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瑞府最近也是借著小陽春的東風(fēng)小火一把，原因很簡單，價格+利率，隨著蘭溪府的面世，瑞府的壓力陡然，于是乎開啟隱秘的降價，再加上近期利率的各種下調(diào)和zf稅費的優(yōu)惠，迎來一波熱潮也是理所當(dāng)然，果真沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

北龍湖分為南岸和北岸，南岸是盛名已久的豪宅窩，以居住和生活為主，北岸則是定調(diào)很高的中原科技城，以科技型產(chǎn)業(yè)為支柱打造全省的高精尖區(qū)域，所以北岸在定位之初住宅地塊就較為稀少（雖然現(xiàn)在看來不是這么回事~），而且北岸因為產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成原因，各種配套業(yè)發(fā)展的較慢，所以北岸的住宅地塊較南岸底上那么一頭。


瑞府占地約85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟15-16層小高層產(chǎn)品，精裝交付；現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，太空鋁板+LOW-E玻璃的外立面（但是美中不足是沒有統(tǒng)一封陽臺，可能會對后期立面美觀產(chǎn)生影響），戶型設(shè)計上129㎡三房起步，最大戶型為213㎡四房，中間有140-180㎡的四房產(chǎn)品，整個產(chǎn)品線較為豐富，適配不同群體；戶型設(shè)計上也是沒有問題，標(biāo)準(zhǔn)的一梯一戶、三開間朝南、甲板陽臺等等（畢竟也算是改善小豪宅產(chǎn)品，都是大師們的設(shè)計）。

北岸龍背上這幾個住宅項目，云鼎已經(jīng)是先驅(qū)者交付了，瑞府收尾階段，蘭溪府剛剛起勢，華曦府還在繼續(xù)難產(chǎn)中，所以準(zhǔn)現(xiàn)房的瑞府有自己的優(yōu)勢，呈現(xiàn)的景觀效果也相當(dāng)不錯，基本都兌現(xiàn)了前期的設(shè)計，精裝修標(biāo)準(zhǔn)更是一應(yīng)俱全，還是很吸引客戶的，對于沒那么挑剔的來講，省心也是一個不錯的選擇。

不得不說這兩年來的經(jīng)濟形勢，雖然低迷不樂觀，但是某些行業(yè)還是蒸蒸日上，90%的感覺過的很苦逼，但是依舊有10%過的很瀟灑，前幾天周內(nèi)的中午去聚餐，兩個平普型飯店都爆滿排隊，看來大眾不是沒有消費能力，而是轉(zhuǎn)移了，就像買房一樣，市場再不好依舊有一批人有實力去買房。(展開全部)

萬科云河錦上由高層+洋房產(chǎn)品構(gòu)成，容積率約?2.99，高層主力建筑面積約?102㎡-143㎡ ，洋房主力建筑面積段143㎡戶型，項目總占地35萬平方米，也是一個比較大的項目。
1.配套。萬科民安云河錦上附近也有東風(fēng)渠和賈魯河這樣的河景資源，也有古樹公園這樣的公園，環(huán)境好也一直是惠濟區(qū)的優(yōu)勢，周邊也是春季出游、騎行的好地方。項目距離地鐵2號線毛莊站較近，同時臨近在建的7號線，周邊分布惠濟區(qū)實驗小學(xué)、錦藝實驗小學(xué)、鄭州惠濟外國語中學(xué)、鄭州四中等；生活配套有惠濟萬達(dá)廣場、美景歡樂廣場、惠濟人民醫(yī)院等。周邊配套也能滿足人們的日常生活需求。
2.萬科。 萬科怎么了也是最近財經(jīng)新聞的熱點話題。萬科公開稱，即將于3月11日到期的美元債V所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。自2012年進(jìn)入鄭州，萬科還有“12年零交付延期”的紀(jì)錄，截止到2024年3月，鄭州萬科已累計實現(xiàn)約8萬套住宅和公寓的如約交付，一些項目甚至將工期前置，提前取得竣工備案證，實現(xiàn)“交付即發(fā)證”“，這樣的信譽也是很多人選擇萬科的理由，萬科在鄭州也有萬科城、萬科大都會、萬科美景世玠這樣的很熱門的樓盤，最近這兩年萬科銷售的樓盤也有萬科山河道、萬科未來時光、翠灣中城、拾謐森語、古翠隱秀等等，分布在鄭州的各個區(qū)域。當(dāng)然也沒人希望萬科再暴雷了，畢竟人們能信任的房企不多了，萬科確實是不能再暴雷了，不然更多人只能買二手房了。對于開發(fā)商來說新房能讓人們買的放心也是一種優(yōu)勢。(展開全部)

