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朗晴別院前段還在招人，地點在中原區(qū)淮河路與工人路交匯處向西200米路北新蒲恒輝廣場一樓。
別看這盤不顯眼，但開發(fā)商新蒲建設(shè)集團可是個顯眼包，在
前段會展中心舉辦的國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會暨新技術(shù)與產(chǎn)品博覽會、中國（鄭州）建筑產(chǎn)業(yè)與智能建造博覽會上，新蒲建設(shè)集團展出了朗晴別院項目的被動式超低能耗建筑及綠色建材樣板。

所以，你看再小再不起眼的項目，都有自己的核心競爭力，這個超低能耗主要體現(xiàn)在配置具有良好熱工性能的外圍護保溫結(jié)構(gòu)、高性能的門窗構(gòu)件、帶全熱回收的新風(fēng)系統(tǒng)、高COP的空氣源熱泵機組，說實話，個人感覺這開發(fā)商完全是自嗨，因為這些配置對于購房者來說完全不敏感，就算住進去，與目前市面上的商品房可能也差不出啥，完全不如把勁使在外立面，小區(qū)大門，園林景觀有效果。

目前項目也在不溫不火的賣著，預(yù)計8月底交付，離得近的不妨看看，洋房3號樓是一梯兩戶2個單元，洋房建面170-205平，單價22700-24100元一平，一樓帶地下室32000元一平，高層是15600-16300元一平，特價房13000，可選的房源還是比較多的，說實話價格不便宜，但就這200來套房子，開發(fā)商也不靠這個活，也快現(xiàn)房了，估計就這么賣了。
這項目賣的就是個洋房，只適合房源5公里內(nèi)的地緣換房客戶，算是殺熟吧，畢竟面積太大，動輒380萬起步的洋房，這客戶也不是說哪都能碰到的。(展開全部)

高層戶型拉胯，梯戶比高，而且主大門在沁河路上，不確定航海路是否留有進出口，如果沒有坐地鐵需要繞行一大圈，但是周邊航海路沿線新房確實沒什么競品，且準現(xiàn)房銷售，基本所見即所得。洋房論區(qū)域價值、戶型設(shè)計和品質(zhì)，都不如中海時光之境。

朗晴別院，海航路與工人路交叉口向西300米路北。

航海路稀缺改善洋房大平層要開盤了，說項目的優(yōu)勢：二環(huán)（航海路）、地鐵口（5號線后河盧站）、準現(xiàn)房（2024年8月份交付）、超低容積率（2.54）。

這個項目的位置還是蠻不錯的，航海路與工人路交匯處向西300米路北，距離后河盧站大概只有幾百米，東西兩側(cè)是都是家屬院，項目是一個細長條，占地面積約20畝，容積率2.54，規(guī)劃3棟5-9洋房，2棟高層，22年開過一次盤，當時高層整體毛坯均價15000-17000元/平方米，高層的面積是100平方米、116平方米、140平方米、144平方米，戶型比較拉胯，洋房面積是180平方米和203平方米，目前高層均價15600-16300元/平方米，特價房13000元/平方米。

項目的背后的開發(fā)商是河南省新蒲置業(yè)有限公司，隸屬于新浦建設(shè)集團，它參加過鳥巢、國家大劇院、央視新辦公大樓的建設(shè)，算是搞建設(shè)的一把好手。

洋房首開是3號樓，1T2戶，2個單元，洋房的建筑面積是180平方米、203平方米，單價22700-24100元/平方米，一樓帶地下室32000元/平方米，這個項目的開發(fā)商是做建筑的，洋房技術(shù)是有所創(chuàng)新，采用超低能耗被動式住宅，可以極大限度的提高保溫隔熱性和氣密性，使熱傳導(dǎo)最小化，使用技術(shù)手段盡可能實現(xiàn)室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境和采光環(huán)境，被動四季室溫達到人體最適宜的18-24℃，并且在霧霾等污染天氣情況下，仍然保持室內(nèi)的清潔。(展開全部)

自去年首開之后，朗晴別院還一直在賣唯一的一棟高層，南側(cè)的3棟洋房還沒有加推，看的出來，朗晴別院賣的挺費勁。

在售戶型建面約100平三室兩廳一衛(wèi)，其次是116平三室兩廳一衛(wèi)、130平、141平、144平的三室兩廳兩衛(wèi)，全部都是毛坯，價格也不便宜，整體均價16000元/平米左右。

