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亞星嵩南文苑，南三路與嵩山路交會(huì)處。

亞星嵩南文苑總占地面積是16206平方米，大概是24畝，總建筑面積是13萬平方米，一共規(guī)劃是5棟樓，一共是737戶，商品住宅是5號(hào)樓和6號(hào)樓，3T6戶，在售面積是88平方米三室兩廳一衛(wèi)，105-109平方米的三室兩廳一衛(wèi)，預(yù)計(jì)成交的價(jià)格是8300-9400元/平方米。

7號(hào)樓是一個(gè)平層公寓項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)是40年，梯戶比是5T15戶，在銷售的面積是61-65平方米，公寓的位置是不錯(cuò)，周邊有百姓廣場、亞星萬嘉百匯、亞星時(shí)代廣場等等，另外項(xiàng)目旁邊就是幼兒園和鄭州七中教育集團(tuán)鄭州樹人外國語學(xué)校南校區(qū)。

亞星不虧是西南王，在西南還有土地，真的是了不起，但是公寓我依舊不推薦！首先是它設(shè)計(jì)公寓面積是偏大，目前市面上的公寓一般是30-40平方米，面積大總價(jià)就會(huì)高，首付筆記也就高。

大部分人買公寓是投資，投資就牽扯到投資回報(bào)率。之前這個(gè)區(qū)域有個(gè)項(xiàng)目叫牛頓公館，當(dāng)年開盤的時(shí)候推出340套房子，去化340套房子，當(dāng)時(shí)銷售的也很便宜，毛坯7000左右，現(xiàn)在二手房的價(jià)位大概是四五千塊錢，租金也就是800-900塊。

咱們簡單地算一下投資回報(bào)率，以牛頓40平方米為例，單價(jià)70000元，一套房子是28萬，年租金是800*12=0.96萬，0.96/27=3.5%，當(dāng)然這是最理想的狀況，實(shí)際會(huì)更低一些，比如還有裝修費(fèi)用、空租期等等。

回到亞星嵩南文苑，不建議投資、不建議投資、不建議投資，公寓盡量避開。(展開全部)

嵩南文苑的規(guī)劃已經(jīng)出來，受制于24畝的小小不規(guī)則地塊，樓棟排布也是夠擁擠的，2、4、5三棟樓還算正常的，6號(hào)樓則是公寓和住宅的拼接體，向東傾斜45度，與2號(hào)樓遙遙相對(duì)，雙方都沒什么隱私了。項(xiàng)目總共646套房子，六七十的小戶型居多，戶型還是可以的，拿公示的4號(hào)樓來看，兩開間朝南的小兩房還不錯(cuò)，但衛(wèi)生間和廚房緊挨著有點(diǎn)不合理。

嵩南文苑是在今年1月份拿的地，樓面價(jià)2446元一平，成本低，容積率高，安置公寓混撘，戶型小注定這是一個(gè)低價(jià)盤，只求快速走量周轉(zhuǎn)。

目前的南三環(huán)西南房價(jià)也就維持個(gè)10000左右，前段一路之隔的亞星雙河居還現(xiàn)房特價(jià)10000出頭，嵩南文苑可能得市場價(jià)打個(gè)八折才有人關(guān)注，這樣的話8000多的價(jià)格配上六七十平的戶型，總價(jià)也就五六十萬，首付10萬出頭就很有吸引力了。

個(gè)人感覺剛需還是可以關(guān)注下的，目前有種說法是市場見底了，因?yàn)榘茨壳胺績r(jià)租售比存款利率還高，這種情況下業(yè)主寧租不賣更劃算，側(cè)面說明鄭州房價(jià)已經(jīng)沒有泡沫了，而且很多地方高貴如杭州都紛紛放開限購了，政策底價(jià)格底基本都到了。
現(xiàn)在亞星算抗過了這一波，甚至還打算繼續(xù)拿地，據(jù)說要拿一塊低密地塊打造洋房，彌補(bǔ)下沒洋房產(chǎn)品線的局面。誰也沒曾想到，是默默無聞，沒啥創(chuàng)新，死守西南一隅的亞星穿越了周期，創(chuàng)造了奇跡。(展開全部)

