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綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
《金瓶梅》里有這么一段：西門慶雙喜臨門，加官進(jìn)爵生兒子。如此千載難逢的好日子，自然要大宴賓客。清河縣有兩位在當(dāng)?shù)剞k皇差的太監(jiān)，一位劉太監(jiān)，一位薛太監(jiān)，也被邀請過來了。在宴會(huì)中他們坐上了主位，張口萬歲爺，閉口伺候皇上，頤指氣使。在點(diǎn)戲時(shí)，劉太監(jiān)嚷著要點(diǎn)“嘆浮生猶如一夢”！
臺(tái)下的西門慶搖著頭聽?wèi)?，那時(shí)他風(fēng)流倜儻，絕不會(huì)料到幾年后，自己會(huì)有那般的下場。
綠都瀾灣是綠都最高光的時(shí)刻，也是管南神盤，遇神殺神，遇佛殺佛，所向披靡，真的是天時(shí)地利人和，可惜瀾灣之后再無綠都，高光之后慢慢走向平庸了，現(xiàn)在儲(chǔ)備的土地少，青云敘在北區(qū)掀起了一絲絲的漣漪，現(xiàn)在西邊的項(xiàng)目和東邊的項(xiàng)目清的差不多了，
這個(gè)項(xiàng)目是二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目部分用地，綠都與盛潤合作的項(xiàng)目，建筑面積約300000平米，占地面積40000平米，容積率4.99，綠化率25%，產(chǎn)品為40年毛坯公寓和底層商業(yè)，規(guī)劃公寓面積約32-37㎡，4.9米層高雙鑰匙入戶LOFT。
位置在二七新區(qū)還算是不錯(cuò)的，臨近大學(xué)南路、地鐵7號(hào)線和9號(hào)線規(guī)劃的有站點(diǎn)，旁邊就是夭折的270米的雙子塔地標(biāo)。
對于公寓我的建議是，普通人不要購買公寓、普通人不要購買公寓、普通人不要購買公寓！因?yàn)楣⒅挥芯幼傩?，沒有金融屬性，它是只能住，二手根本沒有人要，鄭州公寓的庫存量巨大，大概10年左右，即使說交易，稅費(fèi)也是非常高的，稅費(fèi)吃掉利潤的一大半！(展開全部)
綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
云立方放大招了，首付只需要一萬塊，剩余的全部貸款，單價(jià)65XX元起步，總價(jià)19萬起步，20萬可以買一個(gè)35平方米的復(fù)式。
看看開發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：
1、位置
南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號(hào)線只有200米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。
2、休閑
南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開體育公園、南水北調(diào)生態(tài)公園。（水費(fèi)5.5元一噸，電費(fèi)0.75元每度）
3、商業(yè)
1）500m內(nèi)泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來之稱）；1km內(nèi)萬嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開業(yè)——項(xiàng)目東側(cè)：麥德龍（網(wǎng)紅倉儲(chǔ)式購物超市、在建中，體量大于二七萬達(dá)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔(dān)當(dāng)）;3km內(nèi)：杉杉奧特萊斯。
總而言之就是潛力很大。
4、租住客群
200m內(nèi)：綠地濱湖國際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱，約300家公司，約2萬人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開業(yè)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場（2024年開業(yè)）；1-3站地鐵內(nèi)：百榮購物中心（鄭州市內(nèi)大型批發(fā)市場）、杉杉奧特萊斯（2024年開業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國際棉紡城、二七萬達(dá)。
這一套組合拳打下來，估計(jì)投資客心里就爽翻天了，這投資回報(bào)率豈不是非常高，非常高。
租金是怎么宣傳的呢？
