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最近看到中介推的凱田秀水灣促銷信息，原價12000，現(xiàn)均價9500另送車位，西四環(huán)這位置，價格尚可。

但是，今年4月份，鄭州市遺留經(jīng)濟適用住房評審工作組依據(jù)相關(guān)規(guī)定進行了價格評審，確定凱田秀水灣（東苑、西苑）經(jīng)濟適用住房項目銷售基準(zhǔn)價格為6030.23元/平方米，上浮不超過3%，下浮不限。

雖然曾是經(jīng)濟適用房，但畢竟是解放軍信息工程大學(xué)和河南省特勤局定點TG項目，建標(biāo)不低，戶型不小，130-400平米，建筑新中式，園林采用新中式蘇派園林景觀，南向無遮擋，推開窗就能看到奧體中心氣勢磅礴的規(guī)劃，此外，豪華精裝大堂（雙入戶），贈送恒溫恒濕中央空調(diào)。
項目位置也不錯，屬于常西湖新區(qū)北區(qū)核心位置，北側(cè)是成熟的華瑞紫韻城，東側(cè)是市民中心，距離14號線市民大道地鐵站約400米，距離10號線14號線換乘站市委黨校地鐵站約1公里。

但即使再好，畢竟是經(jīng)適房的根子，戶型很別扭，兩梯四戶的蝶形設(shè)計，160平的大戶型陽臺朝北，南側(cè)客廳和次臥被南向房屋遮擋，戶型也只是傻大，南向130平的戶型雖然采光沒問題，但南北不通透。
合同約定是25年6月交房，預(yù)計提前到24年底，

這種經(jīng)適房轉(zhuǎn)型的項目，其實有點不劃算，因為周邊的正規(guī)商品房價格也大差不差，而這小區(qū)勢必有一批價格很低的TG房源，住著不舒心，賣也不好賣。(展開全部)

招商春江觀瀾西苑規(guī)劃首次公示，作為萬科最大的勁敵，容積率僅1.99，又被央企招商囊入其中，在同區(qū)域內(nèi)地位是可想而知，所以關(guān)注度和存在感都非常高。

西苑的規(guī)劃還是比較給力的，純粹的小高層，規(guī)劃了12棟11層小高層和1棟18層高層住宅，592戶，一梯一戶為主，超寬樓間距，面積段就是三房和四房為主，也是傳統(tǒng)戶型，定位剛改+改善產(chǎn)品，顏值較前期的雍瑞園又上了一個臺階，鄭州的樓市產(chǎn)品更新的速度快趕上電子產(chǎn)品了，日新月異，長江后浪推前浪，有些盤真的是還沒有交房就已經(jīng)落后了。

這個盤先不說產(chǎn)品怎么樣，家門口的賈魯河無疑是最大的增分項，大多數(shù)應(yīng)該都是沖著河景房來的，賈魯河真真的養(yǎng)活這幾個項目，原來這還是高溢價的噱頭，但現(xiàn)在最多就是比別的盤稍微好賣一些，高溢價已經(jīng)成為歷史了。

北側(cè)學(xué)校有惠濟外國語中學(xué)，劃片才可以上，招商與惠濟區(qū)zf屬于長期合作關(guān)系，上惠濟外國語應(yīng)該不是什么太大的問題。這個盤走的路線簡單明了就是學(xué)校+生態(tài)資源。

產(chǎn)品感覺比萬科的高低配更純粹一些，但生活配套不敵萬科，二者就是各有優(yōu)點，反正蘿卜白菜各有所愛，最后的價格應(yīng)該直接決定二者的去化。

內(nèi)卷適合各行各業(yè)，惠濟北也絲毫不敢懈怠，這邊招商萬科還沒有入市，那邊位置更好配套更齊全的金洼地塊又被天河投資摘得，2-3年根本賣不完。(展開全部)

年度最大顯眼包非中海莫屬。

傳言中海將退出河南市場，近兩年也確實沒有參與過任何土拍，沒想到年底直接來個大反轉(zhuǎn)，一口氣摘了兩個地塊，而且是中原區(qū)熱度很高的二砂項目，這也是其首次進駐中原區(qū)。

