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《南龍湖》

今天，在鄭州樓市頭條文章《建業(yè)天筑兩房租金10000元》的留言區(qū)，有條點(diǎn)贊非常高的留言（如下圖），咨詢滎陽東、南龍湖、港區(qū)買房的，是名在北京工作月薪7000的電工朋友，真剛需。一邊是鄭州租金最高小區(qū)的文章，一邊卻是網(wǎng)友點(diǎn)贊最高的真剛需提問，形成鮮明對比，令人唏噓不已。

我寫寫我的拙見。南龍湖可以成為入鄭第一站，從租在南龍湖，到買在南龍湖，再到進(jìn)入主城區(qū)。

南龍湖的缺點(diǎn)，媒體上也沒少曝光，幾乎是萬夫所指，成為了專家眼中的「差等生」。但「差等生」也帶來一個好處，就是自力更生，沒有虛價。眾星捧月式的熱炒型新區(qū)，無處不充滿了虛價。

相當(dāng)于幾個人賽跑，「優(yōu)等生」（熱炒型新區(qū)）粉絲眾多，粉絲拉著優(yōu)等生助跑?！覆畹壬梗淆埡┲簧硪蝗?，沒有拉拉隊(duì)，沒有喝彩聲。

但，差等生竟然沒掉隊(duì)。（房價也堅(jiān)定地站在了“萬”字線。）

在被冷落、被擠兌、被喝倒彩中，南龍湖竟然還茁壯成長著，打不死的小強(qiáng)，夠堅(jiān)實(shí)。

潮流會過時，明星會過氣，熱炒的會冷卻，聚光燈也會滅。房子最終是要落到居住者手里的，虛價終將會被擠出。

南龍湖的優(yōu)點(diǎn)是什么？有人，而且是剛需，還是真剛需。

你要相信，真剛需是最難攆走的。

拿城管攆小攤位來說，賣雞蛋餅、烤面筋、粉漿面條的，是最有毅力和城管捉迷藏的，哪怕早上只讓賣到7點(diǎn)，他們也會四五點(diǎn)起來堅(jiān)守崗位賣到6點(diǎn)59分半。而你讓一個白領(lǐng)或者小資，開車擺攤賣鞋、賣包、賣衣服，通常被攆幾次就泄氣不干了，貨底子要么打包論斤處理給專業(yè)人士，要么就丟到角落里，忘了這檔子事兒。

投資客們朝三暮四，真剛需卻始終如一。真剛需是真正熱愛這座城市的人，他們只想在這座城市有一個落腳之地，一個沒有房東催房租的家。

投資客們一會港區(qū)、綠博、白沙，一會西安、重慶、長沙，一會燕郊、花橋、鳳崗。真剛需卻手握捉襟見肘的銀行卡，奔波在城市外圍一個個高不可攀的售樓部。

配套沒有可以建，交通不暢可以通，環(huán)境雜亂可以治，人沒了，就沒法玩了。

東北的哈爾濱、長春、沈陽、大連，隨著人口增長乏力，逐漸名落孫山。蘇州、東莞等一系列密集型制造業(yè)城市，人口增長乏力后，未來地位也不那么牢固了。

生活配套哪里成熟的最快，當(dāng)然是高密度人多的地方。人越多越好，人越多，越有活力，配套成熟越快。越魚龍混雜，配套種類越豐富，為了滿足各種人群需求。

什么新區(qū)衛(wèi)星城最安全？當(dāng)然是人多的地方了。接盤俠也！是！人！

區(qū)域定位是否純粹、區(qū)域是否高大上，區(qū)域是否有顏值，那都是官老爺們該考慮的。你是真剛需，你要考慮的是生活方不方便，離這座城市的工作地距離近不近，你未來三五年有錢了置換時有沒有「人」接盤。

就算你買了東區(qū)，你能把高鐵站搬回家私有？
就算你買了北龍湖，你能把湖圈起來游泳養(yǎng)魚？
區(qū)域高大上，與你何干？

北側(cè)主城區(qū)，東南航空港，他們哪個發(fā)展好了，你去謀個差事賺錢，距離上都不算遠(yuǎn)。至于省府、市府、某某中心之類的，…………。

對于真剛需而言，關(guān)心哪個路口有電動車充電站，或許比關(guān)心哪里有星巴克重要。關(guān)心公交車、地鐵或許比關(guān)心1：1的停車位重要。

南龍湖的價值不在于有多好的前景與未來，南龍湖的價值在于比省內(nèi)其他三四線城市有前景與未來。

如果你的購房目標(biāo)區(qū)在于鄭州市內(nèi)，那也無需過多關(guān)注南龍湖，但如果你的目標(biāo)在城市外圍的荒僻遠(yuǎn)郊，或者省內(nèi)其他三四線城市，那還真不如南龍湖，至少，南龍湖會給你一個進(jìn)入鄭州的臺階。

（文字所述只是一種思路，僅供參考）(展開全部)