云立方項(xiàng)目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。
仔細(xì)看有啥毛病沒有，沒有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號(hào)院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號(hào)院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來到底那個(gè)劃算？(展開全部)
前兩年，公寓市場雖然不好，但是還有一些公寓項(xiàng)目時(shí)不時(shí)打個(gè)骨折，出來刷下存在感。今年以來，鄭州市場上已經(jīng)沒有公寓項(xiàng)目發(fā)聲了，公寓的存在感直接降為零。
盤點(diǎn)了一下，鄭州目前依然在售的公寓項(xiàng)目，只有兩個(gè)：金地峯尚、綠都云立方。
金地峯尚去年開盤，平層單價(jià)5000+元/㎡，Loft單價(jià)7000+㎡，今年底交付，看樣子也是要賣到現(xiàn)房了。
敢于開盤，金地已經(jīng)算是勇士了。
金水北的美盛星空150，售樓部高調(diào)開放了一段時(shí)間，沒等到正式開盤，就直接封盤不賣了。
2019年的時(shí)候，綠都云立方均價(jià)10000元/㎡，現(xiàn)在Loft已經(jīng)降到了6000元/㎡，照樣無人問津，交房兩年，現(xiàn)在依然在售。
公寓作為房產(chǎn)的邊緣化產(chǎn)品，其實(shí)受到周期的影響很嚴(yán)重。住宅去化難，公寓只會(huì)更慘，疊加政策制約，客戶認(rèn)知迭代，最終都會(huì)反應(yīng)在銷售大幅度下滑，庫存被動(dòng)增加。
2017-2019年公寓市場火爆，但2019年之后，即便是無底線降價(jià)，不少公寓也依然要賣到現(xiàn)房。
這直接導(dǎo)致了之后的三年，鄭州公寓的庫存量達(dá)到頂峰。
2020年，鄭州公寓庫存490萬㎡、2021年，鄭州公寓庫存534萬㎡、2022年，鄭州公寓庫存506萬㎡
嚴(yán)重的供大于求，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品處境更加艱難，量價(jià)齊跌，去化周期不斷攀升，甚至已經(jīng)陷入惡性循環(huán)。
為了去化公寓庫存，廣州上個(gè)月已經(jīng)停止了商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的審批。雖然這能從根本上解決新增問題，但是對于存量公寓的去化，利好是有限的。單純解決供給問題是不夠的，無法刺激需求，公寓產(chǎn)品依然無人問津，甚至逐漸被市場拋棄。(展開全部)
綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
先簡單的說一下項(xiàng)目情況：占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米。
目前的銷售政策也是非常狠，年底“突突突”的收割客戶——首付只要一萬塊錢，其余的全部貸款（首付貸+按揭），均價(jià)6XXX元/平方米，總價(jià)22萬左右，打出的廣告語是——“可以總價(jià)20萬35平現(xiàn)房小復(fù)式，何必百萬89平緊湊小三房”。
這個(gè)項(xiàng)目能占的優(yōu)勢全部都占了，小面積32-69平方米，低總價(jià)，單價(jià)只要6XXX，一套房子20萬，首付只需要一萬塊，杠桿給你加到位，最后一個(gè)是強(qiáng)分銷，錢得給足了，分銷才能加把勁干活。
公寓位置是最關(guān)鍵的，首先門口得有一個(gè)地鐵口吧，門口有一個(gè)7號(hào)線南環(huán)公園站，退其次周邊得有大量的商業(yè)或者人群，北側(cè)有一個(gè)泰宏商業(yè)中心，東側(cè)有一個(gè)麥德龍（預(yù)計(jì)）。
這個(gè)項(xiàng)目吹牛吹到你都不敢相信，宣傳的事租金＞月供，月供約1000，租金1200-1500，這是穩(wěn)賺不賠啊，周邊的租金咱們看看亞新新公館800-1200元/平方米；泰宏900-1300元/平方米；看看還是能投資的。
如果全款22萬買一套，租金按照1200計(jì)算，投資回報(bào)率12*0.12/22=6.5%，實(shí)際上應(yīng)該是達(dá)不到的，能到3%都是非常不錯(cuò)，這里面有幾個(gè)問題，第一就是你能不能租出去，一棟樓有那么多公寓，憑啥你租的價(jià)格高？
珍愛生命，遠(yuǎn)離公寓。(展開全部)
綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
中年返貧的幾個(gè)原因：
1、瞎投資。
