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亞星嵩南文苑，南三路與嵩山路交會處。

亞星嵩南文苑總占地面積是16206平方米，大概是24畝，總建筑面積是13萬平方米，一共規(guī)劃是5棟樓，一共是737戶，商品住宅是5號樓和6號樓，3T6戶，在售面積是88平方米三室兩廳一衛(wèi)，105-109平方米的三室兩廳一衛(wèi)，預(yù)計成交的價格是8300-9400元/平方米。

7號樓是一個平層公寓項目，產(chǎn)權(quán)是40年，梯戶比是5T15戶，在銷售的面積是61-65平方米，公寓的位置是不錯，周邊有百姓廣場、亞星萬嘉百匯、亞星時代廣場等等，另外項目旁邊就是幼兒園和鄭州七中教育集團鄭州樹人外國語學(xué)校南校區(qū)。

亞星不虧是西南王，在西南還有土地，真的是了不起，但是公寓我依舊不推薦！首先是它設(shè)計公寓面積是偏大，目前市面上的公寓一般是30-40平方米，面積大總價就會高，首付筆記也就高。

大部分人買公寓是投資，投資就牽扯到投資回報率。之前這個區(qū)域有個項目叫牛頓公館，當年開盤的時候推出340套房子，去化340套房子，當時銷售的也很便宜，毛坯7000左右，現(xiàn)在二手房的價位大概是四五千塊錢，租金也就是800-900塊。

咱們簡單地算一下投資回報率，以牛頓40平方米為例，單價70000元，一套房子是28萬，年租金是800*12=0.96萬，0.96/27=3.5%，當然這是最理想的狀況，實際會更低一些，比如還有裝修費用、空租期等等。

回到亞星嵩南文苑，不建議投資、不建議投資、不建議投資，公寓盡量避開。(展開全部)

嵩南文苑的規(guī)劃已經(jīng)出來，受制于24畝的小小不規(guī)則地塊，樓棟排布也是夠擁擠的，2、4、5三棟樓還算正常的，6號樓則是公寓和住宅的拼接體，向東傾斜45度，與2號樓遙遙相對，雙方都沒什么隱私了。項目總共646套房子，六七十的小戶型居多，戶型還是可以的，拿公示的4號樓來看，兩開間朝南的小兩房還不錯，但衛(wèi)生間和廚房緊挨著有點不合理。

嵩南文苑是在今年1月份拿的地，樓面價2446元一平，成本低，容積率高，安置公寓混撘，戶型小注定這是一個低價盤，只求快速走量周轉(zhuǎn)。

目前的南三環(huán)西南房價也就維持個10000左右，前段一路之隔的亞星雙河居還現(xiàn)房特價10000出頭，嵩南文苑可能得市場價打個八折才有人關(guān)注，這樣的話8000多的價格配上六七十平的戶型，總價也就五六十萬，首付10萬出頭就很有吸引力了。

個人感覺剛需還是可以關(guān)注下的，目前有種說法是市場見底了，因為按目前房價租售比存款利率還高，這種情況下業(yè)主寧租不賣更劃算，側(cè)面說明鄭州房價已經(jīng)沒有泡沫了，而且很多地方高貴如杭州都紛紛放開限購了，政策底價格底基本都到了。
現(xiàn)在亞星算抗過了這一波，甚至還打算繼續(xù)拿地，據(jù)說要拿一塊低密地塊打造洋房，彌補下沒洋房產(chǎn)品線的局面。誰也沒曾想到，是默默無聞，沒啥創(chuàng)新，死守西南一隅的亞星穿越了周期，創(chuàng)造了奇跡。(展開全部)

西南王亞星新地塊入市！

2024年1月30日，鄭政出【2023】46號（網(wǎng)）地塊由鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價25763萬元摘得，樓面價2446元 /平米。

項目占地面積約16206.28平㎡，約合24.3畝，總建筑面積131870.65㎡，容積率6.49，綠地率20.07 %，建筑密度37.94%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有3棟31-34層高層住宅以及1棟住宅+服務(wù)型公寓。規(guī)劃總戶數(shù)646戶，機動車停車位844輛。