這個項目是2021年拿的地，東龍（東區(qū)管委會）和鄭州地鐵對半整，都是國資背景，亞新做的代建。

最開始賣的是南側(cè)地塊，東龍做的，預(yù)計今年9月底交房。后賣的是北側(cè)地塊，目前已經(jīng)是是現(xiàn)房，在去年年底已經(jīng)交房，主要在賣4、8號樓小高層，均價7800元/㎡，中間戶89㎡三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶108㎡三室兩廳兩衛(wèi)，戶型不錯，89㎡都做了兩個衛(wèi)生間，雖然很小，但還算實用。對于剛需來講，三口之家很常見，如果再有老人同住，多一個衛(wèi)生間，私密性也會更好，一定程度上還能緩解尷尬。

另外就是5、9兩棟樓洋房，均價9000元/㎡，一樓帶院價格高一些，15000元/㎡。

價格整體并不低，所以也賣得很一般。截止現(xiàn)在，最多賣出去一半房源?？偣?314套房，可不是小數(shù)目。

項目北側(cè)還是荒地一片，啥玩意都沒，西側(cè)有一棟長城書畫院，對于日常居住也是啥用沒用，還不如來個丹尼斯日日鮮超市。

得虧這兩個金主背后比較硬，不然賠的都兜不住。亞新本身自己開發(fā)項目也不錯，過去綠博開發(fā)的兩個交付品質(zhì)還行，三個公館在各區(qū)域也是響當(dāng)當(dāng)，當(dāng)時拿的也是地王，來勢洶洶，現(xiàn)在已經(jīng)不怎么獨立開發(fā)，兜里也窮啦。還是很懷念六七年前的鄭州樓市，一片生機勃勃，各個開發(fā)商之間也舍得創(chuàng)新，百花齊放，現(xiàn)在則是安全安全還是安全。(展開全部)

今日土拍，既在意料之中，又在意料之外，只說比較關(guān)注的幾點：

1、北龍湖也表示非常疲憊，沒有任何的水花，作為此次土拍最受關(guān)注的20號地，龍湖北龍湖中環(huán)北路北、龍源西二街東，容積率2.433,建筑高度54米，現(xiàn)在的復(fù)興是肯定沒錢拿地了，與瑞府地塊指標(biāo)類似，毛坯綜合限價不超過31300元/平，精裝修36000元/平，東區(qū)城投河南省鄭新科創(chuàng)有限公司摘得，樓面價僅10490元/㎡，這個價格直接刷新了北龍湖近幾年的樓面價，可操作空間實在太大，但城投托底，入市肯定能拖就拖，應(yīng)該還是跟央企合作搞代建。

龍湖北小高層系列前有瑞府在售，后有鄭東建投的兩個地塊待入市，庫存非常大，大概率所有北龍湖小高層價格也會來一次波動，想上車龍湖北的改善可以重點關(guān)注。

2、同樣非常受關(guān)注的東區(qū)11號地，永平路北、黃河南路西，居然流拍了，令人唏噓，地塊大，包括大面積的商業(yè)，且準(zhǔn)入條件非?？量?，民企是沒有實力拿地，說好的某個國企看來雙方是條件還有談攏。

3、鄭政出（2022）43和44號地塊，為中原區(qū)西十里鋪朱屯三期城改用地，主城區(qū)，地鐵盤，除了密度大，其他都還可以，說好的電建大平層，居然也流拍了，央企都屯糧過冬了，看來市場是真的冷到了極點。

4、許久沒有拍地的楊金片區(qū)也跟著來了一波，為河村成改用地，原是美商龍湖一號后續(xù)地塊，美商現(xiàn)在半倒閉狀態(tài)哪里還有能力拍地，最終還是城投承擔(dān)了一切，樓面價4907元/平，臨楊金路，隔壁就是緯五路一小，地塊指標(biāo)很不錯，若金水建投聯(lián)合央企開發(fā)放在楊金片區(qū)也是非常不錯的。

眼下市場就是這樣，一波未平一波又起，買方和賣方都在屯糧過冬，救市是一方面，但最重要的還是恢復(fù)信心，比如正大光明商轉(zhuǎn)公或者是存量房的高利率轉(zhuǎn)低利率，能實現(xiàn)這些利民政策原比有些虛頭巴腦的政策要好太多。

但不管怎樣，黑暗終會過去，鄭州加油！
強烈建議鄭州暫時不要再搞土拍了，慢慢去庫存才助于市場的恢復(fù)。(展開全部)

華潤潤園，原風(fēng)和朗庭項目的三期地塊。

項目位于金水西路與秦嶺路交會處東南角，占地約2.1萬㎡，規(guī)劃總建筑面積168644.29㎡，規(guī)劃4棟27F/34F高層住宅+1棟幼兒園，戶型設(shè)計建筑面積約90-135㎡兩房、三房、四房。

