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這可能是最慘痛的教訓(xùn)，寫字樓、公寓、商鋪真的要不得！

綠地中心千璽廣場(chǎng)位于鄭東新區(qū)CBD中央公園內(nèi)，和會(huì)展中心、藝術(shù)中心相臨，是鄭東新區(qū)CBD的三大標(biāo)志性建筑之一。由上海綠地集團(tuán)下屬企業(yè)河南綠地中原置業(yè)發(fā)展有限公司投資22億進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，由世界最知名的超高層設(shè)計(jì)公司美國(guó)SOM擔(dān)綱設(shè)計(jì),其主樓為280米高塔狀建筑，它一共是60層，5-35層為寫字樓，38-55層就是萬(wàn)豪超五星級(jí)酒店。

當(dāng)時(shí)的大玉米有多火爆，10年開(kāi)盤時(shí)價(jià)格從2.5萬(wàn)一路飆升到6.5萬(wàn)，價(jià)格真的叫一個(gè)高！

勒龐寫過(guò)一本書《烏合之眾》：一個(gè)孤立的個(gè)體時(shí)，他有著自己鮮明的個(gè)性化特征，而當(dāng)這個(gè)人融入了群體后，他的所有個(gè)性都會(huì)被這個(gè)群體所淹沒(méi)，他的思想立刻就會(huì)被群體的思想所取代。

當(dāng)時(shí)買的人真的是高位站崗，被埋里面了，普通都說(shuō)的是腰斬，現(xiàn)在這是膝斬！

阿里法拍大玉米的寫字樓又被放上去了，一共是13間寫字樓，起拍價(jià)1000萬(wàn)，大概是2800平方米，折合單價(jià)3500元/平方米，第一次法拍2021年8月份也是法拍折合單價(jià)是8500元/平方米，第二次法拍2021年10月份也是法拍折合單價(jià)是6800元/平方米。

2800平方米，咱們按照便宜的3萬(wàn)計(jì)算，總價(jià)是8400萬(wàn)；你要是買住宅，10年房?jī)r(jià)到現(xiàn)在怎們也得??2吧，保守估計(jì)少賺1.6億元。

所以寫字樓、公寓、商鋪買不得，而且鄭州的寫字樓和公寓近乎“無(wú)限”供應(yīng)！(展開(kāi)全部)

海馬66公社，鄭東新區(qū)心怡路與福祿路交匯處西北。

鄭州的項(xiàng)目都非常奇怪，很多項(xiàng)目賣著賣著，就又多出來(lái)幾套房子，比如66公社，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，完全不用擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)，而且位于寸土寸金的鄭東新區(qū)。

先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目：一共是23畝，容積率3.6，共規(guī)劃3棟樓，現(xiàn)在所剩的房源都在3號(hào)樓上，3號(hào)樓是2梯6戶，一共是34層，戶型面積從60-80多平方米，現(xiàn)在主要戶型就是60多平方米。

先說(shuō)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

1、位置

位于寸土寸金的鄭東新區(qū)高鐵站，斜對(duì)面是普惠路小學(xué)，樓下面就是地鐵口，絕對(duì)的無(wú)敵的位置。

2、現(xiàn)房

這可是妥妥的現(xiàn)房，完全不怕?tīng)€尾，買完就能住，可以放心大膽的買。

3、租金

鄭東新區(qū)的小戶型（70年產(chǎn)權(quán)），可以看看租金如何，是否適合投資。貝殼上顯示海馬66公社現(xiàn)在二手43套正在銷售，二手房?jī)r(jià)格2.2萬(wàn)左右，57平方米的2700塊一個(gè)月。

投資回報(bào)率如何計(jì)算：假設(shè)2.2萬(wàn)一平，60平方米，總價(jià)則是132萬(wàn)平方米，如果2700一個(gè)月，一年租金是3.24萬(wàn)，投資回報(bào)率：3.24/132=2.4%，和銀行三年定期存款的利率差不多，這里還有其他因素沒(méi)有考慮到，比如說(shuō)貸款、裝修、空租、房租變低等等，一旦把這些因素算進(jìn)去，應(yīng)該是低于2.4%。

所以也不適合投資。

項(xiàng)目劣勢(shì)：

地塊小，只有23畝，小區(qū)氛圍感很差，沒(méi)啥景觀綠化之類的；另外就是居住體驗(yàn)感很差，梯戶比很高，2梯6戶，光是等電梯就消耗不少時(shí)間，再有就是人來(lái)人往感覺(jué)很亂。(展開(kāi)全部)

沒(méi)想到禎瑞上境還有房在售，好奇翻了下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，竟然還有很多套未網(wǎng)簽。

尤其是13/15號(hào)整棟樓都是未網(wǎng)簽狀態(tài)，其他樓棟零零散散也有幾十套未網(wǎng)簽，以192㎡標(biāo)準(zhǔn)層和頂樓居多，少部分240㎡。

