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綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
云立方放大招了，首付只需要一萬(wàn)塊，剩余的全部貸款，單價(jià)65XX元起步，總價(jià)19萬(wàn)起步，20萬(wàn)可以買(mǎi)一個(gè)35平方米的復(fù)式。
看看開(kāi)發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：
1、位置
南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號(hào)線(xiàn)只有200米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。
2、休閑
南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開(kāi)體育公園、南水北調(diào)生態(tài)公園。（水費(fèi)5.5元一噸，電費(fèi)0.75元每度）
3、商業(yè)
1）500m內(nèi)泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來(lái)之稱(chēng)）；1km內(nèi)萬(wàn)嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開(kāi)業(yè)——項(xiàng)目東側(cè)：麥德龍（網(wǎng)紅倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市、在建中，體量大于二七萬(wàn)達(dá)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔(dān)當(dāng)）;3km內(nèi)：杉杉奧特萊斯。
總而言之就是潛力很大。
4、租住客群
200m內(nèi)：綠地濱湖國(guó)際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱(chēng)，約300家公司，約2萬(wàn)人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開(kāi)業(yè)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（2024年開(kāi)業(yè)）；1-3站地鐵內(nèi)：百榮購(gòu)物中心（鄭州市內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)）、杉杉奧特萊斯（2024年開(kāi)業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國(guó)際棉紡城、二七萬(wàn)達(dá)。
這一套組合拳打下來(lái)，估計(jì)投資客心里就爽翻天了，這投資回報(bào)率豈不是非常高，非常高。
租金是怎么宣傳的呢？
云立方項(xiàng)目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。
仔細(xì)看有啥毛病沒(méi)有，沒(méi)有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號(hào)院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號(hào)院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來(lái)到底那個(gè)劃算？(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目情況：占地面積是1.3萬(wàn)平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬(wàn)平方米，規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶(hù)型面積從32平方米-59平方米，梯戶(hù)比是6T46戶(hù)，層高是4.5米。
目前的銷(xiāo)售政策也是非常狠，年底“突突突”的收割客戶(hù)——首付只要一萬(wàn)塊錢(qián)，其余的全部貸款（首付貸+按揭），均價(jià)6XXX元/平方米，總價(jià)22萬(wàn)左右，打出的廣告語(yǔ)是——“可以總價(jià)20萬(wàn)35平現(xiàn)房小復(fù)式，何必百萬(wàn)89平緊湊小三房”。
