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永威山水苑性質(zhì)為永威代建測繪局家屬院項目，定向產(chǎn)業(yè)用地，位于景致路北、慧科環(huán)路東，規(guī)劃10棟小高層、1棟幼兒園，總戶數(shù)634戶，面積區(qū)間90-143平，目前房源主要為二手轉(zhuǎn)讓房源，89-107平轉(zhuǎn)讓費35萬左右，108-136平40萬，136-143轉(zhuǎn)讓45萬，折合均價15500左右，物業(yè)為永威物業(yè)，物業(yè)費3.8元/平，預(yù)售證已出，可以直接簽合同，可按揭貸款，其中90平、105平為兩梯四戶只有一棟樓占比非常少，113平、136平和142平為兩梯兩戶主力戶型，占比較大，家屬院的性質(zhì)類似于員工福利，本身就非一般意義的TG房，另地處楊金東片區(qū)，與康橋東麓園、萬科未來時光為鄰，同為改善盤，周邊安置房少，距離東三環(huán)和賈魯河近，所以整體社區(qū)不論位置還是自身條件改善屬性都是非常強的。
位置大方向沒問題，毗鄰北龍湖和鴻園片區(qū)，不管你信不信服不服楊金片區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)做實20000左右的均價，價值正在一點一點兌現(xiàn)，但短幾年還是有點荒涼；家屬院的TG安全性遠高于一般TG，項目的施工正在如期進行；永威物業(yè)為項目助力；見過太多TG房的奇葩戶型，山水苑戶型還是有很多亮點，除90平小三房為中間戶外，其余全為大面寬南北通透戶型，尤其是143平的戶型絲毫不亞于對面的未來時光。
最大的不確定在于品質(zhì)，5024元/平方米的樓面價，TG價11500每平，各種不確定因素及這個有限的建安成本如何保證項目的高品質(zhì)。
TG房維權(quán)比比皆是，有種談TG房色變的感覺，雖家屬院的TG安全性遠高于一般TG，但仍存在不穩(wěn)定因素，這也是周邊20000，該盤低于市場價4000的重要原因。
利弊均衡，價格合適也可以上車，但請三思。(展開全部)

永威山水苑，楊金康橋東麓園東側(cè)地塊。

項目占地52.4畝，容積率2.5，規(guī)劃10棟純小高層、1棟幼兒園，綠化率30.2%，建筑密度22.5%；
規(guī)劃共634戶，停車位658個（其中地面8個，地下650個。），車位配比1：1。

戶型面積區(qū)間90-142㎡，（90-105113-136-142）其中90㎡占比極少，只有兩個單元。

從效果圖來看，外立面十分漂亮，整齊度與主體顏色賞心悅目，但具體的建標了解不多，不多評價。

相對來說，小區(qū)規(guī)劃良心，低容積率小高層，戶型配比均衡，偏改善，純粹性較高，這是實打?qū)嵉膬?yōu)勢。

山水苑西側(cè)的東麓園，價格經(jīng)歷了起起伏伏，有22000元/㎡買的精裝小高層，也有以17000元/㎡精裝小高層的價格購入，至于上半年頂層非標戶型的小復式，價格僅在毛坯13500元/㎡，但這些復式的價格也不具備參考意義。

美盛北龍臺堅守22000元/㎡的精裝價，且備案價低，首付比例高；
奧園譽湖灣首開上分銷沖量16500精裝之后，價格目前也都在19000左右；
金科收了命運多舛的九州府，18500的精裝價格也算坐實；
美商的藍城也守得云開見月明，精裝價格同樣如此；
益通的龍居華府建標很高，受制于品牌弱，銷售緩慢；
在鄭州全域織下大網(wǎng)的萬科，未來時光首開大概300多套，各種渠道全上，精裝標準不低，勢要旗開得勝。

簡單梳理下來，楊金目前算是站穩(wěn)18500元/㎡。

那么對比一圈，永威山水苑值多少錢？

轉(zhuǎn)讓的40萬合下來15000元/㎡左右，明顯價格是低于周邊的。

性價比還是很高的，肯定值，更何況還是品質(zhì)擔當?shù)挠劳?，戶型又做的很棒?

此地塊測繪局之前是和綠地合作，但綠地沒有錢，想著收了TG款后再拿著TG款去拍地，杯水車薪吶。

9000元/㎡綠地進行過TG，只是后來第一批TG的這些是否轉(zhuǎn)化為了永威這邊，不得而知。

內(nèi)購房是福利，但也有其的弊端。

按時交房能否保證？品質(zhì)是否如期？交房后物業(yè)管理問題？房產(chǎn)證下放時間會不會拖很久？

其他問題還不是關(guān)鍵的，關(guān)鍵的就是房產(chǎn)證到手時間，這關(guān)乎二次交易的時機，能否在合適的價格順利脫手套利；

就算不賣，低單價買的山水苑，在要用錢的時候，以近兩年寬松的抵押貸政策，配以楊金周邊較高的實際銷售價，通過價差來做抵押貸，也會有相當可觀的資金到賬。
、
內(nèi)購原價，閉眼買。

掏轉(zhuǎn)讓費購買的話，考慮自己的預(yù)期及資金情況，甚至考慮如果出現(xiàn)不能更名的幺蛾子，是否會耽誤自己的計劃。

一家之言，僅供參考。(展開全部)