小區(qū)已經(jīng)在去年交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，但進(jìn)去轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，整體景觀綠化、社區(qū)大門、地下會(huì)所、車庫(kù)也都還可以，雖然達(dá)不到當(dāng)初要做第一梯隊(duì)的水平，但也可以在北龍湖第二梯隊(duì)有一席之位。
175㎡四室兩廳三衛(wèi)、190㎡四室兩廳三衛(wèi)、240㎡五室兩廳三衛(wèi)和北龍湖南岸大部分戶型差別不大，尤其是周邊碧桂園豫府、保利瓏熙這幾個(gè)，同一時(shí)期，設(shè)計(jì)大師審美眼光相當(dāng)。

目前禎瑞的價(jià)格倒不算貴，不能聽(tīng)售樓部虛報(bào)的，最終的實(shí)際成交價(jià)比著周邊小區(qū)要低一些。192㎡成交價(jià)在4.3-4.8萬(wàn)之間，總價(jià)800多萬(wàn)，保利瓏熙195㎡已經(jīng)賣到950萬(wàn)，正弘臻170㎡也賣到830萬(wàn)。240㎡成交價(jià)5萬(wàn)左右，總價(jià)1200萬(wàn)，跟金茂府198㎡價(jià)格相當(dāng)。

這個(gè)小片區(qū)，在北龍湖位置還是不錯(cuò)的，綜合性較強(qiáng)。西側(cè)是足球公園，可玩可觀景，教育方面有龍騰小學(xué)，今年是第三年，口碑直線攀升，有躋身東區(qū)小學(xué)第一梯隊(duì)之意。初中是東區(qū)外國(guó)語(yǔ)北校區(qū)，今年?yáng)|外前100名都在這里，以后只會(huì)更強(qiáng)。融創(chuàng)壹號(hào)院、金茂府、永威上和院這幾個(gè)公認(rèn)的第一梯隊(duì)，周邊雖然也不錯(cuò)，但除了啟佳這個(gè)私立學(xué)校，公辦學(xué)校一直沒(méi)有建成，缺了一點(diǎn)綜合性。(展開(kāi)全部)

東方宇億萬(wàn)林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。

先說(shuō)結(jié)論這個(gè)項(xiàng)目不推薦，重點(diǎn)事情說(shuō)三遍不推薦、不推薦、不推薦。

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是河南萬(wàn)林置業(yè)有限公司，在楊金片區(qū)算是墊底的開(kāi)發(fā)商，算是典型的小開(kāi)發(fā)商，通過(guò)天眼查可以查出：萬(wàn)林置業(yè)出質(zhì)的股權(quán)數(shù)2億元，被起訴的開(kāi)庭公告有125條。

咱們先看看這個(gè)項(xiàng)目是如何降價(jià)：21年年底的時(shí)候，3號(hào)院小高層均價(jià)19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價(jià)是22000元/平方米；23年9月份的時(shí)候，6號(hào)院推出特價(jià)房148XX起步；現(xiàn)在3號(hào)院小高層特價(jià)房13XXX起步，洋房16500起步，更離譜的是3萬(wàn)直接定房子，沒(méi)看錯(cuò)只要3萬(wàn)，剩下的全部貸款，而且買三房送車位，越是這樣的開(kāi)發(fā)商越是小心，一定要遠(yuǎn)離。

該項(xiàng)目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬(wàn)平方米，分為五期開(kāi)發(fā)，一期已經(jīng)交房，二號(hào)院是延期交付了，現(xiàn)在銷售的三號(hào)院，三號(hào)院占地約72畝，容積率2.5，規(guī)劃8棟15層小高層，5棟6層花園洋房，戶型面積從89-225平方米，有改善的兩房、三房和四房。

現(xiàn)在幾個(gè)主要的賣點(diǎn)：其一是現(xiàn)房，其二是低總價(jià)，首付3萬(wàn)即可，其余全部貸款，但是風(fēng)險(xiǎn)還是大大的多。

楊金也是跟對(duì)了人，傍對(duì)了大腿，隨著北龍湖水漲船高，它也是風(fēng)生水起，原來(lái)愛(ài)理不理，現(xiàn)在也是讓人高攀不起，楊金也有幾個(gè)問(wèn)題，前期讓幾個(gè)小開(kāi)發(fā)商折騰壞了，規(guī)劃的亂七八糟，在這買房子建議還是買靠譜的開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

星云灣實(shí)體樣板間快裝修好啦，前兩天路過(guò)，室內(nèi)正在收尾階段，會(huì)所也即將開(kāi)放，龍湖里展廳這個(gè)月房租到期就要搬走。

在正式售樓部里賣房肯定比展廳要好很多，并且工地進(jìn)展也不錯(cuò)，主體已經(jīng)封頂，包括北側(cè)商業(yè)部分也已經(jīng)封頂，客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房的體驗(yàn)感也會(huì)大大提升。

這個(gè)項(xiàng)目是考慮北龍湖尤其是南岸繞不過(guò)去的盤，大部分看完對(duì)產(chǎn)品也都很滿意，就是不放心開(kāi)發(fā)商，跟隔壁的美林都是難兄難弟。

至于地塊小、交房晚、亞新代建亞新物業(yè)這些都不是大問(wèn)題，因?yàn)槎▋r(jià)也不算貴，唯一解決不了的就是后期交付水準(zhǔn)。至于爛尾，我感覺(jué)應(yīng)該不至于，可能性很小。