40號地塊位于中原區(qū)潁河西路北、二砂東街（能源路）東，35畝，容積率2.5，建筑高度80米，溢價11%折合樓面價7281元/㎡，毛坯限價17100元/㎡，裝修價格3420元/㎡。

41號地塊位于潁河西路北、二砂東街（能源路）西，55畝，容積率2.9，建筑高度80米，樓面價6821元/㎡，溢價率15%，毛坯限價16650元/㎡，裝修價格3330元/㎡。

一路之隔即是萬科山河道，相比萬科的地塊指標(biāo)條件，二砂地塊指標(biāo)真的不要太優(yōu)質(zhì)了，久經(jīng)等待的二砂項目正式拉開序幕。

特點：

1、 三環(huán)內(nèi)主城區(qū)無敵的區(qū)位價值成就了樓盤最大的特點就是貴，而且這還是純凈地，不牽扯任何的安置開發(fā)。

2、 交通便利，東有華山路，西有西三環(huán)，北有中原區(qū)，都是中原區(qū)的主干道，最近地鐵線路為10號線，周邊全是成熟社區(qū)，生活配套非常成熟。

3、 二砂項目是中原區(qū)重點打造的項目，非常具有網(wǎng)紅氣質(zhì)，可以說是未售先紅了，根據(jù)周邊萬科和昆侖的定位，也是小有名氣的改善區(qū)域。

4、 中原不比金水，主城新盤向來是非常稀缺，前有昆侖望岳，后有萬科山河道，每出一個都是經(jīng)典，中海此次確實是豪橫了一把，真心希望不要辜負(fù)這片土地。

雖說中原缺改善，但市場整體下行，據(jù)說萬科的銷售并沒有那么的樂觀，從中海以往的開發(fā)經(jīng)驗來看，品質(zhì)忽高不低猶如拆盲盒。

可以關(guān)注。(展開全部)

好的地塊還是受歡迎的。鄭州也已經(jīng)很久沒有溢價成交的土地出讓了。
鄭政出〔2023〕40號（網(wǎng)）地塊最終由鄭州中海地產(chǎn)有限公司以總價42494萬元，成交畝單價1214萬元/畝，樓面價7281元/㎡，溢價11%。
地塊位于潁河西路北、二砂東街東，使用權(quán)面積23344.86㎡，約合35.02畝，容積率＜2.5，建筑密度＜28%，建筑高度＜80米，綠地率＞30%。
根據(jù)土地出讓前置條件，40號地毛坯限價17100元/㎡，精裝修限價20520元/㎡。
1. 周邊。這對周邊也是好事，說明開發(fā)商都認(rèn)可這塊地的價值，如果是城投公司底價成交或者流拍才打擊市場信心。周邊配套成熟也是優(yōu)勢，這對萬科山河道有好有壞，好的是開發(fā)商對周邊價值的認(rèn)可，壞的是多了一個競爭對手，在鄭州，萬科的影響力還是比中海要大些，雖然中海是央企，但交房的項目還缺少一個標(biāo)桿或者出彩的地方。地塊周邊交通方面有西三環(huán)、隴海快速路，商業(yè)方面有萬達(dá)廣場，醫(yī)院、教育方面也很不錯。萬科山河道、昆侖望岳也是西區(qū)的改善的小區(qū)。
2. 市場。三環(huán)內(nèi)的項目也多了，西三環(huán)內(nèi)有建業(yè)時代和鳴、鄭軌云麓、華潤潤園、中原華曦府、萬科山河道等等。配套成熟也是三環(huán)內(nèi)的優(yōu)勢，好多老小區(qū)的居住環(huán)境也一般，需要換房、改善居住環(huán)境的人也很多。這些年新區(qū)的建設(shè)也一般，配套建設(shè)的也慢，再加上一些人的地緣情節(jié)，主城區(qū)三環(huán)內(nèi)的新房項目也很受歡迎。而且最近這兩年，央企、國企紛紛在三環(huán)內(nèi)拿地，可靠性也大大增加。(展開全部)

