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華瑞紫韻城在進行清棟優(yōu)惠，實景現(xiàn)房銷售，101-146平各戶型都有。
應(yīng)該說華瑞的命還是不錯的，雖然行情不好，周邊都在大幅降價，但中原區(qū)對于常西湖的投入能對沖一下不利。
近期，鄭州中原區(qū)委開會，2024年要給常西湖新區(qū)加把火。
第一， 保障鄭州中央文化區(qū)（CCD）2024年內(nèi)開工建設(shè)，積極推進已落地項目完成規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)等前期手續(xù)辦理。
第二， 確保奧體中心運動主題地下商業(yè)、四大中心綠軸地下空間商業(yè)、CCD區(qū)域步行街功能提升改造等項目2024年投入運營。
第三， 保障鄭州中央文化區(qū)文化交流中心及配套項目、鄭州市中原區(qū)全民健身三級體系體娛PARK等項目建設(shè)工作，確保今年建成投用，提升片區(qū)整體活力。謀劃推進區(qū)域總部項目落位，發(fā)掘產(chǎn)業(yè)龍頭價值，招引一批上下游企業(yè)聚集，實現(xiàn)同步發(fā)展。

簡而言之，中央文化區(qū)要開工，奧體中心商業(yè)要運營起來，龍頭產(chǎn)業(yè)要導(dǎo)入進來，說白了，常西湖建成的南區(qū)要熱鬧起來，北區(qū)要建成幾個項目。

常西湖目前最大的缺點還是人氣不足，人氣不足是因為產(chǎn)業(yè)不足，如果zf能動起來，紫韻城再入住一批業(yè)主，裕華在2024年3月交一批房，那整體感覺就不一樣了。

紫韻城現(xiàn)房在售是優(yōu)勢，但物業(yè)口碑一直是短板，之前物業(yè)工作人員毆打業(yè)主，物業(yè)人員基本的安保和衛(wèi)生一直搞不好，讓業(yè)主們頗為不滿。(展開全部)

這是鄭州第二塊現(xiàn)房銷售地塊。
目前現(xiàn)房銷售試點項目只有兩個：1月15日海義拿下北龍湖南岸地塊，第二塊就是53號地。
先來看下拿地房企，鄭州惠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東為鄭州惠之安城市建設(shè)有限公司，惠之安的上面是鄭州惠美城市建設(shè)有限公司，惠美的上面是鄭州惠澤建設(shè)開發(fā)有限公司，惠澤的上面為鄭州市惠濟區(qū)國有資產(chǎn)事務(wù)中心。

地塊位置很不錯，位于開元路北、桂圓路西，旁邊是迎賓路3號別墅區(qū)，不遠是地鐵2號線金洼站，南面是鄭州示范學(xué)院，屬于黃河迎賓館板塊，老豪宅區(qū)了。

地塊素質(zhì)很優(yōu)越，雖然占地只有28.2畝，但容積率低至1.6，建筑限高50米，招商雍瑞園的容積率是1.5，所以這地塊也是純洋房沒跑了，雍瑞園的洋房標準層售價在17000-21000元一平之間，而這地塊的限價是毛坯20000元一平，精裝4000元一平，測算的即時房價是18000元一平，還算合理，但現(xiàn)房以后能不能賣2萬要打個問號。

目前惠濟區(qū)的洋房選擇挺多，招商春江觀瀾算一個，臨賈魯河河景，但位置略偏略荒，萬科民安雲(yún)河錦上則是高低配，周邊城市形象也比較低端，對比下來，53號地板塊成熟，高端血脈，又是純洋房，應(yīng)該很有競爭力，這種小地塊又是國資，應(yīng)該會建的比較快。北區(qū)改善客戶不妨重點關(guān)注一下，惠濟城投和高新城投不一樣，很少自己出手，大概率會找個大牌房企來代建，還是很期待的。(展開全部)

