如題，這次我們來看純新盤。
關(guān)于純新盤，本文已經(jīng)說的非常全面了。
接下來，我們具體來看：
高新老城這兩年土地出讓是比較少的，基本上都是后期地塊，所以純新盤很少。
老城依舊是朗悅公園府，謙祥萬(wàn)華城/云棲，保利文化廣場(chǎng)，這幾個(gè)樓盤在售。
這兩個(gè)純新盤一個(gè)是雙湖科技城，一個(gè)在中原與高新的交界處五龍口片區(qū)。
雙湖科技城這兩年新盤是比較多的，但是競(jìng)爭(zhēng)也是比較激烈。
就以保利和光嶼湖來說10xxx的特價(jià)也做了很長(zhǎng)時(shí)間。
1、高新和錦蓮序：
雙湖片區(qū)，高新建設(shè)拿地，永威代建，2021年12月27日拿地，容積率2.5。
產(chǎn)品面積段89-160㎡。戶型設(shè)計(jì)是亮點(diǎn)，贈(zèng)送比較多。
99平，160平三開間，四開間朝南，采光不錯(cuò)。
預(yù)計(jì)11月份開盤，價(jià)格基本參考周邊預(yù)計(jì)1.1萬(wàn)。地緣可以關(guān)注下。
2、鄭州地鐵高新儲(chǔ)備：
2022年6月22日拿地，目前進(jìn)度是建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)出來。具體如何建，屬于待定階段。
這塊地的特別之處在于屬于地鐵上蓋，樓面價(jià)是4025元/㎡,容積率是3.0，位置不錯(cuò)，地鐵8號(hào)線，不過有不利因素就是車輛編組站。
雖然三環(huán)內(nèi)但是界面一般，片區(qū)最典型的樓盤是五龍新城。
中原老城新盤比較少，改善更少，在前兩年恒大云璽，康橋玖璽園，萬(wàn)科山河道，融創(chuàng)御湖宸院，昆侖望岳這些樓盤之后，現(xiàn)在更少。
老城的價(jià)格也跟過山車一樣，從想要破2萬(wàn)的紅線，到現(xiàn)在1.5萬(wàn)的價(jià)格，這并非區(qū)域的問題，而是樓盤的變化引起的。
說白了，就是有價(jià)值，但是缺好盤。
1、華潤(rùn)潤(rùn)熱電廠：
700畝的體量，周邊已經(jīng)比較成熟了，有地鐵，西流湖公園等等。
未來打造的是城市更新，比如特色產(chǎn)業(yè)，宜居住宅，公園綠化，教育等，對(duì)西區(qū)的改善來說是一件好事。
除此以外，就是萬(wàn)科山河道的二期，可以期待了。
2、鄭州地產(chǎn)中原區(qū)儲(chǔ)備項(xiàng)目：
2022年6月22日拿地，屬于中原新區(qū)。
這個(gè)位置，城投不拿地，也是要流拍的，這妥妥的是托底的地塊。這個(gè)地塊容積率為3，地鐵10號(hào)線的輻射范圍。
中原新區(qū)真的很尷尬，金地西湖春曉，中原華僑城這兩個(gè)樓盤到底有多難，真的只有他們知道。
片區(qū)配套不成熟，未來還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。地塊入市，也避免不了一場(chǎng)廝殺。
這個(gè)樓盤除非價(jià)格特別低，否則不建議。
對(duì)于二七區(qū)來說，本身利好的政策就不多，再加上附近的隊(duì)友不給力。
我不過多的說，直接看周邊：恒大林溪郡，世茂璀璨西湖，匯泉西悅城，永威西郡，融僑悅城。附近地緣也是比較艱難。
是屬于二七區(qū)馬寨的城改，千畝大盤，項(xiàng)目準(zhǔn)備打造未來城市。
首開在西四環(huán)附近，容積率3.0，面積是89-143平，戶型設(shè)計(jì)還算可以，星聯(lián)開始走顏值路線，外立面按照規(guī)劃落地，會(huì)成為片區(qū)不錯(cuò)的。簽約隴西小學(xué)，大型的商業(yè)配套規(guī)劃等等
對(duì)于這個(gè)樓盤，除了位置，其他規(guī)劃都不錯(cuò)，主要是地緣，能買嗎？需要看價(jià)格。
