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東潤泰和預驗房已經(jīng)開始，預計6月29日會正式交房。進入小區(qū)內(nèi)部，滿眼都是綠化，50年的銀杏，90年的國槐，在鄭州市場上還是很少見的，整個小區(qū)全冠移植的比較多。小區(qū)里面風雨連廊，也是一景。想想現(xiàn)在交房的業(yè)主也有1.4左右買的，當時的價格讓現(xiàn)在不少人覺得扎心吧。室內(nèi)是下沉式衛(wèi)生間，實現(xiàn)了同層排水，還有做好的地暖。建筑質(zhì)量是不錯，然我不禁想起了海馬，海馬的建筑質(zhì)量也是比較好的，但是景觀卻是一般。給大家發(fā)幾張圖片，可以看看。

鄭州市市區(qū)五區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)2024年第二批擬出讓清單正式發(fā)布，擬出讓時間：2024.8.21-2024.11.21.

這是又要土拍的節(jié)奏，盡管只有三塊，但個個大有來頭。

1、高新區(qū)國槐街南、銀屏路東，5.2289公頃，容積率2.5，綠化率35%，建筑高度80米，建筑密度25%，高新主城典型的王炸地塊，是正弘青云筑的二期，了解正弘青云筑、正弘?yún)R的高新土著都知道，這個區(qū)域是高新當仁不讓的CBD，從位置到城市界面都首屈一指，周邊幾乎沒有新地塊供應非常的稀缺，同時相比鄰居原來4.0以上的容積率這個地塊2.5的容積率真的非常的香，一經(jīng)推出，可能就是高新的天花板了。

只是國進民退的大環(huán)境下，正弘是否還會將其囊入其中呢，拭目以待。

2、北龍湖南岸如意河東二街南、九如路東，64.9畝，容積率1.7，建筑高度24米，龍湖南岸核心區(qū)域已經(jīng)好久沒有上新了，這也是典型的王炸地塊，南側為正弘瓴筑、永威上河院，西側為中海九號公館，周邊東運河公園，盡管北龍湖的巔峰期已過，終于回歸了平靜，但這里依然是全省富人區(qū)的集聚地，誰勇于摘得這個地塊，相當有看點。

3、相比以上的兩個王炸地塊，第三個地塊就顯得普通多了，雙湖科技城板塊的蓮花街南、創(chuàng)新大道東，83.2畝，容積率1.7，建筑高度36，綠化率30%，緊鄰蓮花街和創(chuàng)新大道兩條主干道，隔壁即為高新和錦蓮序，雙湖自然是沒有北龍湖的光環(huán)，也沒有高新主城的成熟配套和繁華，但這個地塊最大的優(yōu)勢在于有著北龍湖的容積率，只有1.7，且高度36米，典型的改善地塊，所以要么純小高層或者高低配，也是很有看點的。

底價出讓、溢價出讓或者是流拍都是樓市的一個關鍵轉折點，拭目以待。(展開全部)

這個樓盤，按道理來講，定價跟紫臺差不多。地段跟紫臺差不多，正商裝修標準比萬科紫臺好，1.55的定價標準對比紫臺的價格也差不多。正商的高層沒想到的結果就是群眾不買賬，說好的40億小目標呢？開盤當天2000套房子，數(shù)據(jù)上去化4成，我感覺去除水分也就賣了4,5百套。房子不好賣，找中介代理很正常，從中介買肯定要比售樓部多少優(yōu)惠那么一丁點，中介都喜歡擴大戰(zhàn)果，給你來個直降1000吸引眼球，前面買的人肯定不干，不退房維權才怪，正商趕緊出來撇清關系了，中介都是虛假宣傳，騙錢的。我真的想問一句，早知現(xiàn)在何必當初呢，首開大盤你定價便宜1000，哪怕你慢慢漲上去，給買房者一點空間，也不會出現(xiàn)現(xiàn)在尷尬的地步。這個定價，剛需可以繞道了，改善客戶有幾個能看的上正商，挺失敗的，自作孽不可活。(展開全部)