鄭政出〔2023〕46號（網(wǎng)）地塊位于【二七區(qū)】南三環(huán)北、嵩山南路西，面積為16206.28㎡，容積率為＜6.5。由西南王亞星的公司拿下，這也是土拍中唯一的民企。
1.穩(wěn)健。亞星在鄭州也算是穩(wěn)健型房企了，在其他開發(fā)商躺平甚至需要救助的時候，還能拿地，也是很不錯了， 而鄭州本土房企在經(jīng)歷了初步的洗牌后，建業(yè)、康橋、永威這些開發(fā)商已經(jīng)在鄭州無法扛起大旗的時候，其他的本土民企拒絕躺平，尤其在交付端，美盛集團、河南亞星及正弘置業(yè)今年在交付市場都有不錯表現(xiàn)，亞星的項目也是有提前交付， 3月，大二期·倚瀾苑提前60天交付。這些也是給市場信心，也讓亞星獲得更多信任。在鄭州，外國語學(xué)區(qū)現(xiàn)房/準現(xiàn)房冠領(lǐng)西南，再創(chuàng)輝煌。亞星錦繡山河大二期主打?qū)W區(qū)現(xiàn)房/準現(xiàn)房的賣點，2023年銷售 20.65億，躋身鄭州全年銷售TOP3。這樣的銷售業(yè)績也是亞星持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，畢竟房子賣出去了才有錢繼續(xù)拿地。
2.周邊。地塊在南三環(huán)嵩山路附近，也是交通便利的地方?，F(xiàn)在的買房人也是看重周邊配套，“休騙三”重演，置業(yè)客戶首先三環(huán)沿線及三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)域再次成為各家房企主力戰(zhàn)場，亞星這個地塊在南三環(huán)附近也是優(yōu)勢，周邊也有很多成熟的小區(qū)，也有家居市場?，F(xiàn)在的鄭州企業(yè)分化、區(qū)域分化、板塊分化也是很厲害，穩(wěn)健房企、國央企、主城區(qū)的房子還是很受歡迎的，這也是要歸結(jié)于客戶需求的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在大家都覺得新區(qū)的建設(shè)并不會那么快，配套設(shè)施建設(shè)都需要很多時間。(展開全部)

今天的土拍主旋律依舊是自產(chǎn)自銷，統(tǒng)一由鄭地聯(lián)合各地城投托底。

20號地塊為保利海德公園后續(xù)用地，依舊是保利的菜。
21號地塊鄭地和中原城投摘得。
22號和27號為二七區(qū)凈地，最終還是二七建投拿下。
23號和24號地塊全由鄭地聯(lián)合惠濟建投拿下。
25號地塊作為金岱科創(chuàng)板塊的凈地，也是無人問津，鄭地和管城建投兜底。
26號同樣是鄭地和管城建投拿下。
28號地塊為金水皇家庵城改用地，金水建投拿下。
30號同樣是管城建投兜底。
最讓人想不到的是北龍湖、龍子湖以及濱河四個地塊也統(tǒng)一由城投和國企兜底，
1、北龍湖的5號地，龍湖外環(huán)北路南、龍湖西三街西，東龍控股拿下，樓面價14133元/㎡，網(wǎng)傳的招商應(yīng)該會以代建的形式出現(xiàn)。

2、龍子湖的6號地，姚橋路北、行健街東，地塊指標不輸北龍湖，河南省鄭新科創(chuàng)拿下，背景同樣是東區(qū)管委會，樓面價8514元/㎡。

3、濱河國際新城12號地，經(jīng)開第十四大街以東、經(jīng)南十三路以南、經(jīng)開第十五大街以西、經(jīng)南十四路以北，中建七局底價摘得，樓面價6233元/㎡。

4、濱河13號地，經(jīng)開第十三大街西、經(jīng)南十一路南，經(jīng)開建投底價摘地，樓面價7790元/㎡。

綜合起來就是平靜如水，開發(fā)商集體玩失蹤，城投托底已不是什么稀罕事，從深圳土拍再到杭州土拍，這種情況比比皆是，開發(fā)模式就是后期統(tǒng)一再找開發(fā)商代建。

散了吧(展開全部)

一面是房地產(chǎn)的不景氣，一面是文旅的火爆，滎陽官方大力宣傳中原棋遇記，而銀基國際度假區(qū)也迎來國資股東的加持力挺。

去年12月份，自然人倪堯、李東銘退出河南銀基國際旅游度假區(qū)管理有限公司，接手的是河南銀基旅游文化開發(fā)有限公司與河南銀基實業(yè)集團有限公司。

其中，河南銀基旅游文化開發(fā)有限公司由河南銀基實業(yè)集團（49%）、河南文旅投資集團運營發(fā)展有限公司（10%，系河南文旅投資集團子公司）以及河南文旅銀基度假發(fā)展私募基金合伙企業(yè)（41%）共同持股。

