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綠化做的差不多了，應(yīng)該可以提前交房了

今年鄭州的“小陽春”算是過去啦，相比去年同期銷量腰斬甚至更低。去年的教育港灣還神采奕奕，年銷售額達(dá)到20個億，今年15個億都難。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-4月份總銷售額也就4個億。

目前主推的13號樓105㎡/121/123㎡168XX起；6號樓100/121/123㎡18XXX起；7號樓105-142㎡價格在20000左右，還可以送車位一個，至于首付分期，返月供這些更不是問題。

整個金水北現(xiàn)在都是無處呻吟，各項目如困獸一般，使出渾身解數(shù)依然沒有效果，金水印二期的開盤也把一期業(yè)主送到了山崗上，關(guān)鍵銷量也很差，很像一期開盤撲街的場景。
最大的問題是教育港灣一期二手房的沖擊，目前掛牌二手房已經(jīng)超過200套，成交也有幾十套，成交價格在15000左右，很多房源價格都低于售樓部。至于工抵房/轉(zhuǎn)讓房也遍地都是。

一期畢竟是現(xiàn)房，環(huán)境也不錯，學(xué)校也都一樣，售樓部最大的新房優(yōu)勢可能就是傭金高啦。

不過，近期很多人反映金水外國語這學(xué)校還不錯，倒是跟我過去想象有點(diǎn)出入，希望好起來吧，也讓過去買過房的幾千戶業(yè)主舒坦下，畢竟大多都是沖著學(xué)校來的。不然就這容積率/這戶型/這樓間距實在是提不起興趣。

教育港灣這售樓部我已經(jīng)有半年沒來過，里面也跟之前大不同，總體上比之前要舒適一些。金水印的售樓部自開放以來，還沒去過，趕明得去瞅瞅，據(jù)說還不錯。(展開全部)

舊房翻新，修舊如舊，頂都要拆了，內(nèi)部格局也要從筒子樓改為商業(yè)布局～

地塊位于高新區(qū)翠柏路東、青梅街北，占地面積約73畝，容積率不超2.0。

起拍總價48322萬元，成交總價59522萬元，成交單價815萬元/畝，成交樓面價6114元/平，溢價率23%。

半年前，保利地產(chǎn)已在雙湖科技城摘得地塊，樓面價5260元/平，是區(qū)域內(nèi)最高樓面價。

如今成交的這個樓面價實屬不低，與華發(fā)去年在濱河拍的地僅相差1000＋，但兩個區(qū)域尚存在很大的差距。

此次地塊與保利和光嶼胡隔創(chuàng)新大道相望，做個二期也不為過。與龍湖天境中間還隔著一塊地，目前高層在售均價10500，洋房14000。說實話，這塊地位置一般，地塊東側(cè)緊鄰醫(yī)療衛(wèi)生用地，距離地鐵9號線也有段距離。如果保利高層也賣這個價，加上建安成本、各項稅費(fèi)、營銷費(fèi)用等勢必賠錢。

我們也能感受到，當(dāng)市場下行階段，土拍市場活躍的房企都是以央企為主。尤其在以后的土拍市場，中小房企將沒有參賽的資格，動不動就幾個億的保證金，多用幾個馬甲，就得幾十個小目標(biāo)，著實玩不起。

保利地產(chǎn)今年已有多個項目入市——經(jīng)開區(qū)保利天匯、保利天珺、保利金茂時光悅、高新區(qū)保利和光嶼湖，明年在售項目應(yīng)該會突破10。

其實，在目前的鄭州土拍市場中，除卻過去的城改用地及歷史遺留地塊，凈地土拍已逐步在向大房企靠攏，這個趨勢也愈加明顯。

這塊地和龍湖天境之間的地塊應(yīng)該也快推出啦，距離地鐵9號線更近，緊鄰規(guī)劃小學(xué)用地，應(yīng)該會再次刷新區(qū)域樓面價。粗略算一下，雙湖科技城所剩凈地已經(jīng)不多，大概十來塊，應(yīng)該想老大哥濱河學(xué)習(xí)一下，擴(kuò)張一下區(qū)域面積。(展開全部)