8月30日晚上，陽光城火急火燎的通知客戶到售樓部選房，做為選房客戶之一，在這里我中肯的發(fā)表一下我個人的看法：
1、價格方面：
整體成交均價15500-15800元/㎡，77㎡價格最便宜，均價在15550元左右，89㎡價格最貴，在15750元左右,112㎡價格適中，在15650元左右，樓層及單元價差不大。假設(shè)精裝標(biāo)準(zhǔn)真的是2500元/㎡，這個價位不算高，但也就是這個價格，再高了，就不值得入手了。
2、開盤現(xiàn)場：
①都說閩系開發(fā)商精打細(xì)算（摳門），但我想作為地產(chǎn)20強(qiáng)，至少不會為了省那點(diǎn)錢砸自己的品牌吧，我相信大品牌一定是細(xì)節(jié)很到位的。18°的天，還下著小雨，讓客戶在售樓部外馬路邊候場，連個簡餐也沒有準(zhǔn)備，每個人按照10元標(biāo)準(zhǔn)，2000人，也不過2萬而已，搭個帳篷也是四面透風(fēng)，客戶個個都是又冷又餓，更可況還有很多小朋友。最終就是在大冷天每個人發(fā)一瓶農(nóng)夫山泉……
②現(xiàn)場的暖場節(jié)目真的是夠了，一個不知名的街邊小樂隊(duì)，唱的難聽到極致，又冷又餓的大眾們，焦急選房的客戶們怎能忍，難怪喊著讓下去呢……
③最讓人吐槽的搖號選房，這么多人，讓搖號，公平嗎？暗箱***作，內(nèi)定房源肯定是有的，關(guān)鍵是讓人等得心焦啊，寒夜漫漫，搞到大半夜，心理能舒服嗎？暫且不說找個酒店選房什么的，為什么不微信選房呢，更省時方便。
④至于現(xiàn)場找個托兒就不說了，太明顯了，我想說是真的沒必要，如果對自己的產(chǎn)品足夠有信心，客戶是會買賬的，剛需客該上車的還是會上車，有這些心思還不如好好研究產(chǎn)品，把產(chǎn)品做的更好。
3、精裝成品房：
至于樓盤說的所謂的6C精奢裝修，2500元/㎡，捫心自問，真的值嗎？我相信眼睛不瞎的客戶都能看出來那裝修標(biāo)準(zhǔn)充其量在1000元左右。當(dāng)然，你可以說覺得不值不買啊，但是作為品牌開發(fā)商，行業(yè)領(lǐng)頭羊，這樣大搞噱頭，把客戶當(dāng)傻子，會讓品牌在鄭州立足嗎？客戶選擇你，是對你的信賴，但是你不能拿客戶的信任而去***客戶。
4、項(xiàng)目優(yōu)劣勢：
任何項(xiàng)目都有優(yōu)劣勢，仁者見仁智者見智，這個5.86容積率，77-112的產(chǎn)品定位就注定了是一個剛需盤，想要更好生活的改善客戶莫入，對于首次鄭州置業(yè)的外地客戶來說，是個好機(jī)會。
優(yōu)勢：
品牌，所謂的20強(qiáng)，只不過是銷售額排名罷了；
物業(yè)，一級資質(zhì)物業(yè)，但愿能給業(yè)主帶來好的物業(yè)環(huán)境；
戶型，戶型沒有大的毛病，總體方正緊湊，比刀把戶型強(qiáng)多了；
區(qū)位，確實(shí)是三環(huán)內(nèi)了，周邊商業(yè)配套還不錯，離萬達(dá)也不遠(yuǎn)；
交通，臨著快速路也有好處，出門方便；
……
劣勢：
狹長地塊，做不了完整的社區(qū)配套，綠化，景觀等難以做到更好；
樓間距太近，后期采光影響肯定大；
西邊臨高架，難免會有噪音影響；
小區(qū)內(nèi)部的公共活空間真的是寸土寸金啊，以后想帶著孩子在小區(qū)里面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)都難；
目前不算是學(xué)區(qū)房，周邊小學(xué)劃片也不確定；
……
5、雖然已經(jīng)上了車，但還是忍不住要吐槽一下，也算是給即將買房客戶的一個參考。但愿陽光城鄭州市區(qū)首秀不要辜負(fù)業(yè)主的期望，不求你做的最好，只希望你帶來的確實(shí)是品牌的實(shí)力吧。(展開全部)

