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粗略統(tǒng)計了一下，這兩天預售公示的新房源7000套左右，開發(fā)商們，是時候表演真正的技術了！

前幾日，趁著金水府臨時售樓部的開發(fā)，我冒充著看房者混了進去，一番考量下來，我覺得融創(chuàng)或許會讓金水東這片貴氣十足的區(qū)域擺脫“投資天堂、土豪氣質”的過往固有印象，邁向真正意義上的高端居住區(qū)。
關于融創(chuàng)就不用多說了，一線房企，起碼是擁有成熟開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)體系的優(yōu)質房企，而金水府也是融創(chuàng)進入鄭州的第一個真正意義上的高端府系產(chǎn)品線。項目呢，位于未來路和福元路的交匯處，也能稱得上金水東大片區(qū)的絕對核心位置。
超高層現(xiàn)代感十足的立面效果，頂層區(qū)還將搭配太空鋁板立面，增加現(xiàn)代感的硬朗氣質，再加上圍合式的建筑，在原本足夠嘈雜的外部環(huán)境下，最大程度的保持社區(qū)的氛圍感。
社區(qū)內(nèi)部也采用人車分流的設計，車行入口和人行入口設計的中規(guī)中矩，最大程度的分散了區(qū)域內(nèi)混雜的人流和車流，保證了社區(qū)的居住純粹性。
除此之外，融創(chuàng)在這個項目上也采用了成品房的設計理念，精裝交房，據(jù)說也將大量融合融創(chuàng)對于人居細節(jié)和精細化方向上的追求和創(chuàng)新。
戶型配比上也充分彰顯了項目的居住純粹性和改善純粹性，150~200㎡為主的絕對改善類產(chǎn)品，最大程度的保證了社區(qū)未來業(yè)主的純粹性，從這個角度判斷，這是一個區(qū)隔投資，純粹居住的住區(qū)。
但是，美中不足的是，融創(chuàng)在這個項目上仍然保留了一部分的臨街商業(yè)，雖說是為了滿足社區(qū)內(nèi)部的日常需求，但在配套原本都已經(jīng)足夠成熟的金水東，這種配置底商的做法也會在一定程度上增加社區(qū)的嘈雜感，略顯不夠純粹。(展開全部)

正商的節(jié)奏就是快速開盤，快速去化，回款。這個項目4月底售樓部成立至今，電商3000元抵2萬，目前入會4000左右，相對而言一個月的速度能夠積累如此多的客戶群，說明了正商多年的積累，品牌的口碑得到的廣大的認可。
正商的樓盤還是剛需走量比較合適，但家河家這個項目正商試圖實現(xiàn)飛躍，做高端改善產(chǎn)品。但但就產(chǎn)品而言屬于城中村改造項目，品質的提升不是通過一個項目做個精裝修就提升上去了，需要更多的循循漸進，慢慢被客戶認可。
目前這個樓盤預計6月中旬前開盤，但目前口風嚴謹，沒有透漏價格，且沒有公示裝修標準，樣板間更是遙遙無期的。作為首開149畝地，預計開盤的價格比置業(yè)顧問放出來的15000元單價會低不少，這樣客戶在購買時就會覺得比預期的要低。
這樣開盤解籌率就會高許多，目前整個一期項目已經(jīng)拿到預售，項目2608戶，具體開盤會根據(jù)有效認籌的情況開盤。預計開盤去化率不會低于90%。(展開全部)

目前開發(fā)商在房管局備案的價格都比較低，而很多房企選擇用精裝修提高產(chǎn)品的溢價。目前來看，客戶是先選房，然后簽合同付款。如果選房不買認籌金不退。這樣開發(fā)商玩陰陽合同溜溜的，真是把購房者坑慘了！是否有必要只考慮毛坯的房子？目前除了碧桂園是否還有其他開發(fā)商玩陰陽裝修，車位合同？！