這個(gè)項(xiàng)目能占的優(yōu)勢(shì)全部都占了，小面積32-69平方米，低總價(jià)，單價(jià)只要6XXX，一套房子20萬(wàn)，首付只需要一萬(wàn)塊，杠桿給你加到位，最后一個(gè)是強(qiáng)分銷(xiāo)，錢(qián)得給足了，分銷(xiāo)才能加把勁干活。
公寓位置是最關(guān)鍵的，首先門(mén)口得有一個(gè)地鐵口吧，門(mén)口有一個(gè)7號(hào)線(xiàn)南環(huán)公園站，退其次周邊得有大量的商業(yè)或者人群，北側(cè)有一個(gè)泰宏商業(yè)中心，東側(cè)有一個(gè)麥德龍（預(yù)計(jì)）。
這個(gè)項(xiàng)目吹牛吹到你都不敢相信，宣傳的事租金＞月供，月供約1000，租金1200-1500，這是穩(wěn)賺不賠啊，周邊的租金咱們看看亞新新公館800-1200元/平方米；泰宏900-1300元/平方米；看看還是能投資的。
如果全款22萬(wàn)買(mǎi)一套，租金按照1200計(jì)算，投資回報(bào)率12*0.12/22=6.5%，實(shí)際上應(yīng)該是達(dá)不到的，能到3%都是非常不錯(cuò)，這里面有幾個(gè)問(wèn)題，第一就是你能不能租出去，一棟樓有那么多公寓，憑啥你租的價(jià)格高？
珍愛(ài)生命，遠(yuǎn)離公寓。(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
中年返貧的幾個(gè)原因：
1、瞎投資。
都是投資一些自己不懂的東西，聽(tīng)消息，追漲殺跌，股票、基金、信托，一買(mǎi)就被套，一套就是好幾年，最后套的哭爹喊娘。
2、胡亂創(chuàng)業(yè)。
創(chuàng)業(yè)的死亡概率很高，嚴(yán)峻性超出了創(chuàng)業(yè)者的想象，你干的東西要么就是門(mén)檻低，要么就是大家都能干，你說(shuō)你如何賺錢(qián)，最終的結(jié)局是現(xiàn)金耗盡而且背上一屁股債。
3、過(guò)度杠桿。
好的時(shí)候杠桿能然給你變得更有錢(qián)，不好的時(shí)候杠桿會(huì)要了你的命，芒格說(shuō)能讓聰明人破產(chǎn)的事：杠桿、酒精、女人。
今天就說(shuō)說(shuō)瞎投資這個(gè)事情，尤其是投資公寓、寫(xiě)字樓、商鋪，一定要慎重慎重，普通人盡可能就不要投。
該項(xiàng)目也非常簡(jiǎn)單，占地面積是1.3萬(wàn)平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬(wàn)平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶(hù)型面積從32平方米-59平方米，梯戶(hù)比是6T46戶(hù)，層高是4.5米，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房。
賣(mài)LOFT擅長(zhǎng)打造各種各樣的生活空間：比如全能自住一樓打造層成客廳，二樓則是衣帽間和臥室；三代同堂一樓臥室，二樓雙臥室，三代同堂，一家其樂(lè)融融；創(chuàng)業(yè)空間一樓辦公區(qū)域，二樓領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域……
乍一聽(tīng)感覺(jué)非常不錯(cuò)，仔細(xì)想想有很多問(wèn)題，這種公寓你要是住過(guò)，你就知道等電梯是一個(gè)非常麻煩的事情，然后還有各種各樣其他的事情。
對(duì)于鄭州的公寓不建議投資，也不建議自己買(mǎi)自己煮，關(guān)于投資鄭州公寓的庫(kù)存驚人，大概需要120個(gè)月，也就是10年時(shí)間，不管怎么賣(mài)都是供應(yīng)過(guò)剩；其次就是二手公寓稅費(fèi)太高，基本無(wú)人問(wèn)津。(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
先說(shuō)說(shuō)自己的觀點(diǎn)啊，在鄭州買(mǎi)公寓、買(mǎi)寫(xiě)字樓、買(mǎi)商鋪容易返貧。
老子說(shuō)：勝人者有力，自勝者強(qiáng)。
孔子說(shuō)：君子求諸己，小人求諸人。
孫子說(shuō)：昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在己，可勝在敵。
三位大咖給我們講明白一個(gè)道理：兩個(gè)高手對(duì)決，拼到最后誰(shuí)的失敗少，誰(shuí)就是贏家。
鄭州的公寓多到嚇人，去化的周期120個(gè)月，大概就是10年左右的時(shí)間，商鋪和寫(xiě)字樓的情況也是類(lèi)似，嚴(yán)重的供＞＞＞求，所以說(shuō)價(jià)格是怎么也賣(mài)不上去。
