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綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

云立方放大招了，首付只需要一萬塊，剩余的全部貸款，單價(jià)65XX元起步，總價(jià)19萬起步，20萬可以買一個(gè)35平方米的復(fù)式。

看看開發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：

1、位置

南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號(hào)線只有200米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。

2、休閑

南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開體育公園、南水北調(diào)生態(tài)公園。（水費(fèi)5.5元一噸，電費(fèi)0.75元每度）

3、商業(yè)

1）500m內(nèi)泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來之稱）；1km內(nèi)萬嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開業(yè)——項(xiàng)目東側(cè)：麥德龍（網(wǎng)紅倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市、在建中，體量大于二七萬達(dá)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔(dān)當(dāng)）;3km內(nèi)：杉杉奧特萊斯。

總而言之就是潛力很大。

4、租住客群

200m內(nèi)：綠地濱湖國(guó)際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱，約300家公司，約2萬人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開業(yè)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（2024年開業(yè)）；1-3站地鐵內(nèi)：百榮購(gòu)物中心（鄭州市內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)）、杉杉奧特萊斯（2024年開業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國(guó)際棉紡城、二七萬達(dá)。

這一套組合拳打下來，估計(jì)投資客心里就爽翻天了，這投資回報(bào)率豈不是非常高，非常高。

租金是怎么宣傳的呢？

云立方項(xiàng)目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。

仔細(xì)看有啥毛病沒有，沒有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號(hào)院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號(hào)院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來到底那個(gè)劃算？(展開全部)

綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

先簡(jiǎn)單的說一下項(xiàng)目情況：占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米。

目前的銷售政策也是非常狠，年底“突突突”的收割客戶——首付只要一萬塊錢，其余的全部貸款（首付貸+按揭），均價(jià)6XXX元/平方米，總價(jià)22萬左右，打出的廣告語(yǔ)是——“可以總價(jià)20萬35平現(xiàn)房小復(fù)式，何必百萬89平緊湊小三房”。

這個(gè)項(xiàng)目能占的優(yōu)勢(shì)全部都占了，小面積32-69平方米，低總價(jià)，單價(jià)只要6XXX，一套房子20萬，首付只需要一萬塊，杠桿給你加到位，最后一個(gè)是強(qiáng)分銷，錢得給足了，分銷才能加把勁干活。

公寓位置是最關(guān)鍵的，首先門口得有一個(gè)地鐵口吧，門口有一個(gè)7號(hào)線南環(huán)公園站，退其次周邊得有大量的商業(yè)或者人群，北側(cè)有一個(gè)泰宏商業(yè)中心，東側(cè)有一個(gè)麥德龍（預(yù)計(jì)）。

這個(gè)項(xiàng)目吹牛吹到你都不敢相信，宣傳的事租金＞月供，月供約1000，租金1200-1500，這是穩(wěn)賺不賠啊，周邊的租金咱們看看亞新新公館800-1200元/平方米；泰宏900-1300元/平方米；看看還是能投資的。

如果全款22萬買一套，租金按照1200計(jì)算，投資回報(bào)率12*0.12/22=6.5%，實(shí)際上應(yīng)該是達(dá)不到的，能到3%都是非常不錯(cuò)，這里面有幾個(gè)問題，第一就是你能不能租出去，一棟樓有那么多公寓，憑啥你租的價(jià)格高？

珍愛生命，遠(yuǎn)離公寓。(展開全部)

綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

中年返貧的幾個(gè)原因：

1、瞎投資。

都是投資一些自己不懂的東西，聽消息，追漲殺跌，股票、基金、信托，一買就被套，一套就是好幾年，最后套的哭爹喊娘。

2、胡亂創(chuàng)業(yè)。

創(chuàng)業(yè)的死亡概率很高，嚴(yán)峻性超出了創(chuàng)業(yè)者的想象，你干的東西要么就是門檻低，要么就是大家都能干，你說你如何賺錢，最終的結(jié)局是現(xiàn)金耗盡而且背上一屁股債。

3、過度杠桿。

好的時(shí)候杠桿能然給你變得更有錢，不好的時(shí)候杠桿會(huì)要了你的命，芒格說能讓聰明人破產(chǎn)的事：杠桿、酒精、女人。

今天就說說瞎投資這個(gè)事情，尤其是投資公寓、寫字樓、商鋪，一定要慎重慎重，普通人盡可能就不要投。

該項(xiàng)目也非常簡(jiǎn)單，占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房。

賣LOFT擅長(zhǎng)打造各種各樣的生活空間：比如全能自住一樓打造層成客廳，二樓則是衣帽間和臥室；三代同堂一樓臥室，二樓雙臥室，三代同堂，一家其樂融融；創(chuàng)業(yè)空間一樓辦公區(qū)域，二樓領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域……