2017年5月19日，鄭州市新型城鎮(zhèn)化工作領導小組向全鄭州各區(qū)發(fā)出《關于試點推進安置房網(wǎng)簽工作的通知》。安置房網(wǎng)簽后是不是就可以進入市場出售，雖然安置房有諸多缺點，但是市區(qū)的安置房位置都是很不錯的，后續(xù)進入市場，對商品房市場肯定會有不小的沖擊，有了解這個政策的，或是自己手下就有多套市區(qū)安置房的，談談自己的觀點。

該小區(qū)利弊皆有，利的方面最值得一說的可能就是其所謂的學區(qū)房屬性，因為該地塊正好處于鄭州中學和鄭州中學附屬小學的中間位置，被兩所學校夾住了，這一點可能也是大部分人購買該樓盤的首要原因。其實如果沒有趕上去年鄭州房價的暴漲，均價最高也不會超過9000，因為該地塊是20多年前拿到的，如今再開發(fā)可以說基本沒有什么土地成本。弊的方面可能就是開發(fā)商屬于小開發(fā)商，但是后面的投資商豫發(fā)卻又是鄭州本地不錯的大開發(fā)商，并且別墅一期內(nèi)部現(xiàn)在也在重新做著綠化和地下停車場的開發(fā)，所以最終交房時能到底能達到一個什么樣的水平，以及后期的物業(yè)服務到底如何，目前都是未知數(shù)。但是一切的一切，可以說這個房之所以這么“火爆”，還是因為價格便宜，特別是在周邊最低1.3的時候，但僅限于內(nèi)部不加價的情況。至于剩下的兩棟樓會不會對外公開銷售以及價格多少，現(xiàn)在都不明確。(展開全部)

關于容積率的思考，參考網(wǎng)上資料，也有個人理解。
拋一個反常識的看法：從經(jīng)濟合理的意義上說，高容積率是件好事！
普遍認為，高容積率會導致區(qū)域交通擁擠、環(huán)境質(zhì)量下降，這顯然是外行說法。實際上，高容積率產(chǎn)生的負面效應是由周邊所有地塊共同承擔的。用經(jīng)濟學的術語解釋：高容積率的地塊實際是個負外部性的生產(chǎn)者，其成本不僅由該地塊的使用者承擔，而是整個街區(qū)的使用者共同承擔。 好處被你占了，壞處大家一起攤。那么，以購房者的角度看，你是賺到了的。 最后，容積率高低與綠地率高低沒有任何直接關系，與小區(qū)質(zhì)量也沒有任何關系。拿別墅區(qū)來打比方，純屬抬杠，高檔小區(qū)容積率低，不意味著容積率高的小區(qū)檔次就低。今天的高檔小區(qū)，容積率數(shù)倍與過去的老公房/老破小，即使不考慮建筑折舊，孰優(yōu)孰劣也一目了然。

另外，在我國的壟斷土地供給機制下，土地成本因為供給控制變得虛高，構成房產(chǎn)購置成本的一個主要部分。隨著容積率的增高，由于總建筑面積上升而土地面積不變，所以單位建筑面積的土地成本，是下降的?。词箍紤]開發(fā)商額外的土地增值稅，結果也不變） 在開發(fā)商利潤率給定的情況下，這就意味著購房的性價比在提高。

同樣地段，價格更低；人多嘈雜到處排隊，整個片區(qū)一起承擔呵呵；人口密度大，配套才會豐富齊全，生活便利度才高，所謂寸土寸金，沒有高密度的人口，哪來的寸土寸金捏。

提醒不要片面的、過于看重容積率指標，這可能是個偏見bias.