該項(xiàng)目也非常簡(jiǎn)單，二七區(qū)賈寨一個(gè)城改項(xiàng)目，占地面積是1.3萬(wàn)平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬(wàn)平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶(hù)型面積從32平方米-59平方米，梯戶(hù)比是6T46戶(hù)，層高是4.5米，而且設(shè)計(jì)的是一個(gè)雙鑰匙設(shè)計(jì)，可以變成一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)
什么樣的公寓值得選擇呢？
肯定是位置要好，四通八達(dá)，周邊的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，該項(xiàng)目距離再建的地鐵7號(hào)線(xiàn)南環(huán)公園站大概只有幾百米的距離，步行幾分鐘就可以到達(dá)，綠都盛潤(rùn)云立方也是可以滿(mǎn)足的。
但是為啥依舊不推薦公寓。
主要是因?yàn)楣⑹且粋€(gè)負(fù)資產(chǎn)，什么叫做資產(chǎn)呢，就是睡覺(jué)也能幫你賺錢(qián)的東西，比如說(shuō)好地段的商鋪、住宅、股票、版權(quán)等等，公寓你可能會(huì)租出去，但是這么多公寓，一層是64戶(hù)，你又能租多少錢(qián)，你可能又會(huì)說(shuō)，到時(shí)候我把公寓給賣(mài)了，賺差價(jià)，不好意思，二手公寓基本是沒(méi)有人要的，一定看清楚二手公寓基本沒(méi)人要，即使僥幸能賣(mài)出去，稅費(fèi)也是高的嚇人。(展開(kāi)全部)
看這項(xiàng)目別只看到這兩棟樓，這兩棟的地塊只是34號(hào)地，南面還有35號(hào)地36號(hào)地，東邊還有37號(hào)地38號(hào)地，從效果圖來(lái)看，大概率還有8棟公寓或者寫(xiě)字樓。
從好的方面說(shuō)，以后這里商業(yè)繁華，說(shuō)不定還能入住不少企業(yè)，有可能成為二七的一個(gè)商業(yè)商務(wù)核心。
從不好的方面說(shuō)，這么多的公寓體量，投資客要傻眼了，參考類(lèi)似的公寓集群項(xiàng)目如海亮?xí)r代廣場(chǎng)，美景芳華，綠都瀾灣知了公寓等等，都是隨著越建越多而租金下滑，房?jī)r(jià)下跌，凡是買(mǎi)集群公寓的沒(méi)有一個(gè)不后悔的。
云立方2020年還賣(mài)到9000多，現(xiàn)在被干到6200左右，好在按照2000元一平的樓面價(jià)，加上前期高價(jià)賣(mài)的，可能勉強(qiáng)還不虧本。
雖然這么廉價(jià)，但有一說(shuō)一，云立方各方面還不錯(cuò)。
1. 層高4.9米的雙鑰匙小復(fù)式，二層加蓋半面，實(shí)得面積更多，單價(jià)更便宜。
2. 距離地鐵7號(hào)線(xiàn)地鐵口幾百米，正兒八經(jīng)的地鐵上蓋公寓，據(jù)說(shuō)地鐵7號(hào)線(xiàn)是中國(guó)最美地鐵，倒是可以期待一下。
3. 北邊可以遠(yuǎn)眺南水北調(diào)運(yùn)河，南側(cè)不遠(yuǎn)是370畝南環(huán)公園，生態(tài)環(huán)境一流。
4. 公寓樓體中間還弄了個(gè)中庭，不致于那么憋悶
缺點(diǎn)是密度太高，一層45戶(hù)，就6部電梯，上下班絕對(duì)擠成*了。
其次，二七新區(qū)真有點(diǎn)帶不動(dòng)的意思，南面的綠地已經(jīng)歇菜了，照這架勢(shì)，綠都也不會(huì)進(jìn)行后續(xù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)了，而東邊住宅組團(tuán)盛潤(rùn)運(yùn)河城竣工日期仍然未可知，康橋未來(lái)公元也說(shuō)不清穩(wěn)不穩(wěn)，想想這一片的未來(lái)都發(fā)愁。
好在云立方馬上交房了，先不論投資賺不賺，起碼現(xiàn)房能讓人放心。(展開(kāi)全部)
綠都云立方是2020年上半年入市的，入市之后在市場(chǎng)上一直沒(méi)有掀起啥波浪，直到今年十一假期，突然上了各大渠道的銷(xiāo)售排行榜前十，倒是非常意外。
當(dāng)然，能上榜肯定是有原因的，國(guó)慶期間首付1萬(wàn)訂房，單價(jià)5×××元/平米起，整體均價(jià)6000元/平米左右，要知道2020年云立方首開(kāi)的價(jià)格在9000-10000元/平米，對(duì)比下來(lái)可是便宜了三四千，還是那句話(huà)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。