乍一聽感覺非常不錯(cuò)，仔細(xì)想想有很多問題，這種公寓你要是住過，你就知道等電梯是一個(gè)非常麻煩的事情，然后還有各種各樣其他的事情。

對(duì)于鄭州的公寓不建議投資，也不建議自己買自己煮，關(guān)于投資鄭州公寓的庫(kù)存驚人，大概需要120個(gè)月，也就是10年時(shí)間，不管怎么賣都是供應(yīng)過剩；其次就是二手公寓稅費(fèi)太高，基本無人問津。(展開全部)

綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

先說說自己的觀點(diǎn)啊，在鄭州買公寓、買寫字樓、買商鋪容易返貧。

老子說：勝人者有力，自勝者強(qiáng)。

孔子說：君子求諸己，小人求諸人。

孫子說：昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在己，可勝在敵。

三位大咖給我們講明白一個(gè)道理：兩個(gè)高手對(duì)決，拼到最后誰的失敗少，誰就是贏家。

鄭州的公寓多到嚇人，去化的周期120個(gè)月，大概就是10年左右的時(shí)間，商鋪和寫字樓的情況也是類似，嚴(yán)重的供＞＞＞求，所以說價(jià)格是怎么也賣不上去。

該項(xiàng)目也非常簡(jiǎn)單，二七區(qū)賈寨一個(gè)城改項(xiàng)目，占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米，而且設(shè)計(jì)的是一個(gè)雙鑰匙設(shè)計(jì)，可以變成一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)

什么樣的公寓值得選擇呢？

肯定是位置要好，四通八達(dá)，周邊的商業(yè)也很發(fā)達(dá)，該項(xiàng)目距離再建的地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站大概只有幾百米的距離，步行幾分鐘就可以到達(dá)，綠都盛潤(rùn)云立方也是可以滿足的。

但是為啥依舊不推薦公寓。

主要是因?yàn)楣⑹且粋€(gè)負(fù)資產(chǎn)，什么叫做資產(chǎn)呢，就是睡覺也能幫你賺錢的東西，比如說好地段的商鋪、住宅、股票、版權(quán)等等，公寓你可能會(huì)租出去，但是這么多公寓，一層是64戶，你又能租多少錢，你可能又會(huì)說，到時(shí)候我把公寓給賣了，賺差價(jià)，不好意思，二手公寓基本是沒有人要的，一定看清楚二手公寓基本沒人要，即使僥幸能賣出去，稅費(fèi)也是高的嚇人。(展開全部)

看這項(xiàng)目別只看到這兩棟樓，這兩棟的地塊只是34號(hào)地，南面還有35號(hào)地36號(hào)地，東邊還有37號(hào)地38號(hào)地，從效果圖來看，大概率還有8棟公寓或者寫字樓。

從好的方面說，以后這里商業(yè)繁華，說不定還能入住不少企業(yè)，有可能成為二七的一個(gè)商業(yè)商務(wù)核心。
從不好的方面說，這么多的公寓體量，投資客要傻眼了，參考類似的公寓集群項(xiàng)目如海亮?xí)r代廣場(chǎng)，美景芳華，綠都瀾灣知了公寓等等，都是隨著越建越多而租金下滑，房?jī)r(jià)下跌，凡是買集群公寓的沒有一個(gè)不后悔的。

云立方2020年還賣到9000多，現(xiàn)在被干到6200左右，好在按照2000元一平的樓面價(jià)，加上前期高價(jià)賣的，可能勉強(qiáng)還不虧本。

雖然這么廉價(jià)，但有一說一，云立方各方面還不錯(cuò)。
1. 層高4.9米的雙鑰匙小復(fù)式，二層加蓋半面，實(shí)得面積更多，單價(jià)更便宜。
2. 距離地鐵7號(hào)線地鐵口幾百米，正兒八經(jīng)的地鐵上蓋公寓，據(jù)說地鐵7號(hào)線是中國(guó)最美地鐵，倒是可以期待一下。
3. 北邊可以遠(yuǎn)眺南水北調(diào)運(yùn)河，南側(cè)不遠(yuǎn)是370畝南環(huán)公園，生態(tài)環(huán)境一流。
4. 公寓樓體中間還弄了個(gè)中庭，不致于那么憋悶

缺點(diǎn)是密度太高，一層45戶，就6部電梯，上下班絕對(duì)擠成*了。
其次，二七新區(qū)真有點(diǎn)帶不動(dòng)的意思，南面的綠地已經(jīng)歇菜了，照這架勢(shì)，綠都也不會(huì)進(jìn)行后續(xù)的商業(yè)開發(fā)了，而東邊住宅組團(tuán)盛潤(rùn)運(yùn)河城竣工日期仍然未可知，康橋未來公元也說不清穩(wěn)不穩(wěn)，想想這一片的未來都發(fā)愁。

