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房產(chǎn)評(píng)論師繼碧桂園全線調(diào)價(jià)之后，萬(wàn)科系列也開(kāi)始動(dòng)搖，只是說(shuō)辭不同，方式不同，未來(lái)時(shí)光此波主要針對(duì)一般樓層的邊戶131平的D戶型。
對(duì)此應(yīng)該怎么說(shuō)呢，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光分A/BC/D四個(gè)戶型，正常價(jià)位19000-20000不等，A和C為方正三開(kāi)間朝南戶型，B為大橫廳東南朝向，兩臥室朝南戶型；再看D就有點(diǎn)普通了，進(jìn)深長(zhǎng)，且僅兩開(kāi)間朝南，又為一般特殊樓層，所以對(duì)比原來(lái)就價(jià)位略低的D戶型，此波看似降價(jià)實(shí)則只是回歸真實(shí)價(jià)值，等到其他三個(gè)戶型好樓層價(jià)格真正出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)于未來(lái)時(shí)光來(lái)說(shuō)才是真的降價(jià)。
楊金這個(gè)距離北龍湖僅有3公里的區(qū)域，已成功靠著北龍湖漲粉一波，房?jī)r(jià)也是高居不下，由原來(lái)的內(nèi)購(gòu)?fù)醯浆F(xiàn)在的吸引眾一線房企到此駐扎，從中州大道到東三環(huán)，在售樓盤有藍(lán)城鳳起梧桐（代建產(chǎn)品安全系數(shù)太低）、禹洲朗庭璽還未入市就被曝危機(jī)、奧園譽(yù)湖灣（安全性太低）、金科接手原福晟九州府存在感太低，以及正弘景云筑和萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光，很明顯楊金片區(qū)這個(gè)彈丸之地已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，且配套欠缺現(xiàn)在19000左右的價(jià)格明顯有點(diǎn)虛高，所以未來(lái)時(shí)光這波可能只是個(gè)開(kāi)始而已。
關(guān)于未來(lái)時(shí)光，萬(wàn)科從品質(zhì)到交房暫時(shí)沒(méi)什么問(wèn)題，位置也是該片區(qū)繼龍?jiān)绰穬蓚?cè)的又一核心區(qū)域，距離東三環(huán)和賈魯河較近，南有康橋東麓園、萬(wàn)林府等，北為新型工業(yè)用地，龍沄路和惠城大道規(guī)劃為兩條地鐵線路的換乘站點(diǎn)，同時(shí)東西兩側(cè)的龍沄路和明哲路全為北龍湖全線貫通道路，只是眼下依然是無(wú)法遮擋的荒涼和匱乏，但未來(lái)可期，需要的仍然是時(shí)間。
楊金片區(qū)2022年置業(yè)從安全角度和改善品質(zhì)以及位置來(lái)看，正弘璟云筑和未來(lái)時(shí)光依然是優(yōu)選，要么死，要么活，價(jià)格應(yīng)該還沒(méi)到底，想上車可以持續(xù)關(guān)注，(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員這小區(qū)劃片到柳林鎮(zhèn)八小，萬(wàn)科真是一點(diǎn)臉都不要。
房產(chǎn)評(píng)論師克而瑞信息顯示，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光 1-6 月份銷售額 4.27 億元，在楊金片區(qū)也是第一了。萬(wàn)科也是在鄭州拿下了銷售額第一，在售 26 個(gè)項(xiàng)目，金額 26 億多，相比去年也是下降不少，這是整體市場(chǎng)行情不景氣的原因。
1.萬(wàn)科。萬(wàn)科也遇到了困難， 在萬(wàn)科的財(cái)報(bào)中，全國(guó)的銷售情況也是一般，甚至出現(xiàn)了虧損，《萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2024年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告》顯示，2024年1—6月，萬(wàn)科預(yù)計(jì)凈虧損70億—90億元，同比下降171%—191%。