刺激樓市的各項利好還在不斷來襲，這次依然是大招，但大方向依然是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
5月15日，央行官宣：
一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
按照目前的5年期LPR利率4.6%，下降20個基點后就是最低4.4%了。
二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市zf調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
其實對于買房者而言，限購限貸、低首付、零首付是一方面，但影響最大的莫過于需要背負(fù)長達(dá)20-30年的月供，這可是實實在在每個月都需要償還的一筆債務(wù)。
低利率的公積金一是額度低，二是這基本是體制內(nèi)的一個福利，更多的普通人與此無緣，所以高高在上的商業(yè)利率降成基準(zhǔn)甚至打折一直是呼聲比較高的民生問題。
今年的行情雖然冷，但對于真正有需求的購房者，瞅準(zhǔn)開發(fā)商安全第一的條件下真的可以進場了。(展開全部)

從翰林華庭到綠城沐春歌，是內(nèi)購問題樓盤到代建新樓盤的升遷。雖然新了，但很多設(shè)計受制于前期影響也無法更改。綠城在外立面上有調(diào)整設(shè)計，經(jīng)過也找了坤一景觀設(shè)計，都是老一套標(biāo)準(zhǔn)，沒什么新穎的。

綠城即使不是代建，在鄭州的口碑也已經(jīng)丑了，綠城明月濱河、綠城湖畔雲(yún)廬的交付一個比一個垃圾，傷了一批綠城粉?，F(xiàn)在的綠城能拿出來的也就是央企背景。

翰林華庭曾經(jīng)也有過幾次內(nèi)購，這種樓盤在鄭州數(shù)不勝數(shù)，比如楊金龍湖一號、宏光攬境、常綠東風(fēng)宸苑這些，只不過有的活過來，有的還在泥潭中掙扎。

保交樓這招確實是ZZ任務(wù)，大部分是算收益率的，小部分是完成任務(wù)。

比如某國企平臺公司接了保交樓任務(wù)，資金都被挪過去，自己項目交土地款的錢都沒有。不管怎么說，項目能重新啟動也算是好事。

起步戶型是59㎡兩室兩廳一衛(wèi)，還做了兩個不太一樣的，主要分布在1號樓；89㎡兩室兩廳一衛(wèi)和129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，這兩個是主力戶型。

釋放價格是14500左右，不算貴，但結(jié)合這個位置，如果能正常交付，也算可以，預(yù)計的是明年交房，不著急的話可以等等，交房也賣不完，尤其是供應(yīng)量如此大的金水北，旁邊西側(cè)的越秀天悅江灣已經(jīng)磨刀霍霍，馬上開盤。東側(cè)還有信達(dá)天樾九章，價格底線一放再放，近幾天的美盛集團已經(jīng)大殺四方，但代價也很大，傷敵一千自損八百的做法。(展開全部)

這塊地被華潤拿下還是很有標(biāo)桿意義的。
要知道，東廣場的商業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)地塊，是由華潤寶能碧桂園等外來房企開發(fā)，而東廣場的住宅地塊，則是銀河灣花園、未來華庭等村級開發(fā)商拿下（就算碧桂園天琴灣也不是公開對外發(fā)售的正常項目），誰是自己人吃肉，誰是外來者啃骨頭，一目了然。
所以，這塊占地50畝，容積率2.41的住宅用地，被外來者華潤拿下，很有意義，可能是看到華潤幸福里的成功經(jīng)驗了。
這塊的拿地還是很順的，本來競配建時需要配建公租房，但華潤以底價拿下了，少了后顧之憂，這一點比旁邊的銀河灣花園要純粹許多。另一個是毛坯限價24700，精裝限價29600，等于虛設(shè)，地段更好的萬象幸福里住宅基本就是這價位。

劣勢是地塊太小太細(xì)長了，做不出啥亮眼的景觀，也做不出利亮的大面寬戶型，這點比北龍湖和西廣場的住宅地差遠(yuǎn)了。

戶型方面，大概率參考萬象城，180平，230平，270平三種大平層產(chǎn)品，相比160-170平為主的銀河灣花園，要勝上一籌，又能充分利用萬象城的客戶資源。

都說東區(qū)抗跌，但看目前的市場態(tài)勢，東區(qū)也扛不住了，老板們的豪宅也甩起來了，直接導(dǎo)致鄭東新區(qū)的均價從下降2000元一平，目前市場進一步分化，都不能按板塊區(qū)域說房價了，同一個區(qū)域，有的盤抗跌，有的盤跌慘。但華潤這項目應(yīng)該還不錯，能扛到最后。(展開全部)