一家之言，拋磚引玉。

上圖，紐約曼哈頓上東區(qū)，全紐約最貴地段，密密麻麻樓挨樓，目測容積率幾多？(展開全部)

閑來無事就算了一下鄭州東站到附近各組團的距離時間。（備注:今天周末）僅供參考

又是一年開學季，鴻園終于等來了省實驗的官宣，盡管去年已經(jīng)低調(diào)的招生了一屆，這個建了N多年的學校終于正式全面投入使用。

位于鴻園片區(qū)鴻苑路與鴻興路交叉口西北角，公辦學校，占地79畝，設置60個教學班，其中30個初中班，30個高中班，硬件設施一流，標準相當高，北校區(qū)正式啟動將傳承省實驗辦學理念和文化，打造省實驗發(fā)展新高地，為省實驗中學建成“科學+學術”型全國一流中學，成為全國基礎教育名校貢獻力量，今年秋季到北校區(qū)任教的教師均從文化路校區(qū)調(diào)配，足以看出領導對于北校區(qū)的重視，確實是省實驗的純正血統(tǒng)，未來將于白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成一校三區(qū)。

省實驗作為鄭州教育界有名的大三甲，最早高調(diào)官宣的分校區(qū)也只有白沙的東校區(qū)，鴻園這個一直都只是小道消息流出，沒想到最后居然來了個超車，鴻園真的翻身農(nóng)奴把歌唱，徹底摘掉了教育荒漠的這頂帽子，最大受益者當屬于鴻園。

鴻園片區(qū)現(xiàn)在的教育資源小學主要有金水區(qū)第二實驗小學，優(yōu)勝路小學和緯五路一小，全是集團化辦學，區(qū)域交房社區(qū)較少，這幾所學校完全可以滿足周邊教育需求，初中目前只有省實驗以及天倫城的一中金水校區(qū)，一中金水校區(qū)的生源主要來自天倫城和任莊，省實驗去年的劃片還是非常小范圍的，接下來距離較近的碧桂園、信達時代國著在周邊并沒有初中的情況下是不是也有希望直接劃進去保證適齡學生順利入學呢。(展開全部)

買房要多對比，對比一下各大城市，鄭州是不是攤子鋪的有點大，畢竟城區(qū)內(nèi)湖少，綠地公園少。鄭州哪些區(qū)域是安全的，對比發(fā)展更好的是不是有參考，以下各圖對標的是中心成熟區(qū)域，比較簡單，有些肯定是沒有覆蓋到的。

傳說中的萬科物業(yè)姍姍來遲，雖然說美景大部分與萬科有點關系的樓盤都從美誠物業(yè)換成了萬科，但是這次麟起城還未交付前就已經(jīng)開始了。
主要原因可能是經(jīng)過了麟起城萬科廣場開售與招商，政府的各種限購政策的出臺，銀行房貸利率的提升等多種情況的出現(xiàn)，導致了開發(fā)商對樓盤缺點進行的升級。
麟起城項目是本來就是萬科與美景要聯(lián)合開發(fā)的，但是后來萬科考慮到建設成本過高，利潤過低，半路撤出，只負責商業(yè)部分的萬科廣場。
戶型:只能說很萬科，應該是前期萬科設計的或是美景拷貝的。
裝修:這個也只能說很萬科，標準不高，對標紫臺基本差不多，紫臺是地暖，麟起城是萬科多年來的暖氣片，其他廚衛(wèi)五金使用上全是大牌子里的低端產(chǎn)品，略高于紫臺，其他裝修標準基本一樣。
施工方:中天，中南兩家。
整個樓盤也是現(xiàn)代中式風格，這個樓盤的位置還不錯，交付后應該對標萬科美景龍?zhí)?，也是住宅，公寓，萬科商業(yè)廣場一體的樓盤，這種類型的鄭州市區(qū)目前與萬科有關系的只有這兩個。說了這么多，這次開發(fā)商主動提前更換物業(yè)還是想后期的2號3號院更好賣，能益價更多。(展開全部)