而河南文旅銀基度假發(fā)展私募基金合伙企業(yè) (有限合伙) ，成立于2023年9月，是河南文旅投資集團成員，發(fā)起人為河南文旅私募基金管理有限公司和河南文旅投資集團。簡而言之，國資占大頭。

銀基已經(jīng)完全不一樣了，在房地產(chǎn)火爆時，大手筆押寶遠郊新密，通過打造銀基皇帝宮御溫泉、樂海水世界、冰雪世界、動物王國和銀基冰雪酒店等一系列文旅產(chǎn)品，使銀基國際旅游度假區(qū)成為中部地區(qū)規(guī)模最大、產(chǎn)品最多、要素最全的一站式復(fù)合型文旅度假目的地。

有了這個成功樣板，銀基開始對外輸出，落子北海銀基項目、洛陽伊川縣銀基文旅綜合體項目、海南銀基國際旅游度假區(qū)項目。

與其他房企的搞文旅圈地不同，銀基似乎要走輕資產(chǎn)模式輸出計劃，希望銀基發(fā)展好，成為河南文旅的一張名片。(展開全部)

亞星真不虧是西南霸主，昨日土拍西南方向又喜提一項目。

46號地塊位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，24.31畝，城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)用地，容積率6.5，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項目用地，鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，樓面價2446元/㎡，該公司為亞星旗下公司，亞星也是此次土拍中唯一參與的民企。

二七區(qū)，三環(huán)內(nèi)，周邊不少亞星的項目以及其他社區(qū)，人流量和生活氛圍肯定沒問題的，周邊嵩山南路、南三環(huán)和長江路，最近的地鐵站點為7號線，未來嵩山南路規(guī)劃有地鐵18號線，出行也非常方便，對面為樹人外國語學(xué)校南校區(qū)，周邊有工人南路小學(xué)，配套還是非常齊全的，但周邊市場也很多，環(huán)境和城市界面只能算是一般般吧。

地塊指標：

1、容積率6.5，這個確實不是有點高了，而是非常高了。

2、依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，該地塊配建不超過40859.51平方米安置房，此類房屋不得進入商品房一級市場銷售，地塊本身就不大，又配建這么多的安置房。

西南區(qū)域向來跟改善無緣，這個項目的價值就是三環(huán)內(nèi)的區(qū)位價值和看上去比較齊全的生活配套了，高容積率高+安混地塊以及地塊又是那么的迷你，意味著這個項目基本跟品質(zhì)無緣，走剛需路線的概率大一些。

優(yōu)勢和劣勢都非常明顯的一個項目，客戶鎖定地緣。(展開全部)

土拍前夕又雙叒叕土地停止出讓！

18號土地位于惠濟區(qū)金光路（新興路）南、廣濟街（弓寨路）西，土地使用權(quán)面積 14063.62㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜1.8，建筑密度＜27%，建筑高度＜40 米，綠地率＞30%，出讓年限 70（50）年。

19號土地位于惠濟區(qū)幸運路（公交路）南、廣濟街（弓寨路）西，土地使用權(quán)面積54554.93㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜2，建筑密度＜27%，建筑高度＜40米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年。

29號位于惠濟區(qū)天元路南、魯河路西，土地使用權(quán)面積119318.83㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），1.1＜容積率＜3，建筑密度＜22%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限 70（50）年。

18號土地和19號土地是惠濟區(qū)弓莊的城改用地，也就是融創(chuàng)大河宸院的后續(xù)土地，20號土地是惠濟區(qū)毛莊城改地塊，也就是萬科民安云城后續(xù)土地。

以前是老孫是中國第五大“AMC”機構(gòu)，中國投資的輪次也變成了種子輪、天使輪、preA、A輪、B輪、C輪、BAT輪、IPO、孫宏斌輪，那時候中國商界流傳十大未解之謎——老孫的錢從哪里來？現(xiàn)在老孫似乎遇到了一些麻煩！