都是投資一些自己不懂的東西，聽消息，追漲殺跌，股票、基金、信托，一買就被套，一套就是好幾年，最后套的哭爹喊娘。
2、胡亂創(chuàng)業(yè)。
創(chuàng)業(yè)的死亡概率很高，嚴(yán)峻性超出了創(chuàng)業(yè)者的想象，你干的東西要么就是門檻低，要么就是大家都能干，你說你如何賺錢，最終的結(jié)局是現(xiàn)金耗盡而且背上一屁股債。
3、過度杠桿。
好的時(shí)候杠桿能然給你變得更有錢，不好的時(shí)候杠桿會(huì)要了你的命，芒格說能讓聰明人破產(chǎn)的事：杠桿、酒精、女人。
今天就說說瞎投資這個(gè)事情，尤其是投資公寓、寫字樓、商鋪，一定要慎重慎重，普通人盡可能就不要投。
該項(xiàng)目也非常簡單，占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房。
賣LOFT擅長打造各種各樣的生活空間：比如全能自住一樓打造層成客廳，二樓則是衣帽間和臥室；三代同堂一樓臥室，二樓雙臥室，三代同堂，一家其樂融融；創(chuàng)業(yè)空間一樓辦公區(qū)域，二樓領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域……
乍一聽感覺非常不錯(cuò)，仔細(xì)想想有很多問題，這種公寓你要是住過，你就知道等電梯是一個(gè)非常麻煩的事情，然后還有各種各樣其他的事情。
對于鄭州的公寓不建議投資，也不建議自己買自己煮，關(guān)于投資鄭州公寓的庫存驚人，大概需要120個(gè)月，也就是10年時(shí)間，不管怎么賣都是供應(yīng)過剩；其次就是二手公寓稅費(fèi)太高，基本無人問津。(展開全部)
綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
先說說自己的觀點(diǎn)啊，在鄭州買公寓、買寫字樓、買商鋪容易返貧。
老子說：勝人者有力，自勝者強(qiáng)。
孔子說：君子求諸己，小人求諸人。
孫子說：昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在己，可勝在敵。
三位大咖給我們講明白一個(gè)道理：兩個(gè)高手對決，拼到最后誰的失敗少，誰就是贏家。
鄭州的公寓多到嚇人，去化的周期120個(gè)月，大概就是10年左右的時(shí)間，商鋪和寫字樓的情況也是類似，嚴(yán)重的供＞＞＞求，所以說價(jià)格是怎么也賣不上去。
該項(xiàng)目也非常簡單，二七區(qū)賈寨一個(gè)城改項(xiàng)目，占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米，而且設(shè)計(jì)的是一個(gè)雙鑰匙設(shè)計(jì)，可以變成一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)
什么樣的公寓值得選擇呢？
肯定是位置要好，四通八達(dá)，周邊的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，該項(xiàng)目距離再建的地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站大概只有幾百米的距離，步行幾分鐘就可以到達(dá)，綠都盛潤云立方也是可以滿足的。
但是為啥依舊不推薦公寓。
主要是因?yàn)楣⑹且粋€(gè)負(fù)資產(chǎn)，什么叫做資產(chǎn)呢，就是睡覺也能幫你賺錢的東西，比如說好地段的商鋪、住宅、股票、版權(quán)等等，公寓你可能會(huì)租出去，但是這么多公寓，一層是64戶，你又能租多少錢，你可能又會(huì)說，到時(shí)候我把公寓給賣了，賺差價(jià)，不好意思，二手公寓基本是沒有人要的，一定看清楚二手公寓基本沒人要，即使僥幸能賣出去，稅費(fèi)也是高的嚇人。(展開全部)
綠都云立方項(xiàng)目具體位于二七區(qū)大學(xué)南路與雙鐵路交叉口東南約200米，屬于二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目的商業(yè)地塊。
項(xiàng)目所在的小區(qū)位其實(shí)還不錯(cuò)，緊鄰大學(xué)路，南側(cè)為二七綠地中心，北側(cè)是泰宏建業(yè)國際城、東側(cè)為盛潤運(yùn)河城，后期人氣不成問題。
交通方面，距離在建地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站約400米，步行約5分鐘即可到達(dá)，地鐵優(yōu)勢明顯。
景觀資源方面，項(xiàng)目距離北側(cè)的南水北調(diào)運(yùn)河及約500畝運(yùn)河公園，以及南側(cè)已經(jīng)投入使用的約370畝南環(huán)公園都不算遠(yuǎn)，環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)。