碧桂園激勵機制分兩個層面，一個是員工持股跟投，一個是超額利潤分享。
區(qū)域總是必須跟投，拿自己的真金白銀砸到項目里，還有誰敢瞎玩？開發(fā)項目如果做得好，100塊變200塊都是可能的，比什么理財、股票靠譜多了，至少自己能控制啊。于是大家紛紛掏出家底的錢投到項目里。結果呢？那一個個都必須吭哧吭哧好好干啊，誰敢偷懶內(nèi)部自己人都盯著呢。再就是收益超過一定百分比有超額利潤共享，也就是說收益超過一定基準線了，公司和員工可以按照一定比例分多出來的利潤。。。***這老板真是舍得分錢。當然了，獎懲都有，反之也是一樣。如果項目虧了，首先你區(qū)域總得用其他項目分的超額收益把這個項目的虧空給填上。不夠的話，今年績效獎金繼續(xù)填，還不夠嗎，那就拿工資補。項目如果虧得多，那今年就白干。
這樣的獎懲機制的結果就是，去年碧桂園400個項目沒有一個是虧的。其中還有76個項目有超額利潤分享。這樣的機制帶來的結果是什么呢？對于公司來說，大家都知道了，是3000億的銷售。對于個人來說，6個區(qū)域總年薪上億，還有幾十個年薪上千萬。我就問你闊怕不闊怕！你聽說過哪個打工仔年薪上億的？一家公司還特么有6個！(展開全部)

這幾年的房地產(chǎn)市場因為內(nèi)外各種因素之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務已然成為上市公司業(yè)績的拖累，為減輕償債和經(jīng)營業(yè)績壓力，冠城大通、新和成、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的上市公司紛紛剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，聚焦主業(yè)，減少虧損。

4月26日，華遠地產(chǎn)公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉讓至公司控股股東華遠集團，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金的支付方式，不影響公司的股權結構。公司目前的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃；通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)負債置出。交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉型。

6月23日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進行股權重組，將全資持有的房開業(yè)務產(chǎn)權線從上市公司重組至美的控股，重組采用實物方式分派。分派完成后，美的控股將全面收購房開業(yè)務的剩余股權至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開業(yè)務產(chǎn)權線和81.13%的上市公司股權。而重組后的美的置業(yè)上市公司將實現(xiàn)股權分設，專注經(jīng)營性業(yè)務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開展業(yè)務，以及承接美的控股所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理。

7月8日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，對重大資產(chǎn)重組方案進行調(diào)整，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)主業(yè)轉型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務對應的資產(chǎn)負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。

7月10日晚，冠城大通發(fā)布公告稱，公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債轉讓至公司控股股東，交易完成之后，公司將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，經(jīng)營上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售主業(yè)。

企業(yè)都是趨利避禍的，曾經(jīng)的房地產(chǎn)遍地黃金，于是各行業(yè)做實體的都紛紛入局，不費吹灰之力就能輕松掙錢，確實比實體企業(yè)來錢快，但是現(xiàn)在各種因素之下地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)成為企業(yè)拖累的負債；將相關資產(chǎn)負債置出上市公司，顯然是一步“金蟬脫殼”的高棋，負債的地產(chǎn)業(yè)務剝離，上市公司的財報就會明顯漂亮，數(shù)據(jù)漂亮又穩(wěn)健的財報顯然更容易帶來低息融資和資本的青睞，可憐的房地產(chǎn)，當時的小甜甜現(xiàn)在的牛夫人。

這些企業(yè)起碼還有實體，雖然曾經(jīng)走上了房地產(chǎn)的彎路，但是還能浪子回頭重新來過，但是那些以房地產(chǎn)為主業(yè)的民營企業(yè)呢，在行業(yè)形勢和各大國央企的圍剿下，基本慘目忍睹，地產(chǎn)銷售榜單上的前20名民營房企目前僅剩龍湖和濱江兩位扛鼎者了，曾經(jīng)大的千億房企還各種深陷負債還錢和保交樓中，中小房企早已經(jīng)灰飛煙滅拍死在浪花之下。