宋衛(wèi)平評價老孫：他太能隱忍了。在你面前總是低頭哈腰口口聲聲喊大哥，面子上應(yīng)付得特別好，但他真實的想法是什么？我猜不透，這有點可怕。他的唯一愛好似乎就是掙錢，我問過他掙這么多錢有什么意義。是不是他的成長經(jīng)歷造成了今天的他？

當然這三塊土地不是重點，重點是那幾塊凈地，北龍湖、龍子湖、經(jīng)開，尤其是龍子湖，位置不錯而且龍子湖基本沒有啥新項目，濱河國際新城土地靠湖比較近。(展開全部)

鄭軌置業(yè)在昨天2億小刀拿下金水區(qū)紅旗路南、文化路東的15畝迷你地塊，而這一邊呢，鄭軌云麓瘋狂降價促銷，高層15號樓100平和118平，特價房12000出頭，小高層9號樓143平，樓王位置，不到14000，比正常房源價格每平便宜800元左右。但是，我注意到有中介發(fā)出9000多的價格，這暗降的幅度到底有多大？

五龍口這里一向是三環(huán)的黑洞，從綠園富力五龍新城開始，這里就喜歡猛降，檔次怎么也提不上去。想來想去還是區(qū)域劣勢太多吧。
一是亞洲最大的貨運編組站的搬遷雖說已經(jīng)提上日程，但那是個433億的大工程，還不知道啥時能徹底挪走，就算挪走了，剩下的空地勢必還有一個建設(shè)期，一晃五六七八年過去了，這期間的受罪咋說。
二是南側(cè)的五龍口污水處理廠，個人對于污水的氣味倒是很有信心，現(xiàn)在科技發(fā)達不會有大的影響，但一個大水廠在這，勢必會阻礙其他配套的發(fā)展，這和編組站一個道理，存在本身就是罪過。

云麓的TOD理念確實比較新，上海虹橋借助TOD城市一體化開發(fā)的理念，日本六本木新城以軌道為節(jié)點，通過開發(fā)超高層塔樓和地下空間，形成“垂直都市”。但人家強調(diào)的是基于地鐵的城市發(fā)展，是城市規(guī)劃的大概念。你云麓單憑一個地鐵上蓋樓盤，其實很難有啥大的改變，板塊該咋樣還咋樣。

仔細一想，云麓所倚仗的其實還是鄭軌的國企品牌、高贈送附加值這些很老套的賣點，而不是假大空的TOD。(展開全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交匯處。

俗話說：有多大的手，就端多大的碗。小手端大腕，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進駐申泰中原印象。

在21年的年底，發(fā)了一段新聞：

金水區(qū)韓寨村民過渡費（6-8月）已經(jīng)三個月沒有發(fā)了，放在zf的留言板上！

回復(fù)：因環(huán)境和金融政策等原因，該項目開發(fā)企業(yè)累計拖欠過渡費958萬元，針對該問題已經(jīng)多次與開發(fā)企業(yè)溝通，現(xiàn)在正在多方籌措資金！

小開發(fā)商+城改=炸彈；小開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈；橫豎都是“死”。

項目優(yōu)勢就不多了，直接說痛點：

該項目規(guī)劃6棟商品房、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，物業(yè)形態(tài)包含住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等等，大型的城市綜合體，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位，改善的價格。

萬科拿地就賊精，旁邊弄了一個古翠，雖然也難賣，但是比這個項目好多了，申泰是挑了一塊嘴硬的骨頭來啃。

第一個難點：主城區(qū)的房子都不便宜，申泰開發(fā)商太小，支撐不起來這個溢價，首開的價格是27000-28000，直接熄火了，后來精裝改毛坯23000左右，還是賣不動，產(chǎn)品溢價太弱，銷售能力也弱。

第二個難點：住宅銷售完畢只能回一部分血，還有寫字樓和公寓，鄭州供應(yīng)的太多了，沒個三五年都搞不定。

你說一個小開發(fā)商，三五年賣完一個項目，可能沒有賣完就干不動了。

現(xiàn)在金水控股來了，變相的說是這個項目吃了一顆“續(xù)命丹”，原來是要“掛掉的”，現(xiàn)在“補血了”，但是依舊是難賣，這個項目要是想清盤得三五年時間，難、難、難！(展開全部)