濱河國際新城離東站近是優(yōu)勢，也是劣勢，既然離這么近，商業(yè)建在東站附近，讓經(jīng)開區(qū)的人去東站附近購物，包括經(jīng)開老城和濱河國際新城。畢竟東站附近人流量更大，能帶動周邊的居民更多?，F(xiàn)在東站附近已經(jīng)有綠地新都會，還有待開業(yè)的鄭東萬象城，在建的正弘坊。東站的商圈未來也是比肩二七商圈和花園路商圈的，濱河國際新城未來能有個大型商超滿足日常生活，購物可以去東站商圈，周邊又有蝶湖，其實(shí)也挺好的。濱河國際新城、經(jīng)開老城區(qū)有著離東站近的優(yōu)勢，那就做好配角，讓東站做主角。
高新區(qū)的一些地方也因?yàn)榫嚯x中原萬達(dá)、錦藝城比較遠(yuǎn)，才逐漸有了自己的商場。新區(qū)的商業(yè)都不好發(fā)展，9月15日鄭州杉杉奧特萊斯廣場二七店開啟試營業(yè)，中秋假期三天客流量超35萬，銷售額突破3800萬元。開業(yè)期間目標(biāo)營業(yè)額2億元，客流量105萬，到2024年底年度營業(yè)額預(yù)計(jì)可達(dá)5億元，提供就業(yè)崗位約1600個。也是很不容易了。這也給新區(qū)的商業(yè)帶來了信心。鄭州這么多新區(qū)，也需要商業(yè)，杉杉奧特萊斯二七店如果業(yè)績能持續(xù)下去，其他新區(qū)也有很大希望。
前些天，南曹站也開通了， 9月28日7時27分，隨著C2792次列車緩緩?fù)？吭谀喜苷荆ń?jīng)開區(qū)濱河新城），標(biāo)志著該站正式通車運(yùn)營，從這里到鄭州東站最快9分鐘，到新鄭機(jī)場最快17分鐘、1小時內(nèi)便可到開封。
交通方便、環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，一個片區(qū)總不能是十全十美。如果經(jīng)開區(qū)附近有能滿足日常生活需求的商業(yè)就很好。至于高端的商業(yè)，就讓東站去做。(展開全部)

看到有人發(fā)遷戶口，我這有張比較全的圖片，大家可以看下，個人按照大學(xué)生畢業(yè)2年內(nèi)簽的，花費(fèi)100，就是2年的存檔費(fèi)，其他沒有費(fèi)用，文件準(zhǔn)備齊后，用時35天，20多個工作日。

借地再說話，我接下來碼的可能觸碰到很多人的利息，我希望幫助看到的人，估計(jì)很快被刪；
如何遷戶口遷戶口遷戶口（重要的事說三遍）
1.身份證
2.戶口本或你的集體戶口藍(lán)葉
3.畢業(yè)證書（專科及?？埔陨希?br/>4.勞動合同（不管真假，有紅章就是真的）
5.帶上以上資料及復(fù)印件，去勞動合同公司所在地管轄的能辦戶口的派出所就可辦理準(zhǔn)遷證（出準(zhǔn)遷時間官方說20個工作日，其實(shí)大多為1-15天時間），各派出所可能會有些許差異但都不太麻煩，比如要公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等
6.我說的就這4個條件，別的真沒找我要，有個朋友跟我是一樣的；并沒有要求人事代理合同（也就是檔案無所謂在哪）等其他東西
7.如果達(dá)到以上條件，千萬別去人才市場或者找中介；人才市場很長時間出準(zhǔn)遷，拿到遷移后需要排長時間隊(duì)入戶，如果你在人才市場辦理的，沒有出到遷移證的，也可以去按我的方法辦理（我就是，估計(jì)兩個月后我的人才市場準(zhǔn)遷就出了）；中介我就不說了，威逼利誘一萬多
8.舉兩個實(shí)例。本人，一天出準(zhǔn)遷一天出遷移（也就是今天），我問過派出所她說如果數(shù)據(jù)更新過來當(dāng)天出藍(lán)葉，也就是我明天出藍(lán)葉；一朋友，交資料后（走的租房合同，比我說的法子麻煩點(diǎn)），兩周左右出準(zhǔn)遷（可能早出了，派出所沒及時通知），回老家辦遷移再來辦藍(lán)葉之間沒任何卡頓，她已辦理成功
9.此貼為了避免更多的人花冤枉錢
10.鄭州派出所擁有解釋權(quán)
11.如果沒被刪，大家可以向我咨詢一些問題，我只回答我知道的，我不是中介，不會給你們聯(lián)系方式，我只是信息的搬運(yùn)工(展開全部)

清倉大甩賣，清倉大甩賣！“河南鄭州最大開發(fā)商正商家河家樓盤滯銷了，低調(diào)大老板張XX定下目標(biāo)40億，帶著他的錢跑北京了，我們沒有辦法，只能拿低首付賣樓。原先30%的首付，現(xiàn)在只要5%。低調(diào)大老板家河家我們絕沒降價，我們辛辛苦苦賣了大半年，絕對不降價，你還我首付，你還我首付~~?！?%首付大促銷，想上車的抓緊?。。≌鎸?shí)?。?！

