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——北龍湖139號——

最近這個盤突然蹦出來，但仔細一看，這不就是楊金園區(qū)的綠城智慧公園嗎？
新瓶裝舊酒而已。
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項目位于龍湖北岸中州大道與楊金路交匯處向東4公里路南，占地面積約91937㎡，總建筑面積約31萬㎡，容積率1.7，綠化率40%，建筑密度29.88%，由15棟法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成，主要建設(shè)企業(yè)花園孵化中心、商務(wù)會展中心、創(chuàng)客空間、專家公寓等。
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很明顯，這一是一塊科研用地，并不是住宅，雖然宣傳的多好多好，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就注定不受歡迎，真要住進去，水電費取暖啥的都夠嗆。
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總共分兩期開發(fā)，其中一期17幢，主要是北邊，包含11棟小高層，每棟14層；4棟多層，每層6層；2棟疊拼，每棟4層。
二期16幢，包含4棟小高層， 3棟多層，每層6層；9棟疊拼，每棟4層。
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規(guī)劃是按類住宅產(chǎn)品來的，主力戶型180-220平米高層房源、140-160平米洋房房源和220-260平米別墅房源。如果按這個面積段來看，確實是和北龍湖接近。
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小高層兩梯兩戶，多層、疊拼一梯兩戶，層高做到了3.1-3.4米，高于市場同類產(chǎn)品，是一大亮點。此外，大落地窗設(shè)計也是很贊。
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項目用材上，多層和疊拼外立面采用葡萄牙米黃石材，小高兩層以下為干掛卡拉麥里金石材、兩層以上為干掛仿石金屬板，既保證了外立面效果又考慮到了節(jié)能環(huán)保。隨著時間的推移也能做到歷久彌新，值得一提的是，本項目干掛石材采用綠城標準---背栓體系，高于市場上普通的干掛體系標準。
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除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，產(chǎn)品力是沒啥問題的，但現(xiàn)在重新宣傳，可能是因為銷售不理想，目前定位是董事長級別的私人會所，主打交際會客功能，據(jù)說價格也不貴，13000一平。(展開全部)

綠城智慧公園，聽名字以為是綠城集團開發(fā)，其實不是，現(xiàn)在這個項目幾乎和綠城沒有太大關(guān)系了，只是沿用了綠城的規(guī)劃，其他的現(xiàn)在和綠城已經(jīng)沒關(guān)系了。
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項目最早也不是綠城獨立投資開發(fā)建設(shè)的，只是和河南外包產(chǎn)業(yè)園的一種合作，是河南外包產(chǎn)業(yè)園的二期產(chǎn)品。而綠城只是對整個項目做規(guī)劃、設(shè)計、施工和管理工作，就有點像現(xiàn)在的藍城模式。
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但綠城無論是代建還是自己投資建設(shè)的，產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)、客戶心理還是有很高的評價，畢竟曾經(jīng)的老板宋先生是個心中有客戶、有追求、有情懷、有理想的開發(fā)商。
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從綠城進駐鄭州，出現(xiàn)了很多綠城在全國其他城市的優(yōu)秀項目，像綠城百合、桃園春曉、玫瑰園，個別項目雖和其他城市略有縮水，但品質(zhì)和產(chǎn)品依然受到客戶們的追捧，但智慧公園則不會了。
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為啥這樣說？第一，不是綠城的產(chǎn)品設(shè)計不好，智慧公園是由15幢法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成。而是項目本身是產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)園本身就不好做，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在那放著。即使產(chǎn)品做的再漂亮，再吸引人，有啥用？現(xiàn)在的客戶都不是傻子，都是會算賬的，投資高，收益少，沒幾個人愿意去做這樣的買賣。
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第二，不是智慧公園地處的位置不好，其實位置不差，位于楊金路中段，屬于鄭東新區(qū)北部區(qū)域，位于金水科教園區(qū)核心腹地。是目前距離北龍湖最近的區(qū)域，可離北龍湖最近又能怎樣？區(qū)域發(fā)展和配套設(shè)施不能支撐目前現(xiàn)有房價。像美盛北龍臺的首開，就是一個很好的例子。
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第三，綠城全線退出此項目，管理團隊已經(jīng)退出?，F(xiàn)在叫綠城智慧公園，也許過幾天就只剩智慧公園了，加個綠城也許還有客戶去看看，畢竟是綠城。沒了綠城，估計客戶量縮水的不會是一星半點，本來三年可以賣完，現(xiàn)在怎么也得個四五年。
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第四、項目之前加上綠城兩個字，可能會給開發(fā)商一平方可以多賣500元，少了綠城，一平方要再便宜1000元，估計也不一定有客戶買賬。這一點也不夸張，畢竟現(xiàn)在的品質(zhì)開發(fā)商已經(jīng)少之又少。而且，未來區(qū)域內(nèi)，競爭也是異常激烈，今年奧園·譽湖灣、福晟新拍地塊、碧桂園國控天譽二期等都將入市。
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肉多僧少將是區(qū)域內(nèi)開發(fā)商面臨的共同問題，而且加上zf調(diào)控政策持續(xù)等多重原因，區(qū)域內(nèi)估計每一家都不太好過，因為本身地價就高，再加上建安成本，即使遵循限價政策，但區(qū)域內(nèi)的發(fā)展短時間讓客戶信心不足，還是很難得到有效解決的。何況是一個產(chǎn)業(yè)園項目，更是舉步艱難，雪上加霜。(展開全部)