雖然說中小房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是行業(yè)“大浪淘沙”的必然歷程，長遠來看，有利于行業(yè)規(guī)范化管理和良性發(fā)展，未來行業(yè)集中度或將持續(xù)提升；但是從各大上市企業(yè)“去房”可以感覺出房地產(chǎn)行業(yè)真是過了一個寒冬又迎來一個寒冬；未來的房地產(chǎn)發(fā)展模式必然是一個全新的模式，之前的地產(chǎn)時代將一去不復還。(展開全部)

哥們買的這的房子，82平，均價2萬1，認購書在職位顧問不以此為準的忽悠下簽了。等簽完一算，房價是1萬1一平，車位38萬，裝修款37萬多，車位和裝修款30個月付清，現(xiàn)場要退以簽過認購書來要挾。我認同契約精神，但對碧桂園的這種行為表示深深的鄙視，套路太深。

這個項目六月十號左右售樓部要開放，就在西溪花園的北邊。

首推在化工路南邊的地塊，有900多畝，但是中間的核心位置全部是安置房。一期的容積率在3.0到4.0。產(chǎn)品是洋房和高層。價格預計在18000，碧桂園真的很有自信啊。

今天去了開盤現(xiàn)場，在置業(yè)顧問的忽悠自己開發(fā)商的欺騙下，現(xiàn)場依然火爆，但到了下午簽過認購書付款方式出來后，好多客戶在現(xiàn)場鬧。首先，房管局備案價七千多，開盤開到將近12000，所以問題就來了，那一部分差價怎么貸款，答案就是合同分兩部分，房管局備案的價格付30%，剩余走銀行按揭。差價部分當天付20%，剩余的兩年內(nèi)還清，第一年每季度5%，第二年每季度15.%，這就意味著剛需一族，一周內(nèi)拿出三十萬首付款，兩年內(nèi)再補齊差價的三十多萬，也就是說兩年內(nèi)付60萬左右，真不是一般的坑，這個價格買到滎陽，讓很多人直接崩潰，但是不買因為簽過認購書又要付違約金，真是黑心開發(fā)商。其次，所謂的送車位，是加10萬塊錢。你擁有一個車位的使用權，注意，是使用權，并非所有權。碧桂園利用含糊不清的欺騙方式讓很多人簽了合同。因為主打不限購，低首付，所以限購政策出來后，置業(yè)顧問都告訴客戶前期先付5%，剩余以后再付，等開盤當天客戶歡天喜地簽完認購書后，發(fā)現(xiàn)是開盤當天付5%，備案價剩余的首付一周內(nèi)付清，差價兩年內(nèi)付清，所以買者慎入?。?！(展開全部)

目前來看6/7月份批量上市的產(chǎn)品數(shù)量非常多，如果不是很介意首開的可以等等。有了價格參考可以選擇合適自己的樓盤。北區(qū)有：家河家，林與城，月湖，四季城，豐樂奧體等等。三環(huán)附近有綠地尾盤，興隆城，錢隆城，金科城等等。

每次只在我認可的盤上“借地發(fā)言”。上次發(fā)評論沒想到獲得了米宅紅包，一碗胡辣湯+一碗燴面的錢而已，智慧所得吃的格外香。盡管哥哥不缺錢。

今天看到一篇新浪——“學者：我國房貸利率將達6%以上 樓市定向加息剛開始”。介***明顯抄襲哥哥從美國10年國債利率推導出中國房貸基準利率天花板就是6%的idea。

怕毛？僵尸企業(yè)和地方政府的資產(chǎn)負債表才是弱不禁風，你借錢買房加杠桿，只要比它們的資產(chǎn)負債表健康和魯棒(robust)，再怎么緊縮也奈何不得你。加息縮表絕對堅持不了一年，還要放水，大放水。
試想一個在湖畔生活了幾十年的兩棲動物，你突然把他扔到沙漠缺水，能活？
早晚還要放回湖畔滴，否則就死了。
跟他們耗。啥叫色厲內(nèi)荏，查查字典，很形象。莫上當。(展開全部)