總共276套房，雖然不多，挺考驗(yàn)操盤水平的，目前應(yīng)該賣了接近100套，上個(gè)月成交還有兩位數(shù)，這個(gè)月還是個(gè)位數(shù)。

如果不好好整，那就是賣到現(xiàn)房的節(jié)奏，這個(gè)情況在過(guò)去的北龍湖屢見(jiàn)不鮮。正商瓏水上境、正商豐華上境、正商禎瑞上境、綠城湖畔雲(yún)廬都是現(xiàn)房在售，包括僅有86套房的青風(fēng)院子。

并且南岸接下來(lái)還有君鄰大院松苑西側(cè)地塊要出讓，有北瀧府和松苑這種大標(biāo)的在那橫著，這個(gè)地塊定位應(yīng)該是以流量型產(chǎn)品為主，到時(shí)候星云灣僅存的產(chǎn)品稀缺性也會(huì)被稀釋，還得盡快想想辦法。背后的開(kāi)發(fā)商也不像中海、保利、華潤(rùn)那些央企財(cái)大氣粗，一堆小股東嗷嗷叫。(展開(kāi)全部)

澳海云瀾賦最近在大力促銷，又是1000訂房，又是免維修基金又是免按揭服務(wù)費(fèi)，實(shí)景現(xiàn)房還是80-88%的高得房率，奈何單價(jià)7900元一平起價(jià)在南龍湖就是個(gè)顯眼包，有保價(jià)承諾都不行，樓盤確實(shí)不錯(cuò)，但市場(chǎng)就是這么個(gè)市場(chǎng)，萬(wàn)科來(lái)也不行。
澳海在鄭州的的戰(zhàn)略其實(shí)和很多外來(lái)房企都一樣，主城區(qū)難以攻堅(jiān)，就盯上了南龍湖，自2020年7月澳海進(jìn)入鄭州市場(chǎng)以來(lái)，共計(jì)競(jìng)得6宗地塊、占地面積約30萬(wàn)方、開(kāi)發(fā)面積逾65萬(wàn)方，截止目前在建項(xiàng)目面積約32萬(wàn)方，這些樓盤有云瀾賦、云曦賦、與上坤合作的四季風(fēng)華，都在新鄭，都生不逢時(shí)。拿云瀾賦來(lái)說(shuō)，2020年時(shí)拿地面粉價(jià)3400元一平，7000多基本就是成本價(jià)，降的越多虧的越多。
澳海的戶型一度驚艷南龍湖，那5棟7-9層的洋房搞出了超大平層，底層復(fù)式等各種改善產(chǎn)品，但130-140平的“高總價(jià)”超越了大多數(shù)南龍湖客戶的心理預(yù)期，當(dāng)初高層7600的價(jià)格，洋房8300的價(jià)格，不能算貴，但還是尷尬的賣到了實(shí)景現(xiàn)房。
雖然南龍湖整體不景氣，但南龍湖整體發(fā)展還算迅速，南龍湖的三個(gè)分區(qū)，龍湖鎮(zhèn)（正兒八經(jīng)的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)都在逐漸催熟，單從人氣角度講，個(gè)人認(rèn)為比港區(qū)還要好點(diǎn)。現(xiàn)在回頭來(lái)看，港區(qū)還是有點(diǎn)靠東南了，不方便與市區(qū)聯(lián)通，如果能有更多的地鐵與南龍湖鏈接，南龍湖的潛力將遠(yuǎn)超港區(qū)。(展開(kāi)全部)

2021年，中國(guó)人口凈增長(zhǎng)48萬(wàn)，一個(gè)非常可怕的數(shù)據(jù)！

2021年中國(guó)人口的凈增長(zhǎng)只有48萬(wàn)，大概率的2022年中國(guó)的人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，也就是說(shuō)死亡人口會(huì)大于出生的人口。

中國(guó)三次嬰兒潮：第一次是1949年?1957年，連續(xù)9年，年出生人口超過(guò)2000萬(wàn)；第二次是1962年-1975年，連續(xù)14年；第三次是1980年?1997年，連續(xù)18年；第二次嬰兒潮是單年出生人口規(guī)模最大的一次，有的年份出生人口甚至接近3000萬(wàn)，現(xiàn)在就是第二次嬰兒潮的人開(kāi)始慢慢退休了。

從建國(guó)以來(lái)人口凈增長(zhǎng)最少的三年，分別是2019年467萬(wàn) 、2020年204萬(wàn)、2021年48萬(wàn)……

人口負(fù)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響，這種影響不是劇烈的影響，而是像溫水煮青蛙一樣，緩慢的影響。

咱們以日本為例，日本在2011年之后，人口就進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)了，日本的縣城的房?jī)r(jià)是一直下跌，但是日本的三大都市圈（東京都市圈、名古屋都市圈、大阪都市圈）人口是一直上升，房?jī)r(jià)也是嗖嗖的往上漲，其中東京都市圈3600多萬(wàn)人，基本上占日本總?cè)丝诘?/3，其他的發(fā)達(dá)國(guó)家也是這個(gè)情況。