說(shuō)回到項(xiàng)目，占地面積13107.46㎡，約合20畝，建筑面積約9萬(wàn)㎡，容積率4.99，綠地率25%。項(xiàng)目共規(guī)劃有兩棟20層高的LOFT公寓產(chǎn)品，銀灰色外立面，斷橋鋁合金和雙層中空l(shuí)ow-E玻璃，頗具現(xiàn)代主義風(fēng)格，內(nèi)部采用中庭式核心筒設(shè)計(jì)，首層挑高約6米精裝修大堂。
1號(hào)樓、2號(hào)樓均是1層為商業(yè)，2-20層為L(zhǎng)OFT公寓，其中，1號(hào)樓梯戶(hù)比為6梯45戶(hù)；目前主要在售的2號(hào)樓梯戶(hù)比為6梯41戶(hù)，主力戶(hù)型面積34-37㎡，二層贈(zèng)送走廊面積約9㎡，LOFT層高4.9米，雙鑰匙入戶(hù)。
云立方原本是盛潤(rùn)運(yùn)河城的商業(yè)地塊，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)了，所以后續(xù)的商業(yè)地塊交給了綠都來(lái)做，后期物業(yè)也都是綠都物業(yè)，只不過(guò)現(xiàn)在的市場(chǎng)早就變了，公寓產(chǎn)品也沒(méi)有前幾年那么吃香，估計(jì)綠都現(xiàn)在也后悔接手盛潤(rùn)的爛攤子了。(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)云立方，聽(tīng)起來(lái)像是綠都和盛潤(rùn)合作，其實(shí)是綠都收購(gòu)盛潤(rùn)運(yùn)河城項(xiàng)目的商業(yè)部分地塊，云立方的開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)都是綠都負(fù)責(zé)，和盛潤(rùn)沒(méi)有太大的關(guān)系，不知道是不是刻意要和盛潤(rùn)撇開(kāi)關(guān)系，云立方的臨時(shí)展廳也沒(méi)有選擇臨近盛潤(rùn)運(yùn)河城，而是選在了大學(xué)中路與淮河?xùn)|路交叉路口東南側(cè)，入市宣傳也是聯(lián)合綠都青云敘，綠都九州雅敘三項(xiàng)目共同發(fā)布案名。
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項(xiàng)目位置自然不錯(cuò)，緊鄰大學(xué)路，地鐵7號(hào)線(xiàn)在建，南側(cè)為二七綠地中心，北側(cè)是泰宏建業(yè)國(guó)際城、東側(cè)為盛潤(rùn)運(yùn)河城，后期人氣不成問(wèn)題。只是二七的公寓市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)度飽和，奧馬廣場(chǎng)，亞新新公館，泰宏建業(yè)國(guó)際城，綠地濱湖國(guó)際城，萬(wàn)科榮寓，鑫苑名城等等，云立方的入市，更是加劇了公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
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項(xiàng)目首期規(guī)劃2棟20層LOFT公寓，1#、2#樓均為20層，1層為商業(yè)，2-20層為L(zhǎng)OFT公寓，1#樓梯戶(hù)比為6T45戶(hù)；2#樓梯戶(hù)比為6T41戶(hù)；LOFT層高4.9米，雙鑰匙入戶(hù)，主力戶(hù)型面積34-37㎡，二層贈(zèng)送走廊面積約9㎡。此外，樓棟內(nèi)部設(shè)置85米高的中庭設(shè)計(jì)，還規(guī)劃有共享空間，設(shè)置健身房、共享餐廳、會(huì)客廳、辦公區(qū)、影音手游區(qū)等；6月13日首開(kāi)情況還算不錯(cuò)，成交均價(jià)9000-10000，配有首付分期政策，猜想主要原因還是戶(hù)型面積較小，總價(jià)較低，置業(yè)顧問(wèn)宣傳后期計(jì)劃增加酒店托管，對(duì)投資客群來(lái)說(shuō)較為省力。(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)云立方為綠都盛潤(rùn)合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，即為原盛潤(rùn)布局的千畝大盤(pán)二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目部分用地，也是2018年盛潤(rùn)摘得（2018）34-36號(hào)地塊，緊鄰大學(xué)南路，首開(kāi)地塊位于大學(xué)南路高鐵南路交匯處的東南角，展廳已對(duì)外開(kāi)放。
