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SIC超總|潤府明天就要開盤啦，現(xiàn)場搖號選房，也算是今年的熱門新樓盤。

首開1/3兩棟樓，119㎡三房均價24500元/㎡,143㎡四房均價25200元/㎡,169㎡四房26800元/㎡,167㎡端廳27000元/㎡。

整體價格中規(guī)中矩，比較適合的客戶就是預算300-500萬，就在附近工作，不想去金水北和北龍湖，另外對產(chǎn)品戶型也有要求的客戶群體。幸福里二手房雖然不錯，但起步就要500萬，是很多購房者承受不了的。建業(yè)天筑要么80來平，要么160平以上，中間斷檔，其他像中豪匯景灣、海馬公園這些外立面和房齡也不占優(yōu)勢。

還有一部分是對上學比較看重的，因為當下這小區(qū)是可以劃片春華學校，小學＋初中，在東區(qū)也是很熱門的學校。即使后期教育用地新建學校有變動，但也不會差，大概率也是春華的集團校，畢竟周邊生源還是不錯的，好生源才是第一生產(chǎn)力。

目前看工地進度很快，最搶手的臨河3號樓，價格其實適中，雖然位置不如幸福里，河景也稍微差一點，但幸福里7/8/9三棟樓成交價已經(jīng)站穩(wěn)3.6萬大關，價差接近一萬，還是能接受的。

開發(fā)商宣傳的排號數(shù)量400多，肯定有點水分，實際會有300左右，最終大概賣100多套房，當然只是個人猜測。
即使這樣，像好樓層肯定是比較難選到的，大家都想要好的，因為樓層價差并不大。明天晚上選房結果出來，拭目以待。(展開全部)

蘭溪府的準業(yè)主們，麻煩問下大家為了上清華附，要求必須東區(qū)戶口這一條售樓部當初也沒有說清楚，現(xiàn)在戶口不在東區(qū)的，大家如何解決的？這一點是不是還得要求開發(fā)商去跟學校協(xié)商啊

這是準備下半年入市了？

作為最有資格傍北龍湖大腿的區(qū)域，同時也是眾多新區(qū)中最備受質疑的楊金片區(qū),機場確定不搬的最終規(guī)劃（2020-2030）來了。
劃重點：
一、功能定位為智慧型創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)型城市精品區(qū)。
二、區(qū)域劃分為三大城市發(fā)展組團：楊金組團、祭城組團和黃莊組團；
三、區(qū)域的各項公共服務配套確定：
1、規(guī)劃1處區(qū)域商務服務核心，位于慧城大道和龍源路交叉口處，主要為商務用地，作為片區(qū)產(chǎn)業(yè)的服務核心；
2、規(guī)劃1處區(qū)域級公共服務設施核心，位于慧城大道和鴻苑路交叉口處，包括行政辦公、文化設施、體育休閑、醫(yī)療衛(wèi)生等功能。
3、規(guī)劃2處組團級服務中心，1處位于機場東側，龍沄路和慧秀路交匯處西北側，1處位于黃莊片區(qū)西北側；2處組團級中心結合組團級中心綠地，規(guī)劃商業(yè)、體育、醫(yī)院和文化等公共服務設施。
4、規(guī)劃多處居住區(qū)級服務中心，位于各個居住區(qū)內(nèi)部，服務中心結合公共綠地布局商業(yè)、文化體育、社區(qū)衛(wèi)生、社會福利等設施，適當集中布置，設置于交通便利的中心地段，保證居民步行15分鐘到達。
5、以南北向主干道龍源路兩側商務用地為依托，規(guī)劃以生產(chǎn)性服務業(yè)集聚為特色，打通規(guī)劃區(qū)與龍湖的關系，形成區(qū)域功能發(fā)展軸；
四、要想發(fā)展先修路，發(fā)展配套才是硬道理，縱使規(guī)劃再高大上，配套不齊全，依然沒有人氣，這也是制約科教園區(qū)發(fā)展的最大詬病。
“三縱”分別為：中州大道、東三環(huán)、大河路東延伸線。
“兩橫”為慧城大道、鴻寶路，其中慧城大道因部分牽扯馬頭崗機場范圍，全線貫通還需要時間，鴻寶路東段項目已列入2021年首批重點建設項目，西段在建狀態(tài)，這條鄉(xiāng)間小道終于要改頭換面了。
“四縱”：龍津路、龍源路、博學路、鴻苑路，還包括龍沄路、明哲路和明理路，未來將實現(xiàn)與北龍湖、龍子湖的無縫對接。
區(qū)域規(guī)劃地鐵6號線二期、1號線北延長線及20號線還在，但具體什么時候啟動就遙遙無期了，目前來看再好的規(guī)劃都沒有機場搬走更徹底，三大組團明顯祭城組團以低密度改善價值最大，楊金片區(qū)以剛需和剛改次之，黃莊目前還是一片荒蕪，暫時只有趁著中原科技城這股風繼續(xù)報北龍湖大腿了，確實這里只有一路之隔。(展開全部)