南側(cè)3棟洋房據(jù)說后期開盤準備賣20000+元/平米。

雖然是小開發(fā)商，沒啥關(guān)注度，賣的也不好，但工程進度還可以，四棟樓已經(jīng)全部封頂，明年5月份交付。

項目優(yōu)勢：

1、地段，主城二環(huán)內(nèi)的核心地段，寸土寸金。
2、地鐵利好，樓下就是地鐵5號線后河蘆站，
3、大戶型具備稀缺性，南側(cè)3棟洋房，全部為180-227㎡大戶型，定位改善（不過如此大的面積段，客戶群體也有限）。
4、參考周邊小區(qū)，學(xué)校劃片大概率是航海西路小學(xué)+七十三中，小學(xué)一般，初中不錯。

項目硬傷在于小高層四梯六戶，戶型設(shè)計一般，周邊多是一些老舊小區(qū)，觀感略差一些，小開發(fā)口碑一般（但是交付沒問題）。(展開全部)

朗晴別院目前主要在售的是1號樓，旁邊的小高層2號樓已經(jīng)售罄了。

高層1號樓是四梯六戶設(shè)計，最小戶型建面約100平三室兩廳一衛(wèi)，其次是116平三室兩廳一衛(wèi)、130平、141平、144平的三室兩廳兩衛(wèi)，以及119-144平的復(fù)式。

關(guān)于價格，不同戶型，價格都不一樣，比如說西北戶100平的小三房，單價不到15000元/平米，116平戶型成交價在15600元/平米，120平戶型成交價16200元/平米左右，另外還有119-144平那個復(fù)式，15層以下，價格是17700元/平米，15層以上，價格是16700元/平米。

另外朗晴別院還有三棟洋房沒有開始賣，全部都是大戶型，180-227平，要說中原區(qū)的改善項目，萬科山河道算一樣，那么朗晴別院也得算一個。

項目交房時間為2024年的5月份，毛坯交付，雖然新浦是個小開發(fā)商，但是從目前的工程進度來看，交付應(yīng)該是沒有問題的，只是還沒入市的時候因為暴雨就經(jīng)歷了一波維權(quán)，口碑多少受點影響。

項目的位置確實不錯，樓下就是5號線后河蘆地鐵口，學(xué)校方面，售樓部宣傳的是航海西路小學(xué)和七十三中，交房后參與劃片。(展開全部)

朗晴別院項目目前主要銷售高層以及小高層，目前小高層2號樓房源剩余兩套87㎡。高層房源大面積130-144㎡據(jù)說房源剩余不多，成交價在15800-16600之間。100㎡大概成交價14500元/㎡；116㎡成交價在15500元/㎡，還有一個復(fù)式贈送面積（20㎡）左右吧。具體成交價不清楚。三棟洋房一直沒對外銷售，目前施工進度還是比較快的，這也是新蒲擅長的領(lǐng)域。目前高層二次結(jié)構(gòu)施工到22樓，洋房二次結(jié)構(gòu)基本施工完畢。按照這個進度，估計有望年前達到驗收條件。
項目優(yōu)點：中原區(qū)二環(huán)內(nèi)的準現(xiàn)房，交房有保證，容積率2.54，凈地開發(fā)，無臨街商業(yè)居住舒適度高，周邊配套成熟，地鐵5號樓大概50米距離，對面華潤萬家，2站地鐵二七萬達，中原區(qū)小三佳初中七十三中按照往年劃片范圍是問題不大，淮河路小學(xué)不確定。項目洋房客戶群體據(jù)說是非富即貴，這樣的小區(qū)如果管理到位，交房品質(zhì)有保證的話確實是難得的適合剛改及改善客戶。
項目缺點：四梯六戶，戶型設(shè)計一般，項目開發(fā)主體為建筑公司，無商品房開發(fā)經(jīng)驗，但是這種小項目也不需要多少開發(fā)經(jīng)驗，好東西往上懟就行了，舍得花錢就行。至于網(wǎng)上傳言地基問題，據(jù)內(nèi)部人士講，當時720大雨，項目基坑也只是打個墊層，基坑抽完水找的專業(yè)機構(gòu)檢測完沒有任何問題又重新做的，之所以夸大影響是跟旁邊金盾花園有矛盾，可能有人帶節(jié)奏。
總結(jié)：朗晴別院項目是一直關(guān)注的項目，適合地緣性客戶，項目交付問題不大，品質(zhì)保證有待觀察，中原區(qū)二環(huán)內(nèi)這種低密度小區(qū)也確實沒有可選擇余地。(展開全部)