地塊還算方正，但是高達(dá)6.0的容積率也是嚇人，為了吃滿容積率，華潤也做出了臥龍鳳雛的戶型產(chǎn)品，已經(jīng)2024年了，貴為地產(chǎn)TOP5的華潤依舊拿出了90㎡兩房和104㎡純北戶型這種“追思設(shè)計”，唯一三開間朝南的是中間120㎡三房，130㎡的四房還算可圈可點，雖然只有兩面朝南，但是輔以甲板陽臺和橫廳的設(shè)計，東（西）向客廳和兩個臥室均帶飄窗而且也保障了采光，實地勘察過毛坯現(xiàn)房，整個空間感還是可以的。

因為是現(xiàn)房在售，直接殺到小區(qū)看實景，首先純?nèi)塑嚪至髟O(shè)計，其次無論是大門還是進(jìn)門之后的水系景觀設(shè)計都呈現(xiàn)的非常棒，細(xì)節(jié)也是可圈可點，景觀上來講還是兌現(xiàn)了效果圖，這絕對是加分項；單元樓棟的精裝入戶大堂也做了挑高設(shè)計，樓梯間公共區(qū)域全部瓷磚鋪設(shè)的墻面，在這些方面，華潤還是展現(xiàn)出了央企的實力。

小區(qū)的位置算是二環(huán)范圍，但是小位置著實一般，南側(cè)60米就是鐵路（而且還是經(jīng)常過火車的），西側(cè)雖然是陳五寨公園，但是映入眼前的卻是一個個高壓變電站，這兩個不利因素應(yīng)該會勸退一大堆客戶。西南側(cè)又是幾個大的電廠冷卻塔（大煙囪），不過熱電廠已經(jīng)確認(rèn)拆除改造，之前片區(qū)大的土地規(guī)劃已經(jīng)公示，大概率是由華潤主導(dǎo)片區(qū)城市更新，據(jù)置業(yè)顧問透漏，會參考沈陽電廠的改造來做，保留一個煙囪做工業(yè)公園，余下的拆除根據(jù)用地性質(zhì)進(jìn)行分類開發(fā)，華潤在這上面也有經(jīng)驗，這種大的片區(qū)改造現(xiàn)在也只有央企有實力做。

潤園目前優(yōu)缺點非常明顯：
優(yōu)點：品牌+優(yōu)秀的實景展現(xiàn)
缺點：鐵路、戶型等

所有的缺點就要看價格能不能接收了，但是目前來看華潤并沒有太大的妥協(xié)，南側(cè)臨鐵路的一排綜合比北側(cè)便宜1000元/㎡，越大的戶型越貴，綜合下來也得1.4萬/㎡，這個價格在這個片區(qū)著實和目前的市場不符，所以賣到現(xiàn)房也是有原因的，這個片區(qū)置業(yè)的話綜合對比不如路北那幾個新的二手房~(展開全部)

中海再造紅盤，沒有任何懸念提起時光之境第一想到的是二砂，第二想到的才是中海，主城區(qū)位置的優(yōu)越感一下子就上來了，對于這個盤褒貶不一，但依然難抵其熱度。

高低配設(shè)計，3棟洋房、5棟高層，高層面積段148平、166平和218平，其中166平為主力戶型，兩梯兩戶為主；洋房178平和210平，178平為主力戶型，一梯兩戶獨立電梯入戶；成品房交付，工地的進(jìn)展還是挺快的，對于這個項目中海的定位非常純粹及明確，沒有絲毫的拖泥帶水，真正的中原改善項目。

這次的戶型設(shè)計還是有不少亮點的，尤其是洋房，大開間寬廳，足夠改善，另外中海東西兩個地塊的洋房套數(shù)也僅僅200來套，178平起步，又地處主城區(qū)，主城區(qū)基本上很少會有洋房項目，物以稀為貴，稀缺也是項目的一大賣點。

公建化外立面，對外宣傳為玻璃幕和鋁板設(shè)計，但根據(jù)中海的一貫做事風(fēng)格，只有落地了才能做評價，包括所謂的精裝。

對面就是中原紅盤萬科山河道及昆侖望岳，都有中原杠把子之稱，這也是一個改善盤扎推的區(qū)域，區(qū)域的位置和交通也是沒有問題的，三環(huán)內(nèi)，西有西三環(huán)，南有隴海路，東有華山路和秦嶺路，最近地鐵有10號線，中海相比周邊其他項目還有最重要的一點就是身居二砂片區(qū)，不牽扯任何安置，容積率僅2.9。

中海項目主打的就是低密度稀缺洋房+高層改善項目。
產(chǎn)品還不錯，主要的還是價格，精裝限價19980元/㎡，周邊二手房均價20000左右，怎么定價都是賺。(展開全部)