好在云立方馬上交房了，先不論投資賺不賺，起碼現(xiàn)房能讓人放心。(展開全部)

綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

先說觀點(diǎn)不建議普通人購(gòu)買公寓，重要的事情說三遍，普通人不要購(gòu)買公寓、普通人不要購(gòu)買公寓、普通人不要購(gòu)買公寓，不管它多便宜、首付分期多誘人，月供多地，不要買。

這個(gè)項(xiàng)目是二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目部分用地，綠都與盛潤(rùn)合作的項(xiàng)目，建筑面積約300000平米，占地面積40000平米，容積率4.99，綠化率25%，產(chǎn)品為40年毛坯公寓和底層商業(yè)，規(guī)劃公寓面積約32-37㎡，4.9米層高雙鑰匙入戶LOFT。

這個(gè)位置在二七新區(qū)還算是不錯(cuò)的，臨近大學(xué)南路、地鐵7號(hào)線和9號(hào)線規(guī)劃的有站點(diǎn)，旁邊就是270米的雙子塔地標(biāo)。

但是無論怎么說不建議買，首先這個(gè)區(qū)域是二七新區(qū)發(fā)展的最慢，鄭州東西南北都發(fā)力，二七新區(qū)卻是一直在晃悠，后勁不足。

其次就是公寓的稅費(fèi)，具體如下：

增值稅=（成交價(jià)-上手購(gòu)買價(jià)）*5.6%

契稅=成交價(jià)*4%

土地增值稅：查賬征收

個(gè)人所得稅=（成交價(jià)-上手購(gòu)買價(jià)-合理費(fèi)用）*20%

印花稅=成交價(jià)*0.05%*2（買賣雙方）

有興趣的可以算算，賣一套公寓需要多少手續(xù)費(fèi)。(展開全部)

綠都盛潤(rùn)云立方為綠都盛潤(rùn)合作開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，即為原盛潤(rùn)布局的千畝大盤二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目部分用地，也是2018年盛潤(rùn)摘得（2018）34-36號(hào)地塊，緊鄰大學(xué)南路，首開地塊位于大學(xué)南路高鐵南路交匯處的東南角，展廳已對(duì)外開放。
規(guī)劃以4.9米層高的loft產(chǎn)品為主，建筑面積為32-37平的雙鑰匙房，與后期的商業(yè)地塊一同將打造為集居住、商住、辦公為一體的綜合體項(xiàng)目，主要針對(duì)青年一族，設(shè)計(jì)有共享空間，包括健身房、餐廳、會(huì)客廳、辦公區(qū)、手游區(qū)等，比較適合當(dāng)下年輕人的生活方式。
眾所周知，公寓最重要的因素就是交通選址，云立方也不例外，臨近大學(xué)南路，向南為南四環(huán)，地鐵7號(hào)線在大學(xué)南路和鼎盛大道規(guī)劃有站點(diǎn)，規(guī)劃地鐵9號(hào)線在嵩山南路和鼎盛大道有站點(diǎn)，雙地鐵。
東側(cè)還是賈砦的后續(xù)商業(yè)地塊，目前暫未開拍，南側(cè)為270米地標(biāo)綠地雙子塔項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目比較集中，未來有成為二七新區(qū)新商圈的可能性。
周邊住宅項(xiàng)目有泰宏建業(yè)國(guó)際城、康橋康城以及綠地濱河國(guó)際城等，不算是住宅集中區(qū)域，各種配套還是有那么一點(diǎn)欠缺的，這個(gè)地段的公寓定位再高端，賣著賣著也成了普通公寓，況且商業(yè)公寓一直也不是綠都的強(qiáng)項(xiàng)。但綠都開發(fā)住宅項(xiàng)目較多，作為本土開發(fā)商還是比較靠譜的，只要價(jià)格合適，還是可以關(guān)注的。(展開全部)

綠都盛潤(rùn)·云立方是盛潤(rùn)運(yùn)河城項(xiàng)目的商務(wù)地塊，找到綠都合作操盤，兩家企業(yè)都是本土的中型房企，綠都背靠宇通，拿了不少優(yōu)質(zhì)地塊，盛潤(rùn)運(yùn)河城也是盛潤(rùn)又一個(gè)十年啟動(dòng)的大項(xiàng)目，一方面是為了減輕整體開發(fā)的資金壓力，另外可能最近綠都在紫荊華庭和瀾灣操盤的公寓產(chǎn)品不少，無論是經(jīng)驗(yàn)還是銷售和老客戶都是十分豐富的，畢竟是小地塊，雙方拿出來合作試試水也無可厚非。