這個項目也有幾年時間，來來回回也去過兩三次，但印象不是很深，直到前一段，一個朋友問起這個項目，并且要買，又重新審視了一番。

地塊位置還是不錯的，在老中原比較稀缺，東側(cè)為地震局家屬院，北側(cè)為新浦花園小區(qū)，西側(cè)就是金盾花園小區(qū)，之前鬧過矛盾，周邊也有5號線地鐵口后河蘆站。地塊倒是不大，19.4畝，容積率也不高，2.54，有1棟26層高層、3棟5-9層洋房,整體采用新中式風(fēng)格。

在售的主要是高層，戶型有100㎡、116㎡、140㎡、144㎡，戶型很一般，單價14500-17000，洋房面積很大，180㎡和203㎡，但總是很扭捏，時不時地都會封盤。

學(xué)校的話，周邊有淮河路小學(xué)、航海西路小學(xué)、七十三中等，中原也算是教育強區(qū)。

開發(fā)商新蒲置業(yè)，zf關(guān)系相對好一些，開發(fā)過一些家屬院。另外在建筑層面，母公司新浦建設(shè)集團有幾把刷子，參與過鳥巢、國家大劇院、公安部辦公樓等大項目。這個小區(qū)里的3棟洋房采用了超低能耗技術(shù)措施，通過采用高性能的圍護結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)、高性能的門窗系統(tǒng)、近無熱橋構(gòu)造設(shè)計、良好的建筑氣密性、高效新風(fēng)熱回收系統(tǒng)等技術(shù)手段，在能耗大幅度降低的前提下，實現(xiàn)建筑室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)的提升。

這種施工工藝之前在平原新區(qū)云松項目見過，但跟金茂那種還是有些差異。

這個項目的話，也就比較適合地緣性，但因為是期房，很多人還會擔心，等等也行，看樣子開發(fā)商也是要往現(xiàn)房賣的節(jié)奏。(展開全部)

朗晴別院 ，小而美不美是個問題的項目。

項目北鄰沁河路，南靠航海路（隔了一個未建設(shè)的小商業(yè)），東西兩側(cè)是一件建成的老小區(qū)家屬院，約20畝占地，總建筑面積5.5萬㎡，容積率2.45綠地率35%，新中式風(fēng)格下規(guī)劃3棟洋房+1棟小高層+1棟高層，毛坯交付。

開發(fā)商新浦建設(shè)集團，早些年在建筑行業(yè)也做出了點成績，但是房地產(chǎn)開發(fā)倒是新手一個，放在幾年前沒有什么問題，施工企業(yè)做開發(fā)，開發(fā)企業(yè)做施工，都是一個大染缸里的，沒有問題，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)講究安全，新浦集團本身也官司纏身問題較多，有沒有實力和資金完成房地產(chǎn)開發(fā)是個問題，不過好在該項目體量較小，總投資額不大，以新浦的能力應(yīng)該是可以順利完成的。

項目產(chǎn)品設(shè)計上洋房為180㎡以上的五室產(chǎn)品，洋房設(shè)計的基本還都是比較主流的產(chǎn)品比如甲板陽臺、四葉草戶型等等，單就產(chǎn)品能力上來講沒有太大問題，而且還學(xué)習(xí)了科技住宅的理念，朗晴別院洋房采用超低能耗被動式住宅，被動式房屋就是采用各種節(jié)能技術(shù)構(gòu)造最佳的建筑圍護結(jié)構(gòu)，極大限度地提高保溫隔熱性能和氣密性，使熱傳導(dǎo)損失最小化;通過技術(shù)手段盡可能實現(xiàn)室內(nèi)舒適的熱濕環(huán)境和采光環(huán)境;最大限度降低對主動式采暖和制冷系統(tǒng)的依賴。被動房四季的室溫可維持在人體最適宜的18℃～24℃之間，且在霧霾等污染天氣情況下，仍能保持室內(nèi)空氣清潔，具有高保溫性、高氣密性、高舒適度。 那么問題來了，以新浦的能力，這個交付后能實現(xiàn)幾成？