11月14日，《新建平頂山至漯河至周口高速鐵路站前工程PLZZQ-2～8標(biāo)段施工總價承包招標(biāo)公告》在河南省公共資源交易中心發(fā)布。平漯周高鐵項目將于12月底正式開工建設(shè)，計劃工期3.5年。
新建平頂山至漯河至周口高速鐵路起自鄭萬高鐵平頂山西站，南進(jìn)北出引入京廣高鐵漯河西站，終至鄭阜高鐵周口東站，新建正線約199.7公里，全線設(shè)平頂山西、平頂山南、舞陽北、漯河西、周口西、周口東等6座車站，
平漯周鐵路是國家綜合立體交通網(wǎng)主骨架大陸橋走廊支線南京經(jīng)平頂山至洛陽的重要組成部分。
線路建成后，平漯周高鐵將成為滬銀高鐵的一部分，依據(jù)公告信息，計劃開工日期為2022年12月20日，計劃竣工日期為2026年05月31日。計劃工期42個月。
1*洛陽。平頂山、漯河、周口，這完全繞過鄭州了，如果再有洛陽到平頂山的高鐵就更好了，可以直接從洛陽到平頂山到南陽，也可以從洛陽、平頂山、漯河、周口到南京，上海，不用再經(jīng)過鄭州了。
2*鄭州。平漯周高鐵、南信合高鐵、呼南高鐵焦洛平段、京雄商高鐵雄安至商丘段等鐵路項目加速推進(jìn)，加快構(gòu)建“多中心、網(wǎng)絡(luò)化”鐵路網(wǎng)的號角再次吹響。
鄭州的米字形高鐵也建成了，以后就是其他地市的高鐵建設(shè)了，會有更多不經(jīng)過鄭州的高鐵去北上廣深，高鐵樞紐的建設(shè)也讓鄭州發(fā)展很好，也讓其他地方享受一些高鐵建設(shè)的紅利了。
平漯周高鐵的意義還是很大的，是河南從以鄭州為中心，到多中心網(wǎng)絡(luò)化的高鐵線路的轉(zhuǎn)變。(展開全部)

中海時光之境位于中心主城城區(qū)，片區(qū)交通便利，教育資源優(yōu)質(zhì)、商業(yè)等生活配套醇熟，且老城區(qū)人口密集，地緣改善需求旺盛。南側(cè)為萬科山河道小區(qū)及山河道小學(xué)，地塊西南側(cè)為穎河港灣幼兒園，南側(cè)為昆侖望岳小區(qū)。萬科山河道和昆侖望岳都是中原區(qū)的熱門樓盤。
23 年，鄭州的項目銷量榜，二七新區(qū)有萬科大都會、亞星錦繡山河大二期，管南區(qū)域有龍湖熙上，中原區(qū)有萬科山河道，在三環(huán)內(nèi)，三環(huán)外的常西湖新區(qū)和中原新區(qū)沒有項目上榜，成了新區(qū)里沒有一個熱門的樓盤的地方，可以給人推薦，只有金地西湖春曉依靠大降價刷了一波存在感，碧桂園鳳凰城、裕華城、永威西郡、融信奧體世紀(jì)、世茂璀璨熙湖、恒大林溪郡，能放心買的樓盤確實不多。
這也給了三環(huán)內(nèi)的樓盤的機會，華潤琨瑜府、中原華熙府、萬科山河道二期、中海時光之境，都是大房企，定位改善的也多。
中原區(qū)和二七的區(qū)別
1.開發(fā)商。中海、萬科、電建、華潤，央企很多， 中原區(qū)三環(huán)內(nèi)的房企大都靠譜，新區(qū)的項目反而暴雷的很多。二七新區(qū)還有萬科大都會和亞星錦繡山河大二期兩個熱門樓盤。二七新區(qū)的杉杉奧特萊斯也是在建設(shè)中，配套也在成熟中。
2.配套。常西湖新區(qū)的生活配套還是很少的，三環(huán)內(nèi)的配套又太豐富了。萬達(dá)廣場、中心醫(yī)院、伊河路小學(xué)等等。
三環(huán)內(nèi)和三環(huán)外這樣的對比太明顯，三環(huán)內(nèi)的項目受到追捧或者高溢價也能理解。
中原區(qū)的三環(huán)分界線太明顯，新區(qū)和三環(huán)內(nèi)冰火兩重天。新區(qū)的配套建設(shè)也是需要很多努力，讓更多在新區(qū)的人也生活方便。(展開全部)