所謂懸挑層，就是樓房的向外伸出關節(jié)的樓層。
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正規(guī)的說法，懸挑層就是建筑中每隔一定高度，通過工字鋼與鋼絲繩組合將外架力量卸掉的樓層。

簡而言之，就是100m高的樓層，外架從地面直接搭設100m上去，中間不做任何處理，是不安全的。每隔一定高度就必須將外架的力量卸載掉。有點像竹子，每長一段就會長個節(jié)，懸挑層就是這個節(jié)。
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懸挑層的壞處在于，因為搭架的工字鋼是最后才抽出的，所以墻壁上會留有洞口，后期會封堵的，一般會使用細石混凝土加膨脹劑，按理說是不會有任何問題的，只不過滲水的風險會比其他樓層大，但是也不一定會滲水，看外墻的保溫和防水做的如何。
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怎么確定是不是懸挑層？
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國家規(guī)范規(guī)定架體超過20m需要專家論證，比較繁瑣，施工方基本不會去搞這個專家方案，每挑的架子高度控制在20米內(nèi)。每次設置懸挑，都要工字鋼，同時懸挑會拖慢施工節(jié)奏，增加成本等，所以為了減少懸挑次數(shù)，盡量會選擇懸挑接近20米。我們一般的樓層是3米的層高，懸挑基本都是一挑為6層18米，既滿足省去了專家論證的繁瑣，同時也盡量減少了懸挑次數(shù)。
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拿33層的高層建筑，每層層高3米，施工方在最省事最經(jīng)濟的角度考慮，會懸挑5次，每次懸挑6層18米，從上往下回倒的話就是懸挑層分別為28層底板（27樓的頂板）、22層底板、16層底板、10層底板、4層底板。
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但細細想來，似乎從沒有樓盤因為懸挑層維權過，可能都處理的比較好吧，畢竟懸挑層數(shù)量不少。(展開全部)

看好這個地塊，二七新區(qū)改善樓盤，希望做出高品質產(chǎn)品

那我發(fā)點效果圖

發(fā)點戶型圖，紫薯布丁。

建業(yè)時代和鳴，現(xiàn)在似乎跟不上時代，也沒法一鳴驚人了，老話說的好，三個臭皮匠頂一個諸葛亮，現(xiàn)在是三個牛叉企業(yè)，也沒有整出個花來。目前建業(yè)負責代建和營銷，高新城投/河南資產(chǎn)以及中豫建投負責出資，說的不好聽點，建業(yè)在這個項目上掙的是個中間費，肯定不跟自己投資的項目一個心勁，雖然建業(yè)萎靡不振，好在有其他國企撐腰，交房不是問題。

現(xiàn)在回頭來看，建業(yè)在五龍口的項目，都敗在高容積率之下了，和鳴容積率4.86，五龍新城容積率4.68，蓋出來一堆城中村2.0版本，要多難看有多難看，要多壓抑有多壓抑，真是虧了這塊三環(huán)里的寶地，如果晚出來幾年，把容積率都控在3.5以下，這里早崛起了，像后來的天悅灣容積率3.99，鄭軌云麓2.99，品質都挺不錯的。

這盤的唯一的好處可能在于便宜了，三環(huán)內(nèi)，地鐵口，精裝修，單價13000多，按道理性價比還是不錯的。目前市場上的新盤品質都在不斷拔升，而且要么現(xiàn)房準現(xiàn)房，和鳴則是2026年6月交房，就顯得和鳴有點跟不上趟了。

現(xiàn)在五龍口污水廠，編組站等劣勢可能已經(jīng)為人熟知，科普完也沒太大抗性了，但和鳴邊上還是有個小小的劣勢，變電站，但變電站是幾乎沒什么輻射的，畢竟挨著住宅，肯定是達到環(huán)保部門要求了，不過，由于機器運轉會產(chǎn)生少量噪音，臨近的樓層難免會受到一定影響。(展開全部)

