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——北龍湖139號——
最近這個盤突然蹦出來，但仔細(xì)一看，這不就是楊金園區(qū)的綠城智慧公園嗎？
新瓶裝舊酒而已。
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項目位于龍湖北岸中州大道與楊金路交匯處向東4公里路南，占地面積約91937㎡，總建筑面積約31萬㎡，容積率1.7，綠化率40%，建筑密度29.88%，由15棟法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成，主要建設(shè)企業(yè)花園孵化中心、商務(wù)會展中心、創(chuàng)客空間、專家公寓等。
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很明顯，這一是一塊科研用地，并不是住宅，雖然宣傳的多好多好，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就注定不受歡迎，真要住進(jìn)去，水電費(fèi)取暖啥的都夠嗆。
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總共分兩期開發(fā)，其中一期17幢，主要是北邊，包含11棟小高層，每棟14層；4棟多層，每層6層；2棟疊拼，每棟4層。
二期16幢，包含4棟小高層， 3棟多層，每層6層；9棟疊拼，每棟4層。
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規(guī)劃是按類住宅產(chǎn)品來的，主力戶型180-220平米高層房源、140-160平米洋房房源和220-260平米別墅房源。如果按這個面積段來看，確實是和北龍湖接近。
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小高層兩梯兩戶，多層、疊拼一梯兩戶，層高做到了3.1-3.4米，高于市場同類產(chǎn)品，是一大亮點(diǎn)。此外，大落地窗設(shè)計也是很贊。
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項目用材上，多層和疊拼外立面采用葡萄牙米黃石材，小高兩層以下為干掛卡拉麥里金石材、兩層以上為干掛仿石金屬板，既保證了外立面效果又考慮到了節(jié)能環(huán)保。隨著時間的推移也能做到歷久彌新，值得一提的是，本項目干掛石材采用綠城標(biāo)準(zhǔn)---背栓體系，高于市場上普通的干掛體系標(biāo)準(zhǔn)。
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除了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，產(chǎn)品力是沒啥問題的，但現(xiàn)在重新宣傳，可能是因為銷售不理想，目前定位是董事長級別的私人會所，主打交際會客功能，據(jù)說價格也不貴，13000一平。(展開全部)
綠城智慧公園，聽名字以為是綠城集團(tuán)開發(fā)，其實不是，現(xiàn)在這個項目幾乎和綠城沒有太大關(guān)系了，只是沿用了綠城的規(guī)劃，其他的現(xiàn)在和綠城已經(jīng)沒關(guān)系了。
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項目最早也不是綠城獨(dú)立投資開發(fā)建設(shè)的，只是和河南外包產(chǎn)業(yè)園的一種合作，是河南外包產(chǎn)業(yè)園的二期產(chǎn)品。而綠城只是對整個項目做規(guī)劃、設(shè)計、施工和管理工作，就有點(diǎn)像現(xiàn)在的藍(lán)城模式。
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但綠城無論是代建還是自己投資建設(shè)的，產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)、客戶心理還是有很高的評價，畢竟曾經(jīng)的老板宋先生是個心中有客戶、有追求、有情懷、有理想的開發(fā)商。
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從綠城進(jìn)駐鄭州，出現(xiàn)了很多綠城在全國其他城市的優(yōu)秀項目，像綠城百合、桃園春曉、玫瑰園，個別項目雖和其他城市略有縮水，但品質(zhì)和產(chǎn)品依然受到客戶們的追捧，但智慧公園則不會了。
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為啥這樣說？第一，不是綠城的產(chǎn)品設(shè)計不好，智慧公園是由15幢法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成。而是項目本身是產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)園本身就不好做，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在那放著。即使產(chǎn)品做的再漂亮，再吸引人，有啥用？現(xiàn)在的客戶都不是傻子，都是會算賬的，投資高，收益少，沒幾個人愿意去做這樣的買賣。