美盛教育港灣這個年度顯眼包拉開年底大促的序幕

1、零月供

2、5萬訂房

3、贈送標(biāo)準(zhǔn)車位一個

4、送裝修

美盛教育港灣這一期自2024年6月底將陸續(xù)分批交房，陳寨廟李的這個巨無霸項目幾個待啟動地塊位置和容積率也都比二期強一些，接下來的重心也將移步至此，所以割肉也必須從二期開始了。

二期距離北三環(huán)非常近，目前呈現(xiàn)出來的效果就是遠(yuǎn)看黑壓壓一片，近看更是密密麻麻全是房子，壓迫感十足，這個容積率真的是其一大軟肋，但看過這個二樓盤的都知道容積率不是重點，買這個房子多是沖著學(xué)校來的，金水北的眾盤幾乎都配有學(xué)校，金水宸苑-龍門實驗學(xué)校，越秀-文化路三小、文化路一小+龍門實驗學(xué)校，但雖然金水外國語學(xué)校今年才是第二年招生，不過早已名聲在外，也是被zf寄予厚望，掛名為鄭州外國語學(xué)校金水校區(qū)，小班制教學(xué)，也是鄭州外國語學(xué)校拔尖創(chuàng)新人才培養(yǎng)基地，教師團隊主要來自楓楊原班人馬、金水區(qū)骨干教師、985院校畢業(yè)生，號稱為楓楊北校區(qū)，所以3-5年金水名校絕對會有一席之地的。

但對于學(xué)校而言，現(xiàn)在擇校的各路中介門路還是比較多的，在高房價的學(xué)區(qū)房面前性價比還是非常高的，美盛的高容積率高房價學(xué)區(qū)房應(yīng)該還是有一定影響的。

除此之外品質(zhì)新房接踵而來，買房不僅要考慮現(xiàn)在，還要考慮未來的變現(xiàn)，高容積率的教育港灣一期的二手房似乎并不是特別的樂觀。

金水北一直都有價格戰(zhàn)，美盛此舉是無奈但也是明智。(展開全部)

經(jīng)開區(qū)終于有像樣的純改善盤了，之前什么綠城誠園、保利天珺、中建元熙府、金茂越秀未來府其實都算大雜燴，很不上臺面，也就濱河國際新城的蝶湖書院還算純粹。但是，隨著金沙湖高爾夫七期13000尾盤清倉，現(xiàn)在金沙湖高爾夫觀邸的八期——和諧山河府悍然入市了。

山河府位于金沙湖的東南角，會所旁邊，相比湖北側(cè)的扎堆住宅組團，山河府的位置挺超然，南北都是湖水，避開了大堆的人群，確實有高端盤的資本。
山河府占地51畝，容積率1.19，建筑密度29.4%，地塊不算規(guī)整，沿湖分布規(guī)劃有16棟4-5層疊墅產(chǎn)品，絕對純粹，絕對高端，規(guī)劃總戶數(shù)213戶，機動車停車位440個，非機動車位360個，另外社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)體育運動場地等。

主力戶型是180-220平疊墅，上疊180平的有地下車庫雙車位配置，四層五層頂層贈送率超高。下疊184平是一二層帶車庫，中疊220平的大平層。
還有少量的合院產(chǎn)品是327平四房，都在臨湖的1號樓組團。
和諧江山府這種純粹的規(guī)劃恐怕只有北龍湖樓盤、鴻園月亮墅和濱河國家新城的中海盛唐坊、如意坊商墅組團相似。
價位還真不好估計，參考金沙湖別墅的二手房價位，可能在17000元一平，比目前的高層貴5000元一平，還是比較合理的，一共就200套房，和諧估計不會慌著賣，高價慢慢賣了。(展開全部)