城市化有1.0版本和2.0版本，1.0版本是從農(nóng)村進(jìn)到城市，2.0版本是從小城市到大城市（都市圈），所以未來(lái)中國(guó)的發(fā)展也會(huì)跟發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，只有少數(shù)的一些地方房子有價(jià)值，其他的地方的沒(méi)啥價(jià)值。

中國(guó)的縣城面臨一些相似的問(wèn)題：1、人口老齡化；2、人口流失嚴(yán)重；3、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，所以很多縣城的房?jī)r(jià)也漲不起來(lái)。

之前大領(lǐng)導(dǎo)也說(shuō)了：之沒(méi)有疫情時(shí)鄭州每年人口凈流入40萬(wàn)，住房需求非常旺盛。今年鄭州計(jì)劃出臺(tái)政策每年吸引大學(xué)生20萬(wàn)留鄭，這些留鄭大學(xué)生如果三年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)平米；鄭州還計(jì)劃出臺(tái)支持政策鼓勵(lì)外來(lái)務(wù)工人員在鄭州買房，未來(lái)兩年這一需求總量也在2000萬(wàn)平米左右。僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。(展開(kāi)全部)

越秀金越華庭，金水區(qū)長(zhǎng)安路西，魏河北路南。

今年7月份的時(shí)候，越秀拿下兩宗土地，是金越華庭的后期地塊，一期算是越秀試試水，二三期是重頭戲。

二期也就是11號(hào)地塊，位于宏安路（少林路）南、長(zhǎng)安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價(jià)114883萬(wàn)元，單價(jià)1100萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4716元/平方米。

三期也就是12號(hào)地塊，位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽(yáng)路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬(wàn)元，單價(jià)1096萬(wàn)/畝，折合樓面價(jià)4700元/平方米。

二期規(guī)劃20棟12層-22層的高層，內(nèi)部規(guī)劃2500平方米的會(huì)所和下沉庭院，只有三個(gè)面積段102平方米、127平方米、143平方米，定位是改善，跟一期的面積劃分基本差不多；如果說(shuō)越秀金越華庭是含著金鑰匙出身的高富帥，那么他的直接競(jìng)品常綠藍(lán)城金水宸苑就是平頭來(lái)百姓，平民出身的常綠拉上代建小王子，也是只有三個(gè)面積110平方米、127平方米和145平方米，層高是3-3.1米，很典型的綠城的二代風(fēng)格。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、國(guó)企

國(guó)企就意味著安全，金水區(qū)zf和越秀地產(chǎn)合作，絕對(duì)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，但是國(guó)企也得注意，比如某地，蓋著蓋著房子就不行了，越秀是廣州的國(guó)企，作風(fēng)還是很硬朗，工地的速度也是嗖嗖的，南龍湖的項(xiàng)目硬是到現(xiàn)房才銷售，兜里沒(méi)錢干不出來(lái)這事情。

2、學(xué)區(qū)

要想賣得好學(xué)區(qū)是必不可少的，一期宣傳的是文化路一小、龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，兩個(gè)學(xué)校還算是不錯(cuò)，二期到底是走啥路子，現(xiàn)在還未知，是繼續(xù)文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，還是文三長(zhǎng)安校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)。(展開(kāi)全部)

這個(gè)地塊拍了也有一年多時(shí)間，31畝小地塊，安開(kāi)混合地塊，好在安置房面積不大。

雖然案名常綠藍(lán)城金水宸院，但常綠藍(lán)城應(yīng)該都不是背后的老板，只是大馬甲而已。常綠過(guò)去在鄭州開(kāi)發(fā)過(guò)常綠東風(fēng)宸苑，已經(jīng)交付，在售的還有水投常綠壹號(hào)院，整體中規(guī)中矩。藍(lán)城現(xiàn)在是已經(jīng)爛大街，過(guò)去吹捧的有碾壓綠城之勢(shì)，現(xiàn)在一言難盡。鄭州及周邊市面上能掛上藍(lán)城牌子的，一半都處于延期（爛尾）中，即使北龍湖藍(lán)城蘭園，交付的一般，在北龍湖二手房市場(chǎng)很沒(méi)有存在感。

令人深刻的就是，這個(gè)項(xiàng)目最近一直宣傳18個(gè)月交房，一年半時(shí)間，還是很有競(jìng)爭(zhēng)力，在問(wèn)題樓盤當(dāng)?shù)赖倪^(guò)去，動(dòng)輒兩三年交付的期房令很多人遠(yuǎn)離。但如果開(kāi)發(fā)商有錢那就另當(dāng)別論了，比如華潤(rùn)幸福里，去年5月份開(kāi)的盤，這兩個(gè)月就準(zhǔn)備交付，還是精裝修。

這項(xiàng)目的位置也還行，西側(cè)是兩年前熱門的金水紅盤瀚宇天悅城，南側(cè)是五年前熱門的金水紅盤名門翠園。右側(cè)一路之隔就是龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，是金水北首個(gè)9年一貫制的公辦學(xué)校，在金水區(qū)屬于第二梯隊(duì)靠前位置，還算不錯(cuò)，上學(xué)問(wèn)題應(yīng)該不大，這種小開(kāi)發(fā)商善于交際，不像國(guó)央企各種流程制約。