好歹有個交代～

不知不覺中，保利璞岸已經(jīng)賣了兩年時間。
外立面已經(jīng)全部呈現(xiàn)，也是過去負(fù)面聲音最大的，確實有些丑，尤其是跟兄弟項目保利璞悅比起來，但已確定要整改。

合同日期是2025年交房，但售樓部對外說的今年底就能交，園區(qū)里面正在做綠化和室內(nèi)精裝，160㎡四房已經(jīng)售完，184㎡四房還有幾套，兩個戶型幾乎一樣，差了一個衛(wèi)生間，但時不時的會有工抵房出來，目前已經(jīng)接近尾聲。

目前售樓部主推的是幾套一樓帶院和260平頂復(fù)，另外就是206㎡和216㎡那兩個挑空戶型，還有一二十套，也是最難賣的。樣板間開放之后，找了不少人做宣傳，但實地感受很一般。也就剛進(jìn)門有個眼前一亮，接下來就是遍地不舒服，幾個臥室挨在一塊。前些年去看康橋美廬灣時候，感覺還是不錯的，璞岸反倒往后退步了，還不如買個頂樓復(fù)式來的舒服，再看個湖景，美滋滋。

璞岸現(xiàn)在就是慢慢熬，北岸也沒有旗鼓相當(dāng)?shù)母偲?，璞悅主要是頂?fù)，中海綠城又比不上璞岸的位置和產(chǎn)品，新地塊也沒有出來，即使拍完地，也需要半年時間。目前璞岸算是空窗期，只是主力好賣的已經(jīng)沒有庫存。這兩年中璞岸的價格也沒有很大變動，漲漲落落，現(xiàn)在價格跟開盤時候相當(dāng)，我個人還是比較期待璞岸進(jìn)入二手房市場的表現(xiàn)，目前看萬科拾謐森語年底交房的表現(xiàn)應(yīng)該不錯。(展開全部)

今年最后一次、也是最重要的一次lpr利率于今日公布了，12月的lpr仍然保持不變，也就是五年期以上lpr利率仍為4.65%。
選擇每年1月1日作為利率調(diào)整日的人，預(yù)計明年可以少還幾十塊錢了。選擇貸款發(fā)放日作為利率調(diào)整日的還需要再等等，選擇固定利率的不用關(guān)心這些變化了。
為什么說這次的lpr是最重要的呢？根據(jù)今年的存量商貸轉(zhuǎn)換操作，很多人選擇了將利率重新調(diào)價日定為每年的1月1日，主要是大部分人不清楚其實能選擇貸款日的對月對日作為調(diào)價日，這就意味著如果選了基于lpr的浮動利率的話，那明年一整年的利率參考基數(shù)就是今年12月公布的lpr數(shù)據(jù)，也就是定下來了！
從LPR機(jī)制推出以來，5年期以上LPR利率已累計下降了20個基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計算，每月房貸可以少還120多元，雖然5月至12月一直維持在4.65%，但總體來看降息幅度明顯。
LPR轉(zhuǎn)換猶豫期即將結(jié)束。
2020年是LPR迎來轉(zhuǎn)換期的一年，各大銀行在今年8月底將所有房貸利率批量轉(zhuǎn)換成LPR報價。根據(jù)規(guī)定，截止日期為本月31日。也就是說，最后的猶豫期限還剩下10天，貸款人可自主轉(zhuǎn)回，或與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是轉(zhuǎn)為LPR還是延續(xù)固定利率。
不過很多財經(jīng)新聞也報道稱未來利率下行的空間不大。(展開全部)

產(chǎn)品整體設(shè)計比銀河灣以及北側(cè)的鄭東壹號院弱很多，面臨的情況只會是高開低走或者低開低走，參考金水印和越秀，二期比起一期會有很大的提升，如果低價跑量快速把一期清盤，那么二期會直接面臨鄭東壹號院的挑戰(zhàn)，潤府現(xiàn)在的產(chǎn)品力在鄭東壹號院面前根本不夠看，所以二期必須得卷產(chǎn)品力了，如果不著急住，壓根兒不需要考慮潤府的一期，直接等東側(cè)的二期就行