2024年上半年年鄭州樓市表示如何？

2024年已經(jīng)過去一半多，咱們來看看上半年表現(xiàn)如何！

1、土地供應

截止到2024年6月份，鄭州主城區(qū)待開發(fā)地塊為86宗，隱性存量接近800萬平方米，結合最近兩年年均成交約500萬平方米，土地供應調(diào)整可能會一直進行下去；金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東、高新區(qū)是城市核心，也是價值比較高的區(qū)域。

管城區(qū)土地宗數(shù)是17宗，約1000畝，總的建筑面積約228萬平方米；二七區(qū)土地宗數(shù)是11宗，約673畝，總的建筑面積約123萬平方米；惠濟區(qū)土地宗數(shù)是10宗，約464畝，總的建筑面積約90萬平方米……

2、供需

上半年供應207萬平方米，同比減少-38%，成交357萬平方米，同比減少-45%。

3、價格分裂

主城區(qū)價格分化明顯，核心區(qū)堅挺，環(huán)外調(diào)整，郊區(qū)觸底。

4、逐步向核心區(qū)移動

郊縣向主城區(qū)移動，非核心區(qū)向核心區(qū)移動，高新區(qū)和二七區(qū)三四環(huán)之間的成交萎縮，鄭東和中原區(qū)改善明顯增多。

5、市場以去庫存為基調(diào)

市場以去庫存為基調(diào)，主城區(qū)比較穩(wěn)定，郊縣庫存高。

6、二手房升溫

二手房占比持續(xù)上升，市場慢慢進入存量時代。

劃重點、劃重點、劃重點。

1、位置、位置還是位置

現(xiàn)在的趨勢慢慢反映出來，從郊區(qū)到主城區(qū)，從非核心區(qū)到核心區(qū)，這就“道”，也就是我們所說的規(guī)律。美國的人口是往東西海岸遷移，日本的人口是往三大都市圈遷移，總之這是不可逆的規(guī)律，人往高處走。

2、改善大行其道

改善的數(shù)量是增多，現(xiàn)在換房子的人比較多，從兩房變成三房，從三房到四房，都在置換。

3、遠郊使不得。(展開全部)

今天沒事開車去白寨閑逛，高德導航白寨森林公園，附近只尋得一處農(nóng)家樂。上果園轉了十分鐘后果斷離開，沿O23縣道在一處忽見白寨森林公園門牌，掉頭駛入，沿山脊前行，見一廟，側有小徑，一人一狗探索而至。大殿已落成，與南側前院未通，廟北深溝絕壁，不能上下，忽見黑瓦白墻，突兀而奪目，四處搜索，一溝而已水不見美，楊樹多矣亦不見奇。驅車前行，過小廟，忽至白墻小區(qū)前門，左轉而過，見溱水源標記。前行不遠，至鄭登快速路，二百米又見羅圈寨森林公園門牌，右轉駛入，至一安置小區(qū)，后路況略差，未探返鄭。忽疑是藍城桃花源，發(fā)此求證，是為記。