惠濟(jì)區(qū)本身在售的樓盤都不多，綠都青云敘之前做特價(jià)在狂賣，現(xiàn)在片區(qū)新盤也是靜悄悄。
降價(jià)在這個(gè)片區(qū)也是比較明顯的，直接來看綠都青云敘的價(jià)格變化就好，從1.5-1.6萬(wàn)到1.3萬(wàn)，直接清楚明白了。
1、正商家河寬境：
正商家河家的后續(xù)地塊，面積段是108-144㎡，規(guī)劃是改善升級(jí)版的正商家河家。
不過正商現(xiàn)在悄無聲息，這兩年剛需盤交付水準(zhǔn)也有所下滑，買還是需要謹(jǐn)慎的。
2、天河投資惠濟(jì)儲(chǔ)備：
2021年12月27日拿地，融創(chuàng)瓏府的后期，融創(chuàng)不拿地以后，政府托底的一個(gè)地塊。
臨近賈魯河和東風(fēng)渠，距離地鐵7號(hào)線有一定距離，旁邊也有萬(wàn)科美景廣場(chǎng)，配套不算差。不知道后期會(huì)讓誰(shuí)開發(fā)，拭目以待吧。
3、天倫北城
2021年6月3日拿的地，是東趙的城改項(xiàng)目。
從拿地時(shí)間來看是比較慢的，一個(gè)民企能熬到這個(gè)時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)算是不錯(cuò)了。
好在，據(jù)說天倫跟中海合作了，拉來一個(gè)有背書的房企，交付沒有大問題。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)也不錯(cuò)，我們來看規(guī)劃圖上的戶型，基本上三間朝南，采光不錯(cuò)。
最大的問題是位置了，萬(wàn)科天倫紫臺(tái)也是東趙的城改但是位置相對(duì)好些，而他在四環(huán)外。
配套可想而知，學(xué)校教育不止是這個(gè)樓盤的短板，整個(gè)惠濟(jì)都是如此。
不過好在有地鐵7號(hào)線可以覆蓋。希望首開價(jià)格有驚喜吧，對(duì)于地緣來說，可以關(guān)注。
4、鄭州地產(chǎn)古滎儲(chǔ)備項(xiàng)目：
2022年6月22日拿地，惠濟(jì)區(qū)古滎片區(qū)，這個(gè)地塊也是政府托底的，如果不是這樣，99%的概率會(huì)流拍。
四環(huán)外，容積率2.9，配套不完善，只想說如果真的有開發(fā)商接了，大家也請(qǐng)遠(yuǎn)離吧！
金水區(qū)的新盤主要集中在楊金，楊金未來的競(jìng)爭(zhēng)壓力還會(huì)持續(xù)，樓盤比較多，在市場(chǎng)下行期競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。
先來看楊金：
1、麗悅上苑：
2021年12月27日，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司以溢價(jià)率2.5%拿的地，背后是楊金管委會(huì)，說白了就是托底地塊。
而現(xiàn)在變成佳田在楊金的項(xiàng)目了，備案名字是麗悅上苑，這樣看，其實(shí)也就是地方+民企的模式進(jìn)行。
這個(gè)地塊位置還算可以，但是周邊環(huán)境一般，北邊是安置房，還有外包產(chǎn)業(yè)園等。
片區(qū)內(nèi)開發(fā)商是比較多的，萬(wàn)科未來時(shí)光，正弘璟云筑等等，附近住宅也都在開發(fā)中。
配套發(fā)展不成熟，教育不太好是這個(gè)片區(qū)的共有的特征。
不知道跟佳田合作是不是為了引進(jìn)好的學(xué)校，希望楊金的教育有所起色吧。
之前泰禾?hào)|府大院被接手，信達(dá)是處置不良資產(chǎn)的企業(yè)，是央企，現(xiàn)在是信達(dá)和康橋合作，信達(dá)全資，康橋是代建。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)是小高層和洋房組成，面積是120，140㎡。