土拍前夕再現(xiàn)小插曲，鄭政出（2022）18號、鄭政出（2022）19號、鄭政出（2022）29號三個地塊終止明日掛牌出讓。

18號和19號為惠濟區(qū)弓寨村城改用地，原融創(chuàng)大河宸院后續(xù)用地，融創(chuàng)現(xiàn)在的局面早已自身難保，更是無力拍地，所以爽約是必須的，29號地塊為毛莊城改地塊，萬科民安云城后續(xù)用地，位置不錯，對于萬科是否聯(lián)合民安繼續(xù)摘地還挺讓人期待的，此次爽約有點讓人不解，可能萬科對于毛莊的后續(xù)地塊早已撤場了，最關(guān)鍵的在于民企爽約已不是什么鮮事，連一向出來兜底的惠濟城投天河投資也放棄了，但依惠濟區(qū)現(xiàn)在的庫存量來說適當?shù)臅和？赡苁且患檬隆?

其他14個地塊正常進行，要么是名花有主，要么是城投兜底，所以基本沒有什么看點，經(jīng)濟低迷之下的市場終歸還是城投默默承擔了一切，真的已經(jīng)很少見民企出來摘地了，大家現(xiàn)在應(yīng)該都在忙大干30天的復(fù)工。

看點主要在北龍湖、龍子湖和經(jīng)開區(qū)的四個凈地，北龍湖中海東側(cè)的地塊如中間沒有房企出來截胡，應(yīng)該就是招商的了，龍子湖已數(shù)年沒有土拍，更是沒有新盤，且地塊指標和配套都比較優(yōu)質(zhì)，物以稀為貴，這塊地的熱度不亞于北龍湖，沉寂許久的濱河國際新城2022年的暑假居然因為經(jīng)開外國語而再上頭條，這次上新的兩個地塊也是不錯的地塊。

明日土拍主旋律繼續(xù)是民企依然躺平過冬，熱度地塊央企一家獨大，國企城投依然兜底，拭目以待吧。(展開全部)

常綠藍城金水宸苑前段開盤了，首付5%網(wǎng)簽，若在25年6月交不了房，超3個月可全額退房或代還月供，這個承諾還是很牛的，也簽約了龍門實驗總校，但這價格還是明顯偏高了，而且交房晚至2025年6月，所以賣的一般，最近又搞起了0首付入住的噱頭。
個人感覺這個盤是沒搞清自己的立場，是真把自己當高端盤了，定價體系是110平的16000元，123平的17300元，145平的18500元，一般戶型越大越貴的前提是樓盤能吸引真正的改善客戶。但這盤就是剛需的底子，吸引來的頂多是剛改。
不是說只做110/127/145三個戶型就是改善了，不是兩梯兩戶就是改善了，不是優(yōu)化優(yōu)化外立面，做點業(yè)主食堂架空層就是改善了。
改善是全方位的改善，區(qū)區(qū)32畝地是不配改善的，連霍南文化路西也不是啥多好的板塊，藍城的口碑也爛大街了，撐不起改善的牌子。
這個盤想要實現(xiàn)自己的野望，恐怕只能等到現(xiàn)房了。只有到現(xiàn)房，才能讓購房者對常綠這個小房企放心，只有到現(xiàn)房，才能真切體會2米超大進深的甲板陽臺3.1米層高到底是啥感覺。
個人最佩服常綠的還是提前18個月交房的口號，對于民營小房企來說，品牌和資金實力都無法和央國企比，想讓客戶放心只能作出莊嚴承諾，頗有點投名狀里龐青云承諾十日拿舒城的豪氣以及無奈。

剛需剛改買這里沒問題，改善估計看不上這里，剛需區(qū)域硬做改善沒啥好下場。(展開全部)

蘭溪府硬是墨跡到現(xiàn)在還沒有開盤，但一點也沒有耽誤它的工期，部分樓棟已經(jīng)封頂，分為東西兩個地塊開發(fā)，首開東地塊，毛坯交付，對外釋放價格26000起步。