東關虎屯項目，起死回生了！

東關虎屯項目是2014年開始拆遷，是19年開始停工，已經(jīng)四五年的時間了，西關虎屯有多熱鬧非凡，東關虎屯就有多落寞。

直到去年安置房開始復工，上個月安置房完成分配。

5月9號，鄭州東關虎屯城中村及片區(qū)改造項目全面復工啟動儀式舉行，至此東關虎屯終于迎來了好消息！

說回到這個項目，東關虎屯項目總占地面積約135畝，總建筑面積約80萬平方米，容積率是6.45，集住宅、公寓式住宅、商務公寓、商業(yè)等為一體的全業(yè)態(tài)城市綜合體。

其中，即將建設的1號地塊總建筑面積約47.8萬平方米，建設有140米超高層建筑，搭配超現(xiàn)代公建外立面。

要是2019年之前，金水區(qū)核心地段的公寓或許還能賣一賣，只可惜拖到現(xiàn)在，鄭州公寓已經(jīng)沒有市場了，至于住宅占比不多，大概率還是原來的規(guī)劃，放在現(xiàn)在肯定落后的，所以這個項目現(xiàn)在也就只有商業(yè)可以期待了。(展開全部)

地市的人到鄭州買房子，鄭州的開發(fā)商到地市去賣房子。
搜一下康橋九溪天悅，出現(xiàn)了滑州康橋九溪天悅，還以為是假的，查一下康橋的官網(wǎng)也有介紹?，F(xiàn)在鄭州的開發(fā)商這么接地氣，直接到小縣城去開發(fā)房地產(chǎn)了。
康橋九溪天悅:鄭州，滑縣，許昌都有
浩創(chuàng)梧桐郡:鄭州，滑縣，周口沈丘都有
永威東棠:鄭州、周口都有
建業(yè)天筑:鄭州、商丘都有
更不要提遍地開花的建業(yè)的項目了。
項目介紹:康橋九溪天悅是品質康橋揮師滑州，打造的首個高端精品項目?？禈蚣瘓F，18載筑家功力，中國房地產(chǎn)百強企業(yè)，河南省房地產(chǎn)公司TOP10。以“觀、建、侍、體、研”構建5+好房基因，為城市筑造高端人居典范。
總用地面積約107879.57㎡（161.8畝），共規(guī)劃設計31棟住宅樓，規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋5層、8層、11層、16層、18層住宅樓，結合基地的形狀及建筑的不同組合方式，打造出一橫兩縱的景觀主軸，真正意義上實現(xiàn)景觀均好、資源共享。深度融合智慧造園、智慧建筑、智慧社區(qū)以及智慧服務，以全面多元智慧系統(tǒng)，開啟滑州智慧居住時代，智造全面舒居。
鄭州的地是真的不好拿，鄭州房地產(chǎn)銷量榜中，萬科、碧桂園、恒大這些全國性的開發(fā)商占一半，鄭州的開發(fā)商就往地市發(fā)展了，比如綠都，在鄭州的銷售額已經(jīng)排不了前十了，在洛陽卻是數(shù)一數(shù)二的。
去地市發(fā)展，對于開發(fā)商來說也是機會，也是無奈。(展開全部)

整個二七新區(qū)新房市場的主力是亞星錦繡山河大二期和萬科都會天際。

亞星錦繡山河大二期，祥泰苑均價11500元/㎡、學府印象均價13000元/㎡，亞星九邸均價14500元/㎡，另外倚瀾苑、安泰苑是現(xiàn)房，尾盤特價11000元/㎡
亞星錦繡山河大二期主打學區(qū)，鄭州實驗外國語中學（東分）和鄭州實驗外國語第一附屬小學，拿合同就能上，未來流通性會不錯。
學府印象和九邸兩個地塊，臨近金水河，部分樓棟戶型還能觀河景。

萬科都會天際，95平戶型均價11000元/㎡，115平戶型均價12000元/㎡
萬科大都會的最后一期，四環(huán)外，城市界面會差一點，但是臨近鑫苑都匯廣場，基礎生活配套都有，生活氛圍濃厚，自住完全可以滿足。

