推薦 
- 鄭州區(qū)縣樓盤(pán)
- 鄭州二手房
- 友情鏈接
鳥(niǎo)瞰圖
透視
區(qū)域鳥(niǎo)瞰
區(qū)位圖
在線(xiàn)客服
官方微信
客戶(hù)端下載
房產(chǎn)評(píng)論師綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
《金瓶梅》里有這么一段：西門(mén)慶雙喜臨門(mén)，加官進(jìn)爵生兒子。如此千載難逢的好日子，自然要大宴賓客。清河縣有兩位在當(dāng)?shù)剞k皇差的太監(jiān)，一位劉太監(jiān)，一位薛太監(jiān)，也被邀請(qǐng)過(guò)來(lái)了。在宴會(huì)中他們坐上了主位，張口萬(wàn)歲爺，閉口伺候皇上，頤指氣使。在點(diǎn)戲時(shí)，劉太監(jiān)嚷著要點(diǎn)“嘆浮生猶如一夢(mèng)”！
臺(tái)下的西門(mén)慶搖著頭聽(tīng)?wèi)颍菚r(shí)他風(fēng)流倜儻，絕不會(huì)料到幾年后，自己會(huì)有那般的下場(chǎng)。
綠都瀾灣是綠都最高光的時(shí)刻，也是管南神盤(pán)，遇神殺神，遇佛殺佛，所向披靡，真的是天時(shí)地利人和，可惜瀾灣之后再無(wú)綠都，高光之后慢慢走向平庸了，現(xiàn)在儲(chǔ)備的土地少，青云敘在北區(qū)掀起了一絲絲的漣漪，現(xiàn)在西邊的項(xiàng)目和東邊的項(xiàng)目清的差不多了，
這個(gè)項(xiàng)目是二七新區(qū)賈砦城中村改造項(xiàng)目部分用地，綠都與盛潤(rùn)合作的項(xiàng)目，建筑面積約300000平米，占地面積40000平米，容積率4.99，綠化率25%，產(chǎn)品為40年毛坯公寓和底層商業(yè)，規(guī)劃公寓面積約32-37㎡，4.9米層高雙鑰匙入戶(hù)LOFT。
位置在二七新區(qū)還算是不錯(cuò)的，臨近大學(xué)南路、地鐵7號(hào)線(xiàn)和9號(hào)線(xiàn)規(guī)劃的有站點(diǎn)，旁邊就是夭折的270米的雙子塔地標(biāo)。
對(duì)于公寓我的建議是，普通人不要購(gòu)買(mǎi)公寓、普通人不要購(gòu)買(mǎi)公寓、普通人不要購(gòu)買(mǎi)公寓！因?yàn)楣⒅挥芯幼傩?，沒(méi)有金融屬性，它是只能住，二手根本沒(méi)有人要，鄭州公寓的庫(kù)存量巨大，大概10年左右，即使說(shuō)交易，稅費(fèi)也是非常高的，稅費(fèi)吃掉利潤(rùn)的一大半！(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
云立方放大招了，首付只需要一萬(wàn)塊，剩余的全部貸款，單價(jià)65XX元起步，總價(jià)19萬(wàn)起步，20萬(wàn)可以買(mǎi)一個(gè)35平方米的復(fù)式。
看看開(kāi)發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：
1、位置
南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號(hào)線(xiàn)只有200米，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。
2、休閑
南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開(kāi)體育公園、南水北調(diào)生態(tài)公園。（水費(fèi)5.5元一噸，電費(fèi)0.75元每度）
3、商業(yè)
1）500m內(nèi)泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來(lái)之稱(chēng)）；1km內(nèi)萬(wàn)嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開(kāi)業(yè)——項(xiàng)目東側(cè)：麥德龍（網(wǎng)紅倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市、在建中，體量大于二七萬(wàn)達(dá)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔(dān)當(dāng)）;3km內(nèi)：杉杉奧特萊斯。
總而言之就是潛力很大。
4、租住客群