鄭新建投開發(fā)，已開發(fā)的項目有南岸的蘭溪上苑、龍子湖的蘭溪書院，成功走出了自己的蘭溪系列，走的也是改善路線，蘭溪府也被定義為純改善盤，但門檻略低，起步戶型134平，主力戶型134平、143平和160平，龍湖北從云鼎湖居到瑞府再到蘭溪府都標志著北龍湖再也不是只有富豪才能置業(yè)的片區(qū)，門檻正在逐步降低，尤其是這幾個小高層梯隊的項目，按照26000一平，134平算的話350萬甚至更低就可以置業(yè)北龍湖。

北龍湖的每個樓盤都是高顏值，這個盤也是一樣的，鋁板+弧形玻璃外立面，最終就只有看落地效果了。

北有魏河，南有龍湖濕地公園，生態(tài)資源完全沒有問題，最近地鐵為4號線龍湖中環(huán)北站，學(xué)校只有清華附中及南塘中學(xué)，北龍湖的幾個項目截止目前還沒有正大光明在清華附中的劃片范圍內(nèi)，在這個位置買房想上名?；救咳嗣}了。

北岸還有一個最大的不足就是沒有居住氛圍，四個項目全都交房應(yīng)該會有所改善的。

鄰居瑞府已臨近交房，蘭溪府的最大競爭對手只有金橋華曦府了，這個項目進度一般應(yīng)該上半年也會入市，產(chǎn)品和位置都大差不差，同質(zhì)化競爭過于嚴重。

北龍湖也終于熬到了想出頭只能調(diào)價走量的階段了，蘭溪府這個項目，只要價格合適還是可以關(guān)注的。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

管南的黑馬，龍湖熙上殺瘋了，原來火熱的管南，現(xiàn)在只有一家賣的不錯就是龍湖熙上，到訪成交都不錯，我們先說不錯。

先說不足的我置頂?shù)狞c評當中有這么一段說龍湖的品質(zhì)：

有一年萬科的高管林少洲去龍湖幫忙，在參觀樣板間的時候，一行人脫了鞋子，換上棉拖鞋，到室內(nèi)參觀。林少洲在樣板間里面看了很多龍湖的的問題，一個個的指點出來，離開的時候發(fā)現(xiàn)自己的鞋子被調(diào)換了方向。然后林就說：你這個鞋子哲學(xué)不簡單呀！就憑這個經(jīng)營理念，你一定能夠成功！

前一段時間沒有交付就有人去維權(quán)，下面也有人留言說有問題。

我打一個比方可能你就明白了，網(wǎng)上你跟一個女網(wǎng)友聊的不錯，對方給你發(fā)過來一張美顏過的照片，打10分，膚白貌美大長腿，你尋思著線下請她吃個飯吧，約在星巴克，美女一來你被震驚了，沒有照片里面那么白，也沒有照片里那么高，臉上還長了痘痘。

其實開發(fā)商宣傳和交房的過程，和你見美女網(wǎng)友差不多，區(qū)別是有的可以打7分，有的可以打6分，有的不及格，龍湖不會讓人都滿意，但是我覺得應(yīng)該是比大部分開發(fā)商都強，首先能安全交房，其他可以干翻市面上8-9成的開發(fā)商，為啥呢？一波“動蕩”之后，品質(zhì)開發(fā)商死了，小開發(fā)商也死了，央企蓋的房子是不老中，所以……在鄭州買個好房子是真難！

現(xiàn)在的5號樓毛坯，戶型面積從103-118平方米，也是最后一棟毛坯房只要11XXX元；2號樓和7號樓還有部分的精裝房源，只有13XXX元。(展開全部)

1月30日，亞星嵩南文苑登場了。

今天的拍地，亞星格外亮眼，是民企獨苗苗，其他央國企拍地，其實沒啥可看可研究的，畢竟不是自己錢，隨便揮霍，但亞星敢拿這塊地，還是值得說道說道的，畢竟民企老板花一毛錢都思量再三。

亞星拿的這個鄭政出〔2023〕46 號地塊，位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，地塊周邊為亞星環(huán)翠居、亞星水云居等小區(qū)，地塊倒也不大，約合24.31畝，容積率6.5，建筑密度小于50％，建筑高度低于100米，綠地率大于20％，亞星以起始價25763萬元摘得，樓面價約合2446元/㎡。