電建洺悅天璽，高層均價8500元/㎡
央企電建開發(fā)，年底交付的準現(xiàn)房，有地鐵七號線，不足之處在于地塊太小，只有四棟樓。

泰宏建業(yè)國際城，13號院尾盤特價9999元/㎡起。
優(yōu)勢在于位置好，臨近地鐵，配套更成熟，不過13號院南側因為臨近高鐵，硬傷明顯。

鄭密路沿線的成熟度低，所以新房市場的存在感不高，只有兩個項目。

鄭州華僑城，均價12000元/㎡
屬于文旅大盤，臨近金水河，周邊環(huán)境不錯，但配套不夠完善，整體落地不僅需要時間，還需要錢。

保利上城9000元/㎡
準現(xiàn)房，產(chǎn)品還不錯，但不在二七新區(qū)的成熟板塊，沒有基礎的生活配套，便利度不高。

二七新區(qū)一直保持著穩(wěn)定的天量供應，這就導致二七新區(qū)的房價天花板不斷被壓低，房價上漲難度增加。

作為剛需的上車門檻，即便是市場上行的時候，房價大漲也跟二七新區(qū)沒有關系，現(xiàn)在剛需的上車門檻更是降低了不少。(展開全部)

中原超級總部基地的首期住宅地塊終于要面市了！

項目一期占地面積約49畝，規(guī)劃5棟樓，3棟住宅，建筑風格與華潤幸福里和華潤瑞府類似，現(xiàn)代公建外立面風格，大面積鋁板+玻璃幕墻。

戶型分配上，1號樓2個單元，二梯三戶，分別是119㎡戶型和143㎡戶型，
2號樓2個單元，西單元二梯三戶，分別是119㎡和143㎡，東單元二梯二戶，分別是南廳的170㎡戶型，
3號樓1個單元，二梯二戶，分別是南廳的170㎡戶型和端廳的168㎡戶型。

戶型占比，119㎡戶型占比19%，143㎡戶型占比41%，170㎡戶型占比27%，168㎡戶型占比14%，整體來看，143平以上戶型占比高達80%，定位改善。

目前營銷中心已經(jīng)開放，預售證到手，正在認籌，預計近期開盤，首開1號樓和3號樓，對外釋放價格26000+元/平，精裝修交付，飄窗和北陽臺在改造后交付，不僅省錢還增加了贈送面積，并且全屋采用華為的智能家居。

潤府的硬傷在于小區(qū)只有三棟樓，小區(qū)環(huán)境和居住氛圍肯定會差一點。(展開全部)

這是鄭軌準備自己弄還是找亞新代建？

高爾夫球場對富人圈層的意義
當然，僑城的圈層價值還有一部分是高爾夫給的。
僑城內(nèi)部有兩個高爾夫球場，沿著大沙河生態(tài)走廊，還有兩個更大的。其中名商高爾夫占地55萬㎡，沙河高爾夫球場更是高達150萬㎡，擁有全球最大的Gary Player高爾夫訓練學校。
圖片
高爾夫是深圳富人圈層的一個重要載體，深圳很多企業(yè)大佬、富商都是高爾夫球友。據(jù)統(tǒng)計全球每年有近百萬億美元的交易發(fā)生在高爾夫場。
圈層雖然是后天形成的，但已儼然成為僑城板塊的價值護城河。
除了圈層外，對高凈值人群來說，高爾夫也是生活不可或缺的一部分，比如李嘉誠曾每天上班前先開車去打一個小時高爾夫。
而深業(yè)世紀山谷業(yè)主打高爾夫可以連開車的時間都省了。出家門口過馬路就是高爾夫球場，步行就能到達。(展開全部)

鄭東萬象城瑞璽，七里河北路與東風南路交會處西北50米。

先說結論，高端公寓在鄭州走不通，但是逼格必須得有。

1、超高層

不是超高層則如何說自己是高端公寓，200米超高層公寓、玻璃幕墻外立面、挑高11米的入戶大堂，室內(nèi)層高3.6米。

2、戶型必須大

南塔三梯兩戶、僅有297平方米和328平方米兩個戶型，西塔是61-154平方米，一共是4個戶型。

3、大師手筆

DC國際合伙建筑設計師——崔哲，CCD香港鄭中設計創(chuàng)始人——鄭忠，邁德景觀創(chuàng)始人——蔣俊，最終變成了外立面呈現(xiàn)是鋁板+大面積LOW-E玻璃。

4、好位置

三公里內(nèi)聚集了各種省級資源，往西沒走幾步就是省zf。

上面的四項加起來，就有非常大的可能成為高端公寓。

為什么一直不推薦公寓、寫字樓、商鋪，假如你是自己住，可能你會說我就是喜歡住的高，面積大，這真的沒有毛病，如果買完你是自己投資，那咱們就需要好好算一算。

通過一個類比你就知道為啥不能投資，正弘麗汀公寓項目和鄭東萬象城瑞璽非常類似，位置是在東風路和花園路交匯處，一共是39層，戶型面積是60-110平方米，當時銷售的均價是2.5萬，宣傳的是一房的月租金在6000元/月左右，兩房租金10000元/月左右，現(xiàn)在貝殼租房顯示一室（60平），大概是5000塊錢；88平方米的大概是6000塊錢。