鄭政出〔2023〕46號(hào)（網(wǎng)）地塊位于【二七區(qū)】南三環(huán)北、嵩山南路西，面積為16206.28㎡，容積率為＜6.5。由西南王亞星的公司拿下，這也是土拍中唯一的民企。
1.穩(wěn)健。亞星在鄭州也算是穩(wěn)健型房企了，在其他開發(fā)商躺平甚至需要救助的時(shí)候，還能拿地，也是很不錯(cuò)了， 而鄭州本土房企在經(jīng)歷了初步的洗牌后，建業(yè)、康橋、永威這些開發(fā)商已經(jīng)在鄭州無法扛起大旗的時(shí)候，其他的本土民企拒絕躺平，尤其在交付端，美盛集團(tuán)、河南亞星及正弘置業(yè)今年在交付市場都有不錯(cuò)表現(xiàn)，亞星的項(xiàng)目也是有提前交付， 3月，大二期·倚瀾苑提前60天交付。這些也是給市場信心，也讓亞星獲得更多信任。在鄭州，外國語學(xué)區(qū)現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房冠領(lǐng)西南，再創(chuàng)輝煌。亞星錦繡山河大二期主打?qū)W區(qū)現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房的賣點(diǎn)，2023年銷售 20.65億，躋身鄭州全年銷售TOP3。這樣的銷售業(yè)績也是亞星持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，畢竟房子賣出去了才有錢繼續(xù)拿地。
2.周邊。地塊在南三環(huán)嵩山路附近，也是交通便利的地方?，F(xiàn)在的買房人也是看重周邊配套，“休騙三”重演，置業(yè)客戶首先三環(huán)沿線及三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)域再次成為各家房企主力戰(zhàn)場，亞星這個(gè)地塊在南三環(huán)附近也是優(yōu)勢，周邊也有很多成熟的小區(qū)，也有家居市場?，F(xiàn)在的鄭州企業(yè)分化、區(qū)域分化、板塊分化也是很厲害，穩(wěn)健房企、國央企、主城區(qū)的房子還是很受歡迎的，這也是要?dú)w結(jié)于客戶需求的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在大家都覺得新區(qū)的建設(shè)并不會(huì)那么快，配套設(shè)施建設(shè)都需要很多時(shí)間。(展開全部)

亞星真不虧是西南霸主，昨日土拍西南方向又喜提一項(xiàng)目。

46號(hào)地塊位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，24.31畝，城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)用地，容積率6.5，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項(xiàng)目用地，鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得，樓面價(jià)2446元/㎡，該公司為亞星旗下公司，亞星也是此次土拍中唯一參與的民企。

二七區(qū)，三環(huán)內(nèi)，周邊不少亞星的項(xiàng)目以及其他社區(qū)，人流量和生活氛圍肯定沒問題的，周邊嵩山南路、南三環(huán)和長江路，最近的地鐵站點(diǎn)為7號(hào)線，未來嵩山南路規(guī)劃有地鐵18號(hào)線，出行也非常方便，對(duì)面為樹人外國語學(xué)校南校區(qū)，周邊有工人南路小學(xué)，配套還是非常齊全的，但周邊市場也很多，環(huán)境和城市界面只能算是一般般吧。

地塊指標(biāo)：

1、容積率6.5，這個(gè)確實(shí)不是有點(diǎn)高了，而是非常高了。

2、依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，該地塊配建不超過40859.51平方米安置房，此類房屋不得進(jìn)入商品房一級(jí)市場銷售，地塊本身就不大，又配建這么多的安置房。

西南區(qū)域向來跟改善無緣，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值就是三環(huán)內(nèi)的區(qū)位價(jià)值和看上去比較齊全的生活配套了，高容積率高+安混地塊以及地塊又是那么的迷你，意味著這個(gè)項(xiàng)目基本跟品質(zhì)無緣，走剛需路線的概率大一些。

優(yōu)勢和劣勢都非常明顯的一個(gè)項(xiàng)目，客戶鎖定地緣。(展開全部)

1月30日，亞星嵩南文苑登場了。

今天的拍地，亞星格外亮眼，是民企獨(dú)苗苗，其他央國企拍地，其實(shí)沒啥可看可研究的，畢竟不是自己錢，隨便揮霍，但亞星敢拿這塊地，還是值得說道說道的，畢竟民企老板花一毛錢都思量再三。

亞星拿的這個(gè)鄭政出〔2023〕46 號(hào)地塊，位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，地塊周邊為亞星環(huán)翠居、亞星水云居等小區(qū)，地塊倒也不大，約合24.31畝，容積率6.5，建筑密度小于50％，建筑高度低于100米，綠地率大于20％，亞星以起始價(jià)25763萬元摘得，樓面價(jià)約合2446元/㎡。

這塊地很有意思，容積率不低，大概率是小戶型產(chǎn)品，周邊環(huán)境也很不咋滴，烈士陵園，南面是亞星金運(yùn)外灘、亞星望江居，東邊是中原百姓廣場，興華家具家電市場，目前這邊就是一萬一平的價(jià)位水平。
所以，這個(gè)小小項(xiàng)目，加上小小的戶型，會(huì)賣多少錢？八千？七千？如果真是這么便宜，你會(huì)不會(huì)買？
個(gè)人感覺這項(xiàng)目投資不大，做好了也會(huì)賣得很快，整體風(fēng)險(xiǎn)可控，這大概是亞星拿地的原因。

不得不說，亞星這兩年做的不賴，錦繡山河大二期銷售了20億，在鄭州都是前三，并且做到了三次提前交付，真的了不起。
亞星算是給了本土房企一個(gè)樣本，深耕一個(gè)片區(qū)，堅(jiān)持親民的產(chǎn)品定位和價(jià)格定位，謹(jǐn)慎擴(kuò)張，最關(guān)鍵是抓住了鄭州購房者的心，把教育資源搞得足足的。(展開全部)