200m內(nèi)：綠地濱湖國(guó)際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱(chēng)，約300家公司，約2萬(wàn)人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開(kāi)業(yè)）；1.5km內(nèi)：奧馬廣場(chǎng)（2024年開(kāi)業(yè)）；1-3站地鐵內(nèi)：百榮購(gòu)物中心（鄭州市內(nèi)大型批發(fā)市場(chǎng)）、杉杉奧特萊斯（2024年開(kāi)業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國(guó)際棉紡城、二七萬(wàn)達(dá)。
這一套組合拳打下來(lái)，估計(jì)投資客心里就爽翻天了，這投資回報(bào)率豈不是非常高，非常高。
租金是怎么宣傳的呢？
云立方項(xiàng)目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。
仔細(xì)看有啥毛病沒(méi)有，沒(méi)有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號(hào)院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號(hào)院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來(lái)到底那個(gè)劃算？(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員前兩年，公寓市場(chǎng)雖然不好，但是還有一些公寓項(xiàng)目時(shí)不時(shí)打個(gè)骨折，出來(lái)刷下存在感。今年以來(lái)，鄭州市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有公寓項(xiàng)目發(fā)聲了，公寓的存在感直接降為零。
盤(pán)點(diǎn)了一下，鄭州目前依然在售的公寓項(xiàng)目，只有兩個(gè)：金地峯尚、綠都云立方。
金地峯尚去年開(kāi)盤(pán)，平層單價(jià)5000+元/㎡，Loft單價(jià)7000+㎡，今年底交付，看樣子也是要賣(mài)到現(xiàn)房了。
敢于開(kāi)盤(pán)，金地已經(jīng)算是勇士了。
金水北的美盛星空150，售樓部高調(diào)開(kāi)放了一段時(shí)間，沒(méi)等到正式開(kāi)盤(pán)，就直接封盤(pán)不賣(mài)了。
2019年的時(shí)候，綠都云立方均價(jià)10000元/㎡，現(xiàn)在Loft已經(jīng)降到了6000元/㎡，照樣無(wú)人問(wèn)津，交房?jī)赡?，現(xiàn)在依然在售。
公寓作為房產(chǎn)的邊緣化產(chǎn)品，其實(shí)受到周期的影響很?chē)?yán)重。住宅去化難，公寓只會(huì)更慘，疊加政策制約，客戶(hù)認(rèn)知迭代，最終都會(huì)反應(yīng)在銷(xiāo)售大幅度下滑，庫(kù)存被動(dòng)增加。
2017-2019年公寓市場(chǎng)火爆，但2019年之后，即便是無(wú)底線(xiàn)降價(jià)，不少公寓也依然要賣(mài)到現(xiàn)房。
這直接導(dǎo)致了之后的三年，鄭州公寓的庫(kù)存量達(dá)到頂峰。
2020年，鄭州公寓庫(kù)存490萬(wàn)㎡、2021年，鄭州公寓庫(kù)存534萬(wàn)㎡、2022年，鄭州公寓庫(kù)存506萬(wàn)㎡
嚴(yán)重的供大于求，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品處境更加艱難，量?jī)r(jià)齊跌，去化周期不斷攀升，甚至已經(jīng)陷入惡性循環(huán)。
為了去化公寓庫(kù)存，廣州上個(gè)月已經(jīng)停止了商務(wù)公寓等類(lèi)住宅項(xiàng)目的審批。雖然這能從根本上解決新增問(wèn)題，但是對(duì)于存量公寓的去化，利好是有限的。單純解決供給問(wèn)題是不夠的，無(wú)法刺激需求，公寓產(chǎn)品依然無(wú)人問(wèn)津，甚至逐漸被市場(chǎng)拋棄。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目情況：占地面積是1.3萬(wàn)平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬(wàn)平方米，規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶(hù)型面積從32平方米-59平方米，梯戶(hù)比是6T46戶(hù)，層高是4.5米。