促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，中央和地方也是政策不斷。除了央行對存量房利率的調(diào)整，地方也是出臺了很多利好政策。而且利率調(diào)整的政策從頒布到實(shí)施的很短，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。
河南房地產(chǎn)市場迎來政策利好。9月30日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省財(cái)政廳等部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，通過加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度、逐步推廣“以舊換新”、全面取消限購等20條措施，對商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。措施明確，加強(qiáng)商品住宅用地供應(yīng)管理，對商品住宅去化周期超過18個月的市、縣，暫停新增住宅用地審批并嚴(yán)格控制新增住宅用地出讓，以此加強(qiáng)商品住宅用地供應(yīng)管理、嚴(yán)格控制新增住房供應(yīng)節(jié)奏等，嚴(yán)格控制增量。將在鄭州、開封、濟(jì)源示范區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，同時鼓勵其他地市拿出優(yōu)質(zhì)地塊，探索現(xiàn)房銷售。以收購存量房作為保障性住房為手段，進(jìn)一步優(yōu)化存量。
支持省屬國有企業(yè)作為存量商品房收購主體，以市場化、法治化收購存量商品房用于保障性住房。對于市縣收購存量商品房用作保障性租賃住房的，省財(cái)政將繼續(xù)按照不超過2%的貼息率予以支持。
當(dāng)然了房地產(chǎn)不像股市那樣反應(yīng)很快，股市這些天的上漲讓人大開眼界，甚至是見證歷史。房地產(chǎn)的調(diào)整要慢很多，房地產(chǎn)市場的止跌企穩(wěn)也需要一個過程。
各項(xiàng)支持購房政策的力度很大，實(shí)施很快。(展開全部)

????朋友圈看到了幾張圖片，我來說兩句。
滎陽的房地產(chǎn)發(fā)展歷程在我的印象里大致可以分為三個階段：
第一階段大約是1995年-2000年之間，興華路以東、廣武路以西的老城區(qū)出現(xiàn)大量的家屬院小區(qū)，基本上以多層為主，目前這個區(qū)域的二手房大約在3000-4000元/㎡。
第二階段是2000年-2010年期間，廣武路以東、京城路以西的東區(qū)區(qū)域開始有本地的開發(fā)商做小規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，大部分建筑形態(tài)轉(zhuǎn)換為高層，這個階段滎陽客戶普遍認(rèn)為住高層比多層新穎、有趣、更有面子。
然后就是近幾年，碧桂園、鑫苑、恒大、金地、光明、永威、漢飛等房企紛紛進(jìn)駐，小開發(fā)商逐漸退出舞臺，滎陽算是迎來了相對規(guī)范的開發(fā)時代。
但挨個看這些項(xiàng)目，總無法做到十全十美。
索河灣：品牌好，品質(zhì)佳，物業(yè)好，外觀靚，但位置尷尬，地處滎陽人口中的“老城區(qū)大坑”位置，無地鐵紅利。目前18層小高層均價6900元/㎡。
鄭西鑫苑名家：品牌大，物業(yè)好。但一期招商失敗，口碑受損，目前滎陽人民并不認(rèn)可鑫苑這個全國排名前20的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而且從項(xiàng)目進(jìn)度來看，集團(tuán)公司顯然對這個項(xiàng)目不夠重視，一期5棟樓足足建了3年多。目前三期均價7300元/㎡。
金地格林小城：品牌優(yōu)，品質(zhì)佳，但位置尷尬，配套匱乏，工程緩慢程度跟鑫苑相似。滎陽客戶普遍反映“沒聽過這開發(fā)商”。目前均價8800元/㎡。
永威逸陽溪畔：永威精細(xì)化傳承，物業(yè)優(yōu)質(zhì)，但孤島型位置尷尬，配套匱乏，開車買菜需要10分鐘車程。
漢飛壹號華府：價格低，戶型好，前期招商失敗導(dǎo)致口碑極差，位置緊鄰滎陽東區(qū)著名的廢品電廠、火車道，噪音與毒氣齊飛。目前均價6500元/㎡。
碧桂園龍城：大品牌、現(xiàn)場展示極佳、物業(yè)好，但工程渣，多個項(xiàng)目交房出現(xiàn)質(zhì)量問題。目前均價7500元/㎡。
滎陽市場，大致如此。以上項(xiàng)目銷量排名為龍城、壹號華府、建海綠蔭半島、鑫苑名家、永威逸陽溪畔、金地格林小城。由此大致可以得出滎陽客戶目前的關(guān)注點(diǎn)是這樣的：
曝光率高、有面子＞價格低、有低首付＞地段好、配套多＞品牌好、物業(yè)好。
也就是說，在經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展之后，滎陽的購房客戶目前的購房心理也僅僅只是從“哪個項(xiàng)目有房子賣”到“哪個項(xiàng)目住著有面子”的轉(zhuǎn)變。所以，對于當(dāng)?shù)厝硕?，金地品牌是不如瀚宇天悅灣的，因?yàn)殄畹教幎加袕V告，肯定有錢；鑫苑名家肯定不如建海綠蔭半島，因?yàn)榻êＳ小笆赘?0%，剩余部分每半年5%分兩年付清”的政策，公司肯定不差錢。
所以面對這樣的客群綠城應(yīng)該怎么玩？接地氣的品牌落位、大規(guī)模的活動造勢、高曝光的推廣鋪排是必須的，具體參照碧桂園龍城、瀚宇天悅灣在滎陽的打法即可。而不是靠一個自娛自樂的H5來撬，帶來的結(jié)果除了營銷部及相關(guān)合作單位自嗨以外沒有任何作用。
當(dāng)然，以綠城這個咖位和調(diào)性，可能人家的客群定位就是鄭州滎陽9:1。但是今年5月份以前滎陽市場的大火靠的完全是鄭州限購后持續(xù)的剛需外溢，5.3限購后，在同樣只有一張房票的情況下，滎陽東區(qū)客群比例已經(jīng)由原來的鄭州滎陽7:3變成了3:7了。我不否認(rèn)綠城品牌和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，但我卻堅(jiān)持認(rèn)為，再照這么玩下去，鄭州客戶導(dǎo)不進(jìn)來，滎陽客戶不買賬，最后會不會成為第二個新城尚郡？(展開全部)