戶型方面起步是110㎡三房，然后是127㎡三房，最大是145㎡四房，戶型設(shè)計(jì)還可以，145㎡單獨(dú)一棟樓，層高3.1米。

價(jià)格方面應(yīng)該會(huì)低價(jià)入市，目前看開(kāi)發(fā)商也不太缺錢，背后資方還不錯(cuò)，但畢竟是合作的，后期不穩(wěn)定因素大，建議觀察一下，金水北就不缺樓盤。(展開(kāi)全部)

備受關(guān)注的金水東路商業(yè)終于要啟動(dòng)，正弘獨(dú)自開(kāi)發(fā)還是鄭東城投聯(lián)合正弘開(kāi)發(fā)，即將揭曉答案，這個(gè)地塊雖然是商業(yè)，但相當(dāng)有分量。

兩個(gè)地塊：

1、25號(hào)地位于正光路南、才高街東，96.353畝，商業(yè)用地，容積率1.5，建筑密度65%，建筑高度24米。

2、26號(hào)地位于才高街西、金水東路北，30畝，商務(wù)金融用地兼容零售商業(yè)，容積率6.5，建筑密度60%，建筑高度250米。

用地產(chǎn)業(yè)方向要求：

該項(xiàng)目定位為集高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級(jí)寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，項(xiàng)目建成1年后，引入物業(yè)自持面積不低于13.5萬(wàn)平方米（含地下商業(yè)）的高端街區(qū)商業(yè)，街區(qū)商業(yè)投資強(qiáng)度不低于2萬(wàn)元/平方米，入駐國(guó)際知名品牌不低于40家，引入博物館一座，博物館建筑面積不低于3000平方米；引入瑰麗、瑞吉、康萊德、W等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集團(tuán)旗下不低于前述標(biāo)準(zhǔn)的一家酒店品牌，酒店、5A甲級(jí)寫字樓等總建筑面積不低于12萬(wàn)平方米。

一切都在內(nèi)定之中，土拍也就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)而已。

最顯眼的是東站板塊寸土寸金的位置以及240米的地標(biāo)建筑，二者也確實(shí)是絕配，這個(gè)地塊的土拍真的比某些住宅地塊還要有看頭。

前幾日西安太古里落地，我鄭人民多少有點(diǎn)羨慕，這個(gè)地塊也不止一次的傳過(guò)鄭州版“太古里”,落地后金水東路沿線商業(yè)將再上一個(gè)新的臺(tái)階,非常期待。

靜待12.21土拍。(展開(kāi)全部)

東原閱城大促銷，準(zhǔn)現(xiàn)房下個(gè)月底交房，當(dāng)然不同樓棟交房時(shí)間不一樣，其中2號(hào)樓7號(hào)樓24年6月底交房，4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓今年12月底交房，80平兩房9500元一平，109-129平大三房10500元一平，東原一直搞工抵房，特價(jià)房的特價(jià)噱頭，但原來(lái)限于小戶型，大三房還保持12000的節(jié)操價(jià)格，現(xiàn)在徹底放開(kāi)了。
價(jià)格低就算了，首付門檻海底，其中80平兩房首付1萬(wàn) 剩下全部貸款，109平以上大三房首付5%，剩下的分期三年六次。
東原的學(xué)校一直還行，東原實(shí)驗(yàn)小學(xué)（已經(jīng)招生三年），初中地塊已經(jīng)規(guī)劃好了，明年動(dòng)工。
東原的一大問(wèn)題是交通條件一般，看著啥都有，但不實(shí)用目前三全路已經(jīng)打通，但距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站還有2公里，地塊旁邊雖然有地鐵4號(hào)線的檢修站，但沒(méi)有設(shè)站的，雖然說(shuō)后期有可能設(shè)站，但現(xiàn)在沒(méi)有就是沒(méi)有。
目前2號(hào)樓7號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)封頂，正在二次施工，抹水泥砂漿，4/5/6外墻保溫已經(jīng)完成90%，外墻涂料完成30%左右，景觀方面，道路雛形初現(xiàn)，大型喬木栽種完成，再做做外墻都差不多了。整體來(lái)看，工期還是比較穩(wěn)健的。
雖說(shuō)以前東原有黑歷史，但現(xiàn)在所見(jiàn)即所得，倒也不用特別在意，反正交房就這條件，就這個(gè)價(jià)位，覺(jué)得行就買，不行就再等等。
西三環(huán)這一片真不如南三環(huán)穩(wěn)，東原、碧桂園幾個(gè)盤都打穿11000的價(jià)格了，南三環(huán)還能堅(jiān)挺住14000。(展開(kāi)全部)

實(shí)地探盤管城城投囤的25號(hào)地。

摘地已一年之久，依舊是沒(méi)有任何的進(jìn)展，但位置比我們想象的要好太多，這里的配套、成熟度包括城市界面應(yīng)該是金岱板塊之最了。

東側(cè)即是已交房的中岳儷景灣一期，斜對(duì)面為在建的龍湖熙上，西側(cè)緊鄰文治路，北側(cè)鼎瑞路，距離地鐵4號(hào)線姚莊站也非常近，項(xiàng)目大門上掛的還是中岳秀峰的標(biāo)志，難道還是中岳的后期地塊，目前地塊還沒(méi)有任何的進(jìn)展，也沒(méi)有絲毫要開(kāi)工的跡象，城投摘地是主流，但相對(duì)于金水北、惠濟(jì)北、高新這些區(qū)來(lái)說(shuō)，要么自己開(kāi)發(fā)，要么找實(shí)力房企合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目陸續(xù)都啟動(dòng)，管城囤的地也不是一塊兩塊了，進(jìn)展非常的緩慢。

