有需求的會溫和一些。

目前在售的高層18號樓，預(yù)計(jì)交房時間在26年3月，13、14號樓交房時間是25年底，洋房8/12/15/20交房時間也是25年底。交房時間適中，對于著急的也可以看看海德公園二手房，價格還行，裝修風(fēng)格偏老一些。當(dāng)初的購買者也賠了幾十萬，就這還是學(xué)校落地情況下，不然也是稀碎。

縵城整體上三千多套房，按這去化速度，五年能賣完就不錯了，挺難的。(展開全部)

這個吹破天的項(xiàng)目，首期亮相倒是低調(diào)，三棟26層住宅，兩棟所謂的研發(fā)樓，4層的1號樓，11層的2號樓，其中研發(fā)2號樓，未來可能作為高端公寓產(chǎn)品面世。

戶型也簡簡單單，一共379套房，119平的大三房只有72套，占比19%，143平小四房154套，占比41%，170平大四房153套，占比40%，這個尺度在高鐵片區(qū)還算平滑，看架勢首期就是快速跑量的節(jié)奏。

戶型的優(yōu)勢倒也務(wù)實(shí)，主打贈送北側(cè)一個房間，但電梯廳是沒做成入戶專屬的結(jié)構(gòu)，像兩梯兩戶170平的是一個公共的合用前室，這勢必會降低得房率，因?yàn)橛兴娋?，就是交房了也沒法改造。所以，為了進(jìn)一步提升贈送率，戶型南側(cè)是全贈送的飄窗，驗(yàn)收后可以拆除，170平的飄窗最多，打掉后得房率應(yīng)該會達(dá)到90%。

潤府的精裝是參考幸福里的，亮點(diǎn)是裝配了華為全屋智能化系統(tǒng)，這種智能化，個人理解就是遙控窗簾，回家提前開空調(diào)，智能音箱之類的，其實(shí)本質(zhì)還是裝修+電器，噱頭而已，能達(dá)到電影里那種水平的幾乎不可能。

別看就三棟樓，項(xiàng)目景觀也是往高端做，主打一個奢侈綠，主景觀帶是將近百米的雙峰式坡地，下面是一圈鏡面水系，綠油油的景觀搭配寶格綠的大理石，還是挺上檔次的。
項(xiàng)目精裝限價是29600元一平，但現(xiàn)在這行情，再加上華潤控面積啊，27000元一平都是一大關(guān)，但應(yīng)該是比較好賣，高鐵板塊太缺新房了。(展開全部)