根據(jù)公示的4號樓平層樓，三梯六戶設(shè)計，中間戶型全部是兩房，陽臺是封閉陽臺，西邊戶三室兩廳兩衛(wèi)以及東邊戶的四室兩廳兩衛(wèi)，都僅做到了兩開間朝南，產(chǎn)品和戶型設(shè)計都一般。

另外根據(jù)土地出讓條件，該地塊需配建不超過40859.51平方米安置房

地塊素質(zhì)一般，容積率高，三角形地塊，小區(qū)內(nèi)還有安置房、公寓，居住人群雜亂，注定是個剛需項目，處在二七新區(qū)，沒有區(qū)位優(yōu)勢，再加上項目硬傷明顯，除非打價格戰(zhàn)，否則不好賣。(展開全部)

鄭政出〔2023〕46號（網(wǎng)）地塊位于【二七區(qū)】南三環(huán)北、嵩山南路西，面積為16206.28㎡，容積率為＜6.5。由西南王亞星的公司拿下，這也是土拍中唯一的民企。
1.穩(wěn)健。亞星在鄭州也算是穩(wěn)健型房企了，在其他開發(fā)商躺平甚至需要救助的時候，還能拿地，也是很不錯了， 而鄭州本土房企在經(jīng)歷了初步的洗牌后，建業(yè)、康橋、永威這些開發(fā)商已經(jīng)在鄭州無法扛起大旗的時候，其他的本土民企拒絕躺平，尤其在交付端，美盛集團、河南亞星及正弘置業(yè)今年在交付市場都有不錯表現(xiàn)，亞星的項目也是有提前交付， 3月，大二期·倚瀾苑提前60天交付。這些也是給市場信心，也讓亞星獲得更多信任。在鄭州，外國語學(xué)區(qū)現(xiàn)房/準現(xiàn)房冠領(lǐng)西南，再創(chuàng)輝煌。亞星錦繡山河大二期主打?qū)W區(qū)現(xiàn)房/準現(xiàn)房的賣點，2023年銷售 20.65億，躋身鄭州全年銷售TOP3。這樣的銷售業(yè)績也是亞星持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，畢竟房子賣出去了才有錢繼續(xù)拿地。
2.周邊。地塊在南三環(huán)嵩山路附近，也是交通便利的地方?，F(xiàn)在的買房人也是看重周邊配套，“休騙三”重演，置業(yè)客戶首先三環(huán)沿線及三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)域再次成為各家房企主力戰(zhàn)場，亞星這個地塊在南三環(huán)附近也是優(yōu)勢，周邊也有很多成熟的小區(qū)，也有家居市場。現(xiàn)在的鄭州企業(yè)分化、區(qū)域分化、板塊分化也是很厲害，穩(wěn)健房企、國央企、主城區(qū)的房子還是很受歡迎的，這也是要歸結(jié)于客戶需求的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在大家都覺得新區(qū)的建設(shè)并不會那么快，配套設(shè)施建設(shè)都需要很多時間。(展開全部)

9號線黃崗寺地鐵站還有希望嗎？黃崗寺規(guī)劃的有商業(yè)綜合體嗎？

亞星真不虧是西南霸主，昨日土拍西南方向又喜提一項目。

46號地塊位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，24.31畝，城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)用地，容積率6.5，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項目用地，鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，樓面價2446元/㎡，該公司為亞星旗下公司，亞星也是此次土拍中唯一參與的民企。

二七區(qū)，三環(huán)內(nèi)，周邊不少亞星的項目以及其他社區(qū)，人流量和生活氛圍肯定沒問題的，周邊嵩山南路、南三環(huán)和長江路，最近的地鐵站點為7號線，未來嵩山南路規(guī)劃有地鐵18號線，出行也非常方便，對面為樹人外國語學(xué)校南校區(qū)，周邊有工人南路小學(xué)，配套還是非常齊全的，但周邊市場也很多，環(huán)境和城市界面只能算是一般般吧。

地塊指標：

1、容積率6.5，這個確實不是有點高了，而是非常高了。

2、依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，該地塊配建不超過40859.51平方米安置房，此類房屋不得進入商品房一級市場銷售，地塊本身就不大，又配建這么多的安置房。