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第二，不是智慧公園地處的位置不好，其實位置不差，位于楊金路中段，屬于鄭東新區(qū)北部區(qū)域，位于金水科教園區(qū)核心腹地。是目前距離北龍湖最近的區(qū)域，可離北龍湖最近又能怎樣？區(qū)域發(fā)展和配套設(shè)施不能支撐目前現(xiàn)有房價。像美盛北龍臺的首開，就是一個很好的例子。
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第三，綠城全線退出此項目，管理團(tuán)隊已經(jīng)退出?，F(xiàn)在叫綠城智慧公園，也許過幾天就只剩智慧公園了，加個綠城也許還有客戶去看看，畢竟是綠城。沒了綠城，估計客戶量縮水的不會是一星半點(diǎn)，本來三年可以賣完，現(xiàn)在怎么也得個四五年。
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第四、項目之前加上綠城兩個字，可能會給開發(fā)商一平方可以多賣500元，少了綠城，一平方要再便宜1000元，估計也不一定有客戶買賬。這一點(diǎn)也不夸張，畢竟現(xiàn)在的品質(zhì)開發(fā)商已經(jīng)少之又少。而且，未來區(qū)域內(nèi)，競爭也是異常激烈，今年奧園·譽(yù)湖灣、福晟新拍地塊、碧桂園國控天譽(yù)二期等都將入市。
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肉多僧少將是區(qū)域內(nèi)開發(fā)商面臨的共同問題，而且加上zf調(diào)控政策持續(xù)等多重原因，區(qū)域內(nèi)估計每一家都不太好過，因為本身地價就高，再加上建安成本，即使遵循限價政策，但區(qū)域內(nèi)的發(fā)展短時間讓客戶信心不足，還是很難得到有效解決的。何況是一個產(chǎn)業(yè)園項目，更是舉步艱難，雪上加霜。(展開全部)
外包產(chǎn)業(yè)園二期——綠城智慧公園
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綠城咋想的？產(chǎn)業(yè)園不是一般的難做，按以往的行情來看，類似商業(yè)性質(zhì)的獨(dú)棟，一年10來套頂天了，當(dāng)年的綠城宋基玉園，一年賣個一兩套。
如果有政策支持，又有大領(lǐng)導(dǎo)牽頭招商，會稍微好點(diǎn)，但依然步履維艱。
難做歸難做，但綠城出品，還是挺有看點(diǎn)的。
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綠城·智慧公園二期項目占地面積185畝，總建筑面積約31萬㎡，其中地上建筑面積約20萬㎡，地下建筑面積約10萬㎡，容積率2.08。
由15幢法式風(fēng)格的高層、18棟多層洋房組成，東南低、西北高。
分兩期開發(fā)：
一期17幢，總建筑面積18.5萬㎡，其中地上建筑面積約13萬㎡，地下建筑面積約5.4萬㎡。
二期16幢，總建筑面積約12.4萬㎡，其中地上建筑面積約7.7萬㎡，地下建筑面積約4.6萬㎡。
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景觀仍然延續(xù)很正統(tǒng)的法式風(fēng)格，采用17世紀(jì)經(jīng)典法式中軸對稱式布局形式打造兩軸一中心三組團(tuán)景觀空間格局，元素包括鏡面水系，特色歐式景觀亭，陽光草坪，對稱行道樹等。
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外立面材質(zhì)多層部分全部采用石材，高層外立面材質(zhì)底座部分采用石材，從底座石材分隔線往上部分采用鋁板，窗戶采用斷橋鋁合金LOW-E中空玻璃窗。
主力戶型包括160-2000㎡商務(wù)獨(dú)棟/小微企業(yè)共享平臺。
這個項目面市后，我認(rèn)為最大的可能是：
客戶十分感動然后拒絕購買
綠城是抱著做住宅的心思在做的，什么全齡兒童活動空間，什么夜光跑道，綠城想打造一個健康、活力、休閑的人文社區(qū)。
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但這TMD是正在楊金園區(qū)，來的都是上班的，不是來耍的。
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對于這些企業(yè)來講，對辦公和寫字樓的需求是變化的，現(xiàn)在很多企業(yè)反而更在意生態(tài)、科技、智慧這些軟性指標(biāo)。空間的多樣性、靈活性，綠色環(huán)保節(jié)能，是小微企業(yè)關(guān)注的。
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綠城的產(chǎn)品是很不錯，但沒打到點(diǎn)子上。