剛?cè)チ穗p湖科技城實地看看，跟中建七局主導(dǎo)的濱河國際新城同樣的配方，相似的味道，但是雙湖科技城生不逢時，又背離鄭州發(fā)展大方向，發(fā)展比較艱難。科技園產(chǎn)業(yè)園不少，住宅分布比較零散，教育醫(yī)療商業(yè)交通這些配套形不成合力，只適合地緣客群。但凡夫妻有一方在高新區(qū)以外工作，還要買這里，請慎重考慮。相對來說比較有人氣的還是臨近西四環(huán)的萬科城一帶，有輕工業(yè)大學(xué)新校區(qū)，有高新萬科廣場，有地鐵8號線，離新鄭大一路之隔。融信朗悅時光之城有學(xué)校有地鐵，也可以看看。天健湖以北各盤只適合有錢有閑的改善，偏偏又蓋了不少高層剛需房和安置房，還有廠房，真是愁人。

這個現(xiàn)在交房了么

4月9日鄭州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于新增城市更新項目入庫及論證的公示，高新區(qū)的石佛片區(qū)的城市更新項目也在其中。
石佛片區(qū)城市更新項目：位于高新區(qū)翠竹街以南、科學(xué)大道以北、垂柳路以東、海莉路以西圍合區(qū)域，總用地面積約87公頃，項目總投資額為92.3億元。
更新內(nèi)容：項目堅持問題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，以完整社區(qū)建設(shè)為目標(biāo)，補(bǔ)齊教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、文化活動等公共服務(wù)配套設(shè)施，打造為民、便民、安民社區(qū)生活圈；打通斷頭路，完善道路交通網(wǎng)，提升片區(qū)道路通達(dá)性；充分利用街角、路邊閑置空間，建設(shè)社區(qū)公園、街角公園，提升片區(qū)居住環(huán)境；打造高品質(zhì)的社區(qū)和安置區(qū)，提升片區(qū)整體品質(zhì)。
1. 學(xué)校：目前的華中師范大學(xué)附屬金竹街小學(xué)已經(jīng)招生，在建的鄭州中學(xué)附屬小學(xué)萬華城學(xué)校坐落于鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道北側(cè)、垂柳路東側(cè)，學(xué)校占地約39畝，規(guī)劃設(shè)計為48個普通班制。學(xué)校建設(shè)進(jìn)度也很快。目前中學(xué)附屬小學(xué)萬華城學(xué)校交付時間臨近，原營銷中心將交付由學(xué)校使用。萬華城營銷中心已經(jīng)整體搬遷至郁香路與石佛街交匯處。
2. 配套。商業(yè)為高新萬達(dá)廣場，雖然沒有周邊的正弘?yún)R生意好，但是也能方便周邊的居民生活。不過目前的五期萬華城瓏府距離萬達(dá)廣場有點(diǎn)距離。好在郁香路已經(jīng)通車了，通過三全路、西三環(huán)北延線進(jìn)出高新區(qū)也比較方便，目前科學(xué)大道在進(jìn)行排水系統(tǒng)改造，繞行翠竹街、池南路進(jìn)出高新區(qū)的車流量較大。這也能看出來萬華城項目位于進(jìn)出高新區(qū)的門戶位置，不管是走科學(xué)大道還是繞行翠竹街，都在萬華城附近。(展開全部)

143一梯一戶成交價現(xiàn)多少

如果小面積2.25-2.35
大面積2.35-2.45
這就刺激了

保利拿下高新區(qū)雙湖科技城17號土地。

山一程，水一程，身向榆關(guān)那畔行，保利又下一程。

17號土地位于雙湖科技城翠柏路與青梅街交匯處，占地面積為73畝，容積率為2.0，土地性質(zhì)為住宅，出讓年限為70年，起拍總價為48322萬，起拍單價為662萬/畝，起拍樓面價4969元/平方米，最終的成成交總價為59522萬，成交單價為815萬/畝，成交樓面價6114元/平方米，溢價率為23%。最終被保利拿下，溢價率為23%，此次參與的房企有中海、保利、金輝、正榮、華發(fā)、正弘等。