項(xiàng)目距離東三環(huán)比較近，出行方便。地塊南邊金水區(qū)緯五路第一小學(xué)（東岳校區(qū)），對(duì)于業(yè)主來說也是個(gè)好消息。
不過旁邊的廣匯灣不時(shí)有特價(jià)房出來，可見，競(jìng)爭(zhēng)壓力也是比較大的。
3、君悅?cè)A庭：
2021年12月27日拿地，開發(fā)商是中原高速，之前開發(fā)的項(xiàng)目有高鐵片區(qū)的奧蘭花園，品質(zhì)還算不錯(cuò)。
開發(fā)商問題不大，地塊不利因素比較多，三角形地塊，距離鄭濟(jì)鐵路比較近，另外還有連霍高速。
再加上周邊環(huán)境發(fā)展比較緩慢，配套不成熟。在片中，優(yōu)勢(shì)不是很明顯。
金水主城，相對(duì)堅(jiān)挺，特別是品質(zhì)或者教育加持的樓盤，在行情中比較耐抗跌。
4、越秀路砦：
2022年6月22日拿地，備案名稱是金越華庭。金水北又一個(gè)改善盤即將到來。越秀背景也是有實(shí)力，交付的問題不大。
容積率3.5，距離地鐵7號(hào)線比較近，附近有龍門實(shí)驗(yàn)等學(xué)校，魏河和東風(fēng)渠，也是一個(gè)加分點(diǎn)兒。
總之，下半年金水北又一個(gè)可以選擇的項(xiàng)目入市。
5、常綠金水宸苑：
2022年6月22日拿地，備案名稱是常綠金水宸苑，常綠在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目是東風(fēng)宸苑。
這個(gè)地塊比較復(fù)雜，安開混合用地，位置不錯(cuò)，地鐵7號(hào)線，距離魏河比較近，算是地鐵+河景。
旁邊有瀚宇天悅這些成熟的社區(qū)，但是附近沒有大型的商業(yè)。
地塊不大+安置房，位置算是可以，性價(jià)比要是可以的話，剛需還是可以看看的。
1、冠景上院：
規(guī)劃只有2棟樓，開發(fā)商想要蹭省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的這個(gè)名校，但是新房不劃片，一切都是未知數(shù)。面積在102-118㎡，新中式風(fēng)格。
白沙難得新房，但是開發(fā)商不知名，買這里，如果是不是想要暴擊學(xué)區(qū)房，還不如去買白沙的二手房。
在安全性第一位的情況下，顯然這不是優(yōu)質(zhì)的選擇。
2、瀚海永平晴宇：
在黃河南路，七里河南路，商都路，隴海鐵路圍合的區(qū)域。
瀚?，F(xiàn)在還在自救中，還需要我們謹(jǐn)慎觀望。
3、保利北龍湖：
2022年6月22日拿地，距離萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)很近，地鐵和濕地公園等都有。
但是成熟度還需要等待，不過整個(gè)北龍湖都是這樣的狀態(tài)。
毛坯限價(jià)37300元/㎡，裝修是5600元/㎡，也就是精裝限價(jià)42900元/㎡。
面積劇透集中在160-180㎡。
房企不用擔(dān)心，這個(gè)時(shí)候保利的速度就顯示出來了。
4、碧辰北龍湖儲(chǔ)備：
2022年6月22日，周口國(guó)資拿的地，這次找的民企是亞新。
這個(gè)地塊在南岸，比較稀缺了，4號(hào)地真的很難，經(jīng)歷過終止，又重新掛牌，精裝限價(jià)42900元/㎡。
距離東風(fēng)渠比較近，地鐵8號(hào)線也在建，亞新之前在北龍湖也有項(xiàng)目。
北龍湖的容積率都不高，1.85，限高24米，期待亞新有更多的內(nèi)容出來吧。
管城區(qū)最近廝殺也是比較嚴(yán)重的，時(shí)代城是8字頭，新城印象的特價(jià)間歇性出來，除此外，1萬(wàn)出頭，1.2萬(wàn)的價(jià)格是異常激烈。