距離上次來東榕府已經(jīng)一年時間，當(dāng)時還沒正式對外開售，現(xiàn)在早已開門接客。

地塊整體還是低密的，容積率1.79，全部是11層小高層，戶型設(shè)計還算不錯，一梯兩戶。

現(xiàn)在已經(jīng)全部是現(xiàn)房銷售，以最小的戶型98㎡三房為主，集中在3/5/20這幾棟樓上，其他的像129㎡、139㎡、155㎡可選擇性不多，加起來有幾十套房，最大的200㎡還有一兩套房，本身也不多，主要集中在樓王10號樓。

標(biāo)準(zhǔn)層價格現(xiàn)在是8000左右，另外還有一樓帶院，從10000到15000都有，因院子大小有差別，最大的將近200平。

最開始針對審計廳TG，還有鐵建投一部分，整體占到一半左右，價格不到8000。三四年前看這個價還挺劃算，現(xiàn)在看也都是韭菜，當(dāng)時在這買的估計現(xiàn)在腸子也都悔青了，變化太快跟不上啊。

園區(qū)里面已經(jīng)有人在裝修，但目前生活配套還是缺乏的，底商也不多，說的也有康養(yǎng)中心，倒是沒去看。之前在廣惠街旁潤弘泓公館看過，感覺還不錯，很實在那種，不是花里胡哨的。

地塊周邊跟之前沒啥變化，連個便利店都不好找，康橋悅溪園、嘉宇云峯、星聯(lián)望溪府、雅寶龍湖春江天越還都是工地，并且還沒啥工人。開發(fā)商能提出來的配套無非還是方特、綠博園，奧特萊斯，鄭大三附院分院、河南中醫(yī)第一附屬醫(yī)院分院這些，至于新田360、建業(yè)J18已經(jīng)涼了，五年之內(nèi)也難活起來。(展開全部)

這個盤在金水北挺慘的，首次開盤賣了個位數(shù)，經(jīng)過近期的不懈努力，還是不到20套房。

沒辦法，網(wǎng)紅大盤美盛教育港灣、越秀金悅文華現(xiàn)在都賣不動了。

要說這地塊位置還可以，周邊還有地鐵7號線。無非是地塊小了點，31畝，還有部分安置房。

教育方面，還簽了龍門實驗小學(xué)＋初中總校，算是不錯的，并且拿合同都能上，跟美盛、越秀沒啥區(qū)別。名字雖然沒有美盛的緯五一＋金水外國語好聽，但實力不比他差。說到這里想到一個事，發(fā)現(xiàn)很多沒買美盛房子的都心里打鼓，這學(xué)校到底行不行啊，分校有沒有保證啊。買過美盛的業(yè)主，則是只給外人說他們劃片學(xué)校是緯五路一小和外國語，絲毫不提分校的事。

單說這個項目的產(chǎn)品也是不錯的，容積率3.5在金水北新盤行列是偏低的。包含19、32/33層高層，層高做到了3.1米。110㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、127㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比34%、145㎡四室兩廳兩衛(wèi)占比32%，基本上各占三分之一。陽臺做到了接近2米的進(jìn)深，主打高贈送。

但沒人買單，說明價格還是偏高。至于安全性，問題應(yīng)該不大，但該擔(dān)心還是要擔(dān)心。目前金水北主流在售樓盤價格還在16000-19000之間，但類似的二手房已經(jīng)跌倒15000左右，這個挺可怕的。接下來新房價格下行應(yīng)該不用不了多久。
考慮在這個片區(qū)買房的朋友，不要著急，沉下心來，說不定就能省出你的裝修錢。(展開全部)

商都阜園

市城發(fā)集團(tuán)+管城區(qū)建設(shè)開發(fā)合作的項目，市級+區(qū)級兩大國資托底，沒有誰比他的安全性更高了，而且目前已經(jīng)是現(xiàn)房在售。

管城最幾年的商都文化做的非常出彩，商都阜園也加入了很多商都文化。

初探小區(qū)門口的雕像和兩邊的圍欄也是非常應(yīng)景，進(jìn)入大門后的玄鳥大道和茅草會客廳更是把文化展示的淋漓盡致，該說不說，小區(qū)的綠化環(huán)境做的還是不錯的，中央水系小景也是有模有樣，近期還安排了一只黑天鵝來迎客；如果2.9元/㎡的鑫苑物業(yè)能夠像現(xiàn)在這樣進(jìn)行維護(hù)，以后還是很棒的；6#7#10#是主要的純商品房樓樓，7#和10#因為大門原因間距非常大，7#樓的采光基本是最好的，隨機上了一層樓俯瞰整個小區(qū)和西側(cè)的十八里河，那個感覺還是挺好的，不過樓棟單元外的消防登高面有點過于空曠，后期物業(yè)安排個乒乓球臺或者其他小品之類的會更好。小區(qū)的戶型跨度比較大，最小的有50多的小戶型，最大的144㎡ 的四房，整體設(shè)計還是傳統(tǒng)的集中式核心筒，畢竟之前的定位是回遷為主，沒有連廊下南戶就比較尷尬，邊戶的大戶型雖然比較方正，但是144㎡的三個臥室都朝北，和主流的純開發(fā)住宅項目還是有差距的。