估計會步綠城宋基項目的后塵，賣個7-8年。(展開全部)
又一個很有意思的開發(fā)商入駐楊金，綠城。
綠城置業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司聯(lián)手楊金科技集團(tuán)有限公司，綠城智慧公園。
河南外包產(chǎn)業(yè)園位于中州大道與楊金路交匯處向東4公里，占地426余畝，規(guī)劃建筑面積約60萬平方米。整體分三期開發(fā)，一期占地122畝，二期占地184 畝，三期占地120畝。
一期建面16萬方，一共規(guī)劃55幢企業(yè)獨(dú)棟，主力面積220-750㎡，1000-4300㎡，當(dāng)時均價18000元/㎡，主力總價400-1300萬元。項目自2013年5月開始銷售，17年6月份售罄，共 55棟，去化周期4年，還留了一棟出租，整層出租，每層400 平 ，租金2.5元/ ㎡/天。
園區(qū)的整體定位以“智慧公園”為服務(wù)理念，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)、超前的意 識、領(lǐng)先的形態(tài)，傾力打造一個以總部辦公、商業(yè)配套、精英 居所、星級酒店為一體的綜合園區(qū)。
現(xiàn)在是趁著北龍湖的東風(fēng)，老樹發(fā)新芽，聯(lián)手綠城掘金北龍湖，根據(jù)介紹共同打造的是160-2000㎡的商務(wù)獨(dú)棟，按照正常的去化時間是四年左右，但是規(guī)劃圖顯示規(guī)劃的有多層、洋房、小高層產(chǎn)品，性質(zhì)但是全部是商住性質(zhì)，戶型尺寸暫不清楚，發(fā)布會定于本月27日。
楊金越來越熱鬧了。(展開全部)
河南外包產(chǎn)業(yè)園算半個zf定向開發(fā)的項目，屬于楊金的形象工程，支持力度較大。
園區(qū)的定位：
以“智慧公園”為服務(wù)理念，以國際化的標(biāo)準(zhǔn)、超前的意 識、領(lǐng)先的形態(tài)，傾力打造一個以總部辦公、商業(yè)配套、精英 居所、星級酒店為一體的綜合園區(qū)。
園區(qū)的宗旨：
以服務(wù)外包為核心，以實用人才的培訓(xùn)為支撐，帶動企業(yè) 孵化與生產(chǎn)，最終形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。不過從目前來看，企業(yè)入駐了，但產(chǎn)業(yè)鏈了仍未形成，聚合能力不強(qiáng)，無非是企業(yè)換了個辦公場所而已。
項目位于中州大道與楊金路交匯處向東4公里，占地426余畝，規(guī)劃建筑面積約60萬平方米。整體分三期開發(fā)，一期占地122畝，二期占地184 畝，三期占地120畝。
一期建面16萬方，一共規(guī)劃55幢企業(yè)獨(dú)棟，主力面積220-750㎡，1000-4300㎡，當(dāng)時均價18000元/㎡，主力總價400-1300萬元。項目自2013年5月開始銷售，17年6月份售罄，共 55棟，去化周期4年，還留了一棟出租，整層出租，每層400 平 ，租金2.5元/ m2 /天，有點(diǎn)貴。
由于是科研用地，一半持有一半銷售， 現(xiàn)在入市的以銷售為主，基本都整棟購買， zf招商的占一半比重。入駐企業(yè)以生產(chǎn)服務(wù)型企 業(yè)、電子服務(wù)外包型企業(yè)、研發(fā)中心 、設(shè)計等企業(yè)。
目前項目可售的的賣完了，zf招商的資源也用盡了，后期二三期才是難熬的時候。企業(yè)獨(dú)棟在鄭州比較少，大面積高總價，客群的特殊性，都注定是個壓資金的項目，沒有zf支持很難做下去。(展開全部)
河南外包產(chǎn)業(yè)園，中州大道與楊金路交匯處向東大概4公里。
開發(fā)商情況：
河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司，股東為河南金科教產(chǎn)業(yè)孵化器有限公司和兩個自然人股東，而河南金科教產(chǎn)業(yè)孵化器有限公司的三個股東則為三個自然人法人。楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園主要就是經(jīng)營科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)投資、服務(wù)外包的投資和咨詢等。
項目情況：
總共占地426畝，分為三期開發(fā)，一期一共122畝，分為東西兩個組團(tuán)，主要的業(yè)態(tài)是企業(yè)獨(dú)棟，一期一共16萬平方米，80棟4-6層的獨(dú)棟辦公，開發(fā)商自持一半，產(chǎn)品面積從1600-3000㎡，均價1.5萬／㎡，西組團(tuán)剩余少量的房源，自持部分則進(jìn)行招商，租金2.5元／㎡／月。項目建材采用蒂森克虜伯代替、干掛石材、地源熱泵；配套方面有獨(dú)立的車庫、獨(dú)立的庭院、酒店、餐廳、會議中心等。另外對于入駐此項目的公司前三年按照70%、50%、30%的比例給予稅收獎勵政策。
項目銷售的一直不溫不火，甚至一度很苦逼，管理層換了好幾波，可能會有一下幾個方面的原因：