外包產(chǎn)業(yè)園二期——綠城智慧公園
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綠城咋想的？產(chǎn)業(yè)園不是一般的難做，按以往的行情來看，類似商業(yè)性質(zhì)的獨棟，一年10來套頂天了，當年的綠城宋基玉園，一年賣個一兩套。

如果有政策支持，又有大領(lǐng)導(dǎo)牽頭招商，會稍微好點，但依然步履維艱。

難做歸難做，但綠城出品，還是挺有看點的。
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綠城·智慧公園二期項目占地面積185畝，總建筑面積約31萬㎡，其中地上建筑面積約20萬㎡，地下建筑面積約10萬㎡，容積率2.08。

由15幢法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成，東南低、西北高。

分兩期開發(fā)：

一期17幢，總建筑面積18.5萬㎡，其中地上建筑面積約13萬㎡，地下建筑面積約5.4萬㎡。

二期16幢，總建筑面積約12.4萬㎡，其中地上建筑面積約7.7萬㎡，地下建筑面積約4.6萬㎡。
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景觀仍然延續(xù)很正統(tǒng)的法式風(fēng)格，采用17世紀經(jīng)典法式中軸對稱式布局形式打造兩軸一中心三組團景觀空間格局，元素包括鏡面水系，特色歐式景觀亭，陽光草坪，對稱行道樹等。
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外立面材質(zhì)多層部分全部采用石材，高層外立面材質(zhì)底座部分采用石材，從底座石材分隔線往上部分采用鋁板，窗戶采用斷橋鋁合金LOW-E中空玻璃窗。

主力戶型包括160-2000㎡商務(wù)獨棟/小微企業(yè)共享平臺。

這個項目面市后，我認為最大的可能是：

客戶十分感動然后拒絕購買

綠城是抱著做住宅的心思在做的，什么全齡兒童活動空間，什么夜光跑道，綠城想打造一個健康、活力、休閑的人文社區(qū)。
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但這TMD是正在楊金園區(qū)，來的都是上班的，不是來耍的。
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對于這些企業(yè)來講，對辦公和寫字樓的需求是變化的，現(xiàn)在很多企業(yè)反而更在意生態(tài)、科技、智慧這些軟性指標?？臻g的多樣性、靈活性，綠色環(huán)保節(jié)能，是小微企業(yè)關(guān)注的。
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綠城的產(chǎn)品是很不錯，但沒打到點子上。
估計會步綠城宋基項目的后塵，賣個7-8年。(展開全部)