項(xiàng)目位于二七區(qū)大學(xué)路和鼎盛大道交叉口，項(xiàng)目對(duì)面就是地標(biāo)的綠地雙子塔。建筑面積約300000平米，占地面積40000平米，容積率4.99，綠化率25%，物業(yè)公司為河南綠都物業(yè)服務(wù)有限公司，產(chǎn)品為40年毛坯公寓和底層商業(yè)。
規(guī)劃公寓面積約32-37㎡，4.9米層高雙鑰匙入戶LOFT，雙鑰匙入戶在鄭州目前的公寓市場(chǎng)也比較普遍了，利于出租投資。
雖然產(chǎn)品不錯(cuò)，但是區(qū)域是個(gè)硬傷，前期有綠地的深耕，片區(qū)目前說不上荒涼，因?yàn)橹苓呅^(qū)和辦公樓均有入駐，但是還是太少，和三環(huán)內(nèi)的市區(qū)比起來人氣堪憂。而且公寓性質(zhì)大多是出租辦公，可是區(qū)域安置房都一大堆，住宅租金都組不上去，公寓租給誰呢，而且片區(qū)的商務(wù)不算很多，大多上班族較少，所以出租環(huán)境堪憂。

所以這個(gè)片區(qū)的公寓產(chǎn)品賣給誰是個(gè)問題，君不見綠都自己三環(huán)的公寓賣的都挺慘的，各種促銷和優(yōu)惠，當(dāng)然和公寓這個(gè)產(chǎn)品本身定位也有關(guān)系，疫情之后，兜里余糧都不多了，更別提投資了。

產(chǎn)品可能是個(gè)好產(chǎn)品，開發(fā)商也沒問題，但是依舊難賣，注定是個(gè)持久戰(zhàn)的項(xiàng)目(展開全部)

——綠都盛潤(rùn)云立方——
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綠都盛潤(rùn)云立方項(xiàng)目，是綠都和盛潤(rùn)開發(fā)的盛潤(rùn)運(yùn)河城的商業(yè)部分。
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項(xiàng)目位于大學(xué)路與鼎盛大道交匯處東北角，東邊是盛潤(rùn)運(yùn)河城和京廣快速路，南面是綠地打造的二七商務(wù)核心區(qū)，可以看到綠地雙子塔。北邊隔著南水北調(diào)是錦榮輕紡城和紅星美凱龍。西邊是泰宏建業(yè)國(guó)際城的鄭州一中和隴西小學(xué)。

地段比較成熟了，目前二七區(qū)南三環(huán)往南基本都建設(shè)起來了，有不少小區(qū)都交房了，人氣不成問題，但就是太平庸了，沒有好的商業(yè)氛圍。

好在大學(xué)路的地鐵7號(hào)線開始建設(shè)了，區(qū)域算有了點(diǎn)盼頭。
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項(xiàng)目拿地比較早了，2018年3月26日鄭政出〔2018〕34號(hào)、35號(hào)、36號(hào)、37號(hào)、38號(hào)(網(wǎng))成交，均為零售商業(yè)、商務(wù)金融用地，約合112畝，競(jìng)得方為鄭州昌之盛置業(yè)有限公司，系盛潤(rùn)集團(tuán)旗下子公司。
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其中：鄭政出(2018)34號(hào)(網(wǎng))就是目前的云立方首期，位于高鐵南路南、青銅西路西，使用面積13107.46平米，零售商業(yè)、商務(wù)金融用地，容積率5.0，成交價(jià)13133萬元，單價(jià)667.32萬元/畝，樓面價(jià)2003元/平。
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項(xiàng)目首期規(guī)劃2棟20層高公寓，主力產(chǎn)品4.9米層高雙鑰匙入戶的loft產(chǎn)品，面積控制在35平左右。內(nèi)部設(shè)置有高度85米的中庭設(shè)計(jì)。
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此外，像很多公寓項(xiàng)目一樣，規(guī)劃了共享空間：設(shè)置有健身房、共享餐廳、會(huì)客廳、辦公區(qū)、影音手游區(qū)等，可以滿足年輕人社交、辦公的需求；
據(jù)說還有托管酒店，當(dāng)然，實(shí)際回報(bào)不容樂觀。
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整的來看，綠都·云立方就是普通的公寓項(xiàng)目，目前南環(huán)附近的公寓競(jìng)爭(zhēng)挺激烈，均價(jià)普遍在8500左右。
南邊公寓太多了，輕易別碰。(展開全部)