這塊地很有意思，容積率不低，大概率是小戶型產(chǎn)品，周邊環(huán)境也很不咋滴，烈士陵園，南面是亞星金運外灘、亞星望江居，東邊是中原百姓廣場，興華家具家電市場，目前這邊就是一萬一平的價位水平。
所以，這個小小項目，加上小小的戶型，會賣多少錢？八千？七千？如果真是這么便宜，你會不會買？
個人感覺這項目投資不大，做好了也會賣得很快，整體風險可控，這大概是亞星拿地的原因。

不得不說，亞星這兩年做的不賴，錦繡山河大二期銷售了20億，在鄭州都是前三，并且做到了三次提前交付，真的了不起。
亞星算是給了本土房企一個樣本，深耕一個片區(qū)，堅持親民的產(chǎn)品定位和價格定位，謹慎擴張，最關(guān)鍵是抓住了鄭州購房者的心，把教育資源搞得足足的。(展開全部)

遠洋臻園，二七區(qū)三官中路東、百盛路南。

遠洋當不了救世主。

先說說遠洋的近況，不妙不妙。

1月26日，公布了一系列關(guān)于境內(nèi)的重大調(diào)整。

據(jù)公告顯示，截至公告出具日，遠洋控股集團已有7只公司債券和3只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的展期方案獲得持有人會議表決通過，涉及總金額達到182.66億元。

具體證券包括H15遠洋3、H15遠洋5、H18遠洋1等多只債券，以及遠洋R1A、PR海A等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)了解，在境內(nèi)債方面，遠洋集團目前還有兩只余額合計為50億元的債券尚未公布展期方案。

這是啥意思呢，簡單的說就是，我借的錢還不起，咱們商量一下，我緩緩再換，所以就是兜里沒錢了唄。

2020年年底時，鄭州晟道置業(yè)有限公司拿下一宗土地，單價是1017萬/畝，成交總價是7.136億元，折合樓面價5000元/平方米，占地面積是70畝，規(guī)劃8棟高層，戶型面積從89平方米-119平方米，整體定位的是剛需，原來項目叫鑫苑遠洋臻園，后來鑫苑撤退變成遠洋臻園。

現(xiàn)在銷售政策力度也是很大：第一新年置業(yè)人才補貼最高優(yōu)惠十萬；第二5套一口價房源9XXX起步；第三訂房送西雙版納雙飛六日游＋砸金蛋贏家電；第四買房送汝河路小學(xué)-分校入學(xué)名額；第五新年返鄉(xiāng)置業(yè)送三萬車位券。

總而言之優(yōu)惠力度真的是很大，再看看遠洋在滎陽的一個項目，首付一萬就能訂房，真的是不敢買！

綜上所述：不推薦，重點的事情說三遍不推薦、不推薦、不推薦。(展開全部)

蛋疼的中交，愣是咬著牙把翠語紫宸給交付了，還是要贊一個的，沒出現(xiàn)明顯減配。
現(xiàn)在看一個小區(qū)交付水不水，看景觀就行了，中交翠語紫宸的入口門廊、藝術(shù)會客廳、全齡架空層、主題花園空間等等一應(yīng)俱全，尤其是水系和兒童游樂區(qū)，只要做到位了都不是事。至于外立面，綠城“桂語系”的大玻璃幕墻，怎么做都不會難看，景觀和立面兩大面子工程到位了，交付效果就基本沒啥問題，至于房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，施工工藝，選材細節(jié)，央企把控還是比較嚴的，沒啥大問題。
當然，交付的成果不代表項目的成功，從經(jīng)濟測算的角度，這項目算是躺了。4700的樓面地價，建安成本就按3000一平算，起碼賣7700才保本，這項目早期還勉強賣個萬把塊，后來一直往下出溜，估計整盤利潤在虧損邊緣。我看了下中交地產(chǎn)2023年的業(yè)績，公司凈虧17億元，而2022年還勉強有3300萬的凈利潤，看來還不止翠語紫宸一個樓盤對業(yè)績有負貢獻。
小區(qū)真是好小區(qū)，純粹18層小高層社區(qū)，小小的挺精致，戶型什么都不賴，但現(xiàn)在這時代，不是好產(chǎn)品就通吃的。
綠博就是英雄冢，多牛逼的開發(fā)商，多硬的品質(zhì)，都得倒在這里，龍湖春江天璽、保利拾光年、信友天樾哪個不是栽這了，能混得好的似乎就是普羅理想國和潤弘，前者靠造城，后者靠內(nèi)購。綠博發(fā)展這么些年也沒起來，以后經(jīng)濟放緩，人口下滑，這樣的遠郊想起來更沒指望了。(展開全部)