西側(cè)一路之隔就是十八里河，十八里河雖然還在治理中，但是西吳河公園的加持下，這個區(qū)域在夏天儼然成為了戲水打卡地，售樓部是科普展覽館改建的，房子售完后肯定還要改回原用，小朋友們的娛樂設(shè)施也較為豐富，生態(tài)環(huán)境絕對不錯，也算是河景房；

東側(cè)一墻之隔就是瑞丁幼兒園+創(chuàng)新街小學(xué)文興校區(qū)，東北側(cè)還有一棟約1萬㎡的商業(yè)配套，如果招商順利的話，基本的生活保障足以滿足；

道路交通方面目前東西兩側(cè)路往北南三環(huán)方向還未完全打通，往南和東都已經(jīng)通車，還算方便，不過距離4號線地鐵口尚有距離，位置雖然把守著三環(huán)邊，但是金岱園區(qū)的核心是在龍湖熙上那周邊，小區(qū)周邊還是略顯荒涼的。

小區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)構(gòu)成：回遷安置房+人才公寓房+標(biāo)準(zhǔn)商品房

這個回遷安置是當(dāng)初商城路商代王城遺址建設(shè)時期拆遷的家屬院老房子等居民，約700套，分布在12358五棟樓上；畢竟也是老鄭州城區(qū)人了，素質(zhì)上比城中村和都市村莊好上不少，問題不大可以當(dāng)成正常購房者來對待，人才公寓房面向的更是有基礎(chǔ)學(xué)歷和技能的人才才會申請發(fā)放的，買商品房的只是感覺就自己出錢了，但是其實整個小區(qū)的大素養(yǎng)基本沒什么差異化。這一點可以參考二環(huán)的雅寶龍湖天鉅，里面也有少量的原單位安置及獨棟人才公寓。

目前現(xiàn)房均價1.2萬-1.3萬（有部分底頂層被拿出來做特價），這個價格如果在前兩年還是頗有競爭力的，但是隨著行業(yè)的持續(xù)性低迷，三環(huán)沿線的價格沒有最低只有更低，而且還有一天比一天多的二手房拋售，所以依舊很難賣~(展開全部)

謙祥時光序，京廣快速路（沙口路）與興隆鋪路交會處東南角。

咱們先來說說閩系房企，以前說閩系房企是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債，波動+杠桿=炸彈，現(xiàn)在基本上都暴雷了，誰負(fù)債的多，誰死的就很慘，但是看這兩家閩系，匯泉、謙祥很穩(wěn)定，兩家背后的股東有交叉，匯泉的三個項目匯泉西悅城、匯泉博澳東悅城、匯泉景悅城，謙祥開發(fā)了謙祥萬和城，萬華城，云棲等基本順順利利把房子交了，而且價格也都比較實惠。（現(xiàn)在還是建議優(yōu)先購買二手房，其次是央企/國企的房子。）

謙祥時光序已經(jīng)提前交房半年了，現(xiàn)在這情況還能提前交房，真的是不容易，該項目也算是時運不濟，2016年認(rèn)籌，之后暫停，2017年又重新開始認(rèn)籌，名字也從謙祥興隆城——謙祥福晟興隆城——謙祥時光序，中間的股東來來回回的變。

老規(guī)矩咱們先來說說劣勢：

1、位置。

它這個位置說好也好，說不好也不好，在京廣路和京廣線之間，北邊還是建材倉庫，噪音是少不了的。

2、梯戶比高

二梯五戶或者是三梯六戶，這樣出來的戶型都不是特別好，主力戶型有69平方米、74平方米、89平方米、117平方米。

我們再來看看優(yōu)勢：

1、三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房。

現(xiàn)房是即買即住，23年年底就交房了，不用擔(dān)心爛尾，園林景觀、地下車庫都能看，這是最大的優(yōu)勢。

2、學(xué)區(qū)房

一出門就是東風(fēng)路小學(xué)加上鄭州一中，有學(xué)校比沒有學(xué)校強。

有興趣的可以關(guān)注一下。(展開全部)

二七新區(qū)大事件，喜提奧特萊斯，位于大學(xué)南路輔路與左江路交匯處，對此杉杉商業(yè)集團(tuán)已于2022年9月16日在鄭州市二七區(qū)完成了新公司注冊，注冊資金50000萬，此舉對于一向沉寂且一直不被看好的二七新區(qū)算是個大福利了，終于來了個重磅級別的商業(yè)配套。