新購亞新美好城邦一套房子，開發(fā)商指定合作華夏銀行、招商銀行、光大銀行這三個銀行，強制接受其上浮10%的利率，據(jù)了解，目前市場上還有其他很多大銀行正在執(zhí)行基準利率，但是開發(fā)商此舉代替大家放棄了優(yōu)惠利率的政策，旨在利于其放款，但是利率上浮的成本需要購房者承擔，此舉是否涉嫌違規(guī)？大家都來聊聊

美城物業(yè)退出，萬科物業(yè)進駐，對此你怎么看

主城區(qū)橫空出世一個項目。

也就是河南賓館城市更新項目，該項目是位于優(yōu)勝南路、防疫路、健康路、金水路圍合區(qū)域，面積約9.5公頃。總投資額約8.82億元，實施主體為河南中州城市更新開發(fā)建設有限公司。

河南賓館的歷史真的是很早很早，1954年建成，曾經(jīng)是鄭州最高檔的賓館，每個房間都有暖氣，大堂為水磨石地面，甲等房里都有衛(wèi)生間，地面為打蠟的化學地板，走廊里都鋪有地毯，接待過兩次毛主席，現(xiàn)在則是完全沒落了。

河南中州城市更新開發(fā)建設有限公司是什么來頭？背后有兩個大股東，一個是河南賓館，持股比例是85%，另一個則是河南省城市更新建設公司，持股比例是15%，妥妥的根正苗紅。

位置真的是好的沒話說，金水路北、優(yōu)勝路南，旁邊還有鄭州七中和優(yōu)勝路小學，金水路南側就是人民公園，距離雅頌居只有5公里左右，規(guī)劃了3棟住宅，這位置可以對標一下雅頌居，目前天下城的二手房在兩萬多塊錢。

雅頌居那塊地放了差不多十年時間，也是只有三棟住宅，一共是500多戶，戶型面積從127-226平方米，全部都是大平層，我們也見識到“old money”的巨大的購買力，這些地方藏了很多老錢，這個項目可以參照雅頌居，無論是定價，還是價格。這種項目是非常稀缺的，賣一套少一套，有錢買買買，沒啥毛病，因為這個地方也不可能多供應土地。(展開全部)

前些天去售樓部觀察了一趟，說一下個人的感受吧。萬科這個方面做的很有實力有感覺，售樓部高大上，老房子改造的很有情懷。目前少證，要等段時間了。
小區(qū)的整體優(yōu)點：萬科品牌大，老城區(qū)位置可以，配套成熟，近35號線雙地鐵，看了用材示范間，裝修豪華各方面都很齊全，但目前樣板間還沒做好。
整體缺點：小區(qū)高低配，實際容積率會高一些，空間小，導致沒大塊綠化。周圍環(huán)境一般，臨京廣線，西邊四棟樓離鐵路大概最多四十幾米。高層除了140，別的戶型都一般。價格估計比較高。
最后，想起來前幾天的新聞，洛陽王城公園因跳廣場舞搶地盤大大出手。萬科應政府要求，在小區(qū)外東側修了個小型市政公園，本意方便小區(qū)和周圍人休閑。但在這個樓盤周圍全是一些老家屬院老社區(qū)，老人居多，以后這個公園的“繁榮”程度可見一斑啊！(PS：絕對不是黑，本人也關注了這個樓盤，只是擔憂，誤噴。)(展開全部)

翰林國際城桃李園交房，小區(qū)的整體感受就是綠化非常弱，并且全冠移植的很少。值得一提的是月季比較多。走在小區(qū)里面的感覺，就像大學的新校區(qū)一樣，景觀需要慢慢的等待嘍（附一張被人家的小區(qū)景觀綠化）。但是整個小區(qū)的樓間距還是挺寬的。垂直度，水平度還有平整度來說是還算可以的基本符合規(guī)定，從空鼓來說還是有的。地暖是做好的，入戶門是密碼鎖，還送的有新風系統(tǒng)，不管質(zhì)量咋樣，作為剛需項目來說，還算是可以的。