金水北新盤不斷涌現(xiàn)，信達接手天越九章做過一陣特價之后就又被埋沒了。

信達作為救世主接二連三救了泰禾又救了康橋，頭銜只有央企保交房，至今沒有可參考的品質(zhì)，現(xiàn)在頂著央企頭銜的項目實在太多，又身在競爭最激烈的金水北，信達終究是低估了金水北的市場。

實地探盤感覺工地進度也就那樣，在建東地塊，西地塊還沒有什么進展，前期促銷的價格15500起，一分價格一分貨，還是原來的規(guī)劃設(shè)計，按照規(guī)劃宣傳外立面是高端改善的玻璃幕墻，現(xiàn)在還沒有開始做外立面，期待與規(guī)劃圖差距小一點，項目經(jīng)過停工盤整，最終的交房品質(zhì)就只能靠拆盲盒了。

位置還是不錯的，天樾九章的這個魏河南、三全路北區(qū)域也就只剩高皇寨這個地塊未開發(fā)了，這個位置距離三全路、花園路和文化路都非常近，因為前期規(guī)劃問題經(jīng)適房不少，更是因為高皇寨的開發(fā)緩慢內(nèi)部還有幾條斷頭路，反正現(xiàn)狀挺一般的，自從金水政務(wù)大廳投入使用以后，現(xiàn)有的現(xiàn)狀也跟著提高了一點，區(qū)域環(huán)境想徹底改變至少要等項目陸續(xù)交房了。

門口的宏祥路東至花園路西至渠東路，西側(cè)香山路，交通出行還是很方便的，只是不管是距離地鐵2號線還是以后的7號線都還有段距離，地鐵上不太占優(yōu)勢，但對于這種改善盤地鐵的優(yōu)勢也并沒有那么重要。

周邊的項目紛紛在向文化路一小翰林校區(qū)靠攏，天樾九章直接來了個文化路一小高皇寨校區(qū)，但投入時間還是個未知數(shù)。

目前的庫存還是有的，一期建議直接還是低價走量。(展開全部)

前幾天和朋友吃飯，說他60平的公寓月租兩千一直租不出去，現(xiàn)在都在看住宅降價的笑話，似乎沒人關(guān)注公寓了。我看了下公寓的價格，已經(jīng)不能用腰斬來形容了，都降到腳脖子了。高新區(qū)朗悅公園茂2號管47平精裝公寓，總價17.5萬，劃下來單價3700元一平，二七區(qū)嵩山南路毛坯公寓，30平標間，總價12萬，劃下來單價4000元一平，二七萬達旁的金地公寓，29-44平，總價20萬不到。

瀚宇天悅城的這兩棟公寓，真不是時間，就在1月23日，廟里村還分配了840套公寓，即使瀚宇又是低首付，又是LOFT，但單價9000多還是貴了，總價50萬，是現(xiàn)在很多人無法接受的價格，隔壁不遠，綠地的爛尾樓公寓，海亮的現(xiàn)房公寓，10萬20萬的比比皆是。
況且瀚宇的這個公寓也不是很好，47平的LOFT，10梯35戶設(shè)計略擁擠了些，個人認為LOFT反而不如平層公寓好出租或轉(zhuǎn)讓，有點高不成低不就的意思。
其實瀚宇天悅之前的公寓，基本都是些賣獸藥的銷售型公司或者美容工作室之類的小個體在租，承受能力有限，就這還空租好多，現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不好，又多了這么多，估計租金還得下滑。
現(xiàn)在公寓最好的歸宿是被zf收走當人才公寓，如果靠自己銷售，賣到猴年馬月了，還賣一套賠一套。瀚宇賣住宅掙的錢，可能都要砸在這兩棟公寓上了。其實只要不是東區(qū)，公寓完全沒必要規(guī)劃，這種老的規(guī)劃理念早就該改改了。(展開全部)