中國企業(yè)家雜志報道的融創(chuàng)債務(wù)違約的相關(guān)情況，對于此次美元債“違約”原因，融創(chuàng)方面解釋稱，今年至今，集團融資情況未能得到明顯改善。近期，包括上海在內(nèi)的全國多地陸續(xù)暴發(fā)疫情，對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售也產(chǎn)生了極大影響。融創(chuàng)有很多重點項目在上海，但市場確實停擺了。
境外債沒有抵押物，影響不了境內(nèi)資產(chǎn)。
但有的債務(wù)有的會有質(zhì)押增信。四月份的時候，20融創(chuàng)01，債券展期，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌對展期方案提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保，融創(chuàng)還拿出青島阿朵小鎮(zhèn)及中原文旅城兩處優(yōu)質(zhì)項目作為展期的增信保障。融創(chuàng)將青島阿朵小鎮(zhèn)70%的股權(quán)及上述股權(quán)對應(yīng)的全部收益、50 億元應(yīng)收賬款債權(quán)納入質(zhì)押增信，同時將融創(chuàng)中原文旅城100%股權(quán)及上述股權(quán)對應(yīng)的全部收益，納入質(zhì)押增信。而中原文旅城項目位于鄭州都市圈平原新區(qū)，預(yù)計總貨值約112億元。
1*文旅項目拖累。疫情管控這么嚴(yán)，旅游、文旅項目都受到比較大的沖擊。截至2021年上半年，融創(chuàng)已在全國39個城布局了文旅項目，共有13座文旅城、5個旅游度假區(qū)、8個會議會展中心、近30個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋逾50個樂園、近90個商業(yè)及近150家高端酒店。融創(chuàng)中國在2021年半年報中稱，融創(chuàng)中國是中國最大的文旅產(chǎn)業(yè)運營商和物業(yè)持有者，其文旅城建設(shè)及運營部分的資產(chǎn)總額達(dá)1332億元。
2*銷售回款慢。房企銷量榜單前三甲碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別實現(xiàn)銷售額1633.9億元、1380億元和1212億元，融創(chuàng)位列第四。保利發(fā)展反超了融創(chuàng)，位居第三。目前來看，碧桂園相對融創(chuàng)要好些，碧桂園銷售回款比較快，也很少有文旅項目拖累。
雖然美元債違約不會影響境內(nèi)的資產(chǎn)，但對融創(chuàng)的信用會有影響，融創(chuàng)也是在積極自救，融創(chuàng)在鄭州也有很多項目，也有很多業(yè)主。(展開全部)

紫金悅城這個管城區(qū)的老大難項目由建中接手了，營銷中心和實景樣板間12月10號開放，這個從2009年就取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項目，中間歷經(jīng)與鐵路局合作，低價TG，與zf不和，證件辦理不順，業(yè)主維權(quán)等各種問題，拖得時間太久，幾乎讓人遺忘。

接盤方建中集團是鄭州市管城區(qū)區(qū)屬國有獨資集團公司，于2020年12月29日發(fā)布市場化轉(zhuǎn)型公告，下設(shè)金岱建投、商城城投、開發(fā)公司三家二級公司及若干三級公司，根正苗紅，實力雄厚，都是管城區(qū)自家人，5月的時候，管城區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)還來項目視察過，應(yīng)該后續(xù)問題不大。

紫金悅城位于紫荊山路與航海路交匯處向南300米，屬于正兒八經(jīng)的金二環(huán)，距離五號線二號線交叉口南五里堡站不算遠(yuǎn)，西邊是鄭州客運段乘務(wù)中心。
項目總占地面積169畝，北地塊建筑面積近30萬方。由11棟27層現(xiàn)代建筑風(fēng)格的高層建筑、1棟綜合體組成，物業(yè)形態(tài)包括公寓、住宅，底商。有33-38平的標(biāo)間小戶，有58-86平的兩房，有93-125平的全能三房，也有140平的四房。本次推出的是實景現(xiàn)房40-74平雙氣住宅小戶，小戶型都差不多，即使規(guī)劃設(shè)計陳舊，也就那樣了。


這盤在2015年12月時，房價是8600元一平，價格也不能說十分優(yōu)惠，至于現(xiàn)在的價格，個人感覺可以參考商都阜園的價格12000元一平，畢竟是地鐵口標(biāo)間小戶型，應(yīng)該還是搶手的。(展開全部)