——————————看之前，可以翻翻15年我的評論————————————————————再點(diǎn)評一次把。已經(jīng)入住，順帶講一下經(jīng)過。
1、這事發(fā)生在14年年底，畢業(yè)3年的本屌絲，不遠(yuǎn)百里從開封來到鄭州，入住在城中村，工資呵呵了。
當(dāng)看到房租從120漲到500時，一夜之間醒悟了，買房。當(dāng)然，錢呢？
2、 再隨后過年的一個多月，體驗(yàn)到借錢的人間冷暖（買過房的都懂）。
3、沒錢咋弄？ 辦信用卡，辦理了8張額度2萬的。刷出來10萬，家里給了15萬，湊了25，勉強(qiáng)夠首付。40萬公積金。
4、等了2年，機(jī)會來來，工資漲了，交房了，結(jié)婚20萬，買車15萬，裝修10萬，努力清帳中。
5、每當(dāng)有人問，咋買這么偏，我都呵呵一笑，我在北四環(huán)附近活動，不覺得偏。但是內(nèi)心缺心如刀割，我窮，但不認(rèn)為我窮我有理。我只是想有個自己住的地方，初心只是有個家，漲不漲無所謂。
—————說到最后面的話：沒錢就別挑，別抱著騎電動車，***著別人開寶馬的心。有多少錢，就買多少錢的地方。你自己住，又不是別人住———————————————————(展開全部)

前陣子去14#樓，正好11層，12層左右的樓層正在澆筑混凝土，混凝土在底下加水(不是14號樓的混凝土)，影響混凝土強(qiáng)度，另外14號樓正在澆筑混凝土的那一層混凝土硬化，沒有剔除，形成冷縫，砂漿直接澆筑到頂板上，梁內(nèi)，這有強(qiáng)度嗎？梁底筋漏綁現(xiàn)象嚴(yán)重，底排受力鋼筋擠在一起，施工現(xiàn)場亂，安全文明差，看一個企業(yè)就看你的現(xiàn)場，完全不像中字頭的施工企業(yè)。好的方面就是使用呂模，觀感較好。作為一個14號樓的準(zhǔn)業(yè)主，希望開發(fā)商能切實(shí)履行好自己的職責(zé)，給業(yè)主一個滿足的答卷，不負(fù)央企之名。不負(fù)業(yè)主之托。

《食溢族》

市場上有這樣一群人——吃溢價專業(yè)戶。我暫且稱他們?yōu)椤甘骋缱濉埂?

溢價是什么？對自住來說，溢價是面子，溢價是自我高潮。

對投資來說，溢價是***，能不沾就不沾。

一個房子本身市場價10000，開發(fā)商為了增加利潤，便設(shè)法增加溢價。

搞個精裝修，加1000。

砸廣告加大營銷，加1000。

拉大品牌當(dāng)靠山，加1000。

地王光環(huán)，加1000。

……，加1000。

最后，房子就值15000，其中5000是溢價。

假設(shè)投資一個15000的溢價新房，經(jīng)過幾年，房價翻翻，達(dá)到30000。

你以為是：10000（房價）×2＋5000（溢價）×2=30000。

錯。

有可能是：10000（房價）×2.5＋5000（溢價）=30000。

甚至是：10000（房價）×3＋0（溢價）=30000。

你若支付了永威、康橋類型的品牌溢價，經(jīng)過幾年，或許還能收回一點(diǎn)溢價成本。

你若支付了碧桂園之流的品牌溢價，你能保證收回來幾成？

你所支付的營銷溢價，進(jìn)入二手房市場時，幾乎降為零。

你所支付的精裝修溢價，進(jìn)入二手房市場時，爆降70%都是少的。行業(yè)內(nèi)大多裝修，用「對外宣傳價格除以4，就是真實(shí)標(biāo)準(zhǔn)」。宣傳的2000，真實(shí)也就500。

所以，如果你看到別人買的房子，幾年后價格翻翻，而你買的才漲了50%、70%，你就需要檢查一下，是不是溢價部分未能增值造成的。

房子（土地）本身會增值，而溢價未必。有些溢價，甚至是負(fù)擔(dān)，是累贅，比如有些大吹特吹的品牌，高調(diào)營銷，最后交房后落差感極大，造成人民群眾的差評如潮，阻礙升值，且影響深遠(yuǎn)。

