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孫宏斌的“不死鳥”傳說仍在上演
劉蘭香
在2023年3月底的境外債務(wù)重組說明會(huì)上，孫宏斌反思了融創(chuàng)的流動(dòng)性危機(jī)，稱雖然公司已按照“三道紅線”要求降負(fù)債但力度仍不夠，承諾將全力推動(dòng)債務(wù)重組，爭取盡快回歸良性發(fā)展軌道。到今年3月底發(fā)布2024年財(cái)報(bào)時(shí)，他再次承諾2025年將全力以赴完成交付任務(wù)和境內(nèi)公開市場債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，爭取境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)性關(guān)鍵進(jìn)展。

好消息很快傳來：4月17日晚間，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告稱，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組，已獲得持有債務(wù)本金約13億美元的初始同意債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議，持有債務(wù)本金超10億美元的債權(quán)人正在進(jìn)行簽署程序，支持債權(quán)人合計(jì)持有債務(wù)本金占現(xiàn)有債務(wù)本金總額約26%。本次方案的一大亮點(diǎn)是“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”，即為債權(quán)人提供獲得短期流動(dòng)性及潛在股票升值收益的機(jī)會(huì)——當(dāng)然，債權(quán)人變身股東也意味著其將與融創(chuàng)掌舵人孫宏斌共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，房地產(chǎn)市場下行、融資環(huán)境收緊以及自身逆勢擴(kuò)張等因素導(dǎo)致融創(chuàng)銷售大幅下滑、項(xiàng)目交付壓力增大并深陷財(cái)務(wù)困境。2024年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入740億元，同比減少52%，凈虧損則擴(kuò)大至257億元，且為連續(xù)第四年虧損。截至2024年末，融創(chuàng)有息負(fù)債2596億元，較2023年底減少181億元，但現(xiàn)金余額僅約197億元，相對于一年內(nèi)到期的短期借貸1935億元，僅能覆蓋13%。關(guān)聯(lián)公司融創(chuàng)服務(wù)2024年也虧損4.51億元，加劇其債務(wù)危機(jī)。

盡管融創(chuàng)在2024年11月啟動(dòng)總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組，該方案從提出到通過僅用時(shí)50多天，預(yù)計(jì)可削降約70%的境內(nèi)公司債務(wù)，且5年內(nèi)不再有兌付壓力，但今年1月融創(chuàng)又面臨境外債權(quán)人的清盤呈請壓力，更徹底的債務(wù)解決方案迫在眉睫。3月24日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，高等法院頒令將清盤呈請聆訊延期至4月28日。2024年年報(bào)顯示，考慮到清盤呈請給融創(chuàng)造成的影響，加上當(dāng)前市況遠(yuǎn)不及此前債務(wù)重組時(shí)的預(yù)期，公司正尋求更加全面的境外債務(wù)綜合解決方案，已開展境外債務(wù)重組工作。

針對境外債務(wù)，本次重組方案顯示，融創(chuàng)將向債權(quán)人分派兩種新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債（新MCB），一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià)6.8港元/股的新MCB，可在重組生效日起轉(zhuǎn)股；另一類將獲分配轉(zhuǎn)股價(jià)3.85港元/股的新MCB，可在重組后18-30個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)股，該類總量不超過債權(quán)總額的25%。

值得注意的是，融創(chuàng)針對境外債“全部強(qiáng)制轉(zhuǎn)股”將有約23%用于股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃，即債權(quán)人擬向主要股東孫宏斌提供部分附帶條件的受限股票，以維持孫宏斌持股比例在一定水平。

目前，除了前述26%的支持債權(quán)人之外，融創(chuàng)正向其他債務(wù)持有人尋求對該重組方案更廣泛的支持。如果該方案獲得最終通過，意味著本息全額債轉(zhuǎn)股將削債超70億美元，疊加境內(nèi)債重組的化債影響，預(yù)計(jì)將整體壓降近700億元的債務(wù)，融創(chuàng)每年利息支出減少數(shù)十億元，不僅債務(wù)壓力大大減輕，集團(tuán)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將明顯提升。

除了集團(tuán)層面的債務(wù)化解，融創(chuàng)在2024年財(cái)報(bào)發(fā)布會(huì)上表示項(xiàng)目層面也在爭取“活水”，對由于市場下滑造成還款有困難的項(xiàng)目，與金融機(jī)構(gòu)溝通推動(dòng)展期方案，并推進(jìn)和AMC（資產(chǎn)管理公司）等金融機(jī)構(gòu)的合作，形成更加綜合的項(xiàng)目盤活、債務(wù)重組方案。同時(shí)，融創(chuàng)也在向“保交付”困難項(xiàng)目的屬地zf申請保交樓專項(xiàng)借款：2024年融創(chuàng)在全國交付17萬套房屋，近三年累計(jì)交付66.8萬套，位列行業(yè)前三；其獲得保交樓專項(xiàng)借款、銀行配套融資及“白名單”項(xiàng)目資金合計(jì)345億元，為項(xiàng)目盤活提供流動(dòng)性。