今年6月1日兒童節(jié)的時候，龍湖拿下雙湖科技城一宗土地，總價接近7億，單價682萬/畝，樓面價折合到4074元/平方米。

6月19日的時候，保利拿下雙湖科技城的一宗土地，總價92737萬，單價701萬/畝，樓面價5261元/平方米。

雙湖科技城土地價格的走勢：

2017年6月，天地，單價830萬/畝，樓面價4150元/㎡
2018年12月，美的，單價926萬/畝，樓面價4632元/㎡
2018年12月，金輝，單價870萬/畝，樓面價5218元/㎡
2019年1月，正商，單價872萬/畝，樓面價5235元/㎡

看看雙湖科技城的大表哥濱河國際新城，從14年不到200萬一畝，到2020年懟到1200萬一畝，樓面價也從一千出頭到現(xiàn)在八千左右。

沒有對比就沒有傷害，雙湖還需要繼續(xù)努力。(展開全部)

整個北龍湖乃至整個鄭州，新房樣板間數(shù)量最多的應(yīng)該就是中海云著湖居，標(biāo)準(zhǔn)層有169㎡/195㎡/220㎡，一樓有125㎡/150㎡/190㎡，頂樓帶閣樓的有149㎡/169㎡/195㎡，部分因精裝風(fēng)格不同還有，包括我上面說的也不全，真的是太多了，去的次數(shù)不算少，但也記不住。

單論品質(zhì)來講，云著湖居應(yīng)該是鄭州中海所有樓盤里品質(zhì)呈現(xiàn)最好的，過去的中海玖園/中海云鼎湖居都很一般，最根本原因還是房子不好賣了，才愿意沉下心來，但也不會達(dá)到驚艷的效果，因為成本在這放著，賠錢這事誰都不愿意干。按照目前的售價，算不過來帳的，就看兩個月后一批次交房呈現(xiàn)了，主要是室內(nèi)精裝部分。

目前的價格跟過去一年差不多，也沒啥變化，樣板間倒是賣的不錯，基本上都賣掉了。據(jù)售樓部講，整盤賣出去400多套房，但據(jù)我了解也就是300套左右，即使按照400套，還有一半房源。

3月份銷量是比較好的，接近30套，4月份銷量腰斬，按照這個速度，等交房一年也賣不完。

好在整個北岸競品不多，目前僅有對面綠城算一個，璞岸160㎡標(biāo)準(zhǔn)層無房可售，璞悅還有十幾套大戶型，瑞府和蘭溪府又是小高層，只要沒有新地塊出來，中海還是能抗很久。

南岸的新房也不少，目前就是美林上苑/亞新星云灣/正商風(fēng)華上鏡幾個，確實沒太能拿出手的，看中海接下來怎么表演吧。(展開全部)

天悅江灣自開盤來，主要賣的3/4/6三棟樓，3號樓中間戶102㎡，邊戶127㎡，所剩房源不多，主要是高樓層和低樓層；4號樓布局和3號樓相同，還有一半左右房源；6號樓全部是143㎡，樓王位置，還有一小半房源，最近又新開了2號樓和8號樓，還沒怎么賣。

這項目能看出來開發(fā)商確實用心了，從大門到會所再到戶型，都很有誠意，學(xué)校方面也沒有擺爛，牽手距離更遠(yuǎn)名氣更大的文化路一小翰林校區(qū)。只是當(dāng)下的市場有點(diǎn)錯付，再怎么努力，也是一個月幾十套的銷量，跟經(jīng)開區(qū)金茂未來府一個調(diào)性，挑著撿著賣，挑著撿著蓋。

旁邊還有一堆低價競品，綠城沐春歌同樣的學(xué)校，已經(jīng)將價格拉到14000，即使這樣依然賣不動?？禈蚶食?和昌悅瀾這些之前熱門的金水北次新房也降了大幾千。

單論越秀地塊周邊的現(xiàn)狀，確實比較一般，18000左右的價格，令客戶猶豫不定，尤其是觀望狀態(tài)嚴(yán)重的當(dāng)下。

自己的一期越秀金悅文化已經(jīng)抄后路完成了降價，目前還有幾十套房沒賣完，天悅江灣這1960套房還是令人比較發(fā)愁的。金水印二期的價格也是直接把一期蓋帽，金水北這不是一個好現(xiàn)象，中環(huán)一號也出來個二期，看接下來價格怎么釋放吧。