鄭州那么大，你能買幾套？

讀鄭州樓市文章《遠郊購房者……》有感

在中國，當前能望得見的，夯實城市溢價的極限距離，基本非河北燕郊（環(huán)京）和昆山花橋（環(huán)滬）莫屬。

燕郊到北京天安門的距離為39.4公里。
花橋到上海人民廣場的距離為44.3公里。

我國兩個首位度最強的城市，北京與上海，他們高速發(fā)展了多少年，虹吸了多少人口，才在360度的城市外溢中，僅僅產(chǎn)生了一個方向上（伸出了一只手臂）的外溢40公里。

一個城市正常的外擴速度大約為每年1公里，偶爾彪悍的年份每年2~3公里。平原新區(qū)、開封西、上街區(qū)，肯定都有未來，但這個未來多久才來，還是可以換算出來的。

另外，鄭州無法做到我國首位度的第一等級，在鄭州虹吸18地市人口的同時，鄭州也被京滬深虹吸。相當于你用盆接水，盆有窟窿，接滿水的時間就需要打折扣。而且，當前是鄭州虹吸18地市的速度，大于京滬深虹吸鄭州的速度。隨著時間推移，鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐漸空心化，鄭州對地市的虹吸將減弱，第二代“鄭移民”被京滬深虹吸的速度會加快。

我看到有文章分析說，鄭州方圓500公里內(nèi)無大城市虹吸。

錯！

虹吸，根本不看方圓公里數(shù)。虹吸最重要的是時間，不是距離。幾個小時到北京才最重要。

鄭州米字型高鐵建成，對鄭州有利也有弊。高鐵越快，越通暢，被京滬深虹吸的越快，越徹底。鄭州這么多年了，仿佛就是中國的中轉站，未來或許也差不多。

說回正題，鄭州在這種虹吸與被虹吸的格局中，多久能完全吞并平原新區(qū)，開封西，上街區(qū)。投資回報周期，你有沒有真心計算過？

鄭州小嗎？對比京滬深，真的很小。
鄭州大嗎？對于你買幾套房來說，絕對夠大了。
你能買幾套？你能買光幾個片區(qū)？你能買光幾條街道？你能買光幾個樓盤？你能買光幾個單元？
偌大的鄭州，竟然容不下你了？非得平原新區(qū)、開封西、上街區(qū)，才能裝下你的炒房夢。

以上僅寫給遠郊投資者。

（其實鄭州樓市的文章標題中，遠郊購房者改成遠郊投資者，也許會少些反對的聲音，畢竟，自住你買哪都沒錯，你愿意，有什么錯呢）(展開全部)

項目占地180畝，容積率3.5，目前處于前期咨詢中，戶型為70-130平的2-4居室，成品交付，預計2017年7月正式售樓部開放，10月左右開盤。從目前售樓部展示的戶型來看（置業(yè)顧問表示，戶型還未最終確定），榮盛花語水岸會有大面積的贈送，和公園道1號的明星戶型比較相近。不過，從已有的戶型來看，榮盛的戶型更勝一籌，設計的比較方正且面積浪費很少，89平米、110平米、130平米的戶型均為三開間朝南設計，且客廳陽臺、兩臥室?guī)в酗h窗，很是不錯。

但是，該項目位于西四環(huán)與梧桐街交匯處，為八面神城中村改造項目，是榮盛和祝福合作的項目，安置房已經(jīng)蓋到20層朝上。安置房和商品房緊鄰，安置房卻緊鄰西四環(huán)倒是個出來一點”好環(huán)境“。項目北邊是萬科城六期，項目東邊是理想名家，東北是基正盛世新天；理想名家沒有多少房源，均價10500元/平；萬科五期13500元/平；榮盛精裝交付，榮盛在鄭州的一個中等項目，比價肯定會參照萬科城。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，規(guī)劃的學校正在和省實驗小學洽談，如果這個談成功，倒是項目的一個大亮點。如果沒有好學校的加持，項目真的是位置一般，遠，周邊整體環(huán)境不算好，配套弱，非大社區(qū)，臨西四環(huán)。(展開全部)