只有34畝，容積率4.0，建筑高度100米，最大面積不超144平，不出意外又是剛需剛改盤。

管城的樓盤目前主要集中在航海路、管南以及金岱板塊，航海路因?yàn)槭侵鞒菂^(qū)最大的特點(diǎn)就是貴，適合主城地緣有錢人，管南開(kāi)發(fā)的黃金期已基本接近尾聲，剩余還有幾個(gè)地塊也都在城投手里，但也都沒(méi)有任何的動(dòng)靜，不過(guò)論城市界面和交通甚至還不如金岱，所以金岱板塊目前還依舊是管城發(fā)展的主力，片區(qū)是絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的，現(xiàn)在需要的主要是時(shí)間。

25號(hào)地對(duì)于想置業(yè)金岱板塊的朋友來(lái)說(shuō)這個(gè)位置的出行和生活還是比較方便的，可以關(guān)注一下，重點(diǎn)看價(jià)格和開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

沸沸揚(yáng)揚(yáng)深陷泥潭的碧桂園旗下樓盤一是建的慢，二是無(wú)人買，就連有著西區(qū)天花板之稱的云頂和云湖天境也無(wú)人問(wèn)津了。

大范圍已經(jīng)算是高新區(qū)的核心區(qū)域，周邊配套和交通都非常便利，但小范圍的云頂和云湖天境所在的西流湖區(qū)域還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，以瑞達(dá)路為界，瑞達(dá)路以東的城市界面包括配套設(shè)施還只能寄托于未來(lái)，不過(guò)緊鄰西流湖濕地公園的彎月路已經(jīng)修通，而云頂和云湖天境就緊鄰彎月路，實(shí)地探盤不得不說(shuō)這兩個(gè)樓盤的位置是真的好，但工期確實(shí)是太慢了，云頂也才剛封頂而已，剛?cè)胧胁痪玫脑坪炀车倪M(jìn)展就更不用多說(shuō)了，確實(shí)是白瞎了這么好的地塊。

西流湖區(qū)域周邊除了安置房目前也只有碧桂園這一個(gè)開(kāi)發(fā)商再開(kāi)發(fā)，還有不少的居住用地，近期對(duì)于其周邊的地塊也做了簡(jiǎn)單的調(diào)整，部分商業(yè)地塊又重新調(diào)整為居住用地，這個(gè)位置和環(huán)境依舊是西區(qū)置業(yè)的天花板，在建有 地鐵8號(hào)線，加上大面積的地塊全部是待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，未來(lái)將于西流湖濕地公園連成一體，環(huán)境真的是一級(jí)棒，城市界面也絕對(duì)是一道靚麗的風(fēng)景線，所以這兩個(gè)盤最大的劣勢(shì)不是別的，而是碧桂園本身，如換成保利或華潤(rùn)可能就是另外一種情景了。

碧桂園的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，建議直接遠(yuǎn)離旗下項(xiàng)目，再好的戶型再好的環(huán)境都是浮云，恒大的例子在這擺著，老百姓真的賭不起。(展開(kāi)全部)

地產(chǎn)商有轉(zhuǎn)型也很難，多見(jiàn)其他行業(yè)跨界做房地產(chǎn)的，少見(jiàn)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型其他行業(yè)成功的。宇通集團(tuán)有綠都置業(yè)，海馬有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
開(kāi)發(fā)商方面萬(wàn)科也喊了很多年轉(zhuǎn)型，恒大也有過(guò)恒大冰泉、恒大糧油、恒大汽車等等。也都沒(méi)有太大成功的聲音。
1*銷售。住宅開(kāi)發(fā)大多就是銷售，然后繼續(xù)開(kāi)發(fā)。賣完這個(gè)項(xiàng)目，接著開(kāi)發(fā)下個(gè)項(xiàng)目。就像好多研究人員比較的那樣，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域很多向民營(yíng)企業(yè)開(kāi)放，但很少有進(jìn)入的。鐵路、電力、房屋，都是固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，但是在使用性質(zhì)方面，鐵路、電力、石油、天然氣等大型基礎(chǔ)項(xiàng)目與房屋卻有著本質(zhì)的區(qū)別。房產(chǎn)商建造的房屋這項(xiàng)商品，最終賣給客戶，用于居住和使用，成為客戶的私有財(cái)產(chǎn)。鐵路、電力、電信、民航、石油、天然氣，向客戶出售的是服務(wù)，客戶通過(guò)使用這些基礎(chǔ)設(shè)施提供的服務(wù)進(jìn)行付費(fèi)。一個(gè)小區(qū)，從正式動(dòng)土到全面建成，也需要兩三年的時(shí)間，但是資金的回籠速度，卻快得多。還可以預(yù)售。資金回籠，這只需要一年左右。
這也是銷售型和持有型的資產(chǎn)不同，開(kāi)發(fā)商更愿意銷售出去，然后回款，而不是持有這個(gè)資產(chǎn)，收取費(fèi)用。比如建個(gè)鐵路或者高速收個(gè)費(fèi)，資金回籠要慢一些。
2*市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很多就是幾十億的項(xiàng)目，哪個(gè)行業(yè)有如此多的民營(yíng)企業(yè)，而且頭部的房地產(chǎn)企業(yè)都是幾千億的銷售規(guī)模。其他行業(yè)的市場(chǎng)空間太小，就算做到行業(yè)第一也沒(méi)多大規(guī)模。
萬(wàn)科喊了這么多年轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依舊是主要業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)的收入只是小部分。萬(wàn)科，物業(yè)收入比起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不過(guò)是個(gè)零頭，關(guān)鍵是物業(yè)能做多大，未來(lái)有多大空間。(展開(kāi)全部)