1、龍湖熙上：
2022年6月22日，龍湖進(jìn)駐金岱板塊，83畝，容積率3.5，地鐵4號(hào)線，管南又多了一個(gè)選擇。戶型劇透是98-140㎡。
管南神盤落幕后，新城接盤，現(xiàn)在又多了一個(gè)選擇，龍湖房企沒有大問題。
龍湖景粼玖序交房景觀也不錯(cuò)，未來如果性價(jià)比不錯(cuò)，還是值得期待。
但是現(xiàn)在富田九鼎公館1.3萬(wàn)+的特價(jià)，新城也是如此，這價(jià)格，真的為龍湖感到艱難。
2、鄭州地產(chǎn)尚莊儲(chǔ)備：
2022年6月22日拿地，這個(gè)是盛澳金尊府的后續(xù)地塊。
托底的地塊+1，地塊位置不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線果樹所站比較近，戶型方正，容積率3.5不高。
現(xiàn)在周邊環(huán)境一般，但是配套相對(duì)成熟，之前傳言的是美的，看來他并沒有拿地。
接下來，就看鄭地和誰(shuí)合作了。
地塊不賴，值得期待。
拿地比較早，容積率低，地塊位置好，配套成熟，但是卻不推薦，不想占用篇幅去介紹，大家遺忘就好了。
4、鄭州地產(chǎn)大王莊儲(chǔ)備：
2022年6月22日拿的地，融創(chuàng)城的后續(xù)地塊，容積率3，比較舒適，緊鄰十八里河。大概率還是會(huì)找開發(fā)商合作。
5、碧桂園南曹儲(chǔ)備：
南曹的城改，已經(jīng)很久了，但是根據(jù)現(xiàn)在碧桂園自救的狀態(tài)，不知道以后會(huì)不會(huì)易主。
動(dòng)輒千畝的管南，未來競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈，我們只需要坐等就好了。
整個(gè)管南都有共同的問題，教育和配套，特別是三環(huán)-四環(huán)之間的，需要很長(zhǎng)時(shí)間去填充。
通過盤點(diǎn)純新盤，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)以下特征：
1、拿地的房企越來越少，鄭州地產(chǎn)托底基本上是尋找房企合作開發(fā)，未來將會(huì)是地方+房企合作的模式。
我們來看鄭州尋找的房企類型，基本上都是民企。比如亞新，佳田。
2、入市越來越慢，每個(gè)項(xiàng)目我都有標(biāo)注拿地時(shí)間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)有些還是去年三次土拍的地塊，甚至去年6月份拿地的，還沒有開盤。比如天倫北城。
3、在這些純新盤中值得關(guān)注的是：華潤(rùn)熱電廠，越秀路砦，常綠金水宸苑，保利北龍湖儲(chǔ)備，亞新北龍湖，龍湖熙上，鄭州地產(chǎn)尚莊儲(chǔ)備。
4、鄭州市場(chǎng)80%的樓盤限價(jià)，幾乎是形同虛設(shè)，沒有參考價(jià)值和意義。
就比如鄭州地產(chǎn)中原區(qū)的儲(chǔ)備項(xiàng)目，也就是9號(hào)地。毛坯限價(jià)12100元/㎡，裝修價(jià)格限價(jià)2400元/㎡，也就是裝修限價(jià)14500元/㎡。
區(qū)域價(jià)格不管是精裝還是毛坯都賣不到，如果樓盤真的賣這么高，那肯定大家妥妥的去買三環(huán)主城邊。
5、除非價(jià)格特別有性價(jià)比，否則現(xiàn)在純新盤的首開，也不見得價(jià)格合適。
低開高走的模式被打亂，現(xiàn)在的鄭州基本上是，開盤后，特價(jià)房狂出。
6、對(duì)于自住，該買就買，情緒和買房是兩條路，一定要理性撿漏。
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