本來有些房子中規(guī)中矩，也不是最差的，不吹不擂的情況下，相安無事，非大吹特吹，最后只能萬夫所指。

購房若為了投資，最好避免成為食溢族。今日食溢族，明日站崗戶。(展開全部)

《洼地》

今天中午時分網(wǎng)友「Damon」留言問北龍湖適合投資嗎？

同類型的問題米宅層出不窮，我不一一列舉了。

首先我們要知道投資是什么？投資就是「現(xiàn)在不好，未來會好」，以及「現(xiàn)在不貴，未來很貴」。

投資通常和「潛力」「洼地」這兩個詞一起出現(xiàn)。

對于企業(yè)而言要看「潛力」，對于房產(chǎn)要找「洼地」。

什么是洼地？

時?？吹接腥藛枺辖质遣皇峭莸?？開封是不是洼地？平原新區(qū)是不是洼地？許昌北是不是洼地？新密是不是洼地？而且前面通常有一句標(biāo)志性的話：那里才多少多少錢，很便宜。

這哪是投資，這分明就是無腦無知無畏地拿錢沒處花。

便宜絕不等于洼地。

洼地是你周圍都賣20000＋，你賣18000，這叫洼地。

四周都比你高叫洼地，四周都比你低是高原。

柴達(dá)木盆地海拔2600米也照樣是盆地，海拔不足50米的長江中下游平原也沒見被劃入盆地的。

稀有的洼地是有價值的，一望無際的洼地是沒有意義的。

對于北龍湖，一個四周都比它便宜，放眼全河南省方圓16.7萬平方公里，就它最貴。把臨近省份瓜分三分之一過來比，也是它最貴。這有什么投資價值？這有什么想象空間？

投資，勸你多找找洼地，倘若找不到四周360度都高的洼地，那就找找270度方向上都高的洼地，再不濟(jì)也得大于180度吧。

如果你的錢多到除了北龍湖，無處可買的話，那就是該換城市了。

對于就愛買塔尖、天線、雞冠、牛角的人，活該掙不到錢。

另外，塔尖是最危險的，黃光裕，王健林無不如此。(展開全部)

《換籌》

時常見到有各新區(qū)的力挺者。對于初級階段的房產(chǎn)投資者，我不贊成在新區(qū)耗費(fèi)你的「青春時光」。

就像打牌，剛開始你沒錢，去和老年人打，贏了，贏根煙吸。

當(dāng)你贏了幾盒煙，能換一些錢時，就該換桌打，換到有一部分籌碼的桌打。

贏的更多了，就換到更大籌碼的桌打。

你在一塊錢的賭桌上下滿注，然后悶牌悶十年，悶了一把炸，炸光了能炸出幾個錢？

你在環(huán)城市的各個新區(qū)坐莊，相當(dāng)于你花十年時間，在跟老頭打牌贏煙吸。

正常情況下，當(dāng)你買的小房子升值后，就可以考慮換籌，換投大一點(diǎn)的房子。

當(dāng)你在弱等級區(qū)域的投資有明顯收益后，就可以考慮換籌到更優(yōu)質(zhì)的區(qū)域。

當(dāng)你在一個中等城市賺足了錢，你就該考慮換籌進(jìn)入高一身段的城市。

為什么這么做？因?yàn)閺R小裝不下大佛。


有人問我：某某新區(qū)好不好？
我：好
問：喜歡不喜歡？
我：喜歡
問：那你買不買？
我：不買
問：為什么不買？
我：時間太久，起價太高

起價太高這事今天先不說，就時間太久而言，是牽涉到一個「換籌」問題。

來吧，跟我打三小時牌贏煙吸
“OK”

來吧，跟我打三天牌贏煙吸
“也行”

來吧，跟我打三年牌贏煙吸
“***”

對于初級投資者而言，跟老頭們一起打幾年牌是不劃算的，哪怕你花十年時間，斗地主翻個360倍，你也不就是贏了幾個月煙錢嗎？

就算我目光短淺，幾年后，你投資的綠博成了城市中心，我被打臉。

就算幾年后，你投資的常西湖價值兌現(xiàn)，我再被打臉。

就算幾年后，你投資的港區(qū)一飛沖天，我又被打臉。

那又如何，我換至更大籌碼的桌上贏的錢，可以買你兩套，這就夠了。

對于懷揣百萬，還要去跟老頭們打牌贏煙吸，而且一坐莊就是十年的人，你是不是閑的蛋疼？

所以，對于房產(chǎn)投資的新人，要考慮所購房產(chǎn)的流動性與變現(xiàn)性。這個跟眾網(wǎng)友的「休想騙我出三環(huán)」的觀點(diǎn)類同，「休騙三」的優(yōu)點(diǎn)在于高流動性與變現(xiàn)性。

但「休騙三」以46%壓倒性優(yōu)勢秒殺其他區(qū)域，這個結(jié)果分明也是有問題的，問題出在哪里？

其實(shí)調(diào)查結(jié)果，跟各區(qū)域購房人數(shù)和樓盤數(shù)量，是有關(guān)系的。眼下大部分人住在三環(huán)內(nèi)，調(diào)查樣本本身不均衡，「休騙三」勝出理所當(dāng)然。若鄭州2000萬人，三環(huán)外人口大于三環(huán)內(nèi)人口時，再做調(diào)查，那或者是另一番結(jié)果了。