高層和小高層的產(chǎn)品基本上就是“臥龍鳳雛”了，而且兩個樓距離很近，東側(cè)還有防火墻板的設(shè)計，對1號樓東邊戶底層戶型的采光通風(fēng)很不友好，高層2T3戶的設(shè)計，戶型面積倒是跨度較大，選擇性較廣，但是戶型整體設(shè)計不行，比如144的四房，只有雙開間朝南，進深狹長，130㎡也僅僅是不通透的南向戶型，不過戶型上有較為稀缺的復(fù)式產(chǎn)品。

小地塊，雖然容積率較低，但是因為先天條件同樣社區(qū)的綠化和景觀等做不了很大的提升，基本就是環(huán)繞一周，而且非機動車和機動車出入口均需要進入小區(qū)后進行軟隔離做到人車分流，這些都是項目不足的地方。

位置優(yōu)勢明顯，周邊無論是交通出行還是生活配套都享受主城區(qū)的便利，畢竟是寸土寸金的二環(huán)位置，南側(cè)的人行出入口更是2分鐘直達地鐵口，因為項目的社區(qū)已經(jīng)有了歸屬，目前劃片是航海西路小學(xué)+七十三中，小學(xué)有點菜，中學(xué)倒是中原區(qū)屈指可數(shù)的領(lǐng)頭羊，可惜沒有劃到淮河路小學(xué)，要不然學(xué)區(qū)的價值會更加明顯。

從22年到現(xiàn)在，項目洋房沒有開賣，小高層基本售完，高層剩余較多，而且位于新浦恒輝廣場的展廳中心也沒有那么大氣，感覺新浦更像是佛系賣房，等著洋房現(xiàn)房收割一波區(qū)域土豪？

建議：目前的大環(huán)境下，新浦這個項目，三少不建議著急入手，首先價值沒有那么高，其次安全性有待商榷，項目已經(jīng)封頂了倒是不如等一等等到現(xiàn)房再入手也不遲。(展開全部)

西郊地緣，最近看了附近的二手房，同樣是新蒲這個開發(fā)商在附近的兩個項目，新蒲花園（沒底商那個院）16年的房子了，均價掛出來都18000+還有19000+的，另外一個是新蒲花園二號院，可能是因為有底商均價低一點，不過也16000左右了。不知道為什么附近二手房掛那么貴，要說73中學(xué)區(qū)房，這個項目離學(xué)校是更近的，不知道能不能被劃進去。雖然這個項目更便宜，但是高層的戶型真的太差了，還不如同一個開發(fā)商六七年前的項目，不知道怎么設(shè)計的……

朗晴別院是今年9月17號首開，據(jù)鄭州樓市數(shù)據(jù)顯示，項目共推出高層1#，小高層2#，共計153套房源，去化75套，去化率49%。首開高層整體毛坯均價15000-17000元/平米，小高層均價17000元/㎡，相比前期釋放的價格，確實會低很多，但是去化仍然不好，不過也在意料之中。

在主城區(qū)內(nèi)，朗晴別院的洋房是稀缺品，其大面積改善戶型更是難得。沿著航海路向東，升龍棲樾府戶型建面約約64.27-68.93㎡兩房、91.08-144.24㎡三房 、141.8㎡四房；金地建海峯范戶型建面約99㎡、109㎡三房以及139㎡四房。

對比下來，三個項目雖然同在航海路上，享受的配套大差不差，朗晴別院以大面積改善戶型為主，與其并不構(gòu)成直接的競爭關(guān)系。但是不跟隨市場需求的戶型設(shè)計，朗晴別院是不是得考慮一下改善群體認不認？其高低配設(shè)計、地塊小其實都不太具備改善的條件，開發(fā)商的實力和物業(yè)能不能保證品質(zhì)還得另說。

整體來看，朗晴別院內(nèi)部指標并不差，洋房為主的低密社區(qū)，容積率2.54，居住舒適度挺高，但是地塊不大，小區(qū)內(nèi)部景觀不好規(guī)劃，戶型設(shè)計也一般，高層部分戶型通風(fēng)采光嚴重受到影響。拋開小區(qū)內(nèi)部因素，項目周邊都是一些老小區(qū)，居住氛圍濃厚，無論是項目所處的位置地段，還是周邊交通配套，朗晴別院都占據(jù)了絕對優(yōu)勢，成熟的主城區(qū)，不需要任何等待，但是小開發(fā)商還是不太靠譜，需謹慎。(展開全部)