但是，項(xiàng)目周邊的硬傷也比較明顯，比如說北邊鐵路距離項(xiàng)目直線距離120米，肯定會(huì)有噪音影響。周邊暫時(shí)還沒有大型商業(yè)，更多依靠周邊已交付小區(qū)的底商或者配套商業(yè)，這對于公寓來說，是很大的硬傷。
尤其是從大區(qū)位來看，云立方所在的二七新區(qū)基本上沒有啥優(yōu)勢，距離主城區(qū)太遠(yuǎn)，雖然有地鐵，但花費(fèi)的都是時(shí)間成本，后期好不好租以及能租多少錢都不好說。
更何況除了一條還在建的7號(hào)線，二七新區(qū)的道路還有很多在修，基礎(chǔ)建設(shè)都還不完善，片區(qū)內(nèi)各種配套短時(shí)間內(nèi)也不夠便利，所以云立方即使是便宜了好幾千，也不具備投資跟居住屬性。
總之，不建議購買公寓，尤其不建議購買二七新區(qū)的公寓。(展開全部)
看這項(xiàng)目別只看到這兩棟樓，這兩棟的地塊只是34號(hào)地，南面還有35號(hào)地36號(hào)地，東邊還有37號(hào)地38號(hào)地，從效果圖來看，大概率還有8棟公寓或者寫字樓。
從好的方面說，以后這里商業(yè)繁華，說不定還能入住不少企業(yè)，有可能成為二七的一個(gè)商業(yè)商務(wù)核心。
從不好的方面說，這么多的公寓體量，投資客要傻眼了，參考類似的公寓集群項(xiàng)目如海亮?xí)r代廣場，美景芳華，綠都瀾灣知了公寓等等，都是隨著越建越多而租金下滑，房價(jià)下跌，凡是買集群公寓的沒有一個(gè)不后悔的。
云立方2020年還賣到9000多，現(xiàn)在被干到6200左右，好在按照2000元一平的樓面價(jià)，加上前期高價(jià)賣的，可能勉強(qiáng)還不虧本。
雖然這么廉價(jià)，但有一說一，云立方各方面還不錯(cuò)。
1. 層高4.9米的雙鑰匙小復(fù)式，二層加蓋半面，實(shí)得面積更多，單價(jià)更便宜。
2. 距離地鐵7號(hào)線地鐵口幾百米，正兒八經(jīng)的地鐵上蓋公寓，據(jù)說地鐵7號(hào)線是中國最美地鐵，倒是可以期待一下。
3. 北邊可以遠(yuǎn)眺南水北調(diào)運(yùn)河，南側(cè)不遠(yuǎn)是370畝南環(huán)公園，生態(tài)環(huán)境一流。
4. 公寓樓體中間還弄了個(gè)中庭，不致于那么憋悶
缺點(diǎn)是密度太高，一層45戶，就6部電梯，上下班絕對擠成*了。
其次，二七新區(qū)真有點(diǎn)帶不動(dòng)的意思，南面的綠地已經(jīng)歇菜了，照這架勢，綠都也不會(huì)進(jìn)行后續(xù)的商業(yè)開發(fā)了，而東邊住宅組團(tuán)盛潤運(yùn)河城竣工日期仍然未可知，康橋未來公元也說不清穩(wěn)不穩(wěn)，想想這一片的未來都發(fā)愁。
好在云立方馬上交房了，先不論投資賺不賺，起碼現(xiàn)房能讓人放心。(展開全部)
綠都云立方是2020年上半年入市的，入市之后在市場上一直沒有掀起啥波浪，直到今年十一假期，突然上了各大渠道的銷售排行榜前十，倒是非常意外。
當(dāng)然，能上榜肯定是有原因的，國慶期間首付1萬訂房，單價(jià)5×××元/平米起，整體均價(jià)6000元/平米左右，要知道2020年云立方首開的價(jià)格在9000-10000元/平米，對比下來可是便宜了三四千，還是那句話，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。
說回到項(xiàng)目，占地面積13107.46㎡，約合20畝，建筑面積約9萬㎡，容積率4.99，綠地率25%。項(xiàng)目共規(guī)劃有兩棟20層高的LOFT公寓產(chǎn)品，銀灰色外立面，斷橋鋁合金和雙層中空low-E玻璃，頗具現(xiàn)代主義風(fēng)格，內(nèi)部采用中庭式核心筒設(shè)計(jì)，首層挑高約6米精裝修大堂。
1號(hào)樓、2號(hào)樓均是1層為商業(yè)，2-20層為LOFT公寓，其中，1號(hào)樓梯戶比為6梯45戶；目前主要在售的2號(hào)樓梯戶比為6梯41戶，主力戶型面積34-37㎡，二層贈(zèng)送走廊面積約9㎡，LOFT層高4.9米，雙鑰匙入戶。
云立方原本是盛潤運(yùn)河城的商業(yè)地塊，開發(fā)商沒錢了，所以后續(xù)的商業(yè)地塊交給了綠都來做，后期物業(yè)也都是綠都物業(yè)，只不過現(xiàn)在的市場早就變了，公寓產(chǎn)品也沒有前幾年那么吃香，估計(jì)綠都現(xiàn)在也后悔接手盛潤的爛攤子了。(展開全部)
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