北龍湖在售新盤里面，星云灣應(yīng)該是最有爭議的。

地塊雖然不大，但位置是很多人能接受的，最重要的就是產(chǎn)品，彌補了南岸當(dāng)下新產(chǎn)品的空白。過去永威上和院受制于戶型，融創(chuàng)壹號院受制于戶型，即使成交量很大的正弘臻、碧桂園豫府、保利瓏熙也是同質(zhì)化嚴(yán)重，戶型幾乎是一個模子刻出來的，因為在當(dāng)時他們前后開售時間差別不大，都是拿出了當(dāng)時很好的設(shè)計，但幾年之后肯定會過時。

星云灣起步面積168㎡，占比很大，主要分布在北側(cè)四棟樓，210㎡主要分布在10/11兩棟樓，可售房源已經(jīng)不多。186㎡端廳戶型分化比較嚴(yán)重，有的喜歡，有的排斥，正式售樓部的樣板間也是這個，美中不足的是270°拐角落地窗中間有一根柱子，挺明顯的，這點上還是得佩服下未來天奕。238㎡戶型挺不錯的，動靜分離，還做到了三臥朝南。

會所呈現(xiàn)的也還可以，面積不大，沒有游泳池，估計是亞新吸取了之前三公館的經(jīng)驗，維護成本忒高，后期難以運營。

據(jù)置業(yè)顧問講，目前簽約的有60套，已售未簽約的有幾十套，整體上賣了100套左右。這個成績還行，總共276套房，越往后越好賣，因為呈現(xiàn)的越多，購房者越放心。參考隔壁美林上苑，很多人都稱之為準(zhǔn)現(xiàn)房，有沒有問題咱不敢說，但確實對銷售有幫助。這倆盤現(xiàn)在也是直面競爭，南岸接下來還有地塊出讓，明年可以期待一下。(展開全部)

美盛最近又開始大促銷，以教育港灣為例，5萬即可網(wǎng)簽，交房前還不用還月供。

5層以下、30層以上，14層、18層直接送負(fù)三車位，其他樓層4、6、8萬、也可以送車位。
另外合作貝殼團裝，還能送精裝。
中環(huán)壹號和金水印也有相應(yīng)的活動，最刺激經(jīng)紀(jì)人的是，即使客戶之前去過售樓部，只要一個月內(nèi)沒去過，那就可以繼續(xù)帶。因為這個行業(yè)很多售樓部，只要去過，那就人臉識別，分銷永遠(yuǎn)帶不了。

所以這幾天售樓部里的分銷中介比置業(yè)顧問和買房的還多，有拍視頻的，有直播的，還有帶客戶的。主要是傭金也高，賣個一兩套頂上王總跑外賣一年，馬上春節(jié)也能過個肥年。

我一直不太喜歡美盛這幾個項目，一是自身容積率太高，每次行走在一期和一期南門的街道都很壓抑，在鄭州這個城市還不至于，畢竟不是北上深當(dāng)然，這只是個人看法。二是總套數(shù)實在太多，目前交房的一期加上二期、金水印、中環(huán)壹號已售的起碼五千套以上，后期還有源源不斷的地塊供應(yīng)，房價很難坐穩(wěn)，二手房承壓嚴(yán)重。

但這項目又不能賣的差，一旦賣不動，美盛都難以轉(zhuǎn)動，受傷的就是真金白銀拿出來買房的這幾千戶業(yè)主。
美盛過去也很厲害，即使幾年還沒結(jié)束，教育港灣和金水印應(yīng)該也能賣個50億左右，這要放在好年景都不敢想，輕輕松松破百億。(展開全部)