另外，在一眾民營房企中，融創(chuàng)的資產(chǎn)質(zhì)量一直以來相對更為優(yōu)質(zhì)。截至2024年年中，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成，且上海、北京等地項(xiàng)目（如外灘壹號院）銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，未來都可轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。

一般而言，境外重組需75%以上債權(quán)人支持才能獲得通過。如果部分國際債權(quán)人因利益分歧或?qū)D(zhuǎn)股后股價(jià)預(yù)期悲觀而拒絕加入，可能導(dǎo)致重組拖延甚至失敗。但目前來看，如果融創(chuàng)加速核心城市項(xiàng)目去化，并深化與AMC合作（當(dāng)前規(guī)模近350億元）以增強(qiáng)現(xiàn)金流，同時(shí)抓住“保交樓”專項(xiàng)貸款、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策窗口以爭取更多資金注入，無疑將有助于加快擴(kuò)大債權(quán)人對境外債務(wù)重組方案的支持比例，并最終令公司清盤風(fēng)險(xiǎn)得以解除。

香港股市自4月18日始因復(fù)活節(jié)假期連續(xù)兩個(gè)交易日休市，4月22日恢復(fù)交易，融創(chuàng)中國受境外債務(wù)重組消息的提振盤中一度漲超5%，但收盤時(shí)漲幅縮減至1.2%，目前方案中債轉(zhuǎn)股的股價(jià)也遠(yuǎn)超當(dāng)下1.6港元左右的市價(jià)，表明市場對其疑慮雖有所減輕但并未消散。

孫宏斌首次創(chuàng)業(yè)時(shí)成立的順馳地產(chǎn)2003年銷售額達(dá)到45億元，接近萬科的63億元，但由于高負(fù)債、高杠桿、高成本的運(yùn)營模式以及樓市政策的收緊，2006年陷入困境，最終被他忍痛賤賣。但他并未退出市場，而是通過融創(chuàng)中國再次崛起，2014年首次躋身房企前十強(qiáng)，在高舉高打七年后又爆出流動(dòng)性危機(jī)。多次上演絕地求生的孫宏斌，目前仍面臨“化債-銷售-信心”的三角平衡難題，而破解這道難題，不僅需要融創(chuàng)提升經(jīng)營，更需宏觀經(jīng)濟(jì)回暖——好在這位有“不死鳥”之稱的行業(yè)老兵從未放棄。（財(cái)富中文網(wǎng)）(展開全部)

現(xiàn)在又沒人干活了，據(jù)說誠辰也打不下來工資了

風(fēng)雪交加之際躲在了融創(chuàng)御湖宸院的售樓部，從桐柏路乍一看好像這個(gè)售樓部關(guān)門了一樣，門崗什么的都沒有停車也是隨意，就在這時(shí)一個(gè)小哥跑過來問我，詳情之下原來售樓部還正常營業(yè)著，可謂低調(diào)至極，進(jìn)入寬敞的售樓部竟然還有兩組看房的。

御湖宸院項(xiàng)目融創(chuàng)的一期做的非常好，可謂是區(qū)域標(biāo)桿，二手房現(xiàn)在也是一路堅(jiān)挺，如果沒有地產(chǎn)的管控和大規(guī)模暴雷，融創(chuàng)應(yīng)該會(huì)成為民營企業(yè)里的扛把子，起碼孫老板是用心做好房子的，暴雷之后也是積極應(yīng)對，目前融創(chuàng)的在建項(xiàng)目整體可控，保交樓都在一步步恢復(fù)中。

進(jìn)入正題，目前在售的為御湖宸院三期，三期地塊和一二期不一樣的是位于三環(huán)外西三環(huán)與長江路的西北角，在配套和便利性上就低一二期一等，項(xiàng)目南側(cè)一路之隔是已經(jīng)復(fù)工的祈福城，北側(cè)為后期空地，再往北就是云夢山莊了，這一塊確實(shí)不太好~