西南區(qū)域向來跟改善無緣，這個項目的價值就是三環(huán)內(nèi)的區(qū)位價值和看上去比較齊全的生活配套了，高容積率高+安混地塊以及地塊又是那么的迷你，意味著這個項目基本跟品質(zhì)無緣，走剛需路線的概率大一些。

優(yōu)勢和劣勢都非常明顯的一個項目，客戶鎖定地緣。(展開全部)

鄭政出【2023】46號（網(wǎng)）

土地成交信息——
2024年1月30日，鄭政出【2023】46號（網(wǎng)）地塊由鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價25763萬元摘得，樓面價2446元 /平米。

土地基本信息——
該地塊位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，屬于黃崗寺城中村改造安開混合地塊，依據(jù)改造方案該地塊配建不超過40859.51平方米安置房(以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》最終批準面積為準)，此類房屋不得進入商品房一級市場銷售。

該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地兼容商業(yè)，土地面積約16206.28平方米，占地約24.31畝。容積率小于6.5。

項目周邊配套情況——
教育：地塊北側(cè)為鄭州市第八十九中學(xué)(鄭州市樹人外國語學(xué)校南校區(qū))
醫(yī)療：周邊1公里鄭州二七傳承中醫(yī)院
周邊小區(qū)：南側(cè)為黃崗寺安置區(qū)(錦宏小區(qū))

西南王亞星再次摘地，但6.5的超高容積率，再加上安開混合，還要兼容商業(yè)，居住舒適度低，地塊西側(cè)緊鄰烈士陵園，硬傷明顯。(展開全部)

1月30日，亞星嵩南文苑登場了。

今天的拍地，亞星格外亮眼，是民企獨苗苗，其他央國企拍地，其實沒啥可看可研究的，畢竟不是自己錢，隨便揮霍，但亞星敢拿這塊地，還是值得說道說道的，畢竟民企老板花一毛錢都思量再三。

亞星拿的這個鄭政出〔2023〕46 號地塊，位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，地塊周邊為亞星環(huán)翠居、亞星水云居等小區(qū)，地塊倒也不大，約合24.31畝，容積率6.5，建筑密度小于50％，建筑高度低于100米，綠地率大于20％，亞星以起始價25763萬元摘得，樓面價約合2446元/㎡。

這塊地很有意思，容積率不低，大概率是小戶型產(chǎn)品，周邊環(huán)境也很不咋滴，烈士陵園，南面是亞星金運外灘、亞星望江居，東邊是中原百姓廣場，興華家具家電市場，目前這邊就是一萬一平的價位水平。
所以，這個小小項目，加上小小的戶型，會賣多少錢？八千？七千？如果真是這么便宜，你會不會買？
個人感覺這項目投資不大，做好了也會賣得很快，整體風(fēng)險可控，這大概是亞星拿地的原因。

不得不說，亞星這兩年做的不賴，錦繡山河大二期銷售了20億，在鄭州都是前三，并且做到了三次提前交付，真的了不起。
亞星算是給了本土房企一個樣本，深耕一個片區(qū)，堅持親民的產(chǎn)品定位和價格定位，謹慎擴張，最關(guān)鍵是抓住了鄭州購房者的心，把教育資源搞得足足的。(展開全部)

亞星嵩南文苑位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，占地面積16206.28平方米，約合24.31畝。

亞星這個項目還是挺尷尬的。

今年1月份拿的地，成交總價25763萬元，樓面價2446元 /平米。

項目地塊硬傷很多：

1、容積率高達6.5，繼鄭州住宅新規(guī)發(fā)布后，除了個別城改項目，基本上告別高容積率了，亞星嵩南文苑就屬于這極個別城改項目了。

2、 這塊地屬于黃崗寺城中村改造安開混合地塊，依據(jù)改造方案該地塊配建不超過40859.51平方米安置房，此類房屋不得進入商品房一級市場銷售。

3、該地塊為城鎮(zhèn)住宅用地兼容商業(yè)。

所以這塊地不僅容積率高，還要兼容安置房、商業(yè)，居住環(huán)境非常不純粹。

而且根據(jù)規(guī)劃，一共規(guī)劃社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有3棟31-34層高層住宅以及1棟住宅+服務(wù)型公寓，梯戶比很高，還有很多兩房，注定是個剛需項目。(展開全部)