中原超級總部基地項目位于鄭東新區(qū)高鐵樞紐東北部，占地面積1200畝，總投資約200億元，定位為“區(qū)域總部+科技研發(fā)”，以聚集具有總部管理、財務(wù)結(jié)算及科技研發(fā)的企業(yè)研發(fā)中心為主，打造科技總部高地。
官方對超級總部基地也是很重視，新聞報道中原超級總部基地將采用世界先進水平的建筑設(shè)計和高端智能化設(shè)施，為總部企業(yè)提供全方位的綜合服務(wù)，超級總部一般都有三個特點：一是所處區(qū)位要足夠核心，且交通便利；二是規(guī)劃面積和體量要足夠大；三是產(chǎn)業(yè)類型要集中在金融、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。
1.總體規(guī)劃。華潤也拿了超級總部基地的地塊。連片開發(fā)這種在高新區(qū)比較常見，正弘高新數(shù)碼港、保利文化廣場都是幾個地塊連片開發(fā)，經(jīng)過這么多年開發(fā)，保利中心、正弘?yún)R也都成了高新區(qū)的地標(biāo)建筑。中原超級總部基地將會分三期進行建設(shè)。河南日報以前的報道，二期王新莊污水處理廠土地已完成收購補償，擬對污水處理廠分期分批拆遷，將于今年年底全部完成。三期范圍內(nèi)約541畝集體土地，正加快開展土地征收、報批等工作。
2.華潤。華潤和保利在鄭州也是發(fā)展越來越好，央企有實力有資源，超級總部基地還要求引入國家高新技術(shù)企業(yè)或者省級（含）以上“專精特新”（高成長）企業(yè)不少于1家；引入擁有自主知識產(chǎn)權(quán)企業(yè)不少于2家；引入世界100強企業(yè)或控股子公司區(qū)域總部1家。這對華潤來說都不是事兒，華潤集團本身就是位列2023年《財富》世界五百強第74位。所屬企業(yè)中有8家在香港上市，9家在內(nèi)地上市。華潤也是有很多資源。(展開全部)

原本應(yīng)該是九鼎華府的這個后續(xù)地塊，讓管城區(qū)平臺公司鄭州市恒司置業(yè)有限公司以起始價62903萬元拿下了，樓板價價3140元一平，這個價位就那么回事吧，早期的九鼎華府一期，40畝容積率2.99，樓面價3500元一平，按目前的房價反推，其實面粉價應(yīng)該更低一些，南四環(huán)永威城二手房都崩到11000了，華府還能12500？
我要是振興，我也不要這塊地，市場下行不說，這塊地本身也膈應(yīng)人，飛地一塊，遠(yuǎn)離大盤主力，更偏更遠(yuǎn)，而且還有潛在的鐵路用地影響，明眼人一看都知道，九鼎華府最肥的地還是挨著是河流公園的，雖說地塊東側(cè)100米內(nèi)規(guī)劃有中小學(xué)和高中，但規(guī)劃畢竟是規(guī)劃，而主力地塊附近，配套濱河公園和足球公園已實現(xiàn)，管城外國語小學(xué)夢想路校區(qū)已經(jīng)招生，4號線郎莊地鐵口也不能算遠(yuǎn)。拿了這塊地肯定更賣不上價，對于平臺公司來說，這也是個燙手山芋，估計回頭還得找大牌開發(fā)商合作。這塊地唯一的好處是地塊夠方正。

現(xiàn)在的九鼎華府，絕對不能說沒錢，華府目前在售10號院，首付1萬網(wǎng)簽，交房付首付，預(yù)計12月底交房，均價10500元一平。4號院8號院都交房了，10號院預(yù)計10月份交付，6號院預(yù)計明年2月份交房，7號院、5號院等都有工人在施工，看目前呈現(xiàn)的工程形象，爛尾的可能性很小，大幅減配的可能性也不大。(展開全部)

最近白沙這個名盤也降價了，之前精裝22000-29000元/㎡，現(xiàn)在毛坯打出16500元/㎡起的單價。

樓盤位置不錯，雖然距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但也是象湖區(qū)域，還緊鄰賈魯河，曾被人戲稱，坐在陽臺都能釣魚。

外立面辨識度極高，蜂窩形狀，白色太空鋁板，質(zhì)感也是有的。一期已經(jīng)交付，維權(quán)聲音不大，附近的星聯(lián)嵐溪府倒是聲音不小，扯條幅的，網(wǎng)上發(fā)小作文的，都圍繞延期交付、減配等問題。大概看了一下，確實有些減配，尤其是前幾年一萬四五一平買的，現(xiàn)在二手房也就是一萬二左右，一套房賠了大幾十萬。

其實楓橋灣一期當(dāng)時也有中途降價，精裝改毛坯賣到一萬八九的情況，反倒是兩萬五六買精裝的已經(jīng)被狠狠割了韭菜，以中間面積175㎡為例，刨除精裝成本，中間差價也有5000左右，八十多萬就這樣沒了，算上利息成本，一百萬就這樣沒了，買房真是能讓一個家庭返貧。白沙在2021年之前還是堅挺的，別的區(qū)域大降它小降，從去年開始徹底蚌埠住了，跟老東區(qū)一樣崩的厲害，一年跌幅在10%到15%之間。