11月17日，與鄭東萬(wàn)象城一路之隔的兩宗“絕版地塊”掛牌，總用地面積126.39畝，總投資不低于68.5億元。其中，土地性質(zhì)涉及到零售商業(yè)、餐飲、商務(wù)金融、旅館。也是新聞報(bào)道中正弘展示的項(xiàng)目，土地出讓有嚴(yán)格的定向要求，該項(xiàng)目100%自持，總投資不低于68.5億元，打造高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級(jí)寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體。這也能看出鄭東新區(qū)對(duì)于打造商業(yè)中心是很重視的，從新聞報(bào)道到土地出讓，進(jìn)展很快。
1.商業(yè)。 土地出讓對(duì)鄭東萬(wàn)象城也是好事，出讓的地塊不包含住宅，這讓鄭東萬(wàn)象城的住宅更稀缺。鄭東萬(wàn)象城和正弘合力打造一個(gè)鄭東新區(qū)的商業(yè)中心也是有前景的。公開(kāi)報(bào)道顯示，鄭州市主要領(lǐng)導(dǎo)在河南正弘置業(yè)有限公司調(diào)研時(shí)，聽(tīng)取了正弘城鄭東新區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目概念方案匯報(bào)，并指出，建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，需要國(guó)際一流的空間載體集中展示鄭州現(xiàn)代城市氣質(zhì)和國(guó)際化水平。希望企業(yè)對(duì)標(biāo)國(guó)際一流，營(yíng)造中原文化與國(guó)際時(shí)尚文化交相輝映的沉浸式、強(qiáng)體驗(yàn)的國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境，努力把項(xiàng)目建設(shè)成為高端化、國(guó)際化、特色化有機(jī)融合的商業(yè)空間。
2.東站。 東站是交通樞紐，也是對(duì)外展示鄭州的窗口，很多人來(lái)到鄭州，出來(lái)站口就看到綠地雙塔和周邊的寫字樓，確實(shí)有現(xiàn)代化的感受。這邊鄭東萬(wàn)象城和正弘的商業(yè)項(xiàng)目建成之后，也是很吸引人的。畢竟東站附近有很大的人流量，周邊的高收入群體也多。地市的人來(lái)鄭州購(gòu)物也是方便很多，高鐵+購(gòu)物一站式服務(wù)。(展開(kāi)全部)

不聲不響中，綠博的潤(rùn)泓東榕府已經(jīng)交房啦。

最早知道這個(gè)盤還是去永威上和郡學(xué)習(xí)，偶然發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)還不對(duì)外賣，主要面向單位TG。

項(xiàng)目由河南鐵建投綜開(kāi)公司和潤(rùn)泓集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，潤(rùn)弘這幾年也算是深耕綠博，背后關(guān)系好硬，廣惠街附近還有兩個(gè)樓盤以及后期地塊，還拉了個(gè)省實(shí)驗(yàn)入伙，實(shí)力可見(jiàn)一斑。

東榕府過(guò)去也確實(shí)沒(méi)怎么宣傳，吭哧吭哧就是蓋房。在一片保交樓的大浪潮中，已經(jīng)蓋成了現(xiàn)房，才聽(tīng)說(shuō)開(kāi)始對(duì)外賣。

戶型有98㎡三室兩廳一衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)、139㎡三室兩廳兩衛(wèi)，155㎡四室兩廳三衛(wèi)、177㎡四室兩廳三衛(wèi)、200㎡五室兩廳四衛(wèi)，均價(jià)8000多一平，另外還有不少一樓帶院，贈(zèng)送院子從三四十平到兩百平不等，價(jià)格也從11000-17000，價(jià)格放在前幾年也不算貴，現(xiàn)在拿出來(lái)賣有些晚，至黑之暗時(shí)刻。

六年前，附近的永威上和郡小高層賣到15000一平，洋房賣到20000一平，部分還是全款，現(xiàn)在打骨折還賣不動(dòng)。

地塊基本素質(zhì)還可以，1.79容積率，基本都是11層小高層，開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳純洋房，耍流氓。
周邊的話比較一般，距離地鐵8號(hào)線站點(diǎn)較遠(yuǎn)，好幾公里。教育方面，北側(cè)紫圓實(shí)驗(yàn)小學(xué)是民辦，一年三四萬(wàn)學(xué)費(fèi)，東楓外國(guó)語(yǔ)也是民辦，受招生限制，生源名氣已經(jīng)大不如前，再往北到鄭開(kāi)大道附近是四中文華學(xué)校，應(yīng)該不在劃片范圍內(nèi)。