目前的銷(xiāo)售政策也是非常狠，年底“突突突”的收割客戶(hù)——首付只要一萬(wàn)塊錢(qián)，其余的全部貸款（首付貸+按揭），均價(jià)6XXX元/平方米，總價(jià)22萬(wàn)左右，打出的廣告語(yǔ)是——“可以總價(jià)20萬(wàn)35平現(xiàn)房小復(fù)式，何必百萬(wàn)89平緊湊小三房”。
這個(gè)項(xiàng)目能占的優(yōu)勢(shì)全部都占了，小面積32-69平方米，低總價(jià)，單價(jià)只要6XXX，一套房子20萬(wàn)，首付只需要一萬(wàn)塊，杠桿給你加到位，最后一個(gè)是強(qiáng)分銷(xiāo)，錢(qián)得給足了，分銷(xiāo)才能加把勁干活。
公寓位置是最關(guān)鍵的，首先門(mén)口得有一個(gè)地鐵口吧，門(mén)口有一個(gè)7號(hào)線(xiàn)南環(huán)公園站，退其次周邊得有大量的商業(yè)或者人群，北側(cè)有一個(gè)泰宏商業(yè)中心，東側(cè)有一個(gè)麥德龍（預(yù)計(jì)）。
這個(gè)項(xiàng)目吹牛吹到你都不敢相信，宣傳的事租金＞月供，月供約1000，租金1200-1500，這是穩(wěn)賺不賠啊，周邊的租金咱們看看亞新新公館800-1200元/平方米；泰宏900-1300元/平方米；看看還是能投資的。
如果全款22萬(wàn)買(mǎi)一套，租金按照1200計(jì)算，投資回報(bào)率12*0.12/22=6.5%，實(shí)際上應(yīng)該是達(dá)不到的，能到3%都是非常不錯(cuò)，這里面有幾個(gè)問(wèn)題，第一就是你能不能租出去，一棟樓有那么多公寓，憑啥你租的價(jià)格高？
珍愛(ài)生命，遠(yuǎn)離公寓。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師綠都盛潤(rùn)云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。
中年返貧的幾個(gè)原因：
1、瞎投資。
都是投資一些自己不懂的東西，聽(tīng)消息，追漲殺跌，股票、基金、信托，一買(mǎi)就被套，一套就是好幾年，最后套的哭爹喊娘。
2、胡亂創(chuàng)業(yè)。
創(chuàng)業(yè)的死亡概率很高，嚴(yán)峻性超出了創(chuàng)業(yè)者的想象，你干的東西要么就是門(mén)檻低，要么就是大家都能干，你說(shuō)你如何賺錢(qián)，最終的結(jié)局是現(xiàn)金耗盡而且背上一屁股債。
3、過(guò)度杠桿。
好的時(shí)候杠桿能然給你變得更有錢(qián)，不好的時(shí)候杠桿會(huì)要了你的命，芒格說(shuō)能讓聰明人破產(chǎn)的事：杠桿、酒精、女人。
今天就說(shuō)說(shuō)瞎投資這個(gè)事情，尤其是投資公寓、寫(xiě)字樓、商鋪，一定要慎重慎重，普通人盡可能就不要投。
該項(xiàng)目也非常簡(jiǎn)單，占地面積是1.3萬(wàn)平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬(wàn)平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號(hào)樓是現(xiàn)房LOFT，戶(hù)型面積從32平方米-59平方米，梯戶(hù)比是6T46戶(hù)，層高是4.5米，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房。
賣(mài)LOFT擅長(zhǎng)打造各種各樣的生活空間：比如全能自住一樓打造層成客廳，二樓則是衣帽間和臥室；三代同堂一樓臥室，二樓雙臥室，三代同堂，一家其樂(lè)融融；創(chuàng)業(yè)空間一樓辦公區(qū)域，二樓領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域……
乍一聽(tīng)感覺(jué)非常不錯(cuò)，仔細(xì)想想有很多問(wèn)題，這種公寓你要是住過(guò)，你就知道等電梯是一個(gè)非常麻煩的事情，然后還有各種各樣其他的事情。
對(duì)于鄭州的公寓不建議投資，也不建議自己買(mǎi)自己煮，關(guān)于投資鄭州公寓的庫(kù)存驚人，大概需要120個(gè)月，也就是10年時(shí)間，不管怎么賣(mài)都是供應(yīng)過(guò)剩；其次就是二手公寓稅費(fèi)太高，基本無(wú)人問(wèn)津。(展開(kāi)全部)