另外，這個盤還經(jīng)常會傳出和省實驗的曖昧關(guān)系，可惜省實驗遲遲沒有建成招生，也一直存在于質(zhì)疑中。目前附近最抗打的學(xué)校還是龍華小學(xué)、龍華初中，沒有特別能拿得出手的。生活配套主要依靠象湖壹號一期和有色地質(zhì)家園附近的超市、飯店等，那片確實很熱鬧，問了下某個小飯店的房租就要8萬一年，說明客流量還是可以的。(展開全部)

《銀發(fā)〔2022〕115號》
中國人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部，各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項通知如下：
一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
二、在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市zf調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

中國人民銀行
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會
2022年5月15日


5月15日，央行發(fā)出關(guān)于房貸利率調(diào)整的公告，早在2019年8月25日，央行曾發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。其中，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。由此房貸來到了新的LPR時代！

2022年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。按照最新政策，全國范圍內(nèi)首套房的商業(yè)貸款利率不低于4.40%，二套房不低于5.20%。

通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(按4月20發(fā)布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

2022年5月降息可期，敬請期待，如果你買普通住宅（河南的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為：單套建筑面積144平以下，因此大平層項目與此政策無緣），而且是首套，則可以享受LPR基準(zhǔn)利率下浮20個基點的特大優(yōu)惠。央行、銀保監(jiān)會允許突破下限20個基點，如果未來LPR的5年期利率繼續(xù)降息，則意味著首套房的利率還可以繼續(xù)下降，低于4.4%。

非直接降息，執(zhí)行空間留給地方。從直接的政策影響看，并非直接降息，從之前最低4.6看，也很少城市能執(zhí)行這個標(biāo)準(zhǔn)，而且并非全部執(zhí)行，只是針對首套房貸。這個政策并非直接降息，需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。

樓市調(diào)控政策越來越寬松，2022年截止到5月15日，年內(nèi)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)270次，也就是說，2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)刷新歷史同期記錄。(展開全部)

東區(qū)的土拍一直關(guān)注度都非常高，但17號這個地塊絕對算得上是邊角料位置了，讓人意外的是民企摘地，現(xiàn)在的樓市也是兩個極端，要么是央企國企摘地，要么是原來一直默默無聞的民企摘地，原來活躍度比較高的民企倒的倒，躺的躺。

17號地位于安平路南、康平路東，9.884畝，住宅用地，容積率3.0，建筑高度80米，鼎天置業(yè)起始價摘得，折合樓面價5843元/㎡，限價為毛坯綜合銷售均價不超過21000元/㎡，如采用成品房方式交付，裝修價格不得超過4200元/㎡。

鼎天置業(yè)成立于2005年，也是一家默默無聞的民企，開發(fā)的項目不多，基本沒有什么參考價值，品質(zhì)全靠拆盲盒，要么一戰(zhàn)成名，要么一敗涂地。

這個地塊看似是頂著鄭東新區(qū)的光環(huán)，但實際就沒有那么簡單了，劣勢還是非常明顯的：

1、北有隴海高架，南有隴海鐵路，前后夾擊，噪音和粉塵想想就頭大。

2、介于鄭東東區(qū)和經(jīng)開區(qū)的交界處，西側(cè)為安置房，周邊環(huán)境也是一言難盡，住宅區(qū)域也就是剛需的配套和標(biāo)準(zhǔn)了。

3、地塊太小，僅僅只有10 畝地，而且是細(xì)長條，太過于迷你，景觀包括其他根本就無法施展。

優(yōu)勢就是主城區(qū)，出行比較方便，生活配套還可以。
所以綜合以上這些因素，對于品質(zhì)就不要有過多的期待，21000的限價真的有點形同虛設(shè)。

大概率還是剛需盤，現(xiàn)在買房不僅要看開發(fā)商實力，還要看價格和品質(zhì)，而且隨時做好賣到現(xiàn)房的準(zhǔn)備，鼎天置業(yè)品牌這塊并不占優(yōu)勢，可以考慮剛需低價走量了。(展開全部)