客觀介紹一下陽光城麗景灣的實際情況:
一、麗景灣占地城后馬村，行政歸屬于新鄭市孟莊鎮(zhèn)，地理位置臨龍湖片區(qū)。孟莊鎮(zhèn)臨北港區(qū)。（華夏幸福開發(fā)新鄭市孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)）
二、以下自繪圖為套用谷歌衛(wèi)星地圖。
三、藍色方框為安置房，黃色方框為一期商品房，二者之間的紅色方框是幼兒園，右下角綠色框內(nèi)是公園，深綠色波浪線是小區(qū)外圍規(guī)劃道路與中華北路、107連接線之間的綠地，紫色線團為一期南東北3個門。
四、如圖中所示，通過小區(qū)旁的規(guī)劃路去地鐵的距離:北門南門最近都在1000米以上，東門最近距離在800米以上。（安置房相對離地鐵很近）
五、如更大區(qū)域圖所示，中華北路會和東三環(huán)107輔道相連，也會連上濱河國際新城的潮晟路西段（蝶湖西岸）。目前有4個關鍵位置未修通:1.下穿機場高速；2.跨京廣鐵路橋；3.下穿繞城高速（此處的東三環(huán)南收費站已建好）；4.跨南水北調(diào)橋。
六、目前2號線延長線運行班次相隔大約25分鐘（不清楚以后怎么縮短間隔時長）。
七、小劉橋天天堵，軒轅故里和十八里河收費站因為貨車也開始堵（推薦裝ETC），不清楚紫荊山南路和中華北路修通后的堵車情況怎樣。
八、關于開發(fā)商之類的情況，我不懂，也不評論。以上為我已了解的事實。(展開全部)

碧桂園天璽明天云選房，表價預計2.5萬左右，按揭96折，一次性91折，優(yōu)惠完均價2.3萬左右，送一個車位，車位是成功選房之后按簽約順序進行選擇，現(xiàn)場人很多，看來還是有很多人可以接受這個價格，但是如果碧桂園天璽可以賣到2.3萬，那么經(jīng)開區(qū)的價格緯度將進一步抬高。
其實天璽的定位也沒有那么高端，戶型面積基本上是剛需和剛改的需求，裝修標準也沒有什么亮點，地塊也小，不能有太高的期待，碧桂園做高端的能力還需要實實在在的產(chǎn)品來證實。

來來來，大膽猜測一下，碧桂園天璽賣多少錢？如果是兩萬多的價格，你讓海馬公園情何以堪吶？如果碧桂園天璽開2.5萬左右，你覺得你還能買的起，我就建議你趕快去買海馬公園。因為萬一碧桂園清盤了，還不會不會說，碧桂園天璽都兩萬五了，我為什么不漲價？
如果還是具有性價比的，那就該買就買吧。權當是一個玩笑~~~

LPR再次調(diào)降。

7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標。同時，即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

這是自今年2月份，5年期以上LPR大幅度調(diào)降25個基點以來，今年的第二次調(diào)降，累計下降了35個基點，對于新購房者來說絕對又是妥妥的福利，但對于大多數(shù)的存量房借款人來說雖然不多但也是利好，不過不是立刻降，而是要等到下一次重定價日才能享受到LPR連續(xù)兩次調(diào)降35個點帶來的好處。

鄭州目前執(zhí)行的貸款利率為：
1、首套房，最低利率為3.35%。2、二套房，最低利率3.45%。3、公積金首套2.85%，二套房執(zhí)行3.325%。

執(zhí)行完這次調(diào)降的10個點后，商貸利率首套房為3.25%，二套房為3.35%，與公積金的差距越來越小。

鄭州在這方便總是慢半拍，5月17日央行發(fā)布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限之后，部分城市迅速跟進下調(diào)利率，不少一線城市首套房可做到3.0，這次降息之后意味著商貸利率將首次進入2.0的時代。但根據(jù)現(xiàn)有的存款利率，房貸利率一旦下降到2開頭，再下降調(diào)整的空間就有點小了，銀行就真的有點坐立不安了。

利率下降主要的還是刺激房地產(chǎn)市場。(展開全部)

雅居樂是上市公司，想買雅居樂房子的，拜托先去看看雅居樂國際花園的房子質量，墻面流沙，手可以摳掉，貼瓷磚都得刷膠，否則貼不上，開關盒一碰就碎，最可笑是洋房設計缺陷，居然裝不上空調(diào)室外機，物業(yè)說需要業(yè)主自己花錢找吊車吊上去！而且，2.2/平的物業(yè)費有滯納金，其它問題物業(yè)一律解決不了！真好！這么高費用的雅管家就只是來收錢的！