1、金水科教園先天不足，雖然和北龍湖咫尺天涯，待遇可是天差地別，區(qū)域內(nèi)首先有一個軍用機(jī)場項目統(tǒng)統(tǒng)限高，再加上規(guī)劃、安置房等問題，最重要的都是一些小開發(fā)商在自娛自樂，沒有大開發(fā)商加入，區(qū)域算是完了。
2、產(chǎn)品面積1600-3000㎡，均價15000元／㎡，總價過高，提升了企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，然而限于開發(fā)商的實力和背景，能接受和承受的企業(yè)微乎其微。
3、招租方面，租金為2.5元／天／㎡，租金也同樣過高，同樣的價格可以在高鐵站租個差不多了。
區(qū)域先天不足，再加上產(chǎn)品面積過大，最終的結(jié)果就是銷售一度陷入停頓。(展開全部)
河南外包產(chǎn)業(yè)園位于金水區(qū)中州大道與楊金路交匯處！
作為楊金產(chǎn)業(yè)園板塊銷售最好，最有實力的開發(fā)商（銷售最快），我們一起來看看項目的賣點(diǎn)：
1.從區(qū)位上看：西臨中州大道，東接鄭州東三環(huán)，南臨連霍高速公路，距龍湖副中心5分鐘車程，距鄭州高鐵東站12分鐘車程，距4E級新鄭國際機(jī)場25分鐘車程，西鄰中心城區(qū)北部城市活力區(qū)，東南為龍子湖高校園區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)CBD成熟區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越，是鄭州最具活力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一；
2.從配套上看：園區(qū)已成功引入北京博奧生物有限公司、鄭州市廣源動物保健有限公司、鄭州市加滋杰交通科技有限公等；電子商務(wù)、軟件研發(fā)、智能交通、新能源領(lǐng)域企業(yè)總部基地7家，建立長期戰(zhàn)略性合作企業(yè)50余家。有著很強(qiáng)的辦公氛圍和租售環(huán)境；
3.從產(chǎn)品上看：現(xiàn)推出的公寓產(chǎn)品25㎡智能創(chuàng)客空間，均價在5600元/㎡左右，總價不足15萬！首付僅需4.4萬！易商易住易投資，多重優(yōu)惠靈活多樣！
綜上所述：緊鄰鄭州CBD+超強(qiáng)配套+超小公寓，總價不足15萬，這個購房的總價還是很低的，而且也有首付分期，對于在東區(qū)辦公的朋友，還是可以考慮的，畢竟項目的招商情況好，自住和投資都是很好的！(展開全部)
河南外包產(chǎn)業(yè)園一期位于楊金路與景泰路交匯處的西南側(cè)，開發(fā)商為河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司，一期占地122畝，由55棟獨(dú)棟式總部商務(wù)樓組成，單體面積為500-5000平米，一層層高5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.6米。目前一期項目已基本建成，整個建筑群落以及內(nèi)部景觀還是不錯的，外立面為干掛石材，電梯用的是蒂森克虜伯。相比普通的高層寫字樓，獨(dú)棟式寫字樓可以更好的凸顯企業(yè)的形象，擁有獨(dú)立冠名、獨(dú)立車庫和倉儲、獨(dú)立電梯以及內(nèi)部庭院等企業(yè)專屬資源，可以把企業(yè)自身的實力更完美地展現(xiàn)出來。
園區(qū)聘請的物管公司為珠江酒店物業(yè)管理公司。后期園區(qū)將會陸續(xù)建造商務(wù)酒店、體育中心、中心餐廳、會展中心、國際會議中心、幼兒園等一系列配套設(shè)施。
據(jù)售樓員介紹，對入駐園區(qū)的企業(yè)，有一些財稅政策的支持：第一年企業(yè)上繳稅收中，金水區(qū)留成部分，可給予企業(yè)70%的獎勵；第二年企業(yè)上繳稅收中，金水區(qū)留成部分，可給予企業(yè)50%的獎勵；第三年企業(yè)上繳稅收中，金水區(qū)留成部分，可給予企業(yè)30%的獎勵。
目前價格在16000元/平方米左右，比東區(qū)的高層寫字樓的價格要稍高一些，但這種低密度獨(dú)棟寫字樓是寫字樓市場里相對稀缺的產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品的屬性是不同的。而且，其后期配套也是比較完善的，特別是員工餐廳這個配套，是目前鄭州寫字樓產(chǎn)品里最需要的。
隨著龍湖地區(qū)的陸續(xù)建設(shè)，楊金路片區(qū)的價值也會水漲船高，加上財稅政策激勵，個人認(rèn)為該項目對于自身實力比較強(qiáng)的科技型企業(yè)還是比較適合的。(展開全部)
河南外包產(chǎn)業(yè)園目前待售中，暫無房源在售，項目二期和三期規(guī)劃待定，地址位于中州大道與楊金路交匯處向東4公里。詳情請咨詢售樓...
河南外包產(chǎn)業(yè)園目前在售300-5200㎡企業(yè)獨(dú)棟花園，均價18000元/㎡。
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