三期地塊較大總占地約110畝，總建筑面積410604.21m2，容積率3.97，規(guī)劃16棟34層高層住宅，1個(gè)配套幼兒園。
戶型設(shè)計(jì)上也是四種主力戶型戶型89㎡,103㎡的三房，128㎡，143㎡的四房；四個(gè)戶型可謂一個(gè)底板模子刻出來的，統(tǒng)一的三開間朝南+小甲板陽臺(tái)；103㎡的三房比89的多了一個(gè)衛(wèi)生間，143㎡的四房比128㎡的四房客廳區(qū)域東西向增寬了，可以擁有一個(gè)獨(dú)立的會(huì)客茶歇擴(kuò)展區(qū)域，精裝修交付，但是交付水準(zhǔn)從參觀樣板間就看得出來非常一般般，而且樣板間的水平做的也一般，地板都沒美縫，整個(gè)應(yīng)付了事唄。
因?yàn)樾^(qū)面積較大，集中景觀這一塊規(guī)劃的還是相當(dāng)不錯(cuò)的，比如九色鹿游樂園，效果展示上非常豐富，小區(qū)內(nèi)部的各種健身設(shè)施等等，但是吧終歸不是幾年前財(cái)大氣粗的融創(chuàng)了，落地效果能有幾何呢？這是一個(gè)疑問；哦對了三期的西側(cè)大門為酒店式大堂，也算是個(gè)不小的升級。

三期的價(jià)格除了開始的開盤后一直都跟著行情市場一直往下蹭蹭落，反正各種特價(jià)房源基本夯實(shí)在1.1左右，說實(shí)話這個(gè)價(jià)格在三環(huán)沿線還精裝修，真找不到第二家了，雖然融創(chuàng)爆過雷，但是目前三期還算安全，最快有10月份年底交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，而且繳款賬號和監(jiān)管資金也是zf管理的，保交付政策這兩年，應(yīng)該不會(huì)出什么幺蛾子了，但是有限的資金干有限的事情，想達(dá)到一期那種優(yōu)質(zhì)交付估計(jì)是辦不到。長江路南的祈福城已經(jīng)由在豫央企中建七局接盤，目前施工進(jìn)展也是一天一個(gè)樣，而且還規(guī)劃有集中商場，祈福城配套起來后，西三環(huán)長江路西這一塊也會(huì)慢慢發(fā)展起來。

融創(chuàng)雖然目前灰頭土臉，但是并不是一桿子打死那種，確有需求的人群對融創(chuàng)比較優(yōu)質(zhì)又有zf背書的項(xiàng)目可以適當(dāng)考慮撿漏的。(展開全部)

融創(chuàng)御湖宸院，航海路與桐柏路交匯處向南500米路東。

買家沒有賣家精，看看買家是如何套路賣家的。

客戶問：融創(chuàng)的房子能不能安全交付？

銷售回答：融創(chuàng)公司優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)多，產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)先。鄭州所有融創(chuàng)項(xiàng)目已全部復(fù)工；融創(chuàng)公司品牌輿情已過，股票已復(fù)牌；22年到23年第一季度交付約22萬業(yè)主，全國交付排第二；御湖宸院項(xiàng)目施工火熱，可隨時(shí)帶看工地及項(xiàng)目實(shí)景大堂。施工人數(shù)700，工程進(jìn)度快，一半樓棟已封頂，正常交付；御湖項(xiàng)目專班共管，資金全監(jiān)管，賬號有公示，融創(chuàng)保品質(zhì)，zf保交付！

客戶問：云夢山莊（公墓）問題？

銷售回答：離項(xiàng)目挺遠(yuǎn)，中間隔了400米，有2條市政路醫(yī)院北路和藝林南街，是雙向四車道的，還有一大塊商業(yè)用地，后期建商場,樓上都是高層的公寓那種。詳見項(xiàng)目臻心公告，案場都有展示；很多客戶都是老城區(qū)的居民，一直都在這附近住，都覺得沒什么，中間隔挺遠(yuǎn)，本身也看不到，后期還有商業(yè)，風(fēng)水挺好。

看看這回復(fù)，你被套路沒有？

現(xiàn)在正在銷售的是三期，三期占地約110畝，容積率4，總建筑面積41萬平方米，一共規(guī)劃16棟高層，三期的戶型面積從89-143平方米，現(xiàn)在主力銷售的是1號樓、3號樓、5號樓、11號樓，優(yōu)惠之后的單價(jià)是10XXXX起步，它這個(gè)交房時(shí)間還是很有意思的，3號樓和5號樓是2024年12月，15號樓是2024年10月份，7號樓和8號樓是2025年12月。

這個(gè)項(xiàng)目第一個(gè)價(jià)格不貴，一萬出頭加上精裝修，第二保交房，第三產(chǎn)品也不差，有一定的性價(jià)比，可以關(guān)注。(展開全部)