這周邊除了幾個(gè)樓盤建起來(lái)，其他配套沒(méi)啥動(dòng)靜，鄭開(kāi)同城化這種大戰(zhàn)略更是沒(méi)實(shí)質(zhì)性緊張，有的只是口號(hào)而已。綠博買房者，頭蒙。(展開(kāi)全部)

謙祥云棲真不瓤，逆勢(shì)下加推3號(hào)樓，價(jià)位還不低，成交單價(jià)108平16300元，118平成交單價(jià)16800元，98平成交單價(jià)16100元，3號(hào)樓的位置吧，不能算好，郁香路和歡河路交匯的尖尖上，噪音少不了，樓體本身是個(gè)兩單元的廉價(jià)大板樓，肯定不如前面的5號(hào)樓、8號(hào)樓、7號(hào)樓獨(dú)一棟得勁。戶型吧，除了98平的雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，其他大進(jìn)深長(zhǎng)條戶型只能說(shuō)馬馬虎虎。唯一的好處可能就是南向沒(méi)啥遮擋，采光通風(fēng)不錯(cuò)。
敢開(kāi)出這個(gè)價(jià)，還是學(xué)區(qū)房的魅力，學(xué)區(qū)房還是抗跌保值增值，鄭州中學(xué)一附小+鄭州中學(xué)總校這兩不錯(cuò)，學(xué)校還寫在合同里。雖然我個(gè)人對(duì)學(xué)區(qū)房嗤之以鼻，但個(gè)人代表不了大多數(shù)，鄭州購(gòu)房者就認(rèn)這個(gè)，還愿意從兜里掏錢，你有啥法？
而隨著彩虹橋的完工，將減輕北三環(huán)科學(xué)大道的交通壓力，拉近高新區(qū)與主城區(qū)的距離，對(duì)于順路的謙祥業(yè)主來(lái)說(shuō)，算是一大利好。
金水的美盛，管南的綠都，高新的謙祥，都是榜上有名的流量盤，賣的好自然蓋的快，謙祥云棲3號(hào)樓稍慢主體施工一大半了，而其他如1號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓等都已經(jīng)封頂，安裝完空調(diào)板、陽(yáng)臺(tái)欄桿，在趕外墻保溫的進(jìn)度，估計(jì)不久就有準(zhǔn)現(xiàn)房的感覺(jué)了。
現(xiàn)在就看云棲的景觀能做兌現(xiàn)多少了，當(dāng)初宣傳的1000平全齡化兒童空間，架空層書吧，高品質(zhì)地庫(kù)等，如能全部?jī)冬F(xiàn)，那云棲真可謂是高新的一大名牌了。(展開(kāi)全部)

天悅江灣作為越秀路砦二期地塊，節(jié)奏還是很快的。

目前也已經(jīng)開(kāi)啟認(rèn)籌，這兩天售樓部和會(huì)所也會(huì)陸續(xù)開(kāi)放。2500㎡酒店式會(huì)所，涵蓋泳池、健身房、私宴廳這些，好奇泳池能不能運(yùn)營(yíng)下去。社區(qū)里面還有架空層，做了泛會(huì)所概念。

地塊位置不如之前的金悅文華，距離連霍高速更近，過(guò)去就有很多人介意周邊環(huán)境不行，看起來(lái)亂亂的。但整體還是沒(méi)問(wèn)題的，銷量也是很好的證明，644套房一年時(shí)間基本售完，眼下可選房源已經(jīng)不多，甚至前期142㎡開(kāi)盤還能形成排隊(duì)搶房現(xiàn)象。

這次產(chǎn)品還是續(xù)弦之前，主打高贈(zèng)送，102㎡加上贈(zèng)送面積折合到92%得房率，127㎡和142㎡都是100%，有吸引力。127㎡還做了270°轉(zhuǎn)角客廳，有點(diǎn)創(chuàng)新。

地塊容積率3.5，相比美盛和信達(dá)也都會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，也是案場(chǎng)比較喜歡拿出來(lái)說(shuō)的。

學(xué)校跟之前一樣，文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)初中，金悅文華的業(yè)主已經(jīng)有入學(xué)的，目前看還是靠譜的。

只是這個(gè)地塊1960套房，壓力應(yīng)該蠻大的，按照金悅文華去化速度都要3年，并且接下來(lái)金水北挺難的，新地塊層出不窮，供應(yīng)量無(wú)窮大。金水印二期也要出來(lái)，教育港灣還有后期地塊，天樾九章、保利大都匯這些都排著隊(duì)，個(gè)人對(duì)這邊不樂(lè)觀。除非特別著急，挑一個(gè)綜合性價(jià)比不錯(cuò)的上車，不著急的話就等等吧，金水北只會(huì)比過(guò)去更難。

預(yù)計(jì)下個(gè)月開(kāi)盤，首開(kāi)應(yīng)該不錯(cuò)，接下來(lái)就不好說(shuō)了。(展開(kāi)全部)