（房產(chǎn)投資絕非賭博，只是借打牌解釋一下?lián)Q籌問題）(展開全部)

為了這個國慶，有點(diǎn)拼~ （各種利好，股市大漲）

9月29日晚間，央行發(fā)文完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將對在貸款市場報價利率（LPR）上加點(diǎn)幅度高于30基點(diǎn)的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到貸款市場報價利率（LPR）-30基點(diǎn)。

當(dāng)天晚上國有四大行積極響應(yīng)，工行、農(nóng)行、中行、建行均發(fā)布公告，將調(diào)整存量個人住房貸款利率。北上廣深的三巨頭上海、廣州、深圳更是當(dāng)晚給出反應(yīng)，廣州取消限購、深圳降低首付至15%、上海調(diào)整購房政策進(jìn)一步優(yōu)化等等。

9月30日河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省財(cái)政廳等部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，通過加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度、逐步推廣“以舊換新”、全面取消限購等20條措施，對商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

河南速度，這次真中，政治站位沒一點(diǎn)毛病！

二十條里面較為重要給大家拉出來：

全面取消限購，積極推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”。購買商品住房無需審核購房人資格，同時，取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定，商品房自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
（是不是有點(diǎn)晚，早該這樣了，現(xiàn)在的限購也是名存實(shí)亡，只不過官方明確了）

加強(qiáng)商品住宅用地供應(yīng)管理，對商品住宅去化周期超過18個月的市、縣，暫停新增住宅用地審批并嚴(yán)格控制新增住宅用地出讓，以此加強(qiáng)商品住宅用地供應(yīng)管理、嚴(yán)格控制新增住房供應(yīng)節(jié)奏等，嚴(yán)格控制增量。
（其實(shí)目前鄭州已經(jīng)在做了，但是似乎市場的反應(yīng)并沒有那么強(qiáng)烈，所以還是需要做好控制）

收購存量房作為保障性住房為手段，進(jìn)一步優(yōu)化存量。支持省屬國有企業(yè)作為存量商品房收購主體，以市場化、法治化收購存量商品房用于保障性住房。對于市縣收購存量商品房用作保障性租賃住房的，省財(cái)政將繼續(xù)按照不超過2%的貼息率予以支持。
（終究還是國資吞下了所有的苦果，保障住房的資金來源怎么辦，還得看金融機(jī)構(gòu)臉色）

優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)容面積、公攤等建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，提高商品住宅得房率，允許符合條件且未開工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)等，提高供應(yīng)質(zhì)量。
（這是要各種放松規(guī)范了？各種送送送的面積？目前市場上越秀帶起來的贈送風(fēng)已經(jīng)成了氣候，羨慕以后的買房者~）
　　
鄭州、開封、濟(jì)源示范區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，同時鼓勵其他地市拿出優(yōu)質(zhì)地塊，探索現(xiàn)房銷售；全省層面逐步推廣住房“以舊換新”；支持各地學(xué)習(xí)鄭州經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際探索實(shí)施國企收購和市場化交易兩種住房“以舊換新”方式。
（我大鄭州雖然在全國不行，但是全省也成模范生了，現(xiàn)房銷售鄭州已經(jīng)有了項(xiàng)目再做，但是目前還沒有一個做成的現(xiàn)房，期待ing，現(xiàn)房銷售對企業(yè)的壓力太大）(展開全部)

關(guān)于鄭州樓市編輯部「新區(qū)區(qū)域之爭」的一些看法。

鄭州樓市各主編觀點(diǎn)里，支持白綠，濱河，常西湖，港區(qū)。還有眾網(wǎng)友的
「休想騙我出三環(huán)」，各有道理，各有所長。

但，以上全錯！

為什么錯？——盲人摸象！

一句話：鄭州將來若成為大都市，必將多中心化！

城市未來將是多中心化，房價將是扁平化。

真正的大山脈都是多峰的，只有小沙丘才一個尖頂。

喜馬拉雅山絕不止一個8000米的山頭。

大山會有一個耀眼的主峰，但其綿延范圍內(nèi)，會出現(xiàn)一些次主峰、區(qū)域主峰。

只有小縣城、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)才一個中心、一處繁華。新中心誕生，老中心死去。

大城絕不止一個中心，大國絕不止一個產(chǎn)業(yè)，大佬絕不止一個女人。

三十年前講：先富幫后富。

今天講：全面奔小康。

重點(diǎn)是「全面」。

玩網(wǎng)游的小學(xué)生都知道裝備要齊，團(tuán)隊(duì)職業(yè)要全。

一條地鐵拉不完所有人，一個商場滿足不了所有居民，一個區(qū)域撐不起鄭州的大城夢。

只有一個港區(qū)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，只有一個白沙鶴立雞群，只有一個濱河技壓群雄，只有一個常西湖一枝獨(dú)秀，……都是不夠的。