對(duì)于虧損，萬(wàn)科也解釋了原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降。報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年上半年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。在鄭州也是這樣，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光也降價(jià)了，還賣到了現(xiàn)房。出現(xiàn)虧損也是房地產(chǎn)行業(yè)都面臨的問(wèn)題，萬(wàn)科也沒(méi)有能獨(dú)善其身。不過(guò)萬(wàn)科還是表達(dá)了對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀，隨著救市政策力度的不斷加大，市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。
2.楊金。楊金片區(qū)離北龍湖近是片區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)，尤其是龍?jiān)绰吠ㄜ囈院螅瑮罱鹌瑓^(qū)和北龍湖的交通更方便了。但楊金片區(qū)自身的不利因素也多，缺乏大的規(guī)劃，缺少地鐵和商業(yè)，又有噪音困擾，周邊配套也不成熟。這不是短時(shí)間能改變的，楊金片區(qū)的有利因素和不利因素都比較明顯。(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光目前已經(jīng)是尾盤，只剩余幾十套房源。
兩個(gè)面積段：131平三室兩廳兩衛(wèi)，143平四室兩廳兩衛(wèi)，
樓層不同價(jià)格有所差異，1樓、2樓特價(jià)14000+元/平米，5層以上16000+元/平米，好樓層18000+元/平米。
萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光的優(yōu)勢(shì)：
1、實(shí)景現(xiàn)房，去年底就已經(jīng)交付，即買即住。
2、純小高層社區(qū)，萬(wàn)科產(chǎn)品和精裝修，小區(qū)內(nèi)下沉式會(huì)所和東邊的公園已經(jīng)呈現(xiàn)。
萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光的硬傷：
1、萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光不在楊金的核心位置，更靠東，緊挨著東三環(huán)和鐵路線，噪音影響大。
2、萬(wàn)科周邊沒(méi)有配套。
比如說(shuō)學(xué)校。楊金西邊有緯五路一小和金水藝術(shù)小學(xué)，萬(wàn)科所在的楊金東沒(méi)有學(xué)校，只有一所金水區(qū)馬林小學(xué)還在建。
比如說(shuō)商業(yè)。牛頓國(guó)際附近已經(jīng)有成熟的底商，萬(wàn)科附近連底商都沒(méi)有，居住便利度很低。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光原來(lái)17000-18000，前段直接到14000多了，當(dāng)然對(duì)外宣傳都是只有10套工抵房，樓層不好的。此外，還有底價(jià)額外優(yōu)惠活動(dòng)，總之，降價(jià)促銷不余遺力。萬(wàn)科現(xiàn)在也緊緊張張，鄭州的其他樓盤都在做不同程度促銷，剛需的大都匯優(yōu)惠，湖與城優(yōu)惠，翠灣中城優(yōu)惠，高大上的古翠隱秀也降低身段。
目前萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光已經(jīng)交房，品質(zhì)還是可以的，小區(qū)總高16層，兩梯兩戶高顏值立面，1400平的下沉?xí)?2大生活場(chǎng)所，高品質(zhì)裝修交付，諸多優(yōu)勢(shì)奠定了楊金公認(rèn)最好小區(qū)的一哥地位，現(xiàn)在處于尾盤狀態(tài)，還有少量房源，反正實(shí)景現(xiàn)房，想買隨便看。
楊金的樓盤都不錯(cuò)，都卷品質(zhì)，但目前反而是片區(qū)尷尬，整體朝著14000往下墜，給人的感覺(jué)是，就算跟北龍湖的幾條路打通，也拯救不回來(lái)了。
個(gè)人感覺(jué)還是市場(chǎng)下行下，改善客戶群的選擇更精了，以前不差錢的人多，濱河國(guó)際新城，金水北，龍子湖等所謂的泛改善區(qū)域也有人高價(jià)買單，但現(xiàn)在潮水退去，真正有實(shí)力的改善客戶群體就那么一小撮，他們選哪不言而喻，首選北龍湖，其次高鐵站。其他稍微遜色的區(qū)域完全不考慮的。
而楊金恰好是一個(gè)不夠好的區(qū)域，屬于北龍湖的燈下黑，受限于長(zhǎng)期積累的歷史包袱和硬傷，在變得苛刻的改善客戶眼中，已經(jīng)沒(méi)有價(jià)值了。
既然改善客戶不會(huì)首選了，那只能輪到剛需剛改來(lái)買單，鄭州的剛需剛改就是13000-14000那勁，所以楊金就這樣了。(展開(kāi)全部)