關于面積贈送，目前市場上能有這樣大面積贈送的項目有榮盛花語，名門翠園。
那開發(fā)商贈送的這些面積是哪來的呢？
１，偷換概念
陽臺和入戶花園在國家建筑法規(guī)中有明文規(guī)定，只計算一半的產(chǎn)權面積，所以這并不是什么贈送面積，而是國家早規(guī)定好了的，只是開發(fā)商***老百姓的一個說法而已。還有飄窗和閣樓法規(guī)中也有規(guī)定：層高低于2.1米的空間是不計于產(chǎn)權面積的，所以這部分面積也本身就是你應該得的，而到開發(fā)商口中卻變成全贈送面積了。
２，“偷”面積
至于空中花園，原理和陽臺一樣，但這是開發(fā)商利用法規(guī)的漏洞，在房子的中間建一個陽臺，或者把本來的一個房間的窗戶不做，使房間的性質(zhì)變成陽臺（陽臺與房間結構上的區(qū)別就是:陽臺沒有窗戶與外界相通，且安裝有下水管及地漏，而后者必須安裝窗戶，不用裝地漏）。這樣面積就悄悄的被偷出來了。
３，違章建筑
上述這種偷面積還只是打法規(guī)和擦邊球，還有一種情況就較惡劣了，就是直接違建，利用采光井，消防平臺等區(qū)域建成一間房。老百姓違建拆你沒商量，但開發(fā)商違建，這事就要到暗地說了。如果迫于壓力建不成的話，干脆就不建。可是當初答應有贈送這部分面積的呀？上有政策，下有對策，等驗收通過后，再加建或者由業(yè)主自行搭建。這樣還可以把違建的責任推到業(yè)主頭上，法不責眾，城管也沒辦法了。
４，侵占業(yè)主共有面積
其中一樓花園，頂樓送露臺，這些贈送面積實際上是屬于業(yè)主全體共有的。其實，根據(jù)《物權法》的規(guī)定，該部分空間應當屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈”的業(yè)主是無法獨享其利的。大家都知道，頂樓和底樓的房子是最不好賣的，但有了這些附加條件，廢品房源一下變搶手貨。
關于開發(fā)商偷面積的行為，國家實際上也出臺過相關政策，但執(zhí)行過程難度大、不到位：
那開發(fā)商費盡心思“送”面積給你，他有什么好處呢？
１，提高樓盤的競爭力。同一地段的兩個樓盤，有贈送面積和沒有贈送面積對于業(yè)主吸引力是完全不一樣的。
2，提高房屋單價。細心的小伙伴可以注意看下，同一樓盤，有贈送面積的戶型和沒贈送面積的戶型單價差別很大。
3，變向提高樓盤容積率。一塊土地的容積率是早就規(guī)劃好了的，有嚴格規(guī)定不得隨意變動，也就是說一塊土能建多少平方的房子早就固定了，而對于開發(fā)商來說，同樣土地肯定是希望建的房子越多越好,于是便出現(xiàn)那些不計產(chǎn)權面積的贈送部分，這樣在文件層面上容積率沒有變動，而實際上卻多建了很多房子。還可能因此減少稅費、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業(yè)主的人居環(huán)境，還侵害了國家利益。
面對這些贈送面積，我們內(nèi)心也是接受的，但也有一些要注意的地方：
1，有些贈送的空中花園會改變原有房型格局：如壓縮正常臥室面積，遮擋部分采光，面積過于狹小，裝修成本高。所以我們還是要把眼睛擦亮，并不是所有贈送都是好的。
２，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式寫入購房合同當中。
３，所有贈送面積都是不會計入產(chǎn)權證上的，在后期的轉賣中也是不計算面積的，無形中提高單價壓力。
4，面臨拆除風險，上文中的違章贈送面積和占用業(yè)主共有面積的情況在后期可能面積拆除風險。這在某些城市發(fā)生過真實的案例。(展開全部)