規(guī)劃以4.9米層高的loft產(chǎn)品為主，建筑面積為32-37平的雙鑰匙房，與后期的商業(yè)地塊一同將打造為集居住、商住、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目，主要針對(duì)青年一族，設(shè)計(jì)有共享空間，包括健身房、餐廳、會(huì)客廳、辦公區(qū)、手游區(qū)等，比較適合當(dāng)下年輕人的生活方式。
眾所周知，公寓最重要的因素就是交通選址，云立方也不例外，臨近大學(xué)南路，向南為南四環(huán)，地鐵7號(hào)線(xiàn)在大學(xué)南路和鼎盛大道規(guī)劃有站點(diǎn)，規(guī)劃地鐵9號(hào)線(xiàn)在嵩山南路和鼎盛大道有站點(diǎn)，雙地鐵。
東側(cè)還是賈砦的后續(xù)商業(yè)地塊，目前暫未開(kāi)拍，南側(cè)為270米地標(biāo)綠地雙子塔項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目比較集中，未來(lái)有成為二七新區(qū)新商圈的可能性。
周邊住宅項(xiàng)目有泰宏建業(yè)國(guó)際城、康橋康城以及綠地濱河國(guó)際城等，不算是住宅集中區(qū)域，各種配套還是有那么一點(diǎn)欠缺的，這個(gè)地段的公寓定位再高端，賣(mài)著賣(mài)著也成了普通公寓，況且商業(yè)公寓一直也不是綠都的強(qiáng)項(xiàng)。但綠都開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目較多，作為本土開(kāi)發(fā)商還是比較靠譜的，只要價(jià)格合適，還是可以關(guān)注的。(展開(kāi)全部)
綠都盛潤(rùn)·云立方是盛潤(rùn)運(yùn)河城項(xiàng)目的商務(wù)地塊，找到綠都合作操盤(pán)，兩家企業(yè)都是本土的中型房企，綠都背靠宇通，拿了不少優(yōu)質(zhì)地塊，盛潤(rùn)運(yùn)河城也是盛潤(rùn)又一個(gè)十年啟動(dòng)的大項(xiàng)目，一方面是為了減輕整體開(kāi)發(fā)的資金壓力，另外可能最近綠都在紫荊華庭和瀾灣操盤(pán)的公寓產(chǎn)品不少，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)還是銷(xiāo)售和老客戶(hù)都是十分豐富的，畢竟是小地塊，雙方拿出來(lái)合作試試水也無(wú)可厚非。
項(xiàng)目位于二七區(qū)大學(xué)路和鼎盛大道交叉口，項(xiàng)目對(duì)面就是地標(biāo)的綠地雙子塔。建筑面積約300000平米，占地面積40000平米，容積率4.99，綠化率25%，物業(yè)公司為河南綠都物業(yè)服務(wù)有限公司，產(chǎn)品為40年毛坯公寓和底層商業(yè)。
規(guī)劃公寓面積約32-37㎡，4.9米層高雙鑰匙入戶(hù)LOFT，雙鑰匙入戶(hù)在鄭州目前的公寓市場(chǎng)也比較普遍了，利于出租投資。
雖然產(chǎn)品不錯(cuò)，但是區(qū)域是個(gè)硬傷，前期有綠地的深耕，片區(qū)目前說(shuō)不上荒涼，因?yàn)橹苓呅^(qū)和辦公樓均有入駐，但是還是太少，和三環(huán)內(nèi)的市區(qū)比起來(lái)人氣堪憂(yōu)。而且公寓性質(zhì)大多是出租辦公，可是區(qū)域安置房都一大堆，住宅租金都組不上去，公寓租給誰(shuí)呢，而且片區(qū)的商務(wù)不算很多，大多上班族較少，所以出租環(huán)境堪憂(yōu)。
所以這個(gè)片區(qū)的公寓產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)是個(gè)問(wèn)題，君不見(jiàn)綠都自己三環(huán)的公寓賣(mài)的都挺慘的，各種促銷(xiāo)和優(yōu)惠，當(dāng)然和公寓這個(gè)產(chǎn)品本身定位也有關(guān)系，疫情之后，兜里余糧都不多了，更別提投資了。
產(chǎn)品可能是個(gè)好產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)問(wèn)題，但是依舊難賣(mài)，注定是個(gè)持久戰(zhàn)的項(xiàng)目(展開(kāi)全部)
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