萬物生長，各有所長！

若成大都市，必是多中心！(展開全部)

米宅，老是暫無圖片，煩人

整個龍湖的商業(yè)大環(huán)境不是很好，沒有真正成品質(zhì)和規(guī)模的商業(yè)集中地帶，雖然華南城在極力的招商和改善，奧特萊斯也成立了，大學(xué)城的天然優(yōu)勢也極大地帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但商戶的良莠不齊，品質(zhì)不高的現(xiàn)狀卻沒有改變多少，究其原因就是，整個龍湖的消費(fèi)能力不高。但與此相對照的龍湖房價則更加撲朔迷離，出去別墅區(qū)和洋房區(qū)這些原本的純改善戶型，受鄭州整體的價格影響，龍湖的房價經(jīng)歷了一年的急升慢降，已經(jīng)穩(wěn)定在了9000元/m2左右，地鐵已經(jīng)修成，近期再想升已經(jīng)沒有多大可能。
目前適合購買的人群就是工作地點(diǎn)在鄭州南邊二環(huán)到四環(huán)的剛需，因?yàn)橄啾扔谀先h(huán)的房價還是有3000元/m2的價格優(yōu)勢，房子的品質(zhì)除了幾個比較有問題的龍湖當(dāng)?shù)亻_發(fā)商以外，其他的房子都是可以選擇的，其中陽光城、和康橋幾個大品牌比較值得選購，另外翰林華府也是本地開發(fā)的佼佼者，但在小喬站被拋棄以后，這四處樓盤也就離地鐵的距離都相去不遠(yuǎn)，其中融僑城和翰林華府的商業(yè)配套是最差的，周邊基本沒有大一點(diǎn)的商場，陽光城則緊挨著華南城，康橋則周邊有金時代商業(yè)廣場，四個樓盤周邊的道路相對于老107國道還是安靜了不少。而且到河南第二人民醫(yī)院也都不是很遠(yuǎn)。
分開來看，融僑城的環(huán)境相對好一點(diǎn)，周邊基本沒有雜音，而且有水系，但生活交通都不太方便，是幾個樓盤中最沒有優(yōu)勢的，只適合圖安靜有車一族，戶型較大還是有點(diǎn)剛改。翰林華府相對融僑城要好一點(diǎn)，離學(xué)校比較近，鄰居可能老師學(xué)生多一點(diǎn)，以后如果閑置的話出租也是一個不錯的選擇，同時有暖氣的這一優(yōu)勢是其他樓盤無可撼動的，同時自身產(chǎn)品的質(zhì)量可能要比其他幾個稍弱一點(diǎn)，物業(yè)上不占優(yōu)勢，和融僑城一樣離地鐵口有點(diǎn)遠(yuǎn)，周邊的商業(yè)配套也不夠好，戶型偏小，非常剛?？禈蛳啾惹皞z個，周邊商業(yè)配套比較完善，雖然被小喬站坑了一把，但新添加的12路公交可以彌補(bǔ)這一點(diǎn)，交通也更加便利，同時旁邊就是別墅區(qū)林溪灣，可以蹭公園，是這幾個樓盤里地理位置最優(yōu)的，戶型也不算大，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需。陽光城則是靠著龍湖大的商業(yè)區(qū)華南城，雖然現(xiàn)在華南城的發(fā)展依然沒有成型，但不可否認(rèn)的是華南城依然是龍湖的商業(yè)重心，同時還有復(fù)式可供現(xiàn)在，樓盤的質(zhì)量應(yīng)該是這幾個里面最高的，但他的缺點(diǎn)則是里地鐵站比較遠(yuǎn)，同時周邊的環(huán)境比較吵雜，來往商戶太多，戶型偏大，但還是剛需。(展開全部)

88平兩房，89平三房，134平三房，141-143平四房
均價14000元/平左右
中州大道紫東路交匯處向西200米路北（果樹研究所西側(cè)）
河畔準(zhǔn)現(xiàn)房:2017年年底/2018年上半年交房
簽約雙公立學(xué)校：管城區(qū)東關(guān)藝術(shù)小學(xué)+商城幼兒園，外鄰貝斯特外語幼兒園，六十三中，港灣路小學(xué)，鄭州市第十一中
外鄰福都廣場、大商千盛廣場，內(nèi)有已開業(yè)的丹尼斯超市、康潔洗衣等
鄭州第七人民醫(yī)院，鄭州紫荊醫(yī)院，鄭州市哮喘醫(yī)院
毗鄰雙地鐵:2號線（南三環(huán)站）5號線（航海廣場站），158路、165路、BRT快速公交環(huán)繞
國家壹級物管綠城物業(yè)24小時貼心服務(wù)

ps:想買房的一定要關(guān)注新樓盤，留意新盤發(fā)售期，一定要發(fā)售第一天去，才能調(diào)到最好的朝向和樓層。畢竟沒關(guān)系，沒有內(nèi)部渠道。早去是唯一的方式了。好的朝向一定是最早被秒的。(展開全部)