所處的大區(qū)域是二七新區(qū)布局的健康產(chǎn)業(yè)核心版塊，也是32個核心版塊之一，南四環(huán)以南，繞城高速輔道以北、大學(xué)南路兩側(cè)，規(guī)劃面積2.5平方公里，3750畝，將以大學(xué)南路生態(tài)綠谷為軸，打造沿大學(xué)南路中央綠谷逐級向東西兩側(cè)抬高的整體建筑群，塑造優(yōu)美的城市天際線。以北門戶商業(yè)金融中心、中部TOD健康中心、南門戶休閑文化中心為骨架，兩側(cè)延展打造集智慧醫(yī)療、康復(fù)醫(yī)療、健康研發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)的特色園區(qū)。同時進(jìn)行高品質(zhì)綠化建設(shè)，串聯(lián)五感公園、空中健康跑道、草木療養(yǎng)花園、全民體育中心等綠化節(jié)點，在建有地鐵7號線在大學(xué)南路潯江西路設(shè)有站點，規(guī)劃9號線將在此與7號線交匯，所以雖面積小，但這里未來將是二七新區(qū)發(fā)展的重中之重，城市界面也將煥然一新。

住宅已交房項目有萬科大都會及鑫苑等項目，在售有萬科7期和電建，因周邊環(huán)境和配套都非常一般，所以銷售也是舉步維艱。

二七區(qū)的新區(qū)在鄭州的新區(qū)行列中基本屬于墊底，永遠(yuǎn)都是慢半拍，這次奧特萊斯的落地希望是一次好的助力。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

是他，是他，還是他，華潤是真的有錢，速度也是真的快！

去年12月份，華潤在高鐵站（七里河北路北、圃田西路東）拿下一宗土地，占地面積約49畝，建筑高度80米，容積率2.41，樓面價6915元/平方米，另外還有一些限制條件宅毛坯綜合銷售均價不超過24700元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價格不得超過4900元/平方米。

速度是真的快，去年十二月拿的地，今年一月份的時候，招標(biāo)公告就已經(jīng)出來了，建設(shè)用地面積32881.44平方米，平均容積率2.41，用地性質(zhì)為二類居住用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，擬總建筑面積111800平方米，其中地上擬總建筑面積81800平方米。二月份進(jìn)行了公示，名字很霸氣SIC超級總部中心，北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，379戶，一共是三個戶型121平方米三室，143平方米的四室，163平方米的四室，預(yù)計價格2.5萬左右。

華潤蓋的房子到底如何，咱們先看看二手房價格如何？

華潤悅府，2016年毛坯12500，精裝修17000，后來又漲到18000，目前小區(qū)軍機愛20000。（這個小區(qū)是公認(rèn)的華潤在鄭州做的最好的）

華潤悅璽，2018年開盤的價格15000左右，目前小區(qū)二手房均價16600左右。

華潤紫云府，經(jīng)開區(qū)地王，當(dāng)時毛坯成交18000-19000，當(dāng)時發(fā)生了一個匪夷所思的事情，據(jù)說交完房子大門拆走了，目前二手房均價19000左右。

優(yōu)勢就是萬億央企，不會爛尾，做的產(chǎn)品中規(guī)中矩，會有減配的情況出現(xiàn)，但是還留個底褲。(展開全部)

常綠藍(lán)城·金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

個人感覺這個項目能避開就避開吧，讓人感覺到不安全和不踏實。

去年開盤的結(jié)果應(yīng)該是比較差，現(xiàn)在是各種促銷政策都來了，首付5%網(wǎng)簽，今年1月份又搞了一個噱頭0首付就入住，現(xiàn)在更夸張1萬塊錢就能入住金水北，并且傭金給到6萬一套，金水北是最高的，只能說明一個問題，兜里的錢確實、非常緊張。

兜里缺錢一種情況是使勁促銷然后熬過去了，另一種情況是緩慢瓦解、頃刻崩塌，大部分企業(yè)都屬于后者，如果想賣得好，市場得熱起來，目前來看概率比較低。

項目最大的優(yōu)勢就是：學(xué)校。

拿著合同就能上龍門實驗學(xué)校的總校（9年一貫制公辦學(xué)校，一共有102個班，小學(xué)66個班，中學(xué)36個班升學(xué)率達(dá)到80%），瀚宇天悅就是因為能上這個學(xué)校，價格會比周邊貴一些。

31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，開盤的時候110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，定價的方式是改善的定價，越大越貴，但實際上開發(fā)商撐不起這個項目溢價。

旁邊的越秀的大概得價格102平方米得價位約是17200元/平方米，127平方米的均價約是18200元/平方米，143平方米均價約是19000元/平方米。

最危險的還是該項目的開發(fā)商，非常不讓人放心，三個人湊到一塊，一個買地，一個出錢，一個代建，小開發(fā)商風(fēng)險大，優(yōu)先建議購買二手房，其次是國企和央企的房子。(展開全部)