個人覺得，真是考慮天悅江灣的話，不妨等一等，勝算更大一些，交房時間差別不大，大概率更便宜。(展開全部)

禹州朗庭璽灣也迎來了自己的白衣騎士？項目隔壁原東方國際城的辦公場所，關(guān)于東方國際城公司的相關(guān)牌子已全部撤掉，目前掛的是中投 ，項目被國家隊收編？

禹州進(jìn)入主城的第一個項目雷聲大雨點(diǎn)小還沒有開始就已經(jīng)夭折，惋惜加可惜，工地上還是一堆爛攤子，售樓中心也只是建了個七七八八。項目的進(jìn)度只是出了個規(guī)劃，接手后等于是新盤，規(guī)劃也是原來的，只是三年前的產(chǎn)品放在現(xiàn)在的樓市來看，多少有點(diǎn)跟不上時代的創(chuàng)新了，現(xiàn)在的樓市標(biāo)配就是高顏值、高規(guī)格。

關(guān)于位置，這個項目的位置來現(xiàn)場看是一點(diǎn)也不占優(yōu)勢的，作為金城大道北側(cè)開發(fā)的第一個項目，環(huán)境和城市界面都非常一般，拿地幾年了也沒見周邊有什么太大的變化，因為不臨楊金路，公共交通更是匱乏，周邊的迎賓東路向南貫通直達(dá)北龍湖，同時也是連霍高速的一個新的收費(fèi)站，自駕出行反正是沒有任何問題的。

項目還有一個最大的劣勢就是距離機(jī)場跑道太近，正弘璟云筑臨金城大道最后一排住宅就是因為距離機(jī)場近強(qiáng)制對開窗方向和窗戶貼膜都有要求，這個項目享受的不僅來自噪音上的影響這些要求應(yīng)該也是一個不落的。

楊金的現(xiàn)狀非常明顯是已經(jīng)不能再上新了，來了就是價格戰(zhàn)，楊金還有幾個地塊還待字閨中，論位置都在其之上，所以只能低價走量。(展開全部)

電建頤城高新華曦府，雪松路與藥廠街交叉口。

北龍湖的華曦府也不知道是啥情況，但是高新區(qū)的華曦府已經(jīng)懟起來了。雖然名字里面有個“府”，但是周邊的界面和“府”真的是關(guān)系不大，原中原制藥廠的位置，在高新區(qū)藥廠街以北、雪松路以東，說的是主城區(qū)，但是位置偏，周邊的配套還是弱，跟“府”真的是搭不上邊。

項目占地115畝，容積率2.8，規(guī)劃了10棟高層、9棟小高層，戶型128平方米-168平方米，兩梯兩戶設(shè)計，約45m大門、約55000平方米園林景觀，約1100平方米高定會所等。

看這個項目的意思是直接把北龍湖的項目搬過來，北龍湖的華曦府，91畝，規(guī)劃19東小高層，面積段145平方米、163平方米、185平方米、192平方米，內(nèi)部同樣有一個1000平方米的會所。

這是電建和河南頤城控股有限公司合作的項目，河南頤城控股是誰？

河南頤城控股有限公司是河南投資集團(tuán)有限公司（河南省zf批準(zhǔn)設(shè)立，經(jīng)營省zf授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的國有獨(dú)資公司）的全資二級投融資平臺子公司，注冊資本13.32億元，公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為：控股公司服務(wù)；以自有資金對房地產(chǎn)、旅游、健康、醫(yī)療、體育、文化等產(chǎn)業(yè)投資、投資管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

河南頤城控股有限公司背后的股東是河南投資集團(tuán)有限公司，他們的背后則是河南省財政廳，也是妥妥的皇親國戚。

電建也是央企，頤城是國企，央企和國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這也是一手四個二的牌，周邊的教育資源相對來說也是比較豐富的，之前針對內(nèi)部單位TG，低于周邊的新盤的3000-4000元一平。(展開全部)