有這個數(shù)據(jù)可以簡單的算一下投資回報率，單價按照25000，面積按照62平方米，租金按照5000計算，年租金回報率大概是（5000*12）/（25000*62）=3.8%，實際上比這個還要低，因為你還要考慮空租、貸款利息等等，總而言之投資回報率不好。

最后就是公寓、商鋪、寫字樓基本上沒有流動性，二手房的交易稅費太高，基本沒有交易，4個點的契稅（網(wǎng)簽價和指導價誰高按誰），5.3%的增值稅（有購房發(fā)票：差額*5.3%），土地增值稅（差額的30%-60%），這一套下來，你的利潤就會被吃光。(展開全部)

關虎屯新里城，一路坎坷走來，老樹開了新花。這個項目如果沒有記錯2014年開始拆遷，2019年就全面停工了，最早是蘭德置業(yè)開發(fā)，后來是大樹置業(yè)接手，大樹置業(yè)后面則是河南國控，2020年突然爆出來拖欠員工的工資，再后來傳出奧園和國控合作，之后就是不了了之了，到了23年東關虎屯的村民反應，自己四年已經(jīng)沒有發(fā)過渡費用了。

這個項目的位置確實不錯，位于寸土寸金的花園路與農(nóng)業(yè)路，項目占地面積是135畝，容積率是6.45，總的建筑面積是80萬平方米，安置房和商品房的比例基本是1:1，其中地上安置面積約28.5萬㎡，地上開發(fā)面積約29.75萬平方米（其中商業(yè)7.24萬平方米、公寓21.79萬平方米、可售住宅0.72萬平方米）。

這種項目就非常難開發(fā)，需要開發(fā)商非常有實力，過渡安置費是一筆很大的費用，還有大體量的商業(yè)和公寓需要銷售，兜里面既需要有錢，而且銷售能力要強，很多開發(fā)商有能力把項目接下來，但是銷售不給力，直接被拖的無言以對，比如恒祥百悅城、申泰、敏捷都玩不轉，國企是最好的歸宿。

關虎屯新里城占地135畝，總建筑面積約80萬平方米，物業(yè)形態(tài)有住宅、公寓、商業(yè)等，是一個超級城市綜合體，最重磅的是打造12萬方以“開放街區(qū)+漫步休閑”的街區(qū)，九坊包括9棟2-4層的獨棟商業(yè)，十巷包括9棟商業(yè)通過天街層層串聯(lián)，規(guī)劃的還是挺好的，期待這個項目能早一點落地。(展開全部)

自從金水投資入股中原印象后，就沒有然后啦。。。
還是沒啥聲音，路過工地感覺變化也不大，可能離的比較遠，也可能正好是中午時間工人已經(jīng)下班，天氣熱也沒有多停留。
這項目從2019年就傳出聲音，起因是冰熊大廈的爆破，然后在2020年正式拿地后入市，時至今日已經(jīng)四年時間，網(wǎng)簽了104套房。

城改拆遷遇上大型商業(yè)綜合體，妥妥的燒錢機器，申泰過去最風光時候也僅僅是百億房企，這家伙直接蒙圈了。本想著從古都洛陽到省會鄭州拿一塊金燦燦的好地塊，還在鼎鼎大名的經(jīng)三路上，誰知河南鄭州的老鄉(xiāng)是一點不買賬。

開始賣兩萬七八，確實有些貴，精裝蓋毛坯，降到兩萬三，還算是賣不動，高傭金一套10萬＋，重賞之下連勇夫也沒來，相信申泰也很無力，跟過去幾年首進鄭州就掉坑的保億/華發(fā)/金輝/敏捷這些開發(fā)商一樣光想來一口后悔藥。

目前老城區(qū)新樓盤也不多，但就是賣不動，強如萬科古翠隱秀也只能說賣的一般，還不如金水北的一些樓盤。前一段去敏捷江山譽附近一個牙科診所洗牙，里面一個人就想買敏捷，覺得距離很近，其他太遠的確實不考慮，給他也說了敏捷整體一般，賣的也不好，但他也能接受這個事實，屬實難遇。最后實在沒辦法，只能建議他等到現(xiàn)房，反正交房前也肯定賣不完，其他也確實說不動。(展開全部)