宏江溢彩年華，建設(shè)路與西三環(huán)交會處東200米路南。

現(xiàn)在這個項目還有房子，交房時間是今年9月份，目前銷售的戶型面積是86平方米、112平方米、114平方米，86平方米的價格是10500-11500元/平方米，112-114平方米的價格是11XXX元/平方米，5萬網(wǎng)簽，剩余今年年底付一次，25年7月份再付一次，傭金還是非常高的，一套洋房可以給5.5萬、

這個項目也是一個小開發(fā)商，16年拿地，18年才開始對外銷售，算算土地已經(jīng)拿了8年，整個小區(qū)占地面積是58畝，一共規(guī)劃的事7棟樓，業(yè)態(tài)是一個大雜燴，業(yè)態(tài)越是干凈，越是純潔，越是好，純高層＞高層+洋房（別墅）＞高層+洋房+公寓，宏江就是商品房，洋房，還有人才公寓，底下還有底商。

項目是位于建設(shè)路與協(xié)和路交匯處，三環(huán)內(nèi)，五建新街坊的對面，周邊是一些家屬院，斜對面就是西三環(huán)地鐵站站點，現(xiàn)在銷售的是5號樓，5號樓是2梯4戶，戶型也沒有說哈太大硬傷，87平方米的戶型做的也很方正，也是三面寬朝南，南向是兩個臥室加上一個餐廳，北側(cè)是次臥加上廚房，還算不錯。

開發(fā)商就差點意思，成立于2001年，2009年更名，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、紡織品生產(chǎn)與銷售，下轄：三個房地產(chǎn)開發(fā)公司、一個建筑公司、一個物業(yè)公司、一個紡織品公司，先后開發(fā)過：鄭州宏江瀚苑一二三期、南陽宏江中央壹號廣場、南陽升龍苑、南陽錦江公寓等等，該公司是人民法院公式的失信公司，而且是限制高消費。(展開全部)

澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處東900米路南

《黃金時代》開篇里寫，王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛，斗得眼珠通紅，口角流涎，后來一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變，成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

王小波說：后來我才知道，生活就是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣。

澳海就像王小波筆下那頭被錘的牛，2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號土地，占地面積約52畝，容積率大于1小于2，最終成交總價23367萬拿下，樓面價3400元/平方米，溢價率為13%，為2020年南龍湖的最高樓面價，房價至少得七千多，越便宜虧的越多，定位的是全國第七座賦系的產(chǎn)品，4棟小高層、5棟洋房，高層戶型面積從89-119平方米，洋房從119-142平方米，他有一個產(chǎn)品設(shè)計的特別牛， 126平方米的戶型做到了6面寬，市場上絕對是獨一份，大面寬的戶型優(yōu)點是增加采光，缺點是臥室的空間都比較小。

澳海主城區(qū)攻堅不下來，于是就搞了一個迂回戰(zhàn)術(shù)，直接撒厚道南龍湖，可惜是深陷沼澤。南龍湖真的是水深火熱，再加上市場不好，強如萬科這樣的開發(fā)商賣的也是吞吞吐吐，外部原因是市場大環(huán)境不好，人們購買的意愿小，內(nèi)部因素其一是南龍湖魚龍混雜，既有大品牌開發(fā)商，也有本土開發(fā)商，更有小開發(fā)商；其二各種政策層出不窮，你方唱罷，我方登臺，付首付、零首付(展開全部)

美的智慧城，中原西路與繞城高速交叉路口向西500米路北。

無可奈何花落去，似曾相識燕歸來。

美的是真的比較慘，一個是美的翰悅府，另一個是美的智慧城，這倆都是在西邊，一個比一個慘。

宋家泰說過這樣一段話：一個項目的成敗，有一個“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機會占10%。

如果地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機會每一次都能捕捉到，一個項目做完勉勉強強算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯了。

如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕是設(shè)計的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個項目還是可以打70多分，賺錢是一點問題都沒有。

美的這兩塊地著實拿的是不好，真是驗證了那句話好貨不便宜，便宜沒好貨，美的翰悅府是在雙湖科技城，而且這個盤交房的時候延期，而且減配比如宣傳的夜光塑膠跑道變成瀝青路。

美的智慧城更是慘，2020年底和東潤合作，也三年時間，期間出了無數(shù)的政策，比如延期交付賠償20%房款、＋9千9送10萬裝修大禮包，現(xiàn)首付減少18%、10萬塊錢的家裝大禮包、月供補貼1500，現(xiàn)在則是2%網(wǎng)簽，剩余的貸款，而且還有月供補貼。

無論怎么賣，各種政策層出不窮，賣的真的是很慘，因為行情不好，土地拿的也不